沈陽國際城項(xiàng)目2024/3/26沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－參數(shù)假設(shè)方案一方案二方案三序號(hào)項(xiàng)目面積(平米)面積(平米)面積(平米)一總建筑面積239,944240,052239,9861地上181,208181,208181,208

商業(yè)101,208106,208108,208

高檔寫字樓45,000

酒店式公寓35,000

loft寫字樓30,00030,000四星級(jí)酒店25,00028,000服務(wù)式公寓20,000經(jīng)濟(jì)型酒店15,0002地下58,73658,84458,778

商業(yè)18,00018,00018,000

商業(yè)地下車庫23,84224,84225,242寫字樓公寓地下車庫9,750

loft寫字樓車庫4,5004,500

酒店車庫3,6003,600

設(shè)備用房7,1447,9027,436二租售面積1出租面積

商業(yè)（使用面積）65,56468,31469,414

高檔寫字樓（使用面積）32,400

商業(yè)車位（個(gè)）795828841

寫字樓公寓車庫（個(gè)）325

四星級(jí)酒店客房（間）278311服務(wù)式公寓（建筑面積）20,000酒店服務(wù)式公寓車庫（個(gè)）120經(jīng)濟(jì)型酒店（間）300四星、經(jīng)濟(jì)型酒店車位（個(gè)）1202銷售面積

公寓（建筑面積）35,000

loft寫字樓（建筑面積）30,00030,000

loft寫字樓車庫（個(gè)）150150假設(shè)商業(yè)使用率為55％；假設(shè)寫字樓使用率為72％；假設(shè)四星級(jí)酒店每個(gè)客房及其分?jǐn)偯娣e為90平米；假設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店每個(gè)客房及其分?jǐn)偯娣e為50平米；假設(shè)每個(gè)車位及其分?jǐn)偯娣e為30平米；假設(shè)商業(yè)首層層高為5.5-5.8米，2-5層為5米，6-7層為4.5米，共7層；假設(shè)高檔寫字樓層高為3.8米，共30層；假設(shè)loft寫字樓層高為6米，共19層；假設(shè)四星級(jí)酒店層高為3.3米，共19層；假設(shè)服務(wù)式公寓層高為3.3米，共13層；經(jīng)濟(jì)型酒店層高為3.3米，共13層；沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－車位配比從區(qū)域車位配置看，以商業(yè)為主的項(xiàng)目基本在每萬平米車位配置在24.3-48.1個(gè)，由于車位配置低，導(dǎo)致車位數(shù)量不夠。本項(xiàng)目未來想成為消費(fèi)者逛太原街的第一站必須要有更充足的車位；車位配置著眼于未來，既提供充足車位，又減少投資，增加收益。建議商業(yè)車位按照每萬平米65個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)配置；寫字樓按照每萬平米50個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)配置，基本達(dá)到一戶一個(gè)車位；酒店式公寓由于較多為過渡型居住和租賃居住，需要車位少，按照6-7戶配置一個(gè)車位，約350平米配置一個(gè)車位；酒店和服務(wù)式公寓由于主要為中短期租賃居住，車位需要少，整體配置120個(gè)車位。由于本項(xiàng)目屬于綜合體，各物業(yè)客戶對(duì)車位使用的時(shí)間有所錯(cuò)位，各物業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)配置的車位還可相互調(diào)劑。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，方案一每萬平米車位56.3個(gè)；方案二每萬平米車位55.2個(gè)；方案三每萬平米車位55.8個(gè)；主要停車處位置總車位規(guī)模車位標(biāo)準(zhǔn)中興商業(yè)大廈中華路36014.8萬平米24.3個(gè)/萬平米萬達(dá)商業(yè)廣場中華路50010.4萬平米48.1個(gè)/萬平米商貿(mào)飯店中華路55588間9.35個(gè)/百間百利保大廈中華路45010萬平米45個(gè)/萬平米五洲商業(yè)廣場太原北街65020萬平米32.5個(gè)/萬平米沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－成本假設(shè)方案一方案二方案三序號(hào)費(fèi)用合計(jì)(萬元)單價(jià)(元)面積(平米)合計(jì)(萬元)單價(jià)(元)面積(平米)合計(jì)(萬元)單價(jià)(元)面積(平米)一土地成本55,834181,20855,834

181,20855,834

181,208

土地成本分?jǐn)?/p>

酒店式公寓3,5581,01635,000

高檔寫字樓6,4581,43545,000

商業(yè)45,6753,832119,20845,4443,659124,20846,6783,699126,208服務(wù)式公寓3,3791,68920,000四星級(jí)酒店2,14085625,0002,46087928,000loft寫字樓4,5701,52330,0004,6211,54030,000經(jīng)濟(jì)型酒店1,7671,17815,000

地下車庫1434333,5923069332,9423089233,342二工程費(fèi)98,1014,089239,944112,5894,690240,052112,5664,691239,986

公寓14,0004,00035,000

寫字樓16,2003,60045,000

商業(yè)53,6444,500119,20855,8944,500124,20856,7944,500126,208服務(wù)式公寓12,0006,00020,000四星級(jí)酒店17,5007,00025,00019,6007,00028,000loft寫字樓12,9004,30030,00012,9004,30030,000經(jīng)濟(jì)型酒店9,0006,00015,000

地下車庫11,7573,50033,59211,5303,50032,94211,6703,50033,342

設(shè)備用房2,5003,5007,1442,7663,5007,9022,6033,5007,436三合計(jì)153,9356,415239,944168,4237,016240,052168,4007,017239,986

成本分?jǐn)?/p>

公寓17,9335,12435,000

寫字樓23,1415,14345,000

商業(yè)100,5998,439119,208102,8188,278124,208104,8848,310126,208服務(wù)式公寓15,6177,80920,000四星級(jí)酒店19,9387,97525,00022,3737,99128,000loft寫字樓17,8285,94330,00017,8565,95230,000經(jīng)濟(jì)型酒店10,9357,29015,000

地下車庫12,2613,65033,59212,2223,71032,94212,3513,70433,342沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－租金售價(jià)假設(shè)商業(yè)樓層開業(yè)租金水平（元/月/平米，使用面積）B13601層6002層4503層3604層2885層2166層1307層110整體平均314物業(yè)管理費(fèi)50置力廣場首層租金在11-17元/天/平米（使用面積），五洲商業(yè)廣場首層租金在13元/天/平米（使用面積）。根據(jù)營業(yè)額和扣點(diǎn)套算，卓展服裝服飾首層租金在15-25元/天/平米。考慮到未來租金的增長及本項(xiàng)目較好的設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)安排，預(yù)測本項(xiàng)目商業(yè)首層租金在20元/天/平米。根據(jù)各樓層租金與首層的租金大致比例關(guān)系，以及各樓層的業(yè)態(tài)安排各樓層的租金如右表。6層和7層由于安排的主要是租金較低的餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài)，租金水平會(huì)低于底層以零售為主的樓層。租金水平在3-4元/天/平米之間。隨著項(xiàng)目逐漸市場認(rèn)可，結(jié)合考慮大部分商戶的租期在2年左右，預(yù)測開業(yè)后整體租金平均每兩年增長10％。沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－租金售價(jià)假設(shè)以上沈陽代表性的高檔寫字樓項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)在1350-1600元/年/平米（使用面積），平均租金報(bào)價(jià)為1470元/年/平米（使用面積）。實(shí)際成交租金通常為報(bào)價(jià)的80％，則目前沈陽高檔寫字樓的實(shí)際成交租金為1180元/年/平米（使用面積）左右。如果按照目前房價(jià)5％的年均增長速度，則到項(xiàng)目寫字樓投入使用時(shí)，平均租金水平將達(dá)到1450元年/平米（使用面積）左右。折合2.9元/天/平米（建筑面積），低于北京4-5元/天/平米（建筑面積）的水平。為加快招租進(jìn)度，建議投入使用初期租金水平采取屆時(shí)平均租金水平1450元年/平米（使用面積）。入住后，隨著項(xiàng)目高檔寫字樓地位的樹立，根據(jù)租期長度，每兩年租金平均增長10％。寫字樓部分總統(tǒng)大廈城市廣場華新大廈海悅城市廣場北方傳媒平均租金租金報(bào)價(jià)（元/年/平米，使用面積）135016001500140015001470沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－租金售價(jià)假設(shè)區(qū)域及周邊代表性的高檔酒店式公寓目前售價(jià)在8000-9500元，由于曼哈頓公寓依托于富麗華酒店，售價(jià)較高，其他普遍在8000-8300元/平米左右。整體平均售價(jià)在8400元/平米左右。按照目前整體房價(jià)5％的年增長率，到2009年年底項(xiàng)目開盤時(shí)，整體平均售價(jià)將達(dá)到9300元/平米。建議本項(xiàng)目開盤時(shí)售價(jià)可略低，為9000元/平米，銷售后期售價(jià)增長5％為9450元/平米。寫字樓部分曼哈頓公寓百利保大廈騰龍國際公寓銀河國際華府天地平均售價(jià)售價(jià)（元/平米，建筑面積）950082008300800080008400沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－租金售價(jià)假設(shè)服務(wù)式公寓定價(jià)一方面要考慮其運(yùn)營成本和管理費(fèi)用，另一方面要考慮當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力。作為首個(gè)服務(wù)式公寓，初期定價(jià)不應(yīng)過高，與四星級(jí)酒店相當(dāng)，但略低于好的四星級(jí)酒店，以便獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。初期定價(jià)在1460元/平方米.年。后期每年按2-3％的幅度逐漸提升。四星級(jí)酒店開業(yè)初期采取一定的價(jià)格折扣吸引折扣，房價(jià)與假日和商貿(mào)酒店相當(dāng)，每晚380元/平米左右。經(jīng)濟(jì)型酒店比三星級(jí)酒店更少配套成本，但服務(wù)管理好，價(jià)格與市場三星級(jí)酒店的價(jià)格相當(dāng)，約220元/晚。專業(yè)服務(wù)式公寓運(yùn)營商的目標(biāo)租金（以北京為例）專業(yè)服務(wù)式公寓運(yùn)營商目標(biāo)租金（以大連為例）沈陽五星級(jí)酒店長包房沈陽四星級(jí)酒店長包房優(yōu)勢專業(yè)管理專業(yè)管理服務(wù)好，檔次高，身份體現(xiàn)服務(wù)好，檔次高，身份體現(xiàn)租金定價(jià)1居80平：2000美金/月3居170平：3500美金/月合計(jì)：25美金/平方米·月1居80平：12000元/月1居108平：14000元/月2居128平：15000元/月2居148平：16500元/月250-300元/月/平米120-200元/月/平米折合的租金標(biāo)準(zhǔn)2400元/平方米·年1600元/平方米·年3000-3600元/平方米·年1440-2400元/平方米·年沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－租金售價(jià)假設(shè)Loft寫字樓通過6米的層高，在既定的地價(jià)條件下多創(chuàng)造面積。雖然是寫字樓，除有更時(shí)尚、更具商務(wù)氛圍的立面外，其他配置標(biāo)準(zhǔn)基本與商務(wù)公寓相似。目前沈陽的商務(wù)公寓售價(jià)平均價(jià)格在7000元/平米左右，按照年均5％的增長速度，到項(xiàng)目開盤銷售時(shí)均價(jià)在8100元/平米。由于層高較高，相當(dāng)于兩層，可以采取平層商務(wù)公寓1.5-2倍的價(jià)格銷售。為突出項(xiàng)目的性價(jià)比，在此采用平層商務(wù)公寓的1.5倍銷售。初期售價(jià)為12000元/平米，后期售價(jià)為13200元/平米。寫字樓和公寓等長租車庫，按照市場平均價(jià)格水平，600元/個(gè)/月。考慮到本項(xiàng)目為購物中心，主要通過延長客戶的逗留時(shí)間而增加消費(fèi)者的消費(fèi)水平。開業(yè)初期除較低的停車費(fèi)外，消費(fèi)者還可通過消費(fèi)小票獲得停車優(yōu)惠。對(duì)于商業(yè)等短期使用的車位，按照每小時(shí)4元，每天12小時(shí)的營業(yè)時(shí)間，60％的價(jià)格折扣，則每月的停車費(fèi)價(jià)格相當(dāng)于864元/個(gè)/月。沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－方案比較根據(jù)前述的成本和租金售價(jià)假設(shè)，在投資者回報(bào)率為12％的情況下，進(jìn)行上述三個(gè)方案的比較。從整體來看，三個(gè)方案的收益情況相差不大。但是方案一開發(fā)投入小，銀行貸款少，內(nèi)部回報(bào)率和凈現(xiàn)值高。相比較而言，方案一會(huì)略由于其他兩個(gè)方案。開發(fā)商指標(biāo)方案一（商業(yè)、高檔寫字樓、酒店式公寓）方案二（商業(yè)、loft寫字樓、四星酒店、服務(wù)式公寓）方案三（商業(yè)、loft寫字樓、四星酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店）開發(fā)投入153,935（萬元）168,423（萬元）168,400（萬元）銀行貸款65,100（萬元）74,500（萬元）74,500（萬元）稅后利潤34,864（萬元）35,055（萬元）34,391（萬元）稅后利潤/開發(fā)投入22.6％20.8％20.4％內(nèi)部回報(bào)率11.7%11.6%11.4%凈現(xiàn)值8,417（萬元）8,273（萬元）7,823（萬元）回收期4.6（年）4.6（年）4.6（年）沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－方案比較－容積率7的參數(shù)假設(shè)方案一方案二方案三序號(hào)項(xiàng)目面積(平米)面積(平米)面積(平米)一總建筑面積214,538214,653214,5621地上158,557158,557158,557

商業(yè)101,208101,208101,208

高檔寫字樓32,349

酒店式公寓25,000

loft寫字樓22,34924,849四星級(jí)酒店20,00022,500服務(wù)式公寓15,000經(jīng)濟(jì)型酒店10,0002地下55,98156,09654,569

商業(yè)18,00018,00018,000

商業(yè)地下車庫23,84223,84225,242寫字樓公寓地下車庫6,995

loft寫字樓車庫3,3523,727

酒店車庫3,0003,000

設(shè)備用房6,0006,0006,000二租售面積1出租面積

商業(yè)（使用面積）65,56465,56465,564

高檔寫字樓（使用面積）23,291

商業(yè)車位（個(gè)）795795795

寫字樓公寓車庫（個(gè)）233

四星級(jí)酒店客房（間）222250服務(wù)式公寓（建筑面積）15,000酒店服務(wù)式公寓車庫（個(gè)）100經(jīng)濟(jì)型酒店（間）200四星、經(jīng)濟(jì)型酒店車位（個(gè)）1002銷售面積

公寓（建筑面積）25,000

loft寫字樓（建筑面積）22,34924,849

loft寫字樓車庫（個(gè)）112124假設(shè)商業(yè)使用率為55％；假設(shè)寫字樓使用率為72％；假設(shè)四星級(jí)酒店每個(gè)客房及其分?jǐn)偯娣e為90平米；假設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店每個(gè)客房及其分?jǐn)偯娣e為50平米；假設(shè)每個(gè)車位及其分?jǐn)偯娣e為30平米；假設(shè)商業(yè)首層層高為5.5-5.8米，2-5層為5米，6-7層為4.5米，共7層；假設(shè)高檔寫字樓層高為3.8米，共30層；假設(shè)loft寫字樓層高為6米，共19層；假設(shè)四星級(jí)酒店層高為3.3米，共19層；假設(shè)服務(wù)式公寓層高為3.3米，共13層；經(jīng)濟(jì)型酒店層高為3.3米，共13層；沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－方案比較根據(jù)前述的成本和租金售價(jià)假設(shè)，在投資者回報(bào)率為12％的情況下，進(jìn)行上述三個(gè)方案在容積率8和容積率7的比較。從整體來看，容積率7時(shí)比容積率8時(shí)，雖然投入低，但稅后利潤、凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率要低，回收期要更長。整體比較，在容積率為8，商業(yè)、高檔寫字樓和酒店式公寓的組合較好。在以下分析將主要針對(duì)上述的最優(yōu)方案進(jìn)行分析。開發(fā)商指標(biāo)方案一（商業(yè)、高檔寫字樓、酒店式公寓）方案二（商業(yè)、loft寫字樓、四星酒店、服務(wù)式公寓）方案三（商業(yè)、loft寫字樓、四星酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店）容積率容積率8容積率7容積率8容積率7容積率8容積率7開發(fā)投入153,935（萬元）144,016（萬元）168,423（萬元）154,756（萬元）168,400（萬元）154,712（萬元）銀行貸款65,100（萬元）58,600（萬元）74,500（萬元）65,700（萬元）74,500（萬元）65,600（萬元）稅后利潤34,864（萬元）32,268（萬元）35,055（萬元）31,589（萬元）34,391（萬元）30,613（萬元）稅后利潤/開發(fā)投入22.6％22.4%20.8％20.4%20.4％19.8%內(nèi)部回報(bào)率11.7%10.7%11.6%10.8%11.4%10.5%凈現(xiàn)值8,417（萬元）6,818（萬元）8,273（萬元）6,171（萬元）7,823（萬元）5,497（萬元）回收期4.6（年）4.6（年）4.6（年）4.6（年）4.6（年）4.7（年）沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－售價(jià)確定根據(jù)與投資機(jī)構(gòu)的訪談，投資機(jī)構(gòu)在開發(fā)階段介入，由于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)率要求在20％-30％之間。在現(xiàn)房階段介入，開發(fā)商的實(shí)力雄厚、信譽(yù)好，要求的收益率可以降低到10％-15％由于開發(fā)前期投資機(jī)構(gòu)要求的收益率高，項(xiàng)目的收益較難達(dá)到要求，建議投資機(jī)構(gòu)在開發(fā)后期將近開業(yè)階段介入。上表為投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商相對(duì)應(yīng)的收益。綜合投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商的收益率，建議投資機(jī)構(gòu)的收益率為12％，商業(yè)和相應(yīng)車庫售價(jià)為14400元/平米，寫字樓和相應(yīng)車庫售價(jià)為6700元/平米，開發(fā)商的收益率能達(dá)到11.7％。開發(fā)商回報(bào)率敏感性分析寫字樓售價(jià)變動(dòng)商業(yè)投資回報(bào)率商業(yè)售價(jià)變動(dòng)11.7%9,0008,5008,0007,5007,0006,7006,5006,000

12.0%17,00016.8%16.6%16.3%16.0%15.7%15.6%15.4%15.2%17,0009.6%16,50016.1%15.8%15.6%15.3%15.0%14.8%14.7%14.5%16,50010.0%16,00015.4%15.1%14.8%14.6%14.3%14.1%14.0%13.7%16,00010.4%15,50014.7%14.4%14.1%13.8%13.6%13.4%13.3%13.0%15,50010.9%15,00013.9%13.7%13.4%13.1%12.8%12.6%12.5%12.2%15,00011.4%14,50013.2%12.9%12.6%12.3%12.1%11.9%11.8%11.5%14,50011.9%14,40013.1%12.8%12.5%12.2%11.9%11.7%11.6%11.3%14,40012.0%14,00012.5%12.2%11.9%11.6%11.3%11.1%11.0%10.7%14,00012.4%13,50011.7%11.4%11.1%10.8%10.5%10.3%10.2%9.9%13,50013.0%13,00010.9%10.6%10.3%10.0%9.7%9.5%9.3%8.9%13,00013.5%12,50010.1%9.8%9.5%9.1%8.7%8.5%8.3%8.0%12,50014.2%12,0009.2%8.9%8.5%8.1%7.7%7.5%7.3%6.9%12,00014.8%寫字樓投資回報(bào)

9,0008,5008,0007,5007,0006,7006,5006,00012.0%7.5%8.4%9.3%10.3%11.3%12.0%12.4%13.6%沈陽國際城項(xiàng)目11.0財(cái)務(wù)分析－售價(jià)確定商業(yè)樓層開業(yè)租金水平（元/月/平米，建筑面積）售價(jià)（元/平米，建筑面積）成本分?jǐn)偅ㄔ?平米，建筑面積）售價(jià)成本差額（元/平米，建筑面積）B119818,9619,0139,9481層33031,60212,02119,5812層24823,70210,14113,5603層19818,9619,0139,9484層15815,1698,1107,0595層11911,3777,2084,1696層716,8266,1257017層616,1156,1150商業(yè)車庫-3,6503,6500整體平均-14,4007,6416,759由于車庫主要為寫字樓和商業(yè)提供配套，相對(duì)于這些物業(yè)的收益，車庫的收益較低，基本按照成本價(jià)銷售。商業(yè)頂層為整個(gè)商業(yè)提供了餐飲、休閑娛樂配套，雖然租金收益低，但無這部分業(yè)態(tài)，商業(yè)難以獲得成功，這部分商業(yè)不可或缺，基本按照成本價(jià)銷售。寫字樓投資開業(yè)租金水平（元/月/平米，建筑面積）售價(jià)（元/平米，建筑面積）成本分?jǐn)偅ㄔ?平米，建筑面積）售價(jià)成本差額（元/平米，建筑面積）寫字樓部分877,3615,1432,218寫字樓車庫-3,6503,6500整體平均-6,7004,8771,823沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－外部交通N太原街天津街南二馬路大中庭大中庭商業(yè)主入口其他物業(yè)入口地下車庫入口小中庭B1上挑空B1上挑空B1上挑空B1上挑空下沉廣場沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－國際名品廊N太原街天津街南二馬路大中庭大中庭FastFashion旗艦店跨二或三層時(shí)尚餐飲國際名品區(qū)國際名品旗艦區(qū)FastFashion旗艦店跨二或三層國際名品區(qū)國際名品區(qū)時(shí)尚餐飲及銀行小中庭B1上挑空B1上挑空B1上挑空B1上挑空B11F2F3F4F5F6F7F沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－國際名品廊動(dòng)線安排考慮到人流主要從項(xiàng)目的南端和北端進(jìn)入，建議將商業(yè)主要入口設(shè)置在南北兩端；在主入口處配以兩個(gè)1000平米左右的中庭，通過扶梯往上輸送人流，避免顧客擁堵在入口。但扶梯不建議設(shè)在出入口。考慮到本項(xiàng)目打造成為進(jìn)入太原街的第一站，南部的主入口是重點(diǎn)裝飾建設(shè)的入口。由于中部地塊面積較大，在中部地塊中間設(shè)置一個(gè)小型中庭，使人流得以聚集和疏散；并在中部設(shè)置一個(gè)次要出入口與此中庭相連。在中庭之間間可以考慮預(yù)留地下一層的挑空，挑空部分兩側(cè)作為通道，這樣可以增加商業(yè)內(nèi)部的可視性。各地塊間設(shè)置相對(duì)的出入口，以便各地塊的客流相互流動(dòng)。可以考慮在南北兩端出入口外，設(shè)置與地下一層相連的扶梯，帶動(dòng)地下一層的人流。首層層高在5.5米，可以使進(jìn)入項(xiàng)目的消費(fèi)者感覺寬敞明亮，同時(shí)減少地塊間步行街的壓抑感。可以在西南角項(xiàng)目設(shè)置主入口處設(shè)置一個(gè)下沉廣場。面寬進(jìn)深貫通兩大中庭的通道設(shè)置要考慮兩側(cè)的店面進(jìn)深，避免進(jìn)深過大。具體的設(shè)置方式，還需要通過設(shè)計(jì)師來實(shí)現(xiàn)，在此僅為示意。旗艦店的面積在600-2000平米，由于考慮跨層，以帶動(dòng)上部和下部的商業(yè)氣氛；旗艦店首層的面積在300-600平米。為了給更多商戶提供一層的展示空間，一層的面積小于二層的面積?？梢栽谂c旗艦區(qū)相鄰處設(shè)置一些100-200平米的店鋪，增加旗艦區(qū)面積組合的靈活性。國際名品店的面積在80-200平米左右。進(jìn)深和面寬比控制在1.2-2之內(nèi)，最好不要超過3。如果無法避免，盡量減少此類商業(yè)鋪面。業(yè)態(tài)安排考慮到本項(xiàng)目主要以時(shí)尚為主，在緊鄰主入口處布置fastfashion的旗艦店，通過跨層將人流向上輸送，以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚氣氛。國際名品的消費(fèi)人群需要更優(yōu)雅的購物環(huán)境，布局在中部地塊靠東一側(cè)，形成項(xiàng)目的金街。在東南角和東北角相對(duì)人流更少區(qū)域，設(shè)置一些銀行、咖啡、精品冷飲和西餐，作為項(xiàng)目和該層的配套服務(wù)，增強(qiáng)消費(fèi)的目的性。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－國際名品廊外立面建議外立面建議采用現(xiàn)代時(shí)尚的建筑風(fēng)格，可以考慮采用少部分石材和大面積玻璃幕墻。首層和二層外立面可以考慮讓旗艦店和部分國際名品店設(shè)置logo展示空間，凸現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)尚和高檔氛圍。商戶越來越注重對(duì)外的展示面，本項(xiàng)目的商業(yè)外輪廓尺度可以考慮采用弧形，增加展示面。在主入口預(yù)留一定的活動(dòng)舉辦空間，并且可在主入口上方設(shè)置大屏幕電子顯示屏，作為時(shí)尚資訊傳播源或者成為室內(nèi)中庭活動(dòng)的轉(zhuǎn)播窗口。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－國際名品廊旗艦區(qū)Zara/NOVO/next/c&a/H&M/TopShop/Bestseller/Sephora/TimeZone等需要面積：1000-2500sm客戶年齡層：20to40主要貨單價(jià)：FashionRMB200to

RMB2000沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－國際名品廊國際名品區(qū)Atesoni/Agnesb./coach/paul&shark/Brooksbrother/Swarovski/Missoni/ArmaniExchange等需要面積：80-250sm客戶年齡層：30to50主要貨單價(jià)：FashionRMB3000to

RMB5000沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－摩登前沿N大中庭大中庭小中庭FastFashion旗艦店一跨二層FastFashion旗艦店一跨二層FastFashion旗艦店一跨二層FastFashion旗艦店一跨二層旗艦區(qū)一跨二層時(shí)尚餐飲時(shí)尚品牌店時(shí)尚品牌店時(shí)尚品牌店時(shí)尚品牌店(半開放)與過街天橋相連時(shí)尚品牌店B11F2F3F4F5F6F7F沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－摩登前沿動(dòng)線安排為了使二層的客流能更好的橫向流動(dòng)和各地塊分享客流，建議二層地塊間連接上。利用一層南北兩端向上延續(xù)的中庭，使更多人流上到二層；由于二層較狹長，在兩端設(shè)置主中庭有利于各個(gè)方向充分分享人流，避免中間設(shè)置主中庭造成兩端的人流死角?？梢钥紤]在太原北街和太原南街間設(shè)置過街天橋，天橋與太原街間最好設(shè)置有扶梯，并且提供冷暖氣，吸引消費(fèi)人群走過街天橋。并且在項(xiàng)目西北角開口與天橋相連。如果目前無法落實(shí)，也應(yīng)預(yù)留連接口。可以考慮地下一層設(shè)置直達(dá)二層的扶梯，增加二層的人流。通過連接過街天橋、兩端主中庭和旗艦區(qū)向上帶動(dòng)人流以及地下一層直達(dá)二層的客梯等因素，使二層塑造成另一個(gè)首層，增加對(duì)商戶和消費(fèi)者的吸引力和增加租金收入。面寬進(jìn)深可以考慮設(shè)置兩條弧形通道連接各個(gè)中庭，增加店鋪的展示面，避免店鋪進(jìn)深過大。由首層上延的旗艦店面積在400-600平米左右，略大于首層。與其相鄰處設(shè)置一些100-200平米的店鋪，增加組合的靈活性。國際時(shí)尚品牌店的面積在80-200平米左右。進(jìn)深和面寬比控制在1.2-2之內(nèi)，最好不要超過3。目前進(jìn)深的估計(jì)最深的部分為20多米,一般的店鋪的進(jìn)深希望在15米以下.業(yè)態(tài)安排在兩端設(shè)置跨層旗艦店，有利于客流向中間流動(dòng)；如果中間的旗艦店能跨層到二樓，將更有利于中間的人流。將時(shí)尚品牌店設(shè)置在旗艦店之間，以使二層能享有更多人流，而且也是一層國際名品店的延續(xù)，有利于提升二層的檔次。在中部靠東處預(yù)留部分餐飲配套服務(wù)區(qū)，減緩購物人群的疲勞，增加逗留時(shí)間；但此部分提供的餐飲主要使休憩和休閑功能的，而不是目的性的，包括西式簡餐、咖啡、冷飲等。目的性餐飲設(shè)置在高樓層。在通道兩側(cè)可以間隔設(shè)置一些花車，增加購物的樂趣。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－摩登前沿過街天橋通過過街天橋打造新的首層；通過封閉的環(huán)境，提供冷暖氣和連接扶梯，增加消費(fèi)者使用過街天橋的吸引力；還可通過過街天橋與萬達(dá)廣場等周邊項(xiàng)目相連，共享人流。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－摩登前沿時(shí)尚品牌區(qū)Promod/Jessica/Episode/mango/morgan/MissSixty等需要面積：80-200sm客戶年齡層：25to35主要貨單價(jià)： RMB1000-3000沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－摩登前沿餐飲區(qū)ColdStone/樂杰士/王品牛排/羅馬娜冰淇淋等需要面積：100-400sm客戶年齡層：25to35沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－個(gè)性潮流N大中庭大中庭小中庭時(shí)尚品牌概念店時(shí)尚餐飲時(shí)尚品牌店時(shí)尚品牌店時(shí)尚品牌店時(shí)尚品牌店時(shí)尚品牌店時(shí)尚品牌概念店時(shí)尚品牌概念店時(shí)尚品牌概念店B11F2F3F4F5F6F7F沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－個(gè)性潮流業(yè)態(tài)安排通過南北兩端的兩個(gè)主要中庭，使人流從二層延伸到三層，并向中間延伸?？拷型ヌ?，安排80-200平米的時(shí)尚品牌店；在兩端和中間靠近中庭區(qū)域，安排優(yōu)衣庫、esprit、艾格、belle等較活躍品牌的大型概念店或綜合店，再次提升人流。面積在500-800平米。在中間設(shè)置一些休憩功能的餐飲設(shè)施，包括西式簡餐、咖啡和水果撈等，面積在100-400平米。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－個(gè)性潮流時(shí)尚品牌概念店優(yōu)衣庫/bestseller/esprit/艾格/belle等需要面積：500-800sm客戶年齡層：20to35沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－個(gè)性潮流時(shí)尚品牌店Azona/levi’s/g2000/5thstreet/馬克華菲等需要面積：80-200sm客戶年齡層：20to35沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－青春活力N大中庭大中庭小中庭時(shí)尚餐飲時(shí)尚休閑品牌店籠式足球時(shí)尚休閑品牌店運(yùn)動(dòng)品牌店運(yùn)動(dòng)品牌店運(yùn)動(dòng)品牌店活躍品牌綜合館活躍品牌綜合館B11F2F3F4F5F6F7F沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－青春活力動(dòng)線安排可以利用二層直達(dá)四層扶梯，使15-25歲此類更年輕的客流能直接上到四層以上，將從地下一層上來的人流和二層的人流更容易上到四層以上。在南北兩端安排班尼路、美斯特邦威、佐丹奴、博西尼綜合館，使街的概念引入購物中心；面積在2000-4000平米。在此綜合館內(nèi)，其可安排內(nèi)部的通道。南北兩端中庭向中間延伸處設(shè)置運(yùn)動(dòng)、戶外用品店以及韓國、日本、臺(tái)灣、香港等亞洲時(shí)尚潮流的品牌，面積在80-300平米左右。在時(shí)尚品牌店之間，可以穿插一些款式豐富、價(jià)錢不貴的飾品店，店面面積在30-60平米左右。由于太原街一直缺乏與中街類似的街的概念，利用本項(xiàng)目地塊較狹長的特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝修上突出街的概念，使消費(fèi)者具有逛街的感覺，同時(shí)為中高收入人群創(chuàng)造一個(gè)隨意消費(fèi)的空間。為了提升中部的運(yùn)動(dòng)和互動(dòng)氛圍，同時(shí)為體育品牌提供推廣空間，可以考慮在中部中庭附近設(shè)置一個(gè)籠式足球場?；\式足球場可以考慮三對(duì)三的小型場地，場地規(guī)格為10m×16m×3m，包含外圍規(guī)格為15.6m×12.3m?？梢栽诨\式足球場附近設(shè)置部分運(yùn)動(dòng)主題餐廳和休閑餐飲區(qū)。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－青春活力結(jié)合東北熱愛足球和耐克鐵籠蝎斗廣告的反響，在運(yùn)動(dòng)用品層設(shè)置一個(gè)籠式足球場。活躍整個(gè)運(yùn)動(dòng)用品區(qū)的氣氛，并以此為契機(jī)吸引運(yùn)動(dòng)用品商戶，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－青春活力時(shí)尚綜合館班尼路/美斯特邦威/佐丹奴/博西尼/361。等需要面積：3000-4000sm客戶年齡層：18to30沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－青春活力運(yùn)動(dòng)用品區(qū)Adidas/Nikekappa/Mizuno/lecoqsportif/Fila/Callaway等需要面積：800-2000sm客戶年齡層：15to40沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－青春活力年輕時(shí)尚品牌區(qū)達(dá)芙妮/哥弟/翠貝卡/熱風(fēng)/海盜船等需要面積：30-200sm客戶年齡層：18to30沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－兒童育樂館N溜冰場中庭中庭孕嬰用品店兒童用品、寵物用品店兒童才藝教育/早教中心美容美發(fā)手足護(hù)理兒童游樂中心大型玩具銷售店B11F2F3F4F5F6F7F兒童攝影/主題餐廳沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－兒童育樂館動(dòng)線安排在樓層中部設(shè)置一個(gè)溜冰場，成為整個(gè)樓層中心，吸引兩端上來的人流向中間聚集；上部挑空，使溜冰場成為七層餐飲街的觀賞區(qū)，同時(shí)也能更好的與七層娛樂區(qū)聯(lián)動(dòng)；溜冰場面積3000平米左右，冰場核心區(qū)規(guī)格為31×60米。在南北兩端的中庭面積比四層的有所減小，成為人流聚集疏散的場所；在兩個(gè)中庭附近設(shè)置兒童早教中心、大型玩具銷售店和兒童游樂中心等主力店，充分吸引下部人流和目的性人流到此樓層；兒童早教中心的面積400-2000平米，大型玩具銷售店的面積在600-1000平米，兒童游樂中心面積在500-1000平米，成為沈陽乃至東北最大的旗艦店。在此樓層設(shè)置部分美容美發(fā)和手足護(hù)理店，滿足部分陪同孩子前來母親的美的需求，面積在30-200平米之間。在溜冰場附近可以設(shè)置孕嬰、兒童用品店，兒童攝影店和兒童主題餐廳，面積在80-150平米左右。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－六層業(yè)態(tài)安排兒童游樂中心湯姆熊游樂中心/大西洋游樂城等需要面積：650-1000sm客戶年齡層：3to10沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－六層業(yè)態(tài)安排大型玩具店玩具反斗城/toycity等需要面積：650-1000sm客戶年齡層：3to10沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－六層業(yè)態(tài)安排早教中心/才藝培訓(xùn)紅黃藍(lán)親子樂園/姜杰鋼琴城文化藝術(shù)中心等需要面積：400-2000sm客戶年齡層：0to15歲沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－炫魅生活N溜冰場上挑空中庭中庭B11F2F3F4F5F6F7F電影院KTV/迪廳電玩城酒吧、茶座、餐館、咖啡館酒吧、茶座、餐館、咖啡館音樂主題餐廳/主題吧沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－炫魅生活業(yè)態(tài)動(dòng)線安排可以考慮將六層和七層打造成類似于上海新天地、南京1912類似的餐飲、休閑、娛樂區(qū)，成為沈陽標(biāo)志性的休閑娛樂目的地，外地人到沈陽的首選休閑娛樂地。以五層溜冰場的上部挑空區(qū)為中心，在南北兩端安排電影院、KTV、電玩城等主力娛樂店，帶動(dòng)整個(gè)樓層的休閑娛樂氣氛；在中間挑空區(qū)的南側(cè)由于臨近KTV/迪廳，可以考慮安排一個(gè)音樂主題主題餐廳或者音樂主題吧，形成互動(dòng)。在環(huán)形步道兩側(cè)穿插安排餐廳、酒吧、茶座、咖啡吧，成為時(shí)尚人群休閑聚友的空間，同時(shí)也能更好的促進(jìn)娛樂休閑娛樂氣氛的形成?？紤]到這部分店的營業(yè)時(shí)間較晚，晚于下部樓層的打烊時(shí)間，可以考慮在地塊南側(cè)設(shè)置部分直達(dá)的觀光電梯。面積考慮電影院面積大約4000-5000平米，5-6個(gè)廳，安排有一個(gè)300人以上的廳，既能滿足活動(dòng)舉辦要求和消費(fèi)者選擇的多樣性，又避免片源不足時(shí)造成的控制。層高9米左右，包含六層和七層。KTV/迪廳面積2000-3000平米；電玩城面積1000-2500平米。音樂主題吧或主題餐廳的面積為800-1800平米。其他餐廳、酒吧、茶座、咖啡吧的面積在100-400平米。該層層高可以略低，大約在4.5米左右。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－炫魅生活酒吧餐飲休閑娛樂24家13家14家35－40％35－40％20－25％南京1912示例沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－炫魅生活KTV/disco錢柜/麥樂迪/樂圣/滾石等需要面積：2000to3000sm客戶年齡層：25to40沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－炫魅生活音樂主題餐廳/音樂主題吧阿拉丁音樂主題餐廳/阿凡提嘉年華/喀秋莎音樂餐廳/babyface等需要面積：2000to3000sm客戶年齡層：25to40沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－炫魅生活電玩城Segagame需要面積：1000to2500sm客戶年齡層：15to40沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地NB11F2F3F4F5F6F7F中庭中庭電影院美容SPA健身/yoga正餐正餐中庭沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地業(yè)態(tài)動(dòng)線安排由于該層主要為大面積的店鋪，主動(dòng)線為一條弧形的通道。可以通過扶梯和觀光梯上到該樓層。七層北端部分為六層電影院的延續(xù)。南端布置健身/瑜伽館和spa中心，為愛美、追求健康人士提供長期的動(dòng)力加油站。中間為8-10個(gè)大型正餐餐廳，包含日本/韓國料理、粵菜館、川菜館、海鮮自助、東南亞風(fēng)味餐廳等，為高收入人群和本項(xiàng)目的商務(wù)人士提供商務(wù)交流的空間。面積考慮健身/瑜伽館面積1000-4000平米，包含一個(gè)游泳池。SPA館面積大約在600-1000平米。該層餐廳面積比其他樓層的大，面積大約在800-2000平米左右。該層的層高4.5米左右基本能滿足需求。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地美容/SPA美麗田園/思妍麗/海斯美爾/麗人/瑪花纖體等需要面積：600to1000sm客戶年齡層：25to40沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地健身/瑜伽中體倍力/寶力豪/奧力/inchbyinch等需要面積：1000to4000sm客戶年齡層：20to45沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地特色餐廳翡翠皇宮/日本紙火鍋/非常越/高恩/致真/喜多屋/金錢豹/等需要面積：1000to4000sm客戶年齡層：20to45沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－便利服務(wù)NB11F2F3F4F5F6F7F美食廣場B1上挑空B1上挑空B1上挑空B1上挑空兩岸三地美食兩岸三地美食與地下時(shí)尚商業(yè)街相連精品超市藥妝店創(chuàng)意家居飾品創(chuàng)意生活用品沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－便利服務(wù)動(dòng)線安排地下一層主要將來往于太原街的大量人流引入地下，通過安排一些客單價(jià)不高的便利服務(wù)業(yè)態(tài)，為消費(fèi)者創(chuàng)造沖動(dòng)購買的機(jī)會(huì)。為增加地下一層的人流，除商場內(nèi)部向下的扶梯，一方面可在一層設(shè)于商場外的扶梯，將太原街上隨意逛的人流引入地下，另一方面還可考慮與地下時(shí)尚商業(yè)街相連。為避免地下時(shí)尚商業(yè)街的閑雜人流對(duì)一層的沖擊，可在連接口處設(shè)置美食廣場進(jìn)行緩沖。同時(shí)設(shè)置直達(dá)二層以上的電梯，直接把人流向上輸送。為消除負(fù)一層的地下感覺，一方面可以在項(xiàng)目西南端設(shè)置下沉廣場；另一方面在地塊中部，由北向南安排一些方形的挑空區(qū)域，挑空區(qū)內(nèi)設(shè)置一些高大的綠植，創(chuàng)造出和一層一體的感覺。業(yè)態(tài)安排在地塊北端安排一個(gè)美食廣場和特色美食店，匯聚大陸、香港、澳門、臺(tái)灣兩岸三地最具人氣和特色的餐飲商家，成為整個(gè)太原街商圈的美食配套區(qū)。美食廣場面積在1000-2000平米左右，外延出3-4個(gè)獨(dú)立的特色美食店，每個(gè)面積在50-300平米左右。在地塊南端設(shè)置一個(gè)精品特色超市，除提供部分日常用品外，更多的是提供進(jìn)口食品或特色商品。800-3000平米。利用地塊南部下沉廣場帶來的較大人流，在入口附近將藥妝店引入地下。面積在300-600平米左右。為避免地下一層對(duì)一層國際名品區(qū)的影響，在國際名品區(qū)對(duì)應(yīng)的地下一層部分設(shè)置創(chuàng)意家庭生活飾品和生活用品。每個(gè)店的面積在50-200平米左右。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地美食廣場大食代/亞惠等吉野家/泰國魚蛋粉/味千拉面/棒約翰/面包物語/華倫天奴巧克力/優(yōu)之良品等需要面積：1000to2000sm客戶年齡層：15to50沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地特色超市Citysuper/百亮/Maxvalue等需要面積：800to3000sm客戶年齡層：15to50沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地藥妝店屈臣氏/萬寧/同仁堂等需要面積：300to600sm客戶年齡層：15to50沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－商業(yè)－美麗天地創(chuàng)意家居飾品及生活用品Lock&lock/Potato&Co/愛濤/等需要面積：50to200sm客戶年齡層：15to50沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－寫字樓項(xiàng)目定位利用項(xiàng)目150米的建筑高度，將項(xiàng)目打造成太原街區(qū)域的地標(biāo)性建筑物。成為形象卓越、品質(zhì)一流、服務(wù)完善、性價(jià)比突出的甲級(jí)寫字樓，企業(yè)彰顯實(shí)力和形象的舞臺(tái)。著重突出項(xiàng)目以下特征：地標(biāo)性：區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的建筑高度；新穎的建筑立面和建筑造型；有影響力的世界500強(qiáng)龍頭租戶。生態(tài)型：商場屋頂花園；室內(nèi)空中花園；呼吸式玻璃幕墻；較大的面寬，較小的進(jìn)深，利于自然通風(fēng)和采光；清新、舒適的空調(diào)系統(tǒng)；彈性：可提供靈活接口的架空地板；可靈活拆分的辦公單元；可拓展的電話及網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)；高使用率：方正的平面層，便于辦公區(qū)內(nèi)的安排；辦公單元內(nèi)無柱；便利配套：項(xiàng)目自身及太原街提供的充足購物、餐飲、酒店配套。出行成本低：處于城市核心區(qū)，出行與客戶來訪交通成本低，員工通勤便利。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－寫字樓客戶定位利用項(xiàng)目處于太原街成熟商圈的優(yōu)勢，客戶定位為入住沈陽的國際知名企業(yè)、全國性公司的沈陽分支機(jī)構(gòu)，以及沈陽當(dāng)?shù)氐膶?shí)力型公司企業(yè)。建議通過一些優(yōu)惠措施，吸引部分世界500強(qiáng)企業(yè)作為寫字樓部分的龍頭企業(yè)，提升整個(gè)寫字樓的形象，帶動(dòng)項(xiàng)目的招商；客戶主要來源于區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓需要擴(kuò)租的客戶、周邊老舊寫字樓和賓館內(nèi)對(duì)現(xiàn)有寫字樓使用不滿的優(yōu)質(zhì)客戶，以及未來進(jìn)入沈陽拓展業(yè)務(wù)的知名企業(yè)?？蛻粜袠I(yè)特征主要為服務(wù)于沈陽重工業(yè)的數(shù)控機(jī)床、精密測量、電力設(shè)備、污水處理等制造企業(yè)，以及運(yùn)輸物流、貿(mào)易、制藥、汽車、顧問、房地產(chǎn)等類別的企業(yè)。客戶需求的面積主要在100-300平米，有部分需求整層面積的客戶，比例較少；由于有部分客戶為小型辦事處，人員數(shù)量少，需要的面積僅為50-60平米，而現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓較少提供此類小面積的辦公單元，可以吸引這部分客戶。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－寫字樓外部交通由于南二馬路將成為客戶進(jìn)入寫字樓的主要道路，可以考慮在南二馬路和天津街交匯的拔角處作為寫字樓的入口，以便到訪車輛在寫字樓門口下客后能直接進(jìn)入車庫或者離開。入口前可以考慮適當(dāng)預(yù)留一個(gè)小廣場，以便人流的疏散；同時(shí)可以在入口處設(shè)置雨蓬，避免客戶受不利天氣的影響。作為高檔寫字樓，首層應(yīng)該考慮預(yù)留大堂空間，大堂的面積可以稍小，300-500平米左右，實(shí)現(xiàn)首層和商業(yè)上部寫字樓的連通。可以考慮在商業(yè)屋頂設(shè)置屋頂花園，屋頂花園與商業(yè)七層設(shè)置樓梯或者電梯相連，通過在該層設(shè)置寫字樓的出入口，既可使寫字樓客戶享受屋頂花園的生態(tài)環(huán)境，又能通過與七層相連的樓梯滿足企業(yè)的商務(wù)宴請(qǐng)需求。外立面寫字樓的立面設(shè)計(jì)應(yīng)具有一定的地標(biāo)性，具有新穎性，較容易區(qū)分辨別，使周邊過往車流能立刻注意到本項(xiàng)目。外立面整體現(xiàn)代、簡潔、時(shí)尚，但不應(yīng)為追求外立面的新穎性，失去了甲級(jí)寫字樓內(nèi)斂、沉穩(wěn)、大氣的外立面要求或者降低整體的使用率。在立面裝修材料上采用符合現(xiàn)代建筑風(fēng)格的金屬、玻璃為主，也可采用一部分干掛石材；在立面材料的選擇上除了要控制前期的工程成本，同時(shí)還應(yīng)該考慮降低后期的維護(hù)成本。可以考慮采用節(jié)能、隔聲、通風(fēng)效果好的雙層呼吸式幕墻，區(qū)別于傳統(tǒng)的單層幕墻。屋頂花園屋頂花園沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－寫字樓辦公區(qū)辦公區(qū)是寫字樓中最重要的組成部分，根據(jù)本項(xiàng)目的定位要求，結(jié)合甲級(jí)寫字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)及沈陽和項(xiàng)目的條件，建議如下：甲級(jí)寫字樓的單層面積通常在1500-2000平米左右，考慮到沈陽租戶普遍租賃面積小，建議單層面積控制在1200-1500平米左右，便于整層客戶需求。平面層布局應(yīng)考慮方正，減少不規(guī)則形狀，有利于辦公空間的家具布局，提高客戶實(shí)際使用率，上圖為本項(xiàng)目平面層的一個(gè)參考。為便于辦公單元內(nèi)的自然采光和通風(fēng)，窗到核心筒的距離控制在10-12米，也有利于實(shí)現(xiàn)無柱設(shè)計(jì)。作為甲級(jí)寫字樓，樓層凈高應(yīng)滿足2.6-2.8米，地板可考慮設(shè)置7-15厘米的網(wǎng)絡(luò)地板，以便于客戶靈活布線。走廊寬度建議在1.5-1.8米左右。每隔3-4層可以考慮設(shè)置室內(nèi)挑空花園，增加項(xiàng)目的生態(tài)賣點(diǎn)。單元分割以100-200平米為主，提供部分50-60平米的辦公單元，辦公單元可自由拆分組合。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－寫字樓公共部分裝修類別建議大堂大堂裝修應(yīng)符合整體的現(xiàn)代風(fēng)格基調(diào)，采用符合商務(wù)氣氛的較為穩(wěn)重的格調(diào)，不宜使用過多、過于復(fù)雜的裝飾。通過細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目的檔次，而不是依靠昂貴材料的堆積。出于甲級(jí)寫字樓檔次的考慮，建議地面采用天然石材。墻體、柱面的選材較為寬泛，除可以采用石材外也可以考慮采用金屬、玻璃或其它質(zhì)感的高檔復(fù)合材料。頂棚應(yīng)結(jié)合照明系統(tǒng)的選擇進(jìn)行設(shè)計(jì)，可以考慮采用鋁合金等輕質(zhì)、易維護(hù)的材料。在大堂空間中也可以考慮設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)乃盎蛑参?，從而使其空間感覺更為自然，具有活力。電梯廳電梯廳（客梯）的設(shè)計(jì)應(yīng)與大堂在風(fēng)格上相協(xié)調(diào)，但整體氣氛應(yīng)更為親切，建議增加一些偏暖的色調(diào)以及給人親切感的材料?？稍O(shè)立液晶電視緩解等候的急躁感；公共走道地面采用顏色、材質(zhì)易于保持清潔的地毯。墻面考慮維護(hù)的方便應(yīng)采用壁紙。天花應(yīng)采用與辦公區(qū)相同的材料。走廊應(yīng)避免有過多、過于集中的設(shè)備間開門，可以采用普通開門和隱藏式開門結(jié)合的方式。衛(wèi)生間衛(wèi)生間裝修設(shè)計(jì)首先應(yīng)給人以清潔的感覺，材質(zhì)高檔而風(fēng)格平實(shí)。衛(wèi)生間具有使用頻率高以及與使用者近距離接觸的特點(diǎn)，裝修材料、潔具和五金件應(yīng)選擇質(zhì)量考究、耐用、易清潔的產(chǎn)品。地面、墻面材料可以選擇石材或高檔面磚。在尺度的設(shè)計(jì)（包括潔具、五金件的位置、高度等細(xì)節(jié)）上力求更加人性化。提供24小時(shí)熱水，這對(duì)凸顯項(xiàng)目檔次具有積極意義；沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－寫字樓機(jī)電設(shè)備要點(diǎn)設(shè)計(jì)建議電梯從節(jié)約造價(jià)和維修方便考慮，盡量采用國內(nèi)生產(chǎn)的國際知名品牌電梯?？吞莸群驎r(shí)間平均應(yīng)在30秒以內(nèi)，高峰時(shí)段應(yīng)在1分鐘以內(nèi)，可以通過調(diào)整電梯數(shù)量、梯速及進(jìn)行高低分區(qū)等方法達(dá)到縮短等候時(shí)間的目的。由于本項(xiàng)目層數(shù)多，可以考慮設(shè)置電梯高低分區(qū)；通風(fēng)空調(diào)建議在成本允許的情況下，采用VAV空調(diào)系統(tǒng)，提高空調(diào)制冷制暖效率，體現(xiàn)健康環(huán)保要求。另外考慮可開啟的窗戶數(shù)量，保證自然通風(fēng)的需要?？照{(diào)系統(tǒng)應(yīng)具有充分的空氣過濾、殺菌裝置，具有新風(fēng)、加濕、區(qū)域獨(dú)立調(diào)節(jié)功能。設(shè)計(jì)新風(fēng)量在每人占用10平方米的前提下，做到30-35立方米/小時(shí)/人之間。網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)發(fā)展迅速，因此在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮管線系統(tǒng)的升級(jí)空間。提供寬帶入戶，建議采用千兆標(biāo)準(zhǔn)。提供國際直撥電話。提供充足的交換機(jī)資源。采用移動(dòng)電話信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)手機(jī)信號(hào)無縫連接（包括電梯、地下室等部位）。強(qiáng)電提供雙路供電?？紤]為商業(yè)、寫字樓部分提供緊急柴油發(fā)電機(jī)組。提供電力增容的技術(shù)可能。安防寫字樓安防系統(tǒng)采用人工和自動(dòng)系統(tǒng)結(jié)合的方式，自動(dòng)系統(tǒng)一般在周末和節(jié)假日可以獨(dú)立運(yùn)作。安防系統(tǒng)應(yīng)包括全方位的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，重點(diǎn)監(jiān)控停車場、電梯、大門、走道等關(guān)鍵部位。設(shè)置自動(dòng)巡更系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。消防嚴(yán)格按照消防規(guī)范設(shè)置煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋、消防栓、消防指示等設(shè)施。消防系統(tǒng)應(yīng)具有火災(zāi)報(bào)警、緊急廣播切換、聯(lián)動(dòng)控制等功能。沈陽國際城項(xiàng)目12.0產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議－酒店式公寓項(xiàng)目定位考慮到太原街現(xiàn)有的騰龍、海潤等酒店式公寓最終使用功能以商務(wù)辦公為主，而本項(xiàng)目自身又有地標(biāo)型的高檔寫字樓，本項(xiàng)目的公寓可以以商務(wù)辦公為主要功能。同時(shí)考慮到太原街作為城市核心區(qū)和酒店集中區(qū)，具有豐富的商業(yè)配套，地段良好，是都市時(shí)尚白領(lǐng)過渡居住和外來人員租房的首選區(qū)域。建議本項(xiàng)目的酒店式公寓以項(xiàng)目高檔寫字樓和時(shí)尚mall為依托，定位成具有居住功能和良好服務(wù)、開放型的soho酒店式公寓。既為為中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)打造靈活辦公空間，提供事業(yè)騰飛基地；又為年輕時(shí)尚白領(lǐng)創(chuàng)造家庭升級(jí)的平臺(tái)。為避免辦公和居住的沖突，可以在樓層上加以區(qū)隔。著重突出以下特征：低總價(jià)：控制戶型面積來控制總價(jià)；小面積大空間：簡