S市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要素及發(fā)展對策摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是與公眾日常生活密切相關(guān)的重要產(chǎn)業(yè)。住房問題是房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的問題，也是廣大公眾最關(guān)心的問題。本文在深入分析福州房地產(chǎn)業(yè)的起源和發(fā)展的基礎(chǔ)上，結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀，總結(jié)福州房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，使我們能夠更加深刻地了解行業(yè)，然后分析和研究這個行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會穩(wěn)定和人民群眾切身利益密切相關(guān)。因此，分析當(dāng)前房地產(chǎn)形勢客觀，科學(xué)，合理地制定房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略勢在必行。近幾年來，房價這樣的二線城市迅速崛起。本文介紹了福州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展意義，并對福州房地產(chǎn)的健康發(fā)展提出了一些建議，希望能為福州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供參考。關(guān)鍵詞：福州；房地產(chǎn)；發(fā)展目錄TOC\o"1-3"\h\u9185一、前言 130247（一）房地產(chǎn)的商品屬性 114084（二）房地產(chǎn)的社會屬性 130803二、福州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 226594三、福州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的要素分析 4300（一）房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義 413851（二）福州房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析 510968（三）福州房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素 641471.從宏觀層面看，房地產(chǎn)業(yè)再次受到政府的高度重視和肯定 6232582.從福州的實際情況看，福州市房地產(chǎn)市場具有巨大的潛力 631341（四）福州市房地產(chǎn)市場角色關(guān)系與定位 73598四、福州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策 826958（一）發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，借鑒先進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展模式 83476（二）推動房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈共贏 821857（三）市場細(xì)分，將市場強(qiáng)勁需求轉(zhuǎn)化為購買力 97183（四）積極推進(jìn)保障性住房的開發(fā)建設(shè) 931221（五）科學(xué)合理地進(jìn)行用地規(guī)劃和城市更新 1026083參考文獻(xiàn) 12一、前言（一）房地產(chǎn)的商品屬性房地產(chǎn)的特點非常重要。首先，房地產(chǎn)供應(yīng)成本高，交易金額大。其次，房地產(chǎn)具有耐久性和使用壽命長。第三，房地產(chǎn)具有地理位置的財產(chǎn)。第四，由于其地理位置由于異質(zhì)性和獨特性造成的房地產(chǎn)固定性質(zhì);第五，房地產(chǎn)業(yè)的異質(zhì)性和獨特性造成房地產(chǎn)市場信息嚴(yán)重不對稱和交易復(fù)雜性。這些特征相互作用并集中在房地產(chǎn)缺乏流動性。對于市場交易而言，流動性缺乏已成為房地產(chǎn)業(yè)最大的缺點。房地產(chǎn)缺乏流動性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場嚴(yán)重不完善，導(dǎo)致市場資源配置效率低下，市場失靈無處不在。盡管房地產(chǎn)缺乏流動性與住房制度有關(guān)，但僅僅改革住房制度還不足以解決這個問題。為全面提升房地產(chǎn)的流動性，房地產(chǎn)投資活動的興起和興起是其中的重要條件之一。但對于不能大規(guī)模生產(chǎn)且資源稀缺的房地產(chǎn)來說，過度商業(yè)化可能會剝奪低收入群體的購買力。（二）房地產(chǎn)的社會屬性房地產(chǎn)與社會保障。住房社會保障是指向低收入人群提供幫助和救濟(jì)的保障性質(zhì)，以確保社會所有成員最基本的住房需求。實施住房保障分配基本上有兩個基本原因：第一，住房是人類生活最基本的需要，也是人們的生活環(huán)境。任何人或任何家庭必須居住在住宅中。其次，住宅屬于按照市場規(guī)則作為商品管理住房的基本制度下的高價值，高價位的高端耐用消費品，低收入人群和特殊困難家庭不可能獲得必要的住宅消費。因此，政府應(yīng)出面提供經(jīng)濟(jì)適用房，低息貸款，房租補貼，廉租房等措施，幫助低收入人群滿足住房的基本需求。同時，住房的社會保障不是商業(yè)財產(chǎn)的否定。相反，在充分發(fā)揮市場機(jī)制配置住房資源的基礎(chǔ)性作用的前提下，充分發(fā)揮政府的收入分配宏觀調(diào)控作用，兼顧社會公平性。生活住房與以前在我國實行的住房分配制度實質(zhì)上不同。經(jīng)濟(jì)適用房的目的是確保居民的基本住房消費需求得到滿足，體現(xiàn)公平原則。它仍然主要通過市場交換獲得，但卻是政府補貼的廉價住房商品。然而表面上看，福利分布似乎有著廣泛的社會福利。但由于需求控制不承認(rèn)住房商品化和住房供應(yīng)的相對不足，不能真正解決員工住房的社會福利保障問題，卻會造成一系列不公平的社會問題，如不公平住房分配和低效分配。二、福州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2017年1-4月福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為58447百萬元，同比增長19%；2016年1-12月福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為167944百萬元，同比增長21.6%。圖12015-2017年福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)2017年1-4月福州市購置土地面積為709.8千㎡，同比增長119.4%；2016年1-12月福州市購置土地面積為1643.5千㎡，同比下降20.9%。圖22015-2017年福州市購置土地面積及增速數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)2017年1-4月福州市商品住宅開發(fā)投資額為39814百萬元，同比增長28.3%；2016年1-12月福州市商品住宅開發(fā)投資額為112359百萬元，同比增長31.2%。圖32015-2017年福州市商品住宅開發(fā)投資額及增速數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)2017年1-4月福州市商品房施工面積為70433.4千㎡，同比增長9.9%；2016年1-12月福州市商品房施工面積為77607.7千㎡，同比下降0.5%。圖42015-2017年福州市商品房施工面積及增速數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)三、福州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的要素分析（一）房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義據(jù)福州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然中央政府和福州已出臺政策，但福州的房地產(chǎn)狀況仍不容樂觀。大部分房地產(chǎn)公司2017年上半年貸款期限將到期，部分房地產(chǎn)項目明顯放緩，市場供應(yīng)依然過剩。政府和地方政府的政策只會鼓勵企業(yè)提高公眾對購房的信心。信心確立過程的需要，一旦跌倒，答復(fù)也需要這個過程。這個過程是房地產(chǎn)開發(fā)商最困難的時期。在政府政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)的未來是否要研究定位，研究銷售團(tuán)隊，研究自己的產(chǎn)品？從現(xiàn)實的角度來看，只有振興房地產(chǎn)業(yè)才能更好地緩解危機(jī)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)與50多個行業(yè)尤其是產(chǎn)業(yè)鏈之間存在著直接或間接的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動程度也特別大。從影響角度來看，如削弱房地產(chǎn)業(yè)支柱地位，會產(chǎn)生諸多負(fù)面影響。房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)可吸納大量就業(yè)人口。如果房地產(chǎn)業(yè)能夠迅速恢復(fù)，失業(yè)人數(shù)將大大減少，從而消除社會危害。其次，如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)低迷，將直接導(dǎo)致政府收入增長緩慢，地方政府收入大幅縮水，限制政府實施政策增加投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。在這方面，房地產(chǎn)業(yè)確實是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動鋼鐵，建材，家電，家居等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著重要作用。這對金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要。對促進(jìn)就業(yè)和提升居民消費結(jié)構(gòu)起著重要作用。改革開放以來，福州市社會經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了不可或缺的重要作用。近兩年來，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多年的繁榮，主要體現(xiàn)在投資性廉租住房建設(shè)，這對保障民生起著重要作用。保障性住房建設(shè)次之，房地產(chǎn)開發(fā)力度不斷加大，住宅房地產(chǎn)功能不斷弱化。隨著市場泡沫的形成，高房價已成為影響城市發(fā)展的嚴(yán)重問題。（二）福州房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)市場的演變反映在實物市場的演變和金融市場的演變兩個方面：房地產(chǎn)實際市場是指以市場為交易對象的實物房地產(chǎn)，包括一，二，三級市場。一級市場是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場;二級市場是指房地產(chǎn)增量市場;三級市場是指房地產(chǎn)股市。根據(jù)市場形成的時間順序，有一級市場，二級市場和三級市場。但從房地產(chǎn)市場演化的角度來看，即提高資源配置效率，三級市場的發(fā)展會促進(jìn)二級市場的發(fā)展，進(jìn)一步推動一級市場的發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場包括主要金融市場和次級金融市場。房地產(chǎn)市場的演變不僅使實物市場更有效地配置資源，而且為房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。金融市場是指房地產(chǎn)抵押貸款市場，第二個金融市場是指房地產(chǎn)抵押貸款證券市場和房地產(chǎn)投資信托基金市場，在金融市場中，通過貨幣市場間接融資的需求方資金用于房地產(chǎn)融資。在二級金融市場，房地產(chǎn)融資采用了更多來自資本市場的直接融資。從福州市整體角度看，政府同時采取了一系列有效措施，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進(jìn)了一，二，三級房地產(chǎn)市場的良性互動。如二手房交易區(qū)多年保持大幅增長。但從金融市場來看，福州二級金融市場并不健全，主要依靠金融市場。盡管信貸放松為銀行提供了充裕的資金，但近幾年來福州房地產(chǎn)企業(yè)過度擴(kuò)張所面臨的財政壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)目前的資金供應(yīng)鏈緊張，暫時寬松的貨幣政策不能立即恢復(fù)資金的正常運作。與此同時，其他行業(yè)面臨經(jīng)營困難后，也不會立即投入到房地產(chǎn)行業(yè)。即使歐盟委員會放開了房地產(chǎn)業(yè)的上市之門，投資者也不會對房地產(chǎn)業(yè)給予更高的估值。從以上三個融資渠道來看，不理想的融資環(huán)境將使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)面臨生存和發(fā)展的壓力。（三）福州房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素1.從宏觀層面看，房地產(chǎn)業(yè)再次受到政府的高度重視和肯定從“支柱產(chǎn)業(yè)”到“重要支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)行業(yè)立即恢復(fù)：2002年以來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動了50多個行業(yè)的振興繁榮在中國解決了大量人員就業(yè)問題，其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和重要地位不言而喻。然而，在前兩年，面對房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤，面對房地產(chǎn)投機(jī)者的炒作以及面對社會對房地產(chǎn)行業(yè)的不滿，弱勢群體的無奈，我們的政府不再說說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，當(dāng)金融風(fēng)暴來臨，房地產(chǎn)冬天來臨時，中國政府需要房地產(chǎn)來振興中國經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)再次被國務(wù)院確認(rèn)為中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，針對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控政策取得了顯著成效，在奧運前夕達(dá)到極致。2008年必將是不平凡的一年?？梢哉f，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“分水嶺”。今年，“雙刃”政策讓房地產(chǎn)業(yè)震動，受寵若驚。上半年監(jiān)管部門繼續(xù)收緊自2007年以來，福州樓市跌入近三年來的“低谷”，市場低迷，成交量萎縮，消費心理有望轉(zhuǎn)變，持幣買入，等待并看到氣氛異常強(qiáng)烈，房地產(chǎn)陷入“寒冬”。當(dāng)然，這一波的調(diào)控也使得市場更加規(guī)范，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投機(jī)都得到有效控制，市場投機(jī)消失，同時回歸理性，逐步走向成熟。奧運之后，出臺了一系列優(yōu)惠政策。隨著密集程度和前所未有的實力，政府已五次降息降稅，拉動內(nèi)需4萬億元，“三國”和“福州市促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展”等多項意見“等等，極大地拉動了市場信心，為福州地產(chǎn)出谷提供了強(qiáng)大的政策城市。展望2018年的市場趨勢，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，困難與希望不變。2.從福州的實際情況看，福州市房地產(chǎn)市場具有巨大的潛力首先，福州作為海峽西岸的首都，地理優(yōu)勢日益突出。它對臺灣及其僑鄉(xiāng)的好處也很明顯。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增加。居民消費結(jié)構(gòu)不斷升級，農(nóng)村人口大大增加城市聚集轉(zhuǎn)移，城市強(qiáng)勁。其次，隨著城市化和工業(yè)化的發(fā)展，福州作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心和首都，每年吸引大量“518”?；鶗?，“618”展會和“98”投洽會投資促進(jìn)平臺。榮實業(yè)投資。城市的吸引力和影響力正在增加。第三，自2013年以來舉辦的“福州實時交易”是一個很好的展示和交易平臺。作為開發(fā)商的重要支撐載體，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場規(guī)范有序競爭，成為推動福州房地產(chǎn)開發(fā)和特色亮點的催化劑。四是隨著福州主要交通建設(shè)和宜居城市建設(shè)的發(fā)展，三環(huán)路，溫福，福廈，香浦鐵路和大學(xué)城的建設(shè)將不斷完善，東部新城市項目建設(shè)區(qū)將完成。城市發(fā)展空間進(jìn)一步擴(kuò)大承載能力，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)將提供有效的支持。（四）福州市房地產(chǎn)市場角色關(guān)系與定位由于房地產(chǎn)市場是一個市場，我們必須認(rèn)識到其市場特點，尊重其市場規(guī)則。既要堅持消費主導(dǎo)原則，解決民生保障問題，又要允許房地產(chǎn)市場的投資活動，這需要各級政府和地方政府的協(xié)調(diào)。如果房地產(chǎn)業(yè)需要健康發(fā)展，政府的職能應(yīng)該去政府，市場的職能應(yīng)該走向市場。應(yīng)該協(xié)調(diào)“有形之手”和“看不見之手”。房地產(chǎn)市場不能違反價值規(guī)律，房地產(chǎn)價格應(yīng)該保持合理的浮動狀態(tài)，政府應(yīng)該理性，在宏觀層面清醒把握，房地產(chǎn)市場回歸理性狀態(tài)。最根本的辦法是改革地方財政體制。如果地方政府擁有足夠的財政實力，他們將減少通過房地產(chǎn)市場增加地方收入的努力。然而，房地產(chǎn)市場實際上可能會在減少過度的政府干預(yù)和支持后按照市場規(guī)律運作，但并不像前幾年那樣再次狂熱地炒作。從宏觀和利率角度看，中國目前利率調(diào)整空間較大，財政收入較為充裕。為刺激經(jīng)濟(jì)刺激計劃，央行將能夠不斷降息，這將降低消費者的購買成本。主要研究機(jī)構(gòu)對中國2017年GDP預(yù)測最低也為7％，而CPI將逐漸回落至低位，福州主要國有銀行，商業(yè)銀行紛紛出臺近期住房貸款細(xì)則，規(guī)定近6個月貸款沒有逾期信用歷史的個人股票，利率自動調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。這是2017年消費者購買力增強(qiáng)的保證。四、福州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策（一）發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，借鑒先進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展模式隨著經(jīng)濟(jì)體制的全球化，中國房地產(chǎn)市場也正在以國際化和信息化為背景。借鑒國際先進(jìn)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，解決了我國房地產(chǎn)市場存在的問題，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。非常重要的意義。從世界范圍來看，無論是在市場經(jīng)濟(jì)中聞名的歐洲和美國，還是以強(qiáng)大政府聞名的新加坡，地方政府都從多個方面運行和發(fā)展了房地產(chǎn)市場：城市規(guī)劃，住房安全和周期性監(jiān)管。進(jìn)行了一定程度的干預(yù)。與國際先進(jìn)地區(qū)相比，福州由于房地產(chǎn)市場培育和發(fā)展時間短，社會保障體系不完善，房地產(chǎn)價格居高不下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題突出，住房公積金制度不健全，非理性融資結(jié)構(gòu)以及有針對性的稅收政策等方面明顯滯后，因此，積極學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營模式，具有很好的指導(dǎo)意義。政府主導(dǎo)的新加坡是規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的典范。在土地征收制度，土地交易制度，拆遷安置制度，住房公積金制度，住房保障管理制度和住宅開發(fā)建設(shè)條例等方面已基本建立。以美國等市場經(jīng)濟(jì)為主的西方國家，在房地產(chǎn)稅收政策，房地產(chǎn)土地儲備和房地產(chǎn)交易制度方面有著非常完備的基本制度和市場經(jīng)驗。充分借鑒世界先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗，完善福州房地產(chǎn)融資體系，完善住房公積金制度，規(guī)范房地產(chǎn)稅制度，制定房地產(chǎn)信息披露政策，規(guī)范土地出讓制度完善搬遷安置制度可以大大縮短福州房地產(chǎn)業(yè)和福州房地產(chǎn)業(yè)水平的房地產(chǎn)差距國際先進(jìn)水平，縮短房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展時間的探索和探索。在福州，起著至關(guān)重要的作用。（二）推動房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈共贏除了推動水泥，機(jī)械，鋼鐵，木材，玻璃等行業(yè)上游行業(yè)外，房地產(chǎn)業(yè)也與國民經(jīng)濟(jì)中的許多行業(yè)有著密切的關(guān)系。這也導(dǎo)致了塑料，汽車，家電等需求的衍生，而且還通過貸款和銀行，金融業(yè)息息相關(guān)。另外，房地產(chǎn)業(yè)也與政府的財政收入和民生問題有關(guān)。統(tǒng)計顯示，中國年鋼25％，水泥70％，木材40％，玻璃70％和塑料制品25％用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，住宅投資每增加一項1億元及相關(guān)行業(yè)需新增投資人民幣14790萬元。住宅消費的增加可以推動建筑材料，化學(xué)品，家電，裝飾和家具行業(yè)相應(yīng)增長的比例約為1：6。這表明房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。相關(guān)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。近年來，福州房地產(chǎn)在高房價的誘惑下蓬勃發(fā)展。市場高漲導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)水泥，鋼鐵和玻璃行業(yè)的投資和發(fā)展活躍。然而，過熱的市場對經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不是好事。2014年，在金融業(yè)貸款減少和抵押貸款利率上升的背景下，房地產(chǎn)市場從高位轉(zhuǎn)為低迷。房地產(chǎn)市場過度發(fā)展，房地產(chǎn)市場滯銷。結(jié)果導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)產(chǎn)能過剩導(dǎo)致全社會資源浪費。房地產(chǎn)過熱或低迷行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是致命的。只有房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，才能促進(jìn)相關(guān)行業(yè)健康有序發(fā)展，實現(xiàn)所有產(chǎn)業(yè)鏈共贏。實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的共同繁榮。（三）市場細(xì)分，將市場強(qiáng)勁需求轉(zhuǎn)化為購買力福州房地產(chǎn)市場的需求，每年都有數(shù)十萬大學(xué)生深入就業(yè)，3-5年后，這些年輕人逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦Ｖ輼鞘械馁徺I力。福州房地產(chǎn)市場的主要需求：首次購房只需要購買電力，這種購買力和購買力更多，購買中小戶型更實惠;二是改善購房型的目的，以此類購買力為主要購買高檔大型單位;第三是投資客戶，這種購買力往往沒有地方購買地方，選擇商店或商務(wù)公寓作為投資工具。當(dāng)然，要做好分割需求，福州樓市的細(xì)分遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這些需求。細(xì)分房地產(chǎn)市場的需求，即根據(jù)顧客的實際需求，將市場劃分為幾個不同的小市場過程，每個小組都有一個類似需求的購買小組，形成一個細(xì)分市場，不同需求的社區(qū)形成了多個不同的細(xì)分市場。隨著人們生活水平的提高，人們在滿足基本生活需求后對生活提出了更高的要求。因此，更多的細(xì)分市場得以推出。例如，住房市場可以細(xì)分為三類：首次購房者只需要市場，普通收入改善市場，高收入群體改善市場，假日房地產(chǎn)市場，旅游房地產(chǎn)市場，休閑房地產(chǎn)市場，養(yǎng)老金樓市，在實際細(xì)分需求時，往往通過問卷調(diào)查，采訪等形式逐一了解潛在買家，全面掌握買家信息，以便進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，建房出門出售。（四）積極推進(jìn)保障性住房的開發(fā)建設(shè)“自置居所”是國家長治久安的基礎(chǔ)，是構(gòu)建和諧社會的重要組成部分。政府要正確運用市場機(jī)制和政府調(diào)控兩個措施，建立比較完善的房地產(chǎn)市場體系和住房保障體系。完善的房地產(chǎn)市場體系應(yīng)當(dāng)由商品房和社會保障房組成，兼顧效率和公平。針對高收入人群的商品房，受市場機(jī)制調(diào)控，注重效率。政府應(yīng)重點建設(shè)社會保障住房，幫助低收入家庭解決住房問題，注重公平。社會保障住房是指政府投資建設(shè)或收購，有限的建筑標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)目標(biāo)和銷售價格或出租標(biāo)準(zhǔn)，具有保護(hù)性質(zhì)和特定用途的住房。目前，福州住房保障體系由廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，商品房價格構(gòu)成。福州低成本住房供應(yīng)的主要目標(biāo)是家庭收入低于最低保障線和人均住房面積低于6平方米的低收入群體和環(huán)衛(wèi)工人。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)主要是家庭年收入不足4萬元，人均住房面積不足12平方米的居民福州居民賬戶。主要用于福州低收入居民和拆遷居民的限制性住房供應(yīng)。完善住房保障體系對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義和積極意義。其主要特點如下：一是保障居民居住權(quán)最低，解決中低收入群體的住房問題，維護(hù)社會穩(wěn)定，有利于和諧社會的構(gòu)建;二是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);三是穩(wěn)定住房價格?！案Ｖ菔凶》勘Ｕ习l(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）”顯示，福州計劃新增經(jīng)濟(jì)適用住房24萬套計劃，建筑面積約1600萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房16萬套，公共租賃住房和8萬套經(jīng)濟(jì)適用房。但在實際建設(shè)過程中，由于資金問題，保障性住房項目無法按時啟動和上市。另一方面，由于經(jīng)濟(jì)適用房項目偏遠(yuǎn)，配套市政服務(wù)人數(shù)偏少，部分合格申請人在選購地點時，出于生活原因選擇購買不便，導(dǎo)致資源浪費。因此，對于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，我們必須小心。首先，合理選址是項目順利啟動的先決條件。負(fù)擔(dān)得起的住房是許多基層居民的生活條件的一個問題。如果地點太偏遠(yuǎn)，并且該地區(qū)周圍沒有配套設(shè)施，許多人在建造后會選擇放棄該項目。浪費。隨著施工進(jìn)度的進(jìn)展，保障性住房項目往往由于建設(shè)資金不到位，存在進(jìn)度緩慢，難以按期完成的問題，保障性安居工程作為“十二五”的一部分“發(fā)展規(guī)劃如果不能按期完成，那么影響整個城市規(guī)劃的實施，在建設(shè)資金時，政府部門可能會率先積極引入社會各方面的資金參與保障性住房建設(shè)，以保證按期完工，保障房不僅關(guān)系到民生，如果建筑滯后，將導(dǎo)致福州人才外流，因此，保障性住房是福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中非常重要的一部分。（五）科學(xué)合理地進(jìn)行