____項目可研匯報編制部門：戰(zhàn)略拓展部編制日期：___年___月___日

目錄**項目可研匯報 1主責(zé)中心：戰(zhàn)略運行中心 1編制日期： 1目錄 2序言（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)） 3項目決議背景及摘要（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)） 4一、外部環(huán)境 4二、內(nèi)部原因 4第一部分：項目概況（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)） 5第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析（戰(zhàn)略拓展部/成本管理部共同負責(zé)） 8第三部分：市場分析（品牌營銷部負責(zé)） 10第四部分：計劃設(shè)計分析（技術(shù)管理部負責(zé)） 12第五部分：項目開發(fā)（戰(zhàn)略拓展部/工程管理部/品牌營銷部負責(zé)，簡化版可略） 13第六部分：投資收益分析（預(yù)算部負責(zé)） 14第七部分：管理資源配置（人力資源部負責(zé)，簡化版此項可略） 17第八部分：綜合分析和提議（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)） 18第九部分：競拍和投標(biāo)方法取得土地需要注意問題（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)） 19第十部分：在新城市開發(fā)需要補充內(nèi)容（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)） 21附件： 21

序言（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)）伴隨企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不停擴張，土地貯備力度逐步加大，未來發(fā)展對新項目標(biāo)需求越來越強烈。為了規(guī)范項現(xiàn)在期操作，提升工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升企業(yè)競爭力，特制訂可行性匯報內(nèi)容指導(dǎo)。

項目決議背景及摘要（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)）一、外部環(huán)境城市發(fā)展計劃和宗地關(guān)系及對項目開發(fā)影響，如：交通捷運系統(tǒng)計劃和建設(shè)、城市功效計劃和布局、局部區(qū)域開發(fā)關(guān)鍵、政府重大政策立即頒布等。宗地所屬地域在該城市歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位。比如，項目處于xx區(qū)，要說明該區(qū)域地位。項目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府關(guān)鍵工程等。二、內(nèi)部原因項目開啟對企業(yè)未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃意義（通常3—5年），在企業(yè)發(fā)展中地位（是否關(guān)鍵項目）。企業(yè)進入關(guān)鍵區(qū)域市場、項目合理布局，對企業(yè)提升市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力作用。從企業(yè)未來利潤需求、可連續(xù)經(jīng)營等角度描述立項意義。

第一部分：項目概況（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)）宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。附圖：項目在該城市區(qū)位圖，標(biāo)識出宗地域域位置，和標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）相對位置和距離、地段定性描述（和關(guān)鍵中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。宗地現(xiàn)實狀況四至范圍；地勢平坦情況，自然標(biāo)高，和周圍地勢比較；地面現(xiàn)實狀況，包含宗地內(nèi)是否有水渠、較深溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響原因，并計算所以而損失實際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包含具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工情況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度影響；地下情況，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下全部要注意有沒有受保護歷史文物古跡、可利用構(gòu)建；土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；地質(zhì)情況，包含土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)識四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，關(guān)鍵反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下情況圖，包含地下管線、暗渠、電纜等。項目周圍小區(qū)配套（簡化版此項可略）（一）周圍3000米范圍內(nèi)小區(qū)配套交通情況公交系統(tǒng)情況，包含關(guān)鍵線路、行車區(qū)間等；宗地出行關(guān)鍵依靠交通方法，是否需要發(fā)展商自己處理；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或計劃中是否有地鐵、輕軌等對交通情況有重大影響工程。附圖：交通情況示意圖，包含現(xiàn)有和未來計劃城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、關(guān)鍵商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其它附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周圍3000米外但可輻射范圍內(nèi)關(guān)鍵小區(qū)配套現(xiàn)實狀況項目周圍環(huán)境（依據(jù)個案特征描述，沒有能夠不寫）（簡化版此項可略）治安情況空氣情況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）周圍景觀風(fēng)水情況近期或計劃中周圍環(huán)境關(guān)鍵改變，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市建設(shè)等。其它大市政配套（全部要說明距宗地距離、成本、接入可能性）道路現(xiàn)實狀況及計劃發(fā)展包含現(xiàn)有路幅、計劃路幅，計劃實施時間，和宗地關(guān)系（影響）。供水情況：現(xiàn)有管線、管徑及未來計劃和實施時間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來計劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、包含線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、包含線路成本等。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施管線走向、容量和接口位置，及未來計劃擴容和增加情況。計劃控制關(guān)鍵點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其它土地價格土地價格計算方法，若有代征地要說明代征地價格。依據(jù)購置價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析（戰(zhàn)略拓展部、成本管理部共同負責(zé)）合作方法及條件合作方基礎(chǔ)情況：名稱，關(guān)鍵股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方法：比如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)置企業(yè)等。除直接從政府批租土地外，全部要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有負擔(dān)營業(yè)稅義務(wù)。付款進度及和拿地程序配合其它合作關(guān)鍵條件和合作方法相關(guān)其它法律要求土地法律性質(zhì)評定（一）現(xiàn)實狀況土地全部權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬土地用途（二）計劃1、計劃全部權(quán)歸屬2、計劃使用權(quán)歸屬3、計劃用途取得土地使用權(quán)程序評定取得土地使用權(quán)程序取得土地使用權(quán)需要工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在不確定原因及處理）土地性質(zhì)變更評定（已經(jīng)是商品房用地能夠不寫）土地性質(zhì)變更程序和理由土地性質(zhì)變更政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要工作日政策性風(fēng)險評定城市計劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府原因造成項目中止開發(fā)、報批報建步驟無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失可能性判定。總體評價對各項法律手續(xù)和程序可操作性、正當(dāng)性，風(fēng)險可控性進行評價。如：簽約協(xié)議中顯著對我方不利條款及其考慮；部分或全部條款存在不確定性原因控制；不利、不確定條款可能遭受損失和對開發(fā)進度影響等。

第三部分：市場分析（品牌營銷部負責(zé)）區(qū)域住宅市場成長情況（簡化版此項可略）區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布情況購置人群改變區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長情況（近3-5年）開工量/完工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)排名情況及發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征（簡化版此項可略）各檔次產(chǎn)品供給情況各檔次產(chǎn)品集合特征尤其研究和本案類似檔次物業(yè)特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案情況附圖：項目周圍樓盤個案分布圖，其中部分具代表性未來關(guān)鍵競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地情況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)機會點結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中營銷焦點問題區(qū)域市場目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參考項目標(biāo)經(jīng)驗研究及全市趨勢特征上）結(jié)論：本案目標(biāo)人群區(qū)域起源、行業(yè)特點、產(chǎn)品偏好、購置方法和關(guān)鍵關(guān)注點、訴求點。目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位市場定位目標(biāo)人群特征/起源區(qū)域/行業(yè)特點產(chǎn)品提議

第四部分：計劃設(shè)計分析（技術(shù)管理部負責(zé)）一、初步計劃設(shè)計思緒設(shè)計概念：產(chǎn)品表現(xiàn)專題思想，關(guān)鍵設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。關(guān)鍵產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其它類型，及不一樣類型產(chǎn)品百分比。節(jié)能和環(huán)境保護型建筑材料選擇考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品可能性。假如是大型、超大型項目，對營造大小區(qū)概念考慮。二、計劃設(shè)計可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出產(chǎn)品是什么類型和特征，是否符合前面提及計劃設(shè)計概念和時代所追尋多種檔次高品質(zhì)住宅要求。關(guān)鍵從計劃設(shè)計角度判定將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品可能性。容積率改變對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征影響。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊完整性、地質(zhì)情況、較深溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護影響及處理方法。周圍自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”原因等對產(chǎn)品計劃設(shè)計和環(huán)境保護影響及處理方法。周圍市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：道路情況（可能和小區(qū)關(guān)鍵出入口相關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品計劃設(shè)計影響及處理方法。周圍生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：交通情況（和是否開通業(yè)主班車相關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)實狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對本身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判定。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制標(biāo)準和前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及怎樣處理。第五部分：項目開發(fā)（戰(zhàn)略拓展部、工程管理部、品牌營銷部共同負責(zé)，簡化版此項可略）土地升值潛力初步評定。從地理位置、土地供給、周圍環(huán)境及配套、市場發(fā)展情況、政府計劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評定。立即開發(fā)和作為土地貯備優(yōu)缺點分析工程計劃（工程總監(jiān)負責(zé)）：工期計劃、各期開工面積、完工計劃、開完工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場擁有率。銷售計劃（品牌營銷部負責(zé)）：各期銷售時間、價格、面積，估計銷售各期市場擁有率，銷售計劃實現(xiàn)可行性分析。

第六部分：投資收益分析（預(yù)算部負責(zé)）成本估計說明測算假設(shè)和關(guān)鍵利用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包含營業(yè)稅和所得稅）等。并參考下面表格列示：項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套費用開發(fā)間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總計稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種基礎(chǔ)稅率，能夠享受稅收優(yōu)惠政策時稅率，項目本身適用稅率，若享受地方政府優(yōu)惠政策，要尤其說明該項優(yōu)惠和國家政策是否有沖突，和怎樣處理，具體操作過程是什么。經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析假設(shè)條件，如：是否享受政府多種稅費減免等項目利潤率、投資回報率及關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)。參考以下表格：經(jīng)濟指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率項目開發(fā)各期利潤表現(xiàn)經(jīng)濟指標(biāo)20XX年﹒﹒﹒20XX年合計上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析，參考以下內(nèi)容及表格，可依據(jù)實際情況增減。成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)改變，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標(biāo)估計成本×90%估計成本估計成本×110%估計成本×120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)改變，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標(biāo)估計售價×90%估計售價估計售價×110%估計售價×120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標(biāo)改變關(guān)鍵指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率項目資金估計資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結(jié)合整個企業(yè)資金情況，列示各期資金需求缺口及融資路徑。開啟資金及開啟時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置（人力資源部負責(zé)，簡化版此項可略）機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人企業(yè)（項目企業(yè)）；關(guān)鍵部門設(shè)置。人力資源需求：開啟項目對個專業(yè)（部門）人員需求，具體人數(shù)（關(guān)鍵是專業(yè)責(zé)任人）。人力資源缺口及處理：現(xiàn)有些人員能否滿足需要，缺口人員處理路徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析和提議（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)）一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、開啟速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特征、市場競爭、營銷、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合時代一貫發(fā)展思緒等方面敘述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、開啟速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特征、市場競爭、營銷、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合時代一貫發(fā)展思緒等方面敘述。三、機會：從市場機會、提升市場擁有率、樹立品牌形象、地域性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展計劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面敘述。四、結(jié)論和提議

第九部分：競拍和投標(biāo)方法取得土地需要注意問題（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)）關(guān)鍵指標(biāo)測算估計直接建造成本（不包含地價）、售價投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價完全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加最小單位價格，或是設(shè)定敏感性（或關(guān)鍵性）改變值，比如100萬元，改變值不宜過大。依據(jù)需要，可增加以下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接收銷售凈利率；銷售凈利率還能夠換成其它關(guān)鍵分析指標(biāo)，如投資回報率等。競爭對手分析（簡化版此項可略）關(guān)鍵背景，控股股東情況總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）資金情況，可能資金起源，融資能力，資金成本操作水平，關(guān)鍵開發(fā)項目參與競爭關(guān)鍵目標(biāo)，進而分析對手拿地氣勢，是否志在必得。制訂策略分析盈虧平衡點，即保本銷售時地價。銷售凈利率在10%時可接收地價或在可接收銷售凈利率時地價。也能夠經(jīng)過其它指標(biāo)分析可接收地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）標(biāo)準。資金籌措短期集中支付大額資金確保，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否和相關(guān)金融機構(gòu)達成到時一定提供融資服務(wù)協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補充內(nèi)容（戰(zhàn)略拓展部負責(zé)）市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w情況近三到五年商品住宅市場發(fā)展情況：開工面積、完工面積、銷售面積、銷售額。量值描述市場情況：當(dāng)年市場關(guān)鍵指標(biāo)：土地批租量、開工量、完工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房百分比、平均售價、個人信貸額度占銷售額百分比。各類型產(chǎn)品市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場百分比、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場比較：量值描述：土地批租量、開工量、完工量、銷售量、多種檔次樓盤銷售比重、平均價格等。各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷售量改變和發(fā)展趨勢等。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期計劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展計劃、功效布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等和項目開發(fā)和居民住宅親密相關(guān)方面。關(guān)鍵發(fā)展商情況：發(fā)展商時代、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年開工量、完工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場擁有率。熱點區(qū)域表述和特征，熱點產(chǎn)品表述和特征用戶購置偏好、購置關(guān)注要素關(guān)鍵樓盤描述需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報（匯報格式及內(nèi)容另附）附件：相關(guān)宗地情況補充證實資料和法律文件，如多種政府批文、權(quán)證等。根據(jù)成本核實指導(dǎo)設(shè)置科目明細，具體列示成本測算過程成本測算可采取兩種方法：從預(yù)算角度，依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，根據(jù)成本項目逐項分析計算。但要注意在