新派公寓研究報告國內(nèi)長租公寓經(jīng)典案例1新派公寓研究報告5/8/2024CONTENTS業(yè)界評價市場動態(tài)與運作模式新派公寓介紹0102032新派公寓研究報告5/8/2024

新派公寓介紹第一部分3新派公寓研究報告5/8/2024新派公寓青年樂（北京）企業(yè)管理有限公司是國內(nèi)首家致力于投資和管理連鎖白領(lǐng)公寓的公司。在2012年成立之初，便獲得國內(nèi)著名的賽富基金的投資。旗下品牌新派公寓（CYPA，ChinaYoungProfessionalsApartments）是國內(nèi)領(lǐng)先的致力于打造都市白領(lǐng)新居住方式的連鎖公寓品牌。（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments)。公司的目標(biāo)是用創(chuàng)新提出的Lifestyle,Home,Community的理念，在中國核心城市的交通便利地段為白領(lǐng)打造標(biāo)準(zhǔn)化，完善配套，特色管理的整棟社區(qū)化公寓。4新派公寓研究報告5/8/2024新派使命在成立之初，新派公寓便獲得國內(nèi)著名的賽富基金投資。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏先生和賽富投資基金一起發(fā)起了賽富不動產(chǎn)基金（SAIFPropertiesFund），一期基金成功收購北京CBD核心區(qū)域獨棟物業(yè)，并改造成新派公寓全國旗艦店，創(chuàng)新地運用私募REITs模式進(jìn)行新派公寓的規(guī)?；卣梗蛟炝诵屡晒⒌慕鹑冢放疲K化復(fù)制連鎖的發(fā)展模式。5新派公寓研究報告5/8/2024新派服務(wù)理念新派公寓創(chuàng)造性地構(gòu)建并實踐了白領(lǐng)公寓獨特的有限內(nèi)容卻品質(zhì)化的服務(wù)，新派的4S服務(wù)模式Smile微笑，Sincere真誠，Social社交，Share分享開創(chuàng)了國內(nèi)白領(lǐng)公寓服務(wù)模式的先河。新派公寓完全依據(jù)白領(lǐng)消費者未來居住的特點，考慮到目前都市白領(lǐng)居住環(huán)境的不良現(xiàn)狀，將每個公寓的外部形象、環(huán)境、內(nèi)部布局設(shè)計、功能配套、智能生活等方面均以營造家和同質(zhì)化社區(qū)為目標(biāo)進(jìn)行了大量細(xì)致地創(chuàng)新實踐。

新派公寓不是鋼筋水泥，不是冰冷的房子，而是讓都市白領(lǐng)從容、幸福地生活和居住住在都市中心，享受年輕人專屬的精致生活社區(qū)。6新派公寓研究報告5/8/2024新派發(fā)展歷程7新派公寓研究報告5/8/2024新派企業(yè)標(biāo)識sloganlogo8新派公寓研究報告5/8/2024新派榮耀2013年8月23日，ChinaVenture投中集團(tuán)將“賽富不動產(chǎn)基金”評為2013年中國最具創(chuàng)新房地產(chǎn)基金TOP5。2013年9月12日，新派白領(lǐng)公寓獲旨在挖掘和發(fā)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域最具增長潛力、最具投資價值的明日之星的“德勤?36氪明日之星”。2013年12月4日，新派白領(lǐng)公寓以出色的建筑設(shè)計獲得素有中國地產(chǎn)業(yè)諾貝爾獎之稱的精瑞科學(xué)技術(shù)獎—優(yōu)秀建筑設(shè)計獎。該獎由國家科技部、國家科學(xué)技術(shù)獎勵工作辦公室批準(zhǔn)設(shè)立，面向房地產(chǎn)業(yè)的是惟一人居與城市建設(shè)領(lǐng)域國家級科技獎項。

2014年1月16日，賽富不動產(chǎn)基金榮獲“融資中國?2013年中國最佳房地產(chǎn)基金”。

2014年2月14日，賽富不動產(chǎn)基金榮獲“私募股權(quán)投資·創(chuàng)業(yè)投資最佳房地產(chǎn)基金”。9新派公寓研究報告5/8/2024案例簡析-紫禁城店【交通情況】地址：北京市東城區(qū)北河沿大街騎河樓北巷10號，北京六十五中學(xué)旁地鐵：步行10分鐘至地鐵五號線、六號線東四站。公交：步行5分鐘至沙灘路口南、沙灘路口西等公交車站，可搭乘線路約10條。公寓通勤班車：每天兩班通勤車，可送住戶至地鐵站及周邊工作地點。步行15分鐘內(nèi)配套：故宮、前門、北海，華潤萬家、Ole等大型超市、王府井商業(yè)街，北京婦產(chǎn)醫(yī)院、北京公安醫(yī)院。10新派公寓研究報告5/8/2024案例簡析-紫禁城店地下1層：配備minioffice、儲藏室，為住戶提供便利、多樣的生活方式。1層：室外小花園?？闪奶?、休息，公共區(qū)域。1-4層：客房。共有mini間、一房一廳、兩室一廳三種戶型。房間分四種裝修風(fēng)格，新派藍(lán)、新派粉、新派木、新派綠，家電配備齊全?！痉啃团浔取?9㎡Mini戶型，共35間，分布于各個樓層。62㎡一房一廳戶型，共5間，1F一間，2F4間79㎡兩室一廳戶型，僅4F2間-1F設(shè)有公共區(qū)域

公寓整棟樓共5層（地上四層，地下一層），共42間房。11新派公寓研究報告5/8/2024

案例簡析-CBD店地址：森德大廈，即新派白領(lǐng)公寓CBD旗艦店，坐落于北京CBD核心商圈，地理位置優(yōu)越，毗鄰東三環(huán)，距離國貿(mào)橋僅800米，具有很高的區(qū)域認(rèn)知度。

交通情況：

地鐵：步行10分鐘至地鐵一號線、十號線國貿(mào)站；步行10分鐘至地鐵十號線雙井站。

公交：步行5分鐘至雙花園站，可搭乘線路5條。

辦公：步行15分鐘內(nèi)可至建外SOHO、富力城、樂成中心、銀泰中心等諸多大型寫字樓。步行15分鐘內(nèi)配套：世紀(jì)華聯(lián)、BHG等大型超市；富力城、樂成、國貿(mào)等購物、娛樂商場。12新派公寓研究報告5/8/2024

案例簡析-CBD店公寓整棟樓共15層，地下3層，地上12層，共101間房。全wifi覆蓋。首層花園：人車流線的合理分布以及后院設(shè)計將獨具創(chuàng)意的雕塑公園和具有蘇式園林的對景空間的結(jié)合，形成獨具特色的藝術(shù)空間。地下一層：配備畫廊、紅酒屋。地下二層：配備便利小超市。1層：配備mini健身房、公共休閑區(qū)、服務(wù)島等，聊天、健身、閱讀、社交盡在這里。1-12層：客房。共有15-25平米小戶型、40-75平米一房一廳、140平米兩房一廳三種戶型。家電配備齊全，大落地窗、大鞋柜、大床，拎包入住。屋頂花園：開放式可間隔樓閣，具有靈活的使用性，可聚會、觀星。13新派公寓研究報告5/8/2024

案例簡析-CBD店【房型配比】15-25平米小戶型，共23間，分布于1-11層，每層約兩間；40-75平米一房一廳戶型，共77間，分布于各個樓層；140平米兩房一廳戶型，僅12F1間；公共區(qū)域，含健身房、紅酒屋、畫廊。14新派公寓研究報告5/8/2024案例簡析-CBD店地上2-12層靜謐居住區(qū)，多樣化的戶型、簡約時尚的裝修，15-25平米精致mini戶型、40-75平米一房一廳、140平米兩室一廳，多種戶型滿足多種需求。室內(nèi)家具家電配備齊全，為了充分滿足現(xiàn)代白領(lǐng)對高質(zhì)量睡眠和衣物的儲藏需求，室內(nèi)家具集成依據(jù)白領(lǐng)現(xiàn)代生活的特點，采取三大原則：“大床，大衣柜，大鞋柜”。更有貼心的廚余垃圾處理器、衛(wèi)生間備用卷紙放置臺，完全營造了家的氛圍，帶來家的貼心和溫暖。同時，配備中央空調(diào)、獨立鍋爐的地板采暖、24小時不間斷熱水，節(jié)省空間，低碳環(huán)保。屋內(nèi)超大斷橋鋁雙層落地窗，6層以上透過窗戶盡覽CBD繁華景象，靜音軌道窗簾，讓生活更加安靜舒心。15新派公寓研究報告5/8/2024

新派公寓公共配套“時尚環(huán)保外衣”，比利時高科技環(huán)保板材園林式前庭后院

多彩分享公共大廳奢華view屋頂花園mini健身房、塑膠跑道樓梯、戶外健身區(qū)16新派公寓研究報告5/8/2024

新派公寓公共配套國內(nèi)首家社區(qū)藝術(shù)培訓(xùn)基地社區(qū)生鮮配送智能飲料瓶回收機地埋式分類垃圾桶大胃王廚余器浩澤潔凈水衛(wèi)生間創(chuàng)意置物架門前透水石獨立供暖供熱水的鍋爐新派公寓打造白在室內(nèi)家具集成上采取了三大原則：1.8米大床，大衣柜，大鞋柜在家電配備方面采取了三高原則：高品質(zhì)馬桶、油煙機、淋浴系統(tǒng)17新派公寓研究報告5/8/2024

智能化APP新派公寓打造的首個白領(lǐng)專屬社區(qū)的移動應(yīng)用——新派生活（CYPALife）APP。除了以手機終端實現(xiàn)移動全覆蓋網(wǎng)站的基本功能外，更實現(xiàn)了手機開門、社區(qū)公告、水電使用預(yù)警、繳費提醒、物業(yè)維護(hù)通知等信息推送服務(wù)功能。通過千百次測試已實現(xiàn)100%手機自動開鎖，3秒鐘開啟，5秒鐘無操作自動鎖死；三重安全防護(hù)、四種開門選擇（手機、IC卡、鑰匙、終控），全智能電子門鎖，全天候開鎖自動記錄?！靶屡缮睢笔且粋€白領(lǐng)同質(zhì)化、社區(qū)化的生活平臺和交流圈子，讓互聯(lián)網(wǎng)為白領(lǐng)的生活提供更加便捷的服務(wù)。18新派公寓研究報告5/8/2024

新派公寓綜合情況【收費情況】壓二付三，交年租金的百分之十作為能源費，包含空調(diào)，采暖，電視，網(wǎng)絡(luò)，水電費自理，無物業(yè)費；所有的公共區(qū)域均免費使用；租金參照周圍民房設(shè)定，普遍比民房高15%左右，預(yù)計每年會有5%的增幅?！救胱∫蟆繉W(xué)歷本科，年齡40以下，主要是為了達(dá)到同質(zhì)化居住，人以群居，實際標(biāo)準(zhǔn)靈活，但土豪絕對拒絕?！竟ぷ魅藛T感受】“有些問題，在沒住人的時候是不會暴露出來的，人住進(jìn)來了，問題就出來了。所以在前期規(guī)劃上，一定要想的周全，讓專業(yè)的人干專業(yè)的事情。如怎樣讓你的房間居住更方便，廁所的設(shè)計，怎樣避免出現(xiàn)工程質(zhì)量問題等等，需要聘請專業(yè)的項目管理人員?！?9新派公寓研究報告5/8/2024

市場動態(tài)與運作模式第二部分20新派公寓研究報告5/8/2024公寓類REITs在深交所掛牌國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所獲批準(zhǔn)深交所固定收益信息平臺網(wǎng)站顯示，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”已于2017年10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億。據(jù)了解，新派公寓項目是國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs。分析人士指出，該項目的成功落地，標(biāo)志著在順應(yīng)供應(yīng)側(cè)改革號召以及國家不斷出臺鼓勵住房租賃市場政策環(huán)境下對持有型物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的一次“破冰”式的創(chuàng)新嘗試，是落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）等重要政策文件的重要成果。本次新派公寓權(quán)益型類REITs的成功推出，將為國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動起到重要的示范作用。21新派公寓研究報告5/8/2024新派公寓運作模式由于中國的REITs模式還不夠成熟，新派公寓在國內(nèi)創(chuàng)新實踐了私募的公寓REITs模式，通過收購、租賃物業(yè)的組合策略，新派公寓希望以符合白領(lǐng)用戶個性化需求的新居住消費模式，打造出獨特的“品牌+地產(chǎn)+金融”的收益模式。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏通過將基金化的結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了私募REITs的運作模式，通過32個LP（有限合伙人）買入整個物業(yè)，最終使用分股的形式將權(quán)益返還給投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額，相當(dāng)于零投入，但根據(jù)協(xié)議，新派擁有不少于20年的管理權(quán)。具體操作為：用賽富不動產(chǎn)基金透過資本運作收購或整租、改造目標(biāo)物業(yè)，即收購了原來的物業(yè)；然后，新派公寓管理公司則被指派負(fù)責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營與管理，從而達(dá)到了其輕資產(chǎn)運營的目的。這一輕一重的模式，使白領(lǐng)公寓邊際成本遞減，邊際收益遞增，也為白領(lǐng)公寓的迅速規(guī)模化創(chuàng)造了條件。與此同時，通過長期持有經(jīng)營，新派公寓可以獲得穩(wěn)定的收益。22新派公寓研究報告5/8/2024賽富不動產(chǎn)基金持有標(biāo)的物業(yè)的模式1、趙鈞與李佳出資設(shè)立天津喜馬拉雅投資有限公司，雙方各自持有該公司50%的股權(quán)；

2、天津喜馬拉雅投資有限公司與王戈宏出資設(shè)立北京賽富瑞益投資管理中心（有限合伙）（以下簡稱“賽富瑞益”），持股比例分別為80%和20%；

3、賽富瑞益作為GP出資1%，向社會投資人募集其余99%的資金作為LP，于2012年設(shè)立北京賽富睿智投資中心（有限合伙）（下稱“賽富不動產(chǎn)基金”），基金期限為3+1+1年；

4、賽富不動產(chǎn)基金與賽富瑞益作為收購主體，共同收購持有森德大廈的北京通達(dá)富資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“通達(dá)富”或“項目公司”）全部股權(quán)；其中，賽富不動產(chǎn)基金收購?fù)ㄟ_(dá)富99%股權(quán)，基金的GP賽富瑞益收購?fù)ㄟ_(dá)富1%股權(quán)；并重新裝修后，更名為“新派公寓”（下稱“標(biāo)的物業(yè)”），出租給青年樂（北京）企業(yè)管理有限公司進(jìn)行20年統(tǒng)一經(jīng)營管理。23新派公寓研究報告5/8/2024經(jīng)營模式與退出方式（1）收購：賽富不動產(chǎn)基金（核心增益型）收購的森德大廈位于北京CBD區(qū)域，對價1.3億元（按照該對價，交易均價為2.3萬元/平方米，當(dāng)時周邊公寓物業(yè)銷售價格接近4萬元/平方米，賽富不動產(chǎn)基金收購價格實際折讓40%），森德大廈整體改建裝修后，該項目總計投資1.65億元。（2）改建：森德大廈改建完成后，整棟公寓擁有地上12層及地下3層，共計提供101個公寓房間，戶型面積從15~140平方米不等，作為白領(lǐng)公寓運營對外出租。（3）出租：通達(dá)富與青年樂簽署租賃期限為20年的長期租約，青年樂每年向通達(dá)富支付一次租金，租金收益的預(yù)期年收益率不低于3%。（1）對外出售：基金可以直接對外轉(zhuǎn)讓其通過通達(dá)富持有的標(biāo)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（2）行使回購：投資期限屆滿，且市場行情不理想，則青年樂將按照4萬元/平方米的價格回購基金持有的標(biāo)的物業(yè)（目前回購價值將達(dá)到2.28億元，與“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”擬發(fā)行金額相當(dāng)）。賽富不動產(chǎn)基金投資收益的來源：一是基金整體收購森德大廈對物業(yè)出售方擁有較強議價能力；二是基金持有物業(yè)期間不動產(chǎn)隨著市場房價、地價上漲帶來增值，同時物業(yè)重新改建、裝修和交由新派公寓持續(xù)運營后租金收益也會有增值。賽富不動產(chǎn)基金在為白領(lǐng)公寓項目融資的同時，底層資產(chǎn)權(quán)屬清晰，未來除了以出售或回購資產(chǎn)退出，還可以等待政策放開實現(xiàn)公募REITs退出，且有非常強的可復(fù)制性。賽富不動產(chǎn)基金今年面臨退出壓力，恰逢目前商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化比較活躍，且資產(chǎn)證券化很有可能是公募REITs推出的路徑，因此將新派公寓CBD店通過發(fā)行權(quán)益型類REITs的方式實現(xiàn)退出。

經(jīng)營管理模式賽富基金退出方式24新派公寓研究報告5/8/2024

資產(chǎn)支持專項計劃交易結(jié)構(gòu)在賽富不動產(chǎn)基金項下時，項目公司（通達(dá)富）主要作為標(biāo)的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，將標(biāo)的物業(yè)整租給運營方（青年樂），屬于“自持（項目公司）+整租（運營方）”模式；為了開展資產(chǎn)證券化，運營方設(shè)立SPV，模式演化為“自持（項目公司）+[整租（SPV）+受托管理（青年樂）]（運營方）”，整租租金流入項目公司，整租與分租之間的租金差額流入SPV公司，僅是運營方將整租職能（與承租人簽訂《租賃合同》并收取租金）分離出來。25新派公寓研究報告5/8/2024第三部分

業(yè)界觀點26新派公寓研究報告5/8/20241.新派-正式全國擴張長租公寓市場，面臨兩大困境：好資產(chǎn)太貴太少：公寓行業(yè)拿房成本，現(xiàn)有包租公模式，已經(jīng)漲到讓整個行業(yè)面臨殘酷的層次。融資困難：投資人紛紛停止對公寓投資，大量開發(fā)商進(jìn)入，酒店行業(yè)進(jìn)入，公寓運營商們瘋狂發(fā)展，融資上億，幾千萬美金的品牌公寓很少了。公寓次時代訪談：新派公寓CEO王戈宏——挖掘租客14大癢點27新派公寓研究報告5/8/20242.新派公寓之“破局”1、嘗試四種運營模式：傳統(tǒng)二房東模式；品牌直營模式；基金模式；新派和開發(fā)商做定制。四種模式同時進(jìn)行，最大化整合投資人、地產(chǎn)基金，開發(fā)商、合作房東的資源，物業(yè)、只能這兩個發(fā)展的關(guān)鍵性門檻迎刃而解。任何絕境，都有升級，何況是初級龐大的公寓市場，最后考驗的是運營商們的智慧和創(chuàng)造力2、做成了中國高端產(chǎn)品標(biāo)桿：“北京CBD店和故宮店，我們不小心做成了一個中高端產(chǎn)品”。在成本上，中高端產(chǎn)品有優(yōu)勢。做高端，可以拿更貴的樓，有更大的盈利空間，也更容易做出品牌，建立品牌文化和內(nèi)涵。3、打通一整套系統(tǒng)：“在外地市場，品牌直營模式將是新派重點發(fā)展模式。新派給到的是一整套系統(tǒng)，如何裝修，空間設(shè)計等，同時，做好了服務(wù)租客的“新派生活A(yù)PP”，一整套ODM內(nèi)部管理系統(tǒng)，從產(chǎn)品到技術(shù)，從管理到運營，新派做足了鋪墊。4、累計增值實力：對于投資人，開發(fā)商，房東或業(yè)主，比較感興趣的是新派能讓一棟樓住哪些人，有讓這棟樓增值的經(jīng)驗?！敖酉聛砉⒌母偁帟杆俎D(zhuǎn)向資產(chǎn)加盟競爭，產(chǎn)品及運營體系的完善讓資產(chǎn)增值的業(yè)績將會成為核心競爭力。28新派公寓研究報告5/8/20243.品牌直營和基金并購兩步走品牌直營，真正的輕資產(chǎn)運營不同于一般的托管和加盟，“公寓行業(yè)的全面托管、加盟世道尚未到來”：第一，品牌不夠請示，影響力有限。第二：整個托管系統(tǒng)尚未搭建完善，管理房和托管這的關(guān)系沒有完全理清。新派的直營的完全性的直營，只與物業(yè)投資方做投資上的分割，“我們負(fù)責(zé)全面管理，知識投資不用投了，但管理、人員、系統(tǒng)都是我們輸出?！被鸩①?，高門檻的“重型武器”“我們已經(jīng)與兩家機構(gòu)合作，他們共同發(fā)起20億基金，專門收購不良資產(chǎn)、開發(fā)商用于整頓的銷售物業(yè)等，做成新派公寓，這將繼續(xù)試新派在全面擴張時代，非常重要的”重型武器“。一輕一重，輕的新派直接做品牌和系統(tǒng)輸出，重的用基金來做，別的機構(gòu)收房、提供裝修資金，新派做管理，運營。29新派公寓研究報告5/8/20244.“14大癢點”開業(yè)三年不用清洗可自潔的環(huán)保外立面門口暴雨后不濕腳的透水石看CBD全景的屋頂花園讓平日臟亂的死角成為運動的跑步樓梯只刷人品不刷臉的無人超市酷出行：寶馬電動車、UberStation、智慧電單車3年連續(xù)提前供暖的全樓無死角地暖廚房無異味的大胃王、分層過濾的飲用凈水器地埋式腳踩垃圾桶和塑料瓶回收機一鍵生活A(yù)PP大數(shù)據(jù)運營系統(tǒng)ODM挑剔的社群經(jīng)驗的大堂的有趣的走廊任性多彩的家痛點，解決過去的問題，癢點，創(chuàng)新未來的價值——王戈宏30新派公寓研究報告5/8/2024業(yè)界觀點1

1、“脫離主體，依托資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品”。脫離主體信用，憑借資產(chǎn)獨立證券化就像是所以ABSer的烏托邦，新派REITs可以是名副其實完成了。

2、“可能最接近公募REITs的設(shè)計”。這單的特殊性除了長租公寓，另一方面其持有方本身也是不動產(chǎn)基金，在上位規(guī)則出來前，力圖實現(xiàn)真REITs的設(shè)計意義非凡。（從這個角度而言，類REITs產(chǎn)品也可分為融資目的型REITs和資產(chǎn)處置型REITs，本單顯然屬于后者。）

3、“眾多新型條款設(shè)計及獨特的3+2”。儲備金賬戶、業(yè)績保障設(shè)計、特別是“3+2”（此加權(quán)的+2系“資產(chǎn)處置期”，而非回售權(quán)），許多新型條款在業(yè)內(nèi)均屬于首創(chuàng)，也體現(xiàn)出產(chǎn)品設(shè)計能力。在總規(guī)模2.7億的產(chǎn)品中，出現(xiàn)如此多的亮點與創(chuàng)新點，令人傾佩，為頂層設(shè)計的耀光總和熱心學(xué)習(xí)的小伙伴們點贊。2017年11月