2014年蘇州商品住宅市場年報迪賽市場部Part1政策環(huán)境1月無錫5月1日起放開購房落戶門檻：從70㎡降至60㎡1.多城市遭遇高庫存，被迫降價；2.一季度GDP增長呈下滑趨勢;3.銀行信貸政策繼續(xù)收緊：開發(fā)貸收緊、首套房利率不斷上浮。5月6月7月呼和浩特成為國內首個取消限購的城市8月9月10月11月7.21蘇州針對90㎡以上住宅取消限購珠海取消限購，全國僅5城堅守9.30央行救市9.22南京取消限購，9.26蘇州90㎡以下取消限購就此江蘇退出限購舞臺10.30蘇州住房公積金新政跟進11.22央行降息政策逐步放松市場嚴峻去庫存、保增長的基調下，在可預見的2015年上半年，政策面處于寬松狀態(tài)；2015年一季度房貸額度寬松效應下，無論剛需或者改善，客戶入市預期增強，利于工程推量成交。政策環(huán)境：限購取消到限貸松綁，到降息，政策全面寬松。央行該政策使得存款金額的口徑變大，在75%的存貸比的公式下，貸款規(guī)模放大，行業(yè)整體存貸比下降4-5個百分點，將直接降低商業(yè)銀行向央行繳納準備金的壓力；在業(yè)務規(guī)模和結構不變的情況下，將使得商業(yè)銀行可供貸款的金額放大。政策環(huán)境：央行387號文，銀行存貸比下降調控行政手段松綁；穩(wěn)增長、調結構，去庫存背景下，政策環(huán)境將保持寬松狀態(tài)；金融利好將不斷釋放，但同時面臨經濟增速下滑風險。政策環(huán)境由緊趨寬，信貸成關鍵Part2土地市場2014年蘇州市區(qū)共舉行了11場土地拍賣，成交103宗，成交面積501.36萬㎡，同比下降8.57%，成交金額377.50億元，同比下跌14.12%。土拍場次、土地成交量、土地成交金額方面，都低于去年同期。一季度熱度高，之后，受整體市場下滑影響，開始降溫，三季度房企拿地趨于謹慎和理性，四季度開局政策利好的釋放，新區(qū)獅山板塊以及園區(qū)地塊的爭搶再次燃起房企拿地熱情，至年末土地市場再趨平淡，但旭輝恒基聯合體、碧桂園首進蘇州等表現增加看點。房企對熱點板塊優(yōu)質地塊的爭奪更加劇烈；受益交通、規(guī)劃、城市框架拉大的外圍地塊，越來越多受到關注。深耕多年房企再次進入洗牌格局，旭輝、南山、金輝、招商、天地源等房企躋身2014年土地儲藏前列；萬科、中海、雅戈爾、九龍倉、保利等大牌房企未有新儲藏地塊進帳，持續(xù)開展有斷炊之危；外來房企亦磨刀霍霍，待機而動。土地市場概述土地市場：成交建面955.42萬方、金額377.50億元

成交量成交價

成交面積（萬方）可建面積（萬方）成交總價（萬元）成交樓面價（元/㎡）總計5013577.849554222.183775007.043951純住宅2277731.344364540.312197576.695035商住混合1002524.252868050.52953993.213326商服及其他1733322.252321631.35623437.142685備注：不含保障、安置房等政策性地塊成交土地分布：高新區(qū)、吳中區(qū)成供給大區(qū)2014年度蘇州商品住宅類土地總成交可建面積723萬方〔不含保障房土地〕，環(huán)比降幅1.50%〔-11萬方〕。成交住宅類土地可建面積：供給充足，市場預期穩(wěn)健↓7.13%↓1.21%↓1.50%2014度蘇州商品住宅類土地樓面價〔不含保障房土地〕4357元/㎡，環(huán)比跌幅15.22%〔-782元/㎡〕。成交住宅類土地樓面價：同比出現下跌↓27.07%↑60.59%↓15.22%1.熱點區(qū)域板塊土地爭搶劇烈，深耕多年房企加速布局，增加土地儲藏；外圍土地多以底價成交，成為知名房企蓄勢或首進蘇州的戰(zhàn)略選擇。2.高新區(qū)、吳中區(qū)成供給大戶，相城區(qū)供給收縮，園區(qū)供給有所增加，住宅類土地供給為主的格局仍將持續(xù)。3.住宅類土地可建面積供給充足，未來市場供給預期穩(wěn)定。4.受二級市場下滑以及成交土地區(qū)位影響，住宅類土地樓面價同比出現回調。5.二級市場的筑底企穩(wěn)，一線城市土地熾熱的帶動，預計15年蘇州土地市場整體價格穩(wěn)中有升。土地市場總結熱點更熱，預期穩(wěn)定Part3商品住宅市場2010年以來蘇州住宅市場：運行穩(wěn)健2014年蘇州商品住宅新增供給量達868.84萬方，為近5年來峰值，同比供給相對穩(wěn)定；商品住宅成交旺盛，2014年蘇州商品住宅成交757.11萬方，亦為5年來峰值；2010年以來蘇州住宅類商品房成交年均在605萬方左右；成交均價年均漲幅3.28%，漲幅平穩(wěn)。5.40%↑3.61%↓7.97%↑3.37%↑2013-2014住宅市場量價走勢：政策利好，量價齊升2013-2014年商品住宅供給量持續(xù)增長，市場需求穩(wěn)健，整體供求比在1.13左右；政策利好逐步釋放下，2014年成交量成前低后高，成交均價先揚后抑到企穩(wěn)筑底。量升價升量縮價滯以價換量企穩(wěn)筑底住宅市場成交結構按成交套數計，120㎡以下成交占比65%，剛需托底，改善需求穩(wěn)定釋放。各區(qū)住宅成交量比照吳中區(qū)、園區(qū)占據成交的主力；同比看園區(qū)成交量下降，高新區(qū)、相城區(qū)成交量增大；吳中區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)三區(qū)是未來供給的主力區(qū)域，成交份額將進一步提升。市場供銷比：全市累計供銷比為1.15，11-12月以來出現供小于求趨勢蘇州市區(qū)商品住宅3-6月、8-9月為供給頂峰期。供給集中在吳中區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)。相城區(qū)供求比最高，園區(qū)、姑蘇區(qū)出現供不應求現象。1-12月蘇州市區(qū)商品住宅累計供給868.84萬方，累計成交757.11萬方，累計供銷比1.15。商品住宅存量走勢商品住宅市場在3月底后進入新增供給頂峰期，庫存量快速增加，至9月底達年度最高；四季度利好釋放，成交量快速上升，庫存量呈下降趨勢。457065套685.95萬方58498套848.13萬方商品住宅去庫存周期走勢截止12月底，商品住宅去庫存周期〔以連續(xù)12個月月均成交計〕從去年同期的11個月上升至13個月。12月平均：11個月12月平均：13個月12月底各區(qū)存量及去庫存周期比照高新區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)去庫存周期高于正常水平2014年房企排行榜〔按銷售金額〕排名企業(yè)銷售金額（億元）市場占有率銷售面積（萬方）當期項目1中海66.246.31%54.80國際社區(qū)（名門、雙子座、商鋪）、8號公館、山湖一號、鳳凰熙岸、御景灣、獨墅島2萬科53.175.06%36.80玲瓏東區(qū)、玲瓏灣、本岸、金域平江、萬科城、金色里程、VC小鎮(zhèn)、新都會3九龍倉50.134.78%34.82時代上城（繁華里、年華里、商鋪）、碧堤半島國賓一號（別墅、國賓山大平層）4招商46.784.46%50.02小石城（含長堤別墅）、雍景灣、雍華府、依山郡、依云華苑5世茂39.963.81%28.42運河城、世茂廣場、石湖灣、銅雀臺、御瓏墅6融綠30.172.87%10.52御園、桃花源7旭輝27.122.58%27.98百合公館、華庭、悅庭、蘋果樂園、美瀾城、上河郡商業(yè)8路勁25.642.44%20.89主場、瀾調國際、尚瀾灣、香港時光9合景23.792.27%23.88峰匯國際商業(yè)、領峰商業(yè)、疊翠峰、瑜翠園、領匯廣場、睿峰商務廣場、萬匯大廈10雅戈爾21.882.08%19.29太陽城（緣邑、天邑、云公館、璞緹墅、璞墅）、未來城商業(yè)統(tǒng)計口徑：商品房，不含房企昆山、吳江、太倉、常熟、張家港工程2014年住宅排行榜〔按銷售金額〕排名項目銷售金額（億元）銷售面積（萬方）成交均價（元/㎡）產品類型1九龍倉時代上城27.5922.2012430高層、小高層2招商小石城21.9923.939191高層、疊加、聯排3雅戈爾太陽城21.7319.2111313高層、聯排4仁恒雙湖灣19.938.9222353高層、多層、疊加、聯排、獨棟5龍湖時代天街19.3311.6016666高層6中海鳳凰熙岸17.4512.9013521高層7綠城御園16.465.9327779平層、合院8世茂運河城16.4513.8711861高層9萬科玲瓏東區(qū)13.998.7815929高層、小高層10綠城桃花源13.714.6029816合院2014年別墅排行榜〔按銷售金額〕排名項目銷售金額（億元）銷售面積（萬方）成交均價（元/㎡）產品類型1綠城桃花源13.714.6029816合院2仁恒雙湖灣12.556.1620394疊加、聯排、獨棟3世茂御瓏墅7.755.1714995疊加、聯排、獨棟4綠城御園7.562.5729430合院5中海獨墅島6.973.0422936聯排、獨棟6璞緹墅6.965.4212845聯排7湖濱四季5.411.3639771獨棟8國賓一號4.871.4134472雙拼、獨棟9平湖瑞園4.834.2011497聯排10金科王府3.811.8220926疊加、獨棟2015年住宅上市量預測區(qū)域供應套數（套）供應面積（萬方）姑蘇區(qū)270038.51吳中區(qū)30000310.66高新區(qū)14800165.37相城區(qū)14500159.25工業(yè)園區(qū)10900137.92合計72900811.71預計2015年全年蘇州商品住宅上市量72900套左右〔811.71萬方左右〕。2014年蘇州商品住宅市場剛需托底，改善需求持續(xù)釋放，預計2015年整體的成交結構仍將維持；區(qū)域、板塊、項目、房企在量價、產品需求、品牌影響力等方面分化加深。經濟運行新常態(tài)下，