房地產管理法規(guī)建設法規(guī)與案例分析第六章1.理解并掌握土地使用權出讓的特征。2.理解并掌握房屋征收的條件與程序。3.理解并掌握房屋征收補償標準。4.理解并掌握商品房預售的程序。5.理解并掌握房地產抵押的內容。6.理解并掌握房屋租賃相關內容。教學目標目錄第一節(jié)

房地產管理法規(guī)概述第二節(jié)

房地產開發(fā)用地第三節(jié)

城市房屋征收與補償?shù)谒墓?jié)

房地產開發(fā)第五節(jié)

房地產交易第一節(jié)房地產管理法規(guī)概述一、房地產管理法的基本概念行業(yè)PPT模板/hangye/(一)房地產房地產是房產和地產的統(tǒng)稱，它包括房屋財產和土地財產。從自然形態(tài)看，房產即房屋，是指供人們用于居住、工作或者其他用途的建筑物和構筑物，以及有關的附屬設施。地產即土地，是指用于建筑房屋的土地。我國房地產管理相關法律中沒有給房地產直接下定義，但是從目前的規(guī)定來看，房地產作為一個復雜的概念，至少具有以下幾層含義：①房地產是地產與房產的有機結合，房依地而建，地為房載，房地不可分離；②房地產是實體財產與財產權的有機結合，既包括有形的實體(土地、房屋),又包括寓于有形實體中的各種經濟關系及由此而形成的各種權利；③房地產作為一個統(tǒng)一體，地產居于主導和核心地位，土地能夠獨立地成為不動產，而房產處在相對次要和依附的地位，不存在獨立意義的房產。從經濟學角度分析，房地產業(yè)是國民經濟中的一個重要的產業(yè)部門，發(fā)展房地產業(yè)對促進國民經濟總體發(fā)展具有重要意義。從法學角度分析，房地產無疑具有一般“物”的屬性，它又稱不動產，相對于動產而言，它最根本的特點是位置不能移動。行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產管理法房地產管理法是指調整在房地產開發(fā)、經營、管理和各種服務活動中所形成的一定的社會關系的法律規(guī)范的總稱。房地產方面的立法,可以采用兩種不同的體例,一種即“房地產法”,另一種則是“房地產管理法”。前者應比較詳盡地規(guī)定房地產所有權、土地使用權、房地產抵押權和典權等不動產物權的內容、取得、變更、終止和保護等事項,以及國家對房地產及房地產業(yè)的管理等事項,是一種包括民法規(guī)范和經濟法規(guī)范的綜合性法律;而后者,只需要規(guī)定國家對房地產和房地產業(yè)的管理事項,對不動產物權的內容則可從略。目前,我國的房地產立法,采用了“房地產管理法”的體例模式。在我國,房地產管理法有狹義和廣義之分。狹義的房地產管理法,僅指1994年7月5日由第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過的,自1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》。廣義的房地產管理法,除《城市房地產管理法》之外,還包括所有調整房地產關系的法律規(guī)范。以房地產關系為調整對象的法律規(guī)范,散見于我國的憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章之中。由這些不同法律層次的調整房地產關系的法律規(guī)范所組成的有機結合體,即廣義的房地產管理法。一、房地產管理法的基本概念行業(yè)PPT模板/hangye/(一)房地產管理法立法的目的1.加強對房地產的管理房地產業(yè)是與社會生產和生活密切相關的基礎性產業(yè),它為整個國民經濟的發(fā)展提供了基本的物質保證,為勞動者提供了必要的生活條件,在繁榮城市經濟、增加財政收入、促進建筑業(yè)及相關產業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產業(yè)還可以促進社會消費結構的合理化,對社會投資具有導向作用。因此,房地產業(yè)是我國經濟發(fā)展的基礎性、先導性產業(yè),國家必須加強對房地產的管理。2.維護房地產市場秩序房地產市場秩序是指人們在從事房地產市場活動中應當遵循的準則,為防止和克服建設用地供應總量失控、國家土地資源流失、房地產開發(fā)投資結構不合理、房地產市場行為不規(guī)范等問題的產生和發(fā)展,國家可以通過行政手段、經濟手段、法律手段來加強管理,維護房地產市場秩序。而法律手段較之于行政手段、經濟手段,更具有嚴肅性、穩(wěn)定性和權威性。所以,必須加強房地產管理法立法,以更為有效地維護房地產市場秩序。二、房地產管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/3.保障房地產權利人的合法權益、促進房地產業(yè)健康發(fā)展房地產權利人是指在房地產法律關系中,依法享有權利并承擔相應義務的自然人、法人、其他社會組織和國家。國家依法保障房地產權利人的合法權益,不允許任何組織和個人加以侵犯,這是保證房地產業(yè)健康發(fā)展的必要條件。為此,必須加強房地產管理法立法。二、房地產管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產管理法立法的現(xiàn)狀改革開放以來,我國的房地產業(yè)得到了迅速發(fā)展,與之相適應的立法工作也取得了很大成就。目前,以《城市房地產管理法》為基本法,再輔之以一系列房地產單行行政法規(guī)和相關部門規(guī)章,結合憲法、民法、行政法共同調整房地產關系的房地產法律規(guī)范體系已基本形成。1.《憲法》中的有關內容《憲法》第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”二、房地產管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/2.有關法律法律分為基本法和普通法?；痉?例如,我國《民法典》中對包括房地產在內的財產的占有、使用、收益、處分權利及相鄰關系的規(guī)定。普通法,例如,《土地管理法》中對土地管理原則、土地所有權和使用權、土地的利用和保護、國家建設用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地等的規(guī)定。3.有關行政法規(guī)國務院頒布的行政法規(guī)在房地產法規(guī)中具有重要地位,如《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法實施條例》《住房公積金管理條例》《物業(yè)管理條例》等。二、房地產管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/4.有關部門規(guī)章有關部門規(guī)章是指國務院各部委和直屬機構,主要是住房和城鄉(xiāng)建設部和國土資源部頒布的房地產規(guī)范性文件。例如,《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》《商品房銷售管理辦法》《城市房地產中介服務管理規(guī)定》《城市房地產抵押管理辦法》《城市房地產轉讓管理規(guī)定》《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》《城市商品房預售管理辦法》《土地利用年度計劃管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》《建設項目用地預審管理辦法》《建設用地審查報批管理辦法》《商品房屋租賃管理辦法》《征收土地公告辦法》《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》《國有土地上房屋征收評估辦法》《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》《房地產經紀管理辦法》《公共租賃住房管理辦法》《房地產估價機構管理辦法》等。5.有關地方性法規(guī)和規(guī)章地方性法規(guī)和規(guī)章是指由各省級人民代表大會及其常務委員會或人民政府、省會城市和較大的市人民代表大會及其常務委員會或人民政府制定頒布的適用于各自行政區(qū)域的房地產規(guī)范性文件。二、房地產管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產管理法立法的現(xiàn)狀1.節(jié)約用地,保護耕地的原則2.國有土地有償、有限期使用的原則3.國家扶持發(fā)展居民住宅的原則4.國家保護房地產權利人的合法權益和房地產權利人必須守法的原則三、房地產管理法的基本原則行業(yè)PPT模板/hangye/1.國務院主管部門《城市房地產管理法》第七條規(guī)定，國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。2.地方人民政府主管部門《城市房地產管理法》第七條規(guī)定，縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十三條規(guī)定，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。四、房地產管理體制第二節(jié)房地產開發(fā)用地一、土地使用權出讓行業(yè)PPT模板/hangye/(一)土地使用權出讓的概念土地使用權是依法對一定土地加以利用并取得收益的權利。土地使用權有廣義和狹義之分。狹義的土地使用權是指依法對土地實際使用的權利，與土地占有權、土地收益權和土地處分權一起構成完整的土地所有權。廣義的土地使用權是指獨立于土地所有權之外的，含有土地占有權、狹義的土地使用權、部分土地收益權和不完全的土地處分權的集合。本書所說的土地使用權是指廣義的土地使用權。取得廣義的土地使用權者，稱為土地使用權人?！冻鞘蟹康禺a管理法》第八條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”土地使用權出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。土地使用權出讓具有以下幾個特征。(1)土地使用權出讓是國家將國有土地使用權出讓的行為。(2)土地使用權出讓是有期限的。(3)土地使用權出讓是有償?shù)摹?4)土地使用者享有權利的范圍不含地下之物。行業(yè)PPT模板/hangye/(二)土地使用權出讓的法律限制我國對土地使用權出讓采取國家管控的方式,即由國家經營土地的一級市場,其目的在于加強政府對土地使用權出讓的管理,保證土地使用權出讓有計劃、有步驟地進行。1.土地使用權出讓的批準權限《土地管理法》第四十六條規(guī)定,土地使用權出讓的批準權限為:凡征收永久基本農田的,或永久基本農田以外的耕地超過35公頃的,或其他土地超過70公頃的,由國務院批準。其他的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。需要指出的是,政府對出讓土地使用權的批準,不僅是對土地使用權出讓面積的批準,實際上還是對整個出讓方案的批準。這是因為在審批過程中,政府必須對出讓方案所涉及的出讓地塊的用途、年限和其他條件等一并進行審查。所以,出讓方案應當由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬訂。一、土地使用權出讓行業(yè)PPT模板/hangye/2.土地使用權出讓的宏觀調控《城市房地產管理法》第十一條規(guī)定,縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的,須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案,按照國務院規(guī)定,報國務院或者省級人民政府批準。這是國家對土地使用權出讓實行總量控制和宏觀調控的重要法律規(guī)定。根據(jù)這一規(guī)定,各級人民政府必須將出讓土地使用權的總面積嚴格控制在下達的指標之內。一、土地使用權出讓行業(yè)PPT模板/hangye/3.土地使用權出讓的方式《城市房地產管理法》第十三條規(guī)定,土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓最低價標準由市、縣人民政府根據(jù)基準地價和標定地價來確定,一經確定,必須嚴格執(zhí)行并向社會公開,各級人民政府均不得以低于協(xié)議出讓最低價出讓土地。為了規(guī)范國有土地使用權出讓行為,建立公開、公平、公正的土地使用權制度,2002年4月3日國土資源部第四次部務會議通過,并于2007年9月21日國土資源部第三次部務會議修訂,自2007年11月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定:“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！币弧⑼恋厥褂脵喑鲎屝袠I(yè)PPT模板/hangye/4.土地使用權出讓的最高年限所謂土地使用權出讓的最高年限,是指法律規(guī)定的土地使用者可以使用國有土地的最高年限。土地使用權出讓的實際年限,只能在國家規(guī)定的最高年限內,由出讓方和受讓方在簽訂出讓合同時約定。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第732號)第十二條規(guī)定,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年:④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實際使用年限,在最高年限內,由出讓方和受讓方雙方商定。根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定,建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈予的,當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定,但不得超過建設用地使用權的剩余期限?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同(示范文本)》(GF—2008—2601)中規(guī)定:出讓年限按合同約定的交付土地之日起算;原劃撥(承租)國有建設用地使用權出讓手續(xù)的,出讓年限自合同簽訂之日起算;通過轉讓方式取得的建設用地使用權,其使用年限為建設用地使用權出讓合同約定的使用年限減去原建設用地使用者已使用年限后的剩余年限。一、土地使用權出讓行業(yè)PPT模板/hangye/5.土地使用權出讓合同(1)土地使用權出讓合同的概念。《城市房地產管理法》第十五條規(guī)定:“土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！边@是因為只有簽訂合同,出讓行為才能成立,出讓雙方的權利義務才能明確,才能受法律保護。土地使用權出讓合同,是指市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者之間就出讓城市國有土地使用權所達成的、明確相互之間權利義務關系的協(xié)議。一、土地使用權出讓行業(yè)PPT模板/hangye/(2)土地使用權出讓合同的主要內容。我國《民法典》第三百四十八條中規(guī)定,通過招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的,當事人應當采用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。合同內容適用《民法典》中的關于合同的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谒陌倨呤畻l規(guī)定:“合同的內容由當事人約定,一般包括下列條款:(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)標的;(三)數(shù)量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！币?、土地使用權出讓行業(yè)PPT模板/hangye/(3)土地使用權出讓合同的變更與解除。一般來說,土地使用權出讓合同一經訂立,就具有法律約束力,任何部門、單位和個人不得擅自變更和解除。在土地使用權出讓合同變更的事由中,比較常見的是土地使用者提出改變土地用途。為此,《城市房地產管理法》第十八條規(guī)定了變更土地用途的批準程序和處理方法:“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金?！贝送?《城市房地產管理法》第十六條、第十七條規(guī)定:“土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,并可以請求違約賠償?！薄巴恋厥褂谜甙凑粘鲎尯贤s定支付土地使用權出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權解除合同,由土地管理部門返還土地使用權出讓金,土地使用者并可以請求違約賠償。”一、土地使用權出讓行業(yè)PPT模板/hangye/6.土地使用權的終止和續(xù)期(1)土地使用權的終止。土地使用權終止是指由于土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因,使得土地使用權出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權利義務關系不復存在。土地使用權終止的原因有以下三種:

1)因土地滅失而終止。

2)因土地使用者拋棄而終止。

3)因土地使用權收回而終止。(2)國有建設用地使用權收回和終止的法律后果。國有建設用地使用權收回或終止之日起,土地使用者即喪失了該幅建設用地的使用權。國有建設用地使用權終止會產生下列法律后果。

1)土地使用者不再享有該幅土地的使用權,國有建設用地使用權受讓人與土地所有者或者其代表之間在該幅土地上的權利和義務隨之解除。

2)地上建筑物和其他附著物隨建設用地使用權的終止而由國家無償取得。3)出讓合同規(guī)定必拆除的設備等,土地使用者必須在規(guī)定的期限內拆除。(3)土地使用權的續(xù)期?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十二條規(guī)定:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續(xù)期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回?！币?、土地使用權出讓二、土地使用權劃撥行業(yè)PPT模板/hangye/(一)土地使用權劃撥的概念《城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定:“土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制?！眲潛芡恋厥褂脵喟ㄍ恋厥褂谜呃U納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地和征收集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。不論是何種形式,土地使用者均無須繳納土地使用權出讓金。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,劃撥土地沒有使用期限的限制,但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。取得劃撥土地使用權,必須經有批準權的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續(xù)。在國家沒有法律規(guī)定之前,在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地,除出讓土地以外的土地,均按劃撥土地進行管理。行業(yè)PPT模板/hangye/(二)土地使用權劃撥的范圍《城市房地產管理法》第二十四條規(guī)定,下列建設用地的土地使用權,確屬必要的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。1.國家機關用地和軍事用地2.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地二、土地使用權劃撥三、出讓與劃撥方式取得土地使用權的區(qū)別行業(yè)PPT模板/hangye/在我國，取得國有土地使用權的方式，包括出讓和劃撥。以出讓方式取得國有土地使用權須繳納相當數(shù)額的出讓金，屬于有償使用，通常適用于商業(yè)開發(fā)用地的取得；而以劃撥方式取得國有土地使用權無須繳納出讓金，幾乎等于無償使用，通常適用于公共事業(yè)用地的取得。在房地產開發(fā)領域，以劃撥方式取得土地使用權的情況，僅限于經濟適用房。為了保障低收入人群能夠有房住，政府會以劃撥方式轉讓土地使用權給開發(fā)商，并在有關文件中嚴格限定建成房屋的價格與面積。經濟適用房的價格低于一般商品房的原因在于，其土地使用權是無償取得的。另外，值得注意的是，劃撥土地使用權與出讓土地使用權的區(qū)別，除了有償與無償以外，還體現(xiàn)在期限方面，劃撥土地使用權是沒有使用期限的。沒有使用期限，意味著可以無限期使用，也意味著政府有可能根據(jù)公用事業(yè)的需要而隨時要求收回。第三節(jié)城市房屋征收與補償一、國有土地上房屋征收的概念與特征行業(yè)PPT模板/hangye/國有土地上房屋征收是指為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,并對被征收房屋所有權人給予公平補償?shù)男袨?。其?政府為房屋征收人,被征收房屋所有權人為被征收人。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,房屋拆遷的地域范圍僅限于國有土地房屋征收補償,但不限于城市規(guī)劃區(qū)內。對集體土地征收補償由《土地管理法》予以調整。根據(jù)《憲法》和《民法典》的有關規(guī)定,城市的土地屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地,屬于國家所有。為了妥善處理實踐中的矛盾,《國有土地上房屋征收與補償條例》的總體特征表現(xiàn)為:1)統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設和土地房屋被征收群眾的利益,努力把公共利益同被征收人的個人利益統(tǒng)一起來。2)通過明確補償標準、補助和獎勵措施,保護被征收群眾的利益,使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。3)通過完善征收程序,加大公眾參與,規(guī)定禁止建設單位參與搬遷,取消《城市房屋拆遷管理條例》行政機關自行強制拆遷的規(guī)定,加強和改進群眾工作,把強制拆遷減到最少。二、房屋征收的條件與程序行業(yè)PPT模板/hangye/房屋征收是指國家因公共利益的需要而使用城市規(guī)劃區(qū)內已建有房屋及地上建筑的土地時,經人民政府批準,由具有征收資格的征收人對現(xiàn)有房屋及其他地上建筑物強制性收買,并對房屋所有權人因此所受的損失給予經濟補償?shù)男袨椤?一)房屋征收的條件1.符合公共利益國有土地上房屋征收必須以公共利益為目的。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,只有在為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,確需征收房屋時,才允許對國有土地上的房屋實施征收。2.滿足規(guī)劃要求確需征收房屋的各項建設活動,除須符合上述公共利益要求以外,還須滿足一系列規(guī)劃、計劃的強制性要求。這些規(guī)劃和計劃包括國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃,土地利用總體規(guī)劃,城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃,保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建等。行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房屋征收的程序房屋征收涉及公共利益的發(fā)展,也關系到被征收人的切身利益,因此,為了維護公共利益,保障被征收房屋所有權人的合法權益,房屋征收必須由人民政府做出決定,并嚴格按法定程序進行。(1)征收條件的認定、審查。(2)制訂征收補償方案。

1)補償方案的擬訂與上報,即市、縣級人民政府確定的房屋征收部門對不同項目擬訂具體的房屋征收補償方案,并依法上報市、縣級人民政府。

2)補償方案的論證與公布,即市、縣級人民政府組織相關部門,如發(fā)展改革、財政、國土、規(guī)劃、城建、房管等部門對擬訂的征收補償方案進行論證。

3)補償方案的修改與公布,即公開征求意見的期限屆滿后,市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見的修改情況及時公布。(3)評估社會穩(wěn)定風險。(4)預存征收補償費用。(5)確定征收范圍。(6)保全被征收房屋。(7)做出征收決定。二、房屋征收的條件與程序三、國有土地上房屋征收的補償行業(yè)PPT模板/hangye/房屋征收補償法律關系是征收人與被征收人之間的關系。在房屋征收補償法律關系中,被征收人是被征收房屋的所有權人,包括單位和個人;征收人是國家,負有補償義務的人是做出房屋征收決定的市、縣級人民政府。(一)補償范圍征收補償?shù)难a償范圍是指被征收房屋的所有權人因房屋被征收依法應得到補償?shù)膬热荨！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》對補償范圍做出了相關規(guī)定。1.被征收房屋的價值補償被征收房屋的價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值,其中其他不動產主要是指不可移動的圍墻、假山、水井、煙囪、水塔、苗木等。被征收房屋的價值不僅包括建筑物本身的價值,還包括其所占用土地的建設用地使用權的價值。被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收方對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。三、國有土地上房屋征收的補償行業(yè)PPT模板/hangye/2.搬遷補償搬遷補償即搬遷費補償。所謂搬遷費,是指被征收房屋被拆除后,被征收人就地安置或異地安置所需支出的必要合理費用。房屋被征收后,被征收人必須搬遷,產生的費用計入市、縣級人民政府應當依法給予補償?shù)馁M用。由于不同用途的房屋需要搬遷的物質實體和項目并不相同,因而搬遷補償?shù)拇_定只能一事一議,無法制定統(tǒng)一的標準。此外,如果是一次性就地安置的,往往只需要計算一次搬遷補償;如果異地安置,因為存在一個過渡期限和過渡地點,往往需要搬遷兩次甚至更多次,在計算搬遷補償時需要分段、分次計算后進行匯總。3.臨時安置補償臨時安置補償是指對選擇房屋產權調換補償方式的被征收人,在產權調換房屋交付前,由房屋征收部門向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房的補償。臨時安置補償包括臨時安置費補償和提供周轉用房補償兩項。支付臨時安置費補償適用于在過渡期內,被征收人自行安排住處過渡的情形。但即使選擇使用周轉用房的,在周轉用房實際提供前,房屋征收部門也應當向被征收人支付過渡期限內所需的臨時安置費。行業(yè)PPT模板/hangye/4.停產停業(yè)補償如果被征收的房屋屬于生產經營用房,被征收人所受的損失除了房屋本身的價值外,還會遭受停產停業(yè)所帶來的損失,而這部分損失直接與房屋征收有關,因此應給予補償。對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償,應根據(jù)房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。應當注意的是,停產停業(yè)損失是指合法損失,也即從事合法生產經營活動而可能獲取的合法財產利益的損失;違法生產經營活動本為法律所不允許,屬于應當依法予以取締的范疇,因而不存在停產停業(yè)損失補償?shù)膯栴}。5.補助與獎勵在國有土地上房屋征收的實踐中,往往由房屋征收部門給予被征收人一定的補助和獎勵,以促使被征收人配合征收和搬遷工作。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定,市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。6.不屬于補償范圍的房屋不屬于補償范圍的房屋包括以下幾類:

1)房屋征收范圍確定后，違反國家禁止性規(guī)定，在房屋征收范圍內新建、擴建、改建的房屋。

2)為了增加補償費用而改變用途的房屋。

3)被定為違法建筑的房屋。

4)超過批準期限的臨時建筑。上述房屋依法不屬于征收補償?shù)姆秶诜课菡魇罩袑⒉挥柩a償。三、國有土地上房屋征收的補償行業(yè)PPT模板/hangye/(二)補償?shù)膶嵤?.補償協(xié)議房屋征收部門應與被征收人依法就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，雙方當事人應當依約履行合同。一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。由于《國有土地上房屋征收與補償條例》確立了“先補償、后搬遷”的基本原則，因此，當房屋征收部門不依約支付征收補償費用時，被征收人可以依法行使先履行抗辯權，待房屋征收部門履行支付補償費用的義務后，再履行自己的搬遷義務。由于在性質上補償協(xié)議屬于私法上的契約范疇，因此，守約方提起的訴訟為違約之訴，屬于民事訴訟范疇，而非行政訴訟。三、國有土地上房屋征收的補償行業(yè)PPT模板/hangye/2.補償決定通過簽訂補償協(xié)議確定雙方當事人之間的權利義務關系是實施房屋征收補償?shù)淖罴逊绞?，因為補償協(xié)議是雙方當事人意思自主與意思一致的結果，能最好地實現(xiàn)當事人的補償意愿和利益偏好。但補償協(xié)議的達成與簽訂必然會受制于一定的限制條件，有時當事人之間難以形成意思表示的一致，有時需要簽訂補償協(xié)議的另一方當事人并不明確。為解決這一問題，《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請做出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案做出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定與補償協(xié)議存在著根本性不同，前者是征收決定者單方意志的體現(xiàn)，而后者是雙方當事人意思一致的結果。因此，在性質上，補償協(xié)議是一種私法上的契約，而補償決定則是一個具體的行政行為。補償決定雖由征收決定者單方做出，但必須滿足公平的要求，除須在內容上包括法定的補償協(xié)議事項外，還應當盡可能比照與其最相似的被征收人簽訂的補償協(xié)議的權利義務內容，來設置補償決定所針對的被征收人的權利義務內容。補償決定做出后，市、縣級人民政府應當依法對補償決定予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。三、國有土地上房屋征收的補償?shù)谒墓?jié)房地產開發(fā)一、房地產開發(fā)的概念行業(yè)PPT模板/hangye/《城市房地產管理法》第二條規(guī)定：“本法所稱房地產開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為?！狈康禺a開發(fā)的實質是以土地開發(fā)和房屋建設為投資對象所進行的生產經營活動。房地產開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā),主要是指房屋建設的前期準備,即實現(xiàn)“三通一平”(水通、電通、路通和場地平整),把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透黝愒O施的建設用地。土地開發(fā)有兩種情形:一是新區(qū)土地開發(fā),即把農業(yè)用地或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房及其他城市用途的城市用地;二是舊城區(qū)改造,也叫作土地再開發(fā)或二次開發(fā),即通過投入新的資金、勞動等,對城市原有土地進行改造,拆除原來的建筑物,調整城市規(guī)劃,改變土地用途,完善城市基礎設施,提高土地的利用效益。房屋開發(fā)包括四個方面:一是住宅開發(fā);二是生產與經營性建筑物開發(fā),如工廠廠房、各類商店、各種倉庫、辦公用房等的開發(fā);三是生產、生活服務性建筑物及構筑物的開發(fā),如交通運輸設施、公用事業(yè)和服務事業(yè)設施、娛樂設施的開發(fā);四是城市其他基礎設施的開發(fā)。房地產開發(fā)是一種經營性的行為,由專業(yè)化的房地產開發(fā)企業(yè)進行,這類企業(yè)從事的是房地產的投資和經營,即從有償取得土地使用權,到勘察設計和建筑施工,直到最終將開發(fā)產品(房屋、基礎設施及其相應的土地使用權)作為商品在房地產市場轉讓,尋求利潤回報。房地產開發(fā),對于改善投資環(huán)境和居住條件,提高城市的綜合功能和總體效益,促進房地產業(yè)以及城鄉(xiāng)社會、經濟的協(xié)調發(fā)展,都有重要作用。行業(yè)PPT模板/hangye/房地產開發(fā)的基本原則,是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內,從事房地產開發(fā)并實施房地產開發(fā)管理的過程中應依法遵守的基本原則?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十五條規(guī)定:“房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃,按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設?！?一)嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃房地產開發(fā)是城市開發(fā)建設的重要組成部分,必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。房地產開發(fā)與城市規(guī)劃的關系極為密切。城市規(guī)劃是城市發(fā)展的綱領,是城市各項建設包括房地產開發(fā)的依據(jù),是建設城市經濟和實現(xiàn)社會發(fā)展目標的重要手段。房地產開發(fā)的實踐經驗證明,開發(fā)房地產,首先必須規(guī)劃好,以城市規(guī)劃為依據(jù)通過科學的預測和規(guī)劃,明確房地產開發(fā)的發(fā)展方向和發(fā)展格局,在規(guī)劃的引導和控制下逐步實現(xiàn)發(fā)展目標。二、房地產開發(fā)的基本原則行業(yè)PPT模板/hangye/(二)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一房地產開發(fā)是一項經濟活動,首先要講求經濟效益,但不能僅局限于考慮經濟效益,更不能以犧牲社會效益和環(huán)境效益為代價來換取經濟效益。從總體上來說,房地產開發(fā)的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益是相輔相成的。經濟效益的提高,有助于社會效益和環(huán)境效益的實現(xiàn);社會效益和環(huán)境效益的提高,又保障了房地產開發(fā)經濟效益的順利實現(xiàn)。(三)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設房地產開發(fā)必須實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的方針。全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設是實施房地產綜合開發(fā)的工作方針,也是我國房地產開發(fā)的有效經驗,推動了我國房地產業(yè)的發(fā)展。房地產綜合開發(fā)可以避免分散建設的種種弊端,有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃;綜合開發(fā)也有利于城市各項建設事業(yè)的協(xié)調發(fā)展,同步建設基礎設施、配套工程和主體工程,工程竣工以后配套交付使用,便于生產、生活;綜合開發(fā)還有利于縮短建設周期,降低工程造價,提高房地產開發(fā)的經濟效益和社會效益。二、房地產開發(fā)的基本原則行業(yè)PPT模板/hangye/(一)按合同約定開發(fā)《城市房地產管理法》第二十六條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權;但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！蓖恋厥遣豢商娲南∪辟Y源,這一特點決定了必須節(jié)約和合理開發(fā)利用土地。但是,由于管理制度不完善等原因,土地供給總量失控,批租土地缺乏必要的調控手段,因此出現(xiàn)了圈而不用、早圈晚用、多圈少用等現(xiàn)象,給極為寶貴的土地資源造成了極大的浪費。同時,獲取土地使用權的單位或個人,有些根本不進行任何開發(fā)建設,轉手倒賣“地皮”,從中牟取暴利,致使國家收益流失、房地產價格扭曲等。因此,這些現(xiàn)象必須采取法律手段予以制止?！冻鞘蟹康禺a管理法》對此規(guī)定了兩種行政處罰措施:(1)閑置土地滿1年未開發(fā)的,征收土地閑置費。(2)滿2年未開發(fā)的,無償收回土地使用權。三、房地產開發(fā)的要求行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產開發(fā)項目的設計與施工房地產開發(fā)項目的設計與施工必須符合法定標準?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十七條中規(guī)定:“房地產開發(fā)項目的設計、施工,必須符合國家的有關標準和規(guī)范?！币驗榉康禺a開發(fā)項目同其他建設項目一樣,具有投資量大、使用期限長等特點,所以必須按標準和規(guī)范進行設計、施工。否則,一旦出現(xiàn)質量問題不僅會直接影響項目的壽命,造成巨大的經濟損失,甚至會危及人身安全,實踐中這方面的教訓已屢見不鮮。三、房地產開發(fā)的要求行業(yè)PPT模板/hangye/(三)嚴格竣工驗收竣工驗收是全面考核開發(fā)成果、檢驗設計和工程質量的重要環(huán)節(jié),也是開發(fā)成果轉入流通和使用階段的標志。為了防止不符合質量要求的房屋、基礎設施投入使用,保護使用者、消費者的合法權益,《城市房地產管理法》第二十七條規(guī)定:“房地產開發(fā)項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用?！狈康禺a開發(fā)項目竣工后,房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容,組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。城市新建住宅小區(qū)的竣工綜合驗收,按《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》進行。綜合驗收的條件如下:1)所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和設計要求全部建成,并能滿足使用。2)住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格,驗收資料齊全。3)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規(guī)劃設計要求。4)施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除、清運完畢,達到場清地平。5)拆遷居民已合理安置。所有工程全部驗收后,驗收小組應向城市建設行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告,報告經審查批準后,開發(fā)建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續(xù)。三、房地產開發(fā)的要求行業(yè)PPT模板/hangye/(一)房地產開發(fā)企業(yè)的概念《城市房地產管理法》第三十條規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。”房地產開發(fā)企業(yè)具有以下兩個特點。1.以營利為目的所謂“以營利為目的”,是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和經營活動中以獲取最大限度的經濟利益為目的。2.以房地產開發(fā)和經營為營業(yè)范圍《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二條規(guī)定:“本條例所稱房地產開發(fā)經營,是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為?！彼?、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產開發(fā)企業(yè)設立的條件《城市房地產管理法》第三十條中規(guī)定,設立房地產開發(fā)企業(yè),應當具備下列條件:1)有自己的名稱和組織機構。2)有固定的經營場所。3)有符合國務院規(guī)定的注冊資本。4)有足夠的專業(yè)技術人員。5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第五條規(guī)定,設立房地產開發(fā)企業(yè),除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外,還應當具備下列條件:1)有100萬元以上的注冊資本。2)有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況,對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件做出高于上述條件的規(guī)定。四、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(三)房地產開發(fā)企業(yè)設立的程序1.申請登記設立房地產開發(fā)企業(yè),應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。2.審核批準工商行政管理部門根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)設立的條件,對登記申請進行審查。符合設立條件的,自收到申請之日起30日內予以登記,發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;不符合條件的不予登記,并說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時,應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。3.登記備案房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內,持營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同等有關文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案。四、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(四)房地產開發(fā)企業(yè)資質管理1.房地產開發(fā)企業(yè)資質等級條件房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級共四個資質等級。(1)一級資質條件。1)注冊資本不低于5000萬元。2)從事房地產開發(fā)經營5年以上。3)近3年房屋建筑面積累計竣工30萬m2以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額。4)連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%。5)上一年房屋建筑施工面積15萬m2以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額。6)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計人員不少于4人。7)工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。8)具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。9)未發(fā)生過重大工程質量事故。四、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(2)二級資質條件。1)注冊資本不低于2000萬元。2)從事房地產開發(fā)經營3年以上。3)近3年房屋建筑面積累計竣工15萬m2以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額。4)連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%。5)上一年房屋建筑施工面積10萬m2以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額。6)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人。7)工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。8)具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。9)未發(fā)生過重大工程質量事故。四、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(3)三級資質條件。1)注冊資本不低于800萬元。2)從事房地產開發(fā)經營2年以上。3)房屋建筑面積累計竣工5萬m2以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)投資額。4)連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%。5)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人。6)工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱,統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱。7)具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。8)未發(fā)生過重大工程質量事故。四、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(4)四級資質條件。1)注冊資本不低于100萬元。2)從事房地產開發(fā)經營1年以上。3)已竣工的建筑工程質量合格率達100%。4)有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人。5)工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱,財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計人員。6)商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。7)未發(fā)生過重大工程質量事故。四、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/2.房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質新設立的房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)主管部門備案后,可申請《暫定資質證書》。《暫定資質證書》的有效期為1年。房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》的有效期,但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的,《暫定資質證書》有效期不得延長。3.房地產開發(fā)企業(yè)資質等級核定申請房地產開發(fā)企業(yè)應當申請核定企業(yè)資質等級。申請核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè),應當提交下列證明文件:1)企業(yè)資質等級申報表。2)房地產開發(fā)企業(yè)資質證書(正、副本)。3)企業(yè)資產負債表和驗資報告。4)企業(yè)法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件。5)已開發(fā)經營項目的有關證明材料。6)房地產開發(fā)項目手冊及《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告。7)其他有關文件、證明。四、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/4.房地產開發(fā)企業(yè)資質等級審批房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。一級資質由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質及二級資質以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。經資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。資質證書由國務院建設行政主管部門統(tǒng)一制作。資質證書分為正本和副本，資質審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質證書副本若干份。5.不同資質等級企業(yè)的業(yè)務范圍一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬m2以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級承擔任務。6.房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢制度房地產開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢制度。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業(yè)，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。房地產開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由原資質審批部門注銷資質證書。房地產開發(fā)主管部門應將房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢結果向社會公布。四、房地產開發(fā)企業(yè)案例2002年5月，陳先生從某開發(fā)商手中購買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住3個月后的一日夜晚突降罕見暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側墻面開始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機浸壞。此后不久，墻面也開始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開發(fā)商，要求其對房屋進行修補，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院。請分析并做出判決。案例分析本案中，出現(xiàn)質量問題的房屋顯然處于保修期內。根據(jù)建設部《保修辦法》第14條關于“在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償”的規(guī)定，陳先生有權要求開發(fā)商修補房屋并給予賠償。當然，如果該質量問題是由施工方的原因造成的，開發(fā)商可以向施工方追償。案例甲房地產開發(fā)公司系某住宅小區(qū)項目的建設單位，甲公司將該項目發(fā)包給乙建筑公司進行施工。雙方在施工合同中約定：建筑材料、建筑構配件和設備均由甲公司提供。甲公司為了降低開發(fā)成本，購買了大量國家嚴禁在建筑上使用的海沙，并提供給乙建筑公司使用。在小區(qū)投入使用后，出現(xiàn)了嚴重的質量問題，小區(qū)業(yè)主集體將開發(fā)商起訴至法院。造成質量缺陷應如何處理？案例分析海沙雖然潔凈了但鹽分高，對建筑工程質量危害極大，所以國家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地產開發(fā)公司提供的建筑材料—海沙不符合國家的強制性標準，根據(jù)《民法典》第1252條規(guī)定：建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的,由建設單位與施工單位承擔連帶責任故甲房產公司應承擔相應的責任。此外，作為施工方的乙公司也應按照過錯承擔相應的責任，因為施工方有檢驗建筑材料是否合格的義務，不合格的禁止使用，而乙公司沒有盡到審查的義務。第五節(jié)房地產交易行業(yè)PPT模板/hangye/(一)房地產交易概述1.房地產交易的含義房地產交易的含義有狹義和廣義之分。狹義的房地產交易僅僅是指當事人之間進行的房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃的活動。廣義的房地產交易除了包括當事人之間在進行房地產轉讓、抵押、租賃等交易行為，還包括與房地產交易行為有著密切關系的房地產價格及體系、房地產交易的中介服務。2.房地產轉讓、抵押時權屬不可分離的原則房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。房地產屬于一種不可移動的特殊商品，房屋一經建造完畢，就固定于該房屋占用范圍內的土地上。所以要使用房屋，就必須要使用該房屋占用范圍內的土地，而要使用房屋占用范圍內的土地，也必須要使用該房屋。為此，房屋所有權與該房屋占用范圍內的土地使用權的享有者應當為同一主體，只有這樣才能發(fā)揮房地產的應有效用。所以，《城市房地產管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！币?、房地產交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/3.房地產轉讓、抵押時，當事人應當依法辦理房地產權屬登記《城市房地產管理法》明確規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權,應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定,縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的,可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。依照《城市房地產管理法》第六十一條的規(guī)定,將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更,分別載入房地產權證書。早在2007年,《物權法》(現(xiàn)已廢止)第十條就規(guī)定,不動產實行統(tǒng)一登記,并授權行政法規(guī)對統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法做出規(guī)定。為了徹底解決此前不動產登記“九龍治水”的管理模式,2014年12月24日,國務院發(fā)布了《不動產登記暫行條例》,自2015年3月1日起施行。該條例明確規(guī)定:由國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作,同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域不動產登記工作。2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》和2008年7月1日施行的《房屋登記辦法》中,有關不動產登記的規(guī)定與《不動產登記暫行條例》規(guī)定不一致的,以《不動產登記暫行條例》規(guī)定為準。一、房地產交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產交易的價格管理1.房地產價格定期公布制度《城市房地產管理法》第三十三條規(guī)定:“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定?！彼^定期確定并公布,是指相關城市的人民政府或者其授權的部門應當根據(jù)經濟和社會發(fā)展的情況,在一定的時期內評定基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格,并予以公布?；鶞实貎r,是指在某一城市的一定區(qū)域范圍內,首先根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格水平。標定地價是指標志性宗地在某一時點的價格。所謂標志性宗地,即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。標定地價的價格時點是相對固定的,就是有關部門公布確定的時間?；鶞实貎r和標定地價是國家對土地市場進行管理的依據(jù)。房屋重置價格,是指按照當?shù)氐慕ㄖ夹g、工藝水平、建筑材料價格、人工和運輸費用等條件,重新建造同類結構、式樣、質量標準的房屋價格。簡單地說,就是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。房屋的重置價格之前主要用于城市房屋拆遷補償額的計算。一、房地產交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/2.房地產價格評估制度(1)房地產價格評估的概念。房地產價格評估是指房地產專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學的估價方法,并結合估價經驗與對影響房地產價格因素的分析,對房地產最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的推測與判斷。無論是房地產轉讓、抵押,還是房屋租賃,都需要對房地產進行估價,這是房地產交易過程中的一項必不可少的基礎性工作。(2)房地產價格評估的原則。房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則,這是社會主義市場經濟條件下應當遵循的基本原則。所謂公正的原則,是指房地產價格評估機構在進行房地產價格評估的過程中,應當公正地對待各個要求對房地產價格進行評估的相關方,不得有所偏向。所謂公平的原則,是指房地產價格評估中各方享有的權利和承擔義務必須體現(xiàn)公平。所謂公開的原則,是指房地產價格評估的程序、標準等應當向社會公開,以便于社會公眾監(jiān)督,從而保證房地產價格評估的公正。(3)房地產價格評估的方法。在進行房地產價格評估時,應當按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。一、房地產交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/3.房地產成交價格申報制度房地產成交價格申報制度,是指房地產權利人轉讓房地產時,應當將轉讓房地產的實際成交價格向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報,不得瞞報,或者做不實的申報。實行房地產成交價格申報制度,能夠加強稅收征收管理,保障國家稅收收入;能夠對房地產轉讓的行情進行準確的統(tǒng)計,保證國家進行科學的宏觀調控。因此,任何一個房地產權利人,在依法將其房地產轉移給他人以后,都應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價。一、房地產交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/《城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定:“房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書。2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十條規(guī)定,以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規(guī)定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù),并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的,轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者做其他處理。二、房地產的轉讓行業(yè)PPT模板/hangye/1.不得轉讓的房地產《城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定,下列房地產,不得轉讓:1)以出讓方式取得土地使用權的,不符合《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定的條件的。2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。這里的司法機關是指行使國家審判權、檢察權和偵查權的人民法院、檢察院和公安機關。這些機關按照有關法律規(guī)定有權查封或者以其他方式限制房地產權利人的權利。這里的行政機關是指法律規(guī)定的國家的執(zhí)法機關,比如房產管理部門、土地管理部門、稅務機關等。這些機關也有權對房地產權利人的權利以法律規(guī)定的形式進行限制。3)依法收回土地使用權的。土地使用權的行使是以土地使用權的存在為前提的,土地使用權被收回了,土地使用權人也就無權轉讓土地使用權。4)共有房地產,未經其他共有人書面同意的。共有房地產是屬于共有人共同享有的權利,共有人中的任何人,在行使這項權利時均必須經過另一方的同意,未經過同意,不得轉讓。為減少糾紛,共有人同意轉讓共有的房地產時,必須以書面的形式進行。5)權屬有爭議的。房地產的使用權或者所有權存在爭議時,將其進行轉讓,則會引起新的糾紛,不利于爭議的解決。所以,權屬有爭議的房地產不得轉讓。6)未依法登記領取權屬證書的。依法取得的土地使用權和房屋的所有權,必須辦理登記手續(xù),領取使用權證書或者所有權證書。未領取者,法律不予承認其所享有的權利,因此,不得進行轉讓。7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。這項規(guī)定是一個比較靈活的規(guī)定,以防止難以預料的情形發(fā)生。二、房地產的轉讓行業(yè)PPT模板/hangye/2.房地產轉讓的程序與合同(1)房地產轉讓的程序。根據(jù)《城市房地產轉讓管理規(guī)定》,房地產轉讓應當按照下列程序辦理:1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同,房地產轉讓合同的成立,并未實現(xiàn)房地產權利的轉移;房地產權利的轉移,應以房地產交易管理機構變更登記為準。2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請,并申報成交價格。3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查,并在7日內做出是否受理申請的書面答復。4)房地產管理部門核實申報的成交價格,并根據(jù)需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估。5)通過審核,轉讓行為符合法律、法規(guī)的規(guī)定,房地產轉讓的有關當事人根據(jù)申報的成交價或評估價繳納有關稅費。6)辦理房屋權屬登記手續(xù),核發(fā)房地產權屬證書?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十一條中規(guī)定,房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記,經同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規(guī)定的,依照有關法律的規(guī)定辦理。二、房地產的轉讓行業(yè)PPT模板/hangye/(2)房地產轉讓合同。房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人就轉讓房地產的有關問題所達成一致的書面協(xié)議。房地產轉讓合同在向有關機關繳納相應的稅費、辦理產權過戶登記手續(xù)后才生效。房地產轉讓合同,應當載明土地使用權取得的方式,這是法律對房地產轉讓合同的特殊要求。因為房地產轉讓必然涉及土地使用權的轉讓,由于土地使用權既可通過出讓也可以通過劃撥取得,而這兩種取得的方式不同,必然影響到房地產轉讓的程序、條件及效果,因而法律要求當事人在簽訂該合同時,必須載明土地使用權取得的方式。房地產轉讓合同成立,土地使用權出讓合同載明的權利、義務也隨之轉移。房地產轉讓就是房屋所有權與土地使用權的同時轉讓,原土地出讓合同的效力對國家和新的土地使用權人即受讓方仍然有效。以出讓方式取得土地使用權的使用年限,為原出讓合同約定使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。受讓人改變土地使用權出讓合同約定土地用途的,必須履行法定手續(xù),即改變土地用途必須經過原出讓方同意并簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。改變土地用途還須經市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門同意。二、房地產的轉讓行業(yè)PPT模板/hangye/房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明下列主要內容:1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所。2)房地產權屬證書名稱和編號。3)房地產的坐落位置、面積、四至界限。4)土地使用權的取得方式、時間及年限。5)房地產的用途或使用性質。6)成交價格及支付方式。7)房地產交付使用的時間及過戶時間。8)雙方的權利和義務。9)違約責任。10)雙方約定的其他事項。二、房地產的轉讓行業(yè)PPT模板/hangye/(一)商品房預售的概念商品房預售是指房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房屋價款的行為。為防止炒作地皮,保證正常的房地產開發(fā)活動,《城市房地產管理法》第四十五條規(guī)定,商品房預售,應當符合下列條件:1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。商品房的出售,必然涉及房屋所有權及土地使用權同時轉讓的問題。所以預售商品房時預售人應當是已經取得土地使用權的人,即已經足額支付土地使用權出讓金,并領取土地使用權證書的人。2)持有建設工程規(guī)劃許可證。預售的商品房必須是合法建筑,即只有經過城市規(guī)劃及建設行政管理部門批準,發(fā)給建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證的工程建筑才可預售商品房。3)按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。這是以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓的必備條件,目的是保證商品房確實存在,防止買空賣空、炒作地皮現(xiàn)象。4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登