張家港華芳紡織地塊項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告2013/4/29本案將從以下五方面進(jìn)行分析和建議1.市場背景分析2.地塊價(jià)值分析3.物業(yè)產(chǎn)品去化狀況5.物業(yè)組合建議4.物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格分析2張家港是長三角核心區(qū)域的三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ髲埣腋鄹艣r長江張家港張家港市位于長江下游南岸，江蘇省東南部，屬蘇州地區(qū)距南京170公里，距無錫35公里，據(jù)上海110公里，人口91萬；境內(nèi)交通便利，錫張、演講高速，城際輕軌，鎮(zhèn)南鐵路等可順利到達(dá)周邊市區(qū)，可快速融入長三角交通體系；土地面積——全市總面積999K㎡，其中陸地面積777K㎡，建成區(qū)面積64K㎡；區(qū)劃——下轄8鎮(zhèn)和1個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，其中楊舍鎮(zhèn)為市政府所在地；人口——全市總戶數(shù)54.77萬戶，戶籍人口90.51萬，常住人口150萬。3張家港市區(qū)未來成為發(fā)展的重心在城東，城西城北將成為重要的居住片區(qū)“一城”：整個(gè)張家港就是一個(gè)城市，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征；“雙核”：楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，市域內(nèi)主要的居住和共同服務(wù)中心；“五片”：楊舍城區(qū)、金港城區(qū)、錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)和樂余片區(qū)。中心城區(qū)形成“一主、一副、一園”的空間結(jié)構(gòu)，“一主”為楊舍主城區(qū)，“一副”為塘橋副城區(qū)，“一園”為黃泗浦文化生態(tài)園；黃泗浦文化生態(tài)園位于楊舍主城區(qū)與塘橋副城區(qū)之間，通過黃泗浦文化生態(tài)園的打造，將楊舍主城區(qū)與塘橋副城區(qū)進(jìn)行有機(jī)縫合。城市規(guī)劃4公路交通便捷，未來將有城際輕軌站布局在城東板塊高速公路——沿江高速錫張高速（滬寧高速無錫碩放樞紐——張家港錦豐鎮(zhèn)港豐公路）；“十二五”期間，將建成沿江城際軌道、通蘇嘉城際鐵路、滬通鐵路。城際輕軌：蘇虞張公路——張揚(yáng)公路（楊舍、金港）——江陰輕軌鎮(zhèn)南鐵路：江陰——沿江高速——鳳凰鎮(zhèn)南部貨運(yùn)站——常熟交通規(guī)劃錫張高速沿江高速5張家港經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，人均GDP位列全國第二張家港經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，多年來增速一直保持兩位數(shù)，全國百強(qiáng)縣排名第3；人均GDP為129535元/人，僅次于昆山（142185元/人），超過了江陰（126532元/人），位列全國第2。張家港人均可支配收入與周邊區(qū)域相比處于靠前位置，人均生活水平較為富裕。經(jīng)濟(jì)概況6張家港市區(qū)房地產(chǎn)市場分為五個(gè)板塊，本案位于城北和城西板塊交界城西城北城東城南城中項(xiàng)目所在區(qū)域城北：338省道以北的區(qū)域，區(qū)域農(nóng)村印象較濃；客戶性質(zhì)：剛需、投資、改善性為主要特點(diǎn)城西：包括港城大道以西、張楊公路以南地區(qū)。外遷現(xiàn)有工業(yè)，規(guī)劃為城市生活區(qū)?？蛻粜再|(zhì)：首次置業(yè)、投資性、改善性城中：包括楊舍西街、步行街、長安中路和人民中路周邊地區(qū)，規(guī)劃整合核心區(qū)的零散用地，外遷現(xiàn)有工業(yè)，增加綠地和社會停車，強(qiáng)化城市職能，升華景觀風(fēng)貌?？蛻粜再|(zhì)：私營業(yè)主、企業(yè)中高管理層城西：包括金港大道、南二環(huán)、長安路、南苑路圍合區(qū)域?？蛻粜再|(zhì)：首次置業(yè)、投資性、改善性城東：包括華昌路以東地區(qū)，逐步外遷工業(yè)，主導(dǎo)功能為城市物流；客戶性質(zhì)：改善性居住需求客戶群體性房地產(chǎn)概況7張家港焦點(diǎn)項(xiàng)目和競品項(xiàng)目盤點(diǎn)重點(diǎn)樓盤分布8樓盤名稱區(qū)域位置開發(fā)商容積率特點(diǎn)物業(yè)類型進(jìn)展君臨新城城東人民路與東苑路交界向南100米新城置業(yè)2.3水景住宅,高層新盤尚城國際城西小河壩西路與百橋路交叉口中銳置業(yè)1.8教育社區(qū)高層新盤緹香世家城東華昌路與東苑路的交叉口張家港新東方置業(yè)有限公司2.2低密度居所聯(lián)排、雙拼、高層在售中昊檀宮城東華昌路與南苑東路的交叉口張家港中昊房地產(chǎn)有限公司1低密居所,觀景居所,別墅新盤陽光怡庭城東

沙洲東路588號張家港市金廈房地產(chǎn)開發(fā)公司1.1景觀居所，低密居所高層；別墅、公寓；新盤置地甲江南城西國泰南路1號張家港中新置地置業(yè)有限公司1.8-2.8公園地產(chǎn),教育社區(qū),高層尾盤華府天地城西沙洲中路328號張家港華盛置業(yè)有限公司4.55投資地產(chǎn)高層在售陽光里程花園城西百橋路8號金廈房產(chǎn)1.78教育社區(qū)高層在售暨陽湖1號城南暨陽湖生態(tài)園北側(cè)江蘇沙鋼集團(tuán)4.38,城市豪宅,,觀景居所,獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、尾盤香蜜湖公館城南金港大道與新豐路交界張家港澳洋地產(chǎn)、新城置業(yè)2.5,低密居所,觀景居所,別墅、

高層別墅在售，高層未推重點(diǎn)樓盤資料9本案將從以下五方面進(jìn)行分析和建議1.市場背景分析2.地塊價(jià)值分析3.物業(yè)產(chǎn)品去化狀況5.物業(yè)組合建議4.物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格分析10地塊四至：北至振興路；東至港城大道；南至338省道（張楊公路）；西至小河溝（范港）主入口布置：入口需滿足車行便利、昭示性強(qiáng)的特點(diǎn)，可開口在港城大道一側(cè)，振興路一側(cè)為次入口，小河溝一側(cè)為景觀入口。張楊公路一側(cè)可開設(shè)人行出入口。振興路港城大道338省道（張楊公路）小河溝（范港）地塊是位于張家港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，緊臨張楊公路和港城大道兩條城市主干道地塊價(jià)值分析11地塊目前為華芳集團(tuán)棉紗廠房，易拆除；抗性在地塊東側(cè)的高壓線走廊地塊現(xiàn)狀為華芳集團(tuán)棉紗廠房，廠房多為1-2層建筑，拆除較易。地塊東南兩側(cè)為兩條主要交通干道。周邊主要抗性為地塊東側(cè)的高壓線走廊，會有一定紅線退讓。該地塊周邊配套設(shè)施尚不完善，僅在項(xiàng)目北面振興路上有部分配套設(shè)施，包括藥店、超市、餐飲等。地塊價(jià)值分析12本案將是張家港市區(qū)內(nèi)前所未有的住宅超級大盤張家港2012年房地產(chǎn)開發(fā)施工總面積580萬平米，新開發(fā)面積174平米，銷售面積103萬平米。2012年市區(qū)出讓總占地面積51.94萬平米，容積率測算總建筑面積132.55萬平米。對比張家港土地建設(shè)規(guī)模和歷年住宅大盤規(guī)模，本案將是有史以來規(guī)模最大的住宅樓盤，將成為新的關(guān)注熱點(diǎn)。張家港市區(qū)歷年來住宅大盤項(xiàng)目地塊規(guī)模界定13本項(xiàng)目地塊的土地出讓成交價(jià)約為670萬元/畝地塊區(qū)域拍地時(shí)間地價(jià)（萬元/畝）陽光里程城西2007年400多緹香世家城東2009年525江南十二府城西2011年580尚城國際城西2011年620多城東A19（金廈）城東2012年665城西A01（新城）城西2012年608城西A22（個(gè)人）城西2012年638張家港土地市場具有穩(wěn)步放量、地塊規(guī)模小的特點(diǎn)，2012年市區(qū)土地出讓最大面積為248.7畝的商業(yè)用地。尚城國際的銷售經(jīng)理指出外來開發(fā)商在張家港拿地困難，多是需要高價(jià)競標(biāo)，以高出本地開發(fā)商一級的價(jià)格拿地。張家港市區(qū)歷年來住宅土地出讓價(jià)格盤點(diǎn)地塊價(jià)值估算14本案將從以下五方面進(jìn)行分析和建議1.市場背景分析2.地塊價(jià)值分析3.物業(yè)產(chǎn)品去化狀況5.物業(yè)組合建議4.物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格分析15高層的月均去化速度呈現(xiàn)兩極分化，銷售速度快的月均40套以上，慢的10套以下，總體平均去化約為27套/月，主力面積為140m2左右高層、小高層的月均去化速度呈現(xiàn)兩極分化，銷售好的月均45套以上，差的10套以下；其中君臨新城銷售情況最好，2012年9月以后月均去化100多套；總體平均去化速度為27套/月；整個(gè)張家港樓盤的高層主力戶型都是140左右，主要原因是張家港本地居民的老小區(qū)一般都是120平米以上的三居室。16項(xiàng)目開盤時(shí)間去化量月均去化速度主力戶型面積江南十二府2012.6275套25套140M2

尚城國際2012.5530套48套145M2陽光里程2010.9540套20套143M2君臨新城2011.91695套85套130-150M2暨陽湖皇冠2012.4114套10套140M2國泰潤園2012.1278套19套130-150M2中昊檀宮2012.5190套16套140M2中聯(lián)君悅預(yù)2013.5————136M2表1.張家港典型樓盤高層產(chǎn)品去化量高層市場狀況16張家港多層數(shù)量極少，唯一的花園洋房產(chǎn)品當(dāng)天就售完，是可嘗試性開發(fā)的產(chǎn)品類型17花園洋房等創(chuàng)新多層產(chǎn)品在張家港數(shù)量極少，近期新盤僅緹香世家有此類項(xiàng)目；130-140平米面積的戶型為主力；緹香世家的銷售經(jīng)理認(rèn)為：張家港花園洋房產(chǎn)品數(shù)量少的原因是此種產(chǎn)品造價(jià)高利潤低，但市場認(rèn)可度很高，適合打出知名度。表2.張家港典型樓盤多層產(chǎn)品去化量項(xiàng)目產(chǎn)品形式產(chǎn)品數(shù)量戶型面積主力戶型銷售情況緹香世家花園洋房30套133M2174M2245M2133M2開盤當(dāng)天全部售完多層市場狀況17張家港別墅市場上存量較大，去化速度約為8套/月，以聯(lián)排為主，主力面積360-500m218張家港別墅多以聯(lián)排，戶型面積360—500m2的占多數(shù)；張家港別墅市場存量較大，當(dāng)前的六七個(gè)別墅盤的消化速度還需五六年，未來暨陽湖南岸還將開建大型別墅盤；中昊檀宮的銷售經(jīng)理認(rèn)為疊拼是張家港別墅的機(jī)會產(chǎn)品，去年開盤當(dāng)天推出的90套疊拼，當(dāng)天賣掉61套后緊急停售。兩天售完。別墅市場進(jìn)入質(zhì)量和特色的比拼階段。表3.張家港典型樓盤別墅產(chǎn)品去化狀況項(xiàng)目開盤時(shí)間產(chǎn)品形式去化量月均去化速度主力戶型面積陽光怡庭2013.3雙拼、聯(lián)排30套15套聯(lián)排360-550M2暨陽湖壹號2009.6獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排299套10套雙拼450M2

堤香世家2011.6雙拼、聯(lián)排91套4套聯(lián)排370M2

國泰潤園2012.3雙拼、聯(lián)排、疊拼42套4套雙拼450-500M2中昊檀宮2012.5雙拼、聯(lián)排、疊拼244套21套聯(lián)排200-280M2香蜜湖公館2011.5獨(dú)棟、聯(lián)排125套5套聯(lián)排300-500M2中聯(lián)棠樾暫未雙拼、聯(lián)排、疊拼————雙拼450M2別墅市場狀況18張家港商鋪去化速度在11-16套/月之間，住宅與商業(yè)的區(qū)隔很明顯張家港絕大多數(shù)樓盤都以純住宅項(xiàng)目為主張家港當(dāng)?shù)厣虡I(yè)與住宅界限明顯，底層商鋪類住宅極少，商業(yè)項(xiàng)目多以mall的形式中昊檀宮的銷售經(jīng)理認(rèn)為張家港的客戶還未到達(dá)對私密性要求很高的居住水平，社區(qū)底商會很有市場，但需做出品質(zhì)。19表4.張家港典型商業(yè)產(chǎn)品去化狀況項(xiàng)目開盤時(shí)間商鋪類型去化量月均去化速度商鋪面積緹香廣場2013.5商鋪、寫字樓——規(guī)劃去化速度16套33-80M2

南天霸商務(wù)樓2011.4寫字樓300套12套70M2

東方新天地2009.6商鋪80套11套58-200M2

暨陽湖1號未定沿街商鋪————40M2中昊檀宮未定社區(qū)底商————30-50M2商鋪市場狀況19車位一般為地下車庫形式，普通高層樓盤車位比多1：1，全張家港統(tǒng)一定價(jià)75000元/個(gè)張家港車位多為地下車庫形式；全城統(tǒng)一定價(jià)75000元/個(gè)，屬于虧本出售，僅少數(shù)別墅盤獨(dú)立定價(jià)；高層車位比多為1：1別墅為保證品質(zhì)，車位比多為1：2，并多附送市場去化速度項(xiàng)目車位比車位售價(jià)車位銷售方式江南十二府1：1.175000可單賣中聯(lián)君悅1：1.275000可單賣尚城國際1：175000可單賣陽光里程1：175000可單賣國泰潤園1：175000強(qiáng)制捆綁住宅銷售君臨新城1：175000強(qiáng)制捆綁住宅銷售緹香世家1：175000強(qiáng)制捆綁住宅銷售暨陽湖1號1：2別墅附送公寓13萬別墅附送2個(gè)，公寓單賣中昊檀宮別墅1：2高層1：1別墅附送高層75000別墅附送2個(gè)，高層單賣陽光怡庭1：2別墅附送別墅附送2個(gè)表5.張家港典型樓盤車位產(chǎn)品銷售狀況車位市場狀況20張家港多數(shù)樓盤會有儲藏室，主要面積在10-20平米左右，售價(jià)在2000-3000元/平米不等張家港大多數(shù)樓盤都會有儲藏室，數(shù)量是住宅套數(shù)的三分之一左右；儲藏室面積在10-20左右，多在地下，為居民儲物之用；全城儲藏室售價(jià)都在2000-3000元/平米之間，一人一價(jià)。項(xiàng)目儲藏室數(shù)量面積售價(jià)備注江南十二府無————銷售人員介紹張家港10-15平米的儲藏室較為普遍君臨新城無——————尚城國際60套的樓會有20個(gè)，100套的樓會有40個(gè)10-30平米，15平米左右的為主2000-3000元不等地下陽光里程可由空調(diào)外機(jī)空間改造2-3平米贈(zèng)送無獨(dú)立的儲藏室銷售表6.張家港典型樓盤儲藏室產(chǎn)品銷售狀況儲藏室概況21君臨新城是多種優(yōu)勢集于一身的稀缺住宅大盤，奇跡難以再次復(fù)刻區(qū)位市區(qū)城西，二環(huán)以內(nèi)開發(fā)商張家港市新城置業(yè)有限公司規(guī)模占地面積15萬㎡；總建筑面積35萬㎡；容積率2.3產(chǎn)品9棟高層面積95平米，占20%，400多套120平米，占20%130-150平米，占50%200平米左右，占10%，200套周邊配套學(xué)區(qū)、張家港文化中心價(jià)格2011年9月起價(jià)10000元，均價(jià)11000元，當(dāng)前均價(jià)13000元/平米客戶1、本地拆遷戶和外地入城置業(yè)，小戶型2、本地改善型，130-150平米為主3、本地富裕型，沖著品牌來，大戶型銷售情況12年4月開始熱銷，9月以后月均200套以上，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)劁N售奇跡項(xiàng)目核心優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢，城市文教區(qū)域品質(zhì)優(yōu)勢，區(qū)域相對高端規(guī)劃優(yōu)勢，布局亮點(diǎn)頗多本土優(yōu)勢，本地強(qiáng)勢開發(fā)商營銷優(yōu)勢，持續(xù)營銷轟炸焦點(diǎn)樓盤借鑒22區(qū)位市區(qū)城東，二環(huán)以內(nèi)

開發(fā)商上海中銳置業(yè)有限公司規(guī)模總建筑面積16萬㎡；容積率1.8產(chǎn)品9棟多層和小高層面積103-184平米，主力面積為143平米，占40%周邊配套梁豐高中、梁豐初中價(jià)格2012年5月起價(jià)11000元，均價(jià)11800元，當(dāng)前均價(jià)13000元/平米客戶本地改善型為主，本地拆遷戶和外地入城置業(yè)人群為輔銷售情況月均銷售約50套，城西板塊銷售冠軍開發(fā)節(jié)奏2012年9月開發(fā)一期475套，銷售達(dá)80%以后開發(fā)二期200套第一年總開發(fā)面積達(dá)90000萬平米項(xiàng)目核心優(yōu)勢品質(zhì)優(yōu)勢，外來高品質(zhì)開發(fā)商，區(qū)域相對優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢，學(xué)區(qū)房尚城國際是外來開發(fā)商打造的高品質(zhì)住宅大盤項(xiàng)目，與本案可比性高焦點(diǎn)樓盤借鑒23江南十二府是距離項(xiàng)目地較近的新盤，項(xiàng)目屬性相似程度高，應(yīng)取長補(bǔ)短差異發(fā)展區(qū)位市區(qū)城西北，二環(huán)以內(nèi)，張楊公路以南開發(fā)商蘇州中新置地規(guī)?？偨ㄖ娣e13萬㎡；容積率2.2產(chǎn)品14棟多層和高層，共595套面積66平米，一房82-115平米，兩房132-162平米，三房239-278平米，四房周邊配套無大型配套價(jià)格2012年6月起價(jià)8000元，均價(jià)10000元，當(dāng)前均價(jià)11000元/平米客戶外地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城置業(yè)，小戶型本地改善型為主，較大戶型銷售情況月均消化速度25套左右，市場主流速度項(xiàng)目核心優(yōu)勢普通樓盤，無明顯優(yōu)勢焦點(diǎn)樓盤借鑒24各物業(yè)產(chǎn)品市場盤點(diǎn)小結(jié)及本案物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)建議25物業(yè)類型平均去化速度（套/月）去化主力面積（m2）開發(fā)建議高層65130-150占40%以上，其余為兩室小戶型和四室大戶型穩(wěn)健的市場去化，本案的主力產(chǎn)品多層——140左右可做少量，吸引消費(fèi)者眼球別墅12360-500市場存量大，可不做或做少量，主打品質(zhì)車位與住宅成比例銷售——車位比高層1：1，別墅1：2儲藏室與住宅成比例銷售10-20住宅套數(shù)的三分之一表7.張家港各物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)狀況和建議匯總通過整合市調(diào)數(shù)據(jù)和借鑒焦點(diǎn)樓盤可知，本案作為高品質(zhì)開發(fā)商的住宅超級大盤，在產(chǎn)品去化方面可主打品質(zhì)優(yōu)勢和營銷優(yōu)勢，有實(shí)力成為超越尚城國際去化速度的新焦點(diǎn)。65套/月是較為合適的預(yù)估。物業(yè)開發(fā)建議25本案將從以下五方面進(jìn)行分析和建議1.市場背景分析2.地塊價(jià)值分析3.物業(yè)產(chǎn)品去化狀況5.物業(yè)組合建議4.物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格分析26片區(qū)內(nèi)各物業(yè)類型市場價(jià)格參照樓盤物業(yè)類型當(dāng)前均價(jià)歷史價(jià)格尚城國際高層130002012-05-27起價(jià)11000元/平米均價(jià)11800元/平米江南十二府高層110002012-06-16起價(jià)8000元/平米均價(jià)10000元/平米陽光里程高層115002011-07-18起價(jià)11000元/平米均價(jià)11500元/平米最高價(jià)12000元/平米；2011-06-14起價(jià)11000元/平米最高價(jià)12000元/平米置地·甲江南高層,小高層,130002011-05-01起價(jià)12000元/平米均價(jià)13000元/平米最高價(jià)14500元/平米

緹香世家高層115002011-07-13起價(jià)11000元/平米均價(jià)12000元/平米最高價(jià)14000元/平米暨陽湖1號獨(dú)棟別墅、雙拼、聯(lián)排、疊拼300002011-06-05起價(jià)30000元/平米最低總價(jià)460萬元/套最高總價(jià)3000萬元/套香蜜湖公館聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟14000；2011-07-18起價(jià)14000元/平米最高價(jià)14000元/平米最低總價(jià)353萬元/套最高總價(jià)1402萬元/套表1張家港各物業(yè)類型市場價(jià)格匯總表市場價(jià)格參照27通過分析片區(qū)內(nèi)高層產(chǎn)品價(jià)格增長幅度，預(yù)測本案高層未來價(jià)格年增長幅度為10.3%運(yùn)用單個(gè)樓盤12年初的價(jià)格與13年的價(jià)格相比較，得到單個(gè)樓盤價(jià)格漲幅；再計(jì)算單個(gè)樓盤漲幅平均值，得到片區(qū)樓盤漲幅均值；以這個(gè)均值作為本案樓盤未來價(jià)格年增長幅度。樓盤名稱2012年初2013年初單個(gè)樓盤增長幅度平均漲幅江南十二府100001100010.0%10.3%尚城國際118001300010.2%陽光里程11500123007.0%國泰潤園120001350012.5%君臨新城110001300018.2%緹香世家11800124005.1%中昊檀宮12500136008.8%表2張家港高層價(jià)格增長幅度價(jià)格年增長率28通過分析片區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品價(jià)格增長幅度，預(yù)測本案別墅未來價(jià)格年增長幅度為9.5%樓盤名稱2012年初2013年初單個(gè)樓盤增長幅度平均漲幅緹香世家550萬/棟600萬/棟9%9.5%中昊檀宮500萬/棟580萬/棟16%國泰潤園610萬/棟680萬/棟11.4%暨陽湖壹號900萬/棟1000萬/棟11.1%香蜜湖公館14000元