城市更新及城中村改造的政策、流程、征拆、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、投融資模式及案例分析城市更新與城中村改造是今年“三大工程”的重中之重，為便于地方政府、地方國企、城投平臺(tái)、房企、施工單位、投資機(jī)構(gòu)等相關(guān)從業(yè)人士深入了解全國范圍內(nèi)主要城市實(shí)施城市更新與城中村改造項(xiàng)目的特征與操作實(shí)務(wù)，我們根據(jù)以往與地方國企、城投平臺(tái)在項(xiàng)目投融資方面的合作經(jīng)驗(yàn)，尤其是協(xié)助政府、城投處理舊改項(xiàng)目范圍劃定、資金自平衡、產(chǎn)業(yè)定位與招商、資金合作方案方面的一些心得體會(huì)，就全國重點(diǎn)城市的城市更新、城中村改造的政策體系、推進(jìn)流程、征拆模式、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、社會(huì)資本引入等做系統(tǒng)梳理，以供同業(yè)人士參考。自2023年中央提出“三大工程”以來，全國各地政府在推進(jìn)城市更新和城中村改造方面均表現(xiàn)出了巨大的決心，市場主體也嗅到到了城市更新、城中村改造中的巨大參與機(jī)會(huì)。但是，鑒于城市更新、城中村改造業(yè)務(wù)前期投入巨大，地方財(cái)政無法支持長周期的投入，因此不少地方政府只能大力引入社會(huì)主體和社會(huì)資本的參與。理想的狀態(tài)是，政府少出資，讓社會(huì)主體或合作方從前期征拆、通平收儲(chǔ)，到后端的開發(fā)、招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營，一體化參與投資、開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營，而在大部分城市的城市更新、城中村改造政策都并不完善的情況下，大部分地區(qū)也只能“先立后破”、“摸著石頭過河”，其中重點(diǎn)和難點(diǎn)就是政府可以通過什么方式合理、合法、合規(guī)地引入市場主體？市場主體怎么介入城市更新、城中村改造項(xiàng)目才能獲得合理的投資回報(bào)，等等。我們認(rèn)為，城市更新、城中村改造是一個(gè)具備系統(tǒng)內(nèi)涵的“工程”，涉及到上層規(guī)劃、土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資金籌措、公共行政及城市運(yùn)營等方方面面。為此，我們將在梳理超大特大城市已經(jīng)公布的政策以及公開的案例等基礎(chǔ)上，結(jié)合我們以往的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)超大特大城市城市更新、城中村改造相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)梳理。第一章

重慶市城市更新及城中村改造的政策體系、推進(jìn)流程、征拆模式、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、投融資模式及案例分析根據(jù)重慶2024年政府工作報(bào)告，房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，推出“10+5+10+7”系列支持政策，出臺(tái)中心城區(qū)舊城改造20條舉措，城市更新提升行動(dòng)穩(wěn)步推進(jìn)，完成41個(gè)區(qū)縣和開發(fā)區(qū)國土空間總體規(guī)劃編制，實(shí)施226個(gè)城市更新試點(diǎn)示范項(xiàng)目，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4534萬平方米、棚戶區(qū)1.8萬戶......激發(fā)民間投資活力，落實(shí)擴(kuò)大民間投資支持政策，動(dòng)態(tài)調(diào)整民間投資清單，加大民間投資增信支持和要素保障，用好政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)，支持社會(huì)資本參與重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營。增強(qiáng)招商引資質(zhì)效，強(qiáng)化制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)招商，健全基于“產(chǎn)業(yè)圖譜+產(chǎn)業(yè)地圖”的項(xiàng)目生成招引機(jī)制，加強(qiáng)專班招商、駐外招商和產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)招商，統(tǒng)籌做好招商項(xiàng)目要素資源配置，實(shí)行重大項(xiàng)目提級(jí)管理、首報(bào)首談，加強(qiáng)項(xiàng)目全周期全環(huán)節(jié)服務(wù)保障，引進(jìn)一批鏈長鏈主企業(yè)和具有牽引性帶動(dòng)性的重大項(xiàng)目，提高招商項(xiàng)目落地轉(zhuǎn)化率......提升城市功能品質(zhì)。突出“留改拆增”和“四增三減”，持續(xù)改善城市人居環(huán)境。推進(jìn)城市更新，全市域開展城市體檢，編制實(shí)施城市綜合交通體系、15分鐘生活圈等專項(xiàng)規(guī)劃，接續(xù)推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，推動(dòng)109公里兩江四岸治理提升，新開工改造城市危舊房7043戶......今年，我們將繼續(xù)加大民生投入，接續(xù)實(shí)施一批重點(diǎn)民生實(shí)事，包括：新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4186萬平方米；實(shí)施100個(gè)街頭綠地提質(zhì)項(xiàng)目，建設(shè)100公里山城綠道；建設(shè)100個(gè)口袋公園、10座體育公園；新開工15個(gè)軌道站點(diǎn)步行便捷提升項(xiàng)目......在住房和建設(shè)部辦公廳公布的第一批和第二批《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》中，對(duì)重慶的城市更新的一些經(jīng)驗(yàn)也進(jìn)行了說明。政策機(jī)制建立城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制建立城市更新制度機(jī)制慶市城市更新管理辦法》,明確城市更新的工作原則、工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃編制、項(xiàng)目實(shí)施等制度要求，針對(duì)升級(jí)、項(xiàng)目一體化開發(fā)運(yùn)營等細(xì)化提出相關(guān)支持政策。將城市體檢和城市更新緊密銜接專項(xiàng)體檢試點(diǎn)，增加了更新片區(qū)人口密度、開發(fā)強(qiáng)度等10項(xiàng)城市更新專項(xiàng)體檢指標(biāo)，輔助城市更新片區(qū)策劃題、促更新”的城市體檢成果運(yùn)用模式和“邊檢邊改”建立政府引導(dǎo)、參與的可持續(xù)實(shí)施模式通過長效運(yùn)營收入平衡改造投入巷老街區(qū)更新由政府出資通過“微改造”方式開展區(qū)域環(huán)境提升，建設(shè)崖壁步道，國企平臺(tái)公司征收部分房屋進(jìn)行改造，引入文化創(chuàng)意、餐飲酒店等業(yè)態(tài)，使周邊物業(yè)價(jià)值大幅提升，帶動(dòng)居民自發(fā)開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。在改造中完整保留戴家巷外立面風(fēng)貌，拆除建筑規(guī)模僅占5.6%,容積率由2.94降為2.82,區(qū)域運(yùn)營收入約6-7年可收回房屋改造成建立多元主體協(xié)同參與機(jī)制引領(lǐng)、基層推動(dòng)、群眾點(diǎn)單、專業(yè)把關(guān)”為思路，統(tǒng)籌開展規(guī)劃師、建筑師、工程師進(jìn)社區(qū)行動(dòng)，通過“居民提議一群眾商議一社區(qū)復(fù)議一專業(yè)審議一最終決議”的工作機(jī)制確定城市更新方案，提升群眾的參與度、支持率和獲得感。創(chuàng)新與城市更新相配套的支持政策完善土地政策的城市更新項(xiàng)目建筑規(guī)模獎(jiǎng)勵(lì)，有條件的可按不超過原計(jì)容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持。如，在沙坪壩區(qū)和坪山社區(qū)整治提升項(xiàng)目中，運(yùn)用住房成套化改造的相關(guān)支持政策，對(duì)原有D級(jí)危險(xiǎn)房屋進(jìn)行拆除后增容擴(kuò)建約1300平方米，增容面積用于完善房屋使用創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施模式建立多主體參與機(jī)制行動(dòng)首批招募三師164人、吸引意向合作企業(yè)76家，和全流程一體化推進(jìn)模式得15年特許經(jīng)營權(quán)，出資7500萬元實(shí)施街巷房屋修繕、動(dòng)街巷居民共商共建。目前，街巷日均營業(yè)收入約5萬元、節(jié)假日高峰期約8萬元，逐步成為都市打卡地，以一、重慶城市更新/城中村改造規(guī)劃、政策體系及基本內(nèi)容根據(jù)《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》等規(guī)定，重慶城市更新堅(jiān)持內(nèi)涵集約，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，采取保護(hù)修繕、改造提升和拆舊建新等多種更新方式，合理確定“留改拆”比例，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷。（一）重慶城市更新規(guī)劃及政策體系《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》明確城市更新建立與全市國土空間規(guī)劃相銜接的更新規(guī)劃體系?！吨貞c市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新管理辦法的通知》（渝府發(fā)〔2021〕15號(hào)）第14-17條對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了明確：根據(jù)《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于市政協(xié)五屆五次會(huì)議第0623號(hào)提案辦理情況的答復(fù)函》相關(guān)內(nèi)容，重慶市旨在建立“1+2+N”城市更新政策技術(shù)體系：（二）城市更新/城中村改造基本原則及“三大底線”要求《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新管理辦法的通知》（渝府發(fā)〔2021〕15號(hào)）明確，城市更新應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作，改革創(chuàng)新、統(tǒng)籌推進(jìn)，以人為本、共建共享”的原則?！吨貞c市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》以及《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19號(hào)）明確了重慶城市更新的“三大底線要求”：（三）城市更新對(duì)象、更新方式及面積要求1.更新對(duì)象及更新方式重慶城市更新的主要對(duì)象包括老舊小區(qū)（街區(qū)）、老舊廠區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)、歷史文化區(qū)、公共空間這5類。更新方式則包括“保護(hù)修繕、改造提升以及拆舊建新”。2.更新面積要求及鼓勵(lì)連片改造《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》對(duì)更新范圍面積也進(jìn)行了明確“劃分更新片區(qū)時(shí)，原則上應(yīng)覆蓋單個(gè)或多個(gè)社區(qū)，面積原則上不宜小于0.5平方公里......考慮更新資源相對(duì)聚集和城市有機(jī)生長發(fā)展需求，符合成片連片要求......重要的城市景觀、城市道路、城市節(jié)點(diǎn)等特殊區(qū)域，為了滿足產(chǎn)業(yè)整體性、景觀連貫性、功能完整性等，可以更新資源為核心合理劃定片區(qū)范圍”?！妒写龠M(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號(hào)）》對(duì)鼓勵(lì)連片改造也進(jìn)行了明確“（三）鼓勵(lì)集中連片改造開發(fā)，在權(quán)屬清晰無爭議、過程公開透明、充分競爭參與、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向優(yōu)先的前提下，可采取不同用途地塊混合供應(yīng)，支持“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動(dòng)改造。二、重慶城市更新工作機(jī)制及工作流程（一）工作機(jī)制《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19號(hào)）、《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新管理辦法的通知》(渝府發(fā)〔2021〕15號(hào))對(duì)重慶城市更新的工作機(jī)制進(jìn)行了明確：委1.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督全市城市更新工作；2.組織編制城市更新技術(shù)導(dǎo)則和年度計(jì)劃；1.成立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)督管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城市更新項(xiàng)目的具體監(jiān)督管理工作，并與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂實(shí)施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人通過直接委托、公開招標(biāo)等方式引入的相關(guān)主體作為實(shí)施（二）重慶城市更新工作流程《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新管理辦法的通知》（渝府發(fā)〔2021〕15號(hào)）對(duì)城市更新規(guī)劃與計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施等內(nèi)容進(jìn)行了明確：劃市規(guī)劃自然資源局組織編制確定城市更新目標(biāo)、功能結(jié)構(gòu)、規(guī)劃編制本轄區(qū)的城市更新專項(xiàng)規(guī)劃各區(qū)政府(管委會(huì))組織編制明確劃分更新片區(qū)圍，并納入轄區(qū)國土空間總體規(guī)劃城市更新技術(shù)導(dǎo)則編制市住房城鄉(xiāng)建委組織編制提出片區(qū)策劃指引和項(xiàng)目實(shí)施方案指引，明確相關(guān)技術(shù)要求，指導(dǎo)城市更更新片區(qū)策劃方案編制各區(qū)政府(管委會(huì))織編制，明確片區(qū)發(fā)展目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)定位、更新方式、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、實(shí)施計(jì)方案應(yīng)征求利益相關(guān)人、社會(huì)公眾、本轄區(qū)城市更新年度計(jì)劃1.以城市更新規(guī)劃和片區(qū)策劃為基更新年度計(jì)劃。項(xiàng)目和實(shí)施項(xiàng)目)、前期業(yè)主或?qū)嵤┲黧w、邊界和規(guī)模、投資及進(jìn)度安排等容，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后印3.市住房城鄉(xiāng)建委建立年度計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，納入年度計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，進(jìn)入城市更新項(xiàng)目庫，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，享受城市更新相關(guān)政策和資金支持。納入年度計(jì)劃的儲(chǔ)備項(xiàng)目由前期業(yè)主根據(jù)片區(qū)策劃方案編制地方式、投融資模式、可行性研究、運(yùn)營方案、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容。項(xiàng)目實(shí)施方案審批跨區(qū)項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審批項(xiàng)目實(shí)施成項(xiàng)目整體或分期實(shí)施項(xiàng)目內(nèi)完成分期實(shí)施項(xiàng)目尾期的續(xù)辦理的更新項(xiàng)目，應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施方案獲批之日起2年作為實(shí)施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人通過直接委托、公開招標(biāo)等方式引入的相關(guān)主體作為實(shí)施主體。臺(tái)公司與專業(yè)化企業(yè)開展合作，加大資源整合力度，實(shí)現(xiàn)高水平策劃、市場化招商專業(yè)化設(shè)計(jì)企業(yè)化運(yùn)營?！备鶕?jù)《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》的相關(guān)內(nèi)容，實(shí)施城市更新原則上應(yīng)編制片區(qū)策劃方案和項(xiàng)目實(shí)施方案。項(xiàng)目實(shí)施方案由各區(qū)政府（管委會(huì)）指定的機(jī)構(gòu)或物業(yè)權(quán)利人等前期業(yè)主作為主體組織編制，成果由各區(qū)政府（管委會(huì)）審批?！吨貞c市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》明確“前期調(diào)查——片區(qū)策劃方案編制——項(xiàng)目實(shí)施方案編制”的工作流程。（三）重慶城市更新項(xiàng)目的入庫與退出1.項(xiàng)目入庫方面《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19號(hào)）明確市住房城鄉(xiāng)建委牽頭開展城市更新項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)入庫工作。各區(qū)縣政府（管委會(huì)）是城市更新項(xiàng)目的申報(bào)主體，市級(jí)平臺(tái)公司擬申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)充分征求項(xiàng)目所在地轄區(qū)政府（管委會(huì)）意見后由轄區(qū)政府（管委會(huì)）統(tǒng)一申報(bào)。2.

項(xiàng)目退出機(jī)制方面《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19號(hào)）明確：（1）轄區(qū)政府（管委會(huì)）認(rèn)為項(xiàng)目已不具備實(shí)施條件或不再作為城市更新項(xiàng)目實(shí)施，確需退出項(xiàng)目庫的，向市住房城鄉(xiāng)建委申請(qǐng)并提供相關(guān)說明文件，作為項(xiàng)目退出依據(jù)。（2）納入項(xiàng)目庫3年內(nèi)無實(shí)質(zhì)進(jìn)展的，由市住房城鄉(xiāng)建委牽頭征求轄區(qū)政府（管委會(huì)）意見后退出項(xiàng)目庫。（3）已辦理施工許可或獲得城市更新相關(guān)投融資或完成土地供應(yīng)的項(xiàng)目，原則上不得退出項(xiàng)目庫；確需退出的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)同意。（4）已出庫項(xiàng)目庫原則上2年內(nèi)不得再申請(qǐng)納入項(xiàng)目庫。三、社會(huì)主體的參與及資金來源（一）社會(huì)主體參與重慶城市更新《城市更新辦法》第十條明確“城市更新項(xiàng)目可由政府、物業(yè)權(quán)利人作為實(shí)施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人通過直接委托、公開招標(biāo)等方式引入的相關(guān)主體作為實(shí)施主體......充分發(fā)揮各方主體優(yōu)勢，鼓勵(lì)政府平臺(tái)公司與專業(yè)化企業(yè)開展合作，加大資源整合力度，實(shí)現(xiàn)高水平策劃、市場化招商、專業(yè)化設(shè)計(jì)、企業(yè)化運(yùn)營”。就具體項(xiàng)目而言，目前社會(huì)主體主要通過（1）直接引入社會(huì)企業(yè)投資；（2）引入社會(huì)企業(yè)與平臺(tái)公司合作投資；（3）擬引入社會(huì)企業(yè)，采用EOD模式推進(jìn)項(xiàng)目綜合開發(fā)；（4）引入社會(huì)企業(yè)以輕資產(chǎn)方式參與運(yùn)營等方式參與。此外，為了確保專業(yè)度，根據(jù)《重慶市“三師進(jìn)企業(yè)，專業(yè)促更新”行動(dòng)方案》，重慶建立了“三師”制度，明確“把全生命周期管理理念貫穿城市更新規(guī)劃、建設(shè)、管理全過程，發(fā)揮城市更新項(xiàng)目牽引和政府投資撬動(dòng)作用，鼓勵(lì)社會(huì)企業(yè)以多種方式參與城市更新，推動(dòng)社會(huì)企業(yè)投資城市更新項(xiàng)目加快實(shí)施”；加強(qiáng)“三師進(jìn)企業(yè)，專業(yè)促更新”工作與城市更新項(xiàng)目管理、政策制度設(shè)計(jì)等工作的銜接和融合，以項(xiàng)目為載體，在項(xiàng)目前期、實(shí)施、投運(yùn)等階段，為市區(qū)政府、部門和社會(huì)企業(yè)提供“項(xiàng)目謀劃、項(xiàng)目推介、企業(yè)合作、卡點(diǎn)協(xié)調(diào)、政策創(chuàng)新”五項(xiàng)服務(wù)。（二）城市更新資金來源根據(jù)《重慶市城市更新管理辦法》、《市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號(hào)）》、重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動(dòng)計(jì)劃的通知（渝府發(fā)〔2022〕31號(hào)）《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于市政協(xié)五屆五次會(huì)議第0623號(hào)提案辦理情況的答復(fù)函》等政策文件。重慶城市更新資金主要來源于：（1）財(cái)政投入，如政府專項(xiàng)債；專項(xiàng)財(cái)政資金；財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金；中心城區(qū)舊城改造地塊土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等資金，按規(guī)定在扣除中央計(jì)提部分后，市級(jí)分成部分統(tǒng)籌用于舊城改造項(xiàng)目；（2）國開行等政策性銀行以及其他商業(yè)銀行對(duì)城市更新項(xiàng)目低息長期信貸支持；（3）城市更新基金；（4）在厘清政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人的邊界基礎(chǔ)上，創(chuàng)新投融資模式，引入社會(huì)主體，采用PPP、TOD、REITs等投融資模式的資金；（5）將特許經(jīng)營、城市開發(fā)等增值資產(chǎn)合理注入到項(xiàng)目中，使部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂鞋F(xiàn)金收益的可經(jīng)營性項(xiàng)目，引入社會(huì)資本參與。如經(jīng)營性項(xiàng)目采用市場化方式；準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目優(yōu)先采用市場化運(yùn)作，采取特許經(jīng)營等方式引入社會(huì)資本；準(zhǔn)公益性項(xiàng)目、公益性項(xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)新方式調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場化比例，盤活各類存量資源；（6）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金；（7）其他符合規(guī)定的資金。1.《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于市政協(xié)五屆五次會(huì)議第0623號(hào)提案辦理情況的答復(fù)函》積極爭取中央資金支持，協(xié)調(diào)國開行等政策性銀行以及其他商業(yè)銀行加大對(duì)我市城市更新項(xiàng)目低息長期信貸支持力度，推動(dòng)項(xiàng)目累計(jì)獲得授信143億元；另一方面積極推進(jìn)城市更新基金籌建工作，以政府引導(dǎo)為基礎(chǔ)，以市場化、專業(yè)化為方向，構(gòu)建資金募集、項(xiàng)目投資、項(xiàng)目運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)培育、項(xiàng)目退出全鏈條運(yùn)行機(jī)制，發(fā)揮“資本放大器、資源匯聚器、項(xiàng)目助推器”作用，促進(jìn)市區(qū)兩級(jí)聯(lián)動(dòng)、各類資源要素互動(dòng)，力爭于年內(nèi)完成基金設(shè)立，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投放。市發(fā)展改革委加快城市更新重大項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新，積極爭取中央資金和開展市場化籌資，全力做好項(xiàng)目策劃、論證、儲(chǔ)備、申報(bào)工作；統(tǒng)籌好空間區(qū)域和產(chǎn)業(yè)上下游的產(chǎn)出效益，將特許經(jīng)營、城市開發(fā)等增值資產(chǎn)合理注入到項(xiàng)目中，使部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂鞋F(xiàn)金收益的可經(jīng)營性項(xiàng)目，廣泛引入社會(huì)資本參與城市更新。2.《重慶市城市更新管理辦法》第二十二條?多渠道籌集城市更新資金，具體包括：（一）各級(jí)財(cái)政安排的城市更新資金；（二）金融機(jī)構(gòu)融資資金；（三）參與城市更新的市場主體投入的資金；（四）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金；（五）其他符合規(guī)定的資金。第二十三條??市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市更新的財(cái)政投入，加大政府專項(xiàng)債券對(duì)城市更新的支持；鼓勵(lì)積極利用國家政策性金融和市場金融對(duì)城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產(chǎn)品；積極引入各類社會(huì)資本，探索設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金；合理引導(dǎo)居民出資參與更新改造。第二十四條??充分發(fā)揮財(cái)政資金的撬動(dòng)作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項(xiàng)財(cái)政資金統(tǒng)籌用于城市更新。第二十五條??積極引入市場力量，通過直接投資、間接投資、委托代建等多種方式參與城市更新。3.《市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號(hào)）》三、加大財(cái)政和金融支持（十）統(tǒng)籌中央和市、區(qū)棚戶區(qū)改造、城市危舊房改造、城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房、保障性住房等財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金，按規(guī)定用途向符合條件的舊城改造項(xiàng)目予以支持和傾斜。（十一）中心城區(qū)舊城改造地塊土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等資金，按規(guī)定在扣除中央計(jì)提部分后，市級(jí)分成部分可統(tǒng)籌用于舊城改造項(xiàng)目。（十二）加大棚戶區(qū)改造、城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等政府專項(xiàng)債券申報(bào)發(fā)行力度，并向符合使用條件的項(xiàng)目予以支持和傾斜。（十三）鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，加大信貸支持力度，積極支持舊城改造項(xiàng)目，充分利用城中村改造專項(xiàng)借款和貸款、城市更新等融資優(yōu)惠政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供與改造周期相適配的融資產(chǎn)品和優(yōu)惠利率。4.重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動(dòng)計(jì)劃的通知（渝府發(fā)〔2022〕31號(hào)）（四）統(tǒng)籌要素保障。堅(jiān)持盡力而為、量力而行，不搞大拆大建，不搞形象工程。加強(qiáng)資金、資源、資產(chǎn)統(tǒng)籌，擴(kuò)大資源配置半徑，做好項(xiàng)目要素保障和資金平衡。市級(jí)有關(guān)部門要將城市更新提升政府投資項(xiàng)目納入市政府投資項(xiàng)目三年滾動(dòng)規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照市與區(qū)縣事權(quán)劃分，分別落實(shí)項(xiàng)目籌資責(zé)任。市級(jí)相關(guān)部門要積極爭取中央專項(xiàng)資金，統(tǒng)籌公共預(yù)算、政府基金和專項(xiàng)債，以及政策性金融機(jī)構(gòu)貸款，支持城市更新提升項(xiàng)目建設(shè)。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，創(chuàng)新投融資模式，厘清政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人的邊界，依法依規(guī)、穩(wěn)妥推進(jìn)PPP、TOD、REITs等投融資模式，吸引各類社會(huì)資金參與項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)居民參與和出資。深挖項(xiàng)目市場化運(yùn)作空間和商業(yè)運(yùn)營潛力，經(jīng)營性項(xiàng)目采用市場化方式；準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目優(yōu)先采用市場化運(yùn)作，采取特許經(jīng)營等方式引入社會(huì)資本；準(zhǔn)公益性項(xiàng)目、公益性項(xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)新方式調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場化比例，盤活各類存量資源，提高財(cái)政資金使用效率。各區(qū)縣要結(jié)合市、區(qū)縣事權(quán)劃分，多渠道籌集資金，推進(jìn)城市更新提升工作。四、征拆及土地供應(yīng)機(jī)制（一）房屋征拆《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則的通知》》（渝府發(fā)〔2022〕26號(hào)）對(duì)國有土地上的房屋征拆補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)行了明確的規(guī)定。值得注意的是，第十五條明確“因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，區(qū)縣房屋征收部門提出初步審查意見前應(yīng)當(dāng)書面征求擬征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人的意見，其中房屋所有權(quán)專有部分面積占比超過三分之二且戶數(shù)占比超過三分之二的房屋所有權(quán)人同意舊城區(qū)改建的，方可納入舊城區(qū)改建范圍，并啟動(dòng)房屋征收程序”，即需要滿足“磚頭和人頭”均滿足三分之二的要求。渝府發(fā)〔2022〕26號(hào)文第五條明確“區(qū)縣政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹笇?dǎo)、監(jiān)督和檢查工作。區(qū)縣政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收與補(bǔ)償工作......”第六條?“區(qū)縣房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，并對(duì)委托事項(xiàng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，依法承擔(dān)委托事項(xiàng)的法律責(zé)任。房屋征收實(shí)施單位按照受委托權(quán)限，依法開展房屋征收與補(bǔ)償工作，不得以營利為目的。根據(jù)房屋征收與補(bǔ)償工作需要，區(qū)縣房屋征收部門、征收實(shí)施單位可以委托具備相應(yīng)條件的單位承擔(dān)調(diào)查、測繪、評(píng)估、法律服務(wù)等相關(guān)工作”。征拆階段由于存在大量的資金需求，在此階段，政府也可以通過購買服務(wù)的方式吸引社會(huì)主體參與，也可以通過政府采購方式引入社會(huì)主體負(fù)責(zé)前期工程（通平）階段工作。（二）土地供應(yīng)機(jī)制《重慶市城市更新管理辦法》、《市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號(hào)）》、《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動(dòng)計(jì)劃的通知》（渝府發(fā)〔2022〕31號(hào)）等政策文件，對(duì)城市更新的土地供應(yīng)進(jìn)行了明確，除了有序擴(kuò)大租賃住房用地供給外，舊城改造項(xiàng)目的土地可采取“帶方案招拍掛出讓、綜合評(píng)價(jià)出讓、協(xié)議出讓或劃撥”等方式供應(yīng)，辦理供地手續(xù)。對(duì)增加公共服務(wù)功能的城市更新項(xiàng)目，有條件的可按不超過原計(jì)容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持，增設(shè)地上停車庫不計(jì)算容積率。委會(huì))批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案中確方案的主要內(nèi)容等納入供地方方案、帶基礎(chǔ)設(shè)施條件、帶功能運(yùn)營要求等〔2022〕29號(hào))文件的規(guī)定執(zhí)行目用于增資擴(kuò)產(chǎn)(商品住宅除一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開發(fā)、以政府儲(chǔ)備為主推進(jìn)舊支持“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動(dòng)改造試點(diǎn)區(qū)縣，探索集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間，按照“面積相近或價(jià)值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換”原則，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行置換，依法提下零星低效用地創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)，允許以5業(yè)1.《重慶市城市更新管理辦法》第二十六條??城市更新項(xiàng)目涉及土地出讓的，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案，采取協(xié)議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續(xù)。采取帶方案招拍掛方式的，可將經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案中確定的規(guī)劃控制要素及產(chǎn)業(yè)條件等納入供地方案中予以明確，相關(guān)內(nèi)容載入土地出讓合同。符合劃撥條件的城市更新項(xiàng)目土地，按劃撥方式辦理供地手續(xù)。第二十七條??鼓勵(lì)利用存量土地房屋轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)；轉(zhuǎn)型升級(jí)后，在符合規(guī)劃的條件下，產(chǎn)權(quán)人可按有關(guān)規(guī)定完善用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。已建工業(yè)用地使用權(quán)登記超過8年或工業(yè)用房所有權(quán)登記超過6年的，在不改變使用權(quán)人的情況下，經(jīng)所在區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)后，方可實(shí)施轉(zhuǎn)型升級(jí)；轉(zhuǎn)型升級(jí)滿5年的，方可按前款規(guī)定辦理用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)；過渡期內(nèi)轉(zhuǎn)型發(fā)展的工業(yè)用地不得分割轉(zhuǎn)讓、房屋不得分零出售。第二十八條??城市更新項(xiàng)目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星土地，以及不具備單獨(dú)建設(shè)條件的土地，可與周邊用地整合實(shí)施，重點(diǎn)用于完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，并以劃撥方式辦理供地手續(xù)；涉及經(jīng)營性用途的以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。鼓勵(lì)國有企事業(yè)單位以捐贈(zèng)、借用等方式，將其閑置的零星土地或建構(gòu)筑物，納入城市更新項(xiàng)目整合實(shí)施。第三十一條??對(duì)增加公共服務(wù)功能的城市更新項(xiàng)目，有條件的可按不超過原計(jì)容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持，增設(shè)地上停車庫不計(jì)算容積率。鼓勵(lì)老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，允許對(duì)原有建筑進(jìn)行隔層改造、增加連廊、電梯等配套設(shè)施。2.《市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號(hào)）》優(yōu)化土地供應(yīng)（一）舊城改造項(xiàng)目的土地可采取帶方案招拍掛出讓、綜合評(píng)價(jià)出讓、協(xié)議出讓或劃撥等方式供應(yīng)，辦理供地手續(xù)。采取帶方案招拍掛方式出讓的，可將經(jīng)項(xiàng)目所在地的區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案中確定的建設(shè)內(nèi)容和監(jiān)管事項(xiàng)、設(shè)計(jì)方案的主要內(nèi)容等納入供地方案中予以明確，相關(guān)內(nèi)容載入土地出讓合同。采取協(xié)議出讓或劃撥方式供地的，按照《關(guān)于印發(fā)﹤關(guān)于城市更新項(xiàng)目規(guī)劃和用地管理的指導(dǎo)意見﹥（試行）的通知》（渝規(guī)資﹝2022﹞29號(hào)）文件的規(guī)定執(zhí)行。（二）對(duì)需要以政府儲(chǔ)備為主推進(jìn)舊城改造項(xiàng)目的，結(jié)合國土空間控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，探索以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一供應(yīng)”推動(dòng)實(shí)施，可將難以獨(dú)立開發(fā)的零星地塊，與相鄰產(chǎn)業(yè)地塊一并出具規(guī)劃條件，整體供應(yīng)給相鄰產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用于增資擴(kuò)產(chǎn)（商品住宅除外）。（三）鼓勵(lì)集中連片改造開發(fā)，在權(quán)屬清晰無爭議、過程公開透明、充分競爭參與、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向優(yōu)先的前提下，可采取不同用途地塊混合供應(yīng)，支持“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動(dòng)改造。（四）對(duì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星低效用地，在國家確定的低效用地再開發(fā)試點(diǎn)區(qū)縣，可探索集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間，按照“面積相近或價(jià)值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換”原則，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行置換，依法辦理登記。（五）鼓勵(lì)利用存量房產(chǎn)等空間資源發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)，允許以5年為限，享受不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策。3.重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動(dòng)計(jì)劃的通知（渝府發(fā)〔2022〕31號(hào)）逐步建立靈活高效的居住用地供給機(jī)制，有序擴(kuò)大租賃住房用地供給，加大居住用地保障力度。五、產(chǎn)業(yè)要求及導(dǎo)入各地政府越來越重視產(chǎn)業(yè)的保留、導(dǎo)入與調(diào)整、升級(jí)，2023年6月，重慶市召開推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，提出要著力“打造3大萬億級(jí)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群、升級(jí)打造3大五千億級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)新打造6大千億級(jí)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群、培育壯大18個(gè)“新星”產(chǎn)業(yè)集群”的“33618”現(xiàn)代制造業(yè)集群體系，成為國家重要先進(jìn)制造業(yè)中心。此外，《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動(dòng)計(jì)劃的通知》（渝府發(fā)〔2022〕31號(hào)）也明確對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求。六、重慶城市更新案例及模式（一）平臺(tái)公司作為獨(dú)立實(shí)施主體“投融建運(yùn)管”一體化模式“重慶開埠遺址公園項(xiàng)目”為平臺(tái)公司作為獨(dú)立實(shí)施主體“投融建運(yùn)管”的項(xiàng)目的案例。由重慶市文化和旅游發(fā)展委員會(huì)牽頭，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)下屬公司重慶渝地遠(yuǎn)見文化產(chǎn)業(yè)有限公司作為業(yè)主方、投資方、運(yùn)營方。項(xiàng)目以企業(yè)更新為主，自持運(yùn)營平衡投入，財(cái)政支持為輔，一次性補(bǔ)助公益部分。在商業(yè)模式方面，通過有機(jī)更新，將多年未經(jīng)利用的閑置空間轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、展示展覽、休閑旅游等功能空間。在實(shí)現(xiàn)文物建筑修繕、公共服務(wù)設(shè)施與公共空間優(yōu)化升級(jí)的同時(shí)，通過商鋪出租、場館運(yùn)營等獲取租金收入、服務(wù)收入、經(jīng)營收入等。（二）PPP模式——“ROT”運(yùn)作方式“九龍坡區(qū)紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目”通過PPP模式的“ROT”（renovate重整-operate經(jīng)營-transfer轉(zhuǎn)讓）運(yùn)作方式，被選入住建部《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》（第一批），該項(xiàng)目涉及六大片區(qū)、四個(gè)街道、八大社區(qū)，總規(guī)模102萬平方米，涵蓋366棟樓、14336戶居民。該項(xiàng)目根據(jù)不同小區(qū)情況，采取針對(duì)性有機(jī)更新方案，大致可分為基礎(chǔ)設(shè)施改造（外立面改造、破損屋面修復(fù)、屋面防水、單元門改造等，解決居民居住的基本訴求）、完善工程建設(shè)（完善小區(qū)品質(zhì)，如增設(shè)景觀小品、改造戶外公共照明設(shè)施、增設(shè)公共座椅等）以及提升工程建設(shè)三大更新內(nèi)容（通過對(duì)公共區(qū)域的新增與改善，解決居民反映突出的公共空間不足問題）。項(xiàng)目采用PPP中ROT模式，九龍坡區(qū)政府通過公開招標(biāo)引入愿景集團(tuán)作為社會(huì)資本，2020年10月愿景集團(tuán)與九龍坡住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員正式簽訂中標(biāo)合同，授權(quán)渝隆集團(tuán)與愿景集團(tuán)成立項(xiàng)目公司“重慶愿景渝隆城市建設(shè)發(fā)展有限公司”（北京愿景華城復(fù)興建設(shè)有限公司持股78%，重慶渝隆資產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司持股20%，核工業(yè)金華建設(shè)集團(tuán)有限公司持股1%；九源（北京）國際建筑顧問有限公司持股1%）。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的全過程投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)及移交等所有工作，合作期限為11年（建設(shè)期1年，運(yùn)營期10年），并適當(dāng)給予可行性缺口補(bǔ)助，建設(shè)銀行對(duì)該項(xiàng)目提供專項(xiàng)貸款支持。在回報(bào)機(jī)制方面，確保社會(huì)資本能夠?qū)崿F(xiàn)“微利可持續(xù)”，主要依靠改造后的長期運(yùn)營來獲得收益。對(duì)此，愿景集團(tuán)在“改管一體化”的長效運(yùn)營模式下，梳理了老舊閑置辦公樓宇、老舊閑置商業(yè)樓、沿街鋪面、社區(qū)便民用房、停車場、物業(yè)管理、廣告與樓棟保潔8大運(yùn)營資源。通過對(duì)上述運(yùn)營資源的整合，形成了項(xiàng)目自身造血機(jī)制。（三）“政府+市場”模式“沙坪壩磁器口片區(qū)更新項(xiàng)目”作為“政府+市場”模式的代表案例，是一個(gè)由政府主導(dǎo)統(tǒng)籌，規(guī)劃設(shè)計(jì)全程參與，多主體分塊實(shí)施運(yùn)營的項(xiàng)目，更新內(nèi)容包含歷史文化保護(hù)、公共空間提升、特色項(xiàng)目開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施完善等。在更新過程中，政府平臺(tái)針對(duì)公共類項(xiàng)目進(jìn)行投資，構(gòu)建城市更新的“骨架”，以此為基礎(chǔ)，通過多主體分塊實(shí)施運(yùn)營，逐步完善“機(jī)體”功能，形成“政府+市場”共謀共建共治共享的長效更新運(yùn)營機(jī)制。1.政府層面，建立磁器口提檔升級(jí)指揮部，搭建各項(xiàng)工程的統(tǒng)籌平臺(tái)，負(fù)責(zé)主要公共空間及古鎮(zhèn)核心區(qū)域的品質(zhì)提升，比如由重慶沙坪壩交通實(shí)業(yè)有限公司（沙坪壩區(qū)交通局下屬平臺(tái)公司）負(fù)責(zé)磁正街、磁橫街、磁童路等公共類相關(guān)項(xiàng)目的更新工作。2.市場層面，則對(duì)分布于古鎮(zhèn)周邊的項(xiàng)目展開更新實(shí)施工作，比如由金融街控股股份有限公司主導(dǎo)后街項(xiàng)目，陜西旅游集團(tuán)投資管理有限公司主導(dǎo)金碧正街項(xiàng)目。（四）“政府+企業(yè)+居民”共同實(shí)施模式戴家巷老街區(qū)更新項(xiàng)目由政府出資通過“微改造”方式開展區(qū)域環(huán)境提升，建設(shè)崖壁步道，國企平臺(tái)公司征收部分房屋進(jìn)行改造，引入文化創(chuàng)意、餐飲酒店等業(yè)態(tài)，使周邊物業(yè)價(jià)值大幅提升，帶動(dòng)居民自發(fā)開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。該項(xiàng)目亦被選入住建部《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》（第一批）。根據(jù)公開資料顯示，該項(xiàng)目更新內(nèi)容包括：1.老舊小區(qū)改造：對(duì)16棟原有老舊住宅（約6.2萬平方米）進(jìn)行改造提升，涉及1000余戶居民。2.崖壁步道建設(shè)：新建崖壁步道1100米，綠化品質(zhì)提升6000平方米，危巖治理10余處，保護(hù)修繕老城墻200余米，形成吊腳樓畔、峭壁黃葛等6處景觀及5處觀景平臺(tái)。3.商業(yè)空間更新改造：通過征收、收購等方式整合11000平方米房屋資產(chǎn)，按照“留改拆”并舉的原則，以“微更新”打造核心商業(yè)區(qū)，采取外墻保留、結(jié)構(gòu)加固、功能調(diào)整等方式保留老舊建筑，改建臨時(shí)商業(yè)建筑，拆除危房違建后釋放公共空間。本圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)研究之用。（五）“投資人+EPC+O”模式的探索適用“投資人+EPC+O”模式主要適用地方國企實(shí)施的公益性與經(jīng)營性打包的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目或者純市場化和經(jīng)營性項(xiàng)目。該模式下，政府授權(quán)的平臺(tái)公司作為城市更新項(xiàng)目業(yè)主方，通過公開招標(biāo)選擇符合條件的社會(huì)投資人合資成立項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司成立后，由項(xiàng)目公司具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資、勘察設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營、移交等相關(guān)工作。中標(biāo)的社會(huì)投資人具體承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)運(yùn)營資金，招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營維護(hù)、配套商業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營和物業(yè)管理等等。社會(huì)投資人具有勘察、設(shè)計(jì)和施工等資質(zhì)，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》第九條，依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或提供的，有權(quán)承接項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)和施工相關(guān)任務(wù)，無須二次招標(biāo)（兩標(biāo)并一標(biāo)）。合作期滿后，項(xiàng)目公司將項(xiàng)目范圍內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)權(quán)益移交給平臺(tái)公司或政府指定機(jī)構(gòu)。就目前而言，中標(biāo)合作方多為實(shí)力雄厚的央企或規(guī)模較大的開發(fā)商和施工隊(duì)單位，特別是在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中，通過整體平衡實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。第成都的城市更新強(qiáng)調(diào)“有機(jī)更新”，以公園城市引領(lǐng)高品質(zhì)城市空間，走向成片化、體系化、系統(tǒng)化，旨在傳承歷史記憶，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，追求“策劃-規(guī)劃-設(shè)計(jì)-運(yùn)營”一體化更新機(jī)制，搭建政府引導(dǎo)、市場主體、商業(yè)化邏輯的更新架構(gòu)，發(fā)揮政府規(guī)劃引領(lǐng)、政策支持、資源配置的作用，通過制定機(jī)會(huì)清單吸引社會(huì)資本參與城市更新；通過劃分更新單元，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)分類，聚焦更新主體與更新對(duì)象的特點(diǎn)，采取最適宜的更新方式進(jìn)行更新。按照片區(qū)綜合開發(fā)的理念，統(tǒng)籌采取自主改造、政府收儲(chǔ)、協(xié)議置換、增容技改等再開發(fā)模式，探索實(shí)行“帶建設(shè)方案掛牌”的出讓方式，發(fā)揮市場主體的作用，建立城市更新用地支持機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)與發(fā)展治理相結(jié)合的多元更新。成都市2024年政府工作報(bào)告指出，2023年，城市品質(zhì)全面提升。居住環(huán)境不斷優(yōu)化，深入實(shí)施106個(gè)片區(qū)更新項(xiàng)目，建成特色街區(qū)20條，打造未來公園社區(qū)75個(gè)，完成社區(qū)微更新項(xiàng)目345個(gè)，改造老舊院落616個(gè)、城中村3236戶、棚戶區(qū)3151戶，籌集建設(shè)保障性租賃住房6.1萬套（間），打通中心城區(qū)“斷頭路”24條。報(bào)告強(qiáng)調(diào)，2024年要加快推進(jìn)“三大工程”，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目70個(gè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目30個(gè)，建設(shè)保障性住房5000套......堅(jiān)持要素跟著項(xiàng)目走，加大資金、土地、能源等保障力度，擴(kuò)大重點(diǎn)項(xiàng)目智慧管理覆蓋面，用好政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制，讓每個(gè)好項(xiàng)目快落地、快建成、快達(dá)效......推動(dòng)區(qū)（市）縣結(jié)對(duì)聯(lián)動(dòng)起勢見效，高標(biāo)準(zhǔn)編制合作區(qū)規(guī)劃，支持創(chuàng)新合作共建、飛地園區(qū)、托管建設(shè)等結(jié)對(duì)模式，建立健全統(tǒng)計(jì)分算、財(cái)稅分成、考核共擔(dān)等利益合作機(jī)制，實(shí)施產(chǎn)業(yè)引育、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、公服配套等重大項(xiàng)目200個(gè)以上，實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)、線、面”相互呼應(yīng)、整體成勢。縱深推進(jìn)“三個(gè)做優(yōu)做強(qiáng)”，深化24個(gè)重點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，攻堅(jiān)實(shí)施重點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目集群和基本功能擴(kuò)容下沉項(xiàng)目、完成投資1400億元以上，促進(jìn)基本功能就近滿足、核心功能相互支撐、特色功能優(yōu)勢彰顯，加快建設(shè)形神兼?zhèn)涞墓珗@城市示范區(qū)......強(qiáng)化土地節(jié)約集約高效利用，穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，依法開展地下空間多元復(fù)合利用，推行租賃、彈性出讓等差異化供地方式，加大批而未供和閑置土地處置力度，盤活低效工業(yè)用地7500畝以上，全力支持高精尖、輕生產(chǎn)、低噪音等工業(yè)企業(yè)上樓發(fā)展......持續(xù)加強(qiáng)精細(xì)管理。深入推進(jìn)片區(qū)更新，打造特色街區(qū)20條，新實(shí)施15個(gè)片區(qū)既有建筑風(fēng)貌提升，改造老舊院落630個(gè)......保障住房供給。建設(shè)保障性住房5000套，籌集建設(shè)保障性租賃住房3萬套（間），發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼8000戶......危舊房屋改造。改造城中村5780戶、老舊院落630個(gè)、農(nóng)村危房100戶；實(shí)現(xiàn)既有住宅自主增設(shè)電梯800臺(tái)；新增網(wǎng)絡(luò)覆蓋電梯不少于8000臺(tái)......在住房和建設(shè)部辦公廳公布的第一批和第二批《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》中，對(duì)成都的城市更新的一些經(jīng)驗(yàn)也進(jìn)行了說明。建立政府引導(dǎo)、府收儲(chǔ)、租賃、利用既有房屋，引入實(shí)力強(qiáng)、資源廣、經(jīng)驗(yàn)豐富的社會(huì)力量作為運(yùn)營商，探索項(xiàng)目策劃、規(guī)劃，設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營一體化的投資運(yùn)營模式，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體規(guī)劃、分步實(shí)施、商業(yè)運(yùn)作，并大力實(shí)施優(yōu)質(zhì)資源“收、租、引”,對(duì)收儲(chǔ)資產(chǎn)實(shí)施資產(chǎn)管理、運(yùn)營管理、項(xiàng)目招引、業(yè)態(tài)管控：通過經(jīng)營性收益平衡改造投入。要且難以實(shí)現(xiàn)平衡的項(xiàng)目，經(jīng)政府認(rèn)定后采取資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式給予支持。如：在天府文化公園等城市重大功能性片區(qū)更新中，由市級(jí)財(cái)政向中：市、區(qū)(縣)兩級(jí)財(cái)政按照7:3的比例給予70%-開發(fā)性金融貨款且開工建設(shè)的部分項(xiàng)目，分類別、分標(biāo)準(zhǔn)給予貨款貼息。城市更新規(guī)劃體系元實(shí)施規(guī)劃”的城市更新規(guī)劃體系?！冻啥际小爸袃?yōu)”區(qū)域城市有機(jī)更新總體規(guī)劃》確定城市更新總體規(guī)模、近遠(yuǎn)期目標(biāo)、更新對(duì)象、實(shí)施模式和規(guī)劃控制指標(biāo)，劃設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。更新單元實(shí)施規(guī)劃明確單元內(nèi)地塊用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、空間形態(tài)、配套設(shè)施、實(shí)施時(shí)序等內(nèi)容。更新的建設(shè)工程審批管理程序和點(diǎn)的項(xiàng)目，以及涉及歷史文化保護(hù)、重要地段片區(qū)更新一、成都城市更新/城中村改造規(guī)劃、政策體系及基本內(nèi)容（一）成都城市更新規(guī)劃及政策體系成都以《成都市城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》為綱領(lǐng)，建立市-區(qū)（市）縣-更新單元三級(jí)規(guī)劃體系，并搭建起包含配套政策、實(shí)施計(jì)劃、操作指引等一系列配合性支持文件的“1+N”政策技術(shù)體系。（二）成都城市更新對(duì)象及更新主要方式成都城市更新的主要對(duì)象包括老舊小區(qū)（院落）、城中村、歷史文化遺存、低效工業(yè)區(qū)、老舊商品交易市場、老舊公共空間類。成都城市更新按照“少拆多改、注重傳承”的原則，采取留改建相結(jié)合，以保護(hù)傳承、優(yōu)化改造為主，拆舊建新為輔。（三）工作機(jī)制導(dǎo)小組(原市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組)1.負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大問題；2.審批工作計(jì)劃和方案；3.審定政策措施；局組建市城市有機(jī)更新事務(wù)中心承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具區(qū)政府(管委會(huì))1.履行城市有機(jī)更新工作職責(zé)，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，明確目標(biāo)責(zé)任，組織實(shí)施城市有機(jī)更新；目，編制城市有機(jī)更新實(shí)施計(jì)劃新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定會(huì))選取一流的策隊(duì)2.實(shí)施方案經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)自然資源主管部門審查，由各區(qū)組織實(shí)施。源主管部門設(shè)主管部門1.編制《成都市城市有機(jī)更新導(dǎo)則》指導(dǎo)城市有機(jī)更新規(guī)范實(shí)施；（四）成都城市更新演變特點(diǎn)1.更新范圍從“點(diǎn)狀式——碎片化的舊城改造模式——中心城區(qū)整體更新”方向轉(zhuǎn)變，目前集中成片推進(jìn)更新。2.實(shí)施方式從“政府全力主導(dǎo)——政府主導(dǎo)，引入商業(yè)資本市場開發(fā)——政府授權(quán)國有主導(dǎo)+社會(huì)力量多方參與”轉(zhuǎn)變，采用自主改造、政府收儲(chǔ)、協(xié)議置換等再開發(fā)模式具體操作。3.更新對(duì)象多元化強(qiáng)調(diào)城市有機(jī)更新，打造公園城市，增加了歷史文化保護(hù)更新、地下空間綜合開發(fā)、公共服務(wù)配套完善等改造內(nèi)容。結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，在提升居民生活品質(zhì)的同時(shí)，形成文博、文旅、文化、文創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。二、成都“中優(yōu)”區(qū)域城市更新《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“中優(yōu)”區(qū)域城市有機(jī)更新用地支持措施的通知》（成辦發(fā)〔2021〕33號(hào)）明確“發(fā)揮市場主體作用，鼓勵(lì)支持原土地使用權(quán)人及各類市場主體積極參與城市有機(jī)更新，推動(dòng)對(duì)自有存量土地進(jìn)行自主改造或聯(lián)合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)多方利益共贏”......“結(jié)合城市有機(jī)更新工作實(shí)際，探索城市更新改造項(xiàng)目市場化運(yùn)作模式，創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，加快盤活城鎮(zhèn)存量、低效國有建設(shè)用地，提高城市更新改造效率”。成辦發(fā)〔2021〕33號(hào)對(duì)于“中優(yōu)”區(qū)域（中部區(qū)域是都市功能優(yōu)化區(qū)）的改造方式也做了明確，即“自有存量土地自主改造”、“地隨房走”方式整體改造、房屋征收與協(xié)議搬遷方式實(shí)施改造。自有存量土地自主改造改造房屋征收與協(xié)議搬遷方式實(shí)施改造非招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的自有存量國有建設(shè)用地(土地出讓合同或土地劃撥決定書明確約定收回土地使用權(quán)的除外)和2005年1月1日前在工業(yè)園區(qū)外取得的工業(yè)用地以住宅為主的老舊小區(qū)，具有分散式產(chǎn)權(quán)特征的商品批發(fā)市場隨房走”整體改造，住房條件困難、經(jīng)營環(huán)境惡劣、安全隱患嚴(yán)重、群眾迫切要求搬遷、集中連片規(guī)模較大的城市更新區(qū)域1.原土地使用權(quán)人向區(qū)政府(管委會(huì))提出自主改造申請(qǐng)和改造方案2.經(jīng)區(qū)政府(管委會(huì))審核同意并將項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償方案報(bào)市住建局審查備案3.持新規(guī)劃條件依法辦理土地使用條件變更手續(xù)，并按“雙評(píng)估”補(bǔ)差方式繳納土地出讓價(jià)款后，由規(guī)劃和自然資源主管部門為其辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記1.由區(qū)政府(管委會(huì))確定項(xiàng)目實(shí)施范圍、產(chǎn)業(yè)要求等條件通過公開招標(biāo)方式依施主體與實(shí)施范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人進(jìn)行平等協(xié)商，并完成全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后3.憑新規(guī)劃條件簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓價(jià)款，依法實(shí)施項(xiàng)目整體改造1.由區(qū)政府(管委會(huì))編制城市有機(jī)更新實(shí)施界和規(guī)模、房屋征收與協(xié)議搬遷實(shí)施主體、投融資模式、進(jìn)度安排等內(nèi)容2.在完成項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)房屋征收及協(xié)議搬遷補(bǔ)償形成“凈地”后3.由區(qū)政府(管委會(huì))土地使用權(quán)人具體包括：編制項(xiàng)目實(shí)施方案一一編制土地出讓方案一—依法確定使用權(quán)人自主改造，也可通過聯(lián)營、聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。區(qū)政府(管委會(huì))可根據(jù)改造區(qū)域具體確定改造范圍規(guī)劃和自然資源主管整體改造項(xiàng)目實(shí)施范劃條件基準(zhǔn)地價(jià)的20%收取土地出讓價(jià)款后，依法辦理土地使用條件變更手續(xù)土地出讓起始價(jià)可按不低于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)房屋搬總成本與財(cái)政計(jì)提費(fèi)用之和確定。其中，五城區(qū)土地出讓價(jià)款市級(jí)財(cái)政按6.6%計(jì)提，五城區(qū)范圍外的區(qū)域由當(dāng)?shù)刎?cái)政按規(guī)定計(jì)提相關(guān)費(fèi)用部經(jīng)濟(jì))的商服用地按70%物業(yè)比例超過60%(含60%)按不低于55%收取土地出讓價(jià)款]圍內(nèi)的住宅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，在完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后重新購房的，可享受我市優(yōu)先選房相關(guān)政策期繳付，首次繳納比例原則上不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%且繳剩余價(jià)款繳納期限不得超過1年，分期付款的不計(jì)利息城區(qū)(錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū))按“雙評(píng)估”補(bǔ)差收取的土地區(qū)政府(管委會(huì)),專項(xiàng)安提相關(guān)費(fèi)用成：五城區(qū)土地出讓價(jià)款市級(jí)財(cái)政按6.6%計(jì)提后，剩余價(jià)款全部返還區(qū)政府(管委會(huì)),專項(xiàng)安排用于實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)城市有機(jī)更新改造，五城區(qū)范圍外的區(qū)域由當(dāng)?shù)刎?cái)政按規(guī)定計(jì)提相關(guān)費(fèi)用成：市財(cái)政局按照收支原則，在分期收取土地出讓價(jià)款后，原則上及時(shí)安排返還區(qū)政府(管委會(huì)),市級(jí)財(cái)政計(jì)提費(fèi)用可在最后一期土地出讓價(jià)款中計(jì)提權(quán)利人自改，補(bǔ)繳地價(jià)類似于公開確認(rèn)實(shí)施模式“凈地”出讓的一二級(jí)此外，為了確保對(duì)產(chǎn)業(yè)的保護(hù)，《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市進(jìn)一步疏解中部區(qū)域非核心功能高品質(zhì)提升城市能級(jí)若干政策的通知》（成辦函〔2018〕41號(hào)，注意該政策有效期為5年）提出“優(yōu)先保障搬遷企業(yè)”用地，提出了“土地置換”的方式，即“按照“中優(yōu)”區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)要求列入搬遷名單（工業(yè)用地、批發(fā)市場、倉儲(chǔ)物流等）的外遷企業(yè)，可采取土地置換方式，由接納地政府（管委會(huì)）申請(qǐng)納入市年度重點(diǎn)項(xiàng)目管理，優(yōu)先解決用地指標(biāo)，并在符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和準(zhǔn)入條件的區(qū)域，以協(xié)議出讓方式按土地使用標(biāo)準(zhǔn)供地。對(duì)投資強(qiáng)度達(dá)不到準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、不具備單獨(dú)供地的搬遷企業(yè)，相關(guān)園區(qū)優(yōu)先安排其使用標(biāo)準(zhǔn)廠房?！比?、成都城市更新主要資金來源《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市城市有機(jī)更新實(shí)施辦法的通知》（成辦發(fā)〔2020〕43號(hào)）、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市進(jìn)一步疏解中部區(qū)域非核心功能高品質(zhì)提升城市能級(jí)若干政策的通知》（成辦函〔2018〕41號(hào)）等文件明確了城市更新資金的主要來源包括政府財(cái)政資金（含財(cái)政返還地方部分）、專項(xiàng)債資金、政策性銀行貸款、城市更新基金、社會(huì)主體合作資金等等，以及目前城中村改造專項(xiàng)借款也已經(jīng)下發(fā)。此外，《成都市金牛區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)成都市金牛區(qū)政府投資基金暫行管理辦法的通知》提及可以投資“重大城市更新項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等區(qū)委區(qū)政府確定的其他重點(diǎn)領(lǐng)域”。1.《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市城市有機(jī)更新實(shí)施辦法的通知》（成辦發(fā)〔2020〕43號(hào)）第二十五條

鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本通過公開、公平、公正方式參與城市有機(jī)更新項(xiàng)目，探索城市有機(jī)更新政府與居民合理共擔(dān)機(jī)制、政府和社會(huì)資金合作建設(shè)模式。第二十六條

設(shè)立城市有機(jī)更新資金，用于支持城市有機(jī)更新工作。對(duì)政府投資項(xiàng)目，以直接投資方式予以支持；對(duì)城市發(fā)展需要且難以實(shí)現(xiàn)平衡的項(xiàng)目，經(jīng)市政府認(rèn)定后可采取資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式給予支持。第二十七條

鼓勵(lì)積極利用國家政策性金融對(duì)城市有機(jī)更新的支持政策籌集資金。引導(dǎo)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，支持城市有機(jī)更新資金籌措。2.成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市進(jìn)一步疏解中部區(qū)域非核心功能高品質(zhì)提升城市能級(jí)若干政策的通知（成辦函〔2018〕41號(hào)）十二、創(chuàng)新財(cái)政支持城市更新方式建立成都發(fā)展基金城市更新子基金，重點(diǎn)支持“中優(yōu)”區(qū)域棚戶區(qū)改造、老舊院落改造、歷史文化建筑保護(hù)、工業(yè)文化遺產(chǎn)保護(hù)等城市更新項(xiàng)目。十三、加大市級(jí)財(cái)政對(duì)都市功能優(yōu)化區(qū)項(xiàng)目的支持力度

對(duì)在“中優(yōu)”區(qū)域內(nèi)改造整理的國有存量土地（含工業(yè)用地），公開出讓后其土地出讓價(jià)款由市、區(qū)按現(xiàn)行財(cái)政管理體制進(jìn)行分享，市級(jí)分享部分扣除規(guī)定計(jì)提外全部返還屬地政府?！半p評(píng)估”價(jià)差收取的土地出讓價(jià)款納入市、區(qū)共享范圍，并將成都天府新區(qū)、成都高新區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)收取的土地出讓價(jià)款返還屬地政府。對(duì)于錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)企業(yè)自主改造項(xiàng)目收取的報(bào)建費(fèi)，按50%返還項(xiàng)目所在地政府。返還所得部分屬地政府應(yīng)全部用于“中優(yōu)”區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和產(chǎn)業(yè)培育等項(xiàng)目。此外，值得注意的是《成都市成華區(qū)城市更新投融資試行辦法（征求意見稿）》（下稱“征求意見稿”）對(duì)城市更新的資金來源等進(jìn)行了相對(duì)詳細(xì)的說明，并且提到《成都市有機(jī)更新資金管理辦法》（成住建發(fā)﹝2020﹞164號(hào)，目前無法找到公開資料）。根據(jù)《征求意見稿》相關(guān)內(nèi)容，“合理安排城市更新單元啟動(dòng)時(shí)序、動(dòng)態(tài)優(yōu)化投融資策略，以政策性貸款、專項(xiàng)債等低息融資有效保障初期規(guī)模性投入，引入社會(huì)資本共同實(shí)施收益高、回報(bào)快、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營要求高的項(xiàng)目，推進(jìn)分期滾動(dòng)更新改造及建設(shè)運(yùn)營，更大程度挖掘、動(dòng)員全區(qū)力量，不斷撬動(dòng)社會(huì)資本、拓寬融資渠道”。第六條（資金來源）“城市更新主體資金來源主要有財(cái)政資金、政府專項(xiàng)債、專項(xiàng)基金、國企自有/融資資金、參與社會(huì)資本方資金及國有存量土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金等”?！墩髑笠庖姼濉逢P(guān)于資本金來源、社會(huì)資本參與城市更新方式等內(nèi)容也具備參考價(jià)值：1.資本金層面資本金可以由居民出資、市區(qū)級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼、政府專項(xiàng)債、國有企事業(yè)單位等老舊小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位給予的資金；城市更新專項(xiàng)基金。2.社會(huì)資本參與（1）社會(huì)資本參與項(xiàng)目類型引入社會(huì)資本共同實(shí)施收益高、回報(bào)快、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營要求高的項(xiàng)目，推進(jìn)分期滾動(dòng)更新改造及建設(shè)運(yùn)營；社會(huì)資本通過公開競標(biāo)實(shí)施“地隨房走”整體改造等等（2）社會(huì)資本參與方式《征求意見稿》列示的社會(huì)資本參與城市更新方式的主要模式如下圖所示：四、征拆及土地供應(yīng)機(jī)制（一）房屋征拆1.《成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償有關(guān)問題的通知》（成住建發(fā)〔2020〕358號(hào)），對(duì)國有土地上的房屋征拆補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)行了明確的規(guī)定。2.成都市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹《四川省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的通知（成辦發(fā)〔2020〕92號(hào)），明確了“政府負(fù)責(zé)、房屋征收部門或其委托的市、縣級(jí)政府確定的事業(yè)單位或國有企業(yè)、街道辦事處、鎮(zhèn)政府具體實(shí)施”的工作機(jī)制，且可以通過購買公共服務(wù)的方式完成測繪、評(píng)估、法律、勞務(wù)服務(wù)等相關(guān)工作。即“一、進(jìn)一步明確工作職責(zé)......市政府、各區(qū)（市）縣政府、具有房屋征收職權(quán)的管委會(huì)（以下統(tǒng)稱市、縣級(jí)政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，市、縣級(jí)政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。房屋征收部門可委托市、縣級(jí)政府確定的事業(yè)單位或國有企業(yè)、街道辦事處、鎮(zhèn)政府作為房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。根據(jù)需要可以通過購買公共服務(wù)的方式完成測繪、評(píng)估、法律、勞務(wù)服務(wù)等相關(guān)工作”。3.成辦發(fā)〔2020〕92號(hào)對(duì)舊城區(qū)改建房屋征收項(xiàng)目提出了“啟動(dòng)房屋征收程序前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征求房屋所有權(quán)人的意見，進(jìn)行先行協(xié)商?？倯魯?shù)超過95%且房屋所有權(quán)總面積過三分之二的房屋所有權(quán)人明確同意改建的，方可納入舊城區(qū)改建范圍......關(guān)于舊城區(qū)改建房屋征收項(xiàng)目的協(xié)議簽訂。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織被征收人根據(jù)補(bǔ)償方案，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到規(guī)定比例的，由市、縣級(jí)政府作出征收決定；在簽約期限內(nèi)，簽約比例未達(dá)到規(guī)定比例的，終止征收程序。附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議生效后，不再另行簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。簽約比例根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定，但不得低于