如何做好評估房屋工作方案一、房地產(chǎn)估價行業(yè)的形勢我國建立現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價制度是從八十年代中期開始的，目前已經(jīng)有了一定的規(guī)模。主要表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)的估價制度已成為國家的法定制度，1994年國家房地產(chǎn)管理法規(guī)定：國家執(zhí)行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)評估人員資格認(rèn)證制度。二是房地產(chǎn)估價師執(zhí)行國家的統(tǒng)一考試，從1995年開始，取得資格的近20000人，從2002年開始，每年舉行一次。三是國家出臺了佑價規(guī)范。四是成立了中國房地產(chǎn)估價協(xié)會。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)評估工作還存在一些問題。一是注冊會計(jì)師、資產(chǎn)評估師和房地產(chǎn)估價師的關(guān)系不清，使命不明。國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組的辦公室設(shè)在中國會計(jì)師協(xié)會，要把資產(chǎn)評估分開出來，與房地產(chǎn)估價是合并。2001年國家擬定了一個《關(guān)于統(tǒng)一我國評估中介服務(wù)市場管理看法的報告》〔征求看法稿〕，發(fā)到財政部、建設(shè)部、國土資源部、人事部、國家工商管理局等部門，核心內(nèi)容是：評估是一個獨(dú)立的行業(yè)。將來建立法律、會計(jì)、評估三個平臺。具體設(shè)想：一是國務(wù)院成立經(jīng)濟(jì)鑒證類社會專業(yè)服務(wù)組織管理委員會，統(tǒng)一行使國家對評估服務(wù)行業(yè)的管理權(quán)，把現(xiàn)在的財政部、建設(shè)部、國土資源部對評估管理職能放到管理委員會。其職能包括制定評估管理法規(guī)、資格設(shè)立、市場準(zhǔn)入、對行業(yè)組織、評估師和評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管等。二是組建一個評估行業(yè)的自立性行業(yè)協(xié)會，就是把中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會和中國土地估價師協(xié)會三會合并，組建一個統(tǒng)一的中國注冊評估師協(xié)會，成立一個注冊評估聯(lián)合會，下面分為中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會和中國土地估價師協(xié)會。當(dāng)然，涉及到利害關(guān)系的幾個部門的反對看法比較大。最近，我和有關(guān)部門聯(lián)系了一下，準(zhǔn)備把他們的看法和幾個部門的看法附上，讓上面拍板。我們認(rèn)為，沒有必要成立一個實(shí)體性的委員會，應(yīng)該成立一個跨部門的聯(lián)席會議，共同商量評估的準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)、術(shù)語、收費(fèi)、職業(yè)道德、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，或互相承認(rèn)資質(zhì)，在達(dá)成共識的基礎(chǔ)上，幾個部門聯(lián)合發(fā)文，聯(lián)系會議比較松散。計(jì)委對此有看法，說這樣把它的價格管理職能給劈開了；它還認(rèn)為，整個評估都應(yīng)該歸價格部門來管理，評估都是價格行為。國家人事部也有看法，他們認(rèn)為清理整頓專業(yè)資格的問題應(yīng)該由人事部來搞。二是房地產(chǎn)估價師與資產(chǎn)評估價師交叉。這個問題客觀存在的。在美國、英國、港臺房地產(chǎn)評估都叫資產(chǎn)評估，主流都是房地產(chǎn)的評估，其他資產(chǎn)比例很小。一個資產(chǎn)為什么必需要評估，必必需具備兩個基本條件：一是獨(dú)特性，任何商品資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換過程中，從理論上講都有一個確定價格，但不等于都必需要專業(yè)的評估，一般的商品交易，價格顯而易見，不必需要專業(yè)評估。所以，一般的資產(chǎn)評估對房地產(chǎn)和土地的評估很感興趣，因?yàn)樗鼉r值量相當(dāng)大，評估所必需費(fèi)用與資產(chǎn)相比很小。傳統(tǒng)上必需要評估的，當(dāng)然是房地產(chǎn)，還有古董、名家藝術(shù)品等，各別的珠寶鉆石也必需要鑒定評估?，F(xiàn)在，發(fā)展到企業(yè)的整體資產(chǎn)必需要評估，極各別狀況下有無形資產(chǎn)也要評估。除此以外，房地產(chǎn)評估為何在資產(chǎn)評估里是老大？房地產(chǎn)在社會中總財富中占絕對的大多數(shù)，按照保守統(tǒng)計(jì)，占60-70%。一個家庭、企業(yè)、國家的很多資產(chǎn)凝集在房地產(chǎn)中。在評估中，有幾個主要的評估，一是抵押評估，在市場經(jīng)濟(jì)中要取得資金，必需要靠物來做擔(dān)保，世界各國最終選定的就是房地產(chǎn)。因?yàn)椋懿坏?、壽命長、價值比較大，某種意義上能保證升值。這樣幾個特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)是合適做抵押物；稅收的評估我們基本上沒有這一塊，將來是要有的，國家機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn)要靠稅收保證，財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的公平合理的征收是應(yīng)該按其價值進(jìn)行的。強(qiáng)行征用要依法進(jìn)行補(bǔ)償，比如，在房屋拆遷中，要對拆遷房屋進(jìn)行評估。所以，在資產(chǎn)評估中，房地產(chǎn)評估是老大。三是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必需要盡快脫鉤改制。多數(shù)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)過去是政府的交易部門，后逐步成為房地產(chǎn)評估事務(wù)所，事務(wù)所有時也行使政府的一些職能，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動員?，F(xiàn)在按照國務(wù)院的規(guī)定，要成立有限責(zé)任公司，關(guān)于評估業(yè)務(wù)不多的，確實(shí)有些困難。但關(guān)于多數(shù)來講，這是一個絕好的機(jī)會，通過改革，原來的牌子就送給你，如果你原來做的不錯，就有了業(yè)務(wù)關(guān)系，實(shí)際上等與國家出錢給你找了業(yè)務(wù)關(guān)系。想通了，搞個評估事務(wù)所自己**比較踏實(shí)。加入WTO以后，房地產(chǎn)要受到一些挑戰(zhàn)，………………房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域受的沖擊可能非常大，評估是服務(wù)，服務(wù)領(lǐng)域有中介服務(wù)和物業(yè)管理，中介服務(wù)有咨詢、評估、經(jīng)紀(jì)，現(xiàn)在沖擊比較大的可能是代理，代理可以開連鎖店。在美國、英國評估機(jī)構(gòu)都有實(shí)質(zhì)。在中國評估你必必需有評估資質(zhì)。但現(xiàn)在壓力比較大的是，他們在中國發(fā)展他們的會員，搞一些培訓(xùn)班，考取他的資格等。比如金融保險進(jìn)來以后，因?yàn)樵S多金融業(yè)務(wù)必需要做評估，他們就可能找他們的評估機(jī)構(gòu)。二、評估工作的設(shè)想1、出臺有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、辦法。一是修訂國家評估規(guī)范，特別是拆遷的評估規(guī)范；二是制定新的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價新的術(shù)語通過符號；三是制定房地產(chǎn)估價合同示范文本。目前。房產(chǎn)評估9步走如果您請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)估價，其程序一般包括以下9個步驟：1接受估價委托2明確估價基本事項(xiàng)3擬定估價作業(yè)方案4搜集估價所必需資料5實(shí)地查勘估價對象6選定估價方法進(jìn)行計(jì)算7確定估價結(jié)果8撰寫估價報告9估價資料歸檔。怎樣選擇評估機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，必必需具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本〞。具有經(jīng)營資格的估價機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)管理部門依據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機(jī)構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，除了要查驗(yàn)其經(jīng)營資格外，還應(yīng)要求評估事務(wù)所出示等級資質(zhì)證書，依據(jù)等級可以對該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個大概了解。由于各評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素養(yǎng)有一定差異，因此要委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)。①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書〞作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證實(shí)及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實(shí)地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。⑤估價單位在約按時間對委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費(fèi)，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。評估方法成本法(1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，關(guān)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所必需成本的測算，然后合計(jì)資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)〔或建設(shè)利潤〕得出完全重置成本價，然后依據(jù)實(shí)際狀況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例〔已成交的或評估過的、具備正常報價的〕與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價。收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，依據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。假設(shè)開發(fā)法關(guān)于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目〔純土地或在建工程等〕，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法?；鶞?zhǔn)地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、各別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置〔臨街狀況：寬度深度〕有很大的關(guān)系，關(guān)于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。對房屋征收評估中的兩種表述分別是針對房屋的價值進(jìn)行評估，和針對產(chǎn)權(quán)調(diào)換互找差價的評估。對房屋的價值評估是按類似于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價進(jìn)行估價補(bǔ)償?shù)模珜Ψ课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價評估依據(jù)什么呢？產(chǎn)權(quán)調(diào)換時會出現(xiàn)幾種狀況，一是用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋早已建成，原先的定價與現(xiàn)行價格會由于市場價格變化因素造成不一致，這就要將這用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格時點(diǎn)調(diào)整到與被征收房屋的時點(diǎn)一致，然后分別按類似于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格評估后互找差價；另一種是用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋還沒有建成，這必需要將未建成房屋推測交付時的價值，與被征收房屋補(bǔ)償資金加上補(bǔ)償資金的時間價值計(jì)算出互相差價，這樣才合理。這就是兩種估價表述的同，明白了嗎？供你參照。房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法。另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。1。成本法針對土地使用權(quán)價值評估，常常叫做成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，關(guān)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所必需成本的測算，然后合計(jì)資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)〔或建設(shè)利潤〕得出完全重置成本價，然后依據(jù)實(shí)際狀況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。2。市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例〔已成交的或評估過的、具備正常報價的〕與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場經(jīng)濟(jì)不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。3。剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價。4。收益法房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因?yàn)樗惺褂脙r值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值凹凸的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系〔即房地產(chǎn)收益率〕。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，依據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5。假設(shè)開發(fā)法關(guān)于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目〔純土地或在建工程等〕，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。6?；鶞?zhǔn)地價法關(guān)于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準(zhǔn)地價，這關(guān)于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、各別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。7。路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置〔臨街狀況：寬度深度〕有很大的關(guān)系，關(guān)于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。8。實(shí)際的做法：依據(jù)該房產(chǎn)的建成年份，土地使用年限，朝向，樓層，格局，地段，配套，裝修狀況等，結(jié)合市場上實(shí)際成交的價格，加上市場風(fēng)險及銀行認(rèn)可保守度等原因，以7-9折之間的折扣換算，就得出評估價了。房屋征收社會穩(wěn)定評估說白了就是征收人指定專業(yè)部門和人士對本次政府房屋征收工作進(jìn)行一次專業(yè)論證作出能否實(shí)施征收作出結(jié)論。通常要對本期征收的合法性、合理性、可行性、安全性等方面進(jìn)行一次專業(yè)人士論證，在認(rèn)證中會發(fā)現(xiàn)一些問題提交政府完善征收方案。合法性風(fēng)險評估要求司法部門的法律專業(yè)人士對整個征收方案進(jìn)行一次合法性的檢察，必需確認(rèn)本期征收是否屬于為公共利益的而征收，各項(xiàng)征收前應(yīng)具備的批準(zhǔn)手續(xù)是否齊全，征收程序制定是否合法，是否存在有法律爭議的問題，包括征收區(qū)域內(nèi)存在重大在訴案件，在征收時如何處理，存在何種風(fēng)險，防范風(fēng)險的預(yù)案如何制定。合理性通常存是在收集被征收人看法，檢察征收補(bǔ)償方案中一些不合理的條款，在征收前修改方案使大多數(shù)被征收人接受補(bǔ)償方案，在公眾面前征收方案合情、合理、合法、惠民?？尚行灾攸c(diǎn)是財政部門檢察征收人是否有足額的征收資金，住建部門重點(diǎn)檢察安排房建設(shè)是否滿足安排必需要，施工工期能否安期完成。對征收區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)被征收項(xiàng)目般遷有沒有可行性，比如重點(diǎn)企業(yè)、軍事設(shè)施等重點(diǎn)般遷項(xiàng)目必需相關(guān)部門作出可行性風(fēng)險評估。安全性是由公安、環(huán)保、安監(jiān)、社區(qū)、和相關(guān)被征收單位存在一定安全風(fēng)險的參加認(rèn)證。重