會計實務(wù)類價值文檔首發(fā)！房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品自持視同銷售操作要點-財稅法規(guī)解讀獲獎文檔導(dǎo)讀：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完工物業(yè)自持，先將開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)辦理在房地產(chǎn)公司自己名下，然后融資、出租等自己使用，再陸續(xù)銷售模式，如果是一般計稅方法的項目，可以選擇視同銷售并且自己為自己開銷售不動產(chǎn)的增值稅專用發(fā)票，可以抵扣對應(yīng)的土地價款。

如果是簡易計稅方法的項目，可以不選擇視同銷售，不需要自己為自己開銷售不動產(chǎn)的發(fā)票。

房地產(chǎn)開發(fā)一般計稅方法越來越多，由于融資或經(jīng)營需要，開發(fā)商可能會將開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)辦理在地產(chǎn)公司自己名下，然后抵押融資、出租等等，屬于自建自用，以后再銷售，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，依據(jù)國家稅務(wù)總局2016年14號公告規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。如果在辦產(chǎn)權(quán)時，不視同銷售，那么增值稅不能抵扣土地價款，以后按二手房銷售仍不能抵扣土地價款，開發(fā)產(chǎn)品自持后再銷售，由于土地價款不能抵扣，增值稅稅負大增。

問：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品自持怎么處理才能抵扣土地價款呢？

答：開發(fā)商一般計稅方法項目自持，可以選擇視同銷售，同時視同購進，辦產(chǎn)權(quán)時自己為自己開一張增值稅專用發(fā)票，可以抵扣土地價款（包括土地出讓金拆遷補償費等等）。

參考湖北國稅的處理：2016年7月21日，湖北省國稅局《營改增政策執(zhí)行口徑第三輯》解答第二十二個問題：

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，是否需要視同銷售繳納增值稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用時，不開具發(fā)票，且不辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的，不屬于銷售不動產(chǎn)，不需要繳納增值稅。否則，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。

例：房地產(chǎn)企業(yè)建一酒店11100萬元，其中土地出讓金4440萬元。為融資需要，產(chǎn)權(quán)辦自己名下，兩年后再銷售。

1，開發(fā)商辦產(chǎn)權(quán)時可以自己給自己開一張增值稅專用發(fā)票，計入固定資產(chǎn)。

2，增值稅納稅申報，自己給自己開具11100萬元的增值稅專用發(fā)票需要計算增值稅銷項稅11%。銷項稅額1100萬元。

3，自己開發(fā)票賣給自己，自己取得自己開給自己的視同銷售增值稅專用發(fā)票，進行正常認證抵扣申報，由于視同銷售同時屬于購入不動產(chǎn)，視同購進不動產(chǎn)增值稅專用發(fā)票的進項稅為1100萬元，當(dāng)期允許抵扣60%為660萬元，另40%為440萬元第13個月抵

4，當(dāng)期本酒店視同購進增值稅專用發(fā)票的進項稅可以抵扣660萬元，當(dāng)期酒店對應(yīng)土地價款允許抵扣（4440/1.11）*0.11=440萬元，進項稅共1100萬元。

5，本月應(yīng)交增值稅為0萬元

6，其余酒店自持的440萬元進項稅第十三個月進行抵扣。酒店的土地價款以外成本費用的進項稅可以繼續(xù)留抵。

開發(fā)商辦產(chǎn)權(quán)在自己名下時，自己為自己開一張增值稅專用發(fā)票，有效解決了土地價款抵扣問題。

如果不自己為自己開一張發(fā)票，那么對應(yīng)的土地出讓金是不能抵扣的，以后永遠不能抵扣，企業(yè)非常吃虧。

問題是：房地產(chǎn)企業(yè)自己給自己開具11100萬元的增值稅專用發(fā)票合法嗎？可以開具嗎？稅局認可這種方式嗎？

首先，稅務(wù)及發(fā)票相關(guān)文件沒有規(guī)定自己外購或自產(chǎn)貨物自用，必須自己為自己開具發(fā)票。

《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

其次，稅務(wù)及發(fā)票相關(guān)文件也沒有規(guī)定自己外購或自產(chǎn)貨物自用，不允許自己為自己開具發(fā)票。

例如，汽車4S店試駕車就是自己為自己開增值稅專用發(fā)票解決上牌問題的。按照《中華人民共和國道路安全交通法》、《中華人民共和國道路安全交通法實施條例》和《機動車登記規(guī)定》(中華人民共和國公安部第102號令)要求，機動車初次登記時須提供機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。作為特殊情況，汽車4S店外購的自用車輛可向本單位開具機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，不屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定的虛開發(fā)票行為。4S店日常經(jīng)營中，往往是汽車生產(chǎn)廠家指定店內(nèi)現(xiàn)有庫存商品做試乘試駕車。如果車輛已先期開具增值稅專用發(fā)票做了入庫，廠家指定庫存轉(zhuǎn)做試乘試駕車輛，4S店只能自己為自己開具機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。

參考各地國稅解釋口徑：

湖北省國稅局出臺的《營改增政策執(zhí)行口徑第三輯》解答營改增實務(wù)中的23個問題中，第二十二個問題如下：

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，是否需要視同銷售繳納增值稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用時，不開具發(fā)票，且不辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的，不屬于銷售不動產(chǎn)，不需要繳納增值稅。否則，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。

云南國稅營改增問題解答摘編（十四）

三、不動產(chǎn)（二）房地產(chǎn)企業(yè)在售的房屋轉(zhuǎn)為自持是否視同銷售？

答：房地產(chǎn)企業(yè)在售的房屋轉(zhuǎn)為自持時，如果辦理權(quán)屬登記的，應(yīng)按銷售處理，否則不應(yīng)視為銷售。

2017-07-19來源：安徽馬鞍山市國家稅務(wù)局《房地產(chǎn)業(yè)營改增問題解答匯總》6.有房地產(chǎn)企業(yè)反映：他們開發(fā)的房屋在銷售前，已經(jīng)以房地產(chǎn)企業(yè)名義分戶辦理了產(chǎn)權(quán)登記。若未出售的房產(chǎn)此時留作自用或出租，不用再辦理產(chǎn)權(quán)登記。出租一段時間后又銷售，與未租前就銷售，從產(chǎn)權(quán)登記方面來看沒有區(qū)別。那么怎么判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執(zhí)行《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，還是執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》？

答：房地產(chǎn)企業(yè)銷售已辦產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》；銷售自己開發(fā)的未辦產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》。

開發(fā)商如果是老項目已備案簡易計稅方法自持物業(yè)，自己為自己開5%的增值稅專用發(fā)票，對企業(yè)不利?？梢赃x擇不視同銷售。

依據(jù)：營改增后企業(yè)將自行開發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用不符合增值稅關(guān)于視同銷售的規(guī)定，不屬于視同銷售的范圍。

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》

第四條單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物；

（三）設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；

（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項目；搜索

（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；

（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號

附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法

第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

企業(yè)將自行開發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用不在上述關(guān)于視同銷售的規(guī)定之內(nèi)。

結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋過程中，最后剩余的部分房產(chǎn)沒有銷售，自己使用了，并且房地產(chǎn)公司將該房產(chǎn)登記到自己的名下，在稅法上可以選擇做不做銷售處理。

如果是一般計稅方法的項目，可以選擇視同銷售并且自己為自己開銷售不動產(chǎn)的增值稅專用發(fā)票。

如果是簡易計稅方法的項目，可以不選擇視同銷售，不需要自己為自己開銷售不動產(chǎn)的發(fā)票。

結(jié)語：稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團的一項重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的企業(yè)和財務(wù)人員所認可并應(yīng)用。在實際操作中要考慮的因素還很多，遠不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實務(wù)操作中我