在當(dāng)前日益激烈的市場競爭環(huán)境中，我國經(jīng)濟(jì)體制的完善程度越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)得到飛速發(fā)展，企業(yè)競爭壓力越來越大。在這一宏觀因素的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存空間受到很大的影響，要想實(shí)現(xiàn)健康與持續(xù)發(fā)展，企業(yè)需要合理與有效利用稅務(wù)籌劃，在合法合規(guī)的前提條件下減少自身所納稅額，以此達(dá)到增強(qiáng)市場競爭力的目的。不過分析目前實(shí)際形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展涉及的稅種有很多，稅制復(fù)雜程度亦很高，往往需要進(jìn)行很高稅費(fèi)的繳納。在減小經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的驅(qū)動(dòng)之下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始探索稅務(wù)籌劃這一路徑，希望通過此項(xiàng)工作的科學(xué)與有效開展助力自身可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。一、稅務(wù)籌劃目標(biāo)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)(一)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)所謂稅務(wù)籌劃，指的是企業(yè)在發(fā)生納稅行為之前，基于對(duì)不違反法律、法規(guī)這一重要前提條件的遵循，通過對(duì)自身的經(jīng)營活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)進(jìn)行提前安排而實(shí)現(xiàn)少繳稅或遞延納稅的各種謀劃活動(dòng)。從目標(biāo)上來看，企業(yè)之所以會(huì)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，其實(shí)就是為了最大化自身稅后利潤，并對(duì)可能會(huì)影響稅務(wù)負(fù)擔(dān)的各種因素進(jìn)行綜合分析，避免因?yàn)檫^度追求稅務(wù)負(fù)擔(dān)的最小化而增加風(fēng)險(xiǎn)，或是對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生不利影響。企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開展需要對(duì)稅務(wù)籌劃工具進(jìn)行充分及合理運(yùn)用，將各項(xiàng)活動(dòng)的特點(diǎn)作為考慮因素。概括而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作主要包括以下三方面目標(biāo)：一是基于對(duì)自身納稅義務(wù)的合法、合規(guī)履行，將稅務(wù)負(fù)擔(dān)減輕。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于納稅主體，盡可能地將自身的應(yīng)納稅額減少，這是企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作及活動(dòng)的一個(gè)直接動(dòng)因。進(jìn)行稅務(wù)籌劃，能夠讓企業(yè)節(jié)省稅收成本，從直接層面上將其凈收益增加。在納稅義務(wù)的履行上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要保證正確性，規(guī)避由于納稅義務(wù)履行不正確、不規(guī)范或不合理而給企業(yè)帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，企業(yè)需要基于法律法規(guī)的約束開展一系列涉稅工作，為稅務(wù)籌劃工作的合法性及合規(guī)性提供保證。在納稅申報(bào)工作的實(shí)際開展過程中，需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成所需稅款的足額繳納，保證企業(yè)納稅義務(wù)履行的有效性。二是減少納稅成本。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)有一定的成本產(chǎn)生，應(yīng)對(duì)成本效益原則進(jìn)行充分與準(zhǔn)確考慮，判斷稅務(wù)籌劃成本是否確實(shí)小于進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作而產(chǎn)生的效益，同時(shí)，還要將納稅成本控制在盡可能低的水平。三是助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)更高時(shí)間價(jià)值的獲取。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都面臨著資金相對(duì)緊缺的問題，通過科學(xué)與有效地將納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間遞延，企業(yè)可以獲取此部分資金創(chuàng)造出來的貨幣時(shí)間價(jià)值，這對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升具有一定的積極意義。對(duì)于納稅主體而言，如果其可以使用的資金比較有限，基于資金時(shí)間價(jià)值的獲取，企業(yè)能夠充裕自身資金，這無疑有利于其價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所以進(jìn)行稅務(wù)籌劃能夠在一定程度上將企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)降低，且需要將時(shí)間價(jià)值作為一項(xiàng)重要的考慮因素，與企業(yè)發(fā)展周期以及規(guī)劃相結(jié)合，對(duì)具體稅務(wù)籌劃要求加以明確。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)一是經(jīng)營周期長。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始一直到銷售，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的階段及工作非常多，包括選址方案的審查、土地的拆遷與安置、項(xiàng)目招標(biāo)及投標(biāo)、施工建設(shè)以及綠化環(huán)衛(wèi)等等。在不同的階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所具有的管理能力存在一定的差異，具體投入各階段的時(shí)間亦會(huì)不同，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之時(shí)往往需要經(jīng)歷一個(gè)比較長的周期。二是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)之時(shí)，需要投入大量的資金，對(duì)土地出讓金、征地拆遷安置費(fèi)、開發(fā)工程款以及配套設(shè)施和綠化設(shè)施費(fèi)用等予以涉及。非常大的資金需求會(huì)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置于一定的流動(dòng)資金短缺環(huán)境之下，而這會(huì)將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)大量資金需求的滿足，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇從外部融資，而這會(huì)提升其財(cái)務(wù)杠桿水平，會(huì)進(jìn)一步加劇企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。三是稅負(fù)高。在全面營改增的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉稅種進(jìn)一步增多，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)成本在自身收入中所占比例大約為17%，成為僅低于建筑安裝的一項(xiàng)重要成本支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨的問題在行業(yè)蓬勃發(fā)展的宏觀背景下，作為重要的納稅主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷致力于對(duì)降低自身生產(chǎn)與運(yùn)營成本的探索，力求通過稅務(wù)籌劃的建立及健全確保自身市場競爭力。不過不可否認(rèn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的實(shí)際開展依舊有不少問題需要解決，主要有圖1所示幾方面的體現(xiàn)。圖1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題(一)稅務(wù)籌劃目標(biāo)不清晰通過調(diào)查我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前經(jīng)營實(shí)際情況可以發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榍捌谕恋卦鲋刀惢I劃工作做得不到位，不少企業(yè)在項(xiàng)目清算之后需要進(jìn)行巨額稅款的繳納，一部分企業(yè)由此而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。正是如此，我國有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的重視程度。從工作的具體開展上來看，稅務(wù)籌劃十分繁瑣，與其他工作相較，此項(xiàng)工作對(duì)專業(yè)性所提要求比較嚴(yán)格，企業(yè)相關(guān)工作人員既需要具備足夠豐富的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)，又要滿足專業(yè)能力突出的要求，此外，還需要對(duì)稅務(wù)籌劃政策有一個(gè)實(shí)時(shí)與準(zhǔn)確的了解，保證各項(xiàng)政策應(yīng)用的熟練程度，掌握稅務(wù)籌劃技巧，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作能夠順利與高效開展下去的一個(gè)重要前提條件。不過目前，受到稅務(wù)籌劃目標(biāo)定位不清晰以及工作思路不明確等相關(guān)因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的高效開展并不順利。(二)土地增值稅相關(guān)政策落實(shí)不到位目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅相關(guān)政策的落實(shí)較為欠缺，主要有以下幾方面的體現(xiàn)：第一，與國家制定與實(shí)施土地增值稅相關(guān)政策相伴隨，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展體現(xiàn)出一定的滯后性，無法與相關(guān)政策的發(fā)展步伐相追隨，就算部分稅務(wù)籌劃與政策要求具有契合性，在政策變化這一因素的影響下，企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展也在一定程度上出現(xiàn)與政策之間的矛盾；第二，國家相關(guān)稅務(wù)部門對(duì)于稅收政策的宣傳工作做得并不到位，使得不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)政策的了解并不全面，亦欠缺準(zhǔn)確性，在這一情況下，稅務(wù)籌劃措施的實(shí)施亦有相應(yīng)欠缺顯現(xiàn)出來；第三，在對(duì)一些政策內(nèi)容的解讀上存在統(tǒng)一性欠缺的問題，國家相關(guān)政策針對(duì)部分問題只是進(jìn)行了原則方面的規(guī)定，在此基礎(chǔ)上，各級(jí)地方政府制定的規(guī)定或多或少存在差異，舉例而言，圍繞清算項(xiàng)目成本分?jǐn)傔@一問題，《土地增值稅清算管理規(guī)程》指出，可以在科學(xué)與有效的分配方法的指導(dǎo)下進(jìn)行不同類型房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的分?jǐn)偅贿^部分地方政府則規(guī)定只可以以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)偂?三)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人才欠缺稅務(wù)籌劃工作的成功開展以科學(xué)與有效的稅務(wù)籌劃方案的制定與實(shí)施為前提，不過這一因素會(huì)在很大程度上受到稅務(wù)籌劃方案策劃人員的影響。如果稅務(wù)籌劃人員有很強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，亦非常熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)，那么稅務(wù)籌劃工作的成功開展便能得到較為可靠的保證，反之，企業(yè)便會(huì)面臨比較大的稅務(wù)籌劃失敗風(fēng)險(xiǎn)。分析當(dāng)前實(shí)際情況，我國懂得稅務(wù)籌劃知識(shí)且具備豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人才并不多，不少企業(yè)在對(duì)稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計(jì)上并不合理與健全，不僅不可以達(dá)到節(jié)稅目的，還面臨一定的損失風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)籌劃工作以失敗告終。而之所以會(huì)出現(xiàn)這一問題，非常重要的一個(gè)原因在于企業(yè)專業(yè)稅務(wù)籌劃人才的欠缺。(四)企業(yè)管理人員不夠重視稅務(wù)籌劃工作相較而言，我國稅務(wù)籌劃起步比較晚，一些理論及知識(shí)并不是十分完善，企業(yè)管理人員在這一方面亦沒有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，在稅務(wù)籌劃上存在一定的誤區(qū)。目前，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員將稅務(wù)籌劃和逃稅、避稅等違反法律法規(guī)的行為混為一談，甚至一些稅務(wù)工作人員也認(rèn)為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，會(huì)造成企業(yè)收入的減少，讓企業(yè)面臨一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為了將企業(yè)損失降至盡可能低的水平，企業(yè)應(yīng)避免稅務(wù)籌劃工作的開展。這種認(rèn)知顯然是錯(cuò)誤的，需要企業(yè)管理人員、稅務(wù)人員乃至其他相關(guān)人員轉(zhuǎn)變思想，將稅務(wù)籌劃工作在企業(yè)的位置擺正。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的改進(jìn)對(duì)策基于對(duì)前文所述各類問題的分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后稅務(wù)籌劃工作的開展應(yīng)注重圖2所示幾方面重點(diǎn)，基于有效措施的運(yùn)用解決稅務(wù)籌劃各類問題，合理與有效降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)發(fā)展提供支持。圖2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃改進(jìn)對(duì)策(一)清晰界定稅務(wù)籌劃目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展應(yīng)對(duì)相關(guān)工作人員提出嚴(yán)格要求，在不斷豐富與扎實(shí)自身專業(yè)知識(shí)的同時(shí)提升綜合能力，全面了解與掌握各項(xiàng)稅收政策及法律，以此為前提切實(shí)做好企業(yè)稅務(wù)籌劃工作。為了從真正意義上實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃科學(xué)性、合理性的提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要清晰界定自身稅務(wù)籌劃工作目標(biāo)。相較于其他工作而言，稅務(wù)籌劃工作的開展難度往往更大，且需要在法律法規(guī)的許可范圍之內(nèi)開展。而進(jìn)行稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的在于降低稅負(fù)水平，增加利潤，助力企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及稅負(fù)均衡發(fā)展目標(biāo)的達(dá)成。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要科學(xué)與有效規(guī)劃自身的稅務(wù)籌劃目標(biāo)，在其長遠(yuǎn)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)進(jìn)程之中打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。(二)基于對(duì)優(yōu)惠政策的合理與有效運(yùn)用進(jìn)行科學(xué)籌劃國家稅收政策規(guī)定，如果納稅人出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值稅額未超過20%，則不予征收土地增值稅，而如果超過了20%，便需要基于稅收政策的約束進(jìn)行土地增值稅的繳納。為了合法與合規(guī)享受免交土地增值稅這一優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將多方面工作做好：第一，進(jìn)行銷售價(jià)格的科學(xué)設(shè)定。在開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)階段行業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行充分調(diào)研，從整體層面了解行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上，與企業(yè)實(shí)際情況相結(jié)合，避免對(duì)企業(yè)預(yù)期盈利產(chǎn)生不利影響，并保證銷售價(jià)格的合理性，限制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額在20%以內(nèi)。第二，科學(xué)控制項(xiàng)目增值額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在實(shí)際經(jīng)營與發(fā)展過程中合理設(shè)置項(xiàng)目扣除金額，結(jié)合具體情況處理項(xiàng)目增值額。例如，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況追加土地征用費(fèi)、建筑施工費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等開發(fā)成本，借助于此達(dá)到有效控制增值率的目的。第三，進(jìn)行增值額的分別核算。以住宅與其他類型房產(chǎn)為依據(jù)，進(jìn)行成本費(fèi)用的分別歸集。例如，針對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，將其增值率控制于20%以下，以此享受普通住宅免稅政策；針對(duì)基礎(chǔ)配套設(shè)施，在規(guī)劃階段將其劃歸至商業(yè)范疇，在降低商業(yè)部分增值率的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅稅負(fù)的減少。(三)建設(shè)高素質(zhì)稅務(wù)籌劃隊(duì)伍為了實(shí)現(xiàn)對(duì)實(shí)際工作開展過程中各項(xiàng)相關(guān)問題的全面與有效解決，企業(yè)稅務(wù)籌劃人員必須具備過硬的專業(yè)素質(zhì)。為了達(dá)到這一目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)引進(jìn)高素質(zhì)的稅務(wù)籌劃優(yōu)秀人才，在招聘人才之時(shí)，將稅務(wù)籌劃知識(shí)考核成績、職業(yè)道德素養(yǎng)、溝通與協(xié)調(diào)能力等作為重要參考指標(biāo)。此外，還要組織企業(yè)內(nèi)部人員，強(qiáng)化培訓(xùn)工作的開展，讓其做到對(duì)稅收、財(cái)務(wù)以及法律等各相關(guān)方面知識(shí)的全面掌握。不僅如此，員工職業(yè)道德教育以及溝通與協(xié)調(diào)能力培養(yǎng)同樣非常重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)針對(duì)性地提升稅務(wù)籌劃人員綜合素養(yǎng)，讓其制定與有效執(zhí)行足夠健全的稅務(wù)籌劃方案，將企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制在盡可能低的水平。(四)提高對(duì)稅務(wù)籌劃的重視程度企業(yè)管理人員稅務(wù)籌劃觀念是一個(gè)重要的思想基礎(chǔ)，會(huì)從直接層面上對(duì)其稅務(wù)籌劃工作的開展產(chǎn)生影響。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員必須提高對(duì)稅務(wù)籌劃工作的重視程度