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滬蘇區(qū)域天琴灣項目啟動會

天琴灣項目管理部

2016年10月18日項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務策劃七投資回顧二

目錄統(tǒng)計數(shù)據來源：太倉市2015年統(tǒng)計公報太倉市隸屬于江蘇省蘇州市，距離最近已進駐太倉項目約11公里。太倉市位于江蘇省南部，位于長江三角洲平原腹地，太湖流域交通中樞，京杭大運河從中穿過，素有“上海后花園”之稱，是江蘇省較為發(fā)達的區(qū)域，2014年和2015年太倉城市綜合實力穩(wěn)居全國百強縣市第四名。宏觀經濟指標2015年底全市總人口94.7萬城區(qū)戶籍人口47萬城區(qū)常住人口70.95萬GDP/增速1100億/7.0%人均GDP15.52萬元財政收入/財政支出114.54億元/109.07億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5.01萬元城鄉(xiāng)居民儲蓄存款453.46億元社會消費品零售總額263.58億元固定資產投資/增速500.01億元/—5.7%房地產開發(fā)投資（億元）64.23全市商品住宅銷售面積（萬㎡）92.65平均交易價格（元/㎡）8581全市汽車擁有量17.2萬輛一、項目概況-城市簡介一、項目概況-城市布局

太倉市常住人口70.95萬人城鎮(zhèn)人口47萬人GDP2015年總量1100億元占江蘇全省1.57%全國百強縣排名第10太倉人均GDP超過2萬美元人均GDP已達發(fā)達國家水平交通節(jié)點距離（Km）時間（min)路況鎮(zhèn)政府0.51路況良好茂林財富中心1.42路況良好市中心1.83路況良好機場0.31路況良好一、項目概況-項目區(qū)位

璜涇鎮(zhèn)為太倉市下轄經濟強鎮(zhèn)，有.“中國化纖加彈名鎮(zhèn)”、“中國加彈第一鎮(zhèn)”、“江南絲竹第一鎮(zhèn)”之稱。目標地塊位于璜涇鎮(zhèn)南部新城核心位置，屬于南部新城啟動區(qū)，該片區(qū)擁有全鎮(zhèn)最好的幼兒教育（幼教中心）、文化中心、景觀及交通配套。一、項目概況-區(qū)位交通

太倉市璜涇鎮(zhèn)位于太倉市的東北部，擁有11公里長江黃金岸線，是國家一類口岸太倉港規(guī)劃區(qū)的組團之一。

璜涇鎮(zhèn)水陸空交通便捷：陸路鄰滬嘉瀏、蘇嘉杭、蘇昆太等高速公路入口，航空距上海虹橋機場60分鐘路程，浦東機場90分鐘路程；水運經長江達國內各口岸，依太倉港連接國際航運；項目地塊S338沈海高速S224S339一、項目概況-項目學區(qū)介紹天琴灣榮文學校2km,車程3min幼教中心0.5km,步行5min新華小學2km,車程3min

周邊教育配套狀【片區(qū)最好小學】榮文學校

【片區(qū)最好初中】榮文學校與當?shù)刈詈媒逃涮拙嚯x聚璜涇幼教中心，500m，步行5min聚榮文學校，2km，車程3min地塊學區(qū)配套方案

該鎮(zhèn)沒有學區(qū)劃分

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務策劃七投資回顧二二、投資回顧-地塊基本信息占地：總面積89畝容積率：1.8地價：140萬元/畝總價：1.25億樓面地價：1167元/㎡付款時間:簽訂土地出讓合同付50%，半年內付另外50%是否可提前預售：否建筑密度：20%建筑限高：24-80/100米90/70:無

商業(yè)比例：6.8%住宅面積：97642㎡是否符合土規(guī)：符合

是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：是地塊西至：陸璜線地塊北至：鎮(zhèn)政府+幼教中心+榮文學校地塊東至：河道景觀帶+東獄行宮地塊南至：雁月湖濕地公園（規(guī)劃）二、投資回顧-項目周邊項目原狀目標地塊本地塊全貌本地塊全貌1234567812345678西北側，住宅區(qū)西側，住宅區(qū)西側，空地西南側，空地北側，住宅區(qū)東側，廠房區(qū)東側，廠房區(qū)東南側，空地項目整體定位：勞斯萊斯（改善），建議獲取。二、投資回顧-項目市場定位優(yōu)勢機會碧桂園為中國地產十強企業(yè)，開發(fā)實力雄厚，我司品牌具有優(yōu)勢，目前該市場基本為太倉本地開發(fā)商，暫無大開發(fā)商進入；我司精工系列產品具有較大市場優(yōu)勢，公攤小、全收納系統(tǒng)、精裝修；我司的園林綠化、一級物業(yè)配套服務都具有非常明顯的優(yōu)勢，可作為超高性價比項目；地塊周邊已有當?shù)刈詈玫男W、中學即榮文學校，處于鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展方向，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民有巨大吸附力。太倉呈持續(xù)上漲趨勢，國家宏觀利好政策較多，釋放大批需求量；本板塊為封閉市場，地處太倉港和常熟濱江開發(fā)區(qū)，且處于鎮(zhèn)區(qū)未來發(fā)展方向，具有較好的雙向吸引力，潛力巨大；璜涇鎮(zhèn)為太倉市（全國百強縣第四名）下轄經濟強鎮(zhèn)，有"中國化纖加彈名鎮(zhèn)"、"中國加彈第一鎮(zhèn)"、"江南絲竹第一鎮(zhèn)"之稱。璜涇鎮(zhèn)經濟發(fā)展強勁，購買力強。劣勢威脅位于南部新鎮(zhèn)，周邊配套稍弱2016年太倉市場大漲，及我司沙溪項目操作成功，提高了政府對土地價格的心理預期。事項是/否描述城市是否存在富裕人群是璜涇鎮(zhèn)經濟發(fā)展強勁，富裕人群較多，購買力強。當?shù)赜绣X人改善需求是否還有釋放空間是1、本地樓盤整體品質一般，規(guī)劃、區(qū)內園林環(huán)境及區(qū)內配套較差，在售產品主要定位為上海投資養(yǎng)老戶型（50-70平，120平疊加）。2、璜涇鎮(zhèn)為全國知名的化纖加彈之鄉(xiāng)，小企業(yè)及商戶眾多，存在未釋放改善性需求3、璜涇遠離太倉主城區(qū)，屬于封閉性市場，加之當?shù)禺a業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，改善性客戶在當?shù)鼐幼?、置業(yè)需求較強。本項目是否符合勞斯萊斯要求是目前在跟進項目位于璜涇鎮(zhèn)南部新城核心位置，屬于南部新城核心區(qū)，緊鄰鎮(zhèn)政府，擁有全鎮(zhèn)最好的教育（幼教中心）、文化中心、景觀及交通配套。二、投資回顧-總結

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務策劃七投資回顧二三、營銷策略—房地產數(shù)據時間太倉市近三年住宅用地成交（全城）成交面積（畝）可開發(fā)建面（萬㎡）成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）20132046245.727.82557.420142137264.6373118.520152290274.9312581.8合計6473785.2//時間璜涇鎮(zhèn)近三年住宅用地成交（全城）成交面積（畝）可開發(fā)建面（㎡）成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）2013無201420.522734033.382512015無合計20.5227340//三、營銷策略—房地產數(shù)據太倉市場整體情況新政前太倉市場供不應求，土地及房產市場火熱。在宏觀大市場及滬蘇融合交通規(guī)劃的影響下，及上海最嚴限購政策倒逼下，2016年太倉市場量價齊升，各板塊住宅均價均有不同幅度上漲。新政后客戶受限嚴重，觀望情緒彌漫。國慶期間各城市限購政策（含蘇州）陸續(xù)出臺后，上海及周邊投資客基本失去購房資格，剛需客也開始出現(xiàn)觀望情緒。璜涇板塊庫存情況本區(qū)域無新盤，基本無可售房源。2016仍有可售房源的項目是知青時代廣場及江南水郡，但在4-9月份瘋狂的投資購房熱之后，基本告罄，僅江南水郡還有一套384㎡獨棟別墅可售。三、營銷策略—競品概況A知青時代家園占地135.9畝，R=1.55，高層精裝共推847套，去化100%。毛坯均價6500。B府南花園占地9.2畝，R=1.47，高層毛坯共推78套，去化100%，均價6000。C麗晶上海新城占地6.12畝，R=1.8，毛坯住宅共推37套，去化率100%。均價5000。D江南水郡占地79.3畝，R=0.73，毛坯住宅共推181套（普通住宅97套，別墅84）。普通住宅去化率100%，均價5700；別墅去化98%，均價11000。璜涇鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)南部新鎮(zhèn)BCAD小結：區(qū)域內主流供應戶型為80-130㎡，均價5000-6500元/㎡之間，主要購買主力為滬蘇區(qū)投資客，本地客源較少。現(xiàn)市場已基本無可售房源。競品名稱規(guī)模(畝)容積率產品類型均價最新開盤時間去化情況產品品質知青時代家園135.9畝14萬方1.55高層、小高層（精裝）6500元/㎡2014-6共推售847套，全部售完，去化率100%精裝江南水郡79.3畝3.9萬方0.73高層、別墅（毛坯）住宅5700元/㎡別墅11000元/㎡2014-597套普通住宅，去化率100%；84套別墅，去化率98%鄰風景區(qū)、低密度麗晶上海新城6.12畝0.7萬方1.8多層、高層（毛坯）5000元/㎡2010-7共推37套，去化率100%。一般品質府南花園9.2畝0.9萬方1.47多層（毛坯）6000元/㎡2008-8共推78套，去化率100%一般品質三、營銷策略—競品分析18（1）競品與目標地塊基本數(shù)據對比三、營銷策略—競品對標對比項目江南水郡目標地塊占地79.3畝89.01畝容積率0.731.8建筑面積3.86萬m210.7萬㎡每畝地價32.8萬/畝133.27萬/畝樓面地價228元1112當前售價/定價毛坯住宅5700元/㎡毛坯別墅11000元/㎡精裝住宅8000元/㎡首期開盤時間2011年5月2017年4月累計銷售180套——待開發(fā)+銷售僅剩一套別墅未售——19（2）競品與目標地塊結論對比三、營銷策略—競品對標評價項目江南水郡目標地塊對比結果交通區(qū)位緊鄰主干道沙鹿路，交通便利與競品相距500米，交通方便☆☆周邊配套榮文中學、新華小學、幼教中心、華聯(lián)超市、建設銀行榮文中學、新華小學、幼教中心、華聯(lián)超市、建設銀行☆☆自然景觀資源雁月湖風景區(qū)東獄行宮景區(qū)☆☆開發(fā)商品牌本地開發(fā)商千億房企地產十強☆☆☆規(guī)劃高層、別墅高層☆區(qū)內園林環(huán)境一般綠化七重立體園林☆☆☆區(qū)內配套普通配套五星級會所、風情商業(yè)街☆☆☆產品點評全南疊墅型住宅；帶地下室、雙車位、頂層露臺的獨棟別墅；舒適型精裝住宅☆☆備注：☆☆☆:優(yōu)于競品☆☆：與競品持平☆：略遜于競品三、營銷策略—競品對標項目名稱競品戶型YJ115T-5戶型對標結果基本情況面寬*進深7.8×7.510.6X11.45☆☆☆層高6米待定☆梯戶比一梯一戶一梯一戶☆☆首層架空/大堂層高3米待定☆☆建筑形式別墅、小高層小高層、高層☆面積情況建筑面積126平方米115/117平方米☆☆實得面積100平方米102平方米☆☆☆贈送面積4平方米13㎡☆☆☆（3）競品與目標地塊產品對比江南水郡我司YJ115T-5戶型三、營銷策略—競品對標項目名稱競品戶型YJ115T-5戶型對標結果朝向開間客廳朝向/面積/開間南/15.2方/3.4米南/14.4方/3.9米☆☆☆主臥朝向/面積/開間南/14.2方/3.2米南/14.06方/3.8米☆☆☆南向房間數(shù)量3個2個☆功能區(qū)分房間數(shù)3房3房☆☆陽臺數(shù)1個1個☆☆衛(wèi)生間數(shù)1個2個☆☆☆裝修情況裝修標準（元/平米）（毛坯）600元/㎡☆☆☆客廳/臥室（材質/品牌）（毛坯）待定☆☆☆廚房/衛(wèi)?。ㄆ放疲鳎┐ā睢睢铍娖鳎ㄆ放疲鳎┐ā睢顑r格單價57008000☆總價71.8萬92萬☆實得單價71809000☆（4）競品與目標地塊產品對比22三、營銷策略—項目機會分析市場及對比競品，項目機會點：1、本板塊市場相對封閉，開發(fā)程度低、市場競爭及存量小，目前處于市場供應空白期；2、本地樓盤整體品質一般，規(guī)劃、區(qū)內園林環(huán)境及區(qū)內配套較差，項目存在高端定位機會；3、當?shù)鼗w產業(yè)支撐，受港區(qū)帶動，化纖產業(yè)園區(qū)發(fā)展較快，具有一定的人口吸納能力；當?shù)刂行∑髽I(yè)老板以及管理人員，存在一定未釋放的改善需求；4、璜涇區(qū)域內，配套無明顯優(yōu)劣差異，本案處于滬蘇區(qū)域房價洼地，緊鄰鎮(zhèn)主干道陸璜公路，上海、太倉、蘇州等地通往璜涇的必經之地，存在吸引異地投資客的可能。三、營銷策略—項目定位購買力：持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體地域：璜涇及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費觀念：講究居住氛圍，對品質要求較高私營業(yè)主、個體戶私營企業(yè)高層管理行政事業(yè)單位公職人員市場需求品牌需求更高品位生活更好居住環(huán)境品質感：追逐生活品質稀缺感：占有稀缺、炫耀身份感：渴望尊貴地位給您一個五星級家/敬獻有成就的人強調“標桿”“豪宅”追求““舒適”“智能”“尊貴”產品特色璜涇首席人居典范面積適中的改善型戶型面積114-140㎡，舒適型平層戶型單價8000元/㎡，總價90-120萬，實得均價約9000元/㎡主力客戶形象產品售價三、營銷策略—策略要點項目客戶團隊定位：突圍當?shù)氐投松唐贩亢妥越ǚ渴袌?，賦予項目“首席豪宅”的定位，強調高端、現(xiàn)代、智能的生活氛圍。線上：深挖項目實際價值點及利益點，打動客戶。線下：聯(lián)合政府機關、私企業(yè)主、個體戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群，凸顯產品價值。屬性：當?shù)氐目蛻舨⒉蝗狈孔?，缺的是讓人眼前一亮的豪宅、有品質的生活和可以彰顯自己成功和品位的附屬品。圈層：尋找政府機關、私企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)里意見領袖，通過產品意見征詢、活動等形成圈層平臺，實現(xiàn)口碑傳播。銷售：要求形象、穿著、言語氣質佳，對項目認知及價值體系認知佳，在當?shù)鼐哂腥嗣}儲備及關系，具有深拓客的潛質。物業(yè)：拒絕高冷范，無論是現(xiàn)場環(huán)境打造，還是服務人員，形象，氣質，都“暖心”、有人情味，讓客戶被感動。形象塑造+產品宣講+圈層深耕塑品質立形象樹標桿三、營銷策略—推廣思路

品牌立勢期造勢蓄客期開盤沖刺期9月20日摘牌12月31日2017年3月18日示范區(qū)開放4月2日項目開盤碧桂園，為你而來品牌落地不是所有房企都叫天地太碧桂園。深耕地產十九年，開發(fā)房產過億方，只能成全，五星級的家。碧桂園，為你而來宣講重點：品牌房企，十九年地產深耕資歷新生活，由此開啟情懷落地，夢想生根不必賣掉原來的房子，不必舉家遷往，為自己倔強一次，為人生放縱一回宣講重點：高性價比、稀缺、身份感、智能生活他們看不懂你的成功但看得懂你的房子“產品價值+身份認同”導入你在商場上揮灑自如，你在談判桌上揮斥方遒，.....功成名就后，榮歸碧桂園來碧桂園，犒賞你的成功宣講重點：產品價值體系、性價比、同好圈層、身份感八大精工，打造真豪宅“產品力”炒作所謂豪宅，由內而外，推里及表。一份俯瞰的氣度，一種極致的生活態(tài)度，一種的看淡風云的大格局碧桂園，為璜涇定義真豪宅宣講重點：產品八大價值體系三、營銷策略—銷售計劃三、營銷策略—關鍵節(jié)點時間事項2016年9月20日摘牌2017年3月18日示范區(qū)開放2017年4月2日首期開盤

營銷關鍵節(jié)點開盤當月預估去化70%，按套去化336套，按金額去化3.24億。

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務策劃七投資回顧二四、前置策劃-人員職責部門姓名崗位責任分工綜合部張華文項目總經理全面負責項目管理工作。李慶華項目總經理助理負責工程管理、計劃運營、外部關系維護等工作。何淑惠行政主管負責項目部行政、后勤及人事管理工作。開發(fā)部費周路開發(fā)部經理負責項目報規(guī)、報建等項目報批、報審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部王忠友工程部經理全面負責工程質量、進度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調等管理工作。胡磊土建工程師負責標段現(xiàn)場施工管理。郭際（兼）水電工程師負責項目機電/設備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網、強弱電等施工管理工作。項目部組織策劃項目總經理張華文項目總經理助理李慶華工程部經理王忠友綜合部造價部營銷部財資部工程管理、監(jiān)理開發(fā)報建土建工程師胡磊工程（監(jiān)理）部開發(fā)部人力/行政/后勤等水電工程師郭際（兼）成本控制營銷財務資金項目采用外判監(jiān)理開發(fā)報建經理費周路營銷經理袁緒峰造價主管李成行政主管何淑惠項目部組織策劃項目部配置10人(未來領袖1人)，已到位。財務經理包薩仁高娃四、前置策劃-人員架構四、前置策劃-合約主線（貨量區(qū)）序號招標工程名稱（貨量區(qū)）進場需求范圍招標立項書提交招標進展1土石方工程2016.10.20首期招標未定標2鋁合金門窗工程2017.3.30首期議標暫定南通洪昌門窗3入戶門工程2017.3.10首期采購指定廠商未定標4欄桿工程2017.2.10首期集團采購部B類甲指材未定標5園建工程2017.2.28首期招標未定標6綠化工程2017.3.30首期子公司順茵7泛光照明2017.4.15首期招標未定標8市政供水2018.9.15首期政府壟斷——9市政供電2018.9.15首期政府壟斷——10燃氣工程2018.9.15首期政府壟斷——11電視、網絡工程2018.9.30首期政府壟斷——責任人：工程-王忠友合約-李成太倉璜涇碧桂園項目首期地質勘查工程太倉璜涇碧桂園項目首期監(jiān)理工程正在進行：總包工程三通工程（臨路、臨水、臨電）場地平整、土石方臨時設施（辦公生活、圍墻、圍板）規(guī)劃設計（施工圖、景觀、照明……）板房及售樓部裝修近期計劃：立項議標請示招標結果審批簽訂合同四、前置策劃-合約主線（貨量區(qū)）合同編制責任人：工程-王忠友合約-李成四、前置策劃-采購主線序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間1潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）3011月1日11月30日2配電箱2511月1日11月25日3燈具類4011月1日12月10日4開關面板3011月1日11月30日5墻紙3011月05日12月05日6電器類（中央空調）3011月05日12月05日7電器類（抽油煙機、空調等）3011月05日12月05日8精裝修類（門、木地板、樓梯扶手、櫥柜）4511月05日12月20日9軟裝類（家具）4511月25日2016年01月15日10軟裝類（飾品）4511月25日2016年01月15日11拋光磚、仿古磚3011月05日12月05日甲供燈具等供貨方式序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項目專項分包B類）1防火門4511月05日12月05日2淋浴屏風3011月05日12月05日3鋅鋼組合欄桿3011月05日12月05日甲分包鋅鋼欄桿等供貨方式序號材料名稱及型號標準供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項目專項分包C類）1鋁合金門窗及配件2510月25日11月20日甲指乙供鋁合金門窗等采購計劃結合施工計劃充分考慮供貨周期，提前下單，專人跟蹤，制定跟蹤進度表。四、前置策劃-準備工作抓設計主線設計部門輸出成果完成日期板房YJ110及YJ140單體方案09月30日綜合樓、板房裝修水電暖圖10月30日博意裝修院綜合樓、板房裝修材料表11月01日綜合樓、板房裝修水電條件圖11月05日綜合樓、板房裝修施工圖11月10日綜合樓、板房軟裝11月20日設計部門輸出成果完成日期博意規(guī)劃院總平報建版09月30日總平施工圖10月07日博意南京設計院貨量樁基圖10月20日貨量單體施工圖10月25日貨量地庫圖12月10日裝修設計院貨量裝修圖12月15日省二院人防設計圖待定景觀設計中心貨量景觀圖08月13日制定出圖計劃原則：各專業(yè)輸出成果時間均比計劃施工時間提前一周以上，保證各專業(yè)充分研究設計意圖，更好的指導施工。樣板房關鍵出圖節(jié)點貨量區(qū)關鍵出圖節(jié)點四、前置策劃-管理保障管理保障開工、封頂、開放、開盤目標明確區(qū)域互動每周五與區(qū)域平臺互動，匯報進度、協(xié)調問題每周計劃會每周日召開下周計劃會組織策劃下周工作安排周報、月報區(qū)域部門、政府領導每日例會（現(xiàn)場會）裝修進場前：每日1會裝修進場后：每日2會

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務策劃七投資回顧二五、報建策劃-當?shù)貓蠼ㄕ唛_、竣工要求開工：辦理施工許可證；竣工：竣工備案、交付備案，其中規(guī)劃驗收、供電驗收、消防驗收是重點開工報建手續(xù)辦理按照江蘇省太倉市相關要求預售條件辦理預售資金監(jiān)管協(xié)議；7層以下多層住宅建至地面1層以上，7~11層小高層住宅建至地面3層以上，12層以上高層住宅建至地面4層以上，有地下人防工程的可以縮減一層。限購/限價不限購抗震設防等級七度融資條件

四證齊全冬歇期

無雨季

6月梅雨季開發(fā)報建費用費用：

約141元/㎡（退返墻改基金、預拌砂漿資金、農民工保證金、代繳物業(yè)基金后為約107元/㎡）土地稅費標準契稅：3%；土地使用稅：4元每平米/年五、報建策劃-當?shù)亟ㄔO規(guī)費繳費情況規(guī)費繳費情況散裝水泥專項資金費、新型墻體基金驗收后可返還物業(yè)維修基金甲方代繳20%部分，交樓代收物業(yè)維修基金后可退返。太倉市新區(qū)開發(fā)類費用情況一覽表收費項目名稱適用業(yè)態(tài)收費標準收費依據/文件編號收費部門/單位計量單位其他備注國土交易服務費一級市場按照1.5元/平方米按大地塊4900元測算

市國土資源局用地面積

人防易地建設費所有業(yè)態(tài)48元/平方米太人防[2002]20號太倉市民防局地下非人防建筑面積地下車庫面積-人防地庫面積人防易地建設費（面積少建補交錢）所有業(yè)態(tài)2400/平方米太人防[2002]20號太倉市民防局地下非人防建筑面積本項目后期修建人防工程，實測面積不小于9351.48平方米時，不涉及收費，若小于此面積時，補差人防易地建設費。應收費地下空間面積為2417.53平方米，按面積的2%每平方米2400元收取人防工程易地建設費。人防審圖費所有業(yè)態(tài)5元/平方米《人民防空工程施工圖設計文件審查管

理辦法》、

《江蘇省人民防空工程施工圖設計審查

實施辦法》蘇州市天益人防工程施工圖審查有限公司地下人防建筑面積人防面積9217.17㎡基礎設施配套費所有業(yè)態(tài)50元/平方米

建設部建筑面積按照建筑面積計算價格散裝水泥專項資金費所有業(yè)態(tài)2元/平方米

太倉市經濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃

建設和環(huán)境保護局地上總建筑面積可退款（條件：工程全部結束后）新型墻體基金所有業(yè)態(tài)10元/平方米省政府令第100號

《江蘇省發(fā)展新型墻體材料與推廣節(jié)能建筑管理規(guī)定》住房和城鄉(xiāng)建設墻改辦地上計容總建筑面積按照節(jié)能材料使用情況退城市規(guī)劃技術服務費所有業(yè)態(tài)0.6元/平方米

總建筑面積

施工圖審查費所有專業(yè)1.288元/平方米、地庫1.344元/平方米蘇價服（2009）54號太倉市審圖中心建筑面積

白蟻防治費所有業(yè)態(tài)7層以下2.3元/平方米價費字〔1992〕179號，蘇價工〔1996〕422號、蘇財綜〔96〕156號，財預〔2002〕584號，蘇財預〔2002〕95號，蘇價服〔2012〕159號，蘇價服〔2014〕49號白蟻防治所建筑面積按照建筑面積計算白蟻防治費所有業(yè)態(tài)7層以上0.7元/平方米價費字〔1992〕179號，蘇價工〔1996〕422號、蘇財綜〔96〕156號，財預〔2002〕584號，蘇財預〔2002〕95號，蘇價服〔2012〕159號，蘇價服〔2014〕49號白蟻防治所建筑面積按照建筑面積計算檔案編制寄存費

所有業(yè)態(tài)每卷檔案40元

（以規(guī)范標準1.5公分為一卷計算）蘇價費函〔2004〕225號，

蘇價服〔2006〕303號，

太價費字〔2008〕第6號，

蘇價服〔2008〕217號、蘇財綜〔2008〕54號，

蘇價服〔2014〕49號城建檔案館建筑面積255㎡/卷招投標交易服務費所有業(yè)態(tài)

太倉市有形市場辦事處

檔案影像資料費所有業(yè)態(tài)1元/平方米

銷售網絡信息服務費所有業(yè)態(tài)

太房開（2009）4號

物業(yè)維修基金所有業(yè)態(tài)

蘇住建規(guī)（2012）11號

4627238元是可退的電梯、消防設施設備

專項維修資金所有業(yè)態(tài)

蘇住建規(guī)（2013）9號

城市市政公用設施、

園林綠化損壞賠償費涉及公共設施及綠化/蘇財綜〔2003〕141號

蘇價服〔2014〕49號住房和城鄉(xiāng)建設

防雷設計審查以及竣工驗收所以業(yè)態(tài)1元/平方米蘇價服函（2006）266號氣象局建筑面積

項目開道口費用

已交31302元

太倉市市政設施管理處

收費表立項、環(huán)境影響評價所有業(yè)態(tài)8.5萬

第三方

地震安評樓棟超過80m24萬

第三方

蘇州市地安地震安全評估科技有限公司

太倉市住建局規(guī)定超80m建筑需要場地地震安全性評價報告，本項目超過80m的單體建筑有6棟。綠色建筑二星標識所有業(yè)態(tài)42萬

第三方

交通評估費所有業(yè)態(tài)12萬

第三方

沉降觀測所有業(yè)態(tài)19萬

第三方

開發(fā)資質所有業(yè)態(tài)2萬

第三方

竣工圖測繪所有業(yè)態(tài)一共20萬元

第三方建筑面積蘇州市星宇測繪有限公司測繪面積測繪

第三方建筑面積房屋面積測繪

第三方建筑面積測繪放樣

第三方建筑面積沉降觀測所有業(yè)態(tài)19萬

第三方

農民工工資預留賬戶工程結束后可返還五、報建策劃-報建區(qū)域劃分II區(qū)：1#、2#、3#、5#、6#樓(含示范區(qū)范圍2#、3#、7#樓)III區(qū)：8#-13#樓（含地下車庫、人防工程。）I區(qū)III區(qū)II區(qū)（含示范區(qū)）I區(qū)：4#、7#（18層，取得施工證后消防備案）五、報建策劃-報建關鍵節(jié)點成立公司、營業(yè)執(zhí)照國有土地使用權證簽訂土地出讓合同建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證產權辦理主要事項責任人：龍波2016年9月28日完成2016年9月28日完成2016年10月10日完成2016年10月14日完成2016年10月16日正在準備2016年10月17日正在準備2016年12月30日預售條件：地上4層,20000平米以上2018年11月1日首期于2018年10月15日綜合驗收通過。完成節(jié)點時間I區(qū)：4、7#樓關鍵節(jié)點規(guī)劃批復10.11規(guī)劃許可證10.17直接發(fā)包+總包合同備案10.17質監(jiān)安監(jiān)備案10.17施工許可證10.17消防圖審查10.20五、報建策劃-兩證策劃9.28設計方案9.28日照報告10.14國土證9.30環(huán)評批復9.30規(guī)劃評審10.8立項批復10.11綠色設計審查表10.14土地權屬證明10.8立項批復10.11規(guī)劃批復10.11綠色設計審查表10.9面積預測報告10.17人防核準決定10.14基礎配套費10.14璜涇鎮(zhèn)監(jiān)管所蓋章10.17規(guī)劃服務費繳納10.17墻改基金費、散裝水泥費繳納10.11地勘報告10.11施工圖規(guī)劃核準蓋章10.11全套施工圖設計10.14勘察合同備案10.17設計合同備案10.11規(guī)劃批復10.8資金證明10.17施工單位進市備案10.11項目經理、“五大員”備案10.11施工單位信用管理手冊10.12項目登記10.17監(jiān)理備案10.14工程預算書10.15施工合同10.17初步發(fā)包方案、直接發(fā)包申請10.14國土證10.17規(guī)劃許可證10.17質監(jiān)手續(xù)辦理（

10.17五方責任主體簽字、

10.14預拌砂漿使用備案表及合同、

10.17審圖合格）10.13安監(jiān)手續(xù)辦理（7.181-3-1開工審查表、10.17施工人員意外傷害保險、

7.17LBS管理人員考勤表）10.18消防設計專篇及藍圖建設單位營業(yè)執(zhí)照（已完成）10.18設計單位資質及承諾書10.17工程規(guī)劃許可證10.10用地證10.17施工企業(yè)進市備案表10.17監(jiān)理備案10.13資金證明10.17農民工賬戶預留協(xié)議10.14國土證10.17直接發(fā)包、合同備案10.17工傷保險10.17工程合同，監(jiān)理合同7.20消防合格10.17規(guī)劃證10.17質監(jiān)、安監(jiān)備案施工圖合格證10.17辦證所需資料完成時間I區(qū)：4、7#樓五、報建策劃-報建關鍵節(jié)點成立公司、營業(yè)執(zhí)照國有土地使用權證簽訂土地出讓合同建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證產權辦理主要事項責任人：龍波2016年9月28日完成2016年9月28日完成2016年10月10日完成2016年10月14日完成2016年10月25日正在準備2016年10月30日正在準備2016年12月30日預售條件：地上4層，20000平米以上2018年11月1日首期于2018年10月15日綜合驗收通過。完成節(jié)點時間II區(qū)含示范區(qū)(1-3、5、6#)關鍵節(jié)點規(guī)劃批復10.11規(guī)劃許可證10.24直接發(fā)包+總包合同備案10.24質監(jiān)安監(jiān)備案10.28施工許可證10.28消防圖審查10.20五、報建策劃-兩證策劃9.28設計方案9.28日照報告10.14國土證9.30環(huán)評批復9.30規(guī)劃評審10.8立項批復10.11綠色設計審查表10.14土地權屬證明10.8立項批復10.11規(guī)劃批復10.11綠色設計審查表10.9面積預測報告10.25人防核準決定10.24基礎配套費10.24璜涇鎮(zhèn)監(jiān)管所蓋章10.24規(guī)劃服務費繳納10.25墻改基金費、散裝水泥費繳納10.11地勘報告10.23施工圖規(guī)劃核準蓋章10.20全套施工圖設計10.14勘察合同備案10.17設計合同備案10.11規(guī)劃批復10.8資金證明10.17施工單位進市備案10.11項目經理、“五大員”備案10.11施工單位信用管理手冊10.12項目登記10.17監(jiān)理備案10.14工程預算書10.24施工合同10.24初步發(fā)包方案、直接發(fā)包申請10.14國土證10.17規(guī)劃許可證10.24質監(jiān)手續(xù)辦理（

10.20五方責任主體簽字、

10.24預拌砂漿使用備案表及合同、

10.28審圖合格）10.28安監(jiān)手續(xù)辦理（

10.241-3-1開工審查表、10.24施工人員意外傷害保險、

10.24LBS管理人員考勤表）10.18消防設計專篇及藍圖建設單位營業(yè)執(zhí)照（已完成）10.18設計單位資質及承諾書10.17工程規(guī)劃許可證10.10用地證10.17施工企業(yè)進市備案表10.17監(jiān)理備案10.13資金證明10.24農民工賬戶預留協(xié)議10.14國土證10.25直接發(fā)包、合同備案10.24工傷保險10.17工程合同，監(jiān)理合同7.20消防合格10.24規(guī)劃證10.28質監(jiān)、安監(jiān)備案施工圖合格證10.28辦證所需資料完成時間II區(qū)含示范區(qū)(1-3、5、6#)五、報建策劃-報建關鍵節(jié)點成立公司、營業(yè)執(zhí)照國有土地使用權證簽訂土地出讓合同建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證產權辦理主要事項責任人：龍波2016年9月28日完成2016年9月28日完成2016年10月10日完成2016年10月14日完成2016年11月15日正在準備2016年11月30日正在準備2016年2月30日預售條件：地上4層，20000平米以上2018年11月1日首期于2018年10月15日綜合驗收通過。完成節(jié)點時間8-13#關鍵節(jié)點規(guī)劃批復10.11規(guī)劃許可證11.24直接發(fā)包+總包合同備案11.24質監(jiān)安監(jiān)備案11.25施工許可證11.28消防圖審查11.30五、報建策劃-兩證策劃9.28設計方案9.28日照報告10.14國土證9.30環(huán)評批復9.30規(guī)劃評審10.8立項批復10.11綠色設計審查表10.14土地權屬證明10.8立項批復10.11規(guī)劃批復10.11綠色設計審查表10.9面積預測報告10.25人防核準決定10.24基礎配套費10.24璜涇鎮(zhèn)監(jiān)管所蓋章10.24規(guī)劃服務費繳納10.25墻改基金費、散裝水泥費繳納10.11地勘報告11.23施工圖規(guī)劃核準蓋章11.10全套施工圖設計10.14勘察合同備案10.17設計合同備案10.11規(guī)劃批復10.8資金證明10.17施工單位進市備案10.11項目經理、“五大員”備案10.11施工單位信用管理手冊10.12項目登記10.17監(jiān)理備案10.14工程預算書11.24施工合同11.24初步發(fā)包方案、直接發(fā)包申請10.14國土證11.24規(guī)劃許可證11.25質監(jiān)手續(xù)辦理（

10.20五方責任主體簽字、

11.15預拌砂漿使用備案表及合同、

11.25審圖合格）11.24安監(jiān)手續(xù)辦理（

10.241-3-1開工審查表、11.24施工人員意外傷害保險、

11.24LBS管理人員考勤表）10.18消防設計專篇及藍圖建設單位營業(yè)執(zhí)照（已完成）10.18設計單位資質及承諾書10.17工程規(guī)劃許可證10.10用地證10.25施工企業(yè)進市備案表10.17監(jiān)理備案10.13資金證明11.20農民工賬戶預留協(xié)議10.14國土證11.25直接發(fā)包、合同備案11.24工傷保險10.17工程合同，監(jiān)理合同11.24規(guī)劃證11.25質監(jiān)、安監(jiān)備案施工圖合格證11.25辦證所需資料完成時間III區(qū)：8-13#五、報建策劃-重點、難點難點規(guī)劃溝通、審定，施工圖審查；出圖速度是否滿足報建速度和節(jié)拍。無規(guī)劃證提前開始審圖；無審圖合格證提前進行合同備案。重點規(guī)劃批復、工程規(guī)劃證、施工圖設計與審查。合同備案、質監(jiān)、安監(jiān)手續(xù)環(huán)評、立項、開發(fā)資質限購政策出臺后，推售計劃對報建策劃的影響。五、報建策劃-已開展的工作注冊公司，前期條件資料獲取主要事項完成情況確定設計、環(huán)評、立項、地勘、綠色建筑咨詢等單位獲取周邊市政道路管網信息、現(xiàn)場地形圖、基準點移交詳細地質勘探報告土地使用權合同規(guī)劃設計報建方案圖紙、文本報建環(huán)評、項目立項、開發(fā)資質申報已完成用地許可證、規(guī)劃許可證辦理已完成已完成已完成已完成已完成已完成準備中環(huán)境影響評估、方案設計已完成

目錄項目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務策劃七投資回顧二六、工程策劃–里程碑計劃四、工程開發(fā)—開工示意圖六、工程策劃-開工示意圖二期四、工程開發(fā)—設計計劃六、工程策劃–計劃先行計劃先行圖紙設計采購招標1、圖紙出圖先示范區(qū)后貨量區(qū)，先主體后裝修。2、根據施工計劃倒推圖紙使用時間，并預留圖審時間；3、專人跟蹤，每日反饋圖紙進展1、根據施工計劃倒推進場時間；2、預留施工單位材料準備時間1、根據施工計劃倒推使用時間；2、雙人進行用量復核，面積類按1.3倍放量，件數(shù)類均預留一件；3、專人跟蹤，制定跟蹤進度表，每兩天追蹤到貨情況；4、執(zhí)行出入庫登記管理，確保材料合理領用；工作思路：編制總進度計劃，找出關鍵線路，嚴控關鍵施工節(jié)點，保證計劃順利實施落地。四、工程開發(fā)—展示區(qū)范圍、圍擋設置六、工程策劃-范圍、圍擋設置示范區(qū)工地入口工地入口1、示范區(qū)周邊圍擋采用6米圍擋封閉。2、小區(qū)周邊采用3米圍擋，陸璜公路和新城路交叉口采用6米圍擋，示范區(qū)開放前3米圍擋拆除，安裝到沿河圍擋。設置原則工地入口工地入口工地臨時入口示范區(qū)四、工程開發(fā)—臨時道路與道口設置六、工程策劃-臨路主入口道路設置原則：1、施工道路形成環(huán)路，設置兩個主出入口，設置一個次出入口次出入口主要保障示范區(qū)材料運輸，示范區(qū)開放后關閉。3、臨時道路寬度不少于5m，主干道寬度不少于7m。主入口主入口次入口四、工程開發(fā)—臨時道路與道口設置六、工程策劃-臨設臨設原則：臨設設置在地塊東面紅線以外，距離地塊約300米。乙方臨設做施工單位生活區(qū)，辦公區(qū)設置1#樓南側，生活區(qū)可住730人，我方臨設只做生活區(qū)，生活區(qū)住60人，園藝裝修單位可沿新城路布置集裝箱。工種高峰進場時間木工30011.01鋼筋工1507.25瓦工1208.25水電607.25外墻施工人員809.02管理人員167.20總計726工種高峰進場時間裝修8012.01園藝5011.15綠化8012.01六、工程策劃—臨水1、為確保綜合樓的正常使用，綜合樓從給水接駁口直接接水，管線獨立。2、管線布置充分考慮后期開挖，管線全部沿河道，避免后期施工對管道造成破壞。3、利用興業(yè)路80自來水接駁口水源做為備用水源。1、為確保綜合樓的正常使用，綜合樓從給水接駁口直接接水，管線獨立。2、管線布置充分考慮后期開挖，管線全部沿紅線外，避免后期施工對管道造成破壞。3、利用新城路路北80自來水接駁口水源做為備用水源。4、化糞池設置在綜合樓西側市政綠化帶下面，避免受后期施工影響，便于清理。四、工程開發(fā)—臨時道路與道口設置六、工程策劃-臨電變壓器一級配電箱二級配電箱1、1#、2#樓正辦理開通手續(xù)2、采用YJV95銅芯電纜沿紅線外深埋，電纜沿圍墻埋設并做警示標示，供電區(qū)域見詳圖所示。4#500kvA3、使用2#箱變提供綜合樓及板房用電，再從1#箱變提供備用電源，避免受施工用電影響。1#、2#500kvA500kvA四、工程開發(fā)—臨時道路與道口設置六、工程策劃–現(xiàn)場塔吊及材料加工區(qū)布置現(xiàn)場共7臺塔吊安裝避開管線位置，應在土方開挖過程中安裝到位。塔吊布置避開管線及主樓基礎，并保證材料堆場及地庫在旋轉半徑內，綜合樓采用2臺汽車吊覆蓋施工。四、工程開發(fā)—樁基工程示范區(qū)3#樓主樓和綜合樓，布置兩臺樁機分別施工，10月22日進場，10月30日施工結束；貨量區(qū)46米500mm空心方樁，25米350mm和400mm實心方樁，共三臺樁機施工，優(yōu)先進行主樓及附近裙房施工，12月20日全部結束。六、工程策劃-樁基工程打樁順序：1、1號樁機打3#樓→泳池→1#樓→8#樓→13#樓

2、2號樁機打6#樓→5#樓→9#樓→10#樓3、3號樁機打打綜合樓和2#樓→4#樓→7#樓→11#樓→12#樓

21323貨量區(qū)：開始：2016-10-20結束：2016-12-20示范區(qū)：開始：2016-10-22結束：2016-10-301322331223311四、工程開發(fā)—樁基工程六、工程策劃–土方土方平衡原則：1、現(xiàn)場地原貌標高1.9-2.2米；規(guī)劃小區(qū)標高3.352、場地里面有河塘約21600平方米，平均深度2米，淤泥深度1米。3、淤泥清淤到外面晾曬后回填，地庫土方外運周邊地塊堆放，后期回填用，4、一期樓基礎開挖土方，綜合樓和三號樓及示范區(qū)回填，正好就近取土利用，節(jié)約時間和成本。土方開挖地庫72000主樓8600合計80600土方回填地庫18480非地庫和池塘119883主樓

8300合計146663四、工程開發(fā)—工程策劃重點六、工程策劃–工程重點：示范區(qū)范圍較小，且兩棟主樓均需封頂，為確保示范區(qū)施工場地，泳池要提前施工，8月23日之前完成泳池結構施工112、示范區(qū)有3個大塘需要抽水、清淤回填填后打樁，確保10月22日之前完成抽水清淤清淤回填工作。重點1：示范區(qū)3#樓總共17層，為了展示外立面效果，需要施工到5層頂，設置懸挑架，并做好上面施工防漏漿處理；外墻施工自上而下施工。四、工程開發(fā)—項目難點圖紙設計進度，特別是審圖回復速度，將影響取證時間，取證時間延后將導致壓縮施工時間；施工場地較差，河塘較多，必須先抽水、清淤、回填后才可以打樁，影響施工速度。六、工程策劃–工程難點開工正負零主體五層頂(5層頂設置懸挑)外架拆除完美開放8天2016-11-282017-01-032017-01-152016-11-82016-11-0120天35天12天開工75天完美開放六、工程策劃-項目內控工期目標招拍掛摘牌2016-9-20摘牌3.8個月完美開放六、工程策劃-管理思路及趕工措施注重事前策劃，合理布置施工道路及場地；利用網絡圖確定關鍵工作，確保各項工序有效銜接；明確重點，制定專項措施；分析工量，進行措施優(yōu)化（排柵搭設考慮到外墻仿石磚施工；內隔墻采用輕質隔墻代替）；提前研究圖紙，在保證效果的前提做好圖紙優(yōu)化，縮短工期，做好技術交底及預控工作，杜絕施工過程中的返工；每日跟蹤進度實施情況，如有滯后立即采取糾偏措施。11-25泳池主體完成2017-01-15具備開放條件2016-11-15泳池結構進場一、板房三、園林綠化四、工程策劃-示范區(qū)控制節(jié)點11-08正負零11-26樣板房抹灰（含門窗）01-03落架結束2017-01-15具備開放條件01-14聯(lián)合驗收01-13軟裝家私飾品完成12-05泳池鋪貼完成12-10道路鋪裝完成11-27主體五層11-01樁基