《營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)策略》課堂作業(yè)小組成員：黎李權(quán)肖寶寧龍卓群胡祖福張瑛胡月媚夏慶燕作業(yè)主題：你認(rèn)為房地產(chǎn)寡頭壟斷市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)象如何破解？根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度的不同,一般把市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分為四種類(lèi)型：(1)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；(2)完全壟斷市場(chǎng)；(3)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；(4)寡頭壟斷市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的寡頭壟斷，而且這一趨勢(shì)正在迅速蔓延。所謂寡頭壟斷市場(chǎng)，是指一個(gè)市場(chǎng)中只有少數(shù)幾個(gè)廠商相互競(jìng)爭(zhēng)，且新廠商的進(jìn)入是受到阻礙的，各廠商生產(chǎn)的產(chǎn)品可以有差別,也可以是沒(méi)有差別的。在一個(gè)寡頭壟斷市場(chǎng)中，具有支配力的是少數(shù)幾個(gè)廠商，并且這些廠商之間相互依賴(lài)，各廠商之間經(jīng)常存在非價(jià)格性競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，在特定的時(shí)間周期，極易形成區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)寡頭壟斷最主要的表現(xiàn)就是對(duì)區(qū)域內(nèi)土地資源的壟斷經(jīng)營(yíng)。在掌握了區(qū)域內(nèi)稀缺資源的基礎(chǔ)上，也就擁有了本區(qū)房地產(chǎn)商品的定價(jià)權(quán)，成為了該區(qū)的區(qū)域壟斷寡頭。這樣，房地產(chǎn)商賺取的就不是供求平衡時(shí)的邊際利潤(rùn)，而是非均衡市場(chǎng)的壟斷利潤(rùn)，甚至價(jià)格成倍成倍上漲也不擔(dān)心房子賣(mài)不出。2004年天鴻、萬(wàn)科等幾家開(kāi)發(fā)商在北京開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積卻占北京市場(chǎng)份額的41%和，如果放在北京某一區(qū)域內(nèi)這一數(shù)字會(huì)更大。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，土地供應(yīng)在采取“掛拍招”的辦法后，使得只有大資本才能盡占先機(jī)，通過(guò)公開(kāi)的土地拍賣(mài)取得土地的成本少輒幾億，多輒十幾億甚至幾十億。在這種情況下，資本的門(mén)檻實(shí)際上形成了房地產(chǎn)的壟斷性。近年來(lái)，中國(guó)土地出讓市場(chǎng)上“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)屢創(chuàng)新高，2007年底甚至出現(xiàn)“面粉價(jià)格比面還高”的現(xiàn)象。然而，能夠拿出數(shù)額巨大的資金用于獲取土地的只有行業(yè)寡頭。近年來(lái)，土地競(jìng)拍實(shí)際變成了少數(shù)房地產(chǎn)大牌公司的游戲，壟斷跡象越來(lái)越明顯。全國(guó)多個(gè)城市的土地招拍掛市場(chǎng)上，總是活躍著那幾個(gè)熟悉的身影：萬(wàn)科、保利、金地、招商地產(chǎn)等，大量土地被其收入囊中。數(shù)據(jù)顯示，在2005年之前，從全國(guó)宗地出讓情況看，大開(kāi)發(fā)商拿地比例為10~15%，而現(xiàn)在的一線城市大開(kāi)發(fā)商拿地的比例已達(dá)到50%以上。在中國(guó)的約6.5萬(wàn)家房企中，除了在媒體上喧囂的寥寥數(shù)十家上市公司和大型國(guó)企，大多數(shù)（超過(guò)5.5萬(wàn)家）都是二級(jí)以下的中小房企。他們是沉默的大多數(shù)，但他們又確實(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，只是在房地產(chǎn)這個(gè)大行業(yè)上，他們能做的也就是隨波逐流而已。寡頭壟斷市場(chǎng)上價(jià)格決定的方式是價(jià)格領(lǐng)先制、成本加成法和卡特爾定價(jià)。要破解房地產(chǎn)寡頭壟斷市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)象可以通過(guò)以下幾點(diǎn)入手：其一，確保房屋充足供應(yīng)，供求平衡仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的硬道理。無(wú)論在省還是州、市及村鎮(zhèn)層面，都應(yīng)該有詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本滿(mǎn)足每個(gè)家庭一套住房?？梢栽诤艽蟪潭壬掀揭址?jī)r(jià)的上漲。其二，合理的房貸的固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了金融制度保障。德國(guó)實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式，與住房抵押貸款模式或公積金模式不同。這種房貸的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲(chǔ)蓄大約占到德國(guó)房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲(chǔ)蓄，僅有三成住房貸款來(lái)自于商業(yè)貸款。德國(guó)所有房貸(包括合同儲(chǔ)蓄和商業(yè)貸款)都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。與德國(guó)形成鮮明對(duì)比的是，在采取浮動(dòng)房貸利率制的國(guó)家，無(wú)論是歐盟內(nèi)英國(guó)、西班牙、愛(ài)爾蘭等，還是美國(guó)，房?jī)r(jià)都在隨利率波動(dòng)出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。其三，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，使其成為房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。除了針對(duì)特殊群體的“廉租房”外，市場(chǎng)上應(yīng)該同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府同樣對(duì)房租水平進(jìn)行一定的規(guī)范。使社會(huì)大眾樂(lè)于租房，并且市場(chǎng)有著大量而廉價(jià)的出租房屋供應(yīng)，這對(duì)穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平起到了不可忽視的平衡作用。其四，鼓勵(lì)自建房、合作建房，打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷，這同樣也是影響市場(chǎng)房?jī)r(jià)的重要因素。政府對(duì)自建房、合作建房應(yīng)給予多方面的政策幫助：一是提供長(zhǎng)期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價(jià)格的土地；四是減少稅收，對(duì)所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等均以較低稅率向應(yīng)稅人征收；五是補(bǔ)貼租金等等。通過(guò)鼓勵(lì)自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，擺脫聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商任意定價(jià)的局面。其五，市場(chǎng)應(yīng)該建立合理完善的地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度。各類(lèi)地產(chǎn)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)商說(shuō)了算，也不是由政府說(shuō)了算，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師來(lái)評(píng)估認(rèn)定。評(píng)估師對(duì)自己的評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)，對(duì)評(píng)估中