綠城·蔚藍(lán)公寓產(chǎn)品策劃書杭州綠城東部建設(shè)有限公司二〇〇七年六月目錄第一章前言第一節(jié)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論…………………5第二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)理念…………8第二章項(xiàng)目地塊狀況第一節(jié)項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)…………………10第二節(jié)地理位置及現(xiàn)狀……………………10第三節(jié)自然條件……………17第四節(jié)地塊周邊的自然和歷史文化資源…………………20第三章項(xiàng)目所在的城市經(jīng)濟(jì)文化背景第一節(jié)歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)………………21第二節(jié)地方文化習(xí)俗………21第三節(jié)項(xiàng)目所處區(qū)域建筑特點(diǎn)……………29第四節(jié)城市經(jīng)濟(jì)概況………32第四章市場定位第一節(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場概況………………33第二節(jié)項(xiàng)目SWOT分析………37第三節(jié)項(xiàng)目初步定位………39第四節(jié)目的客源初步定位…………………40第五章產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及周邊規(guī)劃情況分析………………45第二節(jié)規(guī)劃布局……………48第三節(jié)道路交通組織………50第四節(jié)公共空間系統(tǒng)………50第六章建筑設(shè)計(jì)第一節(jié)本地戶型的評(píng)述和分析……………52第二節(jié)建筑戶型……………53第三節(jié)建筑單體……………57第四節(jié)結(jié)構(gòu)選形……………58第五節(jié)精裝修………………58第七章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)第一節(jié)景觀設(shè)計(jì)總體指導(dǎo)思想……………65第二節(jié)軟質(zhì)景觀……………65第三節(jié)硬質(zhì)景觀……………68第四節(jié)社區(qū)北側(cè)綠化帶……………………70第八章社區(qū)生活配套設(shè)施第一節(jié)周邊公共配套設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃情況………………72第二節(jié)各級(jí)公共服務(wù)設(shè)施布點(diǎn)規(guī)定………72第三節(jié)公建設(shè)施配套………73第九章基礎(chǔ)設(shè)施配套第一節(jié)給排水設(shè)計(jì)…………77第二節(jié)燃?xì)庠O(shè)計(jì)……………79第三節(jié)電氣設(shè)計(jì)……………79弱電設(shè)計(jì)……………81暖通設(shè)計(jì)……………82節(jié)能及環(huán)?！?4第十章形象系統(tǒng)第一節(jié)公司形象在項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)中的導(dǎo)入與運(yùn)用………87第二節(jié)項(xiàng)目整體形象標(biāo)記（LOGO）的規(guī)定………………87第三節(jié)施工階段的樓盤形象考慮…………88第十一章物業(yè)管理第一節(jié)委托管理……………89管理規(guī)定……………89開發(fā)商一次性投入內(nèi)容……………89第四節(jié)工作計(jì)劃……………89服務(wù)內(nèi)容……………90第十二章經(jīng)濟(jì)估算第一節(jié)總成本估算…………95第二節(jié)銷售物業(yè)收入預(yù)測…………………96第三節(jié)銷售物業(yè)利潤預(yù)測…………………96第四節(jié)敏感性分析…………97第五節(jié)結(jié)論…………………97第一章前言“蔚藍(lán)公寓”項(xiàng)目是綠城房產(chǎn)在杭州城市東部開發(fā)建設(shè)的第一個(gè)項(xiàng)目，從2023年開始，綠城房產(chǎn)與江干區(qū)政府開始了積極的溝通和協(xié)作，區(qū)政府希望通過綠城房產(chǎn)在本區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)來提高整個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)品質(zhì)，因此“蔚藍(lán)公寓”的開發(fā)對江干區(qū)整體房產(chǎn)品質(zhì)提高和綠城房產(chǎn)在城市東部的品牌樹立有著里程碑式的作用。同時(shí)，該項(xiàng)目又位于錢江新城一期規(guī)劃用地內(nèi)，鑒于錢江新城的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)城市定位，客觀上又對產(chǎn)品確立了高品質(zhì)、高檔次、精品化的開發(fā)方向。因此，“蔚藍(lán)公寓”項(xiàng)目將通過各方面的資源整合，在綠城已有高層精品公寓的基礎(chǔ)上作進(jìn)一步的提煉，通過打造精品項(xiàng)目，形成市場轟動(dòng)效應(yīng)，樹立杭州具有代表性的新一代經(jīng)典產(chǎn)品形象。本產(chǎn)品策劃書是在詳實(shí)、全面的市場調(diào)查基礎(chǔ)上進(jìn)行編制，通過對政策、市場以及行業(yè)等相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)的了解和把握，為本策劃書的編制提供了客觀的參照系和借鑒案例，使產(chǎn)品策劃思緒可以在契合市場和需求現(xiàn)狀的同時(shí)具有前瞻性。本策劃書針對項(xiàng)目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、社區(qū)生活配套設(shè)施設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì)、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)、形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理規(guī)定、經(jīng)濟(jì)估算等方面進(jìn)行了闡述，提出了策劃原則、思緒、規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，為蔚藍(lán)公寓的產(chǎn)品策劃提供切實(shí)可行的依據(jù)。第一節(jié)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論1、杭州作為浙江省會(huì)城市，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，城市化限度不斷提高，在邁向十一五這樣一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期，可以預(yù)見，杭州政治經(jīng)濟(jì)將會(huì)在原有的雄厚基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步向前推動(dòng)，房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭作用的支柱產(chǎn)業(yè)，將在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期被給予更多的機(jī)遇，得到更為廣闊的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對居住的需求隨之不斷提高，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定和龐大的需求基礎(chǔ)。2、宏觀調(diào)控以來，各種政策成效漸顯，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱勢頭得以遏制，業(yè)內(nèi)公司紛紛調(diào)整開發(fā)和經(jīng)營策略適應(yīng)宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和公司在新形勢下的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)公司的發(fā)展更為理性，通過宏觀調(diào)控實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的汰弱留強(qiáng)和正本清源，重新洗牌后將更有助于行業(yè)的連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。相相應(yīng)的，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后轉(zhuǎn)變的更為真實(shí)和客觀，投機(jī)性需求得以打壓并逐漸消退，消費(fèi)者更為理性和客觀，買方市場正在逐步形成，為廣大具有真實(shí)購房需求的消費(fèi)者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調(diào)控的連續(xù)和縱深發(fā)展，政策面張馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產(chǎn)品的理解將進(jìn)一步趨同，供應(yīng)和需求的矛盾在市場機(jī)制的作用下將進(jìn)一步緩解和改善。3、錢江新城作為十一五重點(diǎn)工程之一，在此后的開發(fā)建設(shè)過程中，必將繼續(xù)獲得政府的大力支持，作為未來打杭州新城市中心，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將具有杭州其他區(qū)域所無法復(fù)制的優(yōu)勢，擁有良好的前景。該區(qū)域?qū)㈦S著開發(fā)建設(shè)的推動(dòng)，區(qū)域關(guān)注度和熱度也將不斷提高。因此，從投資環(huán)境分析，本項(xiàng)目具有可行性。二、市場可行性結(jié)論1、由于宏觀調(diào)控的連續(xù)，杭州市房地產(chǎn)市場形勢自2023年之后，一直處在調(diào)整階段。從2023年上半年的市場總體形勢來看。房地產(chǎn)投資開發(fā)保持理性增長，通過一系列的市場變化，杭州樓市走向規(guī)范，走向平和理性，房價(jià)沒有出現(xiàn)大起大落的情況，市場基本穩(wěn)定。但從長遠(yuǎn)發(fā)展分析，杭州房價(jià)有較長的增長空間。二手房市場整體保持平穩(wěn)，小戶型、低總價(jià)房源仍是市場需求主流。2、從城市化角度來看，目前杭州城市化率為50%，2023年將是70%。杭州市區(qū)人口是390萬，增長20%，也就是70多萬人口，未來2023每年要增長六七萬人，再加上每年結(jié)婚的人口等，假如按照人均30平方米來計(jì)算，對房地產(chǎn)的需求就將近300萬平方米。目前杭州每年的開發(fā)量基本在300萬平方米左右，基本持平，再加上有不少市民希望從居住型到舒適型發(fā)展，每年的需求量在500萬平方米左右，這對房地產(chǎn)價(jià)格是很大的支撐。所以，單從城市化進(jìn)程來看，杭州的房地產(chǎn)價(jià)格仍有較長的增長時(shí)間。3、從政策支持角度來看，近幾年來市政府在取消實(shí)物分房、實(shí)行住房分派貨幣化政策的基礎(chǔ)上，又出臺(tái)了放開外地人購房、取消房改房上市限制、減少房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、擴(kuò)大公房出售范圍等一系列政策措施，有效調(diào)動(dòng)了城鄉(xiāng)居民購房積極性。2023年，杭州市政府第97次，專題分析了杭州市房地產(chǎn)市場形勢。市有關(guān)部門2023初采用一系列涉及金融支持、減少房地產(chǎn)交易成本、完善公積金貸款和貼息辦法、外地人購房入戶等舉措，推動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，未來杭州房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。2023“6.1”4、從區(qū)位優(yōu)勢角度來看，杭州作為長江三角洲重要的歷史文化名城，作為浙江省會(huì)城市，以全浙江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、杭州居民收入連續(xù)增長和民間資本的擴(kuò)張為支撐，通過數(shù)年來的城市環(huán)境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛圍，吸引了大批浙江其他地區(qū)和長三角區(qū)域的人口到杭州購房置業(yè)，住房消費(fèi)需求連續(xù)旺盛。5、錢江新城區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)、市政等配套前景良好，2023下半年錢江新城大量公建、商業(yè)項(xiàng)目正式動(dòng)工。隨著新城開發(fā)建設(shè)的推動(dòng)，錢江新城的區(qū)域優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，其集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。因此，從市場環(huán)境分析，本項(xiàng)目具有可行性。三、項(xiàng)目自身可行性結(jié)論本案處在錢江新城一期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，緊鄰城市主干道，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套實(shí)行齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。受到本案高成本和規(guī)模較小等客觀條件限制，本案必須立足與產(chǎn)品自身，樹立做精品的開發(fā)理念，以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競爭力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、服務(wù)等產(chǎn)品內(nèi)在相關(guān)元素上發(fā)掘和制造產(chǎn)品的競爭差異化亮點(diǎn)，使產(chǎn)品在市場競爭中脫穎而出。假如能充足運(yùn)用綠城優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，發(fā)掘忠實(shí)客戶資源潛力，迎合目的客戶群體需求，營造強(qiáng)勢的稀缺性、高品質(zhì)賣點(diǎn)，必能對項(xiàng)目的開發(fā)和銷售帶來良好的推動(dòng)力。四、經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論初步測算項(xiàng)目稅前投資收益率17%，稅后投資收益率11%，經(jīng)濟(jì)上可行。由于項(xiàng)目地價(jià)成本和預(yù)測建設(shè)成本較高，在建設(shè)過程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，應(yīng)做好成本管理和控制，以良好的產(chǎn)品品質(zhì)作為市場價(jià)格的堅(jiān)實(shí)支持，并通過營銷策劃和市場推廣，樹立產(chǎn)品形象，提高產(chǎn)品美譽(yù)度，形成熱銷，使銷售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，進(jìn)而提高項(xiàng)目安全保障系數(shù)和項(xiàng)目抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。第二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)理念本地塊位于江干區(qū)慶春廣場，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地。地塊東至新城時(shí)代廣場，南至鳳起東路，西至景壇路，北面為四季青小學(xué)。目前，慶春廣場周邊配套已比較完善，使項(xiàng)目具有了打?qū)е率旄叨松鐓^(qū)的條件，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域又屬于錢江新城一期規(guī)劃用地范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)、市政等配套前景良好，2023下半年錢江新城大量公建、商業(yè)項(xiàng)目正式動(dòng)工。隨著新城開發(fā)建設(shè)的推動(dòng)，錢江新城的區(qū)域優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，其集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。本項(xiàng)目作為綠城在江干區(qū)開發(fā)建設(shè)的第一個(gè)樓盤，項(xiàng)目開發(fā)成功于否將直接影響綠城品牌在城市東部的影響力，將對綠城在該區(qū)域的發(fā)展起到舉足輕重的作用。因此本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必須與高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市發(fā)展規(guī)劃定位相匹配，具有引領(lǐng)現(xiàn)代舒適居住生活方式的示范作用，充足體現(xiàn)對居者的地位和對他們的人文關(guān)懷，提倡蓬勃大氣的現(xiàn)代審美關(guān)和健康、向上、親和的舒適居住生活理念。在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)和諧的解決產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)多方利益需求的均衡；通過科學(xué)的規(guī)劃達(dá)成最優(yōu)化運(yùn)用項(xiàng)目資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對未來生活需求的連續(xù)適應(yīng)能力。為把項(xiàng)目樹立為綠城在江干區(qū)的代表性高端項(xiàng)目，應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意以下問題：1、項(xiàng)目占地較小，整體成狹長型，因此在建筑排布上注意樓宇之間的通透性，同時(shí)注重建筑形勢變化和豎向設(shè)計(jì)，發(fā)明起伏變化的建筑群體效果。2、在基地面積較小的情況下，充足考慮社區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，提高綠化率和社區(qū)景觀素質(zhì)，發(fā)明社區(qū)內(nèi)層次豐富，共生和諧的生活環(huán)境，達(dá)成人與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，發(fā)明別具一格的環(huán)境效果。3、重視建筑風(fēng)格和外立面形象的設(shè)計(jì)，在保持綠城原有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上加入現(xiàn)代元素，注重外立面材料的選擇和色彩配置，發(fā)明獨(dú)特和整體有機(jī)的視覺效果。4、在政府相關(guān)政策的約束下，充足考慮客戶需求和經(jīng)濟(jì)承受能力，在小戶型設(shè)計(jì)的過程中充足考慮實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，在中大戶型的設(shè)計(jì)過程中適當(dāng)考慮功能性和舒適性。5、作為高端社區(qū)定位，應(yīng)配置相應(yīng)的內(nèi)部配套設(shè)施，以提高社區(qū)的檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，同時(shí)，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊商鋪分布情況對社區(qū)內(nèi)商業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃定位和整體布局。第二章項(xiàng)目地塊狀況第一節(jié)項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)一、項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)用地面積地上總建筑面積建筑密度容積率綠地率建筑高度住宅及公建配套17501㎡≤43752.5≤30%≤2.5≥30%≤100米第二節(jié)地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本地塊位于江干區(qū)慶春廣場，車行距離距西湖約5公里，距錢江新城約2公里，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地。地塊東新城時(shí)代廣場，南至鳳起東路，西至景壇路，北面為四季青小學(xué)。地塊總用地面積17501㎡，容積率2.5，建筑密度30%，綠化率30%。地塊呈長方形，南北寬約110米，東西長約230米，鳳起路北側(cè)控制18米綠化帶。---地塊所在區(qū)域示意圖----地塊四至示意圖二、地塊現(xiàn)狀目前，本案現(xiàn)場地塊平整，用地圍墻已修筑完畢。---地塊現(xiàn)狀---地塊南側(cè)工地三、道路交通1、本地塊南臨鳳起東路，西面為景曇路，東鄰新塘路，出入方便，交通條件優(yōu)越。2、該地塊鄰近慶春廣場，汽車東站約1.5公里，火車東站約3公里，距武林廣場約5公里，慶春路、鳳起路為杭州市區(qū)規(guī)劃主干道路，目前慶春東路、鳳起東路已全線通車，為雙向八車道,對外交通十分方便。3、該地塊往東沿艮山西路向東經(jīng)彭埠立交可連接滬杭甬高速公路；慶春過江隧道開通后，可便捷的通達(dá)蕭山國際機(jī)場。4、該區(qū)塊以鳳起路、新塘路及慶春廣場為依托，已形成較為成熟的公交網(wǎng)絡(luò)。周邊現(xiàn)有公交線路重要有：864、K20、K55、20、35等；交通線路覆蓋城南、城北、城中各重要區(qū)域，可方便的到達(dá)火車東站、汽車東站、南站、西湖風(fēng)景區(qū)，及邵逸夫醫(yī)院、浙一醫(yī)院、省青春醫(yī)院等大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，杭州陶瓷品市場、華東家具市場、環(huán)北市場等購物場合，生活便利。5、根據(jù)規(guī)劃，地鐵二號(hào)線、四號(hào)線將沿慶春路通過本地塊，并規(guī)劃在慶春廣場及附近設(shè)地鐵站點(diǎn)，對本地塊形成良好的交通輻射。本地塊本地塊--地鐵交通規(guī)劃圖四、配套設(shè)施1、地塊周邊配套較為成熟，現(xiàn)有重要配套情況如下：教育：幼兒園、四季青小學(xué)、景芳中學(xué)、杭九中、浙大華家池校區(qū)、星海藝術(shù)培訓(xùn)中心、慶春廣場二期在建的圖書館、青少年活動(dòng)中心等；購物：樂購超市、萬象城、景芳步行街、省家電市場、佳好佳居飾商城、東方燈飾市場、國美電器、永樂家電、太平洋電器、國際建材展銷中心（在建）、好又多、麥德隆等；餐飲：江南喜樂、中豪大酒店、兩岸咖啡、知味觀、張生記、肯德基、夢廷軒休閑娛樂：星光之夜KTV、黃龍陽光健身、富士溫泉休閑中心、珊娜娜足浴、無極足道等；醫(yī)療：邵逸夫醫(yī)院、青春醫(yī)院；銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中信銀行、招商銀行、上海浦東發(fā)展銀行、杭州市商業(yè)銀行等；通訊：中國電信營業(yè)廳、中國移動(dòng)營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳；其他：中華聯(lián)合保險(xiǎn)公司、杭州基督教會(huì)崇一堂。2、根據(jù)規(guī)劃，地塊北面新建一所幼兒園（基本建成），并設(shè)立35米綠化帶。3、三叉社區(qū)目前正與專業(yè)機(jī)構(gòu)（銀泰等）接洽，擬在慶春廣場以北地塊開發(fā)建設(shè)一座綜合性商業(yè)中心。4、慶春廣場北側(cè)規(guī)劃建設(shè)青少年活動(dòng)中心、圖書館。5、地塊東側(cè)由濱江房產(chǎn)和中豪建設(shè)聯(lián)合準(zhǔn)備開工建設(shè)的新城時(shí)代廣場為綜合性項(xiàng)目，商業(yè)、辦公、酒店式公寓；鳳起東路東頭正建設(shè)國際建材展銷中心。在建幼兒園四季青小字本地塊擬建綜合性商場在建幼兒園擬建青少年活動(dòng)中心、圖書館江干區(qū)政府慶春廣場在建幼兒園四季青小字本地塊擬建綜合性商場在建幼兒園擬建青少年活動(dòng)中心、圖書館江干區(qū)政府慶春廣場--規(guī)劃及部分現(xiàn)有配套分布情況--38班四季青小學(xué)，杭州市小班化實(shí)驗(yàn)教育基地廣景苑廣景苑--四季青小學(xué)位于地塊北側(cè)--樂購超市---太平洋電器，位于鳳起中豪廣場底商第三節(jié)自然條件一、氣候特性杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會(huì)發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特性。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢高低懸殊，杭州市光、熱、水的地區(qū)分派小均．局部地區(qū)小氣候資源豐富。但因季風(fēng)在進(jìn)退時(shí)間上和連續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。二、氣候要素（一）氣溫杭州市年平均氣溫15．3℃～17℃。

一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北溫差2℃左右)，山區(qū)低于3℃；以7月最高，月平均氣溫28．0～29．0℃(南北溫差1（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之間，年雨日130～160天。杭州市全年有兩個(gè)雨季和一個(gè)多雨時(shí)段。第一個(gè)雨季自5月初前后開始，6月底至7月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長江中下游停滯而產(chǎn)生。該時(shí)段內(nèi)，雨量集中，有大到暴雨出現(xiàn)，平均降水量350～550毫米，約占年總量的25～31％。第二個(gè)雨季出現(xiàn)在8月底到9月底，因受臺(tái)風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺(tái)風(fēng)秋雨期，平均降水量120～220毫米，約占年總量的8～13％。（三）日照杭州市年平均太陽總輻射量在100～110千卡/平方厘米之間，日照時(shí)數(shù)1800～2100小時(shí)，日照百分率(某時(shí)段內(nèi)實(shí)際日照時(shí)數(shù)與該地理論上可照時(shí)數(shù)的比例)41～48％。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(5～10月)的太陽總輻射量、日照時(shí)數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11月～次年4月)。其中，盛夏7、8兩月，日射強(qiáng)、日照長。冬季日射弱，日照短，12月～次年2月各月平均總輻射量都在6千卡/平方厘米以下，日照時(shí)數(shù)局限性150小時(shí)，日照百分率小于50％。春(3～4月)、秋(9～10月)兩季為過渡季節(jié)，日射和日照量居中，相比之下，春季陰雨天氣較多，各值比秋季要小。（四）風(fēng)和氣壓1、風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點(diǎn)，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120°以上)變化。每年2、3月(冬春之交)風(fēng)向開始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6月(初夏)起盛行南——西南風(fēng)；8月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整個(gè)冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢，其中，1月前后，北——西北風(fēng)尤為盛行。風(fēng)速：杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1．3～2．4米/秒。東北部平原和新安江水庫區(qū)地勢平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2米/秒以上，特別是錢塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過3米/秒。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。2、氣壓年平均氣壓。據(jù)杭州市氣象臺(tái)觀測站1961～1980年記錄，杭州市區(qū)的數(shù)年平均氣壓為1011．6百帕，低于標(biāo)準(zhǔn)大氣壓1013．25百帕。月平均氣壓。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月平均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7月，為999．2百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12月和1月，為1021．6百帕。（五）濕度、蒸發(fā)量和無霜期1、相對濕度杭州市年相對平均濕度和月平均相對濕度在75～85％，大體上北部大于南部。全年相對濕度以梅汛期(6月)為最大，月平均濕度在80％以上，以冬干期(1月)為最小，一般月平均不超過78％。2、蒸發(fā)量杭州市年平均蒸發(fā)量為1150～1400毫米。地區(qū)分布上南部大于北部，全年蒸發(fā)量季變特點(diǎn)明顯。全年以夏季(6～8月)為最大，盛夏7、8兩月晴熱少雨，月平均蒸發(fā)量高達(dá)170～230毫米。春(3～5月)、秋(9～11月)兩季次之，平均月蒸發(fā)量75～150毫米。冬季(12月～次年2月)為最小，1月的月平均蒸發(fā)量一般不超過50毫米。3、無霜期杭州市平均初霜日出現(xiàn)在11月中下旬，終霜日出現(xiàn)在3月中旬前后，無霜期一般為230～260天。三、自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶西風(fēng)帶天氣系統(tǒng)與熱帶東風(fēng)帶天氣系統(tǒng)交替控制，不同性質(zhì)氣團(tuán)(重要為極地大陸，熱帶海洋和赤道氣團(tuán))頻繁交替作用，一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大，而季風(fēng)的不穩(wěn)定性經(jīng)常能使某一時(shí)段的氣象要素發(fā)生異常，導(dǎo)致多種災(zāi)害性天氣。其中影響范圍較廣、危害較大的有冬季的寒潮(大風(fēng)雪和冰凍)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱，高溫和臺(tái)風(fēng)(涉及大風(fēng)和暴雨)秋季的低溫以及除冬季外都也許出現(xiàn)的冰雹等。這些災(zāi)害以暴雨引發(fā)的洪澇和干旱的出現(xiàn)頻率最高。第四節(jié)地塊周邊的自然和歷史文化資源一、自然資源自然資源豐富。杭州市江、湖眾多，較大河流有錢塘江、東苕溪和大運(yùn)河。攔截錢塘江上游而建成的新安江水庫，是我國東部沿海地區(qū)最大的水庫，庫區(qū)面積570多平方公里，蓄水量達(dá)178億立方米，水域內(nèi)有大小島嶼1078個(gè)，又稱“千島湖”，被列為全國重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。錢塘江口杭州灣呈喇叭狀，能集聚潮波，平均潮差4.6米，最大潮差可達(dá)8.9米，可開發(fā)的潮汐能裝機(jī)容量536萬千瓦，約占全國總量的四分之一?！昂Ｃ胬做?，江心瀑布橫”的錢江潮素以其壯觀聞名于世。杭州市土壤資源以紅壤和水稻土為主，紅壤分布在海拔600-700米以下的低山丘陵區(qū)，質(zhì)地粘重，呈酸性反映，宜種茶樹、果樹，其中西湖龍井茶品質(zhì)優(yōu)異，名聞遐邇。水稻土集中分布在東北平原區(qū)，該區(qū)是糧、油、棉、麻、桑和多種蔬菜的重要產(chǎn)地，也是我國著名的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府。杭州市動(dòng)植物種類繁多，其中植物，屬國家二級(jí)保護(hù)的有銀杏、金錢松、天目鐵木等13種、三級(jí)保護(hù)的有23種；動(dòng)物，屬國家一級(jí)保護(hù)的有中華鱘、揚(yáng)子鱷、白頸長尾雉、梅花鹿等13種，二級(jí)保護(hù)的有55種。臨安的天目山、龍?zhí)辽椒謩e被列為國家級(jí)和省級(jí)自然保護(hù)區(qū)。二、歷史文化資源杭州歷史悠久，自秦時(shí)設(shè)縣治以來，已有2200數(shù)年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。早在4700數(shù)年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。杭州曾是五代吳越國和南宋王朝兩代建都地，是我國七大古都之一。杭州古稱錢唐。隋朝開皇九年(589年)廢錢唐郡，置杭州，杭州之名初次在歷史上出現(xiàn)。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時(shí)140余年。民國元年（192023）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。民國十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日杭州解放，從此揭開了杭州發(fā)展新的歷史篇章。第三章項(xiàng)目所在的城市經(jīng)濟(jì)文化背景第一節(jié)歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)杭州是著名的歷史文化名城。自古文風(fēng)熾盛，有眾多的文士騷客，生于或履職與此。唐代詩人白居易、北宋文豪蘇軾、南宋愛國詩人陸游、明清文學(xué)家張岱、思想家章太炎，以及近代大儒馬一浮、魯迅、郁達(dá)夫、茅以升、夏衍等一批文人在杭州留下了珍貴的文化遺產(chǎn)，提高了城市的品味。杭州有5000數(shù)年的文明史，良渚文化是中華文明的發(fā)祥地之一。五代吳越國和南宋王朝都曾在這里建都，因此亦留下了眾多的古、近代文物遺址。靈隱寺、飛來峰、岳廟、六和塔、雷峰塔、錢王陵、太廟和良渚文化遺址，以及西泠印社、胡雪巖故居等文化古建筑，體現(xiàn)了杭州古今的燦爛文化。第二節(jié)地方文化習(xí)俗一、城市內(nèi)各區(qū)域在本地居民心目中的印象杭州市轄上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（濱江）、蕭山、余杭8個(gè)區(qū)。（一）上城區(qū)位于杭州市區(qū)中心偏南，南宋時(shí)，建皇城于杭城南部，習(xí)慣稱南邊為上，區(qū)名由此而得。自唐以來，今轄區(qū)內(nèi)一直是商賈輻輳，官衙鄰毗，名賢輩出的繁華地區(qū)。宋時(shí)的德壽宮、龍翔宮、安撫司與秘書??；元時(shí)的江浙行省；明清時(shí)期的織造署、南巡行宮；清時(shí)旗營將軍署以及宋至清的杭州府署，元至清的仁和、錢塘縣署，民國時(shí)期浙江省政府等省市官衙、名宅、重要機(jī)關(guān)和解放后的中共杭州市委、市人大常委會(huì)、市人民政府、政協(xié)杭州市委員會(huì)均設(shè)在今上城區(qū)內(nèi)。

上城區(qū)瀕臨西湖，道路縱橫，交通發(fā)達(dá)。省、市、區(qū)的大批商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)行業(yè)，省、市各大銀行，省、市著名醫(yī)院和影劇院皆云集于此，是省、市商品經(jīng)營、金融信貸、信息傳播、旅游服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂等聚集之所，被稱為杭州市的黃金地段。（二）下城區(qū)位于杭州市城區(qū)中部，東以貼沙河、上塘河、滬杭鐵路與江干區(qū)分界；南以慶春路與上城區(qū)接壤；西以環(huán)城西路與西湖區(qū)相鄰；以京杭運(yùn)河、上塘河，并北以長板巷與拱墅區(qū)、半山區(qū)毗連。面積8.91平方公里，人口23.61萬，轄天水、長慶、艮山、武林、朝暉、潮鳴6個(gè)街道，128個(gè)居民區(qū)。因地處故南宋皇城北，習(xí)慣以北為下而稱下城區(qū)。全境地勢平坦，流經(jīng)境內(nèi)的河流有京杭運(yùn)河、上塘河、貼沙河、中河、東河、古新河、桃花港及新橫河、應(yīng)家河。下城區(qū)地區(qū)自唐宋之后，一直是杭州絲綢業(yè)和都市文化、教育中心。中華人民共和國建立以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，成為商店密布、新聞傳媒單位聚集的繁華地區(qū)。（三）江干區(qū)位于杭州市區(qū)東南部，因?yàn)I臨錢塘江而得名。區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)兼有，是杭州市蔬菜、副食品生產(chǎn)的重要基地和對外交通樞紐。滬杭、浙贛鐵路貫穿全境，京杭運(yùn)河在三堡村與錢塘江溝通，境域東北部有杭州筧橋機(jī)場。境內(nèi)的鳳凰山東麓，是隋唐時(shí)期州治及五代吳越國王宮和南宋皇宮所在地，留有眾多的古跡遺址和人文景觀，具有較高的歷史價(jià)值。憑借優(yōu)越的地理環(huán)境和交通條件，在近代歷史上，這里是浙江省木材、柴炭、山貨、茶葉等貨品的集散地。80年代以來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司異軍突起，隨著杭州市區(qū)向東部擴(kuò)展，江干區(qū)日益成為繁華的新城區(qū)。本項(xiàng)目即位于江干區(qū)。（四）拱墅區(qū)位于杭州市區(qū)的北部，以拱宸橋和湖墅兩地各取一字而得名。著名的京杭運(yùn)河、104國道縱貫全區(qū)，是杭州市區(qū)通往省內(nèi)外的北大門。唐末五代時(shí)，今拱墅區(qū)地區(qū)已趨繁榮。錢鏐“筑城自秦望山，由夾城東亙江干”，“北關(guān)夜市”、“夾城八景”、“湖墅八景”，因歷代名人陸游、龔自珍等題詠而留名。建于明末的拱宸橋、清初的香積寺石塔被列為省、市文物保護(hù)單位。解放以后，拱墅區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)不斷發(fā)展。區(qū)域內(nèi)輕紡、化工、造紙工業(yè)發(fā)達(dá)，是杭州輕紡、化工工業(yè)比較集中的新興工業(yè)區(qū)。（五）西湖區(qū)位于杭州市區(qū)西部，城鄉(xiāng)皆有，平原山水相依，是西湖龍井茶葉原產(chǎn)地，又是杭州規(guī)劃中的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地。區(qū)內(nèi)大專院校眾多。中共浙江省委、省人大、省政府、省政協(xié)機(jī)關(guān)均集中設(shè)在西湖區(qū)。西湖區(qū)山青水綠，風(fēng)景秀麗，園林景觀眾多，有“西湖第一名園”之稱的劉莊，是毛澤東主席生前數(shù)十次來杭的居住地。西湖區(qū)內(nèi)有全國文物保護(hù)單位3處、省級(jí)文物保護(hù)單位10處，建有民族英雄和革命烈士的陵墓、牌坊、陳列館16處。多姿多彩的西湖就在轄區(qū)內(nèi)，是杭州的游覽中心。西湖區(qū)歷來以農(nóng)業(yè)為主，是為杭州市提供農(nóng)、副產(chǎn)品的重要基地。解放后，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)事業(yè)不斷發(fā)展。進(jìn)入80年代后，舊城改造步伐加快，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，旅游業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司蓬勃興起，經(jīng)濟(jì)日益繁榮。西湖區(qū)給杭州增添了艷麗奪目的光彩。（六）高新（濱江）區(qū)高新（濱江）區(qū)總規(guī)劃面積86平方千米，分江南、江北、下沙3個(gè)區(qū)塊。其中江南區(qū)塊即為濱江行政區(qū)，是杭州未來的城市副中心和科技城，高新(濱江)區(qū)是浙江省唯一的國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，已成為全省最有影響的科技創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域，先后榮獲全國科技工作先進(jìn)區(qū)、全國先進(jìn)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、ISO14000國家示范區(qū)等稱號(hào)。（七）蕭山區(qū)蕭山區(qū)地處東海之濱、錢塘江南岸，歷史悠久，既有越王勾踐臥薪嘗膽復(fù)國的故事，又有大詩人賀知章“少小離家老大還，鄉(xiāng)音無改鬢毛衰”的傳世名句?！翱绾颡?dú)木舟”的出土，更是將蕭山文明史前移了802023。蕭山交通便捷，杭州蕭山國際機(jī)場、縱貫全境的鐵路干線、四通八達(dá)的高速公路及臨江近海的地理位置構(gòu)筑了海陸空三位一體的交通網(wǎng)絡(luò)。2023年綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力繼續(xù)列浙江省區(qū)、縣(市)第一，全國百強(qiáng)縣(市)第七位。（八）余杭區(qū)

余杭區(qū)是“中華文明曙光”—良渚文化的發(fā)祥地。全區(qū)大力發(fā)展綠色、安全、無公害和品牌農(nóng)產(chǎn)品，建成了以省級(jí)余杭高新農(nóng)業(yè)示范中心為龍頭的30個(gè)特色園區(qū)和7個(gè)休閑觀光園區(qū)。形成了紡織服裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、建筑材料和食品飲料為主體的產(chǎn)業(yè)群和工業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱。杭州農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、沃爾瑪購物廣場等重大項(xiàng)目扎實(shí)推動(dòng)，雙溪漂流景區(qū)被評(píng)為“中國十佳漂流景區(qū)”。此外，從居住角度劃分，杭州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江、江濱區(qū)域?yàn)楣J(rèn)的成熟中高檔居住板塊。二、地方性民俗風(fēng)情和特色（一）飲食杭州為“魚米之鄉(xiāng)”。原始先民吃谷米習(xí)俗歷史長遠(yuǎn)。南宋，杭州人口驟增，谷米消費(fèi)更大。當(dāng)時(shí)，北關(guān)門外已形成米市，遍布米行、米鋪。《夢粱錄》載：每日街市食米，城內(nèi)外不下一二千余石，皆需之鋪家。一般勤儉人家，都習(xí)慣吃早秈，俗稱“尖米”，燒制的米飯，雖粗硬，但能耐饑，價(jià)亦便宜。富裕之戶，以吃晚粳為主，俗稱“晚米”，米飯較香軟。逢年過節(jié)，也吃糯米和面食品。城市居民一般一日三餐(二干一稀)，郊區(qū)農(nóng)戶農(nóng)忙季節(jié)一日五餐。燒煮干飯，淘米三次，加水燒煮，并習(xí)慣鋪以飯娘(冷飯)，既節(jié)約糧食，又能使飯松軟，燒至水干，然后燜熟。飯店、食堂以竹籠蒸飯。蒸法先將米水浸三、四小時(shí)，加水燒至米化，然后撈到蒸籠上蒸，蒸至米粒柔而無核，便可食用，柔軟噴香。飯鋪出售，每碗堆如塔尖，俗稱“門板飯”、“駝半碗”。另一蒸法，即將米淘凈，放在缽頭或碗內(nèi)，加水蒸熟，便于分食。稀飯習(xí)慣有兩種做法：一是將隔夜飯，加水燒滾，杭州人稱為“泡飯”，夏令早餐，都習(xí)慣吃泡飯。童謠說：“冷飯頭兒茶泡泡，霉干菜兒過一吊”，意思是泡飯過霉干菜。二是用米煮粥，亦可加綠豆、豌豆、紅棗燒制成粥，可作夏令點(diǎn)心食用。杭州菜是我國八大菜系中“浙菜”的重要組成部分。南宋建都杭州，當(dāng)時(shí)的飲食烹飪技藝，已達(dá)成鼎盛時(shí)期。杭州菜就在此基礎(chǔ)上，集前代飲食發(fā)展之大成，揚(yáng)江南魚米之鄉(xiāng)物產(chǎn)豐盛之優(yōu)勢，吸取北方的烹飪技藝，融合西湖勝跡的文采風(fēng)貌，“南料北烹”、“口味交融”，形成自己獨(dú)特的風(fēng)味，成為江南菜中獨(dú)樹一幟而富有古都風(fēng)格的“京杭菜肴”。特色菜有：蒸谷米、糯米、年糕、西湖醋魚、東坡肉、南乳肉、叫化童雞、清蒸鰣魚、龍井蝦仁、魚頭豆腐、太和鴨子、文龍醬鴨、西湖莼菜湯、片兒川面、西施舌、幸福雙、貓耳朵、吳山酥油餅、桂花鮮栗羹、朝糕、油炸檜、蔥包檜兒等。（二）居住1、建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子孫昌盛。整個(gè)建房過程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。杭州民間舊時(shí)建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、隆重的上梁典禮。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，并且出力幫工。上梁開始時(shí)，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)尚有放銃、敲鑼鼓的。正梁釘有紅綢布，隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱《上梁歌》，正梁敲進(jìn)兩邊榫頭時(shí)，再唱《酒澆梁歌》，隨著吟唱《拋梁歌》。梁上長串鞭炮燃放，下面鼓樂齊奏，四周邊觀群眾蜂擁而上，爭搶梁上拋下來的饅頭。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。建房典禮，以“請魯班”和“過新屋”作為結(jié)束。2、建屋厭勝和禁忌杭州民間建屋過程中，尚有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。吳越民間建房時(shí)，經(jīng)常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”的石刻碑碣。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對山、石信仰崇敬的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來所向無敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量。“姜太公在此，諸神退位”厭勝習(xí)俗。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁典禮時(shí)，有的地方用紅紙寫上“姜太公在此，大吉大利”。將它貼在梁上，以求平安?！疤珰q頭上禁動(dòng)土”禁忌風(fēng)俗。吳越民間舊時(shí)風(fēng)水家選擇新屋地基時(shí)，經(jīng)常有—句禁忌口頭禪：“太歲頭上不能動(dòng)土”。方士術(shù)數(shù)家將太歲所在方位視作兇方。民間又將“太歲”演變?yōu)槲锘膬瓷?，認(rèn)為建造新房動(dòng)土?xí)r從地中掘到的“肉塊”(一種菌類植物)，就是兇神“太歲”。認(rèn)為見到這太歲主大兇，往往會(huì)使主家家破人亡，天長日久，自然而然成了“太歲頭上不能動(dòng)土”的禁忌習(xí)俗?！爸煽蘼暋钡慕闪?xí)俗。吳越民間造屋筑墻最禁忌聽到哭聲，特別是女人朝墻哭。假如哪戶人家開工筑墻時(shí)，聽到女人的哭聲，不管當(dāng)天雇多少工，要花多少工錢，一定要停工，以后另選黃道吉日再行開工。假如已筑起墻，聽到女人哭，還必須將筑好的墻推倒，以后重新再筑。這與“孟姜女哭倒長城”的傳說有關(guān)。3、搬家風(fēng)俗舊時(shí)搬家新屋前，必須擇吉日前往撣塵、打掃，有的住房需刷白或糊墻紙。搬家之時(shí)，一方面搬遷之物，都有傳統(tǒng)規(guī)定。第一批搬人者為發(fā)籃、梯子、節(jié)節(jié)高、萬年青、吉祥草和柴米等。發(fā)籃，為杭州竹制土籃，糊以彩紙，籃中貯頭發(fā)等物，懸于廳堂庭柱之頂角，取興旺發(fā)達(dá)的意思。梯子，杭州俗稱“步步高”；曬衣用的多枝椏竹竿，杭州俗稱“節(jié)節(jié)高”，都取節(jié)節(jié)高升的意思。萬年青、吉祥草各兩盆，置于堂前畫桌左右，意為吉祥如意，萬年常青。直柴和大米兩擔(dān)，亦取柴米富裕的意思。接著，移神堂和祖宗堂于正屋之高處或廳堂左邊上方。祖宗堂、神堂遷入后，便搬家具、箱籠、雜物。最后，選擇吉日良辰，全家老小才搬人，主人需坐轎，以朱漆盤恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。雖在白天，亦須請人以燈籠、火把為前導(dǎo)。全家齊集新宅后，預(yù)先有親友迎之人屋，并以燈燭導(dǎo)之登樓，彼此不交一語，取俗諺“悶聲大發(fā)財(cái)”之意。然后，飲糖茶一杯下樓，這時(shí)親友才齊聲祝賀。當(dāng)天設(shè)宴，稱謂“喬遷喜酒”。親友均需送賀禮，有的送綢緞賀軸，上書“喬遷之喜”四個(gè)金字。此風(fēng)始自南宋，《夢粱錄》稱“喬遷酒”為“暖房”，認(rèn)為是“睦鄰之義”。（三）器用1、杭式家具杭州家具在造型藝術(shù)上博采眾長，逐步形成“杭式家具”的獨(dú)特風(fēng)格?！昂际郊揖摺敝匾捎酶〉瘛业?、半懸雕及陽雕等傳統(tǒng)工藝，選用紅木、楠木，或高級(jí)柚木、曲柳等薄木貼面，精心制作。舊時(shí)，富裕人家結(jié)婚時(shí)，臥房有“全踏步”大床，雕龍鑿鳳。床上圖案，一般有蘭花、牡丹、菊花、梅花，象征一年四季鮮花盛開；遮枕花板浮雕荷、魚、福祿壽禧等，象征夫妻和睦、白頭偕老。月洞門旁邊有十八只抽斗，可放糕食、水果、糖、扇、手爐、草紙等。床邊有馬桶箱、踏腳板。此外尚有三層三門黑漆雕花大櫥、箱柜、帶鏡梳妝臺(tái)等?？蛷d，有畫桌、八仙桌、太師椅、茶幾等。2、錫器杭州民間俗稱“鑞器”。清末民初，杭城富裕人家都習(xí)慣用傳統(tǒng)的錫器。城內(nèi)有錫制作坊，專門澆鑄制作各種傳統(tǒng)錫器：錫制茶葉罐，杭俗喜用錫制茶葉罐，裝盛茶葉不會(huì)變質(zhì)，能保持原有香味。形狀有四方長形、六角圓形。錫制酒壺，杭俗喜慶節(jié)日宴會(huì)都用錫制酒壺，可放在熱水中暖酒，并能較長期保持酒溫。錫制祭器，舊時(shí)富裕人家都藏有一套錫制祭器，杭俗喜慶婚喪、祭神祭祖都要用錫制蠟燭臺(tái)，平日放在廳堂的畫桌中間作裝飾用?？季康拇笮湾a制蠟燭臺(tái)，上面澆鑄出盤龍飛鳳。相配的錫制香爐，為鏤空獅子戲繡球。除錫制燭臺(tái)、香爐外，尚有高腳盤、低腳盤兩種，一套二十只，農(nóng)歷除夕祝福時(shí)使用，裝盛干鮮果品。其他如中藥店等，亦都有傳統(tǒng)的錫制大型丹散膏丸容器。3、拐杖杭州拐杖十分著名，既是旅游西湖爬山涉水的“伴侶”，也可作為“杭州一日游”的紀(jì)念品。杭州制作的拐杖，做工精細(xì)，刻意翻新，傳統(tǒng)品種有：野生山藤制作的虬龍拐、竹節(jié)拐、龍頭拐、猴頭拐、馬頭拐、金龍雕、孔雀雕拐、半圓雕貼拐、裝配杖等。（四）社交1、親戚禮儀杭俗，親戚之間關(guān)系十分密切，講究禮尚往來。杭諺：“親戚像把梭，往來特別多?！奔彝ビ谢閱氏矐c、生兒育女，親戚之間都要互相饋贈(zèng)禮物，道喜慶賀；逢年過節(jié)，都要互相登門拜年，送年禮、節(jié)禮；農(nóng)村親戚每逢新麥上市、新茶開摘，都要向城里親戚送新茶、果蔬之類，以示慶賀豐收。城里親戚則要回贈(zèng)糖果、糕點(diǎn)。新春拜年，城里拜年到初五，農(nóng)村拜年要到正月落。親戚之間，如遇有建造新房、生死病痛，都會(huì)互相幫助，有的在經(jīng)濟(jì)上幫助，有的則幫工。2、平常禮儀握手：舊時(shí)，親朋好友相見，都互相行鞠躬、作揖之禮。辛亥革命以后，通行握手禮。初次見面，須經(jīng)熟人介紹再握手，如有名片，互相互換名片。碰見長者，需對方先伸手，再與之相握。冬季戴手套，須脫下手套再握手，不然不夠禮貌。讓路：出入門戶，要揮手示意，讓老人、客人、婦女先行。路上相遇，須年輕讓年老的，男子讓女子，空身讓挑擔(dān)，行人讓車子。問路時(shí)，須先稱呼對方。作客：外出作客，如遇雨天應(yīng)將雨具放置門外，不將屋內(nèi)弄臟；客人多時(shí)須一一招呼或握手。如身旁坐有婦女，一般不要抽煙。敬茶要喝，敬糖要吃，不吃不禮貌。就餐時(shí)，須讓主人安排坐位，切不可自己上坐；主人請吃，才可動(dòng)筷。就餐用筷：一忌半途筷，將食物挾住又放下；二忌亂筷，挑精揀肥；三忌窺筷，手握筷子，目光盯住菜肴；四忌咬筷，用嘴咬住筷子；五忌簽筷，以筷當(dāng)牙簽；六忌淚筷，夾菜時(shí)滴湯不止。接客：客人進(jìn)門，主人須起身相迎、讓坐、敬茶、敬煙，假如時(shí)間遲了，要留飯，以示禮貌?？腿嗽趫?，不打罵孩子，不看鐘表，避免“下逐客令”之嫌。交談：與人交談時(shí)，目光須注視對方，屢屢點(diǎn)頭，半途一般不應(yīng)插話。談話之中，切忌當(dāng)面談人傷心之事，也不要議論別人短長，諷刺嘲笑別人。（五）衛(wèi)生醫(yī)藥1、中藥六大家杭州胡慶余堂、葉種德堂、萬承志堂、方回春堂、張同泰國藥號(hào)、泰山堂，都是清時(shí)開設(shè)的中藥老店，素有中藥六大家之稱。以上六家不僅年號(hào)古老，并且丹散膏丸俱全，各有特色。如胡慶余堂從古今四百多個(gè)驗(yàn)方中，研究試制出十四大類中成藥，因選料精良，配制認(rèn)真，藥效優(yōu)良，西湖香市期間，來自農(nóng)村的香客，慕名采購，營業(yè)十分興旺。2、中藥行杭州是浙江省中藥材重要的生產(chǎn)基地之一，也是全省中藥材收購、加工、轉(zhuǎn)銷的中心。如杭白芷、杭荊芥、杭白菊等，都是浙江省傳統(tǒng)道地藥材。杭州中藥材行業(yè)，據(jù)民國37年(1948年)記錄達(dá)151家，如集中在望仙橋河一帶的就有恒豐、三慎、義成、元大、阜泰、廣生等十多家大藥材行，一到藥材收獲季節(jié)，就派人分赴省內(nèi)外各產(chǎn)地去采購，并都設(shè)有倉庫，貯藏藥材。有的尚有加工場，進(jìn)行分揀、加工、切削、捆扎，然后運(yùn)銷上海及東北各地中藥店。3、草頭郎中和草藥店杭州有句俗諺：“草藥一味，氣死名醫(yī)?！边@說明民間草藥有其特殊的治療功效。在舊社會(huì)，從業(yè)者被稱為“草頭郎中”、“走方郎中”，或擺地?cái)偅虼肿叻?，也有開個(gè)草藥鋪，坐店應(yīng)診的，雖不能登大雅之堂，也不能和中藥店里坐堂的中醫(yī)師平等相視，但草藥價(jià)廉又有療效，亦能為廣大貧苦勞動(dòng)人民所接受。因此，“草頭郎中”亦受到一定的歡迎，有的還在民間頗有一定的聲譽(yù)。4、撮藥、煎藥、服藥服用中藥，民間有一套撮藥、煎藥、服藥傳統(tǒng)習(xí)俗。到藥店去買藥，俗稱“撮藥”。若途中要停留，到別人家去，撮來的藥包須懸掛在門外什么地方，不能攜人人家門檻，否則認(rèn)為將晦氣帶人別人家犯忌。雙方談話時(shí)，要避免“藥”字，而用“糖湯”代替。中藥最佳用瓦罐、炭火煎。煎好倒入碗內(nèi)，碗口要蓋上包藥紙，橫擱一筷，用以避邪。一帖藥服完后，藥碗不洗，將它倒合著，直至將藥所有服完才可洗碗。第三節(jié)項(xiàng)目所處區(qū)域建筑特點(diǎn)一、項(xiàng)目所在區(qū)域位置及規(guī)劃

江干區(qū)位于杭州市區(qū)東北部，地理位置界于東徑120°8′15″

，北緯30°11′15″~30°23′15″之間。東南臨錢塘江，與蕭山區(qū)隔江相望，東北與海寧市交界，北與余杭區(qū)為鄰，西與拱墅、下城、上城、西湖四區(qū)接壤。全區(qū)圖形似馬鞍，兩頭蹺中間低。隨著杭州“一主三副”城市格局的形成，江干區(qū)作為主城區(qū)中的城東區(qū)塊，正成為連接杭州主城區(qū)與三大副城區(qū)的樞紐，并初步形成了區(qū)域布局合理、功能定位明確的“一城四區(qū)”（錢江新城、西南文化商務(wù)區(qū)、東部科技工貿(mào)區(qū)、北部生態(tài)居住區(qū)、中部交通商貿(mào)區(qū)）的中心區(qū)布局。區(qū)域功能定位進(jìn)一步明晰。--江干區(qū)區(qū)域位置圖根據(jù)“十一五”規(guī)劃，江干區(qū)將建設(shè)“一帶五區(qū)”大型居住區(qū)，即以運(yùn)河以西、三堡組成的運(yùn)河景觀居住帶，采荷、南肖埠－景芳、華家池、錢江新城組成的西南居住片區(qū)，三里亭、閘弄口、天城等組成的三里亭居住區(qū)，九堡經(jīng)濟(jì)合用房及沿江片組成的九堡居住區(qū)，丁橋大型居住區(qū)及筧橋－彭埠居住片區(qū)。其中，以西南居住片區(qū)的配套最為完善，居住條件最為成熟，本項(xiàng)目則位于該片區(qū)。--江干區(qū)“十一五”規(guī)劃居住區(qū)圖隨著磁懸浮、高速鐵、地鐵、高速公路、運(yùn)河二通道等重大建設(shè)項(xiàng)目的陸續(xù)擬定和開工建設(shè)，城東區(qū)域作為杭州交通樞紐的地位已勿庸置疑。杭州市政府以建設(shè)“一樞紐、兩口、兩線”為重點(diǎn)，投資1500億決戰(zhàn)城東，巨大的交通優(yōu)勢帶來的城市發(fā)展態(tài)勢不容忽視。以火車站為核心的大型現(xiàn)代化交通樞紐，實(shí)現(xiàn)地鐵、高速輪軌鐵路、普通輪軌鐵路以及常規(guī)公交、出租車和社會(huì)車輛等平面和垂直相結(jié)合的換乘布局，將進(jìn)一步提高江干區(qū)的城市交通樞紐地位，加快杭州與長三角的溝通與交流。二、區(qū)域內(nèi)住宅建筑特點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域以慶春廣場作為核心，周邊配以寫字樓、商場、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施，已形成了連接城市交通中心和錢江新城核心區(qū)的CBD紐帶，項(xiàng)目周邊建筑產(chǎn)品以寫字樓、大型綜合商場為主，建筑年代一般在九十年代后期，建筑形態(tài)和立面缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和排布，車位配比、建筑綠化和樓宇智能化設(shè)施較為欠缺，總體而言，目前區(qū)域內(nèi)缺少高端物業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)總體建筑水平較差。第四節(jié)城市經(jīng)濟(jì)概況杭州作為浙江省會(huì)城市，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，城市化限度不斷提高，在邁向“十一五”這樣一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期，可以預(yù)見，杭州政治經(jīng)濟(jì)將會(huì)在原有的雄厚基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步向前推動(dòng)，房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭作用的支柱產(chǎn)業(yè)，將在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期被給予更多的機(jī)遇，得到更為廣闊的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對居住的需求隨之不斷提高，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定和龐大的需求基礎(chǔ)。宏觀調(diào)控以來，各種政策成效漸顯，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱勢頭得以遏制，業(yè)內(nèi)公司紛紛調(diào)整開發(fā)和經(jīng)營策略適應(yīng)宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和公司在新形勢下的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)公司的發(fā)展更為理性，通過宏觀調(diào)控實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的汰弱留強(qiáng)和正本清源，重新洗牌后將更有助于行業(yè)的連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。相相應(yīng)的，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后轉(zhuǎn)變的更為真實(shí)和客觀，投機(jī)性需求得以打壓并逐漸消退，消費(fèi)者更為理性和客觀，買方市場正在逐步形成，為廣大具有真實(shí)購房需求的消費(fèi)者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調(diào)控的連續(xù)和縱深發(fā)展，政策面張馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產(chǎn)品的理解將進(jìn)一步趨同，供應(yīng)和需求的矛盾在市場機(jī)制的作用下將進(jìn)一步緩解和改善。江干區(qū)作為城市東部的核心區(qū)域，在“十一五”時(shí)期必然得到重點(diǎn)發(fā)展，目的到2023年，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)翻番”（即生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入分別比2023年翻一番），推動(dòng)“八大工程”（即產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè)工程、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化工程、“三化”推動(dòng)工程、基礎(chǔ)設(shè)施先行工程、居住民心工程、環(huán)境優(yōu)化工程、民生保障工程、“一新五強(qiáng)”創(chuàng)建工程），初步構(gòu)建集中央商務(wù)區(qū)、大型居住區(qū)、交通樞紐區(qū)于一體，有機(jī)聯(lián)接融合下沙副城的大都市中心區(qū)框架,努力成為區(qū)域布局合理、功能良性互動(dòng)、城鄉(xiāng)有機(jī)融合、輻射能級(jí)強(qiáng)勁、公共環(huán)境優(yōu)良、生活品質(zhì)較高、經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的新江干，該區(qū)域?qū)㈦S著開發(fā)建設(shè)的推動(dòng)，區(qū)域關(guān)注度和熱度也將不斷提高。第四章市場定位第一節(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場概況一、江干區(qū)商品房供應(yīng)情況1、根據(jù)6月12日透明售房網(wǎng)顯示，杭州市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為60392套（不含濱江、下沙、余杭、蕭山等區(qū)），其中江干區(qū)商品房供應(yīng)總量為13674套，總面積169.5萬平方米，約占主城區(qū)總供應(yīng)量的22.8%。目前江干區(qū)可售房源1376套，可售面積約19.75萬平方米。--杭州市商品房供應(yīng)量(面積)分布圖--杭州市可售房源分布圖（套數(shù)）2、從江干區(qū)房源分布情況看，錢江新城板塊房源較為集中，占50%以上；老城區(qū)則以南肖埠、采荷板塊的供應(yīng)量相對較大；三里亭天成板塊受城中村改造及土地供應(yīng)量的限制，現(xiàn)有商品房項(xiàng)目規(guī)模均不大，總體供應(yīng)量有限；九堡在地鐵經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，樓盤供應(yīng)量有顯著提高。3、在江干區(qū)各板塊中，高檔商品房大多集中于錢江新城板塊，從今年上半年的房交會(huì)情況來看，目前銷售均價(jià)已超過12023元/㎡，以南肖埠、采荷板塊為代表的老城區(qū)業(yè)已達(dá)成10000元/㎡左右，三里亭天成板塊因供應(yīng)量較少，且目前開發(fā)的商品房無論在項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)各方面均處在中下水平，也因此影響了板塊的整體銷售均價(jià)。4、2023年5月以來，該區(qū)域內(nèi)新開樓盤的旺銷一方面是區(qū)域市場供需長期矛盾釋放的表現(xiàn)，同樣也是市場對區(qū)域產(chǎn)品和價(jià)格認(rèn)同的結(jié)果。例如廣景苑、南肖埠御景苑、青春都市公寓等樓盤個(gè)案，在產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品宣傳并不突出的情況下，均取得了很好的銷售業(yè)績。5、從近兩年土地市場供應(yīng)情況看，江干出讓地塊多位于九堡和錢江新城核心區(qū)，南肖埠或景芳所在的社區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)非常少。二、可比樓盤情況1、結(jié)合項(xiàng)目情況，綜合考慮項(xiàng)目所在區(qū)位及規(guī)模等情況，選取了以下樓盤進(jìn)行參考比照：樓盤名稱土地面積建筑面積容積率規(guī)劃戶數(shù)主力戶型銷售均價(jià)銷售情況開發(fā)公司備注廣景苑20.2畝41946㎡2.5250戶100-130㎡10029元/㎡剩余4套廣景房產(chǎn)住宅2023年10月18日開盤青春都市公寓18.4畝27000㎡2.2162戶107-135㎡10221元/㎡剩余5套商宇房產(chǎn)2023年2月14日開盤南肖埠御景苑39.4畝63430㎡2.3439戶110-130㎡10572元/㎡剩余3套濱江房產(chǎn)2023年1月2日開盤宋都·新城國際88.7畝185000㎡2.5700戶120-165㎡13000元/㎡開盤部分已售366套，剩余53套杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2023年3月30日開盤倚天·盛世錢塘90畝235000㎡31175戶144-190㎡13000元/㎡開盤部分已售552套，剩余65套。杭州倚天置業(yè)有限公司2023年5月15日開盤金基·曉廬117畝300000㎡31600戶110-170㎡11000元/㎡開盤部分已售635套，剩余17套浙江金基置業(yè)有限公司2023年10月開盤(銷售數(shù)據(jù)來源于2023.6.12日透明售房、搜房門戶網(wǎng)，可售套數(shù)不含限制銷售房源)三、重點(diǎn)樓盤分析1、廣景苑：該樓盤位于本地塊北面，隔四季青小學(xué)與本地塊相鄰，由杭州廣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。該樓盤于2023年10月18日開盤，總建筑面積約42023㎡，由三幢高層，二幢多層組成。戶型以100-130㎡為主，共250套。從透明售房網(wǎng)顯示，該樓盤目前剩余約4套，銷售率接近100%，已售均價(jià)10029元/㎡左右。但通過銷售部詢問，已被告知所有售罄。該樓盤無會(huì)所配套，品質(zhì)、外觀均一般。分析：廣景苑的規(guī)模與位置與本地塊最具可比性，且廣景房產(chǎn)第一次開發(fā)房產(chǎn)，樓盤品質(zhì)較差，產(chǎn)品重要定位于周邊改善居住型的二次購房者，依托景芳老社區(qū)的配套，銷售形勢良好。該樓盤銷售期貫穿2023-2023的宏觀調(diào)控期，較好的銷售形勢也在一定限度上反映了消費(fèi)群體對地段和價(jià)格的認(rèn)同。與該樓盤相比，綠城在規(guī)劃、建筑、房產(chǎn)品質(zhì)及市場美譽(yù)度等方面均占有明顯優(yōu)勢。2、南肖埠御景苑：該樓盤位于秋濤路以西，太平門直街，由杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)。該樓盤于2023年1月2日開盤，總建筑面積約63430㎡，由9幢多層、小高層、高層組成，戶型以110-130㎡為主，共439套。從透明售房網(wǎng)顯示，該樓盤目前剩余可售住宅3套，銷售率99.3%。銷售均價(jià)10572元/㎡。分析：御景苑開發(fā)單位為濱江房產(chǎn)。該公司為目前江干區(qū)最具實(shí)力和知名度的房產(chǎn)公司，在江干區(qū)開發(fā)了南肖埠系列樓盤，具有較為厚實(shí)的市場基礎(chǔ)，其房產(chǎn)品牌也頗為本地人所認(rèn)可。濱江金色海岸的開發(fā)，更為其奠定了其一線房產(chǎn)公司的基礎(chǔ)，是綠城在江干區(qū)的重要競爭對手。御景苑采用了低價(jià)快銷的營銷手段，定價(jià)甚至低于周邊部分二手樓盤。從其銷售形勢看，也的確起到了快銷的作用，從而也說明了消費(fèi)者對其產(chǎn)品和價(jià)位的認(rèn)可與追捧限度，在一定限度上了反映了該樓盤的定價(jià)仍有較好的上升空間和投資潛力。3、青春都市公寓：該樓盤位于御景苑東側(cè)，由杭州商宇房地產(chǎn)公司開發(fā)。樓盤于2023年2月13日開盤，總建筑面積為27000㎡，由四幢小高層和多層公寓組成。戶型以107-135㎡為主，共162套。透明售房網(wǎng)顯示，該樓盤目前剩余可售5套，銷售率97%，銷售均價(jià)約10221元/㎡。分析：該樓盤開發(fā)規(guī)模較小，開發(fā)商也不具有品牌優(yōu)勢，但其良好的銷售業(yè)績證明了其地段與價(jià)格對消費(fèi)者的吸引力。綜合對上述樓盤的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域內(nèi)商品房市場存在以下特點(diǎn)：1、樓盤規(guī)模不大除錢江新城板塊的樓盤外，本地塊周邊在建樓盤（如廣景苑、御景苑、青春都市等）均為占地30畝左右，建設(shè)規(guī)模5萬方左右的小型樓盤，這也在一定限度上反映了市區(qū)供地的特點(diǎn)，與本地塊規(guī)模相仿。2、快銷熱銷的情況上述樓盤的開盤時(shí)間基本為2023底-2023初，在不到一年的時(shí)間內(nèi)，銷售率達(dá)成90%以上，實(shí)現(xiàn)了資金的快速回籠。盡管上述樓盤采用了低價(jià)入市的銷售策略，但在宏觀調(diào)控的形勢下能有這樣的銷售業(yè)績，充足證明了本地需求很旺盛，側(cè)面反映出目前的售價(jià)仍存在一定的上漲空間。3、市場需求較為旺盛現(xiàn)有樓盤的熱銷快銷，反映了市場消費(fèi)潛力的存在。特別城東作為城市建設(shè)的新中心，無論是本地改善居住的需求，還是外來人群初次置業(yè)的需要，均為本區(qū)塊哺育了良好的消費(fèi)市場。4、現(xiàn)有樓盤品質(zhì)基本定位中檔，與綠城房產(chǎn)品仍有較大差距第二節(jié)項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢及機(jī)會(huì)（一）規(guī)劃（錢江新城、慶春廣場、火車東站、城市新中心）該地塊屬于錢江新城建設(shè)范圍，緊鄰錢江新城核心區(qū)塊，根據(jù)市政府錢江新城的定位，區(qū)域發(fā)展前景較好，地段優(yōu)勢較為明顯。開發(fā)中高檔住宅的市場認(rèn)同度高，高檔的區(qū)域形象使產(chǎn)品的中高端定位易于被市場接受和認(rèn)可。錢江新城規(guī)劃面積約15.8平方公里，建成后將成為杭州新的城市中心和商務(wù)中心。大量的公建開發(fā)對未來區(qū)域的人口積聚形成了支持。（二）配套本地塊周邊配套極具優(yōu)勢，交通規(guī)劃前景良好，隨著交通配套的成熟和完善，項(xiàng)目居住的便利性將更為明顯。受區(qū)域消費(fèi)情節(jié)或習(xí)慣的影響，更多城東的百姓會(huì)選擇在本區(qū)域購房改善。地塊周邊大量已有的市場及寫字樓也為本項(xiàng)目積聚了一定的消費(fèi)人群。（三）地段（南肖埠-景芳居住片區(qū)）隨著城市東擴(kuò)的發(fā)展，已有越來越多的購房者認(rèn)同該區(qū)塊的發(fā)展前景和居住氛圍，中央CBD的建設(shè)將為本地塊帶來大量的中高端消費(fèi)人群，周邊配套的不斷完善及便利的交通條件使本地塊具有極高的可居性。本地塊位于南肖埠-景芳居住片區(qū)，屬錢江新城規(guī)劃建設(shè)范圍，緊鄰錢江新城核心區(qū)。根據(jù)江干區(qū)“一帶五區(qū)”大型居住區(qū)規(guī)劃，本地塊位于配套最為完善，居住條件最為成熟的西南居住片區(qū)（采荷、南肖埠－景芳、華家池、錢江新城組成）（四）產(chǎn)品定位、市場需求與客戶群體（小戶型、總價(jià)低、本地居民、市場商戶、外來人口、購房入戶）由于該項(xiàng)目是綠城在城市東部的第一個(gè)項(xiàng)目，因此，項(xiàng)目的開發(fā)要在城東設(shè)立標(biāo)桿，其產(chǎn)品定位也相對高端，有別于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的房產(chǎn)品類型。此外，該樓盤以90㎡以下小戶型（二房二廳）為主，對總價(jià)進(jìn)行了一定的限制，有別于綠城以前的高總價(jià)舒適型項(xiàng)目，對投資型客戶及希望享受高品質(zhì)房產(chǎn)的中高端消費(fèi)人群有著較強(qiáng)的吸引力。江干區(qū)城市建設(shè)的推動(dòng)不僅帶來了城市面貌的改觀，也大大提高了本地居民的生活水平，特別作為專業(yè)市場發(fā)展最為成熟的區(qū)域，大量的商戶也為本區(qū)塊積聚了一批較為實(shí)力派的購房群體。受區(qū)域城市特性的影響，江干區(qū)是目前外來人口較為密集的區(qū)域，隨著購房入戶政策的實(shí)行，本地塊所在的錢江新城也成為了大量外來人士的首選居住區(qū)域。（五）品牌目前該區(qū)域樓盤銷售均價(jià)為9900-13000元/㎡（含錢江新城），參與開發(fā)的房產(chǎn)公司重要有濱江、宋都、金基、商宇、廣景等，除濱江、宋都在江干區(qū)有一定的知名度外，其他幾家均為二、三線房產(chǎn)公司或初次開發(fā)樓盤的公司（如金基），在客戶群積累，品牌知名度等方面均有所欠缺，而濱江開發(fā)的南肖埠系列樓盤定位也以中端消費(fèi)群為主。因此在區(qū)域的品牌及樓盤品質(zhì)方面綠城有較大的優(yōu)勢。（六）可預(yù)期市場前景目前江干區(qū)的城市建設(shè)正以前所未有力度在快速推動(dòng)，江干區(qū)的城市地位也正從城鄉(xiāng)結(jié)合部向主城區(qū)轉(zhuǎn)變，隨著城市居住大環(huán)境的不斷改善，江干區(qū)的商品房市場呈現(xiàn)出后來居上之勢。從去年年終和今年一季度的銷售形勢來看，江干區(qū)的銷售量及銷售價(jià)格都位居各大區(qū)域前列，江干區(qū)的商品房市場正走向成熟?？梢灶A(yù)期，在商品房市場整體價(jià)格走穩(wěn)的情況下，江干區(qū)市場仍可保持叫較好的市場態(tài)勢。（七）適于短平快操作該地塊開發(fā)條件成熟，規(guī)模較小，可在較短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)并推出銷售，填補(bǔ)綠城房產(chǎn)在城東尚無可售樓盤的空缺。另有助于公司快速回籠資金，提高資金運(yùn)用率。（八）品牌及公司形象宣傳樓盤緊鄰鳳起東路，位于錢江新城門戶區(qū)域，有利的地理位置對于宣傳綠城產(chǎn)品形象，提高綠城在城東的影響力有著先天的優(yōu)勢。二、劣勢及威脅從目前市場的情況和區(qū)域的現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目同樣面臨一定的劣勢和風(fēng)險(xiǎn)：（一）政策調(diào)控從宏觀層面看，國家對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)實(shí)行調(diào)控，目前仍不排除進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控政策的也許，短期內(nèi)對市場的上升有一定的克制作用，特別是會(huì)影響投資型購房群體的行為。（二）規(guī)模地塊規(guī)模較小，較難突現(xiàn)綠城在景觀營造方面的優(yōu)勢，對產(chǎn)品形態(tài)及定位也有較高的挑戰(zhàn)性。（三）噪音地塊地形狹長，南向的鳳起路為城市主干道路，北面為四季青小學(xué)，對住宅項(xiàng)目有一定的噪聲影響，在產(chǎn)品開發(fā)過程中需加以重視，通過有效的降噪隔音措施消減產(chǎn)品的市場抗性。（四）市場競爭周邊錢江新城板塊內(nèi)已有部分中高檔住宅項(xiàng)目推向市場，反映良好，形成了目的客戶群體對產(chǎn)品的比較參照，隨著新城區(qū)域內(nèi)高檔住宅樓盤的放量上市，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品高品質(zhì)競爭（精裝修、節(jié)能、智能化、環(huán)保等）將更加劇烈，對本地塊此后的銷售會(huì)形成一定的沖擊。（五）小戶型總價(jià)偏高該項(xiàng)目90平方米以下小戶型比例占到70%，但由于項(xiàng)目的產(chǎn)品定位較高，其單價(jià)和總價(jià)相對于其他小戶型產(chǎn)品較高，會(huì)產(chǎn)生一部分的客戶分流，給項(xiàng)目銷售帶來一定的威脅。綜合以上分析，該項(xiàng)目區(qū)域成熟度高及錢江新城良好的發(fā)展前景是對本項(xiàng)目最大的支撐，而項(xiàng)目相對較小的開發(fā)規(guī)模和戶型限制則是對產(chǎn)品定位和開發(fā)品質(zhì)的最大制約。因此開發(fā)該項(xiàng)目，須以戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位為突破點(diǎn)，與其他產(chǎn)品形成差異化，找準(zhǔn)市場定位，以高品位、精裝修和高標(biāo)準(zhǔn)的后期服務(wù)管理作為產(chǎn)品的開發(fā)亮點(diǎn)。第三節(jié)項(xiàng)目初步定位一、定位依據(jù)1、項(xiàng)目自身規(guī)劃條件；2、房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)論；3、項(xiàng)目周邊高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)；4、政府政策客觀限定了產(chǎn)品的定位方向；5、宏觀形勢的變化、目的客戶群體購買行為的理性化，買方市場的形成，競爭日趨劇烈，對高端物業(yè)綜合品質(zhì)提出了更高的規(guī)定；6、引導(dǎo)和哺育目的客戶群體全新的崇高居住生活理念；7、區(qū)域市場中，本案在品質(zhì)上全方位的領(lǐng)先和示范性，將形成有力的差異化核心競爭優(yōu)勢，為對手制造競爭壁壘；8、開發(fā)團(tuán)隊(duì)及合作伙伴具有打造一流高端物業(yè)的理念、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)；9、實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。二、產(chǎn)品初步定位杭州城市東部核心區(qū)高檔成熟精品住宅社區(qū)杭州城市東部核心：項(xiàng)目所在地塊緊鄰江干區(qū)核心區(qū)域慶春廣場，目前配套比較成熟，同時(shí)項(xiàng)目地塊又屬于錢江新城一期規(guī)劃范圍內(nèi)，與錢江新城CBD近在咫尺。高檔成熟精品住宅社區(qū)：本項(xiàng)目由綠城房產(chǎn)投資開發(fā)，又是綠城房產(chǎn)在城市東部的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊配套成熟，這已經(jīng)奠定了該項(xiàng)目高端定位的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，江干區(qū)整體住宅水平較差，區(qū)域內(nèi)缺少高品質(zhì)房產(chǎn)品，因此，本項(xiàng)目的高端定位對綠城的品牌宣傳和后續(xù)在城市東部的開發(fā)建設(shè)息息相關(guān)。對于項(xiàng)目自身品質(zhì)而言，公司會(huì)在以往開發(fā)高層公寓、酒店式公寓的基礎(chǔ)上進(jìn)行改善和優(yōu)化，對項(xiàng)目營造樹立新的標(biāo)準(zhǔn)，力求把該項(xiàng)目打?qū)е戮G城房產(chǎn)的“精品”項(xiàng)目。第四節(jié)目的客源初步定位一、定位依據(jù)1、宏觀調(diào)控以來，市場需求的主流繼續(xù)向以自住和改善居住的真實(shí)購房需求傾斜。2、該項(xiàng)目周邊配套完善，已形成了較為良好的居住氛圍，同時(shí)隨著此類地塊的日益稀缺和綠城品牌的支撐，已使消費(fèi)者對該項(xiàng)目的高端定位形成了較好的認(rèn)可度。3、杭州作為浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和省會(huì)城市，杭州對周邊城市具有購買力的消費(fèi)者存在一定的置業(yè)吸引力。4、政府新出臺(tái)的購房入戶政策，為錢江新城區(qū)域樓盤的去化提供了一定支持，更重要的是，使市場結(jié)識(shí)到政府對錢江新城開發(fā)建設(shè)堅(jiān)決支持的態(tài)度，增強(qiáng)了市場對錢江新城區(qū)域發(fā)展的信心。5、作為此后總部經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域，錢江新城建成后，將提供18萬個(gè)就業(yè)崗位，區(qū)域人口達(dá)成30萬，作為杭州新城市中心，國際化的核心CBD商圈，將為區(qū)域內(nèi)住宅樓盤提供龐大的客源。6、該項(xiàng)目是綠城在城東開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，綠城品牌的強(qiáng)大號(hào)召力能促使一部分老客戶前來置業(yè)投資。7、以90平方米為主的經(jīng)濟(jì)型戶型區(qū)別于綠城以往的舒適型大面積戶型，一定限度上滿足了年輕一代的置業(yè)需求。二、目的客戶初步定位基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目的市場和目的消費(fèi)群應(yīng)是：第一層面：杭州本地就杭州本地目的消費(fèi)群而言，傾向于購買該項(xiàng)目住宅的客戶群體重要是對該區(qū)域的地理位置較為熟悉，已形成對該區(qū)域生活認(rèn)同的這部分客戶，因此，我們可以推斷，這些客戶重要來自于江干區(qū)、市中心、復(fù)興地區(qū)等幾個(gè)區(qū)域。此外，其優(yōu)越的地理位置勢必將吸引杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣的客戶。再次，隨著錢江新城的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。第二層面：浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（溫州、臺(tái)州、寧波、金華、義烏）第三層面：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力）三、目的客戶特性分析（一）年齡特性年齡分布在30－50歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。（二）職業(yè)特性1、項(xiàng)目周邊各類私營業(yè)主、小老板，2、政府官員和公司高管3、各專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)。（三）產(chǎn)品認(rèn)知和需求特性1、對建筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相稱高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。2、注重有助于身心健康的區(qū)域大環(huán)境，對于產(chǎn)品的朝向規(guī)定較高，南向、南偏東是絕對主流選擇。3、目的客戶群多為二次或以上置業(yè)者，以改善居住環(huán)境為主，長期持有物業(yè)保值增值為重要目的。4、對于滿足改善居住條件、舒適型居住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對這種生活特性有度設(shè)立——康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營造是配套設(shè)立的著力點(diǎn)。5、年紀(jì)較輕的購房群體以滿足目前居住需求為重要目的，一般選擇90平方米的小戶型；大面積戶型客戶群體的一般已有年齡較大的子女，在套內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充足考慮這一特性，使戶內(nèi)布局和設(shè)施更為實(shí)用。6、一旦形成對某個(gè)品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價(jià)值取向，品牌追隨很大限度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。7、有較豐厚的財(cái)富積累，對產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較低，對稀缺性、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購買需求的重要組成部分。（四）信息接受形式特性1、地區(qū)性大報(bào)（如錢江晚報(bào)、都市快報(bào)、杭州日報(bào)等）以及國家權(quán)威報(bào)刊媒體（如：參考消息、南方周末、財(cái)經(jīng)等）是目的消費(fèi)群體的重要接觸媒體，2、目的消費(fèi)群體更為追求生活品質(zhì)和生活藝術(shù)，具有較一般人更為廣闊的視野，金融理財(cái)、時(shí)尚類雜志也是信息的重要來源。3、隨著專業(yè)刊物的日益成熟，此類信息對于銷售者在購房決策時(shí)起到舉足輕重的作用。4、中高檔物業(yè)推廣時(shí)，目的客戶對推廣活動(dòng)的品味、檔次以及滿足虛榮心等方面其有更高規(guī)定，推廣活動(dòng)的質(zhì)量是推廣成功的關(guān)鍵因素而不是次數(shù)。5、隨著媒體推廣手段的日益增多，消費(fèi)者對于視頻及流動(dòng)性媒體的接受度逐漸增長，可適當(dāng)增長此類媒體的廣告投放。6、目的客戶群較為關(guān)注地方新聞，在特定的生活圈層內(nèi)容易產(chǎn)生從眾心理，大力度推廣造勢形成的口碑傳播對目的客戶群將產(chǎn)生較大的購買推動(dòng)效應(yīng)，是豎立開發(fā)商品牌、產(chǎn)品形象，提高知名度、接受度、美譽(yù)度的有效手段。（五）生活方式特性1、中高端目的客戶群體一般為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓力較大，事業(yè)心強(qiáng)，工作勤奮努力，富有發(fā)明力，平時(shí)與家人團(tuán)聚的時(shí)間相對較少；文化層次較高，交際面廣泛，喜歡保存獨(dú)立的生活態(tài)度與見地；交友注重社會(huì)、職業(yè)、家庭背景。2、購買小戶型的客戶群體一般年齡較輕，已有一定的財(cái)富積累，這部分人工作壓力較大，處在事業(yè)的上升通道，工作勤奮努力，富有發(fā)明性，喜歡挑戰(zhàn)自我；文化層次較高，喜歡個(gè)性化的生活方式。（六）消費(fèi)特性這些人由于所處環(huán)境的關(guān)系，對生活質(zhì)量規(guī)定高，傾向于注重細(xì)節(jié)，他們比較注重產(chǎn)品外觀造型、色彩搭配、配套服務(wù)等，雖然不一定有自己明確的傾向和觀點(diǎn)，但大多懂得判斷和鑒別，對產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。對這部分群體要分兩面看，一方面追求品質(zhì)、品味，一方面注重產(chǎn)品性價(jià)比，消費(fèi)時(shí)除了對產(chǎn)品和服務(wù)的檔次、品牌、品質(zhì)規(guī)定較高外，由于其經(jīng)驗(yàn)和閱歷較豐富，對產(chǎn)品和服務(wù)的特色需求是該類人群消費(fèi)的一大特點(diǎn)。四、價(jià)格定位目前，項(xiàng)目周邊住宅產(chǎn)品均價(jià)在9000-11000元/平方米，銷售均已接近尾盤，但該部分住宅產(chǎn)品品質(zhì)較差，更沒有形成高檔社區(qū)氛圍；而項(xiàng)目所在的錢江新城中高檔住宅產(chǎn)品均價(jià)范圍在11000～23000元/㎡之間，平均銷售率在65％以上，并且已經(jīng)形成了多個(gè)較為高檔的住宅社區(qū)，區(qū)域接受度逐漸提高。結(jié)合項(xiàng)目所處的地理位置、品牌認(rèn)同度以及精裝修樓盤的高端定位，項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)走高端路線，樹立項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)精品樓盤標(biāo)桿。1、擬訂住宅均價(jià)住宅均價(jià)：16000元/㎡2、擬訂商鋪均價(jià)：商鋪均價(jià)（一、二層平均）：28000元/㎡3、擬訂車位均價(jià)：車位均價(jià)：22萬元/個(gè)五、產(chǎn)品初步設(shè)想序號(hào)指標(biāo)內(nèi)容1總用地面積17501㎡2總建筑面積57597㎡其中地上建筑面積43750㎡地下建筑面積13847㎡3容積率2.54建筑密度23.8%5綠化率30％6住宅建筑面積39432㎡總戶數(shù)384戶（商鋪數(shù)未計(jì)）7物業(yè)用房307㎡其中物業(yè)經(jīng)營用房179㎡物業(yè)管理用房128㎡8社區(qū)配套用房116㎡9配套商業(yè)3895㎡10地下機(jī)動(dòng)車庫停車庫278輛11地面停車數(shù)10輛第五章產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及周邊規(guī)劃情況分析一、地塊現(xiàn)狀本地塊位于江干區(qū)慶春廣場，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地。地塊東新城時(shí)代廣場，南至鳳起東路，西至景壇路，北面為四季青小學(xué)。地塊總用地面積17501㎡，容積率2.5，建筑密度23.8%，綠化率30%。地塊呈長方形，南北寬約110米，東西長約230米，鳳起路北側(cè)控制18米綠化帶?，F(xiàn)地塊內(nèi)建筑物已所有拆平。二、地質(zhì)地貌項(xiàng)目工程場地地表為新近回填土，淺部為近期圍堰堆積的粉土層，淺中部為近代漫灘相沉積的粉（砂）性土，中部為海陸相交互沉積粘性土層，下部為河床相沖擊洪積形成的卵礫石層，底部為風(fēng)化基巖。根據(jù)鉆孔地層描述、原位測試、室內(nèi)土工實(shí)驗(yàn)結(jié)果分析，對在勘察深度范圍內(nèi)的場地地層按性質(zhì)、特性劃分，可分為9個(gè)工程地質(zhì)層、19個(gè)亞層，各巖土層的結(jié)構(gòu)及分布特性自上而下分述如下：①1雜填土：雜色，以灰黃、灰褐色為主，稍濕，松散狀，成分雜亂，含25%～65%的磚瓦碎塊、礫石、碎石，局部夾少量混凝土碎塊，場地地面部分為混凝土地坪。厚約0.2～1.9m①2素填土：褐黃、灰黃色，局部夾灰色，濕～飽和，松軟狀，呈粘質(zhì)粉土性，含氧化鐵質(zhì)，夾少量磚瓦碎屑、碎礫石，局部底部為耕植土，含少量植物根莖。厚約0.4～2.5m②1粘質(zhì)粉土夾砂質(zhì)粉土：灰黃、黃灰色，底部轉(zhuǎn)淺灰色，濕，稍密狀，含氧化鐵質(zhì)、云母碎屑及少量有機(jī)質(zhì)，搖振反映中檔，切面粗糙、無光澤，干強(qiáng)度、韌性較低。層厚0.7～3.5m②2砂質(zhì)粉土：灰色，很濕，以稍密狀為主，局部呈中密狀，具有機(jī)質(zhì)、云母碎屑，夾少量粉砂，搖振反映迅速，切面粗糙、無光澤，干強(qiáng)度、韌性低。層厚1.5～8.3m，全場地分布。②2夾砂質(zhì)粉土夾粘質(zhì)粉土：灰色，很濕，稍密狀，具有機(jī)質(zhì)、云母碎屑，夾少量粉砂，搖振反映迅速，切面粗糙、無光澤，干強(qiáng)度、韌性低。該層為②2層中的薄夾層，層厚0.5～3.3m，全場地分布。②3粉砂夾砂質(zhì)粉土：灰、灰綠色，很濕，稍密～中密狀，具有機(jī)質(zhì)、云母碎屑，夾較多砂質(zhì)粉土，局部以砂質(zhì)粉土為主。層厚0.8～6.0m②4砂質(zhì)粉土夾粘質(zhì)粉土：灰、灰綠色，很濕，稍密～中密狀，具有機(jī)質(zhì)、云母碎屑，搖振反映迅速，切面粗糙、無光澤，干強(qiáng)度、韌性低。層厚0.8～4.1m④1粉砂：青灰、綠灰色，濕，中密狀，具有機(jī)質(zhì)、云母碎屑，局部見少量貝殼碎屑，夾少量細(xì)砂，局部間夾砂質(zhì)粉土薄層。層厚3.6～5.5m④2砂質(zhì)粉土夾粉砂：灰、青灰色，濕，以中密狀為主，局部呈密實(shí)狀，具有機(jī)質(zhì)、云母碎屑，搖振反