項目開發(fā)成本管理

作業(yè)指導(dǎo)書

北京市XX發(fā)展集團(tuán)公司

2011年月

1.目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

編制_______________日期_______________

審核_______________日期_______________

批準(zhǔn)_______________日期_______________

修訂記錄

日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

1.目的

指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。

2.適用范圍

適用于公司、下屬公司的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。

3.術(shù)語和定義

3.1.目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

3.2目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則匕每一個版本的制訂都

是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個版本。

3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為

項目可研報告通過時間；

3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)

劃方案確定后；

3.2.3第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，

編制范圍為當(dāng)期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當(dāng)期項目規(guī)劃和單體方案后；

3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂：

3.3動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項目中即時的成本。

3.4項目建議書和可行性研究階段的成本控制是投資估算：投資估算是指在項目建議書和可行性研究階段通

過編制估算文件測算和確定的工程造價。投資估算是建設(shè)項目進(jìn)行決策、籌集資金和合理控制造價的主要依

據(jù)。

4.職責(zé)

4.1公司經(jīng)營開發(fā)部：

4.1.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；

4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；

4.1.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；

4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。

5.工作流程

5.1工程技術(shù)部制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書

5.1.1在項目施工圖設(shè)計階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后，工程技術(shù)部根據(jù)審批的建議書，

對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。

5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下：

5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分

組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的

不同比例確定；

5.1.2.2為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部

門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工

程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項成本目

標(biāo)范圍內(nèi)；

5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作

為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實現(xiàn)的目的。具體

如下:

5.1.2.3.1采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及

配電房安裝工程等，在限額設(shè)計值下制定承包總價；

5.1.2.3.2采用單價包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)

備等，根據(jù)限額設(shè)計指標(biāo)分解承包單價；

5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項工程根據(jù)不同情況可能

會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等；

5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程

的招標(biāo)及實施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實現(xiàn)；

5.1.4項目實施過程中，成本控制崗位人員負(fù)責(zé)對成本情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警，如有超目標(biāo)的項目，

分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司總經(jīng)理決策。

5.2工程技術(shù)部制定項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書

5.2.1施工圖完成后，項目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類，據(jù)材料的各自特點及方便

施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)

備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

5.2.2對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下：

5.2.2.1甲供材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對項目的素質(zhì)影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，

可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水

景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。

5.2.2.2甲指乙購材料：設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對項目的素質(zhì)及效果

影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的

材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、

母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。

5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對項目效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、

質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、

普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中

低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關(guān)插座等；

5.2.2.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對項目效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價很

接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、

地下室）；

5.2.3工程技術(shù)部成本控制崗位人員在完成項目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報部門經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理

審批。

5.3經(jīng)營開發(fā)部匯總目標(biāo)成本

5.3.1成本控制崗位人員匯總各項目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》，按公司會簽程序報相關(guān)部門會簽，

公司總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》；

5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行

5.4.1經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員將會簽完成后的目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行；

5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實施按月、周進(jìn)行反饋財務(wù)計核部成本控制崗位人員；

5.4.3財務(wù)計核部成本控制崗位人員對各階段的成本進(jìn)行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過財務(wù)計核部

成本控制崗位人員的審核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警；

5.5項目成本動態(tài)監(jiān)控

5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計變更，并將預(yù)算增加情況反饋公司各部門成本控制崗位人員；

5.5.2工程技術(shù)部嚴(yán)格按照限價要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購；

5.5.3項目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋工程技術(shù)部成本控制崗位人員；

5.5.4工程技術(shù)部成本控制崗位人員對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制；

5.6經(jīng)營開發(fā)部項目成本動態(tài)分析

5.6.1成本控制崗位人員根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)

整，并按月（季）編報《綜合成本分析報告》

5.7經(jīng)營開發(fā)部目標(biāo)成本調(diào)整

5.7.1對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預(yù)算則在

目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由成本控制崗位人員審核、會簽，總經(jīng)理審批；

5.7.2對于無補充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。

6.支持文件無

7.相關(guān)表格記錄

7.1.《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》

7.2.《項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議》

7.3.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》

7.4.《目標(biāo)成本審批表》

2.目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書

成本控制指導(dǎo)書

_____________期

工程技術(shù)部

經(jīng)營開發(fā)部

年月日

目的：明確項目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項目開發(fā)決策;

附表（一）：產(chǎn)品組合

產(chǎn)品組合

住宅成本

總占地面積總規(guī)劃用地面積

占地敏感

（不含住宅商業(yè)

綜合容積率總車位比

TH）可售可售

公建車庫中

總建筑面積其中公建宅

用地可售

均

地

建筑I'.l產(chǎn)品框架單位造

積

產(chǎn)品組合積總戶數(shù)容積率占地

面積Ifll比例比例價

TOWNHOUSE

多層

住宅

小高層

高層

獨立車庫

商業(yè)網(wǎng)點

公建

地上停車位

配套用房

非人防地下車位

地卜

半地下車位

車位

人防地下車位

綜合

普通住宅戶均

附表（二）：目標(biāo)成本

目標(biāo)成本

本

年

跨年

度

目度目

標(biāo)

成第一責(zé)任其他責(zé)

工作序號成本項目標(biāo)成控制要點

本

切部門任部門

元本（萬

>

元）

一、土地征遷費用

及拆遷補償費

1.4.J.4.1土地征用費用經(jīng)營開發(fā)部

1.4.J.1.2耕地占用稅經(jīng)營開發(fā)部

1.4.J.1.3勞動力安置費經(jīng)營開發(fā)部

1.4.J.2.1安置動遷用房支出經(jīng)營開發(fā)部

1.4.J.2.2拆遷補償費經(jīng)營開發(fā)部

二、前期工程

2.8.J.1規(guī)劃費用經(jīng)營開發(fā)部

2.10.J.1設(shè)計費用經(jīng)營開發(fā)部

項目可行性研究費

1.1.J.4經(jīng)營開發(fā)部

用

1.1.J.4.1水文費用經(jīng)營開發(fā)部

1.1.J.4.2地質(zhì)費用經(jīng)營開發(fā)部

1.1.J.4.3勘探費用經(jīng)營開發(fā)部

1.1.J.4.4測繪費用經(jīng)營開發(fā)部

工程項

1.1.J.4.5七通一平支出經(jīng)營開發(fā)部

II部

三、建筑安裝工程

費

3.14.G.1-4建筑工程費用工程技術(shù)部

3.14.G.5安裝工程費用工程技術(shù)部

3.14.G.6支付給承包方費用工程技術(shù)部

其他建筑安裝工程

3.14.G.7工程技術(shù)部

費用

四、基礎(chǔ)設(shè)施費

4.16.G.(J).4.1供水工程支出經(jīng)營開發(fā)部

4.16.G.(J).4.2供電工程支出經(jīng)營開發(fā)部

4.16.G.(J).1.1

供氣工程支出經(jīng)營開發(fā)部

或2.1

4.16.G.(J).1.2

排污程支出經(jīng)營開發(fā)部

或2.2

4.16.G.(J).1.3

排洪工程支出經(jīng)營開發(fā)部

或2.3

4.16.G.(J).1.4

通訊工程支出經(jīng)營開發(fā)部

或2.4

4.16.G.(J).1.5

照明工程支出經(jīng)營開發(fā)部

或2.5

4.16.G.(J).1.6

環(huán)衛(wèi)工程支出經(jīng)營開發(fā)部

或2.6

4.16.G.(J).4綠化費用經(jīng)營開發(fā)部

其他設(shè)施工程發(fā)生

4.16.G(J).5經(jīng)營開發(fā)部

的支出

五、公共配套設(shè)施

費

5.16.G.(J).1.1

物業(yè)管理用房費用經(jīng)營開發(fā)部

或2.1

5.16.G.(J).1.2

變電站費用經(jīng)營開發(fā)部

或2.2

5.16.G.(J).1.3

熱力站費用經(jīng)營開發(fā)部

或2.3

5.16.G.(J).1.4

水廠費用經(jīng)營開發(fā)部

或2.4

5.16.G.(J).1.5

居委會用房費用經(jīng)營開發(fā)部

或2.5

5.16.G.(J).1.6

派出所用房費用經(jīng)營開發(fā)部

或2.6

六、開發(fā)間接費用

人員工資財務(wù)計

6.14.X行政管理部

核部

職工福利費財務(wù)計

6.2.X.行政管理部

核部

財務(wù)計

6.10.X.折舊費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.7.X.修理費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.11.X.辦公費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.9.X.水電費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.15.X餐費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.5.X.電話費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.1.X.人事費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.3.X.差旅費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.4.X.1運輸費行政管理部

核部

財務(wù)計

6.13.X.其他行政管理部

核部

七、銷售費用

7.1.J媒介廣告費經(jīng)營開發(fā)部

廣告設(shè)施及發(fā)布費

7.2.J經(jīng)營開發(fā)部

7.3.J現(xiàn)場包裝費經(jīng)營開發(fā)部

7.4.J促銷活動費經(jīng)營開發(fā)部

7.5.J宣傳資料及禮品費經(jīng)營開發(fā)部

接待廳裝修、裝飾工程技

7.l.G經(jīng)營開發(fā)部

費術(shù)部

7.6.J現(xiàn)場銷售器具費經(jīng)營開發(fā)部

7.7.J現(xiàn)場銷售人工費經(jīng)營開發(fā)部

7.8.J賣點增加費經(jīng)營開發(fā)部

7.9.J看樓交通費經(jīng)營開發(fā)部

7.2.G樣板間經(jīng)營開發(fā)部

7.10.J銷售模型費經(jīng)營開發(fā)部

7.11.J展銷費經(jīng)營開發(fā)部

7.12.J售后服務(wù)補貼經(jīng)營開發(fā)部

7.13.J其他

八、管理費用

財務(wù)計

8.14.X人員工資行政管理部

核部

財務(wù)計

8.2.X.職工福利費行政管理部

核部

財務(wù)計

8.10.X.折舊費行政管理部

核部

8.7.X.修理費行政管理部財務(wù)計

核部

財務(wù)計

8.ll.X.辦公費行政管理部

核部

水電費財務(wù)計

8.9.X.行政管理部

核部

財務(wù)計，

8.15.X.勞動保護(hù)行政管理部

核部

財務(wù)計

8.16.X.運輸費行政管理部

核部

財務(wù)計

8.17.X會務(wù)費行政管理部

核部

財務(wù)計

8.18.X職工餐費行政管理部

核部

8.5.X電話費

8.l.X人事費

財務(wù)計

8.3.X.差旅費行政管理部

核部

財務(wù)計

8.13.X.1其他行政管理部

核部

附表（三）目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)

目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)

材料名稱說明規(guī)格單位目標(biāo)價格

窗元/平米

陽臺門元/平米

分戶門元/橙

分戶門元/橙

防火門元/橙

單元門元/橙

車庫門元/橙

網(wǎng)點門元/平米

外墻瓷磚元/片

外墻涂料元/平米

樓梯間踏步磚元/片

樓梯間地面磚元/片

樓梯間踢腳鑲邊大理石元/平米

小高層電梯前廳裝修元/平米

無動力排風(fēng)扇元/個

散熱器元/100w

小高層電梯萬元/部

道路磚元/塊

廣場磚塊

庭園燈盞

草坪燈盞

壁燈盞

附表（四）：報批報建費用明細(xì)

報建報批費用明細(xì)

費用標(biāo)準(zhǔn)成本目標(biāo)指項目總控制目標(biāo)

費用名稱收費部門

說明費用（元/nf）標(biāo)（元/itf）成本（萬元）

勘查丈量費

規(guī)劃定位放線費

審圖費

規(guī)劃設(shè)計費

規(guī)劃管理費

規(guī)劃服務(wù)費

人防工程質(zhì)檢費

臨時用水

招標(biāo)管理費

市場服務(wù)費

合同見證費

招投標(biāo)服務(wù)費

排污費

固體垃圾排放費

垃圾托管費

工程質(zhì)量委托

費

勞保統(tǒng)籌費

施工許可證工本

費

防疫審查費

工程保險費

標(biāo)志牌

其它

合計

3.總控、—期營銷費用成本控制目標(biāo)

項目成本控制要點

（）總控、期營銷費用

經(jīng)營開發(fā)部

年月日

為提高營銷企劃水平，有效控制項目銷售費用成本，特制定本成本控制要點。

一、適用范圍：

1.

二、計劃控制目標(biāo)

1.項目銷售費用總額度為萬元。綜合銷售成交均價元/M2,銷售率%,銷售成

交合

同總額的一%,另加銷售賣場包裝、樣板間費用萬元；銷售提成—萬元。

2.銷售費用實行分年獨立總額控制，各年之間不得結(jié)轉(zhuǎn)。

三、控制方式及要求

L銷售費用控制責(zé)任部門為經(jīng)營開發(fā)部，財務(wù)計核部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任；

2.經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)對項目銷售費用作細(xì)化總結(jié)，報公司管理層、財務(wù)計核部，用以指導(dǎo)今后項目

銷售費用控制，避免費用計劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)；

3.經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)銷售費用管理，分期建立臺帳；

4.在各年銷售費用總額之內(nèi)，由經(jīng)營開發(fā)部在當(dāng)年開始之前提出使用項目的預(yù)算和計劃，公司

討論通過后報財務(wù)計核部，進(jìn)入公司“年度工作及資金收支計劃”作為當(dāng)年銷售費用成本控制

依據(jù)；

5.經(jīng)加開發(fā)部在各年計劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費用額度，但單

項計劃超出％以上，無論當(dāng)期營銷費用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報告財務(wù)計核部，經(jīng)公司

銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施；

6.由設(shè)計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項目（如紅線外道路綠化改造、臨時性銷

售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告

牌等），費用項目目標(biāo)的控制由經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)，單項造價控制由操作部門負(fù)責(zé)。

7.對于某些銷售、工程、設(shè)計等費用劃分模糊的項目，由財務(wù)計核部負(fù)責(zé)劃分，報公司批準(zhǔn)后

確定；

8.示范單位家私、裝飾用品、生活用品，申請部門應(yīng)在采購前確定回收方法和回收凈值計劃，

報行政管理部待公司批準(zhǔn)后方可實施；

9.在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)事先制定展示時間，裝修、銷售、價格的計劃，溝通工

程技術(shù)部同意后待公司批準(zhǔn)方可實施；

10.如確因銷售需要，銷售費用需超出當(dāng)年銷售費用總額度，須報公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批

準(zhǔn)后方可實施。但項目銷售費用總額度不變；

11.如某期銷售完畢后，銷售費用較當(dāng)年控制總額度有所結(jié)余，則結(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。

四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)

費用額度單位：（萬元）

分期第一年第二年第三年第四年第五年合計

銷售面積（m2）

成交均價（元）

成交額

營銷費用（萬）

賣場及樣板間費用

（萬）

提成傭金（萬）

合計（萬）

占總費用比例（%）

年營銷費用總額占總合同金額的%,五年總額為：萬元。每年的銷售費用見下表:

分期第一年第二年第三年第四年第五年合計

合同總額（億）

銷售費用（萬）

a）遇下列情況可對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增

O在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交合同均價較當(dāng)年計劃增加超過3%以上時，相應(yīng)

的費用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。銷售賣場建造裝修、樣板間費用不作調(diào)整。

O當(dāng)上一年銷售費用超出目標(biāo)成本15%以上時，經(jīng)營開發(fā)部可向公司提出調(diào)增總控及下一年

分解目標(biāo)的建議；

b）遇下列情況須對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減

O在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交均價較當(dāng)年計劃減少時，相應(yīng)的費用控制目標(biāo)

須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。包括銷售賣場包裝、樣板間費用；

O當(dāng)上一年銷售費用較目標(biāo)成本節(jié)余超過5%以上時，經(jīng)營開發(fā)部須向公司提出調(diào)減總控及下

一年分解目標(biāo)的建議；

c）所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)。

*****年分解目標(biāo)單位：萬元

一

序

號項目促銷期強銷期后期合計

總費用

1媒介廣告費

2廣告設(shè)施及發(fā)布會

3現(xiàn)場包裝費（現(xiàn)場賣場）

促銷活動現(xiàn)場促銷活動費（萬/次）

4費（見說

明）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費

5宣傳資料及禮品費

6接待廳裝修、裝飾費

7現(xiàn)場銷售器具費

8現(xiàn)場銷售人工費

9賣點增加費（次費用記入企劃費用）

看樓交通費（主要是電瓶車）（輛，萬/

10

輛）

11樣板間

12模型制作費（個）

展銷費（包括所有的資料費用）（兩

13

次房交會：萬/次）

14售后服務(wù)補貼

15其他

賣場分解目標(biāo)單位：萬元

一

序

號項目名稱單位數(shù)量合計

1

2

3

4

5

6

7合計

現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價萬元/個樣板房，折舊和銷售回收不低于萬元/個，樣板

房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均萬元/個樣板房。現(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為萬元/個,

售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均萬元/個售樓處。

五、考核指標(biāo)

a）銷售費用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費用比、目標(biāo)銷售費用比、銷售面積比；

成交銷售費用比=當(dāng)期累計銷售費用/當(dāng)期累計成交金額義100%

目標(biāo)銷售費用比=當(dāng)期累計銷售費用/當(dāng)期目標(biāo)銷售費用X100%

銷售面積比=實際合同銷售面積/目標(biāo)銷售銷控表面積X100%

b）成交銷售費用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，一般應(yīng)

在1.5%左右;

c）目標(biāo)銷售費用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在100%左右；

d）銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于99.99%。

六、本成本指導(dǎo)書由經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)解釋。

附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》營銷推廣費用科目劃分

1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏

2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告

3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆

4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費

5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品

6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等

7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等

8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等

9）賣點增加費:

10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用

11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費。對于

主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。

12）模型制作費

13）展銷費：展位費、布置費、制作費等

14）售后服務(wù)補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償

15）其他

4.項目論證成本管理作業(yè)指引

項目論證成本管理作業(yè)指引

編制_______________日期_______________

審核_______________日期_______________

批準(zhǔn)_______________日期_______________

修訂記錄

日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

1.目的：

明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求。

2.適用范圍：

本細(xì)則適用于地產(chǎn)公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目可行性研究階段的建安成

本估算工作。

3.定義：

3.1項目可行性研究階段成本估算：在項目可行性研究階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編

制估算文件預(yù)先估算和確定的過程，是《項目可行性研究報告》的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制

造價的主要依據(jù)。

4.職責(zé)：

4.1公司經(jīng)營開發(fā)部

4.1.1負(fù)責(zé)編制《新項目成本估算表》。

4.1.2負(fù)責(zé)項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項目成本估算表》。

4.1.3負(fù)責(zé)提供項目初步規(guī)劃方案或要點分析。

5.工作流程

5.1項目基礎(chǔ)性成本分析

5.1.1工程技術(shù)部經(jīng)理應(yīng)提前定期安排相關(guān)人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑的各種建造成本》、

經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理應(yīng)提前定期安排相關(guān)人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》供

公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考、

5.2項目可行性論證成本分析

5.2.1經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)跟蹤、配合溝通，并編制項目可研階段成本估算報告。工程技術(shù)部經(jīng)理指定專業(yè)工程

師負(fù)責(zé)項目可行性研究階段的建安成本估算工作。

5.2.2進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括：經(jīng)營開發(fā)部提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析，內(nèi)容包括：關(guān)于項目定位

的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成

本調(diào)研報告，市場同類檔次項目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。

5.2.3經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)組織各部門成木控制崗位人員按《新項目成本估算表》格式要求，完成表中造價的估

算。

5.2.3.1經(jīng)營開發(fā)部填寫編制說明：包括“項目概況”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)

構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費用）

5.2.3.2工程技術(shù)部結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,

確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。

523.3按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬經(jīng)營開發(fā)部填寫的項目。

5.2.3.4有多方案需要比較的項目，成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說明，比較后提出成本

建議。

5.2.4《新項目成本估算表》經(jīng)經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審核后提交相關(guān)部門相關(guān)人員，作為可研分析報告的依據(jù)。

5.2.5公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營開發(fā)部、工程技術(shù)部的成本控制崗位人員必須在進(jìn)行項目成

本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》，內(nèi)容應(yīng)包括：

5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投

標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。

5.2.5.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以

便考慮對造價的影響。

5.2.53當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)《各類建筑的

各種建造成本》、《各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》

5.2.6經(jīng)營開發(fā)部職業(yè)人員應(yīng)在調(diào)研的樓盤清單中，挑選1-2個樓盤深入調(diào)研，完成《競爭樓盤成本水平調(diào)

研報告》。

5.3項目立項階段__________________________________________________________________________________

5.3.1《項目可行性研究報告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項后，《新項目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)

據(jù)自動成為新項目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。

5.3.2經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。

5.4資料存檔

《新項目成本估算表》經(jīng)審批后，由經(jīng)營開發(fā)部移交各部門成本控制崗執(zhí)行，行政管理部負(fù)責(zé)

存檔保管。

6.支持文件無

7.相關(guān)記錄表格

7.1《**地區(qū)各類建筑的各種建造成本的檔次及物業(yè)水平表》包括：《**地區(qū)各類建筑的各種建

造成本》、《**地區(qū)各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》

5.方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引

實施方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引

編制_______________日期_______________

審核_______________日期_______________

批準(zhǔn)_______________日期_______________

修訂記錄

日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

1.目的

為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方法。

2.范圍

適用所有公司開發(fā)項目方案設(shè)計階段的成本管理及控制工作。

3.術(shù)語和定義

3.1實施方案設(shè)計階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計和建筑擴初設(shè)計。

3.2初步設(shè)計階段的成本控制是概算造價，概算造價是指在初步設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計意圖，通過編制工程概

算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。與投資估算造價相比，概算造價的準(zhǔn)確性有所提高，但受估算造價的控

制。概算造價一般又可分為；建設(shè)項目概算總造價、各個單位工程概算綜合造價、各單位工程概算造價。

3.3技術(shù)設(shè)計階段的成本控制是修正概算造價：修正概算造價是指在技術(shù)設(shè)計階段，根據(jù)技術(shù)設(shè)計的要求，

通過編制修正概算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。修正概算是對初步設(shè)計階段的概算造價的修正和調(diào)整，

比概算造價準(zhǔn)確，但受概算造價控制。

4.職責(zé)：

4.1公司經(jīng)營開發(fā)部

4.1.1負(fù)責(zé)項目市場成本調(diào)研，編制項目成本調(diào)研報告；

4.1.2負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫；

4.1.3負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計階段《成本測算》及編制《方案階段成本分析報告》；

4.1.4負(fù)責(zé)組織編制擴初設(shè)計階段《成本概算》及《擴初階段成本分析報告》；

4.1.5負(fù)責(zé)編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標(biāo)值；

4.1.6負(fù)責(zé)設(shè)計階段成本控制工作的跟進(jìn)工作；

4.1.7負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計階段方案成本比較和修正。

5.工作流程

5.1經(jīng)營開發(fā)部項目開發(fā)成本調(diào)研

5.1.1公司項目預(yù)立項后，各職業(yè)人員須開始收集和調(diào)研同類項目后場成本水平，編制項目成本調(diào)研報告；

5.1.2須根據(jù)調(diào)研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。

5.2方案設(shè)計階段成本管理和控制

5.2.1經(jīng)營開發(fā)部須組織項目規(guī)劃方案設(shè)計的專業(yè)小組評審，并對規(guī)劃方案設(shè)計成本提出要求和建議；

5.2.2規(guī)劃方案設(shè)計完成后，工程技術(shù)部依據(jù)提供的規(guī)劃方案設(shè)計在一個月內(nèi)編制其建安《成本測算》，對前

期可研階段的項目《成本估算》進(jìn)行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析

和建議；

5.2.3經(jīng)營開發(fā)部須在方案設(shè)計完成后一個半月內(nèi)完成《方案設(shè)計階段成本分析報告》的編制，對方案設(shè)計階

段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對后續(xù)擴初設(shè)計提出成本控制建議，并報總辦、總經(jīng)理審核。

5.3擴初設(shè)計階段成本管理和控制

5.3.1工程技術(shù)部應(yīng)對成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)，在考慮可能發(fā)生的補充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其

它不可預(yù)見的費用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴初階段的

成本限額設(shè)計初步建議；

5.3.2經(jīng)營開發(fā)部組織召集公司相關(guān)人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀(jì)要，

經(jīng)總經(jīng)理審批后會簽，作為擴初階段的成本限額；

5.3.3擴初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)工程技術(shù)部須組織編制項目《成本概算》，概算依據(jù)擴初圖紙針對典

型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含

量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部

分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。項目《成本概算》經(jīng)工程技術(shù)部

經(jīng)理審核后，按公司會簽程序各部門會簽審核；

5.3.4《成本概算》完成一個月內(nèi)工程技術(shù)部負(fù)責(zé)審核編制的《擴初設(shè)計階段成本分析報告》，對擴初設(shè)計階

段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議并報經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審定。

6.表格和記錄

6.1《設(shè)計限額要求》

6.2《建安成本限額設(shè)計成本控制建議書》

6.施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引

施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引

編制_______________日期_______________

審核_______________日期_______________

批準(zhǔn)_______________日期_______________

修訂記錄

日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

1.目的

為保證項目開發(fā)成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。

2.范圍

項目施工圖設(shè)計成本管理。

3.定義

3.1目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

3.2施工圖設(shè)計階段的成本控制是預(yù)算造價：預(yù)算造價是指在施工設(shè)計階段，根據(jù)施工圖紙，通過編制預(yù)算

文件預(yù)先測算和確定的工程造價。它比概算造價或修正概算造價更為詳細(xì)和準(zhǔn)確，但同樣要受前一階段工程

造價的控制。

4.職責(zé)：

4.1經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)組織各部門成本控制崗、公司管理層

4.1.1負(fù)責(zé)審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；

4.1.2負(fù)責(zé)審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；

4.1.3負(fù)責(zé)審核項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；

4.1.4負(fù)責(zé)項目成本目標(biāo)分解運作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。

4.2公司工程技術(shù)部

4.2.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；

4.2.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；

4.2.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；

4.2.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。

5.工作程序

5.1制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書在施工圖設(shè)計開始前，工程技術(shù)部須對公司審批的項目發(fā)展成

本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善；

5.2施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下：

5.2.1工程技術(shù)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平，針對各分

項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議;

對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點，成本

建議按專業(yè)具體提出以下幾點：

5.2.1.1土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方

主要控制挖運總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)；

5.2.1.2樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選,

優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項成本目標(biāo)；

5.2.1.3結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在

滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值；

5.2.1.4建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本

的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗