工程建設(shè)實行階段工程管理是對一種工程從概念設(shè)想到正式運營全過程（詳細工作涉及：投資機會研究、初步可行性研究、最后可行性研究、勘察設(shè)計、招標、采購、施工、試運營等）進行管理。工程實行階段業(yè)主項目管理則可描述為：在工程實行階段，業(yè)主項目部和項目管理人員，按照工程建設(shè)關(guān)于法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范規(guī)定，依照已訂立工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其她合同及合同性文獻，調(diào)動各方面綜合資源，對項目工程從開工至竣工工程質(zhì)量、進度、投資及其她方面目的進行全面控制管理過程。一、工程建設(shè)實行準備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運送條件

4、施工圖紙及施工資料準備

5、施工材料和施工設(shè)備準備

6、暫時用地或暫時占道手續(xù)辦理7、施工允許批文及辦理開工手續(xù)

8、組織圖紙會審、設(shè)計交底、擬定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗9、及時委托和組織有關(guān)單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收

10、編制工程進度籌劃11、檢查監(jiān)理單位在施工前與否已做好相應(yīng)準備工作

12、開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位施工準備工作進行全面檢查和控制11、設(shè)計、施工、監(jiān)理及有關(guān)單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設(shè)實行階段當施工單位準備工作完畢后，工程部對施工單位準備工作進行檢查。當準備工作已所有完畢，符合開工條件，應(yīng)及時簽發(fā)施工單位《開工報告》，容許開工，否則規(guī)定施工單位盡快做好準備，待條件具備后，再重新審核。（一）、工程進度控制1、工程建設(shè)進度控制是工程項目建設(shè)中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設(shè)控制三大目的之一，而施工階段是工程實體形成階段。對其進行進控制是整個工程項目建設(shè)進度控制重點，因而施工階段進度控制又是現(xiàn)場施工管理重要核心。施工項目進度控制與投資控制和質(zhì)量控制同樣，是項目施工中重點控制之一。它是保證施工項目按期完畢，合理安排資源供應(yīng)、節(jié)約工程成本重要辦法。2、施工進度管理地位和作用：關(guān)系到項目經(jīng)濟效益；關(guān)系到社會效益實現(xiàn)。3、進度控制基本程序：（1）、承包人編制工程總進度籌劃、年度、月進度籌劃、單項工程進度籌劃；（2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人進度籌劃進行審批；（3）、工程部對承包人實際施工進度進行檢查；（4）、監(jiān)理工程師對工程施工進度實行狀況進行分析，對進度延誤采用相應(yīng)組織辦法、技術(shù)辦法、合同辦法、經(jīng)濟辦法和信息管理等調(diào)節(jié)辦法。工程進度控制基本程序承包單位編制下一期施工進度籌劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理告知》，批示承包單位采用調(diào)節(jié)辦法嚴重偏離籌劃目的基本實現(xiàn)籌劃目的監(jiān)理工程師對進度籌劃實行狀況進行檢查、分析按籌劃組織實行總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進度籌劃填寫?施工進度籌劃報審表?承包單位編制施工總進度籌劃填寫?施工進度籌劃報審表?注：如總進度籌劃為施工組織設(shè)計一某些，可不單獨審批。否總監(jiān)理工程師審批承包單位編制下一期施工進度籌劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理告知》，批示承包單位采用調(diào)節(jié)辦法嚴重偏離籌劃目的基本實現(xiàn)籌劃目的監(jiān)理工程師對進度籌劃實行狀況進行檢查、分析按籌劃組織實行總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進度籌劃填寫?施工進度籌劃報審表?承包單位編制施工總進度籌劃填寫?施工進度籌劃報審表?注：如總進度籌劃為施工組織設(shè)計一某些，可不單獨審批。否總監(jiān)理工程師審批4、工程進度籌劃表達辦法有：（1）、單項工程進度控制法；（2）、采用進度表控制法；（3）、采用網(wǎng)絡(luò)籌劃控制法；（4）、采用工程曲線控制法。5、影響施工項目進度因素由于工程項目施工特點，特別是較大和復(fù)雜施工項目、工期較長，影響進度因素較多。編制籌劃和執(zhí)行控制施工進度籌劃時必要充分結(jié)識和預(yù)計這些因素，才干克服其影響，使施工進度盡量按籌劃進行，當浮現(xiàn)偏差時，應(yīng)考慮關(guān)于影響因素，分析產(chǎn)生因素。其重要影響因素有：

（1）、關(guān)于單位影響：施工項目重要施工單位對施工進度起決定性作用，但是建設(shè)單位與業(yè)主、設(shè)計單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供應(yīng)部門、運送部門、水、電供應(yīng)部門及政府關(guān)于主管部門都也許給施工某些方面導(dǎo)致困難而影響施工進度。其中設(shè)計單位圖紙不及時和有錯誤以及關(guān)于部門或業(yè)主對設(shè)計方案變動是經(jīng)常發(fā)生和影響最大因素。材料和設(shè)備不能按期供應(yīng)，或質(zhì)量、規(guī)格不符合規(guī)定，都將使施工停頓。資金不能保證也會使施工進度中斷或速度減慢等。

（2）、施工條件變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣氣候、暴雨、高溫和洪水等都對施工進度產(chǎn)生影響、導(dǎo)致暫時停工或破壞。

（3）、技術(shù)失誤：施工單位采用技術(shù)辦法不當，施工中發(fā)生技術(shù)事故;應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新構(gòu)造缺少經(jīng)驗，不能保證質(zhì)量等都要影響施工進度。

（4）、施工組織管理不利：流水施工組織不合理、勞動力和施工機械調(diào)配不當、施工平面布置不合理等將影響施工迸度籌劃執(zhí)行。

（5）、意外事件浮現(xiàn)：施工中如果浮現(xiàn)意外事件，如戰(zhàn)爭、嚴重自然災(zāi)害、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等都會影響施工進度籌劃?？傊?，施工進度控制是技術(shù)性規(guī)定較強工作，不但規(guī)定施工管理人員要掌握施工組織設(shè)計編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動定額與工程預(yù)算定額、技術(shù)方案方面知識，并熟悉有關(guān)專業(yè)知識，如建筑設(shè)計、建筑材料《合同法》等建筑法規(guī)知識，此外還規(guī)定細心收集和整頓關(guān)于設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、自然災(zāi)害等資料。在工程項目實行過程中，進度控制就是通過不斷地籌劃、執(zhí)行、檢查、分析和調(diào)節(jié)動態(tài)循環(huán)，因而做好施工進度籌劃與銜接，跟蹤檢查施工進度籌劃執(zhí)行狀況，在必要時進行調(diào)節(jié)，在保證工程質(zhì)量前題下，保證工程建設(shè)進度目的實現(xiàn)。（二）、工程質(zhì)量控制1、廣義工程質(zhì)量管理，泛指建設(shè)全過程質(zhì)量管理。其管理范疇貫穿于工程建設(shè)決策、勘察、設(shè)計、施工全過程。普通意義質(zhì)量管理，指是工程施工階段管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質(zhì)量形成過程作為整體，以對的設(shè)計文獻為根據(jù)，結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營管理和數(shù)理記錄，建立一整套施工質(zhì)量保證體系，用最經(jīng)濟手段，科學(xué)辦法，對影響工程質(zhì)量各種因素進行綜合治理，建成符合原則、顧客滿意工程項目。2、目的和意義目的是使工程建設(shè)質(zhì)量達到全優(yōu)。在中華人民共和國，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工期短、消耗低、經(jīng)濟效益高、施工文明和符合安全原則。全優(yōu)工程詳細檢查評估原則涉及六個方面：達到國家頒發(fā)施工驗收規(guī)范規(guī)定和質(zhì)量檢查評估原則質(zhì)量優(yōu)良原則。必要按期和提前竣工，交工符合國家規(guī)定。凡甲乙雙方訂立合同者,以合同規(guī)定單位工程竣工日期為準;未訂立合同工程，以地區(qū)主管部門關(guān)于建筑安裝工程工期定額為準。工效必要達到全國統(tǒng)一勞動定額，材料和能源要有節(jié)約，減少成本要實現(xiàn)籌劃規(guī)定指標。嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應(yīng)發(fā)生重大傷亡事故。堅持文明施工,保持現(xiàn)場整潔,做到工完場清。組織施工要制定科學(xué)施工組織設(shè)計，施工現(xiàn)場應(yīng)達到場容管理規(guī)定規(guī)定。各項經(jīng)濟技術(shù)資料齊全，手續(xù)完整。

3、工程質(zhì)量管理，規(guī)定把質(zhì)量問題消滅在它形成過程中，以防止為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質(zhì)量提高。這就是要把工程質(zhì)量管理重點，以事后檢查把關(guān)為主變?yōu)榉乐?、改正為主，從管成果變?yōu)楣芤蛩兀延绊戀|(zhì)量諸因素查找出來，發(fā)動全員、全過程、多部門參加，依托科學(xué)理論、程序、辦法，使工程建設(shè)全過程都處在受控制狀態(tài)。4、工程項目質(zhì)量管理分為三個階段：（1）、施工準備階段質(zhì)量管理。重要涉及：圖紙審查，施工組織設(shè)計編制，材料和預(yù)制構(gòu)件、半成品檢查，施工機械設(shè)備檢修等。（2）、施工過程中質(zhì)量管理。施工過程是控制質(zhì)量重要階段，這一階段質(zhì)量管理工作重要有：做好施工技術(shù)交底，監(jiān)督按照設(shè)計圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進行施工質(zhì)量檢查和驗收；質(zhì)量活動分析和實現(xiàn)文明施工。（3）、工程投產(chǎn)使用階段質(zhì)量管理。這一過程是檢查工程實際質(zhì)量過程，是工程質(zhì)量歸宿點。投產(chǎn)使用階段質(zhì)量管理有兩項：一是及時回訪。對已竣工程進行調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷及時反饋，為日后改進施工質(zhì)量管理提供信息。二是實行保修制度。5、工程項目質(zhì)量管理施工過程中工程部應(yīng)做工作：（1）、工程技術(shù)人員應(yīng)加強對施工現(xiàn)場進行巡視、檢查，保證對整個施工過程質(zhì)量實行控制。（2）、工程部應(yīng)隨時對施工單位質(zhì)保體系進行檢查，保證質(zhì)量體系運營有效性。（3）、對進場材料和設(shè)備，有關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理及時全面進行檢查和驗證。對不符合投標規(guī)定和設(shè)計規(guī)定，應(yīng)規(guī)定施工單位及時清理出場。（4）、對重要分項分部工程，應(yīng)規(guī)定施工單位制定施工方案，并對施工方案進行審查，將審查意見以書面形式反饋給施工單位，對需要修改應(yīng)規(guī)定施工單位限期修改，并重新報審。（5）、工程部應(yīng)有專人負責將每月工程質(zhì)量、安全、文明施工等狀況寫成書面總結(jié)報告。（三）工程成本控制老式產(chǎn)品成本含義普通只是指產(chǎn)品制導(dǎo)致本，即涉及產(chǎn)品直接材料成本、直接人工成本和應(yīng)當分攤制造費用，而將其她費用放入管理費用和銷售費用中，一律作為期間費用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關(guān)。因而，廣義成本概念，既涉及產(chǎn)品制導(dǎo)致本（中游），還涉及產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計成本（上游），同步也涉及使用成本、維護保養(yǎng)成本和廢棄成本（下游）一系列與產(chǎn)品關(guān)于所有公司資源耗費。相應(yīng)地，對于成本控制，就要控制這三個環(huán)節(jié)各種影響成本因素和條件采用一系列防止和調(diào)節(jié)辦法，以保證成本管理目的實現(xiàn)管理行為?？刂坪梅康禺a(chǎn)開發(fā)成本是一種房地產(chǎn)開發(fā)公司生存發(fā)展基本。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制目是：在保證工程質(zhì)量、開發(fā)周期前提下以合理最佳成本完畢一種特定建筑產(chǎn)品。其管理必要是全過程、全方位，排除各種干擾因素進行全面成本管理與控制。1、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成及特點房地產(chǎn)公司雖不同于普通公司，但也有其共同點。下面就詳細分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成。

（1）、項當前期策劃和確立階段成本

這一階段重要是在市場調(diào)研階段基本上，對房地產(chǎn)項目進行分析研究、綜合論證和決策。詳細工作涉及房地產(chǎn)項目構(gòu)思與定位、目的設(shè)計、可行性研究和報批立項，這期間直接發(fā)生各項支出?？尚行匝芯抠M特別是報批支出及建設(shè)工程規(guī)劃允許證執(zhí)照費都可以視為項目成本。

這一階段尚有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必要要考慮內(nèi)容：(l)土地、土建、設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本主體內(nèi)容，大體占總成本80%。其中最重要是土地費用，約占總成本30-40%。土地費用是評價一種項目與否可行，與否有預(yù)期利潤最重要經(jīng)濟指標。土地費用重要涉及置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定與否開發(fā)一種項當前，必要將預(yù)測土地費用通過土地面積和容積率換算，計算出將來所開發(fā)每平方米商品房所占土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目可行性評估。(2)配套及其她收費支出。重要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計也是不可缺少。其她收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種因素，公司難以所有收回。此類收費項目種類繁多，原則不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營公司或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，收費原則偏高。這某些成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中受外界因素影響最大一塊，普通占項目總投資10-15%。

（2）、項目設(shè)計與籌劃階段成本

詳細涉及項目設(shè)計、籌劃成本，招標投標成本和施工前準備成本。如工程勘察(測量)費、工程設(shè)計費、竣工檔案保證金、暫時用地費、暫時建設(shè)工程費、建設(shè)工程勘察招標管理費、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費等。準備工作中繳納供水、供電、供氣、供熱、污水解決廠建設(shè)費、土地有償出讓項目辦理“四源’，接用手續(xù)、人防、消防審核費用等。

（3）、項目施工階段成本

這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目詳細建造過程，普通從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時監(jiān)理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設(shè)費等。施工成本涉及其間人工費、材料費、機械費、其她直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等?？⒐を炇諘r手續(xù)費、綜合驗收、性能認定、測繪產(chǎn)權(quán)登記費等。

（4）、項目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定責任期結(jié)束為止，即普通物業(yè)管理成本。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制內(nèi)容和辦法（1）、項目策劃階段成本控制

此階段是開發(fā)項目成敗核心。國內(nèi)外研究表白：一種項目策劃好壞最后對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段成本管理體現(xiàn)為項目選址(地段、地塊選取)和項目建設(shè)方案。在地塊選取上除了看地價和土地出讓金高低外，還要比較補償費(拆遷、補償、過渡等項費用)和配套設(shè)施費用高低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。接著是建設(shè)方案擬定，當建設(shè)地點特定后對開發(fā)成本和效益尤為重要。普通作法是進行建設(shè)方案招標。開發(fā)商制定招標文獻除了社區(qū)(或區(qū)域)總體規(guī)劃設(shè)計、功能、配套規(guī)定和建筑設(shè)計等技術(shù)指標外，還必要有經(jīng)濟指標(投資估算)。在方案評估時由技術(shù)專家和經(jīng)濟專家共同構(gòu)成評審專家組。業(yè)主選定中標方案必要是技術(shù)和經(jīng)濟指標俱佳方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟指標欠佳，但在實行中可采用辦法有效優(yōu)化經(jīng)濟指標者。經(jīng)濟專家在評標時對投標人投資估算進行審計評估，確認其真實可靠限度，防止中標方案在實行中突破(或較大突破)估算值。（2）、項目設(shè)計階段成本控制

設(shè)計階段成本控制，是項目建設(shè)全過程成本管理重點，項目設(shè)計要盡量采用國家和省級設(shè)計原則，由于先進設(shè)計原則有助于減少投資縮短工期，給項目帶來經(jīng)濟效益。開發(fā)商通過招投標方式選取設(shè)計單位，在委托設(shè)計范疇之前一定要對項目投資進行詳細分析，在此基本上普通可以采用如下幾點辦法對設(shè)計成本進行控制：①、設(shè)計方案優(yōu)化：設(shè)計方案優(yōu)化是設(shè)計階段首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上可行性，還要考慮經(jīng)濟上合理性。此階段能控制造價比率占5％。②、前期造價分析：設(shè)計階段成本控制詳細程序是：專項調(diào)研—設(shè)計任務(wù)書—方案設(shè)計—圖紙會審。由于關(guān)注點不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制注重限度不如咱們開發(fā)單位，因而這一階段成本控制應(yīng)當由咱們牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。咱們在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感某些進行專項調(diào)研，通過考察有關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專項專家會等方式，與設(shè)計單位共同完畢。在擬定項目技術(shù)方案同步，擬定成本控制目的。③、實行限額設(shè)計：所謂限額設(shè)計，就是按照批準設(shè)計任務(wù)書和投資估算，在保證功能規(guī)定前提下，控制初步設(shè)計以及按照批準初步設(shè)計總概算，控制施工圖設(shè)計。同步，各專業(yè)在保證達到使用功能前提下，按分派投資額控制設(shè)計，嚴格控制設(shè)計中不合理設(shè)計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡樸地將投資砍一刀，而是包括了尊重科學(xué)，尊重事實，實事求是，精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性實際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計有效途徑和重要辦法。這個階段能控制造價比率為5％左右。④、要加強設(shè)計出圖前審核工作：加強出圖前審核工作，將工程變更發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計成果來看，設(shè)計方案局限性或缺陷加以克服時，所耗費代價最小，可獲得效果最佳。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計局限性帶到施工階段，減少不必要揮霍。此階段能控制造價比率占5％。⑤、實行設(shè)計監(jiān)理：設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計審查，提出改進意見，設(shè)計院應(yīng)采納其合理建議，免費進行改正，防止設(shè)計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)狀況。設(shè)計單位應(yīng)保證其設(shè)計能通過有關(guān)部門驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收導(dǎo)致作好東西要拆掉，從而揮霍工程費用，發(fā)生這種狀況如是設(shè)計院責任與否能對其進行懲罰有待商討。

⑥、建立獎懲制度：無論任何一方在安全可靠狀況下提出合理化建議，只要能有效減少成本都應(yīng)恰當獎勵以勉勵各方人員設(shè)法減少工程成本。

總之，在實行建設(shè)項目全過程工程造價控制中，必要重點突出，重點加強設(shè)計階段工程造價控制，強化決策層及技術(shù)人員注重投資決策估算及設(shè)計階段造價控制意識；設(shè)計是工程建設(shè)龍頭，設(shè)計單位是設(shè)計方案主體。項目投資管理只有從項當前期投資控制目的設(shè)定以及加強設(shè)計在項目投資控制中“龍頭”作用管理，通過優(yōu)化工程設(shè)計，開展設(shè)計招標和限額設(shè)計、加強項目各階段審查，才干有效而合理地控制整個項目投資。

同步，以為要真正實現(xiàn)設(shè)計在工程項目中對投資控制“龍頭”作用，必要向國際化靠攏組建以設(shè)計為主體設(shè)計、采購、施工管理和開車服務(wù)為一體EPC工程公司，使工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)做到科學(xué)、有效、合理交叉。實現(xiàn)對進度、質(zhì)量、費用有效控制。

在現(xiàn)階段可逐漸履行代建、統(tǒng)建方式，向?qū)I(yè)項目法人發(fā)展。將各種分散管理要素組織起來，以有助于發(fā)揮專門人才管理才干，發(fā)揮專家化、專業(yè)化、職業(yè)化管理優(yōu)勢，實現(xiàn)建設(shè)管理向?qū)I(yè)項目法人發(fā)展，向?qū)I(yè)項目管理承包公司轉(zhuǎn)變。（3）、項目施工階段成本控制施工階段成本控制工作重要涉及：編制成本籌劃和工作流程圖，貫徹管理人員各自職能任務(wù)；熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計規(guī)定，將工程費用變化大某些和環(huán)境，作為重點控制對象；對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù)比較，并進行預(yù)測和分析，嚴格控制設(shè)計變更；詳細進行工程計量，復(fù)合工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證；做好工程施工記錄，保存好各種文獻圖紙，特別是施工變更圖紙，為解決也許發(fā)生索賠提供根據(jù)。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算方案和辦法；及時掌握國家、省、市關(guān)于部門各種定額和收費原則變化；注重疊同訂立、修改和補充工作，著重考慮對項目成本影響。在施工過程中成本控制至關(guān)重要，詳細可按如下方案實行：①、嚴格控制合同訂立：訂立規(guī)范、細致、嚴密合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制又一重點。編制嚴密招標文獻、合同文本，對承包商進行制約，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型品牌型號不明確、合同內(nèi)容范疇界定不明確等為借口，提出各種各樣索賠。如施工單位經(jīng)常會在工程后期以甲方因素誤工導(dǎo)致工期緊為理由，提出趕工申請，規(guī)定增長工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示無論采用何種趕工辦法均不再調(diào)節(jié)報價條款，就能有效地杜絕此類費用增長。

關(guān)于合同條款商定在編制合同條款時，應(yīng)注重關(guān)于風(fēng)險和責任商定，將項目管理融入合同條款中，盡量將風(fēng)險量化，責任明確，公正地維護雙方利益。重要注重如下幾類條款：（1）程序性條款。目在于規(guī)范工程價款結(jié)算根據(jù)形成，防止不必要糾紛。程序性條款貫穿于合同行為始終。（2）關(guān)于工程計量條款。注重計算辦法商定：（普通按凈值計量）嚴格擬定計量內(nèi)容，加強隱蔽工程計量商定。（3）關(guān)于價款條款，特別注意價格調(diào)節(jié)條款。（4）雙方職責條款。為進一步劃清雙方責任，量化風(fēng)險，應(yīng)對雙方職責進行恰當描述。（5）索賠條款：明確索賠程序，索賠支付、爭端解決方式等。（6）關(guān)于通用條款與專用條款。

②、加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證管理涉及現(xiàn)場簽證辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算帳后實行，在辦理每一簽證之前必要進行工程量及成本增減分析，變工程成本領(lǐng)后被動控制為事前積極控制，現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時進一步施工現(xiàn)場，掌握簽證資料真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查，針對現(xiàn)場簽證也許浮現(xiàn)失實，簽證小組在審查過程中一方面要鑒別簽證單真?zhèn)?，再審查虛實，鑒定與否該給或該給多少工程量，依照定額、合同等文獻來鑒定該簽證內(nèi)容與否容許調(diào)節(jié)。因設(shè)計質(zhì)量引起變更時，設(shè)計院應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計變更，工程部一天內(nèi)確認其技術(shù)可行性和合理性；預(yù)算部2天內(nèi)核算出本次變更產(chǎn)生費用增、減值。

設(shè)計變更引起造價增長：2萬元如下需經(jīng)項目主管批準；2—5萬元如下需經(jīng)總經(jīng)理批準；5萬元以上需經(jīng)公司成本控制小組批準后實行。

因甲方因素提出變更時，工程部應(yīng)作出設(shè)計變更方案，經(jīng)預(yù)算部估價后，成本增長2萬元如下需經(jīng)設(shè)計總監(jiān)批準；2—5萬元需經(jīng)總經(jīng)理批準；5萬元以上需報管理公司批準，批準后由設(shè)計院正式出具設(shè)計變更單下發(fā)實行。

③、把好施工過程中某些專業(yè)工程（如保安對講等）及甲供材料設(shè)備價格關(guān)。在我司專門采購網(wǎng)站上登出招標及采購公示，每個公司都可以來參加投標競價，再由評標人員依照所報價格及質(zhì)量選取適合本樓盤定位具備適當價格和質(zhì)量比值產(chǎn)品。

④、做好工程竣工結(jié)算審查。工程竣工結(jié)算審查一方面是對施工單位所報結(jié)算資料審查，施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)一方面報給項目部，由項目部審查上述資料真實性、完整性，對不符合實際資料應(yīng)剔除，不完整資料應(yīng)在移送給投控部之前補齊，同步應(yīng)由項目部出具一份移送給投控部結(jié)算資料屬實簽字證明，以示負責。此外就是對結(jié)算書審核，由于公司項目較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算質(zhì)量和公正性，最佳采用三級審核方式，即一方面由造價征詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算精確性。（4）、保修服務(wù)階段成本管理與控制

保修服務(wù)階段成本高低，一方面取決于工程設(shè)計和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平。①、作好商品房使用闡明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和顧客各方應(yīng)承擔保修責任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責任所發(fā)生保修支出。②、選取業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高物業(yè)管理公司承擔項目物業(yè)管理工作，加大對物業(yè)在使用中監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽目。（四）、工程合同控制建筑工程在整個施工過程中受自然條件、社會條件不可預(yù)見因素影響，各種風(fēng)險隨時都也許發(fā)生，也正是由于客觀存在和不擬定性，房地產(chǎn)公司要加強合同管理、增強風(fēng)險意識。為防止和規(guī)避工程風(fēng)險，在合同訂立和合同履約管理中應(yīng)采用如下辦法。

1.訂立完善施工合同是防止和規(guī)避工程風(fēng)險、保證項目可以順利進行前提和基本。

（1）依法訂立合同?！逗贤ā芬?guī)定“合同當事人法律地位平等，一方不得把自己意志強加給另一方”，“當事人應(yīng)當遵循公平原則擬定各方權(quán)利和義務(wù)?！笔袌鼋?jīng)濟是法制經(jīng)濟，對合同商定內(nèi)容法律作用也愈來愈被當事人所注重。涉及施工階段法律、法規(guī)是保護工程承發(fā)包雙方利益法律根據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司只有熟悉和掌握這些法律法規(guī)，才干加強用法律保護自己利益意識，有效依法控制工程風(fēng)險。

（2）掌握市場價格動態(tài)。在招標定價時，要及時掌握市場價格，使定價精確合理，要避免不顧實際狀況和客觀條件一昧壓低標價，也許導(dǎo)致質(zhì)量低下或其她有關(guān)矛盾浮現(xiàn)風(fēng)險。

（3）訂立合同可行性。承、發(fā)包雙方在談判和訂立施工合同前要對項目進行科學(xué)論證，對可預(yù)見及不可預(yù)見風(fēng)險進行分析研究，所有有關(guān)合同必要具備可行性，方可再進行實質(zhì)性談判。

（4）使用國標合同文本。國家《建設(shè)工程施工合同示范文本》內(nèi)容完整，條款齊全，雙方責權(quán)利明確、平衡，風(fēng)險較小，對某些不可避免風(fēng)險，分擔比較公正合理。雙方應(yīng)按照《建設(shè)工程施工合同示范文本》結(jié)合工程項目詳細狀況，將合同條款認真研究，逐條推敲。除執(zhí)行通用條款外，對工程某些詳細規(guī)定在專用條款內(nèi)商定。要特別注意合同用詞嚴密性，不能使用“爭取”等不規(guī)范用語，先后條款不能互相矛盾或互相否定。各項商定都必要非常詳細。例如：一方面是具備開工條件方面商定。由發(fā)包人完畢施工場地“三通一平”，應(yīng)寫明水、電、電訊等管線接至地點，接通時間和規(guī)定；道路起止地點，開通時間，路面規(guī)定；施工場地面積和應(yīng)達到平整限度等規(guī)定以及影響開工責任等，如果由于發(fā)包方因素導(dǎo)致承包方不能如期開工，則工期順延。另一方面是合同價款商定。如果采用固定價格合同，必要把風(fēng)險范疇商定清晰。如建筑規(guī)模擴大，裝飾水平提高，重要材料價格超過合同價款內(nèi)相應(yīng)價格一定幅度等因素，不涉及在風(fēng)險范疇以內(nèi)，在合同商定中必要注明；應(yīng)當把風(fēng)險費用計算辦法商定清晰。商定辦法可采用系數(shù)法，即以合同價款為基本，擬定一種比例率，作為計算風(fēng)險費用辦法。也可采用絕對值法，如將風(fēng)險費用定為若干萬元；對于風(fēng)險范疇以外風(fēng)險費用，應(yīng)商定調(diào)節(jié)辦法。如遇設(shè)計有重大變更，采用原合同造價計算辦法調(diào)節(jié)，重要材料價格變動超過合同價款內(nèi)相應(yīng)價格一定幅度時，采用超過某些按實調(diào)節(jié)辦法等。通過合同談判，使發(fā)包方和承包方清晰地結(jié)識到各自在施工合同中承擔義務(wù)和享有權(quán)利，并對工程風(fēng)險通過合同條款在合同雙方之間進行合理分派。2.在施工合同履行過程中加強合同管理是對合同風(fēng)險進行有效控制手段。

（1）研究合同預(yù)測工程風(fēng)險。項目管理人員一方面要對施工合同進行完整、全面、詳細研究分析，切實理解自己和對方在合同中商定權(quán)利和義務(wù)，預(yù)測合同風(fēng)險，分析進行合同變更和索賠也許性，以便采用最有效合同管理方略。

（2）明確項目管理目的。在開工準備階段，要依照合同規(guī)定施工單位編制施工組織設(shè)計，安排生產(chǎn)籌劃，制定工期目的、質(zhì)量目的、成本目的，建立配套組織體