設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范作業(yè)文件

1.0目的

指導公司項目服務中心設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化，確保設(shè)備設(shè)施的完好率。

2.0范圍

適用于公司項目服務中心。

3.0職責

3.1品質(zhì)管理部負責對技術(shù)標準條款的解釋說明，及時對此技術(shù)標準進行完善修訂，確保此標

準與國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的一致性。

3.2品質(zhì)管理部負責收集國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范和先進技術(shù)應用。

3.3品質(zhì)管理部負責參照此技術(shù)標準編制各類設(shè)備作業(yè)指導書。

3.4各項目服務中心工程部按此技術(shù)標準制定保養(yǎng)計劃并具體實施。

4.0定義

4.1本技術(shù)標準為公司設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)管理中應達到的要求。

4.2各部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項目特點，參考此標準制訂相關(guān)操作、管理、保養(yǎng)作業(yè)指導

書。

4.3對新接管項目應以此技術(shù)標準為依據(jù)，以確保設(shè)備設(shè)施接管質(zhì)量，規(guī)避管理風險。

4.4本技術(shù)標準未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。

5.0方法和過程控制

5.1設(shè)備房管理標準：

5.1.1基本要求

A.設(shè)備房門上有相應設(shè)備房標識。

B.設(shè)備房內(nèi)照明足夠，墻面平整、干燥、沒有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無積塵，物

品擺放整齊，無雜物。

C.設(shè)備現(xiàn)場的操作作業(yè)指導書齊全有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。

D.配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。

E.設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等應有明顯的狀態(tài)標志。流體應有流向標識；重要或

操作有危險的設(shè)備、部件應有警告標識。

F.設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位應有防護罩。

G.設(shè)備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確。

H.所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

I.《操作作業(yè)指導書》和維修保養(yǎng)計劃應上墻。

5.L2設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置量

標準：

A.地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加30%?

B.如設(shè)有消火栓的，可相應減少30%。

C.如設(shè)有滅火系統(tǒng)的，可相應減少50%。

D.如設(shè)有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應減少70%。

E.一個滅火器配置場所配置的滅火器數(shù)量不應少于2只，每個設(shè)置點的滅火器不宜多于5

只。

5.1.3設(shè)備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合公司CI手冊的要求。

5.1.4設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,

做好防護措施，以保證重要設(shè)備的使用。

5.1.5重要設(shè)備房內(nèi)應配置測量儀器，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設(shè)備房內(nèi)溫度應低于40

度，相對濕度應小于80%。

5.1.6無人值守的設(shè)備房必須加鎖，鑰匙由設(shè)備責任人及控制中心管理。

5.1.7設(shè)備表面無積塵、無油污，應急照明能在停電事故下至少工作半小時。

5.1.8設(shè)備房排水通暢，應采取防蟲、防鼠措施。

5.1.9專用工具安全用品應放置在指定位置。

5.2設(shè)備技術(shù)資料：部門必須保存《物業(yè)接管驗收標準和要求》內(nèi)要求接管的資料。

5.3供配電系統(tǒng)

5.3.1配電設(shè)備由維修員每2小時巡視檢查一次并記錄。

5.3.2動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。各配電柜前后應放置

絕緣膠墊，配電設(shè)備接地電阻值小于4Q。

5.3.3變壓器溫升在額定范圍內(nèi)，三相溫差在額定范圍內(nèi)，出口線電壓在380V±5%范圍

內(nèi)。

5.3.4補償柜管理

A.功率因數(shù)控制器功能完好。補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。

B.補償控制手動、自動切換有效。

C.補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5MQ。

D.功率因數(shù)：大于0.9

5.3.5高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；接線端子熱敏涂層無發(fā)熱變色；儀表、蜂鳴器、電

鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚

準確；各回路電流在額定范圍內(nèi)且三相不平衡電流不超過25%。

5.3.6高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種吊牌信號性質(zhì)。

5.3.7操作直流柜、應急直流電源柜，應按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，

平時浮充電壓一般為直流：23.5V—25.5V。

5.3.8蓄電池

A.鎘銀中倍率堿性蓄電池浮充使用時，每3年應更換一次電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)

象：

①電解液用量過少，露出部分極板。

②蓄電池外部短路。

③池外部電壓不正常。

④電極板膨脹，氣塞孔堵塞。

⑤電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。

⑥爬堿嚴重。

B.酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期做充電保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，并涂敷保護凡

士林膏體，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。

5.3.9發(fā)電機設(shè)備

A.內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好，潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。

B.發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機、潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動；柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速

穩(wěn)定；發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。

C.備用柴油油量保持在發(fā)電機運行6小時的油量，但不能超過1000升。冷水箱水量保持在

容積的80%以上。各種過濾器應按體系文件要求及時更換。

D.必須配備符合要求的兩套蓄電池，并按每1個月輪換使用一次。備有符合要求的切換開

關(guān)裝置。

E.蓄電池電壓、容量符合設(shè)備要求，亙利用電網(wǎng)充電。

F.柴油儲備室應配備滅火器材，需準備足量的消防滅火沙。

G.正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應置于自動位置。

H.發(fā)電機可靠接地，發(fā)電機房應有降噪音措施。

5.4給排水設(shè)備設(shè)施

5.4.1生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)

定至少清洗一次，保證二次供水達到國家飲用標準，并附有當?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。單

獨的消防水池需要定期加藥，保持水質(zhì)無臭味，每5年需要更換一次。

5.4.2水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于3滴/分，填

料密封泄漏應小于10滴/分）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范圍內(nèi)。

5.4.3設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥動作靈敏可靠，水泵運轉(zhuǎn)

方向正確。

5.4.4限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。

5.4.5變頻供水系統(tǒng)：變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應保持設(shè)備干燥、無灰塵、通風良好、接

線緊固；壓力傳感器每年定期檢驗；變頻水泵應定期輪換使用；供水壓力波動應在正負0.03MP

范圍內(nèi)。

5.4.6排水設(shè)施：污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。

污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完

好。電機運行電流小于額定值。

5.4.7下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。

5.4.8泳池循環(huán)系統(tǒng)

A.各閥門開關(guān)正常，位置正確，無泄漏；水質(zhì)處理流程正確；沙缸多檔閥轉(zhuǎn)動靈活，壓力

差大于0.7kg/cn?進行反沖洗。

B.水底燈電壓不超過12V。

5.5消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)

5.5.1消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有

報警記錄或原始打印記錄單。

5.5.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)啟動時不堵轉(zhuǎn)跳閘，不泄漏。止回閥動作靈敏可靠，反向

不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。

5.5.3噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度70℃,黃色噴淋管溫度72℃,綠色噴

淋管溫度93℃。）消防煙感、溫感，定期檢測。

5.5.4消防防排煙系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、區(qū)域火焰報警器、各種模塊，處在良好工作狀態(tài)，設(shè)

施功能完備無損壞。

5.5.5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。

5.6電梯系統(tǒng)

5.6.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。

5.6.2電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，風機無噪音，照明良好,

應急照明能維持半小時。

5.6.3電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常

聲響。

5.6.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負4mm以內(nèi)。

5.6.5曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢

查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0.7mm。接觸面積不少于

70%?制動器線圈溫升應不超過相應要求范圍。

5.6.6曳引機電動機要求：軸承溫度應不高于80℃o電動機連接應保持緊固。電機不應有異

常聲音。每工作3000小時更換新的潤滑脂。

5.6.7曳引機減速器要求：應保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定

的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材

料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/3—5分鐘）。

減速器的機件和軸承的溫度應不高于75℃。油溫不高于85℃。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻

的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。

5.6.8曳引輪：繩槽磨損應在標準范圍內(nèi)，防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大

于1mm。

5.6.9限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全

開關(guān)的可靠性。

5.6.10安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5N。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能

用手將門撥開，其撥力應在200—300N范圍內(nèi)。

5.6.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地坎間隙為5—8mm。

轎箱地坎對門廳地坎間隙應為25mm。門廳鎖嚙合應不小于7mm。層門外面不允許能用手把門撥

開。門扇下端距地坎應為5—8mm。門垂直誤差不大于0.5mm。

5.6.12門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好；無銹蝕；門廳鎖嚙合

應不小于7mm。

5.6.13轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。

5.6.14轎廂導軌導靴

A.導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要求油位以上。

B.檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm。間隙應均勻。

C.導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。

5.6.15緩沖器

A.油壓緩沖器用油凝固點應在負10℃以下。油面高度應保持在最低油位以上。

B.緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。

C.緩沖器以低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于90秒。

5.6.16安全鉗

A.傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈

敏可靠。

B.安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為4mm左右。

5.6.17鋼絲繩

A.轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應當張力均勻。

B.鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。

C.斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。

D.不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。

5.6.18補償裝置

補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。

5.6.19電梯電氣部分

A.繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電

鈴，對講，指示燈、照明無缺損，工作正常，靈活可靠。接線端子壓接牢固，導線編號清楚無

誤。

B.接地電阻小于4Q。動力線絕緣電阻大于0.5MQ?？刂凭€絕緣電阻大于0.5MQ。

C.帶自動平層功能的電梯，在突然停電時，自動平層裝置能迅速啟動。

5.6.20盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置，平層標志明顯。

5.6.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。

5.6.22如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責任人每月提交對分承包方維修保養(yǎng)工作

的評估報告一次，并存檔。

5.6.23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，衛(wèi)生清潔明亮，無手印、污跡；各類標識齊全；運行無異

響。

5.6.24電梯機房：溫度保持在0—40℃,電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈,

曳引機無油污、無積塵。

5.6.25井道照明：井道距離最高和最低位置0.5米處應安裝一盞照明燈，中間每隔7米距離

安裝一盞照明燈。

5.7空調(diào)系統(tǒng)

5.7.1空調(diào)補水裝置

1)高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄漏外面無銹蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置

應靈敏可靠。

2）變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準確有效。變頻器、

水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。

3）循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒

度小于0.2mm。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無滲漏、開關(guān)靈活。

風機盤管設(shè)備要求：出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。

4）電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。

5.7.2冷卻塔設(shè)備

1）冷卻塔噪音小于65dB,設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻

水、冷凍水的檢測報告齊全。

2）電機、風扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風量達到設(shè)備要求。

3）減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。

4）風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，布水均勻，運轉(zhuǎn)靈活。

5）濾料應整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應如下雨。接水盤中自動補水閥應動作可靠，

盤中水位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。

5.7.3冷卻水、冷凍水系統(tǒng)

1）冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應與冷

水機組要求相匹配。

2）水泵流量、壓力應滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣控制方面水流量與冷水機組

電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應做到不缺水、不溢流。自動補水閥安全可靠。

5.7.4空調(diào)主機設(shè)備

1）離心式冷水機組（制冷劑：R22）潤滑油位應保持在油標上下限中間，平時保持60℃溫度。

壓縮機運行時油溫高于43℃。設(shè)備運行時潤滑油應有103—207KPa壓力。

2）冷凝器壓力范圍：690—1450KPa相應溫度范圍：15—41℃。

3）蒸發(fā)器壓力范圍：410—550KPa,相應溫度范圍：1—8℃。

4）螺桿式冷水機組（制冷劑：134A）開機前冷凝器進水溫度不得低于15℃,運行時冷卻水進

水溫度范圍20—42℃。出水溫度范圍25—45℃。

5）電氣部分應保持干噪，防止電路板等設(shè)備絕緣損壞。機組應保持清潔完整，無銹蝕、無泄

漏，螺栓緊固。

5.7.5電機

1）水泵電機繞組溫度小于70℃。正常狀態(tài)下外殼溫度：30-50電機軸承溫度小于80℃。

2）電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。

3）電機風扇冷卻效果明顯。

4）電機運行時無焦糊味、冒煙現(xiàn)象。

5）電機三相運行相電流和為零。運行電流不超過額定電流的110%,對地絕緣電阻大于0.5MQ。

5.7.6水泵潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無滲

漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。

5.8樓宇智能化、電訊系統(tǒng)

5.8.1每月對天線放大器、混合器、和寬帶放大器進行清潔除塵一次。每年對信號分配網(wǎng)絡進

行保養(yǎng)一次，確認信號接收良好。

5.8.2每季度對背景音樂、緊急廣播系統(tǒng)進行轉(zhuǎn)換測試并維護。

5.8.3對于有內(nèi)線電話系統(tǒng)的DP箱或交換機應有相應出線與實際相吻合的地址編碼圖，每年

檢查—次。

5.8.4樓宇智能控制系統(tǒng)須業(yè)務部門指派專人操作、保養(yǎng)維護，并由設(shè)備責任人每周對重要數(shù)

據(jù)進行備份。

5.8.5每年設(shè)備責任人對智能控制電腦主機、各樓層的控制模塊、控制箱進行保養(yǎng)，并記錄在

《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》。

5.8.6每月對控制模塊與被控設(shè)備之間的連接點進行檢查，1年全部覆蓋一次，發(fā)現(xiàn)接點松動

等情況及時處理。并記錄在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》內(nèi)。

5.9安防設(shè)備設(shè)施

5.9.1可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板

安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。

5.9.2門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路

布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。

5.9.3閉路監(jiān)控系統(tǒng)：攝像鏡頭、監(jiān)視器、錄像設(shè)備（磁帶錄像機、數(shù)字錄像機、硬盤錄像機

等）及其相關(guān)設(shè)備運行可靠，滿足監(jiān)控區(qū)域、質(zhì)量、時間要求。

5.9.4錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，為硬盤錄像機錄像的按時刻錄保

存，專人負責保管。

5.9.5視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。

5.9.6監(jiān)視攝像鏡頭保護鏡干凈無灰塵。焦距調(diào)節(jié)靈活、云臺轉(zhuǎn)動靈敏無死角。

5.9.7監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好，按鈕、旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損、指示正確。

5.9.8紅外線報警正常，誤報少，出現(xiàn)故障后，應在2天內(nèi)修復，故障期間需要及時知會本部

門安全負責人。

5.9.9居家報警系統(tǒng)使用正常，已開通的需要設(shè)置成每周自動檢測一次。

5.9.10停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感動作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力波、防撞膠條）；

道閘旁設(shè)置有防止車、行人尾隨警示標識。

5.9.11無線對講信號應能達到除地下室外的所有區(qū)域。

5.9.12安防系統(tǒng)各數(shù)據(jù)庫應每月定期備份。

5.10加工維修工具、設(shè)備管理

5.10.1維修操作間干凈、整齊，有相應的管理規(guī)定。

5.10.2維修工具保養(yǎng)良好，沒有安全隱患。

5.10.3臺鉆：皮帶張緊合適，運行時沒有異常噪音，固定裝置完好。

5.10.4電焊機：各接線端子完好，焊把、面罩、各連接線完好。

5.11會所、會務設(shè)備的管理

5.11.1桑拿設(shè)備定期檢查電加熱器、計時器、熱水器，保證使用功能正常。

5.11.2健身器材等設(shè)備設(shè)施安全可靠，無隱患，并標明使用時間和責任人；定期檢查各運動

部件的完好性、測試各器材的使用功能。

5.11.3影音系統(tǒng)在正常操作時應能達到音質(zhì)清晰，無雜音，尖嘯，回響。

5.11.4燈光系統(tǒng)在正常開啟時應無不亮，閃爍。

5.11.5各種健身設(shè)施應設(shè)置使用方法及安全提示標識，兒童設(shè)施應有要求有監(jiān)護人陪同使用

的標識。

5.12其它設(shè)備

5.12.1立體車庫需要定期保養(yǎng)，沒有異常聲音，運行正常完好。

5.12.2公共部分的煤氣管道需要經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況，立即通知煤氣公司人員處理。

5.13房屋建筑本體、公用設(shè)施

5.13.1外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明

亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

5.13.2小區(qū)內(nèi)的各種凳子、椅子、垃圾桶（箱）、雕塑、墻面需要保持完好，沒有污跡。

5.13.3屋面排水通暢，雨季來臨前、第一次大雨后，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和

統(tǒng)計。

5.13.4房屋本體、樓道設(shè)施、天臺每月進行0次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。

5.13.5小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標識，小區(qū)入口有總平面圖，主要路口有引路標識。

5.13.6樓道及公共部分地面、內(nèi)墻及天花整潔、統(tǒng)一，無脫落，無水侵，無變色現(xiàn)象。

5.13.7每季度對所有強、弱電井進行檢查、清潔。

5.13.8每月對小區(qū)各公共設(shè)施上的掛鎖進行檢查并加油。

5.14設(shè)備運行、保養(yǎng)環(huán)保要求

5.14.1各部門應對設(shè)備設(shè)施運行、保養(yǎng)過程中對環(huán)境影響進行有效評估，將運行、保養(yǎng)中對

環(huán)境的影響減至最小。

5.14.2設(shè)備運行、保養(yǎng)中的零配件、耗材必須選用對環(huán)境影響小或無影響的產(chǎn)品。

5.14.3品質(zhì)管理部及時評估市場相關(guān)技術(shù)改進方案，在保證設(shè)備穩(wěn)定前提下，使用環(huán)保產(chǎn)品

和技術(shù)。

6.0相關(guān)記錄

6.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標準

1.0目的

規(guī)范發(fā)電機維修保養(yǎng)工作，確保發(fā)電機各項性能良好，保證發(fā)電機良好運行。

2.0范圍

適用于所服務區(qū)域內(nèi)的各類發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。

3.0職責

3.1項目服務中心負責發(fā)電設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的制定及具體實施。

3.2公司品質(zhì)部負責對年度計劃進行審批，備案，監(jiān)督檢查。

4.0方法和過程控制

4.1發(fā)電機機外附件的維修保養(yǎng)，由工程部維修班負責，其余維修保養(yǎng)由外委完成，維

修保養(yǎng)應按發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃進行。

4.2工程主管每年12月制定下年度發(fā)電機組設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃，并按運行情況制定中修、

大修計劃；

4.3工程部維修班按發(fā)電機組設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃要求進行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于

《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》；

4.4每兩周空載運行一次，每次20分鐘；

4.5發(fā)生停電事故后，需要5分鐘（特殊情況不超過15分鐘）內(nèi)啟動發(fā)電機，平時要保證

發(fā)電機存油量能運行8小時以上，蓄電池電壓正常，潤滑機油油質(zhì)油量正常；

4.6故障維修一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決重要部位故障，應將故障原因、解決

方案書面上報工程主管、服務中心經(jīng)理、片區(qū)總監(jiān)、片區(qū)品質(zhì)管理中心以及公司品質(zhì)部。

4.7發(fā)電機維修保養(yǎng)。

4.7.1進行維修保養(yǎng)時，應注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應作記號），不可

拆零件的結(jié)構(gòu)特點，并掌握好重新裝回時的用力力度。

4.7.2空氣濾清器的維修保養(yǎng)。

1）定期排出空氣濾清器積塵盒內(nèi)的積塵，周期為每運行50小時進行一次。

2）定期清洗粗濾器，周期為每運行500小時一次?？諝庵谢覊m較重時適當縮短周期。

3）定期清理與檢查主濾芯，周期為每運行250小時一次。

4）空氣濾清器顯示器：當顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限

4.7.3蓄電池的維修保養(yǎng)

1）蓄電池容量的選用：機組容量200—300KW,推薦電瓶容量200安時；機組容量500—1000KW,

推薦電瓶容量400安時，亦可按滿足連續(xù)6次啟動機組所需容量進行選定。

2）無浮充電路的蓄電池應每半年對其充電。為消除記憶效應，充電應先放電。放電宜采用專用

裝置，無條件也可采用大功率放電電阻等，不宜采用液體放電（因遇明火有爆炸的危險性），

放電采用10小時或5小時放電制，切不可過放電，造成極板彎曲、變形或活性物質(zhì)脫落。

3）對有浮充電路的蓄電池，每半年對其進行一次放電，采用10小時或5小時放電制，然后對

其充電至額定容量。

4）每年對蓄電池的容量進行一次檢驗，其容量達不到連續(xù)三次啟動柴油機組時，應重新更換

蓄電池。

5）本標準與《柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標準》相互支持使用，保養(yǎng)時將保養(yǎng)情況記錄在《鉛酸蓄電池

充、放電記錄》中，并報保養(yǎng)部門負責人審核。周期為每運行50小時進行一次。

4.7.4皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次。

4.7.5散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次。

4.7.6潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次。

4.7.7濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時應進行一次拆除濾清器，換上新的濾清

器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。

4.7.8充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次。

4.7.9發(fā)電機控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰

緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。

4.8對于發(fā)電機的拆機維修或調(diào)整應由工程主管打?qū)ｍ棃蟾?，?jīng)物業(yè)服務中心經(jīng)理、

品質(zhì)部工程專業(yè)主管/經(jīng)理審核，常務副總經(jīng)理批準后，由外委單位完成。

4.9對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維

修記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的月底由維修班長將記錄交工程部存檔，長期保存。

5.0相關(guān)記錄

5.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

5.2HXYL/Q-C/GC-T-012-2014《柴油發(fā)電機運行記錄表》

變壓器保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心供電的室內(nèi)干式變壓器。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。

3.0日常巡視

3.1檢查變壓器運行溫度是否低于(120℃),數(shù)字顯示儀是否完好。

3.2檢查防護網(wǎng)、防護門是否上鎖。

3.3檢查事故照明、消防器材等配套設(shè)施是否齊全完好。

3.4檢查變壓器運行聲音是否平穩(wěn)，有無異響。

4.0一級保養(yǎng)

4.1周期：半年

4.2觀察運行中有無異常響聲、溫度顯示是否正常。

5.0二級保養(yǎng)

5.1周期：年

5.2填寫變壓器年保養(yǎng)《工作票》。

5.3在低壓配電柜斷開該變壓器所帶的負載（包括電力電容柜），斷開母線聯(lián)絡斷路器，斷開

進線柜主斷路器并搖出。

5.4在高壓環(huán)網(wǎng)柜上斷開控制該變壓器的斷路器（或刀開關(guān)），確認變壓器高壓側(cè)是否有電。

若有電，則環(huán)網(wǎng)柜該單元接地刀閘不能合閘，重新確認聯(lián)絡柜斷路器及進行柜（低壓）主斷路

器是否斷開，各關(guān)聯(lián)是否切斷。無電，合該單元（環(huán)網(wǎng)柜）的接地刀閘，使變壓器高壓側(cè)對地

放電。用放電電阻（或燈泡）在變壓器的低壓側(cè)對地放電，安裝專用接地線，以保證檢修人員

和設(shè)備的安全。

注意：環(huán)網(wǎng)柜環(huán)進單元、環(huán)出單元嚴禁合地刀，未經(jīng)供電局授權(quán)，嚴禁操作。

5.5操作把手處懸掛“設(shè)備有人工作，嚴禁合閘”標志牌，并上鎖。

5.6斷開柴油發(fā)電機組主輸出開關(guān)，并把手、自動開關(guān)置于“停止”，懸掛“禁止操作”牌。

5.7首先清掃瓷套管和外殼，其次檢查外殼、墊付片瓷套管有無破裂、缺損、放電痕跡或膠墊

有無老化，電纜及母線有無變形現(xiàn)象，有破裂的應進行更換。

5.8檢查母線接觸面是否清潔，接觸面應除去氧化層并涂以導油膏。

5.9檢查變壓器的接地是否良好，有無腐蝕。腐蝕嚴重的應更換。

5.10固引線端子，銷子，接地螺絲，連接母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲或用細平鏗輕接

鏗接觸面，或更換彈簧墊圈，螺絲，直至接觸良好，連接可靠為止。

5.11用電吹風機和干燥清潔的布清潔變壓器身及周圍配件上的灰塵，對變壓器房的地板進行

除塵打掃，檢查消防設(shè)備滅火裝置是否完好。

5.12斷開高、低壓側(cè)的接地開關(guān)，用2500V兆歐表測定絕緣電阻并與變壓器出廠前測定值比

較，絕緣電阻不應低于出廠時原始數(shù)據(jù)的70%,若不合格應及時上報處理。

5.13檢查溫控器及溫度傳感器接線是否牢固可靠，功能是否正常。

5.14對變壓器風機進行保養(yǎng)。

5.15檢查及清除變壓器及變壓器身有無遺留工具、雜物等，人員撤離現(xiàn)場，檢查完畢后，斷

開變壓器低壓側(cè)接地專用線，分斷環(huán)網(wǎng)柜該單元地刀，合上斷路器（或刀閘），而后按斷電的

相反程序恢復用電。

5.16維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》，并報保養(yǎng)部門負責人

審核。

6.0相關(guān)記錄

6.1HXYL/Q-C/GC-T-011-2014《工作表》

6.2HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

低壓配電柜保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心供配電的室內(nèi)低壓配電柜

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及集團公司作業(yè)標準。

3.0日常保養(yǎng)

3.1周期：半月

3.1.1熔斷器維修保養(yǎng)：

A.新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致

B.檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應進行修整，修整達不

到要求的則應更換

3.1.2刀開關(guān)維修保養(yǎng)：安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊

3.1.3交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢。

B.擰緊所有緊固件。

3.1.4自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地

線。

3.1.5電容器維修保養(yǎng)：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好。

B.檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊。

3.1.6熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換。

3.1.7主回路維修保養(yǎng)：

A.標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌。

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊。

C.母線牌油漆是否脫落，如是則重新油漆。

4.0一級保養(yǎng)

4.1周期：半年

4.2完成日常保養(yǎng)工作內(nèi)容。

4.3檢查母線及其引下線連接是否良好。

4.4檢查電纜頭、接線栓頭是否牢固可靠。

4.5檢查二次回路接線可靠，熔斷器是否完好以及其絕緣電阻的搖測。

4.6電容柜的檢查：斷開空氣（負荷）開關(guān)不帶電容器時對電容控制器進行動作試驗，應先合

的先斷、后合的后斷，應正常；對過壓保護、欠流保護、投切門限值進行調(diào)整。

4.7各指示燈應完好，對斷路器、漏電斷路器、熱繼電器、時間繼電器等進行檢查、整定。

4.8檢查受電柜、聯(lián)絡柜的各指示燈是否完好，控制器開關(guān)位置是否正常、運行應正常，手動

調(diào)試機械聯(lián)鎖分合閘是否可靠。

5.0二級保養(yǎng)

5.1周期：年

5.2完成二級保養(yǎng)的內(nèi)容。

5.3檢查抽屜式開關(guān)推入或拉出是否靈活，其機械閉鎖可靠，接觸器觸頭是否良好。

5.4斷路器內(nèi)各刀口彈力是否正常，滅弧柵是否完好。

5.5各電纜頭接線螺母應緊固。

5.6將受電柜和聯(lián)絡柜的主開關(guān)斷電后，用專用搖把搖出或搖入應靈活，各互感器等二次接線

頭接觸良好，緊固無松動，一、二次線無發(fā)霉。

6.01千伏以下電力電纜絕緣電阻的測試方法

6.1拆除被試電纜的電源及一切對外聯(lián)線后，將被試電纜接地充分放電。

6.2用干燥、清潔的軟布擦去被試電纜頭的灰塵。

6.3將搖表放在水平位置，并在額定轉(zhuǎn)速下（120轉(zhuǎn)/分）調(diào)整指針至“8”。

6.4將被試電纜頭接地線接于“E”端子，將被試電纜引出線接于“L”端子。

6.5以恒定速度轉(zhuǎn)動搖把（120轉(zhuǎn)/分），待指針穩(wěn)定后記錄其絕緣電阻值。

6.6試驗完畢或重復試驗時，必須將被試電纜對地充分放電。

6.7在測試電力電纜的相線與相線、相線與零線之間絕緣電阻的方法比照3.6.4的步驟進行。

6.8維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》中，并報保養(yǎng)部門負責

人審核。

7.0相關(guān)記錄

7.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

7.2HXYL/Q-C/GC-T-044-2014《接地電阻測試記錄表》

水泵保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心供水水泵。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。

3.0日常保養(yǎng)

3.1保養(yǎng)周期：半月

3.2生活水泵的運行泵與備用泵應相互輪換運行,每周至少輪換一次。

3.3檢查噪音、振動是否過大（用比較法評判或用聲壓計、振動儀測試），5米范圍內(nèi)的閥門、

壓力表、管道等隨泵體一同保養(yǎng)，外觀整潔、油漆完好、標志清楚，動力柜上的電流表正常運

行時的指示值是否正常，泵體殼有否堵塞電纜接口有無過熱情況。動力配電柜各電源指示燈應

完好，顏色正確。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行手動盤車（檢

查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免發(fā)生意外傷害），觀察轉(zhuǎn)動松緊是否合適。

3.4電機溫度正常，接地良好，螺絲無銹蝕。

3.5檢查潤滑油質(zhì)、油量是否符合要求，不足應及時加油，如發(fā)現(xiàn)油質(zhì)變色、有鐵屑應將潤滑

油全部更換。

3.6遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

3.6.1檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；

3.6.2檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接。

3.7水泵維修保養(yǎng)：

3.7.1檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更

換同型號規(guī)格軸承、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根、清潔水泵外表；

3.7.1檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。檢查水泵機組螺栓是否緊固，

如松弛則應擰緊。

3.8控制柜維修保養(yǎng)。

3.8.1檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接頭應更換。

3.8.1檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。

3.9交流接觸器維修保養(yǎng)：

3.9.1檢查復位彈簧情況、擰緊所有緊固件。

3.10自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊

接地線。

4.0一級保養(yǎng)：

4.1周期：每季

4.2完成日常保養(yǎng)工作內(nèi)容。

4.3檢查電纜頭，接線栓頭是否牢固可靠。

4.4用搖表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，其值應＞0.5MQ。

4.5檢查水泵動力配電柜中各電器有無過熱、受潮、發(fā)霉現(xiàn)象，有無損壞情況。

4.6檢查控制柜二次回路接線有無松動，觸頭是否有燒焦、拉弧現(xiàn)象，若觸頭嚴重燒蝕（觸頭

點磨損至厚度的1/3）,應立即更換觸頭，空氣開關(guān)動作是否靈活，關(guān)、斷是否準確。

4.7檢查變頻器是否運作正常，變頻與工頻的切換是否準確。

4.g佯水泵的盤根處有無滲水成線，其松緊度應適度。

5.0二級保養(yǎng)：

5.1周期：年

5.2完成一級保養(yǎng)的內(nèi)容

5.3檢查水泵的壓力配電柜中各變流觸器動作是否正常，時間繼電器動作時間是否合理、可靠，

熱繼電器整定值是否正確。

5.4用鉗形電流表檢測實際水泵電動機運行的實際電流值與盤面（動力柜上的）電流表對照，

是否一致。

5.5電機水泵軸承有無過量磨損情況，水泵聯(lián)軸器中的彈性膠圈有無過量磨損情況。

5.6電機端子板聯(lián)接片聯(lián)接可靠，接觸良好，無發(fā)熱變色跡象，外部引出線無松動。

5.7電機控制部分：線路整潔，接觸器觸點接觸良好，若觸頭嚴重燒蝕，（觸頭點磨損至原厚

度的1/3）,即應更換觸頭。操作手柄完好，位置指示正確。

5.8檢查電機控制開關(guān)，轉(zhuǎn)換器是否運作正常，準確到位。

5.9進行模擬啟動，檢查變頻器工作情況，并進行手動控制，檢查變頻效果是否和實際需求相

符。

［帶格式的：左，縮進：左側(cè)：o厘

米

5.10檢查壓力傳感器是否正常，PLC程序是否正確。

5.811水泵投入運行后，三相電流平衡度小于2%,并不超過額定值，轉(zhuǎn)速接近額定值。

5.912維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》中，并報保養(yǎng)部門負

責人審核。

6.0相關(guān)記錄

6.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

發(fā)電機蓄電池保養(yǎng)標準

1.0范圍

適用于項目服務中心柴油發(fā)電機組啟動用鉛酸蓄電池的保養(yǎng)。

2.0引用標準

《電氣裝置安裝工程蓄電池施工及臉收規(guī)范》GB50172-92。

3.0電解液的灌注

3.1選用的電解液應符合國家標準GB50172-92及產(chǎn)品技術(shù)條件的要求；電解液的密度必須符

合產(chǎn)品技術(shù)條件的規(guī)定。

3.2灌注電解液時，必須采用耐酸的干凈器皿。

3.3注入蓄電池的電解液，其溫度不宜高于30℃；當室溫高于30℃時，不得高于室溫.

3.4注入電解液的液面高度應接近上液面線；仝組蓄電池應一次注入。

3.5蓄電池的防酸栓、催化栓及液孔塞應在注液完畢后立即回裝。電解液注入蓄電池后，應靜

置3—5小時，待液溫冷卻到30℃以下方可充電.

4.0蓄電池的充放電

4.1蓄電池的初充電及首次放電，應按產(chǎn)品技術(shù)條件的規(guī)定進行，不得過充過放，以免影響其

使用壽命。

4.1.1蓄電池的初充電應符合以下要求：

A.初充電前應對蓄電池組及其連接條的連接情況進行檢查。

B.初充前，應檢查充電電源，保證電源可靠，中充電期間不得隨意中斷。

C.充電過程中，電解液溫度應控制在不高于45美。

D.充電過程中，嚴禁明火。

E.采用恒流充電法充電時，其最大電流不得超過制造廠規(guī)定的允許最大電流值。采用恒壓充電

法充電時，其充電的起始電流不行超過允許最大電流值；單體電池的端電壓不得超過2.4V。

F.催化栓的蓄電池，當充電電流大于允許最大電流值充電時，應將催化栓取下，換上防酸栓;

充電過程中，催化栓的溫升應無異常。

G.電池充電結(jié)束后，應達到產(chǎn)品技術(shù)條件的規(guī)定。

（1）恒流充電法：電池的電壓、電解液的密度應連續(xù)3小時以上穩(wěn)定不變；電解液產(chǎn)生大量

汽泡。?

（2）恒壓充電法：充電電流應連續(xù)10小時以上不變，電解液的密度應連續(xù)3小時以上不變,

且符合產(chǎn)品技術(shù)條件規(guī)定的數(shù)值“

H.初充電結(jié)束后，電解液的密度及液面高度需調(diào)整到規(guī)定值，并應再進行0.5小時的充電，使

電解液混合均勻。

42蓄電池的首次放電應符合以下要求：

42.1電池的最終電壓及密度應符合技術(shù)條件的規(guī)定.

42.2溫度為25℃時的放電容量應達到其額定容量的8536以上。

42,3首次放電完畢后，按產(chǎn)品技術(shù)要求進行充電,?間隔時間不宜超過10小時。

42.4蓄電池在5次充、放電循環(huán)內(nèi)，當溫度為.25℃時，放電容量

應不低于額定容量的95%°

4.2.5充放電結(jié)束后，對透明槽的電池，應檢查內(nèi)部情況，極板不得有嚴重彎曲、變形或活性

物質(zhì)嚴重剝落“

5.0蓄電池的維護

5.1蓄電池容量的選用：機組容量200—300KW,推薦電瓶容量200安時；機組容量500—1000KW,

推薦電瓶容量400安時，亦可按滿足連續(xù)6次啟動機組所需容量進行選定。

5.2無浮充電路的蓄電池應每半年對其充電.為消除記憶效應，充電應先放電。放電宜采用專

用裝置，無條件也可采用大功率放電電阻等，不宜采用液體放電（因遇明火有爆炸的危險性）,

放電采用10小時或5小時放電制，切不可過放電，造成極板彎曲、變形或活性物質(zhì)脫落。

5.3對有浮充電路的蓄電池，每半年對其進行一次放電，采用10小時或5小時放電制，然后

對其充電至額定容量。

5.4每年對蓄電池的容量進行一次檢驗，更容量達不到連續(xù)三次啟動柴油機組時，應重新更換

蓄電池。

5.5本標準與《柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標準》相互支持使用，保養(yǎng)時將保養(yǎng)情況記錄在《鉛酸蓄電

池充、放電記錄》中，并報保養(yǎng)部門負責人審核。

6.0相關(guān)記錄

6.1XWWY/QE-C/GC-表-043-2012《鉛酸蓄電池充、放電記錄》

風機保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心消防用正壓送風機、排煙風機。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。

3.0日常保養(yǎng)

3.1周期：月

3.2做好保潔工作，清掃電機、風機、控制柜等外表灰塵。

3.3就地手動啟動風機10分鐘，觀察運行情況，是否有異常聲響。

3.4所有風機保養(yǎng)完畢后，風機控制柜轉(zhuǎn)換開關(guān)應處自動狀態(tài)。

3.5風機日常保養(yǎng)以檢查試驗為主，在檢查后發(fā)現(xiàn)異常情況時，應在當天給予糾正，保證系統(tǒng)

正常。

3.6控制柜接線頭緊固。

3.7檢查電動機風機軸承運行情況。

4.0一級保養(yǎng)

4.1周期：季

4.2完成日常保養(yǎng)內(nèi)容。

4.3檢查風機外觀，有無機械損傷、掉漆現(xiàn)象。

4.4堅固各部分鑲絲及聯(lián)軸。

4.5檢測電動機的絕緣電阻應符合規(guī)定。

4.6做好控制柜柜內(nèi)保潔工作，檢查主回路觸點，若觸頭嚴重燒蝕（觸頭點磨損至原厚度的

1/3),即應更換觸頭。

4.7調(diào)整皮帶的松緊度，用手盤動風輪，觀察轉(zhuǎn)動是否平穩(wěn)。

4.8向轉(zhuǎn)動部位填加潤滑油，以保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性和穩(wěn)定性。

4.9檢查調(diào)節(jié)閥機械開閉動作是否靈活、可靠，開閉角度標志是否清晰。

4.10手動開機檢查電壓、電流表指示是否正常，風機各部件運轉(zhuǎn)有無異聲，三相電流值是否

平衡。

4.11連續(xù)運行半小時觀測電機軸承溫度，計算電機溫升是否正常。

4.12對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復。

5.0二級保養(yǎng)

5.1周期：年

5.2完成一級保養(yǎng)的內(nèi)容。

5.3檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。

5.4清潔電機內(nèi)風輪、過濾器及機殼內(nèi)部，對于油漆脫落處應補刷。

5.6運轉(zhuǎn)一小時，觀測電機軸承溫度，計算電機溫升是否正常，確保風機運轉(zhuǎn)正常。

5.7對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復。

5.8維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》中，并報保養(yǎng)部門負責

人審核。

6.0相關(guān)記錄

6.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

變頻控制柜保養(yǎng)標準

適用于項目服務中心變頻（所有的PLC系統(tǒng)控制）水泵控制裝置的保養(yǎng)。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。

3.0日常保養(yǎng)

3.1周期：半月

3.2做好保潔工作，清掃控制柜外表灰塵。

3.3檢查指示燈是否完好。

3.4檢查線路有無松動，觸頭是否良好。

3,5控制柜變頻器是否運行正常廣

40一級保養(yǎng)

41周期：季

42保潔除塵。

43檢查指示燈是否完好。

44檢查二次回路接線有無松動。

更換觸頭。

46空氣開關(guān)動作是否靈活，關(guān)、斷是否準確。

47檢查變頻器是否運作正常，變頻與工頻的切換是否準確。

5.0二級保養(yǎng)

5.1周期：年

5.2完成一級保養(yǎng)的內(nèi)容.

5.3檢查各類開關(guān)，轉(zhuǎn)換器是否運作正常，準確到位。

5.5檢查壓力傳感器是否正常，PLC程序是否正確。

5.6檢查變頻器參數(shù)設(shè)置是否正確。

5.7對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復。

5.8維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》中，并報保養(yǎng)部門負責

人審核°

6.1XWWY/QE-C/GC-表-009-2012《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

消火栓消防系統(tǒng)保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心內(nèi)消火栓消防系統(tǒng)保養(yǎng)。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。

3.0日常保養(yǎng)

3.1周期：月

3.2氣體報警控制箱及各壓力容器保潔除塵。檢查貯存容器的壓力，正常應在規(guī)定的±10%之

內(nèi)。檢查氣瓶重量杠桿是否平衡，信號反饋行程開關(guān)是否牢固。檢查所有的噴嘴出口，確保它

們是暢通的。

3.3以消防栓外檢查:檢查栓門關(guān)閉是否良好；鎖、玻璃有無損壞；指示燈、報警按鈕、警鈴

是否齊全，有無脫落；消火栓的合格證是否完好；封條是否完好

配&一栓外檢查”用手.電光透過玻璃照亮檢查檢查栓內(nèi)部件是否齊全，一固定是否良好，―有無

脫落；電線是否影響操作；栓內(nèi)水龍頭有無滲漏。

3.4報警聯(lián)動測試：消火栓泵處于自動狀態(tài)，隨機抽取一個消火栓報警試驗，栓上指示燈應亮,

警鈴應響，消防中心應有正確的報警顯示，同時應聯(lián)動消火栓泵起動加壓，待壓力達到規(guī)定要

求時，應馬上停泵。

3.5消火栓泵處手動狀態(tài)，隨機抽取消火栓總數(shù)的5%,按消火栓報警按鈕，應報警正常。測試

結(jié)果應百分之百合格，如發(fā)現(xiàn)一個不合格，則應加抽總數(shù)的15%重新測試（要求百分之百合格）。

3.6檢查火災報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、消防電梯、事故電

源等是否正常。

3.6栓門封條脫落破損的補貼封條。

3.?對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一進行修復口

3.8檢查箱體是否清潔完好無損。

4.0一級保養(yǎng)

4.1周期：季

4.2完成日常保養(yǎng)的內(nèi)容。

4.3做好報警聯(lián)動柜內(nèi)保潔工作，檢查并緊固各接線鑲釘。檢測報警聯(lián)動柜內(nèi)各電源電壓（包

括蓄電池電壓）。

4.4樓內(nèi)巡查各處探測器、風閥、消火栓、廣播、手動按鈕、警鈴等消防設(shè)施是否松動、變形、

接觸不良等異?，F(xiàn)象。

4.5弱電房內(nèi)檢查有關(guān)消防設(shè)備（包括報警分機），做好保潔工作，檢查箱門是否關(guān)閉及箱體

外觀情況是否良好；箱外線路有無缺損，有無故障隱患。

4.6檢查氣體自動滅火控制系統(tǒng)有否機械損傷及失靈情況，所有的鉛封和保險帶都應完好無一,［帶格式的：字體：小四，非加粗）

［帶格式的：縮進：左側(cè)：o厘米，

損。噴嘴在封閉空間中的位置有否改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴身滅火劑。|首行縮進：0菌發(fā)

4.7觸發(fā)單路探測器，看控制器的響應程度是否正常，警鈴是否發(fā)聲。抽查稱重裝置，壓下微，1帶格式的：縮進：左側(cè)：°厘米）

動開關(guān)，是否有聲光報警。

4.8檢查氣體自動滅火控制滅火控制器控制面板的電路顯示情況,下各試驗開卷廢顯示正^---［。裕班埠：q軍費側(cè)：。厘米，

▲［首仃縮進：0厘米

常。（帶格式的：字體：小四，非加粗：

4.9卸下氣體自動滅火控制的電動啟動裝置，觸發(fā)兩組探測器，看控制器的響應程度是否正常，.一（帶格式的：字體：小四，非加粗）

汽笛是否發(fā)聲，延遲時間是否與規(guī)定的時間一致，電動啟動裝置是否有輸入電壓（24V）。

4.2完成日常保養(yǎng)的內(nèi)容。

4.3測試消火槍報警按鈕時應隨機抽取總數(shù)的10%試驗，要求同月保養(yǎng)所規(guī)定。帶格式的：縮進：左側(cè)：o厘米,

首行縮進：0厘米

5.0二級保養(yǎng)

5.1周期：年

5.2完成日常保養(yǎng)中栓外檢查部份一級保養(yǎng)的內(nèi)容。

5.3取出消防栓水帶,仔細檢查有無破損，如有，立即修補或更換；檢查有無發(fā)黑發(fā)霉，如有,

取出刷凈、晾干。

5.4將水帶交換摺邊和翻動一次。

5.轂-檢查水槍頭、水帶接頭聯(lián)接地否方便牢固、有無缺損，如有立即修復，然后擦凈在栓內(nèi)

放好。

5.6檢查電線接頭、按鈕觸點、指示燈座（頭）是否良好，進行除銹緊固。-

5.5J檢查消防管道上壓力表、水流指示器是否緊固，指針靈活。

5.0&檢查修整全部支架、管道，檢查整個系統(tǒng)有無滲漏情況。掉漆部位應重新補刷同色油漆，

管道標志、標識清晰。

5.[9-管道進行放水沖洗除銹。將道防栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹

渣，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油。

5.8檢測感知器底座輸入輸出電壓是否正常。檢測感知器線路的電阻、電容是否正常。

5.9檢查機械拉手啟動裝置，把手動啟動手把拆下，拉動手柄，鋼絲繩應能自由通過導管和滑

輪；然后安裝好手柄，關(guān)好保護箱；再把手動啟動手把重新擰上。

5.10檢查手動控制裝置是否能正常操作，（記住：在操作前應卸下電磁閥）汽笛能否發(fā)聲。

5.11卸下電磁起動裝置，逐個檢查防火區(qū)域雙路火災信號是否起動電磁放氣裝置，同時檢查

疏散警告標示、放氣指示、警鈴及防火簾、防火賬、防火門關(guān)閉情況。

5.10將各部件存放整齊后，關(guān)上栓門。

5.11逐個測試報警按鈕、指示燈顯示的正確性。

5.12完成以上保養(yǎng)后，換上新的合格證。

5.1符維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記

錄》，并報保養(yǎng)部門負責人審核。

6.0相關(guān)記錄

6.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

火災聯(lián)動控制系統(tǒng)保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心火災報警控制器、聯(lián)動柜等系統(tǒng)裝置的保養(yǎng)。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。

3.0日常檢查

3.1每日檢查面板各指示、按鈕、電壓表指示是否正常，每日校對一次°

3.2檢查火災報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、消防電梯、事故電

源等是否正常。

3.3對有異?，F(xiàn)象立即記錄下來°

3.4若出現(xiàn)故障報警、火災報警等各種報警立即通知巡邏護衛(wèi)員查看，報警原因及時間、地點

記錄《消防中心值班記錄表》下來。

3.5以上檢查過程中出現(xiàn)異常不能處理時，立即通知供方專職技術(shù)人員。

40日常保養(yǎng)

4.1周期：月

42完成日檢查仝部內(nèi)容。

43做好報警聯(lián)動柜內(nèi)保潔工作，檢查并緊固各接線鐐釘.

44檢測報警聯(lián)動柜內(nèi)各電源電壓（包括蓄電池電壓）。

45樓內(nèi)巡查各處探測器、風閥、消火栓、廣播、手動按鈕、警鈴等消防設(shè)施是否松動、變形、

接觸不良等異?，F(xiàn)象。

4.6弱電房內(nèi)檢查有關(guān)消防設(shè)備（包括報警分機），做好保潔工作，檢查箱門是否關(guān)閉及箱體

外觀情況是否良好；箱外線路有無缺損，有無故障隱患。

4.7檢查保養(yǎng)中出現(xiàn)的故障缺陷逐一進行修復“

4.8檢查備用電源是否滿足要求°

4.9堅固、調(diào)整各連接點。

5.0一級保養(yǎng)

5.1周,期：,季

5.2.完成日常保養(yǎng)內(nèi)容。.

5.3手動按鈕報警總數(shù)增加10虬

5.4風閥檢查總數(shù)增加到10虬

5.5探測器及手動按鈕報警后是否實現(xiàn)以下聯(lián)動功能：

5.5.1警鈴是否滾層聯(lián)動（本層及上、下層）。

5.5.2風閥是否聯(lián)動滾層開閉。

5.5.3廣播是否聯(lián)動（只限于與火災自動報警系統(tǒng)有聯(lián)動的系統(tǒng)）。

5.5.4風機至于自動狀態(tài)，風機是否能聯(lián)動起動。

5.5.5電梯迫降（消防中心手動迫降，并有到位指示）。

5.5.6防火卷簾門是否能聯(lián)動關(guān)閉。

5.5.7消防對講通話是否正常。

5.5.8打印是否正常“

5.6噴淋系統(tǒng)：未端放水實驗裝置放水后，水流指示器，壓力開關(guān)能否報警并聯(lián)動，噴淋泵起

動，水力警鈴是否聯(lián)動。

5.7消火栓系統(tǒng)：消火栓按鈕玻璃拆下后能否報警并聯(lián)動消火栓泵起動，消火栓按鈕指示燈地

丕宜

I—I□O-

5.8逐一檢測各區(qū)域報警器（報警分機）各工作點電壓是否正常，蓄電池電壓是否正常，是否

有其它異?，F(xiàn)象。

5.9對各有關(guān)消防設(shè)備文字標識等脫落現(xiàn)象進行修補。

5.10檢查保養(yǎng)中出現(xiàn)的故障缺陷逐一進行修復。

6.0二級保養(yǎng)

6.1周期：年

6.2完成一級保養(yǎng)的內(nèi)容。

6.3主、備電源切換是否正常。

6.4逐個拆下探測器進行除塵保潔，并對底座及線路進行加固。

6.5對各探測器、手動按鈕逐個進行報警測試。

6.6對所有消防報警聯(lián)動分機進行保潔除塵，線路加固，完成必須的功能測試。

6.7配合其它消防設(shè)備的年保養(yǎng)，完成所有功能的聯(lián)動檢測保養(yǎng)，包括：所有的風閥、警鈕、

廣播、風機、消火栓、噴淋、消防對講、電梯迫降、防火卷簾門、打印、事故電源等。

6.8檢測感知器底座輸入輸出電壓是否正常。檢測感知器線路的電阻、電容是否正常。

6.9保養(yǎng)中出現(xiàn)的故障缺陷逐一進行修復。

6.10維保工作人員應及時把設(shè).備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》，并報保養(yǎng)部門負責人

7.1*棚丫/(^-€；&。表-009-2012《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

公共廣播系統(tǒng)保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心消防背景音樂等公共廣播系統(tǒng)的保養(yǎng)。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。

3.0日常保養(yǎng)

3.1周期：月

3.2作好系統(tǒng)的保潔工作。

3.3檢查各設(shè)備之間的連接線是否正常、牢固。

3.4檢查各按鈕開關(guān)是否靈活，各指示燈是否正常。

3.5背景音樂和事故廣播的終端音箱隨時抽測總數(shù)的5%。

3.6檢查保養(yǎng)中出現(xiàn)的故障缺陷逐一進行修復。

3.7檢查廣播話筒、喇叭是否有雜音。

4.0一級保養(yǎng)

4.1周期：季

4.2完成日常保養(yǎng)內(nèi)容。

4.3測試各音源設(shè)備、功放性能是否正常。

4.4測試背景音樂和事故廣播時應隨機抽測總數(shù)的10%。

5.0二級保養(yǎng)

5.1周期：年

5.2完成二級保養(yǎng)內(nèi)容。

5.3逐個測試背景音樂和事故廣播的終端音箱，并檢查音箱安裝是否牢固，檢查線路連接是否

正常，聲音是否清晰。

5.4維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》，并報保養(yǎng)部門負責人

審核。

氣體自動滅火控制系統(tǒng)保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心用二氧化碳、1211、1301固定式氣體滅火裝置。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。?

3.1周期：月

3.2氣體報警控制箱及各壓力容器保潔除塵。

3.3檢查貯存容器的壓力，正常應在規(guī)定的士10%之內(nèi)。檢查氣瓶重量杠桿是否平衡，信號反

饋行程開關(guān)是否牢固°

3.4檢查所有的噴嘴出口，確保它們是暢通的。

3.5每月保養(yǎng)以檢查為主，在檢查后發(fā)現(xiàn)不符正常備用要求時，應當天給予糾正，保證系統(tǒng)正

3.6檢查控制箱各種指示燈是否顯示正常。

3.7檢查氣瓶安仝插銷是否正常。

3.8檢查氣體房內(nèi)正常和事故照明是否完好。

3.9檢查溫、煙感知器是否良好。

40一級保養(yǎng)

4.1周期：季

4.2完成日常保養(yǎng)內(nèi)容。

4.3檢查系統(tǒng)有否機械損傷及失靈情況，所有的鉛封和保險帶都應完好無損°

4.4檢查噴嘴在封閉空間中的位置有否改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴身滅火劑?！ㄌ?卑：事件多襲側(cè)：。厘米,

4.5觸發(fā)單路探測器，看控制器的響應程度是否正常，警鈴是否發(fā)聲。抽查稱重裝置，壓下微

動開關(guān)，是否有聲光報警。

46檢查滅火控制器控制面板的電路顯示情況，壓下各試驗開關(guān)，應顯示正常。

4.7卸下電動啟動裝置，觸發(fā)兩組探測器，看控制器的響應程度是否正常，汽笛是否發(fā)聲，延

遲時間是否與規(guī)定的時間一致，電動啟動裝置是否有輸入電壓（24V）。

48復位后裝好電動啟動裝置，系統(tǒng)恢復正常。

49對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復。

5.0二級保養(yǎng)

5.1周期：年

5.2完成一級保養(yǎng)的內(nèi)容。

5.3檢查管道、管道支架，確認無任何松動。

5.4檢查機械拉手啟動裝置，把手動啟動手把拆下，拉動手柄，鋼絲繩應能自由通過導管和滑

輪；然后安裝好手柄，關(guān)好保護箱；再把手動啟動手把重新擰上。

5.5檢查手動控制裝置是否能正常操作，（記住：在操作前應卸下電磁閥）汽笛能否發(fā)聲。

5.6卸下電磁起動裝置，逐個檢查防火區(qū)域雙路火災信號是否起動電磁放氣裝置，同時檢查

疏散警告標示、放氣指示、警鈴及防火簾、防火賬、防火門關(guān)閉情況。

5.7清掃管道及氣罐的灰塵，對文字脫落的要重新修復。

5.8檢查并清洗火災探測器的灰塵。

5.9對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復.

5.10保養(yǎng)完畢，確保所有的設(shè)備在原來位置，系統(tǒng)恢復正常工作狀態(tài).

5.11維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》，并報保養(yǎng)部門負責人

疏散指示燈系統(tǒng)保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適用于項目服務中心建筑物內(nèi)的樓層指示、疏散、應急照明裝置。

2.0引用標準

國家相關(guān)規(guī)定及公司作業(yè)標準。

3.0日常保養(yǎng)

3.1周期：月

3.2做好保潔工作，燈箱外殼,及面板擦抹干凈。

3.3外觀檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象。

3.4檢查出口指示燈各指示發(fā)光管是否正常，如電源指示燈應常亮，故障燈不亮等。

3.5出口指示燈斷交流電檢查：壓下試驗按鈕，此時斷開交流電，備用電池供電，同時顯示屏

正常發(fā)光（對于平時發(fā)光的出口指示燈，此時應更亮），并伴有高頻聲響。

3.6檢查出口指示燈安裝是否牢固。

3.7檢查熒光顯示屏是否清晰。

3.8對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復或更換.

40二級保養(yǎng)

41周期：年

4.2完成日常保養(yǎng)的內(nèi)容。

43斷開交流電，使備用電池供電，直至電池放完電后再恢復正常.此時充電指示燈應亮，放

電時間應不小于0.5小時。

44-檢查電池是否失效。

4「5-熒光顯示屏是否正-常l

5.1清潔衛(wèi)生時，濕毛巾，盡量擰干，以免有水漏進燈箱內(nèi)發(fā)生人員觸電或短路事故“

5.2保養(yǎng)完畢，各開關(guān)按鈕應復位處于正常狀態(tài)。

6.0維保工作人員應及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在《檢修保養(yǎng)實施記錄》，并報保養(yǎng)部門負責人

審核。

防火卷閘門系統(tǒng)保養(yǎng)標準

1.0適用范圍

適