北京房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目用地項(xiàng)目建議書(shū)旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部北京房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目用地項(xiàng)目建議書(shū)旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目用地項(xiàng)目關(guān)鍵詞1、項(xiàng)目名稱：北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目位置：北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)南梨園村項(xiàng)目四至：東至紫碼路，西至五號(hào)路，南至紫園南路，北至計(jì)劃道路。3、轉(zhuǎn)讓方法：土地掛牌出讓4、交易對(duì)象：北京市土地貯備中心房山分中心5、一級(jí)開(kāi)發(fā)主體：北京天恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)6、開(kāi)發(fā)屬性：二級(jí)開(kāi)發(fā)7、計(jì)劃用地面積：8、總建筑面積：建筑計(jì)劃規(guī)模：≤143055.41平方米；其中：居住建筑面積：≤106883.418平方米；商業(yè)建筑面積：36171.962平方米。9、容積率：居住：≤1.5，商業(yè)：≤1.0建筑密度：居?。骸?5%，商業(yè)：≤40%建筑高度：居住≤36米，商業(yè)≤24米。停車場(chǎng)≤6米綠地率：居住≤35%，商業(yè)≤30%，停車場(chǎng)≤25%10、掛牌價(jià)格：19973.15萬(wàn)元（土地出讓金、土地賠償），估計(jì)價(jià)格21458萬(wàn)元11、項(xiàng)目直接成本：65861萬(wàn)元（含土地成本、建安成本及不可預(yù)見(jiàn)等直接成本，詳見(jiàn)正文《投資估算表》）其中：14、可售地上面積單方成本：3806元/㎡（直接總成本/地上可售面積）15、周圍調(diào)查市場(chǎng)均價(jià)：（1）一般住宅（毛坯房）6000元/㎡；聯(lián)排低密度住宅7000元/㎡；獨(dú)棟低密度住宅10000元/㎡（2）商業(yè)整體8000元/㎡16、同類可比產(chǎn)品最低價(jià)格：（1）聯(lián)排低密度住宅7000元/㎡；住宅5500元/㎡（2）商業(yè)整體8000元/㎡同類可比產(chǎn)品最高價(jià)格1）聯(lián)排低密度住宅8000元/㎡；住宅7000元/㎡（2）商業(yè)整體8000元/㎡

提議結(jié)論：現(xiàn)在郊區(qū)住宅銷售受油價(jià)和市場(chǎng)環(huán)境影響，不是尤其理想，當(dāng)?shù)匦枨竽芰τ邢?，所以，銷售情況不是尤其理想，銷售速度顯著放慢。所以定價(jià)不宜過(guò)高。房山區(qū)周圍近幾年受市場(chǎng)影響，把土地平均價(jià)格為元/平方米，但上述價(jià)格早已透支了房山樓價(jià)，顯著過(guò)高。我們提議該項(xiàng)目標(biāo)樓面價(jià)不宜超出1700元/平方米，即總報(bào)價(jià)不宜超出24300萬(wàn)元

目錄第一部分項(xiàng)目情況介紹一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目功效分布四、項(xiàng)目進(jìn)展情況第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目定位

第一部分項(xiàng)目情況介紹一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱：北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)D地塊居住、商業(yè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目位置：房山區(qū)閻村鎮(zhèn)南梨園村四至范圍：東至紫碼路，西至五號(hào)路，南至紫園南路，北至計(jì)劃道路↑北項(xiàng)目在北京市相對(duì)位置↑北項(xiàng)目在房山區(qū)相對(duì)區(qū)位項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖

3.項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目標(biāo)北邊界項(xiàng)目標(biāo)東邊界

五號(hào)路4.項(xiàng)目周圍交通京周路項(xiàng)目北側(cè)綠城百合

二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、計(jì)劃用地面積：2、總建筑面積：建筑計(jì)劃規(guī)模：≤143055.41平方米；其中：居住建筑面積：≤106883.418平方米；商業(yè)建筑面積：36171.962平方米。3、容積率：居住：≤1.5，商業(yè)：≤1.0建筑密度：居住：≤35%，商業(yè)：≤40%建筑高度：居住≤36米，商業(yè)≤24米。停車場(chǎng)≤6米綠地率：居住≤35%，商業(yè)≤30%，停車場(chǎng)≤25%三、項(xiàng)目功效分布功效分區(qū)為住宅、商業(yè)和配套公建四、周圍環(huán)境交通：京石高速閻村出口向西1500米，有917路公交車，并有計(jì)劃中城鐵S5線離項(xiàng)目約1公里，配套設(shè)施有：郵局：房山區(qū)郵電局、新鎮(zhèn)支局、閻村郵電所銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社醫(yī)院：良鄉(xiāng)醫(yī)院、房山中醫(yī)院、婦幼保健院、大紫草塢衛(wèi)生院、星城醫(yī)院，學(xué)?，F(xiàn)在只有閻村小學(xué)和中學(xué)和綠城百合所建幼稚園。市政配套1.現(xiàn)實(shí)狀況供水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為DN400，該處向地塊內(nèi)預(yù)留給水管線接口。2.現(xiàn)實(shí)狀況中水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為DN300，該處向地塊內(nèi)預(yù)留中水管線接口。3.現(xiàn)實(shí)狀況污水情況：在該地塊東南側(cè)，DN300管徑為1米，該處向地塊內(nèi)預(yù)留污水管線接口。4.現(xiàn)實(shí)狀況雨水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為1.4米，該處向地塊內(nèi)預(yù)留雨水管線接口。5.現(xiàn)實(shí)狀況電信情況：在該地塊東南側(cè)，已預(yù)埋電信多孔轉(zhuǎn)。6.現(xiàn)實(shí)狀況供電情況：該地域關(guān)鍵由良鄉(xiāng)110KV變電站供電（有供電方案），臨時(shí)用電由天恒房地產(chǎn)企業(yè)“樂(lè)活家園”項(xiàng)目安裝3臺(tái)800KVA箱提供電源。7.現(xiàn)實(shí)狀況燃?xì)馇闆r：先燃?xì)夤芫€在南側(cè)紫園南路及西側(cè)五號(hào)代征地范圍內(nèi)市政優(yōu)惠方法該地塊永久供電閻村中心區(qū)110KV變電站建設(shè)費(fèi)用3000萬(wàn)元已經(jīng)計(jì)入土地賠償費(fèi)，不再負(fù)擔(dān)變電站非談建設(shè)費(fèi)。第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析今年以來(lái)，本市投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增加。1-5月，本市共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1208.6億元，比上年同期增加19.4%；其中，中央單位完成投資198.7億元，增加11.1%，地方單位完成投資1009.9億元，增加21.2%。

圖

以來(lái)本市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資運(yùn)行情況

1．投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)穩(wěn)定。從投資領(lǐng)域來(lái)看，1-5月，本市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1138.6億元，同比增加20.2%;完成農(nóng)村投資70億元，增加8.3%。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成615.9億元，增加15.6%。從比重看，1-5月，城鎮(zhèn)投資占全社會(huì)投資比重為94.2%，比上年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占51%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。

2．基礎(chǔ)設(shè)施投資增加較快。1-5月，本市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共完成投資385億元，同比增加43.3%，增速高于全社會(huì)投資23.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資比重為31.9%，同比提升5.3個(gè)百分點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施投資對(duì)投資增加貢獻(xiàn)率達(dá)成59.1%。

基礎(chǔ)設(shè)施投資中，公共服務(wù)業(yè)投資增加顯著。1-5月，公共服務(wù)業(yè)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資114.5億元，同比增加1.1倍，占全市基礎(chǔ)設(shè)施投資比重為29.7%，同比提升9.7個(gè)百分點(diǎn)。

3.大項(xiàng)目投資增加較快。1-5月，本市計(jì)劃總投資超出10億元大項(xiàng)目共完成投資304.7億元，同比增加33.9%，增速高于全社會(huì)投資14.5個(gè)百分點(diǎn)，有力地推進(jìn)了投資增加。

從行業(yè)來(lái)看，大項(xiàng)目關(guān)鍵集中于交通運(yùn)輸業(yè)。1-5月，交通運(yùn)輸業(yè)中10億元以上大項(xiàng)目共完成投資152.1億元，占大項(xiàng)目完成投資49.9%。今年以來(lái)，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在保持一定增加基礎(chǔ)上增速逐月放緩；住宅新開(kāi)工面積增加較快，小戶型所占比重繼續(xù)提升。市場(chǎng)銷售仍然低迷，但當(dāng)月銷售套數(shù)有所增多，房?jī)r(jià)漲幅有所回落。

一、房地產(chǎn)投資情況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐月放緩，建安工程投資增加有所加緊。1-5月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資615.9億元，比上年同期增加15.6%，增速較上月回落1個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。

從結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地費(fèi)用185.9億元，比上年同期增加21.6%，增速比一季度回落17.7個(gè)百分點(diǎn)，影響全市開(kāi)發(fā)投資增速放緩；因?yàn)椴糠止こ逃趭W運(yùn)前集中施工建設(shè)，建安工程投資保持一定增加，增速為12.2%，比一季度提升1.8個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅完成投資297億元，比上年同期增加5.9%，增速比一季度略提升0.5個(gè)百分點(diǎn)；受奧運(yùn)相關(guān)工程配套設(shè)施投資較大影響，商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房完成投資達(dá)94.9億元，增加37.3%，增幅比一季度提升3.8個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況

住宅新開(kāi)工面積增加較快，小戶型住宅新開(kāi)工面積比重提升。5月末，全市商品房施工面積為7969.5萬(wàn)平方米，比上年同期略降0.1%。今年以來(lái)，商品房新開(kāi)工面積1058.4萬(wàn)平方米，增加47.3%。其中，住宅新開(kāi)工面積為746.2萬(wàn)平方米，增速達(dá)64%。

今年以來(lái)本市限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度加緊，小戶型住宅新開(kāi)工面積比重大幅提升。1-5月，90平方米及以下住宅新開(kāi)工面積為416.3萬(wàn)平方米，占全部住宅新開(kāi)工面積比重為55.8%，比上月提升4.6個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提升6.5個(gè)百分點(diǎn)。

住宅完工面積降幅較大，小戶型住宅完工比重占近1/4。因?yàn)榍皫啄晔┕ず托麻_(kāi)工面積連續(xù)下降，今年以來(lái)，全市商品房完工面積比上年同期下降11.9%，為553.5萬(wàn)平方米。其中，住宅完工面積344萬(wàn)平方米，下降25.2%。90平方米及以下住宅完工面積占全部住宅完工面積23.8%，比上年同期提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐加緊。1-5月，經(jīng)濟(jì)適用房住宅完成投資12.8億元，比上年同期增加1.2倍。5月末，經(jīng)濟(jì)適用房住宅施工面積328.8萬(wàn)平方米，增加4.2%；其中，本年新開(kāi)工面積98.3萬(wàn)平方米，增加74%。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況

商品房銷售面積連續(xù)下降。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛仍然較濃，銷售連續(xù)低迷。1-5月，全市商品房銷售面積為360.3萬(wàn)平方米，比上年同期下降46.1%，降幅和一季度基礎(chǔ)持平。其中，現(xiàn)房銷售面積121.4萬(wàn)平方米，期房銷售面積238.9萬(wàn)平方米，分別下降23.9%和53.1%。

商品房中，住宅銷售面積為266.3萬(wàn)平方米，下降48.8%，降幅比一季度擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積62.1萬(wàn)平方米，期房銷售面積204.2萬(wàn)平方米，分別下降46.2%和49.5%。

5月住宅銷售套數(shù)達(dá)今年以來(lái)最高。1-5月，住宅銷售22975套，為上年同期54.5%。其中，90平方米以下住宅銷售8574套，占全部住宅銷售套數(shù)37.3%。

5月當(dāng)月銷售住宅7758套，為今年以來(lái)銷售住宅套數(shù)最多月份，但仍然比上年同期銷售降低2123套。

-各月住宅銷售套數(shù)

單位：套

四、房屋銷售價(jià)格情況

房屋銷售價(jià)格同比漲幅回落，環(huán)比小幅上漲。5月份，全市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從結(jié)構(gòu)看，小戶型一般住宅價(jià)格漲幅提升較快。5月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.7%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下一般住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地交易分析---目前房地產(chǎn)市場(chǎng)系列分析之一房地產(chǎn)市場(chǎng)土地交易量是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量先行指標(biāo)，土地交易價(jià)格走勢(shì)更是未來(lái)房?jī)r(jià)導(dǎo)向性指標(biāo)。在國(guó)家加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地查處及出臺(tái)對(duì)購(gòu)置土地閑置時(shí)間限制后，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判定顯得尤為關(guān)鍵。一、土地交易量?jī)r(jià)齊升，新城開(kāi)啟土地放量自以來(lái)，本市土地交易展現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。從歷年1-5月份土地交易量[1]上看（詳見(jiàn)表1），1-5月份累計(jì)交易土地581.1萬(wàn)平方米，是同期10倍多；交易土地42宗，是同期2倍多。其中，通州、順義、亦莊三個(gè)關(guān)鍵新城土地供給放量，交易面積大幅增加。三個(gè)新城土地交易面積占土地交易總面積42.2%，三個(gè)新城土地計(jì)劃建筑面積占全市計(jì)劃建筑總面積43.5%。表1

-1-5月份土地交易量比較

土地宗數(shù)（宗）42293416土地面積（萬(wàn)平方米）581.1308.9230.757.2從歷年一季度土地交易價(jià)格來(lái)看，以來(lái)，本市各類土地交易價(jià)格均展現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì)（詳見(jiàn)表2）。不管是成交價(jià)格還是漲幅均位列全國(guó)關(guān)鍵大城市[2]之首；用于土地購(gòu)置費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中所占百分比由25%左右上升到30%以上。

表2

-一季度地價(jià)比較（單位：元/平方米，%）

價(jià)格增加價(jià)格增加價(jià)格增加價(jià)格增加綜合46544.1437663.5833932.2923940.43商業(yè)用途73613.4561363.0855543.7247560.37居住用途57074.9544284.3439570.2521350.37

二、綜合居住類用地百分比增加，純住宅用地供給不足

從歷年1-5月份綜合居住類[3]土地交易量上看，1-5月份，累計(jì)交易綜合居住類及相關(guān)用地占全部土地交易面積百分比高達(dá)90%以上，交易量和占比較歷年同期均增加較快。但其中，住宅和居住項(xiàng)目用地供給較少，尤其是一般住宅開(kāi)發(fā)不足。從交易量看，1-5月份純住宅、居住項(xiàng)目交易只有5宗，而同期有13宗。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金使用用途組成看，住宅尤其是一般住房占比出現(xiàn)下降；和此同時(shí)，一般住宅銷售價(jià)格指數(shù)一直領(lǐng)漲房屋銷售價(jià)格指數(shù)，在4月，當(dāng)月和累計(jì)漲幅分別達(dá)成17.3%和18%，均高于房屋銷售價(jià)格指數(shù)4.3個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上反應(yīng)了供給缺口較大。2月-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中住宅和一般住房所占比重改變比較

三、土地供給郊區(qū)化趨勢(shì)顯著，五環(huán)外供給占八成以上

從歷年1-5月份土地交易宗地位置來(lái)看（詳見(jiàn)表3），近幾年四類功效區(qū)交易土地面積占比展現(xiàn)出：關(guān)鍵區(qū)占比逐年下降、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占比較為穩(wěn)定、拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)綜合占比逐年上升格局。其中，通州、昌平、順義、房山、大興五區(qū)供地比重展現(xiàn)快速上升趨勢(shì)。其中，拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)占比由92.83%上升到同期97.51%。土地供給近郊化趨勢(shì)在居住用地供給方面更為顯著，1-5月份，5宗純住宅、居住用地中，2宗在豐臺(tái)區(qū)，1宗在延慶區(qū)，1宗在昌平區(qū)，1宗在順義區(qū)；綜合居住類性質(zhì)用地42宗，成交土地面積544萬(wàn)平米，占總成交面積94.7%，在五環(huán)以外土地面積占到80%以上，其中六環(huán)以外土地面積占到40%以上。從容積率上看，3月份本市出讓土地平均容積率由去年同期2.8下降為2.0，郊區(qū)化趨勢(shì)顯著[4]。

表3

-1-5月份土地交易區(qū)域面積比較

（單位：萬(wàn)平方米/%）

面積占比面積占比面積占比面積占比土地總面積581.1100308.9100230.710057.2100

關(guān)鍵區(qū)0.80.142.00.647.13.073.25.58拓展區(qū)215.537.0889.028.80119.751.8838.667.47發(fā)展新區(qū)347.059.71206.166.7167.129.1114.525.36生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)17.83.0611.93.8436.815.940.91.58

（一）地價(jià)猛漲，預(yù)示著房?jī)r(jià)難降

下六個(gè)月以來(lái)，本市地價(jià)保持了4%左右增加，同期房?jī)r(jià)保持了2位數(shù)以上增加。地價(jià)上漲并不是推進(jìn)房?jī)r(jià)上漲直接原因，恰恰相反，是房?jī)r(jià)不停上漲推高了地價(jià)，以后房?jī)r(jià)和地價(jià)是同勝同衰。本市地價(jià)不停走高，說(shuō)明了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，在政府對(duì)土地供給壟斷和限制下，在現(xiàn)在房屋銷售低迷情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)看好，需求仍然旺盛。一季度過(guò)后，深圳樓市量?jī)r(jià)齊衰消息給了很多估計(jì)購(gòu)房者以連續(xù)觀望等候信心，但深圳市綜合地價(jià)漲幅已由一季度4.92%下降到一季度0.42%，而本市綜合地價(jià)漲幅卻由一季度3.58%上漲到一季度4.14%，猛漲地價(jià)，預(yù)示著本市房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)下降。

（二）新城土地放量偏晚，推進(jìn)后奧運(yùn)投資乏力即使今年1-5月份，三個(gè)新城土地交易大幅放量，但房產(chǎn)項(xiàng)目要形成一定投資量要有一定時(shí)間周期；整年，三個(gè)關(guān)鍵新城土地交易量104萬(wàn)平方米，僅占總土地交易量11.6%；計(jì)劃建筑面積162萬(wàn)平方米，總計(jì)劃建筑面積13.2%，和近幾年整年房地產(chǎn)施工面積10400萬(wàn)平方米以上規(guī)模相差懸殊。所以整體看來(lái)，新城開(kāi)啟時(shí)間偏晚，靠新城開(kāi)啟來(lái)拉動(dòng)后奧運(yùn)投資難度加大，為今年下六個(gè)月保持投資相對(duì)穩(wěn)定增加埋下了隱患。（三）保障性住房形成規(guī)模效益前，住宅供給前景堪憂計(jì)劃目標(biāo)中，本市保障性住房供給將占總房屋供給70%左右，到那時(shí)將能處理大部分剛性需求，但在保障性住房形成規(guī)模效益前，相對(duì)少許含有定向安置和優(yōu)先安置低收入人群，甚至包含難以形成實(shí)際有效需求群體保障性住房，將在一定程度上對(duì)商品住宅供給造成擠出，而且大多是在靠城區(qū)較近區(qū)域。，本市已成交土地中共有6宗配建保障性住房，配建保障性住房累計(jì)面積為86292平方米[5]，其中，配建廉租房小區(qū)均在五環(huán)以內(nèi)。在純住宅類土地供給不足前提下，再受到保障性住房擠出，商品住宅供給前景堪憂。在居民剛性需求下，直接造成結(jié)果是：刺激房?jī)r(jià)深入上漲；小區(qū)容積率上升，居住舒適度下降；住宅性價(jià)比將難以得到保障。所以從出讓土地開(kāi)始著手計(jì)劃，合理調(diào)配保障性住房用地推出規(guī)模和速度，將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一個(gè)關(guān)鍵保障。

（四）公共資源配置和城市功效布局不合理日益影響土地資源配置效率在本市城市化進(jìn)程中，伴隨城區(qū)土地資源日益稀缺，城區(qū)生活成本日益增加，對(duì)郊區(qū)土地大力開(kāi)發(fā)已成為大趨勢(shì)。即使郊區(qū)土地供給開(kāi)始放量，而且近些年，在財(cái)政支持下，郊區(qū)整體生活環(huán)境得到了一定改善，但從公共資源配置軟硬件上看，既沒(méi)有城里優(yōu)質(zhì)教育資源，也沒(méi)有城里良好醫(yī)療環(huán)境，交通、休閑娛樂(lè)等生活服務(wù)更是無(wú)法和城里相比。從城市功效布局上看，國(guó)家級(jí)、北京市黨政機(jī)關(guān)、大型國(guó)企、外企，尤其是就業(yè)密度較高行業(yè)過(guò)多地集中于城八區(qū)，過(guò)多就業(yè)人員爭(zhēng)搶稀缺居住條件，高層建筑和大容積率降低了居住舒適度，也刺激中心城區(qū)房?jī)r(jià)不停走高。所以，在開(kāi)啟郊區(qū)新城發(fā)展同時(shí)，要提早進(jìn)行合理布局，主動(dòng)引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，能夠嘗試對(duì)黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校、研究機(jī)構(gòu)等企機(jī)關(guān)進(jìn)行定向遷移；和此同時(shí)仍要深入加大郊區(qū)公共資源配置力度，努力爭(zhēng)取提升土地資源配置效率，更大程度地發(fā)揮土地資源在落實(shí)區(qū)域功效定位疏解人口和產(chǎn)業(yè)功效。房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房山區(qū)概況房山區(qū)在北京西南，總面積平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；轄25個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，462個(gè)村，總?cè)丝?8.6萬(wàn)。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是《北京市總體計(jì)劃》中首全部四個(gè)中心衛(wèi)星城之一，距市中心20公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。區(qū)內(nèi)人文資源、礦產(chǎn)資源、旅游資源、地?zé)豳Y源豐富，是京郊“建材之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”、“煤炭之鄉(xiāng)”、“林果之鄉(xiāng)”和“旅游勝地”。區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)密度每平方公里一公里，居全國(guó)優(yōu)異水平；通訊設(shè)施完善，村村通程控電話。全區(qū)實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值198.1億元，地方財(cái)政收入完成12.1億元，區(qū)域稅收完成41.7億元，社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)72.8億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)成16987.4元和8032元交通發(fā)達(dá)。區(qū)內(nèi)貫通京廣、京原兩條鐵路干線及四條鐵路支線，有大小客貨站24個(gè)；貫通京石高速路、107、108國(guó)道等公路干線，區(qū)、鄉(xiāng)、村公路總長(zhǎng)1800多公里，公路覆蓋密度每平方公里1公里，居全國(guó)區(qū)縣之首。公共交通方便迅捷，公交車917、922、616、971、321等直達(dá)市中心；建設(shè)中北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。電訊發(fā)達(dá)。全區(qū)建有功效齊全政府電子信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各單位均已納入該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可聯(lián)通寬帶信息網(wǎng)絡(luò)并能經(jīng)過(guò)該平臺(tái)建立小型局域網(wǎng)。有線光纜總長(zhǎng)524公里，有線廣播電視覆蓋全區(qū)。程控電話交換機(jī)總?cè)萘?1.2萬(wàn)門(mén)，其中ISDN交換設(shè)備總?cè)萘?960端口，開(kāi)通ADSL方法寬帶交換點(diǎn)13個(gè)。共有電訊局所66個(gè)。發(fā)達(dá)供電網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)共有110千伏變電站7座、35千伏變電站10座，輸電線路343.804千米，覆蓋全區(qū)。完善城鎮(zhèn)供氣網(wǎng)絡(luò)。已經(jīng)建設(shè)完成9條中壓天然氣輸氣管線，中心城鎮(zhèn)可實(shí)現(xiàn)燃?xì)饧壹胰霊?。區(qū)內(nèi)輸氣管線建設(shè)納入陜甘寧天然氣進(jìn)京工程。上六個(gè)月，房山區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入13.5億元，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)稅收33.2億元，和首位順義分別相差19.7億元和56.3億元。從增速看，我區(qū)財(cái)政收入、各項(xiàng)稅收排名均列五個(gè)城市發(fā)展新區(qū)最末，分別增加12.5%和2.1%，和增速排名首位大興分別相差91.4個(gè)百分點(diǎn)和41.2個(gè)百分點(diǎn)。上六個(gè)月，，房山區(qū)農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)成6345.8元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)成10498.6元，分別和首位順義相差622.2元和910.2元；二者增速分別為18.2%和7.4%，和增速排名首位大興分別相差0.2個(gè)百分點(diǎn)和9.5個(gè)百分點(diǎn)。2、房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上六個(gè)月，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資15.6億元，同比增加90.0%，房屋施工面積264.3萬(wàn)平方米，同比增加24.0%，商品房銷售面積26.0萬(wàn)平方米，同比下降49.0%。2、房山住宅市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研分析1、同類可比產(chǎn)品最低價(jià)格：（1）住宅5500元/㎡（2）商業(yè)整體8000元/㎡同類可比產(chǎn)品最高價(jià)格1）住宅7000元/㎡（2）商業(yè)整體8000元/㎡2.項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格定位依據(jù)市場(chǎng)分析并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)發(fā)銷售時(shí)價(jià)格以下：住宅均價(jià)6000元、平方米地上商業(yè)均價(jià)3500元/平方米房山近期土地招、排、掛情況宗地名稱宗地位置起始價(jià)土地面積(平方米)計(jì)劃建筑面積(平方米)容積率交易方法計(jì)劃用途成交價(jià)成交平均價(jià)格溢價(jià)程度受讓單位開(kāi)發(fā)程度(萬(wàn)元)累計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積(萬(wàn)元)(元/平方米)房山區(qū)良鄉(xiāng)地域佳世苑小區(qū)二期居住及配套設(shè)施用地房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)16213.9998381.34766842.4431538.9071405472.10掛牌居住16213.9911540.00%北京森陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任企業(yè)七通一平房山區(qū)"泰通嘉園"項(xiàng)目用地房山區(qū)良鄉(xiāng)長(zhǎng)虹西路北側(cè)5040.551