②成本定價(jià)法過程經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為4550元/M2（見投資于總成本費(fèi)用表），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為：銷售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤(rùn)率）=4550×（1+10%）=5005（元/M2）（3）車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)南寧市該區(qū)域目前情況，車位平均售價(jià)為15萬(wàn)元/個(gè)~25萬(wàn)元/個(gè)。（4）建議銷售單價(jià)在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，建議南港新城各個(gè)部分的銷售單價(jià)為：住宅：6250元/M2商鋪：23409元/M2車位：15萬(wàn)元/個(gè)銷售收入的估算。本項(xiàng)目可售數(shù)量為：住宅913123.52M2，商鋪部分51059.48M2，車位8084個(gè)。銷售總收入預(yù)測(cè)表用途可售數(shù)量建議銷售單價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）住宅913123.52M26250570702.2商鋪51059.48M223409119525.14車位8084個(gè)150000121260.00合計(jì)811487.34銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第4年第1年第2年住宅：50%456561.76285351.10405743.67商鋪：50%25529.7459762.57車位：50%404260630第3年住宅:30%273937.056171210.66243443.2商鋪：30%15317.84435857.54車位:30%242536375第4年住宅：20%182624.704114140.44162300.47商鋪：20%10211.89623905.03車位：20%161724255合計(jì)100%100%405743.67243443.2162300.47811487.34租金估算1、銷售稅金與附加估算。銷售稅金與附加估算單位：（萬(wàn)元）序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)12341營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%20287.1812172.168115.022城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%1420.10852.05568.053交易費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%608.62365.16243.454交易專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅×4%811.49486.89324.605防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×1.8%7303.394381.982921.416印花稅銷售收入×0.05%202.87121.7281.157交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%2087.721217.22811.50合計(jì)32721.3719597.1813065.18總計(jì)65383.73土地增值稅估算。土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入811487.342扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和492917.32.4開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目取（2.1）項(xiàng)的20%312358.764075.8965383.7351099.073增值額（1）-（2）318569.954增值率（3）/（2）64.6%5增值稅率（4）≤50%取35%6土地增值稅（3）×（5）111499.48利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=銷售收入-開發(fā)投資額-銷售稅金及附加估算-土地增值稅811487.34-376434.59-65383.73-111499.48=258169.2萬(wàn)元投資計(jì)劃及資金籌措估算本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需376434.59萬(wàn)元。其資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)的自由資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金100000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約40%，第二年投入約30%，第三年投入約20%；第四年投入10%；從銀行貸款200000萬(wàn)元，全部用于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。詳見投資來源及經(jīng)濟(jì)分析表。投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年第4年1建設(shè)投資376434.5924000068217.3042930.3425286.922資金籌措376434.592.1自有資金100000400003000020000100002.2借貸資金2000002000002.3預(yù)售收入再投入76434.59038217.3022930.3415286.92借款還本付息估算長(zhǎng)期借款200000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.10%。詳情見下表。借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)02061001030501.2本年借款200000200000001.3本年應(yīng)記利息15529.0861006286.053143.031.4年底還本付息215529.08109336.05106193.031.5年末借款累計(jì)20610010305002借款還本付息的資金來源2.1投資回收215529.080109336.05106193.03四、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）利潤(rùn)表和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)1、損益表。損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)12341銷售收入0405743.67243443.2162300.47811487.342總成本費(fèi)用24000068217.3042930.3425286.92376434.563銷售稅金及附加032721.3719597.1813065.1865383.734土地增值稅055749.7433449.8422299.90111499.485利潤(rùn)總額0129084.677450.7651633.84258169.26所得稅（5）×33%042597.9225558.7517039.1785195.847稅后利潤(rùn)（5）-（6）086486.6851892.0134594.67172973.368盈余公積金（7）×10%08648.675189.203459.4717297.349可分配利潤(rùn)（7）-（8）077838.0146702.8131135.2155676.022、評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總和÷總投資額×100%=（258169.2/376434.59）×100%=68.58%（2）全部投資的投資利稅率=利稅總額/總投資額×100%=（258169.2+65383.73+111499.48）/376434.59×100%=115.57%（3）資本金投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/資本金=（258169.2/10000）×100%=258.17%（4）資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)÷資本金×100%=172973.36/10000×100%=172.97%3、靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目相比是比較好的，所以本項(xiàng)目可考慮接受。（二）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)分析稅前全部投資凈現(xiàn)值FNPV=萬(wàn)元稅后全部投資凈現(xiàn)值FNPV=萬(wàn)元稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR=%（4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR=%現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1234現(xiàn)金流入銷售收入現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加土地增值稅所得稅凈現(xiàn)金流量（1）-（2）折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期12341現(xiàn)金流入1.1銷售收入2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2預(yù)售收入再投入2.3貸