新時期房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批優(yōu)化研究摘要：經(jīng)過多年的發(fā)展，我國已經(jīng)建立了相對完善的房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批流程，但是在不同地區(qū)的水平流程上有一定差異，在審批內(nèi)容和流程上也存在一定的不足。本文根據(jù)現(xiàn)有研究資料，分析了新時期房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批的重要性，在此基礎上分析了房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批內(nèi)容上的優(yōu)化和程序上的優(yōu)化，認為在內(nèi)容優(yōu)化當中應該增加容積率核算、建設方案合理性規(guī)劃等內(nèi)容。同時，在房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批程序上提出建立審批撤銷程序、審批方案監(jiān)督程序。通過研究，希望能夠?qū)π聲r期房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批提供一些幫助和啟示。關鍵詞：房地產(chǎn)工程；規(guī)劃許可；審批；優(yōu)化房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批是建設管理部門等，依法對房地產(chǎn)建設項目施工建設進行有效監(jiān)督的方法和手段，是確保房地產(chǎn)建設工程實現(xiàn)預期目標的重要環(huán)節(jié)。雖然房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批是房地產(chǎn)建設項目施工建設之前的一個非常重要的程序，國務院也對這一程序做了一些原則性的規(guī)定，但是從目前的具體實施情況來看，在實際的審批內(nèi)容和流程上各地都有不同的規(guī)定，并沒有形成一個統(tǒng)一的標準。但是，基本的審批過程是相差無幾的，盡管在審批內(nèi)容和流程上呈現(xiàn)出不斷完善的區(qū)域，但是依然存在一些不足，需要在今后的流程建設當中進行進一步的調(diào)整和優(yōu)化。一、新時期房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批優(yōu)化的重要性經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)建設工程的施工質(zhì)量和水平以及綜合經(jīng)濟效益提出了更高的標準和要求，在房地產(chǎn)工程正式施工之前，根據(jù)當前的建設工程相關法律法規(guī)，開發(fā)商必須獲得規(guī)劃許可證，而規(guī)劃許可證的審批就成為控制房地產(chǎn)建設項目規(guī)劃建設質(zhì)量的一個重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)建設工程施工質(zhì)量及施工安全等都會產(chǎn)生非常重要的影響。盡管目前的規(guī)劃許可審批流程日益完善，審批內(nèi)容也更加貼近于房地產(chǎn)工程施工建設的內(nèi)容和要求，但是從實際的規(guī)劃許可審批情況來看依然存在一定的不足。比如說在現(xiàn)場實際勘察的過程，很多地方的住建管理部門等在實地勘察的過程中流于形式，這種情況下勢必會影響審批結果以及后續(xù)的執(zhí)行。在這種情況下就需要對房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批進行進一步的優(yōu)化。通過優(yōu)化可以建立更加完善的審批機制，為更好的監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)單位的開發(fā)和建設活動，確保其按照土地出讓的基本要求做好項目開發(fā)工作，有效的避免違規(guī)開發(fā)的情況發(fā)生。當然，通過優(yōu)化規(guī)劃許可審批也能夠更好的監(jiān)督房地產(chǎn)工程開發(fā)單位的開發(fā)質(zhì)量，以及工程施工建設過程中的施工安全，避免工程施工質(zhì)量和施工安全管理工作不到位對工程建設造成的負面影響，最大程度的實現(xiàn)房地產(chǎn)工程預計的開發(fā)目標和綜合效益。二、房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批內(nèi)容的優(yōu)化（一）重視和加強容積率的核算容積率的核算是一項非常重要的工作，因為每一個項目的容積率在出讓之前，政府相關主管部門都會對容積率作出細致的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)定的容積率范圍之內(nèi)進行建設，這樣才能確保工程建設符合政府所制定的建設發(fā)展規(guī)劃。但是，從現(xiàn)有的一些研究成果來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，都存在著變相增加容積率的問題，變相增加容積率意味著人均綠地面積的減少，同時還可能導致違建等情況發(fā)生。所以，在房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批的過程中，容積率的核算是一項非常重要的內(nèi)容，應該將其作為審批過程中的一個重要內(nèi)容加以控制。容積率的核算應該根據(jù)現(xiàn)場勘察的結果，對照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的規(guī)劃設計方案進行，要對著平面圖標注的各個點細心細致的核算。通過核算容積率，分析其所報的容積率與真實的容積率之間的偏差，一般情況下允許存在一定的偏差，但是偏差不能超過5%。（二）增加建設方案合理性的審查在房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批當中，設計方案和施工方案的審批應該成為審批環(huán)節(jié)的重中之重，但是對設計方案和施工方案的審批不能只是從理論上對這兩種方案進行分析和評價，也不能只停留在房地產(chǎn)開發(fā)單位所提供的相關材料的基礎上進行。在審批的過程中需要注意以下幾點。第一，現(xiàn)場調(diào)查結果與建設方案的協(xié)調(diào)一致性審查，不管是對設計方案還是對施工建設方案的審批，在審批的過程中都要根據(jù)施工現(xiàn)場調(diào)查的實際情況來進行比對分析，因為雖然設計方案和施工方案都是建立在現(xiàn)場調(diào)查的前期和基礎之上，在審批的過程中也就以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的相關材料為主，但是在施工之前施工建設單位的準備工作當中，對現(xiàn)場進行了一定的平整改造，其平整改造以后是否依然與設計方案和施工方案相一致，這是審批當中需要解決的一個重要問題。第二，分析設計方案和施工方案是否存在問題，審查這方面的內(nèi)容需要住建等審批部門，在審批的過程中具備一定的設計知識和施工方案讀取能力，在審批的過程中能夠根據(jù)設計方面和施工方面的專業(yè)知識，以及相關法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)定的標準，對設計方案內(nèi)容和施工方案內(nèi)容進行科學性和合理性分析，如果發(fā)現(xiàn)問題應該及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行調(diào)整和優(yōu)化。三、房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批程序的優(yōu)化（一）增加規(guī)劃許可審批的撤銷程序從房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批的角度來講，審批通過以后，施工建設單位在施工建設期間如果違反規(guī)范審批的內(nèi)容，相關審批單位就需要撤銷規(guī)劃許可證。但是從目前來看，各地并沒有對規(guī)劃許可證的撤銷做出詳細的規(guī)定，包括撤銷的標準和撤銷的流程，這些方面相對都比較模糊，實踐當中主要是以施工建設單位是否違反了相關法律法規(guī)等為標準確定是否需要撤銷。在撤銷標準和程序都不完善的情況下，很容易引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與主管部門之間發(fā)生矛盾和糾紛。為了解決這些問題，國務院可以在相關部門規(guī)章當中增加規(guī)劃許可審批撤銷程序，進一步明確撤銷的標準和基本流程，撤銷的后果等。當然各地也可以根據(jù)本地區(qū)的實際情況來完善撤銷的程序，使規(guī)劃審批的撤銷成為房地產(chǎn)規(guī)劃許可審批的一個重要環(huán)節(jié)。（二）增加審批方案執(zhí)行監(jiān)督程序從行政管理的角度來講，住建、規(guī)劃等房地產(chǎn)規(guī)劃許可審批單位應該對自己所作出的審批結果負責，這種結果不僅僅體現(xiàn)在審批過程上，更要體現(xiàn)在審批許可的執(zhí)行上。對于施工建設單位來說，可能只是獲得規(guī)劃許可證，但是對相關主管部門來說他們不僅僅是頒發(fā)規(guī)劃許可證，更要確定以許可證為基礎的相關規(guī)劃內(nèi)容，在實際建設的過程中能夠得到全面的貫徹執(zhí)行。這看上去非常簡單，但是目前的監(jiān)督標準和流程也不規(guī)范。作為規(guī)劃許可審批的后程序環(huán)節(jié)的重要組成部分，在今后的規(guī)劃許可審批當中，也應該建立執(zhí)行監(jiān)督程序，明確執(zhí)行監(jiān)督的部門及其監(jiān)督形式，以及執(zhí)行監(jiān)督的結果。通過執(zhí)行監(jiān)督，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠嚴格按照自己報請審批的相關方案進行施工建設和開發(fā)，有效的避免無序開發(fā)的問題出現(xiàn)。其中，在執(zhí)行監(jiān)督形式上，應該明確規(guī)定監(jiān)督程序以實際調(diào)查為主，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及第三方提供的相關材料進行分析和判斷?？傊?，經(jīng)濟社會的快速發(fā)展對房地產(chǎn)工程規(guī)劃許可審批工作提出了更高的標準和要求，在規(guī)劃許可審批的過程中不能拘泥于現(xiàn)在，而是要站在更加嚴格科學、更加便捷、高效的角度來審視當前的審批內(nèi)容和程序，分析內(nèi)容和程序當中存在的不足，并在審批管理改革當中對相關內(nèi)容進行調(diào)整和優(yōu)化。通過制度建設的方式明確優(yōu)化的效果以及在實踐當中的應用。參考文獻：[1