南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科課程實(shí)訓(xùn)報(bào)告本科課程實(shí)訓(xùn)報(bào)告實(shí)訓(xùn)名稱：G14地塊項(xiàng)目可研報(bào)告（南京河西南片區(qū)）課程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營所在院系：公共管理學(xué)院專業(yè)班級：房地產(chǎn)1501班學(xué)生姓名：潘志康王金建丁星桐嚴(yán)文靜季丹丹顏君趙雅倩嚴(yán)曄雯王星睿洪文成許新龍王帥指導(dǎo)教師：金志云完成時(shí)間：2017年5月14號中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱：葛洲壩?國意天境項(xiàng)目策劃部2017年5月14日

目錄項(xiàng)目區(qū)位…………4二、地塊屬性分析和周邊發(fā)展規(guī)劃…………………41、規(guī)劃指標(biāo)……………42、地塊至及周邊………………………53、建設(shè)用地紅線圖……………………64、地塊配套分析………………………75、地塊交通分析——公交線路………86、城市發(fā)展規(guī)劃……………………11（1）地塊道路規(guī)劃…………………11（2）建鄴區(qū)控制性強(qiáng)制規(guī)劃………11（3）建鄴區(qū)發(fā)展格局………………13（4）建鄴區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃…………137、規(guī)劃小結(jié)…………14三、宏觀市場分析……………………151、全市市場狀況……………………152、區(qū)域市場狀況……………………183、典型項(xiàng)目分析……………………214、未來競爭形勢……………………245、市場小結(jié)…………25四、市場定位…………261、客戶定位…………262、規(guī)劃設(shè)計(jì)…………283、產(chǎn)品定位…………284、價(jià)格定位…………29五、財(cái)務(wù)測算…………30六、研判結(jié)論小結(jié)……………………40一．項(xiàng)目區(qū)位G14地塊位于南京市中心區(qū)建鄴區(qū)的河西南部友誼街，河西中央商務(wù)區(qū)（河西CBD）是華東地區(qū)第二大中央商務(wù)區(qū)，僅次于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。而G14地塊正位于河西中央商務(wù)軸南側(cè)，是南京未來發(fā)展的核心板塊。葛洲壩于2016年5月13日經(jīng)過25輪以32.8億、樓面價(jià)45213元/平米拍下NO.2016G14地塊，成為全市新地王。項(xiàng)目為R2二類居住用地，東至南京河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會等單位用地，南至和熙臻苑住宅小區(qū)，西至友誼街，北至鄴城路。二．地塊屬性分析和周邊發(fā)展規(guī)劃1、規(guī)劃指標(biāo)河西新城南部地區(qū)位于南京主城西南，北至江山大街，南至秦淮新河，東臨南河，西鄰?qiáng)A江，總面積約15平方公里。按照規(guī)劃，這里將形成“兩軸、兩核、兩帶、五廊、八片”的空間結(jié)構(gòu)。“兩軸”指沿江東路及周邊腹地形成的商務(wù)服務(wù)軸，以及沿江山大街的青奧軸；“兩核”指CBD二期、三期兩個(gè)商務(wù)辦公集聚核；“兩帶”指濱夾江和濱秦淮新河文化休閑觀光帶；“五廊”指長江與秦淮新河之間五條南北向的景觀通廊；“八片”是指八個(gè)居住片區(qū)。據(jù)悉，整個(gè)河西南部規(guī)劃居住用地共500公頃，分為八個(gè)社區(qū)，為快速城市化的南京城市提供800萬-1000萬平方米住宅建筑，可以居住16萬-20萬人。另一方面，作為集合多個(gè)先進(jìn)規(guī)劃理念的重點(diǎn)區(qū)域，“河西南”將是集緊湊城市、公交都市、宜居城市、智慧城市為一體的南京新“區(qū)域中心”從配套設(shè)施方面看，河西新城除擁有江蘇省人民醫(yī)院河西分院、省中二附院以外，占地600畝的明基醫(yī)院一期工程已封頂，占地約69畝的區(qū)級醫(yī)療中心年內(nèi)將建成。從學(xué)?？?，G14地塊未來規(guī)劃將有三所民辦及十五所公辦學(xué)校。2、地塊及周邊南京河西建設(shè)中心南移，未來，河西南部地區(qū)將建成南京高檔生態(tài)區(qū)。從南京市規(guī)劃部門了解到，未來江東路軸線CBD二期至魚嘴區(qū)將打造3—4層地下空間，囊括商業(yè)、交通和服務(wù)設(shè)施。自然環(huán)境方面，有長江、秦淮新河、城市綠廊環(huán)抱；配套方面，項(xiàng)目所在區(qū)域主要依托奧體東、河西萬達(dá)等成熟商業(yè)配套，項(xiàng)目周邊還有南京市名校的河西新城分校等優(yōu)質(zhì)教育資源，以及南京兒童醫(yī)院等南京市著名三甲醫(yī)院。3、建設(shè)用地紅線圖4、地塊配套分析南京河西建設(shè)中心南移，未來，河西南部地區(qū)將建成南京高檔生態(tài)區(qū)。記者昨天從南京市規(guī)劃部門了解到，未來江東路軸線CBD二期至魚嘴區(qū)將打造3—4層地下空間，囊括商業(yè)、交通和服務(wù)設(shè)施（a）、商業(yè)航母級規(guī)劃：華僑城歡樂海岸空降河西南華僑城歡樂海岸項(xiàng)目，項(xiàng)目位于鄴城路北側(cè)，河西南核心位置，華僑城歡樂海岸已經(jīng)簽約入駐河西南部，將打造水上特色游樂項(xiàng)目、水街、住宅等，內(nèi)部包含一所全市排名前七的名校。未來G14地塊項(xiàng)目將是集文化、生態(tài)、旅游、娛樂、購物、餐飲、酒店、會所等多元業(yè)態(tài)于一體的都市娛樂目的地，或?qū)⒃谀暇┬纬伞皷|萬達(dá)，西華僑”的局面。(b)、教育隨著河西南部地區(qū)入駐人口的增加，建鄴區(qū)教育部門先行規(guī)劃，兩年內(nèi)完成南京外國語學(xué)校河西分校和奧體二中、南部初中、海峽城初中（規(guī)劃名）等一批新校建設(shè)，兩年內(nèi)新建10所幼兒園，這將會大大提高河西南的吸引力。(c)、醫(yī)療除南京兒童醫(yī)院外，南京河西南部將再添一所大型醫(yī)院，引泰國吞武里醫(yī)院醫(yī)療服務(wù)。南京河西新城國際醫(yī)院選址，位于南京市建鄴區(qū)江東南路友誼路交界處（在建的河西新城大型綜合醫(yī)院旁邊），占地約38畝，建設(shè)規(guī)模約500張床位。(d)、物業(yè)引進(jìn)萬科作為本項(xiàng)目的物業(yè)公司，管理該小區(qū)。好的物業(yè)管理公司會提高業(yè)主滿意程度，萬科在物業(yè)管理領(lǐng)域中是首屈一指的，必然會使本項(xiàng)目大大增值。(e)、智能化應(yīng)用5G科技系統(tǒng)，主要包括綠色健康（GREEN）、德系精工（GERMAN）、工業(yè)集成（GATHER）、智慧互聯(lián)（GRASP）和服務(wù)增值（GAIN）五大子系統(tǒng)，涵蓋業(yè)內(nèi)先進(jìn)的110余項(xiàng)技術(shù)。提高居住體驗(yàn)。(f)、綜合服務(wù)建立社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站、金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等，完善周邊配套設(shè)施。5、地塊交通分析(a)地鐵：地鐵2號線西延線經(jīng)新河街延至魚嘴地區(qū)，設(shè)站4座，站點(diǎn)待定。S10在建S3在建地鐵7號線在河西南共設(shè)了恒河路站、雙閘站、天河路站（暫定）規(guī)劃建設(shè)地鐵9號線，由城東的長途東站一直開往河西的綠博園，再經(jīng)過河西南魚嘴區(qū)延伸至板橋。(b)有軌電車：河西南規(guī)劃了兩座有軌電車，其中有軌電車1號線已經(jīng)通車，在河西南設(shè)站9座，分別是：江山大街—友誼街—平良大街（可換乘寧和城際）—吳候街（可換乘寧和城際）—龍王大街—天保街—保雙街—保雙街東站—泰新路未來還將建設(shè)有軌電車2號線，從河西中部經(jīng)鄴城路，到魚嘴區(qū)，再到高廟路最后回到河西中部，這條有軌電車目前還在規(guī)劃中。(c)公交路線：6、城市發(fā)展規(guī)劃（1）地塊道路規(guī)劃主干道寬敞，揚(yáng)子江大道、寧馬高速、江東路、龍藏大道、江山大街-梅子洲過江通道、平良大街、繞城公路等道路四通八達(dá)，加深與主城、板橋、浦口、江寧間的聯(lián)系。有軌電車行車間隔時(shí)間15-20分鐘，寧和城際S3號線在建設(shè)中，規(guī)劃的還有2號線西延線、7號線。建鄴區(qū)控制性強(qiáng)制規(guī)劃河西南部規(guī)劃形成“兩軸、兩核、兩帶、五廊、八片”的空間結(jié)構(gòu)。河西新城南部地區(qū)是規(guī)劃預(yù)留的現(xiàn)代化居住、工作、休閑等設(shè)施用地，是“十一五”期間河西建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域。將建設(shè)成為國家級綠色生態(tài)示范城區(qū)、現(xiàn)代化國際性城市新中心，現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。兩軸：指沿江東路及周邊腹地形成的商務(wù)服務(wù)軸，以及沿江山大街的青奧軸兩核：指CBD二期、三期兩個(gè)商務(wù)辦公集聚核兩帶：指濱夾江和濱秦淮新河文化休閑觀光帶五廊：指長江與秦淮新河之間五條南北向的景觀通廊八片：八個(gè)居住片區(qū)建鄴區(qū)發(fā)展格局明年建鄴的城市建設(shè)有四大重點(diǎn)。交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，2017年開始河西南部新建18條道路，江心洲建設(shè)道路超過9公里。全區(qū)將連通道路8條，交付投入使用16條。在3-5年內(nèi)，河西新城路網(wǎng)建成比較完整的體系。2017年在河西南部等地建設(shè)4個(gè)公交場站。經(jīng)過兩年左右的建設(shè)周期，整個(gè)河西南部和江心洲的公交設(shè)施會有較大的提升。2017年，計(jì)劃建設(shè)35個(gè)公共自行車站點(diǎn)，新增公共自行車超過2500輛。啟動(dòng)江心洲有軌電車前期工作，整個(gè)線路長度目前計(jì)劃是9.2公里，縱貫全島南北，把江心洲的主要節(jié)點(diǎn)都能夠串聯(lián)起來，并且可以換乘地鐵，方便島上居民的日常生活出行。計(jì)劃在2020年之前，在全區(qū)形成一個(gè)軌道交通、公共騎車、公共自行車無縫連接的低碳、綠色的交通體系。建鄴區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃小結(jié)1.社會影響分析正面影響：供應(yīng)量穩(wěn)中有增，價(jià)格受最高限價(jià)影響上漲幅度會有所控制，地塊分布上會推出大量遠(yuǎn)郊剛需板塊地塊。從區(qū)域分布上來看，南京將更有計(jì)劃的推出遠(yuǎn)郊剛需板塊地塊，平衡之前的高價(jià)地塊所對應(yīng)的改善性需求，穩(wěn)定剛需需求。負(fù)面影響：板塊分化將會更加明顯，沒有配套及利好支撐的板塊將會有所回落，高價(jià)地難入市，而價(jià)值高地如河西等將依然供不應(yīng)求。2.互適性分析G14地塊位于南京市中心區(qū)建鄴區(qū)的河西南部友誼街，河西中央商務(wù)區(qū)（河西CBD）是華東地區(qū)第二大中央商務(wù)區(qū)，僅次于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。而G14地塊正位于河西中央商務(wù)軸南側(cè)，是南京未來發(fā)展的核心板塊。從土地市場來看，近三個(gè)月土地市場雖然依然有點(diǎn)熱，但并不復(fù)往日高燒現(xiàn)象，一是政府出讓的地塊主要位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)，二是受政策預(yù)期及南京要求自有資金拿地并限每場土拍限購一宗地塊要求，報(bào)名參拍的熱度回落。從2010年以來住宅用地成交總建筑面積和住宅銷售面積來看，近些年南京土地市場供需基本均衡，到目前為止，前期成交土地消化已經(jīng)趨于完畢，未來最重要的依然是供應(yīng)問題。一般來說土地成交后1-2年才入市銷售，目前來看，2014年之前的土地消化已經(jīng)基本見底了，今后上市的將主要是2015年以來成交的高價(jià)土地3.社會風(fēng)險(xiǎn)分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前河西南房價(jià)最高55000元/平，最低34993元/平。已經(jīng)達(dá)到了目前南京普通住宅的中上水平，而葛洲壩地塊的地價(jià)就達(dá)到45213元/平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前南京市場的房價(jià)均價(jià)，這就限制了葛洲壩地塊的建房類型，必須以高檔住宅為主，同時(shí)，與之同期的金茂府，保利天悅同樣具有實(shí)力，給葛洲壩地塊上的房產(chǎn)帶來的壓力不容小覷。要求葛洲壩地塊上的房產(chǎn)不僅要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格，同時(shí)還要有獨(dú)特營銷策略。三、宏觀市場分析（一）全市市場狀況2016年的南京樓市顯然不是平淡的一年,上半年的樓市延續(xù)了2015年的火熱狀態(tài)，前6個(gè)月南京市區(qū)的（不含高淳、溧水）新房成交量就達(dá)到7.5萬套之多，這一數(shù)據(jù)超過了2010、2011和2014年全年的成交量（不含高淳、溧水）！然而，在9月底和10月國慶期間，隨著"限購"再出和"雙限"等相關(guān)樓市調(diào)控政策的相繼出臺，南京樓市開始降溫的趨勢逐步顯現(xiàn)，第四季度的3個(gè)月新房成交量（不含高淳、溧水）逐月下降且都未再突破1萬大關(guān)。1.2009--2016年南京市區(qū)年度成交同比分析2016年，南京市區(qū)的新房成交量（不含高淳、溧水）突破12.6萬套，創(chuàng)下了自2009年起8年來的新高。2016年南京市區(qū)全年新房成交量較2015年上漲的9.5%、較2014年和2013年更是分別上漲了70.9%和42.7%！相當(dāng)于2011年與2012年兩年成交量的總和。從2009年開始的歷年成交數(shù)據(jù)中可以看出，南京樓市在經(jīng)歷過2010年與2011年的相對低潮期后，從2012年開始，樓市成交量的上漲勢頭愈加明顯，到2016年達(dá)到了又一個(gè)新高。2016年上半年南京樓市火爆，6個(gè)月的成交量達(dá)7.5萬套！下半年隨著多項(xiàng)樓市調(diào)控政策的出臺，樓市總體有所降溫,但成交量仍超過5萬套。2.2016年度南京市區(qū)月度成交分析除去受春節(jié)影響的2月份來看，2016年前9個(gè)月的新房成交量基本都保持在1萬套左右，前三季度的南京樓市始終保持著火爆狀態(tài)：成交量高居不下、上市量未有大增，導(dǎo)致南京市區(qū)的新房庫存量逐月下降，到2016年三季度末，南京市區(qū)的新房庫存僅為2.1萬套，去化周期不足兩個(gè)月。南京樓市的持續(xù)火熱觸發(fā)了相關(guān)調(diào)控政策的出臺：9月25日的"主城區(qū)住房限購政策"與10月國慶期間的"限購+限貸"的"雙限"政策，這些調(diào)控政策的相繼出臺表明了南京市政府穩(wěn)定市區(qū)樓市的決心。"雙限"政策的調(diào)控力度之大導(dǎo)致南京樓市沒有了前三季度的火爆轉(zhuǎn)而走向平穩(wěn)。有"雙限"政策加持的第四季度，南京市區(qū)的新房成交量開始逐月下降，樓市降溫跡象明顯。3.2016年度南京市區(qū)各板塊成交分析2016年，"兩江"板塊的成交量依舊堅(jiān)挺，占比超過了市區(qū)成交量的60%。其中，江北板塊成交量突破4.2萬套，占市區(qū)成交量的34%，創(chuàng)下歷年新高。江寧板塊以3.6萬套的成交量緊隨其后，占比為28%。值得注意的是，2016年河西的新房成交量僅為1萬多套，占市區(qū)成交量的8%。這一成交數(shù)據(jù)在一定程度上受限于河西板塊的新房上市量。由于河西板塊的房價(jià)依然高居南京前列，河西依舊是南京市區(qū)最搶手的區(qū)域之一。城北板塊2016年度成交1.4萬套，排名僅次于"兩江"板塊，占比為11%。城南板塊成交1萬套，占比8%。其余的3個(gè)板塊的成交量均未突破5000套：城東板塊成交4997套，占比4%；仙林板塊成交4849套，占比4%；城中板塊成交3426套，占比3%。4、2016年度南京市區(qū)成交排行榜TOP102016年度的成交金額排行榜中，城北的中海玄武公館以66.25億元位居榜首，河西板塊的魯能公館以63.07億元的成交金額緊隨其后。排名3至5位均是"兩江"板塊的樓盤，成交金額共計(jì)144.3億元。在年度成交金額TOP10中，河西占據(jù)了3個(gè)席位，足見其在南京樓市中的重要地位。江北和江寧板塊各有2家樓盤入圍。在2016年度成交套數(shù)排行榜中，前7位中除去排名第1的碧桂園和排名第5位的萬達(dá)茂外，其余5個(gè)席位均被江北板塊的樓盤占據(jù)，共計(jì)成交12823套。值得注意的是，兩個(gè)TOP比較起來看，河西的魯能公館在成交套數(shù)榜上僅位居第10位，而在成交金額榜上卻高居第2位，每套均價(jià)達(dá)863.9萬元！足見河西板塊的房價(jià)就南京市區(qū)而言仍舊處于高位。5、2016年度南京市區(qū)月度房價(jià)走勢2016年南京市區(qū)房價(jià)的上漲勢頭從開年便出現(xiàn)，5月是全年月成交套數(shù)最多的一個(gè)月（15427套），也是在這個(gè)月，南京市區(qū)的均價(jià)真正突破了2萬元大關(guān)。9月份的均價(jià)較8月份略有下跌，但10月與11月又迎來了均價(jià)連續(xù)上漲的兩個(gè)月，分別上漲了5.6%和4.5%，增長幅度在逐月收窄的同時(shí)，南京市區(qū)均價(jià)在11月底突破了2.4萬元/平。作為2016年度樓市收官月的12月，南京市區(qū)均價(jià)出現(xiàn)了較為明顯的下跌，較11月相比下跌了13.9%，但仍舊維持在2萬/平以上。就2016年全年房價(jià)走勢圖來看，上漲是2016年度的主趨勢，僅有9月與12月市區(qū)新房均價(jià)較上一月出現(xiàn)了下跌。9月底與10月初南京市出臺了多項(xiàng)樓市調(diào)控政策以穩(wěn)定樓市，南京市區(qū)新房的成交量在最后3個(gè)月逐月下跌，12月甚至跌破了5000套。然而，市區(qū)新房均價(jià)不降反漲，一方面是因?yàn)樽鴵砟暇┦袇^(qū)最高單價(jià)的河西板塊有多個(gè)樓盤開盤，另一方面也反映出市區(qū)房價(jià)并未出現(xiàn)較大幅度的下跌，只是略有松動(dòng)，但仍舊處于高位（二）區(qū)域市場狀況河西南的主要樓盤有招商雍和府、朗詩熙華、金地中心風(fēng)華、綠地華僑海珀濱江、魯能公館、正榮潤峰城、升龍?zhí)靺R、佳兆業(yè)城市廣場、五礦崇文金城、海峽城等。海峽城南京海峽城D地塊云璽灣1幢的50套特價(jià)房源已經(jīng)售罄，后期會加推1幢剩余房源，建筑面積103-145平方米，均價(jià)25500元/平米，目前已開始認(rèn)籌，具體信息待定。同時(shí)南京海峽城4幢還有少量房源在售，建筑面積114-139平方米，均價(jià)25500元/平米。正榮潤峯正榮潤峯戶型建筑面積為175、101、115、129平方米（建筑面積），折后均價(jià)為27300元/平方米。后期將加推8幢和11幢，建筑面積95-143平方米，預(yù)計(jì)均價(jià)28000-30000元/平左右具體加推時(shí)間待定。五礦崇文金城五礦崇文金城戶型建筑面積109、125、140平，均價(jià)25500-26500元/平。目前主要在售2幢、5幢、6幢，其中5幢，共128套房源，折后價(jià)27500元/平，建筑面積在170平左右，2幢、6幢的房源，建筑面積109平和140平，均價(jià)24000-25000元/平，總價(jià)260萬—360萬不等。升龍?zhí)靺R升龍?zhí)靺R為33層高層房源，戶型面積為95㎡和128㎡（建筑面積），均價(jià)25500元/㎡左右。此外，升龍?zhí)靺R目前還在售二期B-1幢的少量房源，面積111㎡，130㎡（建筑面積），均價(jià)24500元/平左右。魯能公館魯能公館是山東魯能在今年的3月31日以25.2億總價(jià)、14078元/㎡的樓面價(jià)高價(jià)摘得。小區(qū)規(guī)劃共有8幢高層住宅樓，分A、B兩區(qū)開發(fā)，三星綠建標(biāo)準(zhǔn)。戶型方面，魯能公館設(shè)計(jì)有78㎡兩房、89㎡三房、120㎡三房和138㎡四房四個(gè)面積段。據(jù)悉，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于12月份公開售樓處并開盤。定價(jià)方面，預(yù)計(jì)將采取低開高走的策略。朗詩熙華府朗詩熙華府靠近五礦崇文金城，該項(xiàng)目的目標(biāo)客群為改善客戶。招商雍和府經(jīng)濟(jì)適用小戶型備受青睞該項(xiàng)目于9月25日首開，推出1號樓，共計(jì)100套房源，均價(jià)約26500元/㎡。主力戶型面積為78㎡、88㎡、118㎡，其中88㎡、118㎡為邊戶，預(yù)計(jì)2017年年底交付。佳兆業(yè)城市廣場佳兆業(yè)城市廣場戶型面積為123、200㎡，贈(zèng)送面積較大，均價(jià)約24500-26000元/㎡。（三）典型案例分析金地中心風(fēng)華項(xiàng)目位置建鄴區(qū)江東南路與龍王大街交匯處占地面積38204㎡總建面積105061㎡容積率2.75建筑類別高層裝修精裝修首次開盤2017-01-21主力戶型三室兩廳120平、四室兩廳140平成交均價(jià)34939元/㎡產(chǎn)品特點(diǎn)：作為南京首個(gè)綜合體項(xiàng)目，金地中心風(fēng)華總建筑面積約46萬方，分為A、B、C三個(gè)地塊，由商業(yè)綜合體、住宅、教育等地塊組成。項(xiàng)目定位為文化、體育為主的城市綜合體，以文化為主題，配套體育，休閑娛樂、兒童教育、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)。河西南部地塊，緊鄰海峽城，周邊環(huán)境都還不錯(cuò)，現(xiàn)在那邊的配套還有待完善，未來二號線西延和七號線建成交通利好更加明顯。該樓盤屬于剛需加改善型住宅。目前處于供不應(yīng)求的狀態(tài)高收入人群需求為主。朗詩熙華府項(xiàng)目位置建鄴雙閘街（規(guī)劃）與新梗街（規(guī)劃）的交匯處占地面積55666平方米總建面積197747平方米容積率2.75建筑類別板塔結(jié)合高層裝修精裝修首次開盤2016年10月27日主力戶型三室兩廳120平、兩室兩廳90平成交均價(jià)34993元/平方米產(chǎn)品特點(diǎn)：朗詩熙華府，是朗詩以“健康、時(shí)尚、人文、綠色”為核心理念打造3.0創(chuàng)新標(biāo)桿作品，其擁有86項(xiàng)創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)：朗詩首個(gè)按照被動(dòng)式建筑理念打造的項(xiàng)目；精裝修室內(nèi)甲醛含量比肩全球最嚴(yán)苛的芬蘭國家標(biāo)準(zhǔn)S1級；室內(nèi)空氣品質(zhì)及時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)；超潔凈新風(fēng)系統(tǒng)，及南京首個(gè)口袋公園系統(tǒng)等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，前所未及。魯能公館項(xiàng)目位置建鄴區(qū)南至新河路（規(guī)劃），西至規(guī)劃道路，北至螺塘街占地面積68464平方米總建面積179002平方米容積率2.75建筑類別高層、板樓裝修精裝修首次開盤2016年6月18日主力戶型三室兩廳120平、四室兩廳138平成交均價(jià)55000元/平方米產(chǎn)品特點(diǎn)：魯能公館，擇址河西南精貴之地，以中國綠色建筑三星認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)、精雕細(xì)琢的國匠之情、品質(zhì)生活的筑家能力，構(gòu)筑南京魯能地產(chǎn)1號作品，以能者之姿創(chuàng)造“綠色、智慧、宜居”品質(zhì)生活范本，續(xù)寫品牌傳奇。建筑面積約78—138㎡全系臻品戶型，張弛有度的空間，甄選一線高端品牌家裝，細(xì)節(jié)的人性化設(shè)計(jì)，成就精工唯美的格調(diào)品味。項(xiàng)目打造12大科技系統(tǒng)、8大智能家居，智創(chuàng)豪宅新標(biāo)準(zhǔn)，最大程度上滿足對生活的舒適奢享，處處體現(xiàn)悉心呵護(hù)的尊重感，成就河西南極致層峰社區(qū)。（四）、未來競爭形勢按從交通條件上看，該地塊距離有軌電車1號線友誼街站400米，可快速抵達(dá)市中心各大商圈；自然環(huán)境方面，有長江、秦淮新河、城市綠廊環(huán)抱；配套方面，項(xiàng)目所在區(qū)域主要依托奧體東、河西萬達(dá)等成熟商業(yè)配套，項(xiàng)目周邊還有南京市名校的河西新城分校等優(yōu)質(zhì)教育資源，以及南京兒童醫(yī)院等南京市著名三甲醫(yī)院。業(yè)內(nèi)人士分析稱，G14地塊更靠近河西中部，比此前上海建工以4.2萬/平方米的地價(jià)拿下的G68地塊整體素質(zhì)更高，未來將成為河西中部成熟地價(jià)的標(biāo)志。照規(guī)劃，這里將形成“兩軸、兩核、兩帶、五廊、八片”的空間結(jié)構(gòu)。其中，“兩軸”指沿江東路及周邊腹地形成的商務(wù)服務(wù)軸，以及沿江山大街的青奧軸；“兩核”指CBD二期、三期兩個(gè)商務(wù)辦公集聚核；“兩帶”指濱夾江和濱秦淮新河文化休閑觀光帶；“五廊”指長江與秦淮新河之間五條南北向的景觀通廊；“八片”是指八個(gè)居住片區(qū)。據(jù)悉，整個(gè)河西南部規(guī)劃居住用地共500公頃，分為八個(gè)社區(qū)，為快速城市化的南京城市提供800萬-1000萬平方米住宅建筑，可以居住16萬-20萬人。作為南京市場改善的熱門區(qū)域，這里坐享南京CBD、有軌電車、兩條地鐵線，當(dāng)然還有稀缺的主城島資源江心洲。不過，當(dāng)葛洲壩以32.8億拿下河西南G14宅地時(shí)，河西南的火爆程度刷過了河西其他區(qū)域，45213元/㎡的樓面價(jià)，超越上海建工的4.2萬地王，該地塊自然也被賦予了南京新任地王的意義。4字開頭的樓面價(jià)，意味著河西南未來的售價(jià)可能超過70000元/㎡，基于這個(gè)可能性，也使得該區(qū)域的價(jià)值也大大地被抬高了，而在該地塊拍出之后，周邊項(xiàng)目也順勢而為提高售價(jià)，還有不少項(xiàng)目還在醞釀漲價(jià)。而近兩年，河西南外教育集團(tuán)、有規(guī)劃建設(shè)的河西魚嘴商務(wù)區(qū)以及CBD三期等也在逐步完善商業(yè)、教育等資源配套，使得改善客群更多的聚焦到了河西南。多個(gè)改善項(xiàng)目如佳兆業(yè)城市廣場、正榮潤峯、朗詩熙華府等，主力戶型從90-140㎡，讓更多的改善客有多重選擇。（五）、市場小結(jié)目前河西南房價(jià)最高55000元/平，最低34993元/平。已經(jīng)達(dá)到了目前南京普通住宅的中上水平，而葛洲壩地塊的地價(jià)就達(dá)到45213元/平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前南京市場的房價(jià)均價(jià)，這就限制了葛洲壩地塊的建房類型，必須以高檔住宅為主，同時(shí)，與之同期的金茂府，保利天悅同樣具有實(shí)力，給葛洲壩地塊上的房產(chǎn)帶來的壓力不容小覷。要求葛洲壩地塊上的房產(chǎn)不僅要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格，同時(shí)還要有獨(dú)特營銷策略。四、市場定位（一）客戶定位1、從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場定位；“對于住宅產(chǎn)品的打造來說，并不缺少雄韜偉略的戰(zhàn)略家，然而缺少的是精益求精的執(zhí)行者?！蔽覀儗⒈种耙匀藶楸尽钡漠a(chǎn)品主義，從綠化標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部配套、居住品質(zhì)等多維度出發(fā)，將內(nèi)外兼具的人居格調(diào)充分發(fā)揮。2．充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和市場潛力；河西南部處于政府規(guī)劃的核心圈子里，8家開發(fā)商齊聚，以中高檔住宅為主的高層住宅，享有河西南共有的交通配套優(yōu)勢，結(jié)合未來前景的優(yōu)勢，河西南部的房地產(chǎn)項(xiàng)目都處于售罄狀態(tài)。在魚嘴區(qū)域由于土地面積有限，改善性需求逐漸成為購買主力。一方面由于在90年代購買的商品房的配套及戶型已經(jīng)難以滿足部分居住需求，另一方面隨著家庭人口的變化，小面積的住房已經(jīng)不能方便滿足日常生活。從城市核心區(qū)域的大平層洋房豪宅，再到山清水秀的莊園、別墅，超高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修豪宅，異域風(fēng)情濃郁的園林造景，智能化配套以及高檔會所、私屬服務(wù)，都成為成功人士彰顯生活品質(zhì)的首選。所以相對來說市場潛力較大。所以本項(xiàng)目土拍價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米4萬5，預(yù)計(jì)售價(jià)為8萬每平方米，加上主力面積都為200平方米左右，預(yù)計(jì)總價(jià)將達(dá)到1600萬及以上。所以主要目標(biāo)人群為高收入人群，年紀(jì)多為30歲以上，為各行各業(yè)的精英，如企業(yè)高管、富商、IT和金融的精英等客源分部居住現(xiàn)狀消費(fèi)特征地緣型客群1、建鄴區(qū)工作人員2、河西中央商務(wù)區(qū)3、周邊企事業(yè)單位中高層4、河西周邊拆遷戶1、在本區(qū)附近有住房2、居住于宿舍、公寓3、居住在附近4、老房1、離工作地近，改善型需求，追求舒適度2、住房升級改善導(dǎo)入型客群南京其他區(qū)域人口外來人口居住在其他地區(qū)居住升級，追求舒適度，并且?guī)в幸欢ㄍ顿Y性質(zhì)（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃指標(biāo)總表單位數(shù)值基本指標(biāo)凈占地面積平方米26380總建筑面積平方米113900地上建筑面積平方米72500地下建筑面積平方米41400計(jì)容積率面積平方米72545容積率2.75建筑密度%20綠化率%35棟數(shù)棟5總戶數(shù)戶300總停車位個(gè)360其中地上停車位個(gè)60地下停車位個(gè)300車位比(車位/戶數(shù))1.2高層建筑面積平方米66000（三）產(chǎn)品定位葛洲壩G14地塊我們將應(yīng)用5G科技系統(tǒng)，主要包括綠色健康(GREEN)、德系精工(GERMAN)、工業(yè)集成(GATHER)、智慧互聯(lián)(GRASP)和服務(wù)增值(GAIN)五大子系統(tǒng)，涵蓋業(yè)內(nèi)先進(jìn)的110余項(xiàng)技術(shù)，打造高端大平層住宅，提供300套戶型為200平的大平層。是中國高端地產(chǎn)的引領(lǐng)者，堅(jiān)持品質(zhì)、品位、高端、特色，著力打造地產(chǎn)精品，優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市品位。裝修標(biāo)準(zhǔn)采用的是風(fēng)格定位在追求豪華、高貴和氣派，同時(shí)體現(xiàn)出業(yè)主與眾不同的氣度修養(yǎng)和成就感。裝修材料還包括法國式的裝飾板材、線板、高級燈飾，高檔石材的大量運(yùn)用也是這類住宅的特色之一。天花板以藝術(shù)造型吊頂為主，在設(shè)計(jì)上從整體上考慮每個(gè)造型的設(shè)計(jì)處理方式。此類裝修適合于事業(yè)有成的成功人士家庭或一些大家族中的裝修。裝修詳情：10000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修情況:精裝修;空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng):三菱電機(jī)中央空調(diào)其他配置:意大利圣羅蘭黑金，GAGGENAU/MIEMLE廚房設(shè)備，NOLTE、HACKER、ALNO櫥柜、德國菲斯曼鍋爐系統(tǒng)，意大利ALBATROS按摩浴缸，法國THG&JCD外墻材料：澳大利亞昆士蘭極品淡水砂巖;西瓦坡屋頂裝修價(jià)格：10000-12000空調(diào)系統(tǒng)：三菱電機(jī)中央空調(diào)戶型描述:客廳：主客廳面積寬敞，面寬很大，奢華大氣，有極佳的采光和通風(fēng)。廚房：廚房布局超大操作臺面，舒爽烹飪心情。臥室：上層豪華主臥，奢享獨(dú)立衛(wèi)浴室，尊貴私密空間。（四）價(jià)格定位一可比案例：淮海名邸（上海浦東）開發(fā)商：上海景億利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淮海名邸項(xiàng)目南鄰淮海西路、徐家匯商業(yè)中心，西靠虹橋CBD商務(wù)區(qū)。目前在售二期建面169㎡3房、176㎡3房、264㎡4房，每棟七層，均價(jià)130000元/㎡。南京河西中央商務(wù)區(qū)（河西CBD）是華東地區(qū)第二大中央商務(wù)區(qū)，僅次于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。南京5月房價(jià)均價(jià)26000，上海5月均價(jià)54000。我們的高層大平層精裝修價(jià)格定位為80000。（五）價(jià)格定位二可比案例：魯能公館保利香檳國際 招商雍和府 金地中心風(fēng)華 朗詩熙華魯能公館保利香檳國際招商雍和府金地中心風(fēng)華朗詩熙華55000元/平45365元/平45000元/平35000元/平34993元/平普通住宅，普通住宅（二手房）普通住宅普通住宅，購物中心普通住宅從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前河西南房價(jià)最高55000元/平，最低34993元/平。已經(jīng)達(dá)到了目前南京普通住宅的中上水平，預(yù)計(jì)價(jià)格定位70000元/平。五、財(cái)務(wù)測算第一種：售價(jià)80000元/㎡單位（億元）年末項(xiàng)目0123開發(fā)投資32.81.81314經(jīng)營費(fèi)用0.8660.866經(jīng)營收入36.8億元11.2億元凈現(xiàn)金流-32.8億元-1.81314億元35.934億元10.334億元累計(jì)現(xiàn)金流-32.8億元-34.61314億元2.18686億元12.52086億元折現(xiàn)系數(shù)10.90910.82640.7513現(xiàn)值-32.8億元-1.6484億元29.7億元7.764億元說明：經(jīng)營費(fèi)用一般為開發(fā)投資費(fèi)用的3%~7%(這里取5%)第一年的開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用計(jì)算公式=300*200*3021.9=1.81314（億）這里取用的買房方式（一次性付款方式）折現(xiàn)系數(shù)取用的是Ic=10%在售價(jià)80000元/㎡時(shí)FNPV=-32.8-1.81314/（1+10%）+35.934/（1+10%）^2+10.334/（1+10%）^3=3.016億元>0該方案可行。經(jīng)營收入計(jì)算方式230套8萬元每套70套二：投資收益率=（36.8+11.2）/5/（32.8+1.81314+1.81314）=26.35%>10%可接受靜態(tài)投資回收期=（3-1）+34.61314/35.934=2.963年動(dòng)態(tài)回收期=（3-1）+1.6484/29.7=2.055年第二種：售價(jià)70000元/㎡年末項(xiàng)目0123開發(fā)投資32.81.81314經(jīng)營費(fèi)用0.8660.866經(jīng)營收入36.4億元5.6億元凈現(xiàn)金流-32.8億元-1.81314億元35.534億元4.734億元累計(jì)現(xiàn)金流-32.8億元-34.61314億元0.921億元5.655億元折現(xiàn)系數(shù)10.90910.82640.7513現(xiàn)值-32.8億元-1.6484億元29.3653億元3.5567億元在售價(jià)70000元/㎡時(shí)FNPV=-32.8-1.8134/(1+10%)+36.4/（1+10%）^2+5.6/（1+10%）^3=-0.15<0不可行。投資收益率=（36.4+5.6）/5/（32.8+1.81314+1.81314）=23.06%靜態(tài)回收期=（3-1）+34.61314/35.534=2.975年動(dòng)態(tài)回收期=（3-1）+1.6484/29.365=2.056年注解（如果能夠第二年賣出超過280套，F(xiàn)NPV>0是可行的）成本費(fèi)用估算結(jié)果匯總序號費(fèi)用項(xiàng)目名稱單位工程數(shù)量費(fèi)用金額依據(jù)一國有土地費(fèi)1土地出讓金㎡26380.3232.8億拍賣已經(jīng)知道2土地契稅1.312億1*4%3城市建設(shè)配套費(fèi)㎡26380.323060117.12實(shí)際情況估算（參照魯能公館116元/㎡）4物業(yè)公共管理費(fèi)0.328億1*1%二前期工程費(fèi)1可研報(bào)告研制費(fèi)969.1752萬總投資的1%~3%總投資3000萬——1億12萬——28萬/宗2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用的3%3施工圖設(shè)費(fèi)4水文地質(zhì)勘察費(fèi)㎡52760.64根據(jù)工程量集結(jié)合費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5三通一平㎡342944.16根據(jù)工程量集結(jié)合費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)單位指標(biāo)法（一）建筑安裝工程費(fèi)常用指標(biāo)法（多層住宅800元/平高層住宅1400元/平）1建筑工程費(fèi)㎡516000（包括工程咨詢審計(jì)，計(jì)算）常用單位指標(biāo)法2設(shè)備采購和安裝工程費(fèi)㎡306000000(255.00元/m2，其中（1）電氣照明：120.00元/m2（2）水暖安裝：90元/m2

（3）消防及聯(lián)動(dòng)報(bào)警安裝：30.00元/m2（4）智能化安裝：15.00元/m

單位指標(biāo)法3室內(nèi)裝飾費(fèi)㎡17700000(基本裝飾：150元/m2（3）外墻保溫及粉刷：80.00元/m2（4）塑鋼門窗：65.00元/m2）單位指標(biāo)加修正二公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)1停車場