一、商業(yè)規(guī)劃：寶山◎西城區(qū)

寶山區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃示意圖從南向北為“三橫”：外環(huán)線南部中心城區(qū)功能帶；外環(huán)線以北、郊環(huán)線以南，以寶楊路（寶安公路）為軸線的新城功能帶；郊環(huán)線北部城鎮(zhèn)發(fā)展功能帶。從西向東，“三縱”：滬太路城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展軸；共和新路—蕰川路（軌道交通1號線）新城商業(yè)發(fā)展軸；逸仙路—同濟路（軌道交通3號線）城市商業(yè)發(fā)展軸。寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“三橫三縱”的空間框架寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“2442”加“3”的空間布局在“三橫三縱”走向區(qū)域內(nèi)將形成“2442”加“3”的商業(yè)空間布局，即：形成淞寶、大華2個區(qū)域性商業(yè)中心；廟行通河、高境、西城區(qū)、顧村4個大型社區(qū)商業(yè)中心；形成若干個社區(qū)商業(yè)中心，重點是祁連上大、淞南、海濱吳淞、月浦4個社區(qū)商業(yè)中心；形成羅店中心鎮(zhèn)、寶山三林2個特色商業(yè)區(qū)域?！?”是指羅店新市鎮(zhèn)商業(yè)，長興島依托港口產(chǎn)業(yè)的新興海島商業(yè)，橫沙島生態(tài)、休閑、旅游的海島特色商業(yè)。寶山區(qū)總體商業(yè)規(guī)劃一覽本案位處共和新路·蕰川路（軌道交通1號線）新城商業(yè)發(fā)展軸。本案所屬商圈為上述規(guī)劃中寶山區(qū)四個大型社區(qū)商業(yè)中心之一的西城社區(qū)商業(yè)中心。項目商業(yè)區(qū)位屬性西城區(qū)區(qū)位規(guī)劃示意圖上海市將寶山西城區(qū)規(guī)劃為舒適型都市居住社區(qū)，營造優(yōu)美、安全、方便的現(xiàn)代化生活環(huán)境，形成集現(xiàn)代商務、居住、服務、公共功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)。寶山西城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量將達到800萬平方米，在2015年左右將形成可容納20萬人以上的現(xiàn)代化生態(tài)新城。整個西城區(qū)劃分為南塊、北塊、東塊三個區(qū)域。本案所處的南塊定位于以“人文生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)，住宅面積將達到220萬平方米，人口數(shù)量8萬人以上。西城區(qū)功能定位：中高檔舒適型居住社區(qū)該大型社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域由兩部分組成：一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業(yè)廣場為主體的社區(qū)商業(yè)中心，主要標志性業(yè)態(tài)為大型綜合超市、家居賣場、休閑餐飲娛樂中心、專賣店鋪等，商業(yè)面積7萬平方米左右；二是在水產(chǎn)路（竹韻路以東至楊泰路以西）沿線北側(cè)建設(shè)以餐飲、休閑、娛樂、賓館為特色的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積為5萬平方米左右，形成與北上海商業(yè)廣場的互補。

西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃定位：大型社區(qū)商業(yè)中心該社區(qū)商業(yè)中心主要是滿足西城區(qū)南部居民日常生活綜合需求。該社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域的建設(shè)，要結(jié)合軌道交通節(jié)點，形成其周邊的樞紐型組團式商業(yè)。

西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃特征：社區(qū)+軌道二、項目本體：城市別墅社區(qū)商業(yè)住宅形態(tài)：獨棟、雙拼、疊加別墅項目總建面:18,3586㎡商業(yè)面積：1,0221㎡首批交房時間:2009年年初房源總套數(shù)：約800套社區(qū)規(guī)劃人口：4000人左右已推出房源:418套已銷售套數(shù)：268套預計近期入住：占規(guī)劃人口的33%商業(yè)功能：軌道別墅社區(qū)配套商業(yè)首先，從本項目的實際情況分析，本項目的社區(qū)商業(yè)中心與項目的人口入住應呈現(xiàn)的是良性互動的效應，即商業(yè)的運作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環(huán)的起頭。任何一大社區(qū)商業(yè)都必須經(jīng)歷過初始階段，成長階段，成熟階段三個重要的階段，其中對項目目標起決定性作用的就是初始階段和成長階段。本項目商業(yè)運作思路闡述其次，準確的設(shè)定何種業(yè)態(tài)的商業(yè)配套進入本項目，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費需求，是商業(yè)中心運作之初就能成功的必要條件，在這個前期的工作中重點需要解決的問題就是兩個，一個是什么業(yè)態(tài)和品牌的引入，另一個就是要如何提高入駐率和人氣的提升。本項目商業(yè)運作思路闡述然后，考慮到本項目自身目前處于商業(yè)的初期定位的階段，因此引入的商業(yè)組成也必須考慮到項目內(nèi)部住宅人口增長，應具有一定的成長性，在滿足目前周邊商業(yè)需求和配套同時我們需要事先預判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)運作中就做好預留。本項目商業(yè)運作思路闡述三、項目商業(yè)特征分析：社區(qū)/地鐵？項目商業(yè)特征分析之一：社區(qū)商業(yè)屬性項目所依托的蕰川路從市區(qū)方向過來的轉(zhuǎn)向路程過長，基本只能提供從寶山往市區(qū)的單邊商業(yè)消費。周邊其它住宅項目的社區(qū)人群與本項目存在較大的商業(yè)隔離，其消費能量對本項目的影響有限。因此本項目在社區(qū)商業(yè)屬性上屬于半封閉孤島式社區(qū)商業(yè)，在未來兩三年內(nèi)，其主要商業(yè)需求將依賴于項目自身所吸納居民的就地日常生活消費。項目商業(yè)特征分析之二：地鐵商業(yè)屬性地鐵商業(yè)模式對我們的影響？富錦路VS莘莊：區(qū)域共性區(qū)位屬性交通條件人群構(gòu)成莘莊都在外環(huán)線邊上，都是中心城區(qū)向郊區(qū)過渡地區(qū)。共和新路和滬閔路是其和市區(qū)連通的快速車行道。都是軌道交通一號線的終點站。難存在換乘和大量流動客。人員組成也大都以市區(qū)搬、拆遷和外來購房為主。富錦路富錦路VS莘莊：區(qū)域差異

發(fā)展時間交通條件地鐵周邊的住宅莘莊1993年1月10日：南段（錦江樂園至徐家匯）上行線建成；1994年12月12日：全線（錦江樂園至上海火車站）通車調(diào)試上海軌道交通俱樂部;1995年4月10日：全線（錦江樂園至上?；疖囌荆┰囘\營；1995年7月1日：全線（錦江樂園至上?；疖囌荆┱竭\營；1997年7月1日：南延伸（錦江樂園至莘莊）通車；2004年12月28日：北延伸（上海火車站至共富新村）通車。目前整個區(qū)域的規(guī)劃較為完整、科學。

除地鐵外的其它交通條件也較為便利。地鐵未開通前居民出入市區(qū)主要靠“徐閔線”“滬莘線”等幾路老公交。而隨著5號線的開通，莘莊站成為交匯換乘站。地鐵邊上最大的純住宅“眾眾家園”

開盤于2000年9月富錦路最近才開始發(fā)展，由于一號線之前就只到火車站，延伸到共富新村，再延長到富錦路站，板塊發(fā)展的潛力不像莘莊一次釋放。自駕：從市區(qū)方向來來掉頭路程過長。公交：因為道路通達行的問題而相當不方便。地鐵：短期內(nèi)沒有成為交匯換乘站的可能。最近兩年才開始以較大規(guī)模發(fā)展莘莊地鐵商業(yè)的發(fā)展歷程

時間發(fā)展階段發(fā)展狀況1997初級商業(yè)房產(chǎn)中介及零售為主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上2000初級商業(yè)增加了零售及便利店小餐飲等輔助商業(yè)租金2-3.5元/平米左右，空置率仍超過50%2003發(fā)展中商業(yè)借助周邊小區(qū)的高入駐率，迅速增加了餐飲及社區(qū)配套商業(yè)，租金3-4元/平米左右控制率突破70%2006年發(fā)展中商業(yè)調(diào)整了80%的業(yè)態(tài)，餐飲逐漸呈現(xiàn)了品牌化的發(fā)展路線，并大量引入了藥房干洗等成熟的社區(qū)配套，租金3-4元，商鋪開始供不應求。2008年底逐漸成熟商業(yè)隨著南廣場的仲盛購物中心的開張，商業(yè)開始呈現(xiàn)中心態(tài)勢，街鋪也更為專一，有為居民提供的社區(qū)配套，有為流動人口提供的快餐，有為商務宴請?zhí)峁┑膴蕵穲鏊?，租金普遍達到2-7元/平米。富錦路的未來？在正確的商業(yè)養(yǎng)成及發(fā)展運作下，3-5年后，

它將成就自身的輝煌！短期內(nèi)地鐵商業(yè)模式對于本項目的影響很有限，絕大部分乘坐地鐵在富錦路站出入的人群均為過路客或終點客，很難停留下來進行目的性消費，而項目周邊社區(qū)密集度和通達性在短期內(nèi)都不會有很大改觀，因此我司認為：至少在未來3年內(nèi)，地鐵人流最多只能為本項目提供20%左右的消費能量。但是從長遠來說，隨著項目后期別墅業(yè)主的入住完畢，以及周邊更多住宅項目的后續(xù)建設(shè)，還有交通條件的改善，富錦路將很有可能部分復制莘莊的發(fā)展軌跡，在經(jīng)過5年左右的發(fā)展后至少成為一個“小莘莊”。觀點小結(jié)：四、項目SWOT分析優(yōu)勢（strengths）：WTO項目依托海德花園這一大型城市別墅社區(qū)，自身擁有中產(chǎn)階級消費人群數(shù)千人。項目與高架路等交通要道的交通連接條件均較好。項目緊臨軌道交通1號線延長線的富錦路站，能夠帶來一定流動客群。劣勢（weaknesses）：WTO項目周邊其它住宅項目的社區(qū)人群與本項目存在較大的商業(yè)隔離。項目的實際交通條件基本只能提供單邊商業(yè)消費客群，整體為半封閉孤島式商業(yè)屬性。富錦路地鐵站為終點站，所帶來的客群基本為過路人群，很難提供持續(xù)性消費支持。機會（opportunities

）：WTO隨著整個別墅社區(qū)的進一步成熟和發(fā)展，作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營前景將越來越好，且經(jīng)營業(yè)態(tài)有持續(xù)提升的空間。目前北上海商業(yè)廣場定位的是區(qū)域性商業(yè)中心，但目前其實際發(fā)展狀況卻偏重于民生類社區(qū)消費，零售類業(yè)態(tài)過于低端，而隨著其發(fā)展逐步回到原定“軌道”，目前的民生類消費功能必然會向真正的社區(qū)配套商業(yè)轉(zhuǎn)移。威脅（threats

）：TO當前的金融危機及其引發(fā)的實體經(jīng)濟下滑狀況，對商業(yè)經(jīng)營者的信心有較大影響，其投資拓展必然更加謹慎，對不成熟區(qū)域的商業(yè)拓展尤其如此。五、項目整體商業(yè)發(fā)展與業(yè)態(tài)定位建議項目商業(yè)發(fā)展階段劃分

發(fā)展階段發(fā)展時間社區(qū)發(fā)展程度商業(yè)養(yǎng)成階段1-3年項目入駐30%——50%商業(yè)成長階段3-5項目入駐50%——100%商業(yè)成熟階段5-8周邊有1-3個其它新的大型社區(qū)建成并入住，并調(diào)整之前的商業(yè)。項目各個發(fā)展階段的業(yè)態(tài)定位與租金水平

發(fā)展階段目標人群業(yè)態(tài)定位租金水平商業(yè)養(yǎng)成階段80％的社區(qū)居民，20％的地鐵交通流動人群。社區(qū)服務50%餐飲30%零售10%1-2元商業(yè)成長階段70%的周邊居民20％的地鐵交通流動人群。10%定向型消費人群。特色餐飲70％生活配套20％休閑娛樂10％2-5元商業(yè)成熟階段50%的周邊居民20%流動人群20%的定向型人群10%的商務宴請?zhí)厣惋?0社區(qū)配套10%大型娛樂20%定向消費20%3-7元項目近期推廣主題建議：城鐵旁◎別墅社區(qū)商業(yè)◎品質(zhì)生活休閑街六、項目服務執(zhí)行工作相關(guān)項目總體業(yè)態(tài)定位研究細分業(yè)態(tài)定位研究招商渠道客戶拓展渠道策劃及媒體推廣計劃案場執(zhí)行合同商務條件項目整體工作推進步驟統(tǒng)一經(jīng)營管理定期的市場推廣吸引消費群體清晰的設(shè)立導視系統(tǒng)吸引人流的業(yè)態(tài)定位及鋪位的選擇人流線路的設(shè)置燈箱廣告位的合理設(shè)置基礎(chǔ)工作的執(zhí)行力度（保安，保潔，服務人員）經(jīng)營管理模式建議熟悉上海本地的住宅及商業(yè)樓盤，了解當?shù)氐南M結(jié)構(gòu)，能夠進行更準確的合理定位和合理布局。提出效率工作，由富有經(jīng)驗的專業(yè)策劃與招商人員為商業(yè)類項目定位招商。利用在金融界的良好合作背景，配合項目本身的優(yōu)勢，給予商業(yè)投資者更便捷的投資空間和貸款渠道。華燕的服務優(yōu)勢項目策劃師銷售主管總負責人銷售（招商）計劃銷售招商人員架構(gòu)銷售招商進程安排表銷售（招商）進程細則銷售（招商）策劃銷售負責人銷售專員銷售專員銷售專員銷售專員招商主管招商專員招商專員招商專員招商負責人華燕項目組工作與人員總體架構(gòu)華燕品牌介紹上海華燕置業(yè)策劃（集團）有限公司簡介SHANGHAIHUAYANREALESTATEBROKER(GROUP)CO.,LTD.房地產(chǎn)流通綜合服務商&金融服務商華燕集團，是集房地產(chǎn)全程策劃營銷代理、地產(chǎn)金融為一體的集團公司，成立至今已有超過13年的歷史，同時，我們也擁有強大的商業(yè)、辦公樓、規(guī)劃、策劃、銷售以及招商團隊，前后在上海、無錫、常州、等地操作過數(shù)個超10萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項目和數(shù)百萬的住宅樓盤，積累了雄厚的高端投資客戶的資源，及海量的商家資源，并培養(yǎng)了一批專精此道的銷售、招商人員,華燕擁有深厚的實力能對本項目提供專業(yè)的服務。中國房地產(chǎn)代理企業(yè)二十強上海房地產(chǎn)代理企業(yè)十強連續(xù)六年榮獲上海樓市營銷最高獎“金橋獎”

連續(xù)三年榮獲上海文明單位稱號滬上首個通過ISO9001:2000認證的房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)“華燕”已經(jīng)成為兩大類15個項目的國家注冊商標2007年榮膺中國房地產(chǎn)策劃代理公司品牌價值TOP10，其品牌價值達到4.68億。華燕商業(yè)投資事業(yè)部是上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司所屬專業(yè)商業(yè)投資機構(gòu)，以商業(yè)地產(chǎn)市場研究、商業(yè)地產(chǎn)投融資顧問、商業(yè)地產(chǎn)項目投資、商業(yè)地產(chǎn)綜合服務和商業(yè)地產(chǎn)運營管理為五大主營業(yè)務。 華燕商業(yè)投資事業(yè)部擁有大量在業(yè)內(nèi)有十數(shù)年房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)投資運營的業(yè)內(nèi)資深人士組成的經(jīng)營執(zhí)行團隊，以前瞻性、差異化、增值度為專業(yè)精神，以“誠信、博愛、創(chuàng)新、共贏”為企業(yè)核心價值觀，在上海、長三角及國內(nèi)重要城市成功運作幾十個經(jīng)典項目，包含辦公、商業(yè)、工業(yè)廠房等多種物業(yè)形態(tài)。華燕商業(yè)投資事業(yè)部全方位整合國際國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營、地產(chǎn)金融專家資源。特邀國內(nèi)房地產(chǎn)專家、地產(chǎn)金融專家、國家級規(guī)劃專家、知名景觀設(shè)計大師，組成專家決策咨詢團隊，以國際化新視野、新思維構(gòu)建全新商業(yè)地產(chǎn)運作平臺。華燕商業(yè)投資事業(yè)部介紹——專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)綜合服務商1、商業(yè)地產(chǎn)市場研究宏觀經(jīng)濟預測研究商業(yè)投資環(huán)境與動態(tài)研究商業(yè)地產(chǎn)分類研究項目總體定位研究項目詳細定位策劃項目投資可行性研究2、商業(yè)地產(chǎn)投融資顧問多元化融資模式設(shè)計項目投資風險控制方案設(shè)計項