園區(qū)酒店定位策略

核心策略與主題概念首先認(rèn)識(shí)一下“酒店＋地產(chǎn)”的價(jià)值“酒店＋地產(chǎn)”屬于復(fù)合地產(chǎn)中的一類，其核心價(jià)值在于使整體項(xiàng)目在無(wú)形產(chǎn)品上營(yíng)造更優(yōu)越的圈層氛圍和服務(wù)，在有形產(chǎn)品上建造目標(biāo)客戶所需的功能組合酒店業(yè)和地產(chǎn)業(yè)單獨(dú)分開(kāi)來(lái)看存在許多不同的物業(yè)形態(tài)，但搭配在一起則需要考慮產(chǎn)品時(shí)序、價(jià)值互動(dòng)、體量?jī)?yōu)化、目標(biāo)客戶的優(yōu)選1+1＞2第一層面提供業(yè)主所需的商務(wù)休閑配套第二層面提升項(xiàng)目整體的品質(zhì)、形象第三層面提高房?jī)r(jià)與酒店收入，利潤(rùn)最大化“酒店＋地產(chǎn)”的三種常見(jiàn)模式——高端酒店先行模式：高端會(huì)所＋高端住宅區(qū)位：風(fēng)景旅游區(qū)案例：九溪玫瑰園、陽(yáng)明谷、西溪天堂模式：高端酒店＋中高端住宅＋相關(guān)配套區(qū)位：遠(yuǎn)郊新區(qū)案例：良渚文化村、廣廈天都城、湘湖模式：高端酒店＋高端寫字樓＋高端公寓區(qū)位：城市核心商務(wù)區(qū)案例：萬(wàn)象城、麗晶EAC、華聯(lián)UDC截然相反——為何沒(méi)有科技園在早期就建設(shè)高端酒店？大型科技園通常位于遠(yuǎn)郊新區(qū)，早期缺乏固定的高端商務(wù)客源與外來(lái)的商旅團(tuán)隊(duì)，僅靠科技園及周邊企業(yè)消費(fèi)，不足以支撐高星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)，通常只有少量周邊自由形成的餐館和經(jīng)濟(jì)型酒店僅有的兩個(gè)高星酒店園區(qū)上海張江高科技園：1992年開(kāi)園2003年建設(shè)龍東商務(wù)酒店（四星級(jí)），且毗鄰湯臣高爾夫球場(chǎng)及多個(gè)別墅樓盤。

東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園：2001年開(kāi)園2006年建設(shè)松山湖凱悅酒店（五星級(jí)），且毗鄰25個(gè)高爾夫球場(chǎng)及多個(gè)別墅樓盤。遠(yuǎn)郊新區(qū)早期酒店的定位原則園區(qū)定位及早期主打產(chǎn)品進(jìn)駐客戶：較好經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)業(yè)主、高端商務(wù)群體酒店檔次：高端主題精品提升品質(zhì)與形象實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值酒店功能：高端休閑商務(wù)、接待售價(jià)：較低進(jìn)駐客戶：中小企業(yè)主、中低端商務(wù)群體酒店檔次：中低端有限服務(wù)酒店功能：基礎(chǔ)住宿、用餐及會(huì)議創(chuàng)業(yè)寫字樓＋多層辦公樓提供基礎(chǔ)配套服務(wù)——主打產(chǎn)品決定目標(biāo)服務(wù)客群，客群需求決定酒店的檔次與功能大型主題商業(yè)＋旅游/主題公園地產(chǎn)售價(jià)：較高進(jìn)駐客戶：較好經(jīng)濟(jì)實(shí)力的多次置業(yè)者、改善型客戶、投資客提升品質(zhì)與形象打造MICE目的地酒店功能：會(huì)議會(huì)展、獎(jiǎng)勵(lì)旅游酒店檔次：大型主題酒店售價(jià)：較高花園式辦公獨(dú)棟＋類居住型商務(wù)獨(dú)棟如果定位高端商務(wù)園區(qū)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)類居住型商務(wù)獨(dú)棟首個(gè)園區(qū)酒店應(yīng)具備以下要素：代表浙商總部園的形象與文化體現(xiàn)園區(qū)整體品質(zhì)浙商的商務(wù)交流平臺(tái)前期銷售展示與接待平臺(tái)管家式物業(yè)服務(wù)的基地平臺(tái)滿足小業(yè)主的休閑商務(wù)與生活服務(wù)需求提升物業(yè)附加值形象標(biāo)桿服務(wù)平臺(tái)功能價(jià)值定位可選項(xiàng)原因星級(jí)定位非星高端標(biāo)準(zhǔn)五星標(biāo)準(zhǔn)四星3-5年內(nèi)，以園區(qū)的景觀資源和商務(wù)條件，無(wú)法滿足一線五星級(jí)品牌的選址要求，且盈利水平無(wú)法支撐標(biāo)準(zhǔn)高星級(jí)酒店的功能和體量√規(guī)模定位4-5萬(wàn)方2-3萬(wàn)方0.7-0.8萬(wàn)方早期建設(shè)大規(guī)模酒店將面臨較大投入和虧損（同上），且高層酒店建筑不利于整體形象風(fēng)格√客源定位高端業(yè)主小企業(yè)企業(yè)員工主要客源為購(gòu)買商務(wù)獨(dú)棟及辦公獨(dú)棟的民營(yíng)企業(yè)家、企業(yè)高管、開(kāi)發(fā)區(qū)周邊企業(yè)高端商務(wù)活動(dòng)√園區(qū)選址沿湖C25工業(yè)用地其他與商務(wù)獨(dú)棟同一區(qū)域，景觀視野良好，與西側(cè)精品院街結(jié)合具有較好的形象示范作用，形成核心商務(wù)休閑區(qū)√高端會(huì)所提供的是圈層社交場(chǎng)合和身份價(jià)值體現(xiàn)，前提條件是園區(qū)整體產(chǎn)品及服務(wù)配套定位為高端休閑商務(wù)首個(gè)園區(qū)酒店的詳細(xì)定位集商務(wù)、休閑于一體的浙商會(huì)館·財(cái)智圈層交流平臺(tái)總部園1號(hào)風(fēng)云浙商會(huì)館酒店定位十畝之宅，五畝之園；有水一池，有竹千竿有堂有亭，有橋有船；有書有酒，有歌有弘酒店選址：C25-1地塊占地面積：1.21萬(wàn)方建筑密度：30%建筑面積：0.7-0.8萬(wàn)方

建筑形態(tài)：2-3層倚湖而建，以新東方主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格表達(dá)精致、和諧、厚重、自然的文化內(nèi)涵，營(yíng)造“閑、雅、智、和”的休閑商務(wù)氛圍產(chǎn)品建議商務(wù)功能：客房（60-80間）、VIP餐飲包廂（10-15個(gè)）、多功能會(huì)議廳（1-2個(gè)大型可拆分）、休閑商務(wù)吧（紅酒坊）、浙商總部園展售區(qū)休閑功能：游泳池（露臺(tái)無(wú)邊際）、健身房、棋牌室、乒乓球館、游船垂釣西側(cè)精品院街（C12-8）：中餐廳、咖啡館、書吧、足療、小影視廳等部分休閑商務(wù)功能集中于西側(cè)精品院街（C12-8），利于對(duì)外營(yíng)業(yè)360○禮遇關(guān)懷5S服務(wù)周至貼心會(huì)所專使與英式親善管家構(gòu)筑360○服務(wù)體系、5S服務(wù)功能BusinessAssistantHealthAssistantEntertainmentAssistantButlerBusinessServicesButlerServicesHealthServicesEntertainmentServicesEducationServices參考案例：浦東中邦MOHO占地面積12萬(wàn)，容積率0.6，項(xiàng)目由37幢現(xiàn)代商務(wù)獨(dú)棟、中邦商務(wù)會(huì)所、清代保護(hù)建筑陶家宅、中邦集團(tuán)總部組成距浦東川沙鎮(zhèn)1km，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)10km，距上海