sNl=DsoPTHiN國家金融與發(fā)展實驗室NationalInstitutionforFinance&DevelopmentoPTHiNNIFD季報主編:李揚房地產(chǎn)金融蔡真2024年11月《NIFD季報》是國家金融與發(fā)展實驗室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統(tǒng)、全面跟蹤全球金融市場、人民幣匯率、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟、中國宏觀金融、國家資產(chǎn)負(fù)債表、財政運行、金融監(jiān)管、債券市場、股票市場、房地產(chǎn)金融、保險業(yè)運行、機構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理等領(lǐng)域的動報》由三個季度報告和一個年度報告構(gòu)成。NIFD季度報告于各季度結(jié)束后的第二個月發(fā)布，并在實驗室微信公眾號和官方網(wǎng)站同時推出；NIFD年度報告于下一年度2月份發(fā)布。I房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融運行房地產(chǎn)市場運行方面，2024年前三季度，房地產(chǎn)市場仍處于下行階段：房價全面下跌（9月70個大中城市的二手住房價格全部下跌新建商品住房銷售仍較疲軟，銷售面積為5.88億平方米，銷售額為6.02萬億元，同比下降兩成左右；住宅開發(fā)投資規(guī)模、新開工面積也均大幅下降；土地交易市場供需兩端均表現(xiàn)低迷；住宅庫存去化壓力上升；住房租金價格水平小幅下跌。但是隨著供需兩端支持政策效果的逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)筑底企穩(wěn)的跡象：其一，國房景氣指數(shù)自2024年5月開始觸底回升；其二，新建商品住宅銷售面積、銷售額的同比降幅在第二、三季度持續(xù)收窄，住房銷售市場開始邊際改善。房地產(chǎn)金融方面，2024年前三季度，個人住房貸款利率繼續(xù)下行，部分城市首套住房貸款利率已經(jīng)低至2.95%；居民部門中長期貸款月度平均增量繼續(xù)減少，個人住房貸款提前還貸規(guī)模依然較大，個人住房貸款余額與峰值相比已經(jīng)縮水1.38萬億元；受最低首付比例下調(diào)的影響，居民購房時使用財務(wù)杠桿在第二、三季度有所上升，但是舉債人數(shù)有所下降；房企可用于房地產(chǎn)開發(fā)的到位資金規(guī)模為7.89萬億元，同比下降20.0%，行業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)收縮態(tài)勢；隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加速推進(jìn)落實，2024年以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額累計凈增加9100億元，開發(fā)貸同比增速繼續(xù)保持正增長；房企境內(nèi)信用債的發(fā)行規(guī)模為2869億元，同比下降22.4%，房企境外債的發(fā)行規(guī)模為44.5億美元，同比下降52.3%，而且存量債券規(guī)模也在國家金融與發(fā)展實驗室房國家金融與發(fā)展實驗室房中國社會科學(xué)院大學(xué)碩士研究生人民幣匯率持續(xù)下降，房企債券“借新還舊”模式難以為繼。展望未來，房地產(chǎn)市場運行方面，隨著新一輪房地產(chǎn)新政的落地實施，我們相信房地產(chǎn)市場運行形勢會有所改善。房地產(chǎn)市場銷售和預(yù)期將開始好轉(zhuǎn)，而且一線城市的房價有望率先完成筑底，房地產(chǎn)投資的降幅也會收窄；隨著銷售的改善，房地產(chǎn)庫存去化周期也將隨之下降。房地產(chǎn)金融方面，我們認(rèn)為個人住房貸款利率將隨著LPR的下調(diào)繼續(xù)下降；隨著存量個人住房貸款利率的再次下調(diào)和重定價周期的縮短，個人住房貸款提前還貸規(guī)模會有所下降，個人住房貸款余額規(guī)模有望企穩(wěn)；房企信貸融資會隨著“白名單”項目貸款投放力度的提高而繼續(xù)保持正增長；但是房企債券融資可能還會進(jìn)一步下降。風(fēng)險方面，有以下三個風(fēng)險點需要持續(xù)關(guān)注：第一，房企違約債務(wù)問題。仍需加快出險房企的債務(wù)處置進(jìn)度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場風(fēng)險盡快出清；第二，房地產(chǎn)去庫存問題。地方政府收儲存量房需要加速落地，并進(jìn)一步擴大收儲規(guī)模。第三，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行問題。 2 3 3 4 5 6 6 7 7 8 9 （二）中央政治局會議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)” 1分城市層級來看，2024年前三季度，一線城市新建商品住宅銷售價格累計注：70個大中城市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市指北2從新建商品住宅銷售情況來看，2024年前三季度，全國新建商品住宅的銷342024年前三季度，百城住宅類土地供應(yīng)面積為1.17億平方米，同比下降土地市場供給端受市場需求較弱和住宅用地與商品住宅去化周期掛鉤政策2的影2《自然資源部辦公廳關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》提出，合理控制新化周期超過36個月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時5從全國數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度新建商品住房市場銷售形勢仍然較弱，月數(shù)來看，由2023年末的24.6個月上升至2024年第三季度末的45.4個月，庫存去化周期在第二季度下降之后再次上升。分城市層級來看，2024年第三季度6注：50個城市的住房租金價格指數(shù)統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市州、重慶共28個城市；三線城市指常州、東莞、78安、徐州、煙臺、銀川、長春、長沙、鄭州、中山、9我們計算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（Loanto2024年第三季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價值比為平均新增二手住房貸款價值比為66%，合肥的平均新增二手住房貸款價值比為從個人住房貸款放款周期情況來看，2024年第三季度末全國百城個人住房從國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，2024年前三季度從中國人民銀行公布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2024年第三季度從房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度，全國新建商品房銷售面積46.1%和48.9%；全國新建商品住宅銷售面積為5.88億平方米，新建商品住宅銷負(fù)增長。我國從2022年正式進(jìn)入人口負(fù)增長時代，人口（二）中央政治局會議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”使用經(jīng)營性物業(yè)貸款償還存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券政策以及支總體來看，2024年前三季度房企債券違約數(shù)量和規(guī)模均有所減少；從新建商品住宅現(xiàn)房月均銷售面積從廣義商品住房庫存情況來看，全國已開工4全國已開工未售商品住房面積=1999年以來商品住宅新開工面積累計值-新建商品住宅銷作配售型或配租型保障性住房，保障性住房屬性決定了存量房收儲價格不能過綜合資金成本為2.3%；運營成本主要包含