長租公寓——運營及案例分析16279681372016年6月《國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》正式對外公布，其中“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地”政策，被認為是改善商住樓庫存的有效手段。緣起“商改住”“商改租”目前中國租房人口達1.6億人，占總?cè)丝诒壤?1.64%，租賃房屋有4600萬套，占市場規(guī)模的18%目前中國房屋租賃市場已經(jīng)進入快速通道，預計到2025年中國租金總額將接近3萬億元人民幣，租賃人口達2.3億；到2030年，租金總額將達到4.6萬億元，租賃人口達到2.7億。剛剛過去的3月，北京、上海等地對類住宅項目進行了集中整治，叫停了一切散售“商改住”的項目。政策的導向之下，長租公寓市場蓬勃興起，成為了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商競相探索的新藍海目前長租公寓市場不僅有以YOU+、魔方為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓區(qū)域，還涌現(xiàn)出以萬科泊寓、世聯(lián)紅璞為代表的開發(fā)商系公寓，以窩趣、城家為代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓為代表的中介系公寓。

長租公寓運營方分類

長租公寓從運營模式上分為“集中式”和“分布式”兩種。就二者共性而言，空置率、續(xù)租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標。集中式——運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標的，包租后進行改造升級。分布式——分布式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營，標準化的服務與改稿，提供全新的租住體驗，其挑戰(zhàn)在于對公寓的管理與社群運營。運營模式分類

長租公寓收房模式——集中整體收房以YOU+、Warm+為代表的集中整體收房：主要選取地鐵沿線等交通便利區(qū)域的工業(yè)廠房、整棟公寓簽訂多年租賃合約，然后進行統(tǒng)一裝修改造、集中運營管理。優(yōu)勢——整體收房成本較低，實現(xiàn)標準化流程，便于集中裝修、運營管理，同時有利于核心優(yōu)勢——租客社交平臺的搭建；劣勢——收房慢、難以形成規(guī)模等。圖表集中式長租公寓運營框架圖長租公寓收房模式——集中、分散兩手抓收房以自如友家、蘑菇租房、寓見公寓為代表的集中、分散式兩手抓的收房模式：整棟拿地降低成本、建立標準化，分散式收房迅速擴大覆蓋面，滿足多樣化需求，實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。品牌特色上均采用互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)看房、交租、維修申報等一站式服務，同時在傳統(tǒng)租賃市場痛點基礎上進行了改進升級，如統(tǒng)一裝修、品牌家具解決住房裝修差的問題，專人管家、每周保潔維修解決房東態(tài)度差、房東管理費力的問題，真實房源、所見即所得解決虛假房源等問題。盈利模式主要依賴于“租金收入+服務費”圖表分布式長租公寓運營框架圖品牌格局分析——按集中式分類

集中式:品牌公寓運營方租下或者買下整棟樓（或一棟樓的幾層），然后對房間進行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務，然后進行出租。

租下整棟樓的公寓有：

1、普通，月租金在500-1K元：深圳協(xié)縱

2、中端，月租金在1K-2K元：青客

紅璞泊寓3、高端，月租金在2K-4K元：青年匯、You+、未來域、寓見

4、高級，月租金在1W元以上：源淶國際、亞朵寓、雅詩閣、輝盛閣、優(yōu)帕克；買下整棟樓的公寓有：北京新派公寓

長租公寓從運營模式上分為“集中式”和“分布式”兩種，就二者共性而言，空置率、續(xù)租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標。（二）分散式：品牌公寓運營方在普通生活小區(qū)里分散拿下個人房東的房源，對房間裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。分兩種形態(tài)，一種是整租，租進來是三居，租出去就是整套三居，一種是合租，租進來三居，租出去三四間房，然后又分為不同價位檔次。

合租的品牌公寓有：

1、普通，價格500-1K元：優(yōu)客逸家

2、中端，價格1K-3K元：蘑菇、青客

3、高端，價格3K以上：源淶國際、自如友家；整租的品牌公寓：源淶國際,價格1W元以上。

品牌格局分析——按分散式分類

長租公寓運營要素

（一）、運營管理體系的建立

管理體系和IT系統(tǒng)支持，規(guī)模化早期就要開始投入，以保證管理不失控。

分散式公寓在規(guī)?；瘮U張到500-1000間時，通常會出現(xiàn)管理瓶頸，基于Excel和線下粗放管理在超過500間規(guī)模時容易導致失控（拿房條件失控、裝修成本和時間失控、入住率難以提升、租后管理出現(xiàn)下降）。因此，各一線公寓公司均從早期就開始在管理體系和IT支持上進行投入。長租公寓運營要素

（二）、產(chǎn)品研發(fā)能力產(chǎn)品與客戶需求的匹配決定出租率，應建立產(chǎn)品實驗室，根據(jù)客戶需求迭代更新，實現(xiàn)產(chǎn)品標準化。自如、寓見等一線公寓公司在總部設立了產(chǎn)品研發(fā)實驗室（樣板間），能夠持續(xù)改進產(chǎn)品。產(chǎn)品研發(fā)的主要功能包括：長租公寓運營要素

（三）、批量拿房資源在發(fā)展到萬間體量時，為了繼續(xù)快速擴張且保持租金及出租率水平，將不能無限制地繼續(xù)靠地推來獲取房源和租客，而是需要批量拿房這個核心資源的支持?？吹侥壳皟纱簖堫^企業(yè)自如和青客，都是有強資源作為保障的運營公司：自如友家依靠鏈家地鋪的擴張，從地鋪經(jīng)紀人獲取批量的房源線索；

青客公寓以國資背景，獲得上海市地方政府支持，拿到地方政府投資（嘉定、閔行區(qū)政府分別投資2000萬元）及政策支持（地方政府發(fā)動街道辦、動遷辦批量提供房源，并提供租房補貼、稅務優(yōu)惠）。一線公寓公司目前都開始在前端尋求能夠提供房源供應的戰(zhàn)略合作伙伴。能否找到房源供應的戰(zhàn)略合作伙伴，也是長租公寓企業(yè)能否做大做強的決定性因素。——城市青年家萬科·泊寓作為我國租賃市場的先行者，萬科經(jīng)過多年對長租公寓市場的嘗試與探索，終于在2016年5月正式推出了長租公寓業(yè)務的統(tǒng)一品牌“泊寓”。不僅僅提供“產(chǎn)品和空間”，還提供“服務和生活方式”，同時萬科品牌的市場美譽度也成為泊寓的一個保證。萬科泊寓通過研究青年群體與租住習慣，創(chuàng)造可“寓”不可求的城市青年家，在為居住者提供安全、舒適、人性化體驗的同時，還將探索鄰里關(guān)系新模式。濟南萬科“泊寓”分布圖一樓入口及便利店公共區(qū)域功能劃分二樓休憩聚會場所公共區(qū)域功能劃分三樓桌球及棋牌室公共區(qū)域功能劃分四樓健身及洗衣房公共區(qū)域功能劃分五樓廚房及餐廳公共區(qū)域功能劃分收費標準紅璞公寓致力于為城市青年打造設計、質(zhì)感、樂趣的租房體驗紅璞公寓在世聯(lián)行內(nèi)部被視為“針對存量房地產(chǎn)交易未來格局的典型代表服務”，一直是世聯(lián)的重點業(yè)務發(fā)展方向，是其“大資管”業(yè)務的組成部分。紅璞公寓則細分為紅璞禮遇、紅璞假日、紅璞youth三種定位，主要針對年輕租戶。核心服務：返租服務：與業(yè)主簽訂返租合同并向業(yè)主支付保底租金+收益分成，承諾不低于市場水平的租金回報，兌現(xiàn)投資者收益價值，提供真正無憂資產(chǎn)運營服務。合作方法：開發(fā)商樓盤“帶租約”式售賣，約定保底租金和收益分成比例，紅璞想物業(yè)擁有者支付收益。托管服務：作為產(chǎn)權(quán)持有人的代理方，整合外圍資源保障客源，辦理租約、代收租金、租金兌付及物業(yè)管理服務等相關(guān)事項，實現(xiàn)投資到收益的落地變現(xiàn)。合租方法：由專業(yè)團隊為業(yè)主打理資產(chǎn)，從租金中直接扣取服務費。酒店式服務：以多樣的配套和增值服務滿足客戶全方位需求，以高品質(zhì)服務態(tài)度和質(zhì)量，營造最舒適、最享受的居家體驗合作方法：開發(fā)商從紅璞采購酒店式服務，作為樓盤產(chǎn)品的增值服務，與不動產(chǎn)捆綁售賣合作模式一：世聯(lián)資管直接向投資者承諾回報，開發(fā)商視情況補貼租戶世聯(lián)中小投資者開發(fā)商發(fā)生交易委托經(jīng)營簽訂租賃合同，支付收益售賣產(chǎn)權(quán)簽訂包租協(xié)議運營模式：出售前開發(fā)商與世聯(lián)簽訂包租協(xié)議，出售時開發(fā)商權(quán)益轉(zhuǎn)移給業(yè)主，世聯(lián)資管與業(yè)主重新簽訂保底協(xié)議開發(fā)商：銷售前與世聯(lián)簽訂包租協(xié)議，帶租約向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)。視回報率要求補貼運營。世聯(lián)：公寓運營主體，承擔運營風險，支付返租收益。收益支付方式：保底+收益分成（比例可調(diào)整）合作模式二：世聯(lián)資管直接向投資者承諾回報，開發(fā)商向世聯(lián)資管支付補貼租戶世聯(lián)中小投資者開發(fā)商發(fā)生交易委托經(jīng)營簽訂租賃合同，支付收益售賣產(chǎn)權(quán)簽訂包租協(xié)議簽訂補貼協(xié)議運營模式：世聯(lián)資管與業(yè)主簽訂保底協(xié)議，銷售前開發(fā)商與世聯(lián)簽訂包租協(xié)議和補貼協(xié)議開發(fā)商：向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)，并向世聯(lián)資管支付售價補貼世聯(lián)：公寓運營主體，承擔運營風險，支付保底租金合作模式三：開發(fā)商直接向投資者承諾回報，世聯(lián)資管向開發(fā)商承諾保底運營收益租戶開發(fā)子公司中小投資者開發(fā)商發(fā)生交易委托經(jīng)營簽訂租賃合同，支付收益售賣產(chǎn)權(quán)成立公司返租承諾世聯(lián)保底收益租賃協(xié)議經(jīng)營服務，待收租金運營模式：業(yè)主、開發(fā)商、開發(fā)商子公司簽訂三方協(xié)議，世聯(lián)實管承諾保底運營收益開發(fā)商子公司：（1）支付保底租金的主體，與業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，并與租戶發(fā)生交易（開具發(fā)票主體）；（2）出租給世聯(lián)資管運營，不承擔運營風險開發(fā)商：向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)，并擔保保底協(xié)議的執(zhí)行世聯(lián)：公寓運營主體，承擔運營風險，支付保底租金+收益分成（比例可調(diào)整）合作模式四：世聯(lián)資管不承諾運營收益，開發(fā)商通過運營收益+售價補貼返租回報租戶開發(fā)子公司中小投資者開發(fā)商發(fā)生交易委托經(jīng)營簽訂租賃合同，支付收益售賣產(chǎn)權(quán)成立公司返租承諾世聯(lián)資管租金收入委托運營，支付管理費用經(jīng)營服務，待收租金運營模式：業(yè)主、開發(fā)商、開發(fā)商子公司簽訂三方協(xié)議，開發(fā)商子公司委托世聯(lián)實管開發(fā)商子公司：（1）支付保底租金的主體，與業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，并與租金發(fā)生交易（開具發(fā)票主體）；（2）委托世聯(lián)資管運營，承擔運營風險，獲得大部分運營收益開發(fā)商：向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)，并擔保保底協(xié)議的執(zhí)行世聯(lián)：公寓運營主體，承擔日常運營，收取管理費.案例：返租服務：自營部分，紅璞提供6年穩(wěn)定收益（返租房源精裝修銷售）33—36平：1000元/月44平：1200元/月客戶需一次性繳納2萬/套合作費用，用于集采家具家電運營管理開發(fā)商帶租約銷售托管服務：非自營部分，提供托管服務紅璞公寓提供辦理租約、代收租金、租金兌付及物業(yè)管理等服務紅璞公寓每個月從租金中扣除10%—15%服務費客戶自由選擇，不捆綁銷售濟南濟南西城：世聯(lián)紅璞公寓—濟水上苑店濟南高新區(qū)：世聯(lián)紅璞公寓—漢域金谷店主要致力于為年輕人提供高性價比的生活空間；為個人或企業(yè)提供租賃和專屬定制服務，全力打造酒店式管家服務的新智能服務公寓業(yè)態(tài)。世聯(lián)紅璞精裝公寓濟南世聯(lián)紅璞公寓組織活動——游紅葉谷，一起植樹活動在共享經(jīng)濟快速發(fā)展、辦公群體需求多樣化及辦公組織形式轉(zhuǎn)變的大背景下，世聯(lián)行推出旗下辦公品牌——“世聯(lián)空間”，以“共享+服務”的辦公理念，提供靈活多變的辦公空間及一站式綜合服務。提供的產(chǎn)品和服務包括：

獨立辦公室

開放式工位虛擬辦公室會議室洽談室沙龍路演區(qū)公共休憩區(qū)休閑娛樂區(qū)

分時租賃及專業(yè)企業(yè)服務等

提供一站式綜合服務世聯(lián)空間通過搭建全方位的服務資源體系，為客戶提供復合多元的專業(yè)企業(yè)服務，包括：中介代理服務金融服務營銷推廣服務IT及軟件服務生活娛樂服務……

服務的客戶包括：創(chuàng)新創(chuàng)意型小微企業(yè)、

互聯(lián)網(wǎng)科技金融現(xiàn)代服務業(yè)等中型企業(yè)

及大型企業(yè)分支機構(gòu)第三方服務：中介代理服務、金融服務、營銷推廣服務、IT服務、生活娛樂服務

濟南世聯(lián)空間·濟