第一章

總則

第1節(jié)項目運作過程管理

1項目開發(fā)業(yè)務管理的策劃和運作，必須充分理解和應用項目管理的相關技術，結(jié)合

股份公司現(xiàn)行管理模式，系統(tǒng)地規(guī)定項目開發(fā)過程中股份公司各業(yè)務部門和項目公司

的各自角色、責任、權限和工作關系，做到流程清晰、職責明確、操作準確、監(jiān)督到

位、溝通順暢。

2項目運作過程管理主要包括：項目發(fā)展管理、項目設計管理、項目工程管理、項目

質(zhì)量管理、項目銷售管理、商務（招商）管理。

3發(fā)展部是項目前期階段的業(yè)務樞紐部門，負責開發(fā)項目的前期論證、策劃組織工作，

股份公司相關業(yè)務部門負責配合運作。項目管理中心是股份公司實施階段的綜合業(yè)務

管理部門，負責所有項目實施過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，股份公司各業(yè)

務部門、股份公司所屬公司必須配合項目管理中心的工作。

4項目公司開發(fā)設計部是該公司項目開發(fā)運作的綜合管理部門，對該公司項目開發(fā)業(yè)

務進行全過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。股份公司所屬公司其他各部門必須

配合開發(fā)設計部的工作。

5所有項目運作過程必須遵循本手冊的管理規(guī)定，通過以下方式對項目運作實施全過

程控制：

5.1發(fā)布業(yè)務運作必須遵循的管理規(guī)定；

5.2開發(fā)過程中的備案、核準和審批操作；

5.3報備資料綜合分析；

5.4例行的現(xiàn)場檢查等。

6股份公司項目管理中心在收集、整理和分析項目公司報備資料后，應針對項目開發(fā)

進度、質(zhì)量、生產(chǎn)安全的狀況，以及項目公司采取的關聯(lián)措施進行綜合評價，每季度

形成一份分析報告，報股份公司主管領導審閱，并抄送投資證券部備查。

7在以下情形下，股份公司業(yè)務部門總經(jīng)理應考慮安排人員到項目公司進行現(xiàn)場檢查

或調(diào)研，并在檢查后形成書面檢查報告提交股份公司分管領導和項目公司公司總經(jīng)理。

7.1工程進度嚴重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)煞莨舅鶎俟咎岢鲱~的整

改措施缺乏信心；

7.2發(fā)生嚴重質(zhì)量，安全事故；

7.3項目成本標準預備費使用將超過70%；

7.4對工程質(zhì)量有重大影響的新材料，新工藝應用；

7.5發(fā)生嚴重顧客投訴，或媒體的大量負面報導；

7.6完成例行檢查（約半年一次）；

7.7股份公司領導指示，或股份公司其他相關業(yè)務部門提出建議。

8非商業(yè)項目工程完成住戶如火、商業(yè)項目完成商場開業(yè)后，項目公司應對項目開發(fā)

過程中的規(guī)劃設計、施工、招商（商務），銷售、成本等方面工作進行系統(tǒng)總結(jié)和評價，

詳細回顧和分析項目開發(fā)過程的得失，并提出必要的改進建議，經(jīng)項目公司總經(jīng)理簽

署后報股份公司項目管理中心，股份公司主管領導審閱。

第2節(jié)項目運作要素管理

1項目運作要素管理是項目開發(fā)的重要保證，是貫穿于整個項目開發(fā)過程的基礎業(yè)務

工作，股份公司各業(yè)務歸口部門應承擔其管理責任，確保項目開發(fā)的順利進行，實現(xiàn)

股份公司效益的最大化。

2股份公司建立的項目運作要素管理制度將根據(jù)項目開發(fā)運作的實際需要，不斷地進

行補充和完善。項目運作要素管理工作包括，但不限于：

2.1項目經(jīng)驗目標管理；

2.2項目計劃管理；

2.3項目成本管理；

2.4招標（采購）管理；

2.5經(jīng)濟合同管理。

3各項目公司運作要素管理（基礎業(yè)務工作）必須遵循股份公司發(fā)布的管理規(guī)定，股

份公司尚未發(fā)布管理規(guī)定的業(yè)務工作，由項目公司自行制定和執(zhí)行，股份公司對項目

公司的管理制度進行備案審查。

4各項基礎業(yè)務管理制度均清晰規(guī)定與該項業(yè)務管理有關的影響因素，包括：

4.1該項業(yè)務管理的目的和基本原則；

4.2該項業(yè)務的范圍界定；

4.3責任、權限和工作關系（主管部門、參與部門）；

4.4業(yè)務操作的方法和要求；

4.5執(zhí)行規(guī)定操作應形成的記錄形式。

5股份公司對各項公司基礎業(yè)務管理的監(jiān)督方式包括：

5.1審查項目公司基礎業(yè)務管理制度;

5.2在監(jiān)督項目開發(fā)運作過程中堅持基礎業(yè)務工作的執(zhí)行情況;

5.3必要時對項目公司現(xiàn)場的監(jiān)督檢查。

第3節(jié)項目管理的審批時限

股份公司各業(yè)務部門和項目公司在項目運作過程中應進行密切配合，所有本手冊

中規(guī)定的備案、核準和審批事項應及時作出報告或回應。

1項目管理中心

對于項目公司或股份公司各部室提交項目管理中心的審批事宜，只要符合相關制

度要求且文件內(nèi)容齊全，項目管理中心將及時予以辦理，并在以下規(guī)定的時限內(nèi)完成

審批工作：

1.1需項目管理中心內(nèi)部單?部門獨立負責審批的事宜，該部門應在2個工作日

內(nèi)完成審批；

1.2對于需項目管理中心多個部門審批的事宜，由經(jīng)辦部門牽頭，需在3個工作

日內(nèi)完成審批；

1.3對于項目管理中心經(jīng)辦，且需項目中心以外的股份公司其他部室審批的事宜,

由項目中心經(jīng)辦部門牽頭并跟蹤，需在5個工作日內(nèi)完成審批；

1.4對于需會議研究后辦理事項，在3個工作日內(nèi)完成，最多不超過6個工作日，

需提報總裁會審批事項審批時間另行決定；

1.5緊急或特殊情況需特殊處理的事項，可根據(jù)實際情況需要特殊處理。

2特別說明

2.1股份公司各部室及項目公司除特殊業(yè)務外，須使用0A系統(tǒng)審批或上報相關文

件；

2.2項目公司所有人員每天必須登錄0A系統(tǒng)進行辦公,并要求在上報審批文件時,

應在聯(lián)絡事宜一欄中注明待審批事項摘要；

2.3項目公司應嚴格按制度要求上報相關審批文件，避免上報非制度要求審批文

件；

2.4股份公司各部室所有人員必須每天登錄0A系統(tǒng)進行審批，原則當日文件當日

完成審批。

第4節(jié)權責界面圖例說明

為保證項目管理制度各章中涉及的權責界面表達完整、簡介，2010版制度采用權

責表方式對各項業(yè)務工作的職責、權限進行規(guī)定。其中，圖例如下：

序號圖例職責職責描述

業(yè)務（工作任務）的發(fā)起部門，業(yè)務承辦部門（主

1▲主辦

辦），對業(yè)務執(zhí)行的全過程及最終結(jié)果負責。

根據(jù)職責必須參加某項業(yè)務工作的配合部門，為業(yè)

2△配合務承擔部門完成該項工作任務提供輸入性的前提條

件，或根據(jù)業(yè)務承擔部門的安排參與相關工作。

業(yè)務（工作任務）的牽頭組織部門，全過程督辦業(yè)

3督辦務（工作任務）的發(fā)起、配合、審核和批準工作。

督辦同時包含對業(yè)務（工作任務）的審核的責任。

指根據(jù)專業(yè)標準、規(guī)范要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗，對

40審核審議（評審）的事項或文件提出建議或意見，供決

策參考。

對有關事務、工作、報告提供書面的審查批準意見

5◎?qū)徟?/p>

和簽名，審批具有“否決”權。

6O備案指以書面形式將工作情況反饋給相關部門和領導。

第二章

項目發(fā)展管理

第2章項目發(fā)展管理

1總則

1.1為有效規(guī)避項目開發(fā)風險，保證項目開發(fā)的效益和效率，所有擬開發(fā)項目必

須按制度進行科學論證和決策。

1.2股份公司發(fā)展部是負責項目發(fā)展的專職管理部門，對于項目發(fā)展工作進行統(tǒng)

籌管理。發(fā)展部依據(jù)股份公司確定的發(fā)展計劃開展項目發(fā)展工作。

1.3項目公司為所在城市項目發(fā)展公司的主要責任部門，新項目發(fā)展業(yè)績作為公

司、總經(jīng)理及領導班子成員的考核指標，并以此作為考核的依據(jù)之-O

1.4項目發(fā)展工作中涉及的部門和項目公司，應注意對所接觸和了解的有關決策

信息的保密工作。

權責界面

項目發(fā)展管理權貴界面

關聯(lián)公司股份公司職能部門股份公司領導

成

法

分

董

項

商

酒

事

本

律

管

投

財

規(guī)

發(fā)

目

管

店

長

控

事

副

資

劃

發(fā)展工作分項展

務

中

公

公總

部

院

部

制

務

總

部

心

司

司裁

部

部

裁

1、項目選址階段

有項目公司▲△?

1項目集團立項

無頊目公司▲?

2、評審可研階段

有項目公司▲0△?

2規(guī)劃交底

無項11公司0▲?

有項目公司▲△△◎

3方案匯報

無項目公司△▲?

項目發(fā)展管理權責界面

關聯(lián)公司股份公司職能部門

成

法

商

酒

律

本

發(fā)

投董

規(guī)

管

店

事

控

發(fā)展工作分項資

展

財劃事

公

公總

務

制

部

院

務部長

司

司裁

部

部部

4可研報告審批所有項目O000O0000▲0O?

3、合同談判階段

5合同會簽O000O0000▲0O◎

4、土地摘牌階段

6摘牌會簽O0O0O0000▲0O?

7出讓合同O0OOOO000▲O◎

▲；主辦；△:配合；?；督辦；0；審核；◎；審批；O；番案

2項目選址階段

2.1股份公司發(fā)展部應系統(tǒng)性的充分調(diào)動和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項目信息。

2.2對已有項目公司的城市，項目選址的前期工作由項目公司負責，股份公司發(fā)

展部督促協(xié)調(diào)。項目公司有責任充分調(diào)動各地資源優(yōu)勢和渠道，定期主動拜訪當?shù)厥?/p>

區(qū)級政府領導和相關部門（招商、規(guī)劃和土地部門等），建立良好聯(lián)系，尋找項目機會

獲取有價值的項目信息。

對于向政府的項目發(fā)展推介和介紹，應熟悉使用股份公司PPT幻燈介紹、發(fā)展宣

傳DVD、股份公司畫冊和月刊等宣傳資料。

2.3信息分析整理

對于沒有項目公司城市的項目信息，由股份公司發(fā)展部負責對項目信息進行考察

調(diào)研，并按要求完成調(diào)查文件的分析整理工作。

對于有項目公司城市的項目信息，首先由項目公司負責對項目信息進行考察調(diào)研

和分析（具體要求參見附表《項目立項建議書》（發(fā)表1）、《項目市調(diào)信息表》（發(fā)表2）、

《項目規(guī)劃交底單》（發(fā)表3）、《項目階段信息要點表》（發(fā)表4）,并附：紅線圖、城

市地圖、現(xiàn)場照片、政府報價及優(yōu)惠條件等），匯總后通過股份公司0A系統(tǒng)及時上報

股份公司發(fā)展部、項目管理中心和分管發(fā)展副總裁，由發(fā)展部和項目公司進行論證做

出綜合評價，上報股份公司審批。為加快項目溝通效率，項目公司應盡量與股份公司

發(fā)展部當面溝通研討項目信息。

對于項目公司上報的項目信息，股份公司發(fā)展部在收到0A上報后七日內(nèi)給予反饋

建議。

2.4項目信息評估和股份公司發(fā)展部立項

股份公司發(fā)展部及時對項目信息分析整理，上報由分管發(fā)展副總裁和發(fā)展部召開

的項目信息評估會，對所獲得的項目信息進行分析評估，填批項目立項建議書，獲得

通過的項目信息視為股份公司發(fā)展部立項項目。

2.5項目推進

對于通過股份公司發(fā)展部立項的項目，發(fā)展部和項目公司應積極推進，進一步洽

談落實有關條件，發(fā)出投資意向函和考察邀請函，協(xié)調(diào)安排政府領導和對方高層參觀

考察已開業(yè)項目，加深對萬達的了解和信心，并可安排雙方高層人員的溝通互訪進一

步明確意向。

這一階段需進一步明確項目的各方面條件，并取得政府或?qū)Ψ降恼綀髢r和商務

條件。

3評審可研階段

3.1合同要點原則

在通過股份公司發(fā)展部立項后，由發(fā)展部明確項目合同要點原則，積極與政府或

對方進行洽談溝通達成一致。

3.2問題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查

待項目合同原則條件已基本達成一致后，項目所涉及前期相關技術指標問題，由

發(fā)展部和項H公司落實操作手冊問題清單。

由發(fā)展部形成落實后的“前期技術事項落實成果說明"，主要對問題清單落實情況

加以說明，由分管副總裁簽署后，作為股份公司掛牌文件等相關文件會簽時的附件，

對于逐步深化落實的情況，在每個階段可予以更新。

3.3轉(zhuǎn)讓項目盡職調(diào)查審計

對于轉(zhuǎn)讓項目，在簽訂合同前需對項目和對方公司進行項目盡職調(diào)查審計，股份

公司發(fā)展部、法律事務部、財務部和投資部參加，必要時可以聘請專業(yè)機構(gòu)。

3.4前期規(guī)劃設計條件交底

在項目通過股份公司發(fā)展部立項、取得初步紅線圖、項目符合萬達選址原則要求

后，發(fā)展部報經(jīng)股份公司分管發(fā)展副總裁同意，股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院開始進行項

目規(guī)劃方案設計。

在進行項目規(guī)劃方案設計前，股份公司發(fā)展部應按要求整理相關資料文件與商業(yè)

規(guī)劃研究院進行前期規(guī)劃交底，介紹說明有關項目情況并移交資料文件，交底文件需

發(fā)展部總經(jīng)理、商務規(guī)劃研究院院長簽字確認并報股份公司分管發(fā)展副總裁。設計條

件和資料發(fā)生變化或更新的，發(fā)展部應及時與商業(yè)規(guī)劃研究院更新和交底。

交底和補充交底流程為：發(fā)展部提交交底一發(fā)展部總經(jīng)理審批一規(guī)劃院院長審批

一分管發(fā)展副總裁審批f規(guī)劃院。

在進行項目規(guī)劃設計前，規(guī)劃院應進行項目現(xiàn)場考察和調(diào)研，發(fā)展部協(xié)調(diào)配合。

3.5規(guī)劃設計成果交底

股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院形成的規(guī)劃設計成果（圖紙和指標），應由商業(yè)規(guī)劃研究

院院長簽字后及時交底給發(fā)展部，以作為項目評估和談判的依據(jù)。設計成果發(fā)生更新

的，商業(yè)規(guī)劃研究院應及時與發(fā)展部交底。

當規(guī)劃指標發(fā)展變化調(diào)整后，商業(yè)規(guī)劃研究院應及時交底給股份公司發(fā)展部，股

份公司發(fā)展部對變化指標進行測算評估以作為對規(guī)劃指標變化調(diào)整的決策參考。

3.6項目前期規(guī)劃方案匯報

根據(jù)需要并經(jīng)過股份公司分管發(fā)展副總裁同意，項目前期規(guī)劃方案可以與政府或

刈方進行正式溝通匯報。發(fā)展部應協(xié)調(diào)組織策劃好有關匯報會議安排，提前做好計劃

和相關準備工作。商業(yè)規(guī)劃研究院負責按計劃要求完成有關匯報規(guī)劃文本和規(guī)劃演示

文件的準備工作。

3.7項目經(jīng)濟測算

立項通過后，由發(fā)展部填寫測算內(nèi)聯(lián)單并附落實后的問題清單，由分管發(fā)展副總

裁簽批后，交成本部進行測算，由分管成本副總裁簽批后提交分管發(fā)展副總裁、總裁、

茶事長。

經(jīng)濟測算流程：嗎，

發(fā)展部提出測算內(nèi)聯(lián)單一分管發(fā)展副總裁簽批一成本部進行測算一分管成本副總

裁簽批一提交分管發(fā)展副總裁、總裁、董事長。

3.8商管公司意見

根據(jù)需要項目要征詢主力店商家選址意見的，由股份公司發(fā)展部提供項目信息和

資料給商管公司，商管公司在十日內(nèi)負責給予選址反饋意見和設計要求以供決策。

3.9酒店公司意見

根據(jù)需要項目要征詢酒店選址意見的，由股份公司發(fā)展部提供項目信息和資料給

股份公司酒店建設公司并交底，酒店建設公司在十日內(nèi)負責給予選址反饋意見和酒店

設計要求以供決策。

3.10項目公司意見

根據(jù)需要項目要征求銷售指標意見的，由項目管理中心營銷部組織人力進行現(xiàn)場

調(diào)研，并在十日內(nèi)給出書面意見給股份公司領導，以供領導決策。

3.11項目可研報告

當項目通過股份公司立項并合同原則條件已基本達成一致后，由股份公司發(fā)展部

負責協(xié)調(diào)組織相關部門、項目公司編寫項目可行性研究報告，其中股份公司商業(yè)規(guī)劃

研究院負責規(guī)劃指標，股份公司項目管理中心、項目公司負責項目中銷售產(chǎn)品的市場

調(diào)研和售價預測，股份公司成本控制部、項目公司負責項目成本測算，其它部門積極

配合。

對于招拍掛項目，應在土地摘牌前完成項目可研報告；對于非招拍掛項目，應在

簽訂正式項目合同前，完成項目可研報告。

4合同談判階段

4.1股份公司發(fā)展部根據(jù)股份公司決策指示，協(xié)調(diào)組織法律事務部、項目公司進

行項目合同談判工作，其它部門根據(jù)需要參與談判工作或給予相關建議。

4.2項目有關合同協(xié)議文稿（含意向書、框架協(xié)議等）由股份公司法律事務部和

發(fā)展部負責起草，向政府或?qū)Ψ桨l(fā)出的合同文稿需經(jīng)股份公司分管發(fā)展副總裁批準。

4.3項目合同協(xié)議或框架協(xié)議的簽訂，經(jīng)股份公司發(fā)展部、項目管理中心、成本

部、財務部、規(guī)劃院、投資部、酒店公司（如需要）、商管系統(tǒng)（如需要）等部門會簽

意見后報分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項目副總裁、分管發(fā)展副總裁、法律事務

部總經(jīng)理、總裁和股份公司董事長批準。各部門會簽意見要求在一周內(nèi)完成。

會簽流程如下：

提出會簽流程f發(fā)展部總經(jīng)理簽批f股份公司項目管理中心、成本部、財務部、

規(guī)劃院、投資部等相關部門會簽一分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項目副總裁、分

管發(fā)展副總裁f法律事務部總經(jīng)理一總裁一董事長

4.4項目合同存檔

項目合同簽訂后股份公司發(fā)展部及時送法律事務部、項目管理中心、財務部和檔

案室存檔交底，其中財務部和檔案室留存合同原件，同時將合同中涉及規(guī)劃內(nèi)容部分

轉(zhuǎn)規(guī)劃院。

項目合同協(xié)議簽訂當日或次日上午向投資證券部書面報送項目情況描述、合同重

要條款摘要、合作意向書及項目合同副本等相關文件存檔。

5土地摘牌階段

5.1項目合同協(xié)議簽訂后，有項目公司或已成立項目公司的，由項目公司負責協(xié)

調(diào)督促政府或?qū)Ψ椒e極履行合同，實施和完成項目用地轉(zhuǎn)讓或土地招拍掛涉及的相關

手續(xù)，確保順利取得項目土地，發(fā)展部和法律事務部給予督促支持。對于沒有項目公

司的城市，由發(fā)展部負責上述工作。

5.2對于非招拍掛項目，股份公司發(fā)展部、法律事務部和項目公司應根據(jù)合同協(xié)

議約定和有關政策法規(guī)規(guī)定及時完成有關法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，得到政府和土地部門的批

準和認可。

5.3對于招拍掛項目，需進行以卜工作：

5.3.1掛牌規(guī)劃指標和掛牌條件確認

股份公司發(fā)展部、項目公司應積極溝通協(xié)調(diào)政府對土地掛牌規(guī)劃指標和掛牌條件

進行落實確認，在政府正式認定或確認這些指標和條件前應提前協(xié)商溝通，并報分管

發(fā)展副總裁確認。

5.3.2掛牌公告和摘牌會簽

在取得正式項目掛牌文件后，由股份公司發(fā)展部組織項目掛牌公告和摘牌會簽，

針對公告文件、掛牌文件、掛牌文件中已公示的土地出讓合同（若有）和項目可研報

告進行評審會簽，獲得董事長批準后，方可參加土地摘牌。各部門會簽意見要求在一

周內(nèi)完成。

項目掛牌公告和摘牌會簽流程如下：

提出會簽流程f發(fā)展部總經(jīng)理簽批f股份公司項目管理中心、成本部、財務部、

規(guī)劃院、投資部等相關部門會簽一分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項目副總裁、分

管發(fā)展副總裁f法律事務部總經(jīng)理一總裁一董事長

5.3.3摘牌準備

批準參加摘牌的項目，項目公司發(fā)展部應及時協(xié)調(diào)組織相關部門和項目公司認真

準備有關摘牌文件資料和資金，相關部門給予積極配合。

項目摘牌當日或次日上午向投資證券部書面報送項目情況描述更新、土地掛牌出

讓通知、中標通知書、成交確認書副本等文件存檔。

5.4土地出讓合同

在土地摘牌后，股份公司發(fā)展部、法律事務部和項目公司依據(jù)已簽訂的有關合同

協(xié)議和掛牌文件，積極協(xié)調(diào)政府簽訂土地出讓合同。土地出讓合同簽訂前，發(fā)展部組

織評審會簽，要求在一周內(nèi)完成，后上報分管發(fā)展副總裁、法律事務部總經(jīng)理和股份

公司總裁批準后簽訂。

如果土地出讓合同已在掛牌文件中公示并已經(jīng)通過摘牌會簽的，簽訂土地出讓

合同時報分管發(fā)展副總裁、法律事務部總經(jīng)理和總裁批準。

5.5土地出讓合同存檔

土地出讓合同簽訂后，股份公司發(fā)展部或項目公司及時存檔，并送法律事務部、

財務部、成本控制部、項目管理中心存檔交底，其中項目公司留存土地出讓合同原件，

同時將合同中涉及規(guī)劃內(nèi)容部分轉(zhuǎn)規(guī)劃院。

土地出讓合同簽訂當日或次日上午向投資證券部書面報送土地出讓合同重要條款

摘要、合同副本存檔。

6交底跟蹤階段

6.1摘牌后或項目合同簽訂后信息通報

摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目）一個工作日內(nèi)，股份

公司發(fā)展部應將摘牌信息（成交確認書）通報投資部，三個工作日內(nèi)，股份公司發(fā)展

部應將摘牌信息通報商業(yè)規(guī)劃研究院、酒店建設公司（如有酒店）、商業(yè)管理公司、成

本控制部、項目管理中心、財務部和人力資源部等部門。

6.2摘牌后或項目合同簽訂后規(guī)劃交底

項目摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目），股份公司發(fā)展部

及時與商業(yè)規(guī)劃研究院進行摘牌后規(guī)劃條件和有關資料交底。交底后項目規(guī)劃的有關

協(xié)調(diào)工作由商業(yè)規(guī)劃研究院和項目公司負責。

6.3摘牌后或項目合同簽訂后項目交底

項目摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目），股份公司發(fā)展部

及時組織項目交底會，項目管理中心、項目公司、商業(yè)規(guī)劃研究院、酒店建設公司（若

有酒店）、商業(yè)管理公司、成本挖制部、財務部和人力資源部等部門參加。

交底會上，股份公司發(fā)展部向項目管理中心和項目公司進行項目前期工作和有關

資料文件的完整移交并簽署工作移交單，移交后項目的有關管理和協(xié)調(diào)工作由項目管

理中心和項目公司負責，發(fā)展部和法律事務部保持配合跟蹤。交底會上發(fā)展部同時向

其他參會部門介紹項目情況以便于相關部門下一步工作的開展。

6.4對于前述已簽訂的項目合同和土地出讓合同，在就有關合同資金進行支付時,

股份公司發(fā)展部參與審批。

6.5若項目發(fā)展在某一階段確認終止，發(fā)展部應在三日內(nèi)由分管副總裁確認后，

正式通知規(guī)劃院、項目管理中心、財務部、成本部、人力資源部。

7附件

7.1《項目立項建議書》模板

7.2《項目市調(diào)信息表》模板

7.3《規(guī)劃交底單》模板

7.4《項目階段信息要點表》模板

7.5《審批會簽表》模板

7.1項目立項建議書模板

項目立項建議書

日期：年月日發(fā)起聯(lián)絡部門：發(fā)展部

項目地塊名稱：__________________

信息來源：

1、地塊簡介、區(qū)位優(yōu)勢及現(xiàn)狀情況：

2、政府態(tài)度和支持力度：

3、政府規(guī)劃條件和業(yè)態(tài)要求：

4、土地出讓方式和能否設定我方所要求的掛牌條件：

5、書面報價及地價的組成：

6、合作模式及條件（回遷房、投資比例等）：

7、初步優(yōu)惠條件

8、初步評估分析（簡易測算）：

9、城市宏觀指標：城市市區(qū)人口數(shù)、周邊三公里半徑人口數(shù)、社零總額、三產(chǎn)比例、

GDP和周邊可比項目售價

10、附上項目在城市中位置和衛(wèi)星圖

11、項目現(xiàn)場和四周照片

〔附件資料：城市地圖、項目階段信息要點表、項目簡易測算等）

項目負責人

發(fā)展部總經(jīng)理

7.2項目市調(diào)信息表

項目市調(diào)信息表

項目地塊名稱所屬城市日期，制袤人，

I、宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場指標

上一年當年數(shù)據(jù)來源說明

城巾市區(qū)人口（萬人，不含下轄市縣）

GDP（億元）

城巾人均可支配收入（元）

城市三產(chǎn)比重（1產(chǎn)?2產(chǎn)?3產(chǎn)）

社會等售崩品總額（億元）

年皮前地產(chǎn)竣工面板（萬平方米）

年度商品房銷隹均價（元）

年度房地產(chǎn)銷件面積《萬平方米》

年度商品房銷傳總額（億元）

年度工地供應以（萬平方米）

近期冏邊土地成殳情況

2、周邊三公里入口數(shù)量

3、項目周邊銷生產(chǎn)品調(diào)自（指項H用地周邊I公里范園內(nèi)的主要樓盤特點情況，產(chǎn)權70年的住宅公寓,寫字樓、產(chǎn)權40或50年的SOHO

公寓,及底商和車位.若周邊缺乏可比項目請參考同類可比區(qū)域項H并注明》

策售產(chǎn)品價格

銷售產(chǎn)品總規(guī)?？倯魯?shù)主力戶型車位開盤時間月銷售速度

序號項目名稱位?（元/平方米層高綜合評價

類型（萬平方米）（套）面枳售價（年/月）估計《套/月）

建筑）

4、調(diào)研項目位置圖：

必須注明本項目和冏研項目的位國圖，要求帶距離比例尺。

7.3規(guī)劃交底單模板

規(guī)劃交底單

項目名稱:

發(fā)起聯(lián)絡部門：發(fā)展部發(fā)起日期：

聯(lián)絡對象：規(guī)劃院抄送

一、用地規(guī)劃要求：

1.用地性質(zhì)：

2.總用地面積：萬肝（合畝）

3.建設用地面積：萬葉（合畝）

4.代征道路面積：萬行（合畝）;代征綠化面積：萬戶（合畝）

5.容積率：

6.建筑密度：%

7.綠地率：%

8.公建占比：%

二、建筑規(guī)劃要求：

1.建筑面積：（其中公建、住宅、回遷面積各分項面積指標）

2.不同類型物業(yè)面積指標（有無商業(yè)占比要求）

3.建筑規(guī)劃控制高度：m

4.航空限制高度：m

5.建筑退線要求（注明退道路紅線還是退用地紅線及河道、建筑物、構(gòu)筑物、高

壓線等）

三、其他規(guī)劃條件：

1.日照間距要求：

2.市政公共配套要求：

3.本地塊人防設計要求：

4.車位要求（商業(yè)建筑、酒店、辦公建筑、住宅建筑的分項要求）：

5.政府是否需要做酒店：

23

7.3規(guī)劃交底單模板

規(guī)劃交底單

四、需要注意的有關地塊內(nèi)、周邊設施情況和其他情況：

1,微波通道、高壓走廊（是否可遷移或埋地）、高壓塔（根據(jù)具體情況，地塊不涉及此內(nèi)

容的，則刪除）

2.保留建筑（如有需在紅線圖上定位）

3.有無文物古墓文物情況等；是否有地下障礙物（人防工程、光纜、電纜、煤氣等）；是

否有河道保留、是否允許加蓋

4.有無節(jié)能減排強制性要求（如中水、雨水利用、地源熱泵等）

五、政府報價：

六、附件內(nèi)容：

1.城市地圖

2G.oogle地圖（應能表現(xiàn)周邊主要道路、交通場站、建筑、政府、商業(yè)等情況）

3.項目用地紅線圖、地形圖（電子版，包括用地范圍及相鄰周邊一個路網(wǎng)范圍）

4.項目信息表（項目地塊周邊環(huán)境描述、市場調(diào)研等）

5,城市總體發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃或城市總體規(guī)劃類文件（如有）

6.地區(qū)性規(guī)劃技術管理規(guī)定（如有）

7.面積計算的地方規(guī)定（如有）

8.地勘報告（用地范圍內(nèi)一處或周邊）（如有）

9.地質(zhì)災害等及水文地質(zhì)條件（如有）

10.項目用地周邊道路交通情況及規(guī)劃圖（包括高架橋、立交橋、軌道交通，如有）

發(fā)展部

規(guī)劃院

分管副總裁

時間節(jié)點發(fā)展部提交時間：規(guī)劃院反饋方案時間：匯報方案時間：

24

7.4項目階段信息要點表模板

XX項目階段信息要點表（年月日）

明細指標合同協(xié)議要求

新項目請簡單注明項目基本情況，如面積，位置、周邊情況、地上覆蓋物

項目簡況：

等，口頭報價，能否提供售樓處用地。

約畝（凈用地面積畝）；如

項目規(guī)模：

為地價內(nèi)容包括哪些，比例如何（當?shù)?/p>

現(xiàn)金：一億，其中，拆遷費、出基礎設施配套費標準）

總地價款：

讓金、配套費；

回遷房回遷房面積、業(yè)態(tài)等；

注明是何種指標，比如掛牌文件還是前期控規(guī)。

政府指標容積率，建筑密度，綠地率樂建筑高度___米；退線要求：

周邊擋光影響簡述：東南西北有無住宅及建筑類型層數(shù)高度等：

總面積：萬平方米住宅：萬平方米底商：萬平方米

地上面積：萬寫字樓：萬

地下面積：萬酒店：

建筑密度：%大商業(yè)（地上地下）：萬地上+萬地下

股份公司指標容積率：車位：個（其中機械個）

綠化率：%回遷面積：以上指標含：返遷普通

高度：米住宅建筑面積一萬肝，商業(yè)用房建

筑面積一萬戶，辦公用房建筑面積

_萬肝；

寫明數(shù)據(jù)來源（協(xié)議要求、掛牌文件、

支付進度計劃支付時間，請注明時間和金額出讓合同）保留各階段數(shù)字，必須有

原文

協(xié)議要點

市調(diào)時間必須填寫該時間，要求必須3個月內(nèi)

城市人口GDF

零售總額三產(chǎn)比例

宏觀指標3公里人口

城市近三月商品房均價

城市近三月商品房成交量

25

明細指標合同協(xié)議

可比房屋銷售量可比住宅售價

可比寫字樓售價可比底商售價

調(diào)研數(shù)據(jù)

車位售價

其他需要注明情況。以上產(chǎn)品中若為挑高產(chǎn)品，請注明層高。

股份公司測算：請注明測算內(nèi)聯(lián)單發(fā)出時間。

協(xié)議時間：

掛牌時間:

摘牌時間：

交地時間：

交地標準：

前兩證：

后兩證：

開工日期：

開業(yè)日期：

優(yōu)惠政策：

負責人：總經(jīng)理：

說明：“階段”分為五個階段：1.立項階段；2.規(guī)劃交底階段；3.方

備注：

案完成階段；4.協(xié)議簽訂階段；5.掛牌階段。（必須及時更新）

26

7.5審批會簽表

審批會簽表（適用于項目協(xié)議、掛牌文件、

出讓合同等會簽）

日期：X年X月X日

發(fā)起部門/公司發(fā)起人：

審批事項名稱：

審批事項內(nèi)容：

附件清單：

1、公告、掛牌文件原文

2、差異表

3、其他資料

發(fā)展部：

簽字：日期：年月日

項目管理中心：

簽字：日期：年月日

財務部：

簽字：日期：年月日

各成本部：

級

審

核簽字：日期：年月日

意規(guī)劃院：

見

簽字：日期：年月日

投資部：

簽字：日期：年月日

酒店公司：

簽字：日期：年月日

商管公司：

簽字：日期：年月日

27

分管酒店副總裁；

簽字：日期：年月日

分管項目副總裁：

簽字：日期：年月日

分管發(fā)展副總裁：

簽字：日期：年月日

法律事務部總經(jīng)理：

簽字：日期：年月日

總裁：

簽字：F1期：年月B

董事長：

最終審批意見

簽字：日期：年月日

28

第三章

項目設計管理

29

第1節(jié)總則

1.規(guī)劃院是股份公司設計業(yè)務的歸口管理部門。規(guī)劃院與項目管理中心設計部、

酒店公司設計部和項目公司共同履行設計業(yè)務的管理工作。股份公司其它制度中與

設計業(yè)務相關的條款與本章相矛盾的地方，以本章為準。

2.項目設計管理包括概念規(guī)劃設計、方案深化設計、初步設計、施工圖設計、

實施、運營六個階段。

3.結(jié)合股份公司項目特征，項目可分為持有物業(yè)和銷售物.業(yè)。持有物業(yè)包括項

目中的購物中心、五星級及以上酒店、持有寫字樓、持有酒吧街等。銷售物業(yè)指項

目中室外步行街、銷售的“蠟燭”、處住宅、豪宅、公寓、銷售型寫字樓，小區(qū)配套

設施（學校、幼兒園、會所等），底商（銷售型酒吧街）、商務酒店等。

4.持有物業(yè)有規(guī)劃院管控；持有物業(yè)中的酒店（股份公司制定酒店建設公司管

控的酒店項目除外）由規(guī)劃院管控，酒店建設公司參與管控；銷售物業(yè)由項目管理

中心管控，規(guī)劃院參與。以上各類管控分別按照“設計業(yè)務職責界面”規(guī)定的權責

界面進行，執(zhí)行相應的設計管理流程。銷售物業(yè)中貼臨大商業(yè)的室外步行街、“蠟燭”

、豪宅及股份公司指定由規(guī)劃院管控的物業(yè)，按照持有物業(yè)進行設計管控；商務酒

店根據(jù)總圖所處位置，由規(guī)劃院和項目管理中心設計部便于管控的一方進行管控。

5.規(guī)劃院負責經(jīng)辦的設計業(yè)務發(fā)生的費用，沒有項目公司的，暫由規(guī)劃院負責，

待項目公司成立后轉(zhuǎn)撥；有項目公司的，由項目公司負責文件蓋章，合同簽訂和費

用支付，規(guī)劃院負責發(fā)出付款通知。

6.規(guī)劃院管控的設計業(yè)務發(fā)生的費用必須在規(guī)劃院對成果簽認后，項目公司方

可支付費用。

7.設計管理中六類專業(yè)設計指：立面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、夜景照明、導

向標識、弱電智能化。

8.規(guī)劃院的管理的六項專項設計應進行帶單設計，并應控制不超出目標成本。

9.本章中“項目設計管理操作手冊”簡稱“操作手冊二

第2節(jié)設計業(yè)務職責界面

1.根據(jù)項目特征，股份公司對設計類業(yè)務各相關部門、管理界面、審批事

30

項進行分工描述，制定此設計業(yè)務職責界面，詳見《設計業(yè)務職責界面表》。

2.規(guī)劃設計管控的重點是“功能布局、面積指標、重大功效”這三大項內(nèi)

容。

1)“功能布局”主要指總平面功能分區(qū)，大商業(yè)和酒店等重點管控項目的

平面設計；

2)“面積指標”主要指項目各項面積指標；

3)“重大效果”主要指項目里面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、夜間照明、導

向標識等外觀設計效果，也包括持有物業(yè)的機電與設備、建筑材料和建筑部品

的建造標準等綜合使用效果。

3.規(guī)劃院、酒店公司設計部、項目中心設計部負責和經(jīng)辦的相關階段設計

任務移交給項目公司后，上述三方面的變化必須報股份公司相關部門審批通過

后方可實施。

4.規(guī)劃院承擔部分前期設計工作。

5.規(guī)劃院可視項目情況授權項目公司完成規(guī)劃院業(yè)務范圍內(nèi)的工作內(nèi)容，

亦可視情況經(jīng)辦項目公司范圍的設計業(yè)務。

6.規(guī)劃院依據(jù)設計交底單進行概念規(guī)劃設計、根據(jù)股份公司確認圖紙進行

方案深化設計，根據(jù)《項目計劃執(zhí)行書》進行計劃管控，根據(jù)《設計業(yè)務職責

界面表》進行設計管理；對后期項目公司負責的部分進行施工圖審查、對施工

中期設計落實情況檢查、竣工前規(guī)劃設計驗收；對開業(yè)運營后的項目進行規(guī)劃

設計復盤。

31

權貢界面圖例說明

序號圖職責職責描述

例

1▲主辦業(yè)務（工作任務）的發(fā)起部門，業(yè)務承辦部門（主辦），對業(yè)務執(zhí)行的全過程及最終結(jié)果

負貢

2△配合根據(jù)職責必須參加某項業(yè)務工作的配合部門，為業(yè)務承擔部門完成該項工作任務強進入性

的前提條件，或根據(jù)業(yè)務承擔部門的安排參與相關工作

30審核指根據(jù)專業(yè)標準、規(guī)范要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗.對審議（評審）的事務或文件提出建議或

意見.

4◎?qū)徟鷮τ嘘P事務、工作、報告提出書面的審查批示意見和卷名.審批具仃“否決”權

5O需案以書面形式將工作情況反饋給相關部門和領恃

32

設計管理職責界面

美聯(lián)公司股份公司職能部門股份公

司領導