購物中心物業(yè)管理制度

目錄

一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu)3

二、部門職責(zé)4

三、物業(yè)部各崗位職責(zé)4

1、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)4

2、運行督辦經(jīng)理職責(zé)：4

3、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)5

4、強電主管職責(zé)5

5、給排水、空調(diào)主管職責(zé)6

6、弱電主管職責(zé)6

7、電梯主管職責(zé)6

8、樓宇維修主管職責(zé)7

9、文員職責(zé)7

10、維修電工領(lǐng)班職責(zé)8

11、管、鉗工領(lǐng)班職責(zé)8

12、維修管鉗工職責(zé)（實行考核上崗制度）9

13、維修電工職責(zé)（實行考核上崗制度）9

14、樓面維修工職責(zé)。（實行考核上崗制度）9

15、倉庫保管員職責(zé)。（實行考核上崗制度）10

16、物業(yè)部采購員職責(zé)。（實行考核上崗制度）10

四、物業(yè)部主要工作容、程序與制度11

（一）維修領(lǐng)班日常工作程序11

（二）維修電工日常工作容與注意事項11

（三）弱電各系統(tǒng)工作程序12

（四）維修管、鉗工日常工作容與注意事項13

（五）樓面維修工日常工作家與注意事項14

（六）電梯維修工日常工作容與注意事項14

（七）設(shè)備三級保養(yǎng)制度14

（八）設(shè)備檢修管理制度15

（九）設(shè)備巡檢管理制度16

（十）設(shè)備封存、啟用管理制度17

（十一）工具借、領(lǐng)管理制度17

（十二）樓面與其它部門設(shè)施維修程序18

（十三）向財務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求19

（十四）電梯科規(guī)章制度與操作規(guī)程19

（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度與操作規(guī)程30

（十七）強電科規(guī)章制度與操作規(guī)程45

（十八）、關(guān)于收繳水、電費的管理規(guī)定（試行）55

（十九）關(guān)于賣場營業(yè)設(shè)施、裝修改造工程的管理規(guī)定56

五、物業(yè)部與相關(guān)部門間的關(guān)系58

一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu)

⑶各項培訓(xùn)工作。

3、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)

⑴、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。

⑵、對購物中心樓宇設(shè)施維修與改造工作費用審核。

⑶、對購物中心設(shè)施的裝修格局與品質(zhì)進行監(jiān)控。

①針對購物中心的自身特點，做出適合的布局方案；

②確保購物中心的裝修檔次，對專柜所用材料、顏色、尺寸進行控制；

③為新招專柜出具平面尺寸圖，并利用專業(yè)特點協(xié)助客戶設(shè)計與改造設(shè)施；

⑷對購物中心所用裝飾工程跟進、協(xié)調(diào)、使之按計劃進度進行，并保證工程的質(zhì)量。

①負(fù)責(zé)對購物中心設(shè)施維修和改進提供方案；

②根據(jù)確定的設(shè)計方案按要求組織實施到位；

4、強電主管職責(zé)

(1)在物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下

①主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作，確保樓面配電柜，照明設(shè)備經(jīng)常處在

優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運行與日常安全管理。

②負(fù)責(zé)購物中心末端設(shè)備、線路的全面工作。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況

①檢查設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題與時處理。

②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考核成績。

②審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作，做好記錄.

(3)每月負(fù)責(zé)廣場各大客戶的用電量報表，在空調(diào)工程師配合下核算廣場購物中心

總用電量，發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，與時采取措施糾正。

(4)制定并貫徹電氣設(shè)備運行方案、檢修方案、計劃和安全澡作規(guī)程，監(jiān)督和檢查

各班組合理使用電氣設(shè)備，定期維護電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。

(5)每月負(fù)責(zé)商場客戶，除公司應(yīng)配照明外的電費管理收取工作。

(6)負(fù)責(zé)督促檢查電氣設(shè)備的技術(shù)資料收集整理工作，完善技術(shù)資料。

(7)掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應(yīng)用新技術(shù)。

(8)負(fù)責(zé)對直接下屬的業(yè)績考核并與工資掛鉤與各項培訓(xùn)工作。

5、給排水、空調(diào)主管職責(zé)

(1)在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下

①主管樓面衛(wèi)生間給排水設(shè)施的維修、保養(yǎng)和樓面空氣處理機的按時開關(guān)工作。

②負(fù)責(zé)物業(yè)部所屬空調(diào)設(shè)備，室外給排水設(shè)備、泵房設(shè)備的運行，維修等全面工作。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況

①檢查設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題與時處理。

②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。

③審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作，做好記錄.

(3)每月負(fù)責(zé)與強電主管配合核算空調(diào)用電量。

(4)對系統(tǒng)設(shè)備的運行、維修狀況進行監(jiān)督、考核，每月分析報表。

(5)負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作，完善技術(shù)資料。

(6)負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作并與工資掛鉤與各項培訓(xùn)工作。

6、弱電主管職責(zé)

(1)在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下

①主管廣場、電視監(jiān)控、防盜報警、廣播系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)諛備、線路的全面工作。

②負(fù)責(zé)購物中心消防系統(tǒng)設(shè)備線路的全面工作。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況

①檢查設(shè)備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題與時處理。

②審查運行、維修記錄。

③負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)等設(shè)備運行，維修的工作，每月分析報表。

④負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。

⑤負(fù)責(zé)樓宇自控裝置的正常運行。

7、電梯主管職責(zé)

(1)在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下

①負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購物中心電梯(28部扶梯，5臺直升梯)的運行情況，保證各種設(shè)

備在規(guī)定的參數(shù)下運行，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級報告，并

做好記錄。

②負(fù)責(zé)按電梯維保計劃對廣場電梯進行維保，使電梯保值。

③積極參加各種培訓(xùn)，對發(fā)生事故的隱患進行分析，查找原因、制定措施。

④負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運行、維修工作，每月分析報表。

8、樓宇維修主管職責(zé)

(1)在樓宇主管經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各樓面柜臺、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其

它設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作，以保證完美的經(jīng)營環(huán)境。

(2)協(xié)助、配合其它工種(電工、鉗工、水工)的維修保養(yǎng)工作。

(3)根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，具體負(fù)責(zé)完成本工種的計劃任務(wù)，安排常規(guī)的巡查、維修、

保養(yǎng)工作，解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題。對各樓面送交的維修申請單與時

加以處理。對簡單維修工作要隨時處理，保證完好率在98%以上。

(4)嚴(yán)格執(zhí)行各項制度、規(guī)、程序，了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，與時糾正

不良傾向。對本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進行檢查、考核驗收，每月向維修主管提交樓

面維修工作報告。

(5)負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備與公用工具的保管。

9、文員職責(zé)

(1)規(guī)化地管理本部門各種資料，使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。具體包括：

①與外部單位工作銜接、往來公文。

②與購物中心各部門銜接，往來公文。

③所有機電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運行狀況的統(tǒng)計，通過資料統(tǒng)計搜集信息，反饋

信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

④所有設(shè)備維修記錄、報告、請示、批復(fù)的整理歸類。

⑤向公司提交的工作計劃、報告與批復(fù)的歸檔。

⑥公司下發(fā)的指示，通知與規(guī)宜制度的歸檔。

⑦本部門工作任務(wù)、進度的調(diào)查報告與匯報材料總結(jié)的整理歸檔。

⑧物業(yè)部所有相關(guān)會議的記錄與其整理、歸檔。

⑨物業(yè)部部資料借閱管理。

(2)負(fù)責(zé)賣場營業(yè)設(shè)施維修事宜。

①樓面營業(yè)設(shè)施申請單、派工單的收集、歸類。

②根據(jù)申請單派工維修。

③對維修中出現(xiàn)的問題，與時報告并做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)解釋工作。

④結(jié)算各專柜的維修費用，月底報送財務(wù)部。

(3)負(fù)責(zé)物業(yè)部勤工作。

①制訂每月排班、值班與考勤表。

②辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。

③辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。

④員工號牌、考勤卡、生活補貼、生日補品等的辦理發(fā)放事宜與辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。

(4)執(zhí)行上司指派的其它工作任務(wù)。

10、維修電工領(lǐng)班職責(zé)

(1)在主管指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購物中心所屬設(shè)備、設(shè)施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。

(2)協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。

(3)根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，具體負(fù)責(zé)完成本工種的任務(wù)，安排常規(guī)維護、保養(yǎng)、巡查

等項工作，解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題，對各樓面送交的維修申請單與時

加以處理。

(4)嚴(yán)格執(zhí)行各項制度、規(guī)、程序，了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，與時糾正

不良傾向。對本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進行檢查、考核、統(tǒng)計。每月向維修主管提交

維修電工工作報告。

(5)負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備、公用工具的保管。并保證維修工作不拖拉，完好率在95%

以上

11、管、鉗工領(lǐng)班職責(zé)

(1)在主管的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購物中心的空調(diào)、給排水設(shè)施與其它設(shè)備、設(shè)施機

械鉗工的維修、保養(yǎng)、運行工作。

(2)保證所屬各水系統(tǒng)暢通、無堵塞、無泄漏、各設(shè)備、設(shè)施機械鉗工部分保持良

好性能狀況。

(3)作好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。

(4)根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，具體負(fù)責(zé)完成本工種各項任務(wù)，安排常規(guī)維修、維護，檢

查工作，解決協(xié)調(diào)實施過程中出現(xiàn)的各類問題，保證各樓面所送交維修單與時維修處

理。

(5)嚴(yán)格執(zhí)行各項制度、規(guī)、程序。了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，與時糾正

不良傾向。對本工種員工的工作進行檢查、驗收、統(tǒng)計、考核，每月向上司提交管鉗

工工作報告。

12、維修管鉗工職責(zé)(實行考核上崗制度)

(1)服從本工種領(lǐng)班指令與工作安排，主動、高效地進行工作。

(2)對購物中心所屬給排水系統(tǒng)設(shè)施與其它設(shè)備設(shè)施機械鉗工部分進行檢查、維

修、保養(yǎng)。

(3)保證水系統(tǒng)暢、無堵塞、無泄漏，各設(shè)備、設(shè)施、機械鉗工部分保持良好性

能狀況。

(4)做好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。

(5)在實際工作中嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度，自覺接受上司的檢查，督促，考核。

(6)參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理，結(jié)構(gòu)與各項技術(shù)要求，提高自身業(yè)

務(wù)素質(zhì)。

(7)違反制度，拖延時間，工作質(zhì)量低劣，造成營業(yè)與設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)

責(zé)任。

13、維修電工職責(zé)(實行考核上崗制度)

(1)服從本工種領(lǐng)班指令與工作安排，主動、高效地進行工作。

(2)對購物中心的所屬設(shè)備、設(shè)施電氣進行檢查、維修保養(yǎng)，保證其性能狀況良好。

(3)做好其它工種(鉗工、水工、樓面維修)的配合協(xié)助工作。

(4)在實際工作中嚴(yán)格執(zhí)行本工種各項制度、規(guī)、程序，保證工作質(zhì)量。同時應(yīng)遵

守相關(guān)部門所制定的規(guī)章制度。自覺接受上司的檢查、督促、考核。

(5)參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)與各項技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)

素質(zhì)。

(6)違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣，造成營業(yè)與設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)

任。

14、樓面維修工職責(zé)。(實行考核上崗制度)

(1)服從本工種領(lǐng)班指令與工作安排，主動、高效地進行工作。

(2)對購物中心各樓層經(jīng)營設(shè)施進行檢查、維修、保養(yǎng)工作，保證經(jīng)營環(huán)境完善。

(3)做好其它工種(鉗工、電工、水工)配合協(xié)助工作。

(4)在實際工作中嚴(yán)格執(zhí)行本工種各項制度、規(guī)、程序，保證工作質(zhì)量，同時應(yīng)遵

守相關(guān)部門所定各項規(guī)章制度。自覺接受上司的檢查、督促、考核。

(5)參加各項培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓各類設(shè)施的技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。

(6)違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣，造成營業(yè)與設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)

任。

15、倉庫保管員職責(zé)。(實行考核上崗制度)

(1)倉庫保管員負(fù)責(zé)所屬倉層物資的管理，保證滿足維修運行對備品備件要求，保

證公司財產(chǎn)不受損失。倉庫物資管理包括進貨、存儲、發(fā)放與賬務(wù)管理。

(2)堅守崗位、忠于職守，熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號、質(zhì)量要求、物品

價格、用途、性能等各項知識，對所管理物品心中有數(shù)。

(3)貨品購進入庫時，應(yīng)注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價格、型號規(guī)格符

合要求，并做好登賬手續(xù)。

(4)倉庫應(yīng)保持衛(wèi)生，各類物品分類合理，堆放整齊，并滿足安全技術(shù)要求，物品

所存放地點心中有數(shù)。

(5)物品發(fā)出時，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴(yán)格執(zhí)行審批程序。

(6)做每月盤存報表，為下月計劃作好準(zhǔn)備。每月盤點保證賬、卡、物相符。

(7)做好倉庫防火、防盜工作，保證公司財?產(chǎn)安全。

16、物業(yè)部采購員職責(zé)。(實行考核上崗制度)

(1)負(fù)責(zé)維修運行方面?zhèn)淦穫浼牟少徟c外協(xié)工作，保證滿足運行維修工作的需求。

(2)遵守公司各項制度并接受監(jiān)督，對采購工作要具備高度責(zé)任心。嚴(yán)格執(zhí)行外采

審批制度。

(3)掌握專業(yè)知識，熟悉物品名稱、規(guī)格、性能、質(zhì)量、用途與價格，掌握市場行

情，以最經(jīng)濟的價格，購置最佳質(zhì)量的物品。

(4)按每月采購計劃與臨時擬購單，按質(zhì)、按量、按期購置入庫，常用物品不得棹

檔。

(5)對所購物品質(zhì)量、規(guī)格不符合要求，或保證期因質(zhì)量不好損壞的，應(yīng)與時給予

更換。并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

(6)采購物品票據(jù)手續(xù)齊全，如有特殊情況，應(yīng)與時上報，與時掌握資金情況，合

理組織使用資金。

四、物業(yè)部主要工作容、程序與制度

(一)維修領(lǐng)班日常工作程序

1、上班后或上中班交接時十分鐘，召集所屬員工例會，檢查前一天工作情況，安排

當(dāng)天維修工作，包括計劃性維修、保養(yǎng)、巡檢，故障性檢修與上司臨時性指派的其它

工作。

2、簽發(fā)計劃檢修、保養(yǎng)、巡檢派工單，故障性檢修單，與需要簽發(fā)的領(lǐng)料單、領(lǐng)物

單，按手續(xù)分配公用工具。

3、檢查、督促各項維修、保養(yǎng)、巡檢工作質(zhì)量與進度，參予難度較大的工作項目，

協(xié)調(diào)解決本工種工作中的實際問題。

4、對所分派人員工作進行抽查、驗收、考核，并在派工單、故障檢修單上簽收批注，

對不符合要求的項目，應(yīng)進行處理并要求返工。收集每天的各種單據(jù)進行分類記錄后，

將單據(jù)上交物業(yè)部備案。

5、在下班前十分鐘，參加工隹例會，匯報各工種的維修工作，與存在的問題，接受

第二天工作任務(wù)，作好各工種之間的安排協(xié)調(diào)。

6、作好每日工作記錄，總結(jié)一天工作，并安排好第二天的工作。

7、每月28日之前，提交本月工作總結(jié)與下月工作計劃。

每月3。日之前，召集下屬員工月度工作例會，總結(jié)本月工作完成情況評價下屬員工

工作表現(xiàn)與業(yè)績，提出下月度工作計劃與重點。

(二)維修電工日常工作容與注意事項

1、早班人員8:30到崗，8：45—9：10各樓面照明插座送電，9:20全部人員返回值班

室。

2、9:30根據(jù)維修保養(yǎng)、巡檢計劃與維修申請單分配工作：

(1)定期對各樓面天花照明、電井各配電箱柜、風(fēng)機房、控制箱進行巡檢并填寫巡

檢表做好記錄。

(2)領(lǐng)班安排計劃性維修保養(yǎng)派工單

(3)對各樓面所送維修申請單進行處理。

(4)樓面巡檢應(yīng)分別有序進行，巡檢應(yīng)在17.5小時完成。

(5)維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫派工單，并注意填寫清楚時間，派工單完成后應(yīng)立

即返回值班室，以便接受新的派工單。各樓面派工單不得拖延積壓。

(6)離開值班室工作時，應(yīng)在留言板上注明外出地點，工作完成后返回擦掉，如無

特殊情況，維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請。

(7)值班室應(yīng)經(jīng)常保持有人員待命，(值班室8611701)維修人員不得在樓面閑逛。

(8)樓面維修時，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。

3、12:0073:00分別就餐，值班室必須保留人員值崗。

4、13:00全部人員到面，開始進行工作，見第2條。

5、15:30之前早班人員返回值班室。

6、15:30領(lǐng)班主持早中班人員每日工作例會。

7.15:40-17:00,中班人員進行工作，見第2條。

8>17:00-18:00,分別就餐，值班室必須保留人員值班。

9、18:00-21:00進行工作見第2條。

1。、(夏制18:5079:00,冬制17:50-18:00)開啟正面櫥窗廣告與外圍路由。

11、(周五、六21:50-22:00,其它21:20-21:40)各樓面關(guān)燈(包括正面櫥窗廣

告燈)，并檢查樓面夜間照明情況。

12、22:00-23:00夜班值班人員對各樓面進行一次巡視，并檢查特殊不停電部位。

13、2:00關(guān)外圍路燈。

14、夜班電工應(yīng)保持在值班室值班，如外出工作應(yīng)向辦公室值班人員說明。

15、通訊系統(tǒng)管理制度

(1)負(fù)責(zé)購物中心各樓層弱電井分線盒出線端至用戶終端通訊線路的安裝和維護。

(2)通訊線路應(yīng)避開通道，符合走向橫平豎直、整齊美觀的施工規(guī)，用戶不經(jīng)物業(yè)

部批準(zhǔn)不得自行改變與增加通訊線路。

(3)購物中心線發(fā)生故障時，通知物業(yè)部，物業(yè)部在接到通知后電工應(yīng)迅速到位，

遇重大故障時保證在24小時之將恢復(fù)正常。

(三)弱電各系統(tǒng)工作程序

1、廣播音響系統(tǒng)

(1)負(fù)責(zé)廣播室以外線路維護、廣播喇叭維修。

(2)保證線路、廣播喇叭完好率在95%以上。

2、保安監(jiān)控系統(tǒng)

(1)負(fù)責(zé)監(jiān)控室監(jiān)視器的設(shè)備的維護。

(2)負(fù)責(zé)購物中心分布攝像鏡頭、云臺解碼器與線路的維護。

(3)保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好率在95%以上。

(4)監(jiān)視器圖象清晰，層次分明，云臺轉(zhuǎn)動靈活，控制器切換自如，監(jiān)控室每根電

纜須做明顯標(biāo)記以保證和設(shè)備間的一一對應(yīng)關(guān)系。

(5)若監(jiān)控室設(shè)備出現(xiàn)故障，判斷故障后與專業(yè)維修人員聯(lián)系。

(6)若攝像頭出現(xiàn)故障，判斷是機械原因還是電器原因；若是電器故障應(yīng)對照接線

圖，從電源處查找起，更換有故障元器件

3、紅外防盜報警系統(tǒng)

(1)負(fù)費報警系統(tǒng)設(shè)備線路的維修。

(2)保證設(shè)備線路完好率在95%以上。

4、樓宇自控系統(tǒng)

(1)負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備運行維修。

(2)保證設(shè)備線路完好率在95%以上。

5、消防報警系統(tǒng)

(1)負(fù)貴消防報警系統(tǒng)設(shè)備、線路、探頭的維修

(2)保證設(shè)備、線路、探頭完好率在95%以上。

(四)維修管、鉗工日常工作容與注意事項

1、早班人員8:30到崗，并根據(jù)季節(jié)要求開空氣處理機。

2、9:00根據(jù)維修保養(yǎng)與巡檢計劃以樓面故障維修單分配工作

(1)9：00—10：00對購物中心樓面水設(shè)施如洗手間、開水間、樓面噴淋頭與外圍排

水、空調(diào)效果進行巡查，并應(yīng)填好巡檢表作好記錄。

(2)對領(lǐng)班所安排計劃性維修保養(yǎng)派工單進行處理。

(3)對各樓面所送維修申請單進行處理。

(4)維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫派工單，并注意填寫清楚時間，派工單完成后立即

返回值班房，各樓面派工單應(yīng)按輕重緩急與時處理，不得無故拖延積壓。

(5)維修人員離開值班房時，應(yīng)在留言板上注明外出地點，返回后擦掉。

(6)樓面維修時，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。

3、12:0073:00分別就餐，值班房必須有人值班。

4、13:00全部人員到崗進行工作見2條。

5、15:30領(lǐng)班主持早中班全體人員工作例會。

6、15:4577:00進行正常維修工作見2條。

7、17:0078:00分別就餐，值班房必須有人值班。

8、18:0079:30對各樓面水設(shè)施進行巡檢見2條。

9、根據(jù)空調(diào)運行計劃按時關(guān)樓面空氣處理機。

10、如遇大雨應(yīng)加強對周邊相關(guān)部位的巡查。

（五）樓面維修工日常工作容與注意事項

1、樓面維修工全部為行政白班，9:00-9:10領(lǐng)班主持工作例會

2、9:00-12:00根據(jù)維修計劃，巡檢記錄與樓面故障申請單進行維修工作。

3、12:0074:00分別就餐，值班室留人值班。

4、14:0077:30進行正常維修工作。

5、14:0075:00對樓面營業(yè)場所進行一次巡查，并填寫巡檢記錄單。

6、維修時應(yīng)填寫派工單，并注意填寫時間，派工單完成后應(yīng)立即返回值班室，各樓

面維修申請單不得拖延積壓。

7、離開值班室工作時，應(yīng)在留言板上注明外出地點，返回后擦掉。如無特殊情況，

維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請。

8、樓面維修時，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。

（六）電梯維修工日常工作容與注意事項

1、電梯維修人員實行兩班制：

白班：8:30-12:00

上午班：8:30-13:00

下午班:13:00-19:30

2、8:30-9:00檢查所有直升梯，發(fā)現(xiàn)故障時應(yīng)與時處理，不能與時處理的迅速通知

電梯主管，并報告上級。

3、8：50-9：00開啟所有扶梯。

4、不得任意關(guān)閉設(shè)備，故障檢修和保養(yǎng)時必須事先報告上級并通知電梯操作人員，

立告示牌，做好記錄。

5、每小時巡視一次扶梯、直升梯，每天巡視一次機房，作好巡視記錄。

7、做好設(shè)備故障、運行記錄。

（七）設(shè)備三級保養(yǎng)制度

1、設(shè)備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)，一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)（小修）；

2、日常保養(yǎng)：

1)日常保養(yǎng)由操作人員完成，每班進行，并在交接班日志上，認(rèn)真作好記錄；

2)日常保養(yǎng)的主要容是對設(shè)備運行狀況與參數(shù)檢查，記錄(溫度、電流、電壓、振

動、噪聲等)，對設(shè)備進行擦拭、清掃，上油潤滑，與具體設(shè)備技術(shù)說明上要求做到

的容，保持設(shè)備周圍環(huán)境整潔；

3)發(fā)現(xiàn)異常情況與時排除，并在交接班日志上做好記錄，如較嚴(yán)重應(yīng)在5分鐘通知

運行、維修主管；

3、一級保養(yǎng)：

(1)一級保養(yǎng)由維修操作人員共同進行，屬計劃性保養(yǎng)，二至三個月進行一次，保

養(yǎng)計劃由工種領(lǐng)班制定，并報物業(yè)部；

(2)一級保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列容進行保養(yǎng)，保養(yǎng)單上所列容由各工種領(lǐng)班制定，主要

容是對設(shè)備外清理，泗滑洗油，對有關(guān)部位檢查，拆卸、調(diào)整，對各電器元件、線路

進行緊固、清理、校測、補齊，最后清掃整理工作現(xiàn)場；

(3)保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給維修領(lǐng)班；

(4)由維修領(lǐng)班或領(lǐng)班指定人員對保養(yǎng)情況進行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字臉收。

4、二級保養(yǎng)(小修)：

(1)二級保養(yǎng)屬計劃性保養(yǎng)，應(yīng)由領(lǐng)班事前一周填寫申請呈物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn)后進行;

(2)二級保養(yǎng)以維修人員為主完成，設(shè)備運行半年左右進行一次；

(3)二級保養(yǎng)按保養(yǎng)單容事先準(zhǔn)備好備件，安排好人員與其它相關(guān)部門協(xié)調(diào)工作；

(4)二級保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列宏進行，二級保養(yǎng)單容由設(shè)備保養(yǎng)人員制定，主要容包

括完成一級保養(yǎng)規(guī)定容；檢查、修復(fù)、更換受損件；檢查、更換冷卻泄滑系統(tǒng)元件與

線路。工作暫停期和完成后，應(yīng)對工作現(xiàn)場清掃，整理；

(5)維修保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給領(lǐng)班；

(6)物業(yè)部或由物業(yè)部指定的領(lǐng)班對二級保養(yǎng)工作進行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗

收；

(八)設(shè)備檢修管理制度

1、設(shè)備檢修分為中修、大修以與故障檢修。

2、中修

(1)中修屬計劃性檢修，設(shè)備運行兩年左右進行一次，視具沐情況，可由物業(yè)部完

成或外協(xié)聯(lián)系廠家完成。

(2)物業(yè)部按計劃，收集、整理、研究設(shè)備技術(shù)資料，在此基礎(chǔ)上編制中修任務(wù)書，

按任務(wù)書作好人員、備件、相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作；

(3)按中修任務(wù)書所列容進行檢修，主要容應(yīng)該包括：設(shè)備部分解體、檢測、修復(fù)、

更換老化元件、磨損元件。部分解體重新裝配、調(diào)試等工作，更換10-30%的零部件,

工作量為大修的60%。

(4)設(shè)備檢修后各項技術(shù)指標(biāo)應(yīng)達到中修任務(wù)書要求，驗收工作由物業(yè)部組織安排，

按中修任務(wù)書項目進行險收。

3、大修

屬計劃性檢修，設(shè)備運行五年左右進行一次，視具體情況可由物業(yè)部或外協(xié)聯(lián)系廠家

完成，大修程序按中修進行，工作容還應(yīng)包括整機解體，零部件更換量30%以上，校

正基準(zhǔn)，外部重新上油漆，設(shè)備技術(shù)指標(biāo)應(yīng)達到出廠標(biāo)準(zhǔn)。

4、故障檢修

(1)該檢修屬應(yīng)急性檢修，一般故障檢修由維修人員完成，特殊故障檢修可由物業(yè)

部聯(lián)系外協(xié)完成。

(2)一般情況故障檢修以使用部門發(fā)出的故障檢修申請單為準(zhǔn)，故障檢修申請單應(yīng)

按規(guī)定填寫清楚，在維修部門主管或下屬領(lǐng)班收到故障檢修單后，維修人員應(yīng)在10分

鐘到達故障現(xiàn)場。

(3)故障檢修以排除故障為主，在保證質(zhì)量前提下要求與時快捷。

(4)完成檢修后，應(yīng)填寫故障檢修派工，并將此單返回維修領(lǐng)班。

(九)設(shè)備巡檢管理制度

1、巡檢分為日常點檢與專業(yè)點檢。

2、日常點檢：

(1)日常點檢由操作人員完成，樓面設(shè)備如電井設(shè)施，各樓面照明燈箱，各樓面洗

手間、開水間與消防水設(shè)施，空調(diào)風(fēng)機系統(tǒng)由維修部門人員負(fù)責(zé)。

(2)按具體設(shè)備要求，與點檢周期表周期時間，以感官或儀表方式對設(shè)備日常運行

狀況進行檢測。

(3)在交接班日志上做好記錄。

(4)發(fā)現(xiàn)問題與時處理，較嚴(yán)重問題應(yīng)在當(dāng)天通知領(lǐng)班。

3、專業(yè)點檢：

(1)由維修與操作人員共同進行。按具體設(shè)備要求，與檢測周期表所定周期與容進

行。

(2)以感官、儀器、儀表對設(shè)備各種技術(shù)參數(shù)進行檢測，包括溫度、壓力、振動、

電壓、電流、潤滑情況等。如有必要應(yīng)對設(shè)備進行拆卸檢測。

(3)大、中、小修之前，應(yīng)安排專業(yè)檢測，對設(shè)備進行全面系統(tǒng)地檢測，以判斷設(shè)

備整體技術(shù)狀況。

(4)檢測完畢后，應(yīng)由檢測人員向物業(yè)部提出檢測報告，并作出檢測結(jié)論。

(+)設(shè)備封存、啟用管理制度

1、設(shè)備季節(jié)性停用或因其它原因停止使用三個月以上的，應(yīng)洽予封存，設(shè)備封存由

維修人員、操作人員共同進行。

2、封存要求按具體設(shè)備要求執(zhí)行，其中應(yīng)包括環(huán)境整潔；排空或灌滿設(shè)備水系統(tǒng)，

對各有關(guān)部位進行泄滑、涂脂封閉。設(shè)備外清潔并加以遮蓋，脫開有關(guān)電氣刀閘或保

險。

3、作好設(shè)備封存記錄，作好封存事項記錄說明，封存記錄交物業(yè)部存檔。

4、定期檢查封存設(shè)備，如有必要可進行定期開機運行。

5、啟用時應(yīng)作好封存啟用記錄，正常啟用應(yīng)由該設(shè)備封存人來進行，啟用前應(yīng)對封

存項目，設(shè)備狀況進行檢查。如檢查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、接通

電氣線路。

6、試機運行正常，應(yīng)在封存啟用單上做好記錄，簽字驗收。如有異常情況，應(yīng)在封

存啟用單上做好記錄，并在當(dāng)日通知物業(yè)部有關(guān)人員。

(十一)工具借、領(lǐng)管理制度

1、公司將根據(jù)崗位不同，給維修人員和其它相關(guān)人員配備一定量的工具。工具使用

分為領(lǐng)用和借用。

2、領(lǐng)用工具應(yīng)填寫個人工具領(lǐng)用單，對不經(jīng)常使用或較貴重的工具應(yīng)采取借用方式，

借用應(yīng)填寫借條，非物業(yè)部工作借用工具應(yīng)有物業(yè)部主管人員簽批的借條，借條上要

注明歸還日期，并按期歸還，歸還時保管人員應(yīng)進行驗收。

3、所借領(lǐng)工具為公司財產(chǎn)，使用人員應(yīng)妥善保管、正確使用。因保管使用不當(dāng)，造

成遺失或非正常性損壞，責(zé)任人應(yīng)按公司要求給予一定比例的賠償。

4、所有工具原則上不外借使用，如因特殊情況外借，應(yīng)由物業(yè)部高級經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。

5、公司根據(jù)員工崗職變更，可收回或變更個人工具配備情況，回收或變更時，應(yīng)在

個人工具領(lǐng)用單上注明。

(十二)樓面與其它部門設(shè)施維修程序

1、維修圍：

(1)購物中心大樓原設(shè)計設(shè)施，如空調(diào)設(shè)施、洗手間設(shè)施、變配電設(shè)施、廣播通訊

設(shè)施、消防設(shè)施等。

(2)購物中心大樓原裝修設(shè)施，如天、地、墻裝修等。

(3)購物中心經(jīng)營柜臺、燈箱等設(shè)施。

(4)大客戶合同所規(guī)定由廣場維修國容。

(5)專柜廠商營業(yè)設(shè)施的改造更新、完善工作，不屬維修圍，原則上不負(fù)責(zé)工程實

施。

2、申請程序：

(1)一般性故障維修，申請書門應(yīng)填寫維修申請單(申請方滇寫上半部分，下半部

分為派工單，由維修人員填寫)，注明具體地點、故障情況、經(jīng)辦人、時間、費用情

況等容。

(2)對突發(fā)性故障，如必匕閘、大面積停電、電腦收銀停電，電力線路異味、起火等，

應(yīng)直接通知物業(yè)部，無需填單。

(3)屬東購財產(chǎn)的樓面營業(yè)設(shè)施維修，申請單應(yīng)由樓面專人負(fù)責(zé)簽發(fā)。

(4)非東購財產(chǎn)的樓面營業(yè)設(shè)施(如廠商專柜)維修，申請單應(yīng)由專柜管理部所指

定專人簽發(fā)，并需注明廠家編號與維修費用承擔(dān)方。

3、維修：

(1)接到樓面與部門申請單后，物業(yè)部一般情況應(yīng)在1天給予修復(fù)，如不能維修應(yīng)

給予回復(fù)。

(2)維修人員維修完畢后，應(yīng)按要求填寫派工單(與申請單下半部分)，申請經(jīng)辦

人或現(xiàn)場人員應(yīng)簽字驗收，并對使用材料予以確認(rèn)。

(3)完成維修后，將申請單退加到物業(yè)部，由文員進行統(tǒng)計整理。

4、收費事宜：

(1)返回物業(yè)部的維修申請單，將由倉庫保管員計算費用，然后交文員進行統(tǒng)計制

表(收費標(biāo)準(zhǔn)暫定為：(材料費+工人費)*100%的管理費)。

(2)每月28日之前文員將收費統(tǒng)計表交財務(wù)部向客戶專柜廠家收取費用。

(3)廠家客戶對收費如有疑問，可向物業(yè)部查詢。

(十三)向財務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求

各部門傳遞給財務(wù)部的扣款數(shù)據(jù)應(yīng)滿足以下要求：

(1)扣款項目

(2)廠商編號

(3)廠商名稱

(4)經(jīng)營品牌

(5)各廠商扣款金額

(6)扣款總金額

(7)責(zé)任人簽章

(8)有關(guān)部門高級經(jīng)理或指定責(zé)任人簽字

(9)簽收：

各部門傳遞給財務(wù)部的單據(jù)，由財務(wù)部監(jiān)控主管簽收，其他財務(wù)人員簽收無效：

(10)所有費用單據(jù)應(yīng)在每月2日下午18:00之前轉(zhuǎn)到財務(wù)部。

(十四)電梯科規(guī)章制度與操作規(guī)程

一、安全操作規(guī)程

1、用三角鑰匙開啟層門進入轎廂或轎頂時，必須先確認(rèn)轎廂是否停在該層，然后再

進行其它操作。

2、保養(yǎng)維修電梯時必須在電梯和入口處放置“電梯正在檢查”或其它類似的標(biāo)牌。

3、對電梯進行檢修或保養(yǎng)時必須保證外人不能在檢修電梯上。

4、如果需要上轎頂工作，必須斷開轎頂上的安全開關(guān)。登上轎頂后再合上安全開關(guān)，

然后進行其它操作。

5、保證有堅硬可靠的轎頂面板，且站立處無油或油脂。轎頂工作需移動時，注意凸

凹處并保持轎頂清潔。

6、當(dāng)轎廂移動時要牢牢抓住轎廂上的固定部件，不可握住鋼絲繩，否則會造成嚴(yán)重

傷害。

7、在轎頂工作時，注意電梯轎廂移動時，把身體限制在轎廂尺寸以，防止與井道突

出物或?qū)χ叵嗯觥?/p>

8、在地坑工作，必須將安全開關(guān)切斷，防止電梯運行。如果需要運行與有關(guān)人員聯(lián)

系好，必須站在安全處，然后才能運行電梯。

9、在機房盤車時，必須切斷動力電源，然后再盤車，盤車時應(yīng)有人注意轎廂的實際

位置。

10、在機房檢查鋼絲繩時，必須使轎廂保持停止?fàn)顟B(tài)，必要時切斷動力電源。

11、在電氣裝置周圍工作時，必須兩人以上工作，并有人監(jiān)護。

12、帶電禁止撥插各種電路板、插頭、插座，防止意外事故發(fā)生。

13、層門關(guān)閉后從層門外不能用手撥開層門。當(dāng)層門、轎門未完全關(guān)閉時，電梯不

能正常啟動。

14、使用的手燈必須帶護罩并采用36V以下的安全電壓。

15、操作時如需司機配合進行，司機要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。

16、嚴(yán)禁維修人員站在井道外探身到井道、轎廂頂或在轎廂地坎處轎廂外各站一只

腳，進行較長時間的檢修工作。

17、嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜以防電纜被拉斷。

二、司機操作規(guī)程

1、愛護設(shè)備，保持轎的整潔，司機必須熟知本臺電梯的使用特性，嚴(yán)格按操作程序

使用。

2、每班接班后，需空載試運行。在一切裝置處于正常狀態(tài)時，才能正常投入運行。

3、貨物在轎箱要放穩(wěn)當(dāng)，無傾倒危險，搬運需小心輕放，以防損壞轎底或四壁。不

準(zhǔn)利用轎頂安全窗孔裝運超高貨物。

4、非維修檢查人員不得隨意上轎頂，轎頂上不許亂拉電線，嚴(yán)禁放置任何外加物體。

5、嚴(yán)禁檢修方式運行電梯，也不允許用開關(guān)廳轎門方式起制運電梯。

6、嚴(yán)禁任意按緊急停車鈕，當(dāng)出現(xiàn)故障時，應(yīng)先停車，再點動試車，實驗?zāi)芊衤?/p>

到達層站，電梯運行時不能潤滑或修理機件。

7、電梯運行中，不隨意改變轎廂停止運行后進行，否則要損壞電氣元件。

8、轎頂有檢修任意電，必須嚴(yán)格聽從轎頂任意的指揮，沒有命令不允許亂開電梯。

9、司機需離開崗位，必須把電梯鎖好，關(guān)燈后才離開。

三、交接班制度

1、填寫工作記錄，一方面交待本班工作，同時記錄電梯運行維修與保養(yǎng)情況。

2、接班人員一方面看工作記錄，同時必須聽取交班人員的口頭匯報。

3、當(dāng)班未解決的問題，必須認(rèn)真向接班人詳細匯報，同時要向上級匯報。

4、交班時，發(fā)現(xiàn)接班人員有醉酒或異常現(xiàn)象時，應(yīng)拒絕交班，并請示匯報。

5、在接班人員缺勤時，交班人員必須得到領(lǐng)導(dǎo)地同意方能離開工作崗位，但必須做

好離崗記錄，接班人員認(rèn)真聽取上一班工作情況匯報后按規(guī)定巡視，并對有問題的答

復(fù)重點檢查。

四、自動扶梯的安全運行方法

1、將候梯廳、梯級、扶手等部位清掃干凈，尤其要確認(rèn)梯級與梳齒板部位沒有小石

子或釘子之類的雜物。

2、有欄桿照明與梳齒照明時，應(yīng)亮燈。確認(rèn)上層和下層的照明開關(guān)都能控制照明。

五、運行開始

1、將操縱箱（在3.6,3.7中說明）報警蜂鳴器開關(guān)扳到buzzer（蜂鳴器）側(cè)，

使其蜂鳴，向周圍人們發(fā)出將要運行的預(yù)告。

2、開始運行時，確認(rèn)無人站在梯級上后開動操縱箱啟動開關(guān)，插入鑰匙，按要求運

行的方向Up（上行）或DOWN（下行）轉(zhuǎn)動后，自動扶梯便開始啟動。鑰匙要在自動

扶梯啟動后保持片刻（轉(zhuǎn)動后佚持1秒鐘），不要馬上復(fù)位，否則，將使自動扶梯停

止啟動O

3、工作時應(yīng)確保梯級與扶手順利運行，一旦工作時發(fā)生異常聲音和振動等時，應(yīng)立

即按下緊急停止按鈕，使扶梯停止運行，進行必要的檢查，檢查結(jié)果要做文字記錄。

4、自動扶梯啟動運行后，應(yīng)在中央位置將鑰匙撥下來，如果放在上面不撥下來，則

在可能被無關(guān)人員誤動作而發(fā)生事故，因此應(yīng)予注意。

六、運行方向轉(zhuǎn)換

待乘用自動扶梯的乘客下完后，先將自動扶梯停止開關(guān)轉(zhuǎn)到STOP（停止）側(cè)，暫時停

止運行（參照運行停止）。然后按新要求運行的方向進行啟動運行。

七、緊急停止

一旦在自動扶梯運行中發(fā)生乘客失足摔倒等緊急情況時，應(yīng)立即按下緊急停止按鈕，

使自動扶梯停止運行。緊急停止按鈕帶有防止亂按護罩，因此請用力按透明護罩的中

央部，當(dāng)防護罩剝落后，即可按中央的緊急停止按鈕。在重新進行運行前，按下述要

領(lǐng)緊急停止按鈕恢復(fù)至原來的狀態(tài)，然

后再開動啟動開關(guān)。

1、將防止亂按護罩安裝環(huán)（紅色）向逆時針方向轉(zhuǎn)動取下

2、從側(cè)嵌入透明護罩

3、將護罩按原位擰進。

八、扶手驅(qū)動裝置的維護

從驅(qū)動裝置到傳動輻的動力輸送系統(tǒng)，所用的是驅(qū)動鏈，對此鏈應(yīng)該嚴(yán)格潤滑。此外，

還應(yīng)嚴(yán)格檢查扶手傳動輻是否磨損和核實壓力輻的彈簧壓力，檢查傳動輻和扶手帶緣

之間的間隙。

維修保養(yǎng)項目

周期項E檢查容

每月①招.手鏈條洞滑從頂,印機房里通過加油器潤滑。

一次

檢查各笈,動機的磨損、開牝、剝

②扶手笈動輻落與變形，-也有損壞嚴(yán)重的，應(yīng)

予更換。另外檢查輻表面.更否粘

上油，女，有，必須除去。

檢查各發(fā)力輻有無磨損、，斤裂、

③壓力整，的檢查剝落與變:次檢驗壓力輻彈簧的

每調(diào)整￥度。

年

年④檢至空轉(zhuǎn)鏈輪檢查和專情況，特別要檢查軸承

有無毛或1O

一確認(rèn)后力棍和扶手帶緣可隙大

⑤檢查后力根和于0.5MM。

扶手帶招.間隙

次門

??

檢查傳為鏈力，如果與標(biāo)隹不

符(用5ON力推鏈，S二20上3)

⑥檢查枳.手傳動則需進行周整。

鏈

每年

一次⑦主軸軸承潤滑給主軸軸承加2號鋰基洞滑脂。

九、裝潢件檢修

為了使自動扶梯經(jīng)常保持清潔、美觀，而且能安全使用，應(yīng)按下述要領(lǐng)進行檢修。

十、扶手檢修

扶手有很多人用手去觸摸，因此，應(yīng)進行認(rèn)真的日常檢修，以便使乘客能干凈舒適地

使用。

將抹布在清水中浸顯擰干，反復(fù)數(shù)次擦

輕度手垢拭扶手面然后將扶手擦干。

冼污后稍明顯將稀:率10倍以上的中性洗潔劑沾在抹布

時上.察拭，污垢去,卓后，再用干凈的抹布

將洗吉劑擦掉,然臺將扶手擦干。

凈

油脂與口杳用抹布占些有機溶劑（如酒精等）擦掉

糖類付著時后再用K擦掉。

消需夫進行消毒時，將市場上銷售的達爾美消毒液稀釋

毒后用布沾著輕輕擦拭。

上扶手洗凈干了后，用抹布沾著SAH—289陰離子羥基乳

液擦:余在扶手面上，待液體干燥后進行干擦。如果用

過濃內(nèi)乳液弄濕扶手后放置不管的話，就會使扶手帶

光硬t,因此應(yīng)加以注意。

注意事項：

1、扶手的檢修應(yīng)先從露出的部分開始，當(dāng)露出部分全部結(jié)束后，再運轉(zhuǎn)將扶手剩余

部分露出。按同樣要領(lǐng)進行檢修。

2、應(yīng)絕對避免一邊運轉(zhuǎn)自動扶梯，一邊擦拭洗潔劑、上光劑，因這樣會使液體流進

機器里。

3、應(yīng)注意當(dāng)汽油、酒精等沾在扶手帶上時應(yīng)立即擦去，否則會使扶手帶老化。

4、汽油、酒精屬易燃物品，使用時嚴(yán)禁靠近火種。

十一、外蓋板

在停止扶梯運行后，用掃帚、拖把等工具進行清掃揩擦。如果有水泥、灰漿附著的話,

表面就會受腐蝕，因此在建筑物進行改裝工程時應(yīng)注意不得將水泥等物濺在外蓋板

上。

十二、梯級、梳齒

當(dāng)梯級槽和梳齒有異物嵌入時，應(yīng)停止運行，將異物取出，因異物嵌入將會使梯級和

梳齒的齒損壞，易造成夾鞋等事故。

十三、前沿板

前沿板兼作自動扶梯機房上蓋板和出入口的通路，因此在清掃時注意不要讓水流進

去。

十四、裙板的檢修

每月應(yīng)涂1-2次本公司指定的潤滑劑（SAH-289陰離子羥基乳液）。如果溜滑劑不足，

當(dāng)膠鞋貼在圍裙上時，容易出現(xiàn)拖進間隙的危險，而且也容易附著污垢，如果是氟樹

脂裙板應(yīng)三個月涂一次泄滑劑，應(yīng)每半年一次檢查裙板與蓋板的安裝小螺釘有無松動

和損壞，如有應(yīng)與時擰緊或調(diào)換。

十五、自動潤滑供油裝置

千萬不能讓灰塵或異物進入油箱，齒輪泵絕對不可拆，只應(yīng)在檢查時才用電源檢查按

鈕，時間盡量短，融電池壽命將大大縮短，從加油孔中注油時應(yīng)先拭凈加油孔塞周圍，

再把清潔干凈的機油通過過濾器注入。

十六、維修保養(yǎng)用泄滑油（脂）與輔料

序號自稱J】途

160號極壓齒輪油J】于驅(qū)動裝置減速器

22號鋰基潤滑脂J］于各類軸承

340號低凝液壓油J］于手工加油和自動供油

裝置

4SAH-289陰離子裙板洞滑、扶手帶上光

羥基汜液

5達爾美消毒劑用手扶手消毒

注：熒光燈管為本公司特制，與市場規(guī)格不符請注意。

十七、安全操作規(guī)程

1、司機或管理人員在電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作。

(1)開啟層門進入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層。

(2)開啟轎照明。

(3)每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后，方可使用。

(4)層門關(guān)閉后，從層門外不能用手撥啟，當(dāng)層門轎門末全開閉時，電梯不能正常

啟動。

(5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化。

(6)經(jīng)常清潔轎箱、層門與乘客可見部份。

2、電梯行駛中司機或管理人員應(yīng)注意事項

(1)在服務(wù)時間，如司機必須離開或電梯停用時，須將轎電源開關(guān)斷開，如層門有

能在外開啟的設(shè)施亦將層門關(guān)好。

(2)轎廂的載重量應(yīng)不超過額定載重量。

(3)乘客電梯不允許經(jīng)常作為載貨電梯使用。

(4)不允許裝運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需經(jīng)司機和管理部門同意

和批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護措施后裝運

(5)嚴(yán)禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，不允許掀按檢

修、急停按鈕來作一般正常行駛中的消號。

(6)不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。

(7)應(yīng)勸阻乘客在行駛中，勿倚靠在轎廂I門上。

(8)轎廂頂上部、除電梯固有設(shè)備外，不得放置其它物品。

3、當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時，司機或管理人員應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修

后方可使用。

(1)層、轎門全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時。

(2)運行速度顯著變化時。

(3)轎、層門關(guān)閉前，電梯自行行駛時；

(4)行駛方向與選定方向相反時。

(5)如選、平層、快速、召喚和指層信號失靈失控時(司機應(yīng)立即掀按急停按鈕)。

(6)發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。

(7)當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站繼續(xù)運行時。

(8)安全鉗誤動作時。

(9)接觸到電梯的任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時。

(10)發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)出焦熱的臭味時。

4、電梯使用完畢停用時，司機或管理人員應(yīng)將轎廂I停在基站將操縱盤上開關(guān)全部斷

開，并將層門關(guān)閉。

5、發(fā)生緊急事故時司機應(yīng)采取下列措施。

(1)當(dāng)已發(fā)覺電梯失控而安全鉗尚未起作用時，司機應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并嚴(yán)肅告誡乘客

切勿企圖跳出轎廂I,并作好承受因轎廂急停而產(chǎn)生沖擊的思想準(zhǔn)備。

(2)電梯行駛中突然發(fā)生停梯事故，司機應(yīng)立即掀按警鈴按鈕，并通知維修人員，

設(shè)發(fā)使顧客退出矯廂。

在機房用手輪盤車，使電梯短程升降時，必須先將主源斷開，制動器開。

6、電梯的機房和井道管理

(1)機房應(yīng)由維護檢修人員值班管理，其它人員不得隨意進入，機房門應(yīng)加鎖，并

標(biāo)有“機房重地、閑人免進”字樣。

(2)機房需保證沒有雨雪侵入的可能。

(3)機房需保證通風(fēng)良好和保溫。

(4)機房應(yīng)保持整潔、干燥、無塵煙與腐蝕性氣體，除檢查維修所必須的工具外不

應(yīng)存放其它物品。

(5)當(dāng)設(shè)有井首檢修門時，則在檢修門近旁應(yīng)設(shè)有下列須知：“電梯井道一一危險,

未經(jīng)許可禁止入”。

(6)井道除規(guī)定的電梯設(shè)備外不得存放雜物，鋪設(shè)水管或燃氣管等。

(7)電梯長期不使用時，應(yīng)將機房的總電源開關(guān)斷開。

(8)機房頂板設(shè)置的承重梁和吊鉤上應(yīng)標(biāo)明最大允許載荷。

(9)當(dāng)機房設(shè)有活地板門時，應(yīng)設(shè)有永久可見的須知，向活地板的使用者表明：

“謹(jǐn)防墜落一重新關(guān)好活地板門”。

7、緊急情況后的處理

(1)當(dāng)電梯發(fā)生嚴(yán)重的沖頂或蹲底后。

(2)當(dāng)發(fā)后地震后微震和輕震對電梯的破壞不大，可是轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)軌有可能

脫出導(dǎo)軌，或一部分電線切斷不可引起意想不到的事故。

(3)發(fā)生火災(zāi)時

根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同，對設(shè)有可作消防員專用的電梯，將乘客運送到安全層站。

十八、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

時間單位：月

111111

1/r1——1區(qū)|基本時間11

1項H1備注1

1手71目?分|間隔11

??111

?111

111舒適性1每次保養(yǎng)1|

II（每月1-2次）|1

?III

11111

I2|平層狀態(tài)|同上|

?????

IIIII

|3|各發(fā)光二極管檢查|同上||

?????

11111

I4|故障數(shù)據(jù)的確認(rèn)|同上|1

??111

11111

I5|異常的聲響、振動|同上||

1IIII

1111

|6|保險絲(SCL)1同上11

1IIII

11111

|7|電解電容（主回路）檢查|2||

1IIII

11111

I8|制動器滑移量檢查|4||

1IIII

11111

|9|脈沖測速輸出檢查|12||

?????

1I111

|10充電回路檢查|同上|1

I?111

II111

I11|再生回路檢查|同上|1

??111

1111

DC-CT(0T-2,3)偏|同上11

|12|置電壓檢查||1

?111

1111

|13|各種安全檢查動作|同上||

I的檢查III

1III

1111

|14|TSD的檢查|同上||

I111

1????

時間單位：月

序I1------1區(qū)I基本時間II

I項JII備注I

號I目一分I間隔II

1II

115TLp動作檢查與平層數(shù)據(jù)||

I寫入112||

?I|

11II

|16更換電解電容器（主回路）不定II

I1??

II1I

|17曳引機減速器的檢查|21

??

1111

|18戔引機制動器的檢查|每次保養(yǎng)

II（每月1-2次）||

??1I

1I11

|19曳引電動機檢查|12

??1?I?

|20曳引輪檢查1211

1I

111

|21限速器檢查|每次保養(yǎng)I

1I（每月1-2次）||

???

I111

|22轎廂門和自動門機機構(gòu)檢|每次保養(yǎng)|

1查1（每月1-2次）||

i???

1111

I23安全鉗檢查211

1I

I11

|24導(dǎo)軌潤滑檢查|每次保養(yǎng)|1

1I（每月1-2次）||

1I

1111

|25緩沖器檢查211

1I

I11

|26層門檢查|每次保養(yǎng)|

1I（每月1-2次）||

??

1111

|27曳引鋼絲繩檢查|12

??

1111

I28補償裝置檢查|61

1???

29潤滑檢查和控制屏、戔引|每次保養(yǎng)||

|機清潔工作|（每月1-2次）||

（1）通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車，把乘客引導(dǎo)到安全的地方。

（2）轎廂開到安全的樓層，在乘客確已完全撤出終了后切斷電源。

（3）把各層廳門關(guān)閉，防止向其它樓層延燒。

在發(fā)生上述三種情況后，須經(jīng)迂有關(guān)人員嚴(yán)格檢查，整修鑒定后方可使用。

8、維修保養(yǎng)注意事項

(1)非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)，本電梯采用電腦控制系統(tǒng)，維修保養(yǎng)

時應(yīng)謹(jǐn)慎小心。

(2)電梯維修和保養(yǎng)時應(yīng)遵守下列規(guī)定：

不得乘客或載貨，各層門處懸掛檢修停用的指示牌；

應(yīng)斷開相應(yīng)位置的開關(guān)；

在機房時應(yīng)將電源總開關(guān)斷開；

在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)；

在底坑應(yīng)將底坑檢修按鈕箱急停開關(guān)斷開或同時將限速器斷開。

使用的手燈必須帶護罩并采用36伏以下的安全電壓；(在機房底坑，轎頂或轎底應(yīng)裝設(shè)

檢修用的低壓插座)；

操作時請由主持和助手協(xié)同進行；

操作時如需司機配合進行，司機要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令；

嚴(yán)禁維修人員站在井道外探身到井道或在轎廂頂或在轎賄地坎處轎廂I外各站一只腳

來進行較長時間的檢修工作

嚴(yán)禁維修人員拉'吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷

(3)維修保養(yǎng)時，使用的儀器要注意以下幾點：

萬用表阻在200K以上；

交流電壓計量程為AC300A,對于指針式，輸入阻抗在300K以上；

高壓兆歐表應(yīng)使用電池式，500V,阻200K以上，禁止使用手搖式兆歐表；

轉(zhuǎn)速表量程為0-50000RPM。

由于KCJ-12X插件板上的電源檢查開關(guān)(5VCHK)置向上側(cè)或下側(cè)，進行CPU復(fù)

位，則由于檢查出電解電容器的容量下降，變?yōu)椴荒芷饎?。?fù)位過程中對CPU電源進

行一次切斷、接通，并將容量不足檢測標(biāo)志清零。

電源切斷后，進行主回路方面的作業(yè)，應(yīng)確認(rèn)電解電容器的端子電壓DC0(零)V,

再開始作業(yè)。

說明

舒適性調(diào)整

有起動沖擊時

A機械系統(tǒng)的確認(rèn)

制動器不完全松閘，或者即使松間制動瓦歪斜，制動瓦與輪鼓間有摩起起動沖擊,

故應(yīng)確認(rèn)之。

確認(rèn)各導(dǎo)靴的安裝位置等。

B電氣系統(tǒng)的確認(rèn)，調(diào)整

用控制反面KCL—12X上的旋轉(zhuǎn)開關(guān)“DLB”來調(diào)整制動器松閘的時間。

U定器松閘時間太遲，□□□---------□□口

“古匕空載上行，空載下行

D上皆有起動沖擊時。一旋轉(zhuǎn)開關(guān)的調(diào)整方向

L

“動器松閘時間太早，□□口----------□□□

B使空載上行時產(chǎn)生飛車

3當(dāng)空載下行時產(chǎn)生對

44a轎廂的現(xiàn)象。一旋轉(zhuǎn)開關(guān)的調(diào)整方向

表3—1DLB開關(guān)調(diào)整要領(lǐng)

運行中有振動時

機械系統(tǒng)的確認(rèn)

確認(rèn)在運行中有否制動器輪鼓相摩擦，鋼絲繩拉伸不良等現(xiàn)象。

有時往往由于導(dǎo)軌的接頭有高低，就會產(chǎn)生振動，不應(yīng)將之與電氣系統(tǒng)所引起的振動

相混淆。

電氣系統(tǒng)的確認(rèn)、調(diào)整

用控制屏反面KCJ-12X上的旋轉(zhuǎn)開關(guān)”DGN”和“MGN”來調(diào)整之。

MGN從起動開始到停止為止，對整個舒適都有影響，而DGN對