清算后繼續(xù)銷售，哪些問題需注意根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)完成土地增值稅清算后繼續(xù)銷售剩余房產(chǎn)，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，但在申報時還有個別問題尚未明確，需引起納稅人注意。

納稅義務發(fā)生時間的確認

房地產(chǎn)銷售涉及多個環(huán)節(jié)，包括支付定金、簽訂合同、預收房款、開具發(fā)票、交房等，土地增值稅預繳時，普遍以預收房款和合同約定的付款時間作為納稅義務發(fā)生時間。那么，清算后繼續(xù)發(fā)生銷售，應以哪一環(huán)節(jié)作為納稅義務發(fā)生時間呢？

對此，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）也明確，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

因此，筆者認為，作為土地增值稅清算階段和清算后繼續(xù)銷售階段，只要簽訂了轉讓房地產(chǎn)合同即應列入清算范圍，應以簽訂房地產(chǎn)合同時間作為納稅義務發(fā)生時間。

清算審核期間如何申報

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）明確，主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。這里涉及兩個概念，納稅人清算申報和稅務機關清算審核。

在實際業(yè)務中，清算和審核可能跨多個申報期，部分復雜項目甚至跨年，在此期間取得售房收入該如何申報？一種觀點認為，直到稅務機關出具書面審核結果才算清算完成，清算申報和稅務審核期間應按照預繳的方式繳納土地增值稅，稅務審核完成后再按清算后繼續(xù)銷售的方法計算；另一種觀點認為，企業(yè)完成清算申報即已完成了清算，清算申報和稅務審核期間都應按清算后繼續(xù)銷售的方法計算繳納土地增值稅。筆者認為，土地增值稅清算申報是納稅人應盡的義務，稅務審核只是后續(xù)管理的一種手段，第二種觀點更客觀。

按月歸集還是滾動歸集

土地增值稅清算后繼續(xù)銷售，是按月歸集進行清算申報還是滾動歸集進行清算申報，并無明確的規(guī)定。

由于土地增值稅清算是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。由于同一項目單位面積成本相同，而清算后的銷售價格與清算時的銷售價格不同，若采用按月歸集，會造成同一個項目清算時和清算后出現(xiàn)兩種不同的增值率，甚至導致稅率的差異的問題。

因此，筆者認為，對同一個項目應納土地增值稅和適用稅率應為一個確定值，按整個項目滾動計算土地增值稅更為合理。即將整個項目房地產(chǎn)收入總額減去全部扣除項目得出增值率，確定一個統(tǒng)一的稅率來計算土地增值稅，具體申報時均按項目累計數(shù)填寫，扣除已申報土地增值稅，再計算應補退稅額。

土地增值稅能否“二次清算”

房地產(chǎn)企業(yè)存在清算時由于各種原因未支付款項、未取得合法憑證而造成開發(fā)成本未稅前扣除的情況，清算后如繼續(xù)支付并取得合法有效憑證，是否可以重新計算土地增值稅，進行“二次清算”。

雖然目前文件中并無“二次清算”的概念，但筆者認為，土地增值稅清算是以整個房地產(chǎn)項目為單位，清算時可能僅對整個項目的85%進行了清算，當整個項目實現(xiàn)了100%銷售時應重新進行土地增值稅清算。

根據(jù)實踐，重新清算可分為兩種情況，一種是依企業(yè)申請，如企業(yè)后續(xù)取得合法憑證或需要退稅時，可申請清算；另一種是稅務機關發(fā)起，如