房地產(chǎn)成本管理制度?1.目的為加強(qiáng)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，提高成本管理水平，確保項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理活動(dòng)，包括項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、銷售及售后等各個(gè)階段。3.成本管理原則全面管理原則：成本管理貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，涵蓋所有部門和人員，實(shí)行全員、全過(guò)程、全要素成本管理。目標(biāo)控制原則：明確項(xiàng)目成本目標(biāo)，并將其分解到各個(gè)階段和部門，通過(guò)有效的控制措施確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。動(dòng)態(tài)管理原則：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和措施，實(shí)現(xiàn)成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和優(yōu)化。成本效益原則：在成本管理過(guò)程中，充分考慮成本與效益的關(guān)系，以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。二、成本管理組織與職責(zé)1.成本管理委員會(huì)組成：由公司高層管理人員、各部門負(fù)責(zé)人組成。職責(zé)：制定和修訂公司成本管理制度和政策。審批項(xiàng)目成本目標(biāo)、預(yù)算及重大成本變更事項(xiàng)。協(xié)調(diào)解決成本管理過(guò)程中的重大問(wèn)題。2.成本管理部門職責(zé)：負(fù)責(zé)編制和執(zhí)行公司成本管理制度和流程。組織項(xiàng)目成本核算、分析和控制工作。參與項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等階段的成本管理工作，提供專業(yè)意見(jiàn)和建議。審核項(xiàng)目成本預(yù)算、結(jié)算文件，監(jiān)控成本執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本偏差問(wèn)題。定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)成本管理工作進(jìn)展情況，提交成本分析報(bào)告和建議。3.其他部門工程部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量控制，合理安排施工順序，優(yōu)化施工方案，減少工程變更，控制工程成本。設(shè)計(jì)部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，控制設(shè)計(jì)變更，確保設(shè)計(jì)成果滿足成本控制要求。采購(gòu)部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目物資設(shè)備的采購(gòu)管理，通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，控制采購(gòu)成本。營(yíng)銷部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和銷售工作，控制營(yíng)銷費(fèi)用，提高銷售效率，確保銷售價(jià)格符合成本目標(biāo)。財(cái)務(wù)部門：負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本核算、資金管理和財(cái)務(wù)分析，提供成本管理所需的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，監(jiān)督成本管理制度的執(zhí)行情況。三、成本核算1.成本核算對(duì)象以公司開(kāi)發(fā)的每一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象；對(duì)于同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。2.成本項(xiàng)目劃分土地成本：包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)：包括基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)：包括教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：包括項(xiàng)目管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等。3.成本核算方法采用制造成本法進(jìn)行成本核算，即將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按其用途和性質(zhì)進(jìn)行歸集和分配，計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本和單位成本。4.成本核算流程費(fèi)用歸集：各部門按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目，及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄和歸集各項(xiàng)成本費(fèi)用，并定期將相關(guān)資料報(bào)送成本管理部門。成本分配：成本管理部門根據(jù)成本核算方法和相關(guān)規(guī)定，對(duì)歸集的成本費(fèi)用進(jìn)行合理分配，計(jì)算出各成本核算對(duì)象的總成本和單位成本。成本核算報(bào)表編制：成本管理部門根據(jù)成本核算結(jié)果，編制成本核算報(bào)表，包括成本明細(xì)表、成本匯總表、成本分析表等，并報(bào)送財(cái)務(wù)部門和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。財(cái)務(wù)審核與記賬：財(cái)務(wù)部門對(duì)成本核算報(bào)表進(jìn)行審核，審核無(wú)誤后進(jìn)行記賬處理，將成本數(shù)據(jù)納入公司財(cái)務(wù)核算體系。四、成本預(yù)算1.預(yù)算編制原則科學(xué)性原則：預(yù)算編制應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、市場(chǎng)行情、歷史成本數(shù)據(jù)等，采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算。準(zhǔn)確性原則：預(yù)算編制應(yīng)盡量準(zhǔn)確反映項(xiàng)目成本支出情況，避免高估或低估成本。完整性原則：預(yù)算應(yīng)涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的所有成本費(fèi)用，確保無(wú)遺漏。動(dòng)態(tài)性原則：預(yù)算應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和修訂，保持預(yù)算的合理性和有效性。2.預(yù)算編制依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃等相關(guān)文件。公司歷史項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)、同行業(yè)類似項(xiàng)目成本信息等。市場(chǎng)價(jià)格行情、工程定額、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料。3.預(yù)算編制流程準(zhǔn)備階段：成本管理部門收集和整理預(yù)算編制所需的基礎(chǔ)資料，包括項(xiàng)目相關(guān)文件、歷史成本數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格信息等，并組織相關(guān)部門和人員進(jìn)行培訓(xùn)。編制階段：各部門根據(jù)預(yù)算編制依據(jù)和項(xiàng)目實(shí)際情況，編制本部門負(fù)責(zé)的成本費(fèi)用預(yù)算，并報(bào)送成本管理部門。成本管理部門對(duì)各部門報(bào)送的預(yù)算進(jìn)行匯總、審核和平衡，形成項(xiàng)目成本預(yù)算初稿。審核階段：成本管理部門將項(xiàng)目成本預(yù)算初稿提交給成本管理委員會(huì)審核。成本管理委員會(huì)對(duì)預(yù)算進(jìn)行全面審查，提出修改意見(jiàn)和建議。成本管理部門根據(jù)審核意見(jiàn)對(duì)預(yù)算進(jìn)行修改和完善，形成項(xiàng)目成本預(yù)算終稿。審批階段：項(xiàng)目成本預(yù)算終稿經(jīng)公司總經(jīng)理審批后下達(dá)執(zhí)行。4.預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控預(yù)算分解：成本管理部門將項(xiàng)目成本預(yù)算按照成本項(xiàng)目和時(shí)間進(jìn)度進(jìn)行分解，明確各部門和各階段的成本控制目標(biāo)，并下達(dá)給相關(guān)部門執(zhí)行。預(yù)算執(zhí)行跟蹤：各部門按照分解后的成本控制目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，定期向成本管理部門匯報(bào)預(yù)算執(zhí)行情況。成本管理部門對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。預(yù)算調(diào)整：在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，如因項(xiàng)目變更、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等原因?qū)е骂A(yù)算需要調(diào)整，相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)提出調(diào)整申請(qǐng)，經(jīng)成本管理部門審核、成本管理委員會(huì)審批后進(jìn)行調(diào)整。五、成本控制1.土地成本控制在土地獲取階段，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析，選擇合適的土地資源，合理確定土地價(jià)格和付款方式，降低土地成本。積極參與土地競(jìng)拍、談判等活動(dòng)，爭(zhēng)取有利的土地條件和優(yōu)惠政策。2.前期工程費(fèi)控制優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在滿足項(xiàng)目功能和品質(zhì)要求的前提下，盡量減少建筑面積、降低建筑密度，控制規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用。通過(guò)招標(biāo)、比選等方式選擇資質(zhì)良好、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位，簽訂詳細(xì)的設(shè)計(jì)合同，明確設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用控制要求。加強(qiáng)對(duì)地質(zhì)勘察、三通一平、環(huán)境評(píng)估等前期工程的管理，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出。3.建筑安裝工程費(fèi)控制實(shí)行工程招標(biāo)制度，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理的施工單位。加強(qiáng)工程合同管理，簽訂詳細(xì)的工程合同，明確工程范圍、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度要求、付款方式、違約責(zé)任等條款，嚴(yán)格控制工程變更和簽證。加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，監(jiān)督施工單位按照施工圖紙和規(guī)范要求施工，確保工程質(zhì)量，避免因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的返工和費(fèi)用增加。定期對(duì)工程進(jìn)度和成本進(jìn)行分析和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本偏差問(wèn)題。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)控制按照項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，合理確定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，避免過(guò)度建設(shè)或建設(shè)不足。通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，控制基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)材料和設(shè)備的采購(gòu)成本。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程的現(xiàn)場(chǎng)管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度，控制工程費(fèi)用支出。5.公共配套設(shè)施費(fèi)控制根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求，合理確定公共配套設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，避免盲目建設(shè)和重復(fù)建設(shè)。優(yōu)化公共配套設(shè)施的設(shè)計(jì)方案，降低建設(shè)成本。對(duì)于可以有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，合理確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，增加項(xiàng)目收益。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)控制嚴(yán)格控制項(xiàng)目管理人員編制，合理安排人員崗位，提高工作效率，降低人工成本。加強(qiáng)辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用的管理，制定嚴(yán)格的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和審批流程，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。合理計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷，確保費(fèi)用計(jì)提準(zhǔn)確、合理。六、成本分析與考核1.成本分析定期分析：成本管理部門每月、每季度、每年對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，編寫(xiě)成本分析報(bào)告，分析成本構(gòu)成、成本變動(dòng)原因、成本控制效果等，并提出改進(jìn)措施和建議。專項(xiàng)分析：針對(duì)項(xiàng)目成本管理中的重大問(wèn)題或異常情況，如成本超支、工程變更頻繁等，進(jìn)行專項(xiàng)分析，深入查找原因，提出解決方案。對(duì)比分析：將項(xiàng)目實(shí)際成本與預(yù)算成本、同行業(yè)類似項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距和存在的問(wèn)題，為成本管理決策提供依據(jù)。2.成本考核考核指標(biāo)：建立成本考核指標(biāo)體系，包括成本降低率、成本節(jié)約額、目標(biāo)成本完成率等指標(biāo)?？己藢?duì)象：成本考核對(duì)象包括公司各部門、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及相關(guān)責(zé)任人?？己酥芷冢撼杀究己税醇径然蚰甓冗M(jìn)行?？己顺绦颍撼杀竟芾聿块T根據(jù)成本核算和分析結(jié)果，對(duì)各考核對(duì)象的成本指標(biāo)完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和評(píng)價(jià)，提出考核意見(jiàn)和建議。公司根據(jù)考核意見(jiàn)對(duì)考核對(duì)象進(jìn)行獎(jiǎng)懲，并將考核結(jié)果與績(jī)效掛鉤。七、成本信息管理1.成本信息收集各部門應(yīng)及時(shí)收集、整理和報(bào)送與成本管理相關(guān)的信息資料，包括項(xiàng)目文件、合同協(xié)議、成本報(bào)表、市場(chǎng)價(jià)格信息等。成本管理部門應(yīng)建立成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)收集到的成本信息進(jìn)行分類、存儲(chǔ)和管理，確保信息的完整性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性。2.成本信息分析與利用成本管理部門應(yīng)定期對(duì)成本信息進(jìn)行分析和研究，挖掘成本數(shù)據(jù)背后的規(guī)律和問(wèn)題，為成本管理決策提供支持。各部門應(yīng)根據(jù)成本信息分析結(jié)果，及時(shí)調(diào)整成本管理策