碧桂園＆招商南通·啟東協(xié)興港1#地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案THE

PLANNINGDESIGNOF1#

AREA

IN

XIEXINGPORT，NANTONG,QIDONG2019·03目錄丨

CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04PART

05丨條件解析

Conditional

Analysis丨策略思考

Strategic

Thinking丨方案解讀

Interpretation

of

ThePlan丨啟動(dòng)區(qū)篇

Design

of

Sales

Center丨戶型設(shè)計(jì)

Design

of

House

TypePART

01

丨條件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解讀

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨啟動(dòng)區(qū)篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨戶型設(shè)計(jì)

Design

of

HouseType城

市

區(qū)

位Urban

location‘‘徐州海安縣連云港如東縣宿遷如皋市通州區(qū)崇川區(qū)港閘區(qū)淮安海門市121°87’E啟東市鹽城基地位置揚(yáng)州泰州啟東是由江蘇省南通市代管的一個(gè)縣級(jí)市，地處萬里長江入?？诒眰?cè)，三面環(huán)水，形似半島，集黃金水道、黃金海岸、黃金大通道于一身，是出江入海的重要門戶，也是江蘇日出最早的地方。啟東市與國際大都市上海隔江相望，距浦東直線距離僅50多公里。啟東是中國著名的"海洋經(jīng)濟(jì)之鄉(xiāng)"。擁有203公里江海岸線，60多萬畝灘涂。呂四漁場是中國四大漁場之一，呂四漁港是中國六大中心漁港之一，每年海產(chǎn)品捕撈量占江蘇省的1/3。鎮(zhèn)江南京南通121°87’E常州無錫基地位置蘇州城

市

區(qū)

位Urban

location協(xié)興港隸屬于江蘇省

啟東市

近海鎮(zhèn)，位于啟東市近海鎮(zhèn)東南側(cè)，由原來的小閘口村、協(xié)興閘村合并而成。該村地理位置突出，緊臨黃海，海防公路竄村而過?；匚挥趩|市近海鎮(zhèn)東南側(cè)，緊鄰黃海，絕佳海景地段?；鼐嗌虾Ｖ本€距離為80km且有高速直通上海，地理位置較優(yōu)越。南通興東國際機(jī)場南通站江海大道高架人民西路SITE人民東路無錫站昆山站蘇州站上海虹橋國際機(jī)場上海南站滬蘆高速亭楓高速上海繞城高速東海大橋基

地

配

套Base

matching基地位于啟東市協(xié)興港，東臨黃海?；?0km范圍內(nèi)，包括高等院校南通大學(xué)，距離啟東市中心大約20km左右?；啬戏较虿贿h(yuǎn)處更是有當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)打造的恒大海上威尼斯，景觀資源豐富。南通大學(xué)待開發(fā)黃?；匚恢美铣菂^(qū)啟東市濕地迷宮新城區(qū)海上威尼斯圓陀角風(fēng)景區(qū)用

地

條

件Land

use

conditions首期用地:131019㎡,其中住宅109819㎡，商業(yè)21200㎡;住宅、商業(yè)分界線自行劃分。重要提示：住宅用地不能突破海域證線！土地使用性質(zhì)：商住混合用地RB總用地面積：131019㎡約196.53畝計(jì)容建筑面積：288547.5

㎡商業(yè)用地容積率：0.6＜far≤0.8居住用地容積率：far≤2.5住宅建筑密度：≤25%商業(yè)建筑密度：≤60%綠地率：≥35%建筑限高：h≤80米用地紅線停車位指標(biāo)：機(jī)動(dòng)車：車位數(shù)按不少于1.2車位/100㎡計(jì)容建筑面積配置。其中室外地面停車位比例不超過總停車位的20%，另需配置總停車位數(shù)5%的室外地面訪客車位（不計(jì)入指標(biāo)核算）非機(jī)動(dòng)車：

1、按相關(guān)規(guī)定配置；2、設(shè)置電動(dòng)車集中停放充電海域證線道路禁止開口段周

邊

現(xiàn)

狀Peripheral

statusquo12354231SITE54基地位于啟東市近海鎮(zhèn)東南側(cè)，緊鄰黃海，絕佳海景地段，但基地周邊資源較匱乏，缺少商業(yè)配套。未

來

規(guī)

劃Planning

Design未

來

規(guī)

劃Planning

Design未

來

規(guī)

劃Planning

Design未

來

規(guī)

劃Planning

Design未

來

規(guī)

劃Planning

Design可

進(jìn)

入

性Accessibility基地位于協(xié)興港村，隸屬于江蘇省啟東市近海鎮(zhèn)，位于啟東市近海鎮(zhèn)東南側(cè)，地理位置突出，緊臨黃海。自然景觀極佳，但基地離市區(qū)較遠(yuǎn)所以到達(dá)方式基本上為機(jī)動(dòng)車通行。從省外主要通過G40滬陜高速，336國道以及328國道來達(dá)到進(jìn)入?yún)f(xié)興港的目的。328國道基地位置可

進(jìn)

入

性Accessibility基地東側(cè)緊鄰黃海，所以機(jī)動(dòng)車從省內(nèi)想到達(dá)基地的話只能從西邊進(jìn)入，機(jī)動(dòng)車從基地西邊緊鄰的濱海大道，由于濱海大道距基地有一定高差，需駛向基地南側(cè)從旁邊輔道駛?cè)牖貎?nèi)部，西南角人流量最大，所以根據(jù)便利性以及合理性，將基地形象展示面設(shè)置在基地的西南角。未來黃海商業(yè)中心SITE用

地

特

征Land

usecharacteristics環(huán)境交通TRAFFIC配套地段LOCATIONPARK目前配套需在基地內(nèi)配套齊全景觀資源豐富，擁有一線海景景觀資源，生態(tài)資源優(yōu)越，宜居品質(zhì)道路能級(jí)較高，規(guī)劃前景好，公交線路匱乏，通達(dá)性目前較差地處協(xié)興港發(fā)展地塊隨著沿海資源的減少，沿海住宅項(xiàng)目必將成為未來的稀缺資源，潛力無限，但相對(duì)度假性質(zhì)，地塊內(nèi)配套欠缺。競

品

分

析Analysis

of

competing

products長泰海濱城江欣望江府長泰海濱城住宅均價(jià)0.9W別墅均價(jià)2.3W住宅均價(jià)0.76W123江欣望江府碧桂園十里外灘恒大海上威尼斯住宅均價(jià)1.2W住宅均價(jià)0.9W別墅均價(jià)1.5W431長泰海濱城碧桂園十里外恒大海上威尼本案324碧桂園十里外灘恒大海上威尼斯江欣望江府5綠地長島競

品

分

析Analysis

of

competing

products住宅售價(jià)：0.9萬長泰海濱城別墅售價(jià)：2.3萬48㎡戶型76㎡戶型66㎡戶型93㎡戶型116㎡戶型3-2-3別墅119㎡戶型2-2-3別墅157㎡戶型4-2-3別墅156㎡戶型4-2-3

別墅1-2-1住宅2-2-1住宅2-2-1住宅3-2-1住宅江欣望江府住宅售價(jià)：0.76萬碧桂園十里外灘

別墅售價(jià):330萬/套住宅售價(jià):1.2W93㎡戶型91㎡戶型117㎡戶型三面寬3-2-1住宅118㎡戶型三面寬3-2-1住宅123㎡戶型2-2-2別墅123㎡戶型2-2-2別墅95㎡戶型三面寬3-2-1住宅115㎡戶型三面寬3-2-2住宅1-2-1住宅1-2-1住宅恒大海上威尼斯住宅售價(jià)：0.9萬別墅售價(jià)：1.5萬51㎡戶型125㎡戶型三面寬3-2-2住宅172㎡戶型4-2-2別墅192㎡戶型4-2-2別墅1-1-1住宅競

品

分

析Analysis

of

competing

products長泰海濱城江欣望江府碧桂園十里外灘恒大50-9048㎡戶型66㎡戶型76㎡戶型1-2-1

住宅2-2-1住宅2-2-1住宅125㎡戶型三面寬3-2-2住宅90-12091㎡戶型93㎡戶型95㎡戶型115㎡戶型三面寬3-2-2住宅93㎡戶型116㎡戶型3-2-3

別墅119㎡戶型2-2-3

別墅三面寬1-2-1住宅1-2-1住宅3-2-1住宅3-2-1住宅172㎡戶型4-2-2

別墅120+123㎡戶型2-2-2

別墅123㎡戶型2-2-2

別墅140㎡戶型192㎡戶型4-2-2

別墅121㎡戶型3-2-3

別墅156㎡戶型4-2-3

別墅157㎡戶型4-2-3

別墅117㎡戶型三面寬3-2-1住宅118㎡戶型三面寬3-2-1

住宅四面寬4-2-2住宅競品總結(jié)競品戶型產(chǎn)品面積段豐富，長泰海濱城江欣望江府碧桂園十里外灘恒大提供不同人群需求50-90長泰海濱城:江欣望江府：碧桂園十里外灘：90-120㎡恒大海上50-90㎡120+㎡50㎡以下90-120㎡76㎡戶型48㎡戶型66㎡戶型50—90㎡120+㎡1-2-1

公寓2-2-1

公寓2-2-1

公寓90—120㎡50-90㎡占比最大，主要為90-120㎡125㎡戶型90-120㎡占比最大，120+㎡別墅次之主力為120+㎡別墅，三面寬90-1203-2-2

高層部分50-90㎡住宅90-120㎡次之93㎡戶型91㎡戶型93㎡戶型95㎡戶型三面寬115㎡戶型三面寬3-2-2

高層116㎡戶型3-2-3

別墅119㎡戶型2-2-3

別墅1-2-1

公寓1-2-1

公寓3-2-1

高層3-2-1

公寓172㎡戶型4-2-2

別墅周邊樓盤競品均以小戶型為主，50-90㎡面積段占比最大，120+精致小戶型成為海景房精選。123㎡戶型123㎡戶型140㎡戶型四面寬4-2-2

高層192㎡戶型4-2-2

別墅121㎡戶型3-2-3

別墅156㎡戶型4-2-3

別墅157㎡戶型117㎡戶型三面寬118㎡戶型三面寬2-2-2

別墅2-2-2

別墅3-2-1

高層3-2-1

高層4-2-3

別墅絕佳海景資源可觀的建設(shè)總量尚未成熟的配套設(shè)施如何將現(xiàn)狀海景打造成濱海度假目的地？需求人口的居住體驗(yàn)是關(guān)鍵！品質(zhì)營造PART

01

丨條件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解讀

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨啟動(dòng)區(qū)篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨戶型設(shè)計(jì)

Design

of

HouseType溢價(jià)點(diǎn)1：商業(yè)價(jià)值提升底層商業(yè)上層商住公寓商業(yè)商住按原強(qiáng)排方案1,

最大化商住面積2，提升組團(tuán)感3，利用海景4，沿街商業(yè)價(jià)值最大化1，提升組團(tuán)感2，利用海景3，沿街商業(yè)價(jià)值最大化5，商住復(fù)合商業(yè)+商業(yè)loft商業(yè)+商墅1,

最大化商住面積2，提升組團(tuán)感1,

最大化商住面積2，提升組團(tuán)感3，利用海景3，利用海景4，多層級(jí)商業(yè)空間4，流線性商業(yè)空間溢價(jià)點(diǎn)2：住宅位置選擇視線交通交通價(jià)值由北到南逐漸升高視線價(jià)值由東到西逐漸升高組團(tuán)看景組團(tuán)價(jià)值地塊中央最高景觀價(jià)值由北到南逐漸升高溢價(jià)點(diǎn)3：住宅價(jià)值最大化1.商業(yè)量取下限，量給住宅，做足住宅面積2.滿足最大建筑面積下替換疊加3.

貨值最大化原方案總圖加入部分疊加代替高層疊加代替中央高層與別墅貨值最大化海景戶數(shù)提升高區(qū)大花園策略低區(qū)組團(tuán)策略提升品質(zhì)溢價(jià)產(chǎn)品增加示范區(qū)位置選擇選址可達(dá)性

展示性

景觀資源后期規(guī)劃65123456774321經(jīng)比較分析發(fā)現(xiàn)，地塊中點(diǎn)1,點(diǎn)2和點(diǎn)3更適合作為示范區(qū)來設(shè)計(jì)和規(guī)劃。總結(jié)住宅模式示范區(qū)模式1.核心區(qū)價(jià)值提升2.海景戶數(shù)最大化點(diǎn)1更適合作為示范區(qū)兼具海景面及交通可達(dá)性商業(yè)模式321底層商業(yè)上層公寓流線型交通空間南通印象北上海門戶珠明江海古通州,天連一水抱城流航運(yùn)文化鹽文化古代南通地區(qū)各縣，有著漫長而陸續(xù)的由海成陸過程，作為淮南食鹽的重要產(chǎn)區(qū)，歷時(shí)兩千年之久。故而本地區(qū)主要河道的開鑿，其始多與向外運(yùn)輸銷售食鹽有關(guān)，后來才兼用于運(yùn)糧、灌溉、泄洪與其他物資運(yùn)輸。南通作為海上絲綢之路的起源地之一，是古代中國與外國交通貿(mào)易和文化交往的海上通道，具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)。船舶文化水利文化海上船舶作為一個(gè)大的項(xiàng)目內(nèi)容，由于其特殊的地理位置，海上貿(mào)易、海上作戰(zhàn)、海上捕撈等內(nèi)容決定了其體量的大而穩(wěn)。中國海上絲綢之路的建立，縮短中國和世界的距離，鑒真東渡、鄭和下西洋、鄭成功收復(fù)臺(tái)灣等故事與船文化息息相關(guān)。中國首批對(duì)外開放的14個(gè)沿海城市之一,東抵黃海,南望長江,西、北與泰州、鹽域接填。“據(jù)江海之會(huì)、南北之喉”,與中國經(jīng)済最發(fā)達(dá)的上海及蘇州燈火相,被譽(yù)為“北上?！薄Ｄ贤包S金海岸”與“黃金水道”優(yōu)勢于一身,擁有長江岸線226公里。碼

頭

文

化Wharf

culture碼頭的功能就是集散和流通，而城市也就是集散和流通的產(chǎn)物。南通城市的發(fā)展變遷，與南通碼頭的興衰流變息息相關(guān)。經(jīng)過時(shí)代的發(fā)展變遷，南通碼頭也經(jīng)歷質(zhì)的飛躍。東灶港碼頭呂四碼頭南通港新港區(qū)碼頭消防碼頭南通中集碼頭本案南通通海碼頭項(xiàng)目愿景PROJECT

LOCATION全視角、高品質(zhì)的生活感受——海邊輕度假目的地項(xiàng)目愿景PROJECT

LOCATION重溫經(jīng)典，內(nèi)外兼修，海派文化，一脈相承——都市風(fēng)情理想人居項(xiàng)目愿景PROJECT

LOCATION水灣蜿蜒，面朝大海，水居合一——寫意東方的空間感受酒店感

開放度假風(fēng)情空間紅磚流動(dòng)性文化生態(tài)船舶文化

海派文化碼頭船舶文化

海派文化碼頭啟航

攬境云灣雅致現(xiàn)代度假體驗(yàn)紅磚風(fēng)情街巷坊館寫意東市堂埠啟航·雅致現(xiàn)代攬境·褐石風(fēng)情云灣·寫意東方度假體驗(yàn)

開放空間濱水風(fēng)情

復(fù)合多元街巷坊館

文化脈絡(luò)復(fù)合業(yè)態(tài)

風(fēng)情街區(qū)水灣蜿蜒

市堂埠橋東方人居

品質(zhì)生活關(guān)鍵詞:資源占有關(guān)鍵詞:風(fēng)情化關(guān)鍵詞:碼頭感對(duì)標(biāo)：三亞酒店群對(duì)標(biāo)：海派風(fēng)情街區(qū)對(duì)標(biāo)：現(xiàn)代碼頭主題：揚(yáng)帆起航主題：風(fēng)情化街區(qū)主題：空間生態(tài)系統(tǒng)特征：體量感，大開大合，資源占有產(chǎn)品：高層，別墅，LOFT，商業(yè)特征：流線性，體量暗示，配套集中產(chǎn)品：高層，疊加，別墅，LOFT，商墅特征：商住混合，住宅價(jià)值提升產(chǎn)品：高層，疊加，LOFT，商業(yè)啟航·雅致現(xiàn)代攬境·褐石風(fēng)情云灣·寫意東方度假體驗(yàn)

開放空間濱水風(fēng)情

多元層級(jí)街巷坊館

文化脈絡(luò)復(fù)合業(yè)態(tài)

風(fēng)情街區(qū)水灣蜿蜒

市堂埠橋東方人居

品質(zhì)生活鳥瞰APART

01

丨條件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解讀

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨啟動(dòng)區(qū)篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨戶型設(shè)計(jì)

Design

of

HouseType啟航·雅致現(xiàn)代攬境·褐石風(fēng)情云灣·寫意東方度假體驗(yàn)

開放空間濱水風(fēng)情

多元層級(jí)街巷坊館

文化脈絡(luò)復(fù)合業(yè)態(tài)

風(fēng)情街區(qū)水灣蜿蜒

市堂埠橋東方人居

品質(zhì)生活鳥瞰A案例分析Case

analysis三亞海灣界面——海景資源利用最大化酒店/住宅聚落界面海景界面三亞仁恒皇冠酒店案

例

分

析Case

analysis海景公寓構(gòu)思形體——船形建筑形態(tài)視野——側(cè)向觀海景觀面享受——度假風(fēng)居住體驗(yàn)海景界面三亞亞龍灣凱萊度假酒店形體——退臺(tái)式建筑形態(tài)案

例

分

析Case

analysis海景公寓構(gòu)思視野——超大觀海景觀面享受——度假風(fēng)居住體驗(yàn)概

念

生

成——資源占有Site

Block住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)組團(tuán)景觀形態(tài)加以推拉，形成更長的濱海延展界面植入組團(tuán)景觀空間面?？臻g均質(zhì)切割，形成四大組團(tuán)界定組團(tuán)空間關(guān)系住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)觀海公寓觀海公寓集中商業(yè)賦予各組團(tuán)新的空間形態(tài)形成最終方案單體通過退臺(tái)形成多重景觀層次底部架空，增加組團(tuán)聯(lián)系性總平面圖Site

Planning南通啟東協(xié)興港地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注用地面積109819.00399776.39274547.50125228.8919218.3398783.20.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積人防車庫面積非人防車庫面積其中地下車庫其中附贈(zèng)地下室面積自行車庫面積7227.32容積率住宅2.50271326.0053946.00177300.0023760.0016320.00㎡㎡㎡㎡㎡100.00%19.88%65.35%8.76%557590其中其中1206.01%公建配套物業(yè)用房3221.501397.500.001199.000.0060.00540.0025.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡養(yǎng)老用房社區(qū)用房公廁消防控制室小區(qū)變配電門衛(wèi)商業(yè)14000.006000.008000.00商業(yè)商業(yè)loft總戶數(shù)38649722268216戶戶戶戶戶戶100.00%25.16%58.70%5.59%557590其中其中12040810.56%建筑密度機(jī)動(dòng)車停車位地面停車地下停車非機(jī)動(dòng)車停車位住宅總?cè)藬?shù)19.26%35932223371481812365輛輛輛輛人資源占有開放空間三亞風(fēng)度假體驗(yàn)雅致現(xiàn)代移步異景海景露臺(tái)星級(jí)配套超大花園視野延展面視野延展面總圖分

析General

diagram

analysis形態(tài)分布產(chǎn)品分布圖例圖例27F3F售樓處24F4F商業(yè)配套55㎡75㎡90㎡別墅總圖分

析General

diagram

analysis流線分析景觀分析人行出入口車行出入口圖例人行流線圖例景觀主流線景觀中心次級(jí)景觀景觀次流線形象入口海岸景觀車行流線城市道路消防登高面商業(yè)人流日照分

析Sunshine

analysis方案一

——

日照分析結(jié)論：根據(jù)《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2011年版）》表3.2.3知啟東市日照計(jì)算系數(shù)為1.37且住宅建筑不應(yīng)低于大寒日3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。圖例LEGEND7小時(shí)6小時(shí)5小時(shí)4小時(shí)3小時(shí)2小時(shí)1小時(shí)0小時(shí)【方案一·啟航】

=三亞仁恒皇冠/三亞凱萊是否到此為止？NO文化價(jià)值+街巷風(fēng)情啟航·雅致現(xiàn)代攬境·褐石風(fēng)情云灣·寫意東方度假體驗(yàn)

開放空間濱水風(fēng)情

多元層級(jí)街巷坊館

文化脈絡(luò)復(fù)合業(yè)態(tài)

風(fēng)情街區(qū)水灣蜿蜒

市堂埠橋東方人居

品質(zhì)生活鳥瞰A案

例

分

析Case

analysis波士頓昆西——紅磚風(fēng)情小鎮(zhèn)不

過

時(shí)

的

經(jīng)

典

不

經(jīng)

意

的浪

漫不

淡

漠

的波士頓后灣

紐約上東區(qū)Since

1880

Since1880紐約蘇荷區(qū)

炮臺(tái)山Since1960

Now風(fēng)情感畢肯山Beacon

Hill后灣Back

Bay傳統(tǒng)性上東區(qū)Upper

East蘇荷區(qū)Soho時(shí)尚感案

例

分

析Case

analysis時(shí)尚·親切的景觀布局明亮·溫暖的立面色彩風(fēng)的商業(yè)街區(qū)時(shí)代·簡約的會(huì)所布置案

例

分

析Case

analysis街巷坊館案

例

分

析Case

analysis街的風(fēng)情—靜怡舒緩巷的空間—精致優(yōu)雅坊的體驗(yàn)—文化藝術(shù)館的傳承—高貴典雅武康路老洋房中的神秘優(yōu)雅斯文里二層石庫門舊式里弄田子坊特定時(shí)期的作坊式基地思南公館市中心成片洋房項(xiàng)目概

念

生

成——街巷坊館Site

Block第三界面住宅組團(tuán)商墅住宅組團(tuán)第二界面通過對(duì)商業(yè)體快的積極劃分，并對(duì)BLOCK加以定義通過對(duì)商業(yè)價(jià)值層次梳理切分，形成三重價(jià)值體系同時(shí)街角區(qū)域打開初步形成街區(qū)住宅組團(tuán)商墅組團(tuán)住宅組團(tuán)首開組團(tuán)首開組團(tuán)依托功能落位各功能空間，組團(tuán)定義形成最終方案通過BLOCK之間體塊組合，形成“街巷坊館”四大空間體現(xiàn)該項(xiàng)目風(fēng)情街區(qū)特色總平面圖Site

Planning南通啟東協(xié)興港地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注用地面積總建筑面積109819.00402404.47274547.50127856.9719218.33101411.30.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面積地下建筑面積人防車庫面積其中非人防車庫面積附贈(zèng)地下室面積自行車庫面積地下車庫其中7227.32容積率住宅2.50271326.0062282.00168264.0014580.005520.0020680.003221.501397.500.001199.000.0060.00540.0025.0014000.006000.005600.002400.00382411342214162138888819.84%3672㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶戶戶戶戶戶戶100.00%22.95%62.02%5.37%2.03%7.62%557690其中其中120（別墅）110+125（疊加)公建配套物業(yè)用房養(yǎng)老用房社區(qū)用房公廁消防控制室小區(qū)變配電門衛(wèi)商業(yè)商業(yè)商業(yè)loft商墅總戶數(shù)97.70%29.65%57.90%4.24%3.61%2.30%557690其中其中120（別墅）110（疊加）125（疊加）建筑密度機(jī)動(dòng)車停車位地面停車地下停車非機(jī)動(dòng)車停車位住宅總?cè)藬?shù)輛輛輛輛人2263447481812237海派美式街巷坊館時(shí)尚傳承紅磚風(fēng)情文化脈絡(luò)復(fù)合業(yè)態(tài)風(fēng)情街區(qū)場所精神浪漫情調(diào)館坊館巷館館坊館巷坊坊街街坊館館館坊巷巷兩街四巷六坊八館街巷坊館街的風(fēng)情——靜怡舒緩開放街區(qū)

SITE

BLOCK街的風(fēng)情——靜怡舒緩開放街區(qū)

SITE

BLOCK街的風(fēng)情——靜怡舒緩開放街區(qū)

SITE

BLOCK巷的空間——優(yōu)雅時(shí)尚復(fù)合街區(qū)

SITE

BLOCK巷的空間——優(yōu)雅時(shí)尚復(fù)合街區(qū)

SITE

BLOCK24M24M6M坊的體驗(yàn)——活力多元活力街區(qū)

SITE

BLOCK坊的體驗(yàn)——活力多元活力街區(qū)

SITE

BLOCK坊的體驗(yàn)——活力多元活力街區(qū)

SITE

BLOCK館的傳承——高貴典雅館的傳承——高貴典雅館的傳承——高貴典雅總圖分

析General

diagram

analysis形態(tài)分布產(chǎn)品分布圖例圖例27F2F售樓處4F3F商業(yè)配套55㎡75㎡90㎡別墅疊加總圖分

析General

diagram

analysis流線分析景觀分析人行出入口車行出入口圖例人行流線圖例景觀主流線景觀中心次級(jí)景觀景觀次流線形象入口海岸景觀車行流線城市道路消防登高面商業(yè)人流日照分

析Sunshine

analysis方案二

——

日照分析結(jié)論：根據(jù)《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2011年版）》表3.2.3知啟東市日照計(jì)算系數(shù)為1.37且住宅建筑不應(yīng)低于大寒日3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。圖例LEGEND7小時(shí)6小時(shí)5小時(shí)4小時(shí)3小時(shí)2小時(shí)1小時(shí)0小時(shí)【方案二·攬境】

=上海風(fēng)情里弄/波士頓昆是否到此為止？NO碼頭水脈

+東方市堂啟航·雅致現(xiàn)代攬境·褐石風(fēng)情云灣·寫意東方度假體驗(yàn)

開放空間濱水風(fēng)情

多元層級(jí)街巷坊館

文化脈絡(luò)復(fù)合業(yè)態(tài)

風(fēng)情街區(qū)水灣蜿蜒

市堂埠橋東方人居

品質(zhì)生活鳥瞰A案

例

分

析Case

analysis舊金山漁人碼頭——單一動(dòng)線，端角放大海景界面海景界面城市界面案

例

分

析Case

analysis舊金山漁人碼頭——單一動(dòng)線，端角放大城海景界面海景界面古港·

繁盛的海關(guān)云灣·

優(yōu)雅的港復(fù)興·東方·海港文化演繹·優(yōu)雅·云灣風(fēng)情市·集市（生活商業(yè)配套）堂·廟堂（文化活動(dòng)中心）橋·橋接（人流集散中心）埠·水岸（親水平臺(tái)渡·碼頭（港口要素碼頭元素分析案

例

分

析Case

analysis市堂埠市

堂埠橋渡渡橋市

橋

埠

堂

渡五重主題營造碼頭元素示意概

念

生

成——市堂埠橋渡Site

Block集中區(qū)域住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)濱水區(qū)域集中區(qū)域形態(tài)加以切割，形成更為有序的空間形態(tài)加入中軸景觀空間，形成三核心區(qū)域引水入地，由水系且各位濱水商業(yè)區(qū)域及集中商業(yè)區(qū)域水系將空間分為屬性分明的兩大組團(tuán)埠橋住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)橋市渡市堂埠橋橋優(yōu)化形態(tài)分布，植入主題形成最終方案單體通過小空間的圍而不合形成多重組團(tuán)景觀層次景觀橋提升組團(tuán)聯(lián)系性總平面圖Site

Planning南通啟東協(xié)興港地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目用地面積總建筑面積數(shù)值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注109819.00404821.69274547.50130274.1919218.33103828.60.00地上建筑面積地下建筑面積人防車庫面積其中非人防車庫面積附贈(zèng)地下室面積自行車庫面積地下車庫其中7227.32容積率住宅2.50271326.0062290.00138996.0014580.0025960.0029500.003221.501397.500.001199.000.0060.00540.0025.00㎡㎡100.00%22.96%51.23%5.37%9.57%10.87%557890110125㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中其中公建配套物業(yè)用房養(yǎng)老用房社區(qū)用房公廁消防控制室小區(qū)變配電門衛(wèi)商業(yè)14000.006000.008000.00商業(yè)商墅其中其中總戶數(shù)55355011341782162236236戶戶戶戶戶戶100.00%31.94%50.20%4.56%6.65%6.65%7890110125建筑密度機(jī)動(dòng)車停車位地面停車地下停車非機(jī)動(dòng)車停車位住宅總?cè)藬?shù)19.74%39063913516481811360輛輛輛輛人其中碼頭聚落市堂埠橋時(shí)尚傳承寫意東方住宅價(jià)值東方人居水灣蜿蜒群體形象品質(zhì)生活市·集市（生活商業(yè)配套）堂·廟堂（文化活動(dòng)中心）埠·水岸（親水平臺(tái)）埠·水岸（親水平臺(tái)）橋·橋接（人流集散中心）橋·橋接（人流集散中心）渡·碼頭（中央水系，商業(yè)與住宅組團(tuán)聯(lián)系區(qū)域）渡·碼頭（中央水系，商業(yè)與住宅組團(tuán)聯(lián)系區(qū)域）總圖分

析General

diagram

analysis形態(tài)分布產(chǎn)品分布圖例圖例27F2F售樓處4F3F商業(yè)配套55㎡75㎡90㎡疊加總圖分

析General

diagram

analysis流線分析景觀分析圖例人行流線車行流線城市道路人行出入口車行出入口商業(yè)人流圖例景觀主流線景觀中心次級(jí)景觀景觀次流線形象入口海岸景觀消防登高面日照分

析Sunshine

analysis方案三

——

日照分析結(jié)論：根據(jù)《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2011年版）》表3.2.3知啟東市日照計(jì)算系數(shù)為1.37且住宅建筑不應(yīng)低于大寒日3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。圖例LEGEND7小時(shí)6小時(shí)5小時(shí)4小時(shí)3小時(shí)2小時(shí)1小時(shí)0小時(shí)構(gòu)

思

分析——濱海場景變化景觀（小豆島）Case

analysis小豆島漲潮退潮使得海島可達(dá)性發(fā)生變化成為度假游客打卡圣地。濱海場景濱海場景PART

01

丨條件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解讀

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨啟動(dòng)區(qū)篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨戶型設(shè)計(jì)

Design

of

HouseType示范區(qū)位置選擇選址可達(dá)性

展示性

景觀資源后期規(guī)劃65123456774321經(jīng)比較分析發(fā)現(xiàn)，地塊中點(diǎn)1,點(diǎn)2和點(diǎn)3更適合作為示范區(qū)來設(shè)計(jì)和規(guī)劃。示

范

區(qū)

分

析Model

analysis示范區(qū)-方案一圖例6人行流線車行流線售樓處5臨時(shí)停車區(qū)實(shí)體樣板間4231.

入口形象2.

前場水景3.

停車區(qū)域4.

售樓處15.

后場景觀走廊6.

實(shí)體樣板間示

范

區(qū)

分

析Model

analysis示

范

區(qū)

分

析Model

analysis示

范

區(qū)

分

析Model

analysis示范區(qū)-方案二6圖例5人行流線車行流線售樓處臨時(shí)停車區(qū)實(shí)體樣板間421.

入口形象2.

前場水景3.

停車區(qū)域4.

售樓處315.

后場景觀走廊6.

實(shí)體樣板間示

范

區(qū)

分

析Model

analysis示范區(qū)-方案三65圖例人行流線車行流線售樓處臨時(shí)停車區(qū)實(shí)體樣板間421.

入口形象2.

前場水景3.

停車區(qū)域4.

售樓處35.

后場景觀走廊6.

實(shí)體樣板間1PART

01

丨條件解析

ConditionalAnalysisPART

02

丨策略思考

StrategicThinkingPART

03

丨方案解讀

Interpretationof

The

PlanPART

04

丨啟動(dòng)區(qū)篇

Designof

SalesCenterPART

05

丨戶型設(shè)計(jì)

Design

of

HouseType競

品

分

析Analysis

of

competing

products長泰海濱城江欣望江府長泰海濱城住宅均價(jià)0.9W別墅均價(jià)2.3W住宅均價(jià)0.76W123江欣望江府碧桂園十里外灘恒大海上威尼斯住宅均價(jià)1.2W住宅均價(jià)0.9W別墅均價(jià)1.5W431長泰海濱城碧桂園十里外恒大海上威尼本案324碧桂園十里外灘恒大海上威尼斯江欣望江府5綠地長島競

品

分

析Analysis

of

competing

products住宅售價(jià)：0.9萬長泰海濱城別墅售價(jià)：2.3萬48㎡戶型76㎡戶型66㎡戶型93㎡戶型116㎡戶型3-2-3別墅119㎡戶型2-2-3別墅157㎡戶型4-2-3別墅156㎡戶型4-2-3

別墅1-2-1住宅2-2-1住宅2-2-1住宅3-2-1住宅江欣望江府住宅售價(jià)：0.76萬碧桂園十里外灘

別墅售價(jià):330萬/套住宅售價(jià):1.2W93㎡戶型91㎡戶型117㎡戶型三面寬3-2-1住宅118㎡戶型三面寬3-2-1住宅123㎡戶型2-2-2別墅123㎡戶型2-2-2別墅95㎡戶型三面寬3-2-1住宅115㎡戶型三面寬3-2-2住宅1-2-1住宅1-2-1住宅恒大海上威尼斯住宅售價(jià)：0.9萬別墅售價(jià)：1.5萬51㎡戶型125㎡戶型三面寬3-2-2住宅172㎡戶型4-2-2別墅192㎡戶型4-2-2別墅1-1-1住宅競

品

分

析Analysis

of

competing

products長泰海濱城江欣望江府碧桂園十里外灘恒大50-9048㎡戶型66㎡戶型76㎡戶型1-2-1

住宅2-2-1住宅2-2-1住宅125㎡戶型三面寬3-2-2住宅90-12091㎡戶型93㎡戶型95㎡戶型115㎡戶型三面寬3-2-2住宅93㎡戶型116㎡戶型3-2-3

別墅119㎡戶型2-2-3

別墅三面寬1-2-1住宅1-2-1住宅3-2-1住宅3-2-1住宅172㎡戶型4-2-2

別墅120+123㎡戶型2-2-2

別墅123㎡戶型2-2-2

別墅140㎡戶型192㎡戶型4-2-2

別墅121㎡戶型3-2-3

別墅156㎡戶型4-2-3

別墅157㎡戶型4-2-3

別墅117㎡戶型三面寬3-2-1住宅118㎡戶型三面寬3-2-1

住宅四面寬4-2-2住宅競品總結(jié)競品戶型產(chǎn)品面積段豐富，長泰海濱城江欣望江府碧桂園十里外灘恒大提供不同人群需求50-90長泰海濱城:江欣望江府：碧桂園十里外灘：90-120㎡恒大海上50-90㎡120+㎡50㎡以下90-120㎡76㎡戶型48㎡戶型66㎡戶型50—90㎡120+㎡1-2-1

公寓2-2-1

公寓2-2-1

公寓90—120㎡50-90㎡占比最大，主要為90-120㎡125㎡戶型90-120㎡占比最大，120+㎡別墅次之主力為120+㎡別墅，三面寬90-1203-2-2

高層部分50-90㎡住宅90-120㎡次之93㎡戶型91㎡戶型93㎡戶型95㎡戶型三面寬115㎡戶型三面寬3-2-2

高層116㎡戶型3-2-3

別墅119㎡戶型2-2-3

別墅1-2-1

公寓1-2-1

公寓3-2-1

高層3-2-1

公寓172㎡戶型4-2-2

別墅周邊樓盤競品均以小戶型為主，50-90㎡面積段占比最大，120+精致小戶型成為海景房精選。123㎡戶型123㎡戶型140㎡戶型四面寬4-2-2

高層192㎡戶型4-2-2

別墅121㎡戶型3-2-3

別墅156㎡戶型4-2-3

別墅157㎡戶型117㎡戶型三面寬118㎡戶型三面寬2-2-2

別墅2-2-2

別墅3-2-1

高層3-2-1

高層4-2-3

別墅戶型產(chǎn)品模式125㎡

舒適疊墅120㎡

奢華墅質(zhì)110㎡

舒適生活90㎡

現(xiàn)代高層55、75㎡

經(jīng)濟(jì)適用住宅戶型產(chǎn)品模式125/110風(fēng)情疊加120墅質(zhì)生活90觀海高層戶型55/75觀海高層公寓產(chǎn)品模式40LOFT戶型納米90戶型125/110風(fēng)情疊加125㎡

奢華疊墅（下疊）

方案二、方案三3+1房

2廳

3衛(wèi)A戶型(1+2)110㎡

風(fēng)情疊墅（上疊）3+1房

2廳

3衛(wèi)方案二、方案三A戶型(1+2)125㎡

奢華疊墅（下疊）

方案二、方案三3+1房

2廳

3衛(wèi)B戶型(2+2)樓梯形式A樓梯形式B110㎡

風(fēng)情疊墅（上疊）3+1房

2廳

3衛(wèi)方案二、方案三B戶型(2+2)125㎡

風(fēng)情疊墅3+1房

2廳

3衛(wèi)方案二、方案三本案戶型競品戶型碧桂園十里外灘123㎡1.橫向?qū)拸d1.布局進(jìn)退較大，缺少亮點(diǎn)2.體形系數(shù)大，功能空間較少2.客廳餐廳一體，寬敞方正3.3+1房設(shè)計(jì)戶型優(yōu)勢競品劣勢120奢華墅質(zhì)120㎡

奢華墅質(zhì)方案一、方案二4+1房

2廳

3衛(wèi)120㎡

奢華墅質(zhì)方案一、方案二4+1房

2廳