“鳳凰城〞社區(qū)商業(yè)工程籌劃在本案,我們旨在闡述做什么?1342工程分析工程定位操作思路解碼順益街超市和運營公司介紹“大盤典范〞-碧桂園鳳凰城鳳凰城誕生于2002年,位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，緊鄰廣深高速、廣園快速路、廣惠高速、107國道，交通便捷，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅30分鐘車程，獨立交通中心每天發(fā)車300多班次，強勢運輸網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋珠三角主要城市，可迅捷到達周邊重要交通樞紐。以“森林、湖泊、新城市〞定位的鳳凰城，拉開了廣州都市山水新城人居新模式序幕。在開發(fā)自然環(huán)境的同時，鳳凰城堅持“配套先行,一次成型〞的理念，開創(chuàng)出極具競爭力的“城市級配套〞模式，讓業(yè)主在純美自然山水之中，也可以享受到城市級配套的城市生活，帶動了整個廣州居住板塊的東移。

2002年，鳳凰城大型交通中心、康體中心、商業(yè)中心、大型超市等便已投入使用；2003年，超省一級標準的鳳凰城中英文學(xué)校正式開學(xué)；以白金五星級標準建造,集商務(wù)、度假于一體的鳳凰城酒店試業(yè)；2004年鳳凰城大型商業(yè)配套——東門商業(yè)廣場啟動；2005年，位于鳳凰城入口處的廣州游樂第一村增城荔枝文化村隆重試業(yè)；2006年鳳凰城累計獲得包括聯(lián)合國全球人居環(huán)境幸福社區(qū)創(chuàng)新獎、中國社科院評選的中國百家經(jīng)典樓盤、十大明星樓盤及和諧人居評鑒至尚園林、最正確居住樓盤等在內(nèi)的許多大獎；2007年，主打年輕市場的美寓小鎮(zhèn)閃亮登場，在五個多月時間里勁銷2500套?？梢哉f，隨著開發(fā)進度的推進，鳳凰城的生活環(huán)境已經(jīng)越來越美，越來越舒適和方便，一座繽紛成熟的山水新城已經(jīng)崛起在東廣州。包括鳳馨苑在內(nèi)，鳳凰城現(xiàn)已規(guī)劃建成各具特色的15個獨立苑區(qū)，包括：超豪別墅區(qū)〔鳳凰苑〕，獨立別墅區(qū)〔鳳鳴苑、鳳翔苑、鳳湖苑、鳳雅苑〕，聯(lián)體別墅區(qū)〔鳳泉苑、鳳翠苑〕洋房〔鳳儀苑、鳳盈苑、鳳嶺苑、鳳馨苑〕，雙拼別墅區(qū)〔鳳曦苑、鳳林苑、鳳曦西區(qū)〕和正在銷售的映山別墅組團，優(yōu)雅洋房區(qū)以及專為外籍人士量身訂造的鳳凰島國際租賃社區(qū)。數(shù)萬業(yè)主在此安居樂業(yè)。五星級的鳳凰城，開創(chuàng)廣州大型居住社區(qū)的新時代。資料顯示開盤至今銷售約17000戶，已入住約12000戶，5年內(nèi)方案居住約30000戶。本次引入大型商場的場地位于鳳凰城的心臟地帶-交通中心及商業(yè)中心內(nèi)，就該苑區(qū)〔鳳妍苑〕規(guī)劃戶數(shù)約3100戶。社區(qū)內(nèi)商用物業(yè)主要分布于交通中心及周邊〔即鳳妍苑〕合計約55000m2。其它少部份分別位于東門商業(yè)街18000m2和鳳馨苑裙樓底商8800m2，現(xiàn)已全部售出。

本案屬于大型社區(qū)商業(yè)中心,我們建議采用“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原那么〞，首先考慮如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活品質(zhì),其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。A:社區(qū)商業(yè)中心是大盤時代的產(chǎn)物；B:社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)最高組織形式；C:社區(qū)商業(yè)中心功能齊備。SWOT分析W〔劣勢〕A交通便利，未來開展趨勢良好。B大型社區(qū),高端人群,巨大潛在消費力。C地產(chǎn)品牌客戶認可度商譽度極高。D統(tǒng)一經(jīng)營管理更具品牌塑造性。E規(guī)劃設(shè)計商業(yè)面積相對集中。T〔威脅〕O〔時機〕S〔優(yōu)勢〕A住宅消費力暫未形成。B工程商業(yè)氣氛也處于萌芽狀態(tài)。C社區(qū)商業(yè)操作難度較其它商業(yè)有一定難度。D工程商業(yè)局部知名度和口碑性不高。E體積相對較小，一定程度影響業(yè)態(tài)規(guī)劃。A改變消費習(xí)慣需要一定的時間做鋪墊。B社區(qū)商業(yè)操作較其它商業(yè)類型有一定不確定因素。C大工程的投入大、周期長。D鄰近商圈成熟運營工程的威脅。E宏觀消費市場較之前有一定疲軟現(xiàn)象。A眾多高收入人群不斷的遷入。B對舒適購物環(huán)境、娛樂休閑等元素的渴求。C附近沒有可以提供消費的理想場所。1342工程分析工程定位操作思路解碼順益街超市和運營公司介紹天地行認識一:社區(qū)商業(yè)普遍具備的根本功能餐飲效勞功能再生資源回收功能家政效勞功能修理效勞功能社區(qū)商業(yè)根本功能綜合效勞功能購物功能購物功能—提供主、副食品、生活日用品；餐飲效勞功能—提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理效勞功能—日常用品修理的需要；綜合效勞功能—社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區(qū)內(nèi)完成；家政效勞功能—社區(qū)能幫助居民雇用小時工、請保姆和家教等。再生資源回收功能—社區(qū)能幫助居民回收廢舊物品等。主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標天地行認識二:社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選址特點天地行認識三:深圳23個社區(qū)比照數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%結(jié)論:超市、餐飲、效勞配套、休閑在以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)中所在比值達商業(yè)總面積的50~70%。吃、穿、住、行中的吃、穿在社區(qū)商業(yè)操作中表達淋漓盡致，作為重點思路展開。社區(qū)商業(yè)的輻射面越廣，超市、餐飲、休閑的比例就相應(yīng)越大。國內(nèi)借鑒—蘇州鄰里中心我們對本工程的定位顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性效勞親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴展性社區(qū)商業(yè)的特征決定了定位一：功能定位集“休閑、娛樂、飲食、購物、生活商服〞五大功能于一體的社區(qū)商業(yè)中心以內(nèi)向型效勞功能為主，偏外向型效勞功能為輔！多功能型，以購物、餐飲、休閑為特色！定位二：業(yè)態(tài)定位食雜店+便利店+專賣店+專業(yè)店+折扣店+中型超市?零售業(yè)態(tài)分類?GB/T18106-2004效勞配套海王藥業(yè)、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、書店等服飾精品耐克、七匹狼、以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、圣駿水晶、周大福、風(fēng)之谷精品等美容及美發(fā)自然美、瑪莎、思妍麗、純剪一派等超市+餐飲+效勞配套＞60%區(qū)域套內(nèi)面積（㎡）比例超市區(qū)411144.12%餐飲區(qū)7197.72%服務(wù)配套108511.65%潮流港143015.35%女人世界100210.75%名店區(qū)5135.51%男人天下4574.91%合計9317100.00%定位三：客戶定位消費群:以“鳳凰城〞居住人群為主商戶群:順益街超市+品牌客戶+散戶我們擁有國內(nèi)外1000多家長期穩(wěn)定合作實力品牌商家資源1342工程分析工程定位操作思路解碼順益街超市和運營公司介紹項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃項目租售市場推廣經(jīng)營管理包括招商、銷售、租賃政策等前期項目定性科學(xué)的業(yè)態(tài)組合含市場推廣活動策劃含物業(yè)管理和經(jīng)營天地行觀點工程成功核心要素1.對工程的正確認識和準確把握是前提FFF社區(qū)商業(yè)有別于其它類型，雖不能什么都有，但客戶要的一定要有。做為大盤時代的典范，高端人群的聚集地，除了生活必須消費，更需要表達品味、奢華、尊貴。社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)該是廣納客戶、內(nèi)外兼顧的，既效勞于小區(qū)業(yè)主，又對外經(jīng)營。2.統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局乃勝籌關(guān)鍵F社區(qū)商業(yè)依賴性相對較強，可支配面積有限，規(guī)模開展受一定局限性，對于合理布局，照顧整體高度苛求。F我們將從工程整體商業(yè)分布著手進行統(tǒng)一規(guī)劃，合理分配，既照顧大局，也不忽略小節(jié)。F我們始終把握“商業(yè)服從住宅，品質(zhì)提升價值〞的理念。F我們分析參考成功運營工程并結(jié)合自身工程實際，將超市、餐飲、效勞配套、服飾作為核心支撐。3.統(tǒng)一運營管理乃工程操作命脈F社區(qū)商業(yè)是社區(qū)的一局部，我們致力于營造：是碧桂園鳳凰城的,也是大家的!是我家的,也是你家的!F多年的全程商業(yè)運營實踐證明：報團作戰(zhàn)比單打獨斗更具市場競爭力。F我們將統(tǒng)一營銷推廣、招商銷售、商戶管理、物業(yè)管理F在商戶的引進方面，我們更側(cè)重于質(zhì)量、品質(zhì)的選擇，引進品牌、經(jīng)營實力較強的商家。4.比客戶先一步，快一秒是生存之道F順益街超市效勞碧桂園16年并提供售前、售中、售后效勞，專業(yè)的導(dǎo)購人員，購物、設(shè)計中的網(wǎng)上購物、免費送貨、無條件退換貨。專門為老人家免費提供送貨效勞，組織義工隊，利用工作之余的時間與區(qū)內(nèi)的局部老人談心，組織住戶到蔬菜種植基地參觀、旅游。通過定期參加屋村組織的住戶座談會、住戶問卷調(diào)查、業(yè)主論壇網(wǎng)等多種方式了解住戶對我超市的意見及建議，對于收集到的信息，我們即時作出反響并回復(fù)、跟進、整改，始終與住戶保持融洽和諧的關(guān)系。在近期開展的客戶滿意率調(diào)查中客戶比較滿意占：７２％,一般占：２６％，不滿意僅占：２％，客戶滿意率較高。FF作為專業(yè)的全程商業(yè)運營公司，我們始終：先客戶憂而憂，后客戶樂而樂。我們相信沒有什么比客戶更重要！5.市場:唯一不變的就是變化F我們將根據(jù)社區(qū)商業(yè)的特點,結(jié)合住戶的特殊需求,與住宅資源共享,同建社區(qū)文化,為社區(qū)居民提供更多增值效勞.諸如;24小時便利、餐飲預(yù)訂等。F順益街超市以過去16年的效勞經(jīng)歷為碧桂園客戶量身定制了系統(tǒng)效勞并不斷收取客戶反響信息優(yōu)化效勞工程。F市場越來越品質(zhì)化了！6.順益街超市+天地行，最正確組合FF“時間〞是檢驗真理的唯一標準，順益街超市效勞于碧桂園社區(qū)業(yè)主16年的經(jīng)歷，值得信賴！天地行全程商業(yè)運營：雄厚的操盤實力、豐富的管理經(jīng)驗、先進的管理模式、全新的管理理念，專注、專業(yè)！二者不是簡單的相加,是強強聯(lián)合,優(yōu)勢配比,最正確組合!賣東西！買東西！買的賣的都是品質(zhì)！F要數(shù)量更要質(zhì)量，要個體更要整體！要規(guī)模更要效益，要美觀更要實用！F選擇，只是為了找到最適合的！1342工程分析工程定位順益街超市和運營公司介紹操作思路解碼順益街超市，前身是碧桂園超市，從1994年開始創(chuàng)辦至今已經(jīng)營16年，曾先后效勞碧桂園鳳凰城、高明、鶴山、南沙、長沙、廣碧、華碧、臺山、花城、清遠、江門、肇慶、韶關(guān)等樓盤,現(xiàn)擁有16家分店，經(jīng)營總面積14000多平方米，員工430人,是目前廣東地區(qū)乃至全國經(jīng)營時間較長、規(guī)模較大、分店較多的社區(qū)連鎖超市。在經(jīng)營方面首開先河以獨具特色的加盟、收購、導(dǎo)入品牌等形式自主穩(wěn)定經(jīng)營，塑造了良好的客戶口碑。順益街超市核心團隊〔5〕營運總監(jiān)湖北荊州市電大本科畢業(yè)，曾任東莞南天大新集團西鄉(xiāng)廣場總經(jīng)理，擁有大賣場豐富營運經(jīng)驗，由其制定超市的營運方案及籌劃各式各樣的促銷活動，帶動了整體銷售氣氛，標準了內(nèi)部的管理工作。〔6〕采購部總監(jiān)中山大學(xué)本科畢業(yè)，曾任家樂福超市采購經(jīng)理。擁有大賣場豐富的采購經(jīng)驗，其制定了完善的采購操作流程，提升采購的談判技巧，加強招商的力度，在供給商的管理、商品結(jié)構(gòu)調(diào)整、價格管理策略、促銷策略方面作出重大的改進，尤其在生鮮商品管理上作出較大成效?！?〕監(jiān)察部總監(jiān)暨南大學(xué)大專畢業(yè)，是順益街超市創(chuàng)辦人之一，是超市核心領(lǐng)導(dǎo)。自1994年參加碧桂園集團商場部工作，經(jīng)歷了超市的整個開展歷程。曾任超市采購部經(jīng)理，熟悉整個超市的營運、采購工作，現(xiàn)任超市的監(jiān)察部總監(jiān)。由其制定了公司的財產(chǎn)平安管理及綜合平安事務(wù)管理，加強消防平安、水電平安的管理，對各崗位人員職業(yè)操守制定合理方案并進行嚴格監(jiān)控，特別對采購部人員的道德職業(yè)操守加強監(jiān)控。