房地產(chǎn)銷售管理辦法?一、總則（一）目的為了加強房地產(chǎn)銷售管理，規(guī)范房地產(chǎn)銷售行為，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)銷售活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員。（三）基本原則房地產(chǎn)銷售應(yīng)當遵循合法、公平、自愿、誠信的原則，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。二、銷售主體資格（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)1.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。2.未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)1.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，應(yīng)當向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。（三）從業(yè)人員資格1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售人員應(yīng)當具有相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識，熟悉房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)流程。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，如房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書等。三、銷售前期準備（一）項目審批與證件辦理1.房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定進行立項、規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關(guān)證件。2.未取得上述證件的項目，不得進行銷售。（二）銷售方案制定1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當制定銷售方案，包括項目基本情況、銷售目標、銷售價格、銷售方式、銷售進度安排、售后服務(wù)等內(nèi)容。2.銷售方案應(yīng)當報房地產(chǎn)主管部門備案。（三）銷售場所與公示內(nèi)容1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在銷售現(xiàn)場顯著位置公示以下內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證（期房銷售）或房地產(chǎn)權(quán)屬證書（現(xiàn)房銷售）；經(jīng)批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案；所售商品房的戶型圖、平面圖、立面圖；商品房銷售價格、價目表、優(yōu)惠措施及打折、抽獎等活動規(guī)則；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準；商品房買賣合同示范文本；其他應(yīng)當公示的內(nèi)容。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當在經(jīng)營場所顯著位置公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明文件、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標準、房地產(chǎn)價格和信息等內(nèi)容。四、銷售行為規(guī)范（一）銷售廣告與宣傳1.房地產(chǎn)廣告應(yīng)當真實、合法、科學(xué)、準確，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者。2.房地產(chǎn)廣告不得含有下列內(nèi)容：升值或者投資回報的承諾；以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳；不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。（二）銷售合同簽訂1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)與購房者簽訂的商品房買賣合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當采用房地產(chǎn)主管部門制定的示范文本。2.合同中應(yīng)當明確約定以下內(nèi)容：房屋的基本情況，包括房屋的坐落、面積、戶型、結(jié)構(gòu)等；房屋的價格及付款方式；房屋的交付時間、交付條件及交付手續(xù)；違約責任；爭議解決方式等。（三）銷售價格管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照公平、合理、誠實信用的原則確定銷售價格，不得在標價之外加價出售房屋，不得收取任何未予標明的費用。2.實行政府指導(dǎo)價的商品房，其銷售價格應(yīng)當按照政府指導(dǎo)價執(zhí)行。（四）銷售代理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當簽訂書面委托合同，明確委托期限、委托范圍、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。2.受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。（五）禁止行為1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得分割拆零銷售商品住宅。4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得與一方當事人串通損害另一方當事人的利益。五、銷售流程管理（一）客戶接待與咨詢1.房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)當熱情接待客戶，主動介紹項目情況，解答客戶疑問。2.對于客戶的咨詢，應(yīng)當如實、準確地提供信息，不得隱瞞或夸大項目情況。（二）意向客戶確認1.對于有購買意向的客戶，應(yīng)當及時進行登記，記錄客戶的基本信息、需求意向等內(nèi)容。2.與意向客戶保持密切溝通，了解客戶的最新需求和動態(tài)。（三）房源推薦與帶看1.根據(jù)客戶需求，為客戶推薦合適的房源，并安排帶看。2.在帶看過程中，向客戶詳細介紹房源情況，包括房屋的優(yōu)勢、周邊配套設(shè)施等。（四）購房洽談與合同簽訂1.與客戶就購房價格、付款方式、交房時間等條款進行洽談，達成一致意見后簽訂商品房買賣合同。2.在合同簽訂過程中，應(yīng)當向客戶詳細解釋合同條款，確?？蛻衾斫獠⑼夂贤瑑?nèi)容。（五）售后服務(wù)1.協(xié)助客戶辦理房屋交付手續(xù)，確?？蛻繇樌胱?。2.及時處理客戶在入住后的問題和投訴，提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。六、銷售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金應(yīng)當全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)按照工程建設(shè)進度等情況進行核撥使用，確保預(yù)售資金用于項目建設(shè)。（二）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管機構(gòu)、商業(yè)銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當注明"商品房預(yù)售資金專用賬戶"字樣。（三）資金繳存1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品房預(yù)售方案中約定的時間和金額，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當對預(yù)售資金繳存情況進行監(jiān)督檢查。（四）資金使用1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)當向監(jiān)管機構(gòu)提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料。2.監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)工程建設(shè)進度等情況，對用款計劃進行審核，審核通過后，通知商業(yè)銀行按照規(guī)定撥付資金。七、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）中介服務(wù)合同1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)與委托人簽訂的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：當事人姓名或者名稱、住所；中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式；當事人約定的其他內(nèi)容。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式。（二）服務(wù)內(nèi)容與標準1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當按照合同約定，履行中介服務(wù)職責，提供真實、準確、完整的信息。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當對房源信息的真實性、合法性、有效性進行核實，不得提供虛假房源信息。（三）服務(wù)費用1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當按照規(guī)定的收費標準收取服務(wù)費用，不得擅自提高收費標準。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當在經(jīng)營場所顯著位置公示收費標準。（四）行業(yè)自律1.房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范和標準，組織開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當遵守行業(yè)規(guī)范和標準，自覺接受行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督。八、監(jiān)督管理（一）主管部門職責1.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)銷售管理工作。2.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售管理工作。3.直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.房地產(chǎn)主管部門有權(quán)采取下列措施對房地產(chǎn)銷售活動進行監(jiān)督檢查：要求被檢查單位提供有關(guān)文件、資料和證明材料；進入被檢查單位的經(jīng)營場所進行檢查；就有關(guān)問題詢問當事人；查閱、復(fù)制有關(guān)文件、資料。2.被檢查單位應(yīng)當予以配合，不得拒絕和阻礙。（三）違法違規(guī)處理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定的，由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，記入信用檔案，并依法予以處罰。2.對違反本辦法規(guī)定的行為，任何單位和個人都有權(quán)向房地產(chǎn)主管部門舉報。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當及時受理，并依法進行處理。九、法律責任（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)責任1.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。2.違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款：未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；返本銷售或者變相返本銷售商品房的；采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；分割拆零銷售商品住宅的；不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的；未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；委托沒有資格的機構(gòu)代理銷售商品房的。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款：未按照規(guī)定的價格明碼標價，或者利用標價進行價格欺詐的；商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售商品或者收取未標明的費用的。（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)責任1.違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止銷售，沒收違法所得，并處以罰款。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。違反規(guī)定的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節(jié)嚴重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員利用虛假信息、合同欺詐等手段損害當事人利益的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，