第一章總論

第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

一、資產(chǎn)評(píng)估的概念

資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根

據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用

科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專?業(yè)意見的行為和過(guò)程。

上述的資產(chǎn)評(píng)估的概念中具體包括以下基本要素：

(-)資產(chǎn)評(píng)估主體——誰(shuí)來(lái)評(píng)

資產(chǎn)評(píng)估的主體，是指從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員。具體來(lái)說(shuō)，就是

具有資產(chǎn)評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師。

(二)資產(chǎn)評(píng)估客體——評(píng)什么

即待評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱評(píng)估對(duì)象。

1.資產(chǎn)的涵義

所謂資產(chǎn)，是特定主體擁有或者控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)

濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)具有以下幾點(diǎn)基本特征：

(1)資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

(2)資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。

(3)資產(chǎn)必須是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)

濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流人的資源。

2.資產(chǎn)的分類

為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理

分類。

(1)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)

是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。

無(wú)形資產(chǎn)是指那些沒(méi)有實(shí)物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生

產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、商

標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。

(2)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體

資產(chǎn)。

單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)；整體資產(chǎn)是指山一組單項(xiàng)資產(chǎn)組

成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。

(3)按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的

資產(chǎn)?？纱_指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn);不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離

企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。

(三)資產(chǎn)評(píng)估目的——為什么評(píng)

即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果

的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件，以及價(jià)值類型

的選擇。

（四）資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)

資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)也就是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文

件、重大合同協(xié)議以及取貨標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。

（五）資產(chǎn)評(píng)估原則

即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)

的行為準(zhǔn)則。

（六）資產(chǎn)評(píng)估程序

即資產(chǎn)評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。作用有二：提高

效率和防止錯(cuò)弊。

（七）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型

即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇具有約束性。一

般認(rèn)為有四種：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)格。

（A）資產(chǎn)評(píng)估方法

即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。

一般認(rèn)為有三種基本方法：成本法、收益法和市場(chǎng)法。

資產(chǎn)評(píng)估要素間是相互聯(lián)系、相互制約，共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的

有機(jī)整體。

二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

理解和把握資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，有利于進(jìn)一步認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)，對(duì)

于搞好資產(chǎn)評(píng)估工作，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量具有重要意義。一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)

評(píng)估具有以下特點(diǎn)：

（―?）市場(chǎng)性

資產(chǎn)評(píng)估是服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)，在市場(chǎng)交易活動(dòng)發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評(píng)

估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出評(píng)定估算和報(bào)告，并且，這一估算和

報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

（-）公正性

公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)

務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一?方的需要。

（四）專業(yè)性

專業(yè)性是指資產(chǎn)評(píng)估是一種專業(yè)人員的活動(dòng)，從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)

構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。

（五）咨詢性

咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意

見本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé),

而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)

往往由當(dāng)事人作為要價(jià)和出價(jià)的參考，最終的成交價(jià)取決于討價(jià)還價(jià)的本

領(lǐng)。

三、資產(chǎn)評(píng)估的功能

1.評(píng)價(jià)及評(píng)估功能。

2.管理功能。

第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估目的和價(jià)值類型

一、資產(chǎn)評(píng)估目的

資產(chǎn)評(píng)估目的有一-般目的和特定目的之分。?般目的包含著特定目的,

特定目的則是一般目的的具體化。

（一）資產(chǎn)評(píng)估一般目的——提供資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

（-）資產(chǎn)評(píng)估特定目的——特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具

體要求（11種）

（三）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用

1.是起點(diǎn)又是目標(biāo)

2.是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)

3.對(duì)價(jià)值類型選擇具有約束作用

二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型指的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定性，即價(jià)值內(nèi)涵。

價(jià)值類型需要與資產(chǎn)行為的發(fā)生相匹配。資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估

價(jià)值形式上的具體化。

關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的種類，從不同的角度出發(fā)，有著不同的表述。

一種表述將價(jià)值類型歸納為四種，即重置價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值、收益現(xiàn)值

和清算價(jià)格。

1.重置價(jià)值。是指以在現(xiàn)時(shí)條件下按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用

狀態(tài)所耗費(fèi)的成本為依據(jù)確定的評(píng)估價(jià)值。有重置全價(jià)和重置凈值之分。

2.公開市場(chǎng)價(jià)值。也稱現(xiàn)行市價(jià)，是以資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上的售賣價(jià)格

為依據(jù)確定的評(píng)估價(jià)值。公開市場(chǎng)具有如下規(guī)定性:有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、買

賣雙方?jīng)]有壟斷和強(qiáng)制、雙方都有足夠的時(shí)間和能力了解實(shí)情，具有獨(dú)立

的判斷和理智的選擇。。

3.收益現(xiàn)值。收益現(xiàn)值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定的評(píng)估價(jià)值,

是根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期獲利能力的大小，按照''將本求利”的逆向思維“利索

本”以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率將未來(lái)收益折成的現(xiàn)值?？梢?，收益現(xiàn)值

是指為獲得資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。

4.清算價(jià)格。清算價(jià)格是指資產(chǎn)在非正常市場(chǎng)上交易所實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。清算

價(jià)格一般低于現(xiàn)行市價(jià)，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。

清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素：（1）資產(chǎn)的通用性。（2）清算時(shí)

間的限制。

第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)

假設(shè)對(duì)任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定

假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成

也是建立在一定假設(shè)條件之上的。

適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種：

（一）交易假設(shè)

交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，即假定所有

待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師需根據(jù)待評(píng)資產(chǎn)的交易條件的模擬

市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。

交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件；另一方面它明確限

定了資產(chǎn)評(píng)估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場(chǎng)交易之中，評(píng)估不能脫離市

場(chǎng)條件而孤立進(jìn)行。

（二）持續(xù)使用假設(shè)

持續(xù)使用假設(shè)是設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和

信息可推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。

持續(xù)使用假設(shè)又可細(xì)分為三種具體情況：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移地

續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)

務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用則

是指被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的

使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說(shuō)被評(píng)估資產(chǎn)將在

產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)瑞在的空間位置、轉(zhuǎn)移到其

他空間位置上繼續(xù)使用。

（三）公開市場(chǎng)假設(shè)

公開市場(chǎng)假設(shè)是假定被評(píng)估資產(chǎn)將在比較完善的公開市場(chǎng)上進(jìn)行交

易。

在公開市場(chǎng)條件下，資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情

決定，而不是由個(gè)別交易所決定。

（四）清算假設(shè)

清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假

定說(shuō)明。

由于清算假設(shè)假定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，被評(píng)

資產(chǎn)的評(píng)估值通常要低于在公開市場(chǎng)假設(shè)或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)

的評(píng)估值。

在資產(chǎn)評(píng)估中，由于資產(chǎn)所處的市場(chǎng)條件和自身狀態(tài)有別而形成了“三

種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，同樣的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果卻各不相同。在持續(xù)使

用假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的持續(xù)使用價(jià)值，即重置價(jià)值和收益現(xiàn)值；

在公開市場(chǎng)假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值;在清算假設(shè)前提

下，要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估人員在評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中要

充分分析了解、判斷認(rèn)定市場(chǎng)條件和被評(píng)估資產(chǎn)最可能的效用，以便得出

有效結(jié)論。

二、資產(chǎn)評(píng)估的原則

資產(chǎn)評(píng)估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)

務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。

它包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。

（一）工作原則

1.獨(dú)立公正性原則

資產(chǎn)評(píng)估中的公平性原則包含有兩層含義，其一是評(píng)估機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該

是一個(gè)獨(dú)立的、不依附于他人的社會(huì)公正性中價(jià)組織（法人），在利益及利

害關(guān)系上與資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒(méi)有任何聯(lián)系。其二是評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人

員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位，評(píng)估工作不受委托人及外

界的意圖及壓力的影響，進(jìn)行獨(dú)立公正的評(píng)估。

2.真實(shí)科學(xué)性原則

其一要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。其二要求資產(chǎn)評(píng)估

機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案，

并采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

3.可行簡(jiǎn)易性原則

其一要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和性質(zhì)及當(dāng)時(shí)所具備的

條件，制定切實(shí)可行的評(píng)估方案并采用合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。其二要

求在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評(píng)估工作簡(jiǎn)便易行，提高工作

效率。

（二）經(jīng)濟(jì)原則

1.預(yù)期收益原則。預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資

產(chǎn)價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓呋蚩刂?/p>

者帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶

來(lái)的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評(píng)估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本

的依據(jù)。

2.供求原則。供求原則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價(jià)格原理的概

括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著

供給的增加而下降。盡管商品價(jià)格隨借求變化并不成固定比例變化，但變化的

方向都有規(guī)律性。供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的

評(píng)估，評(píng)估人員在判斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí)也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。

3.貢獻(xiàn)原則。從一定意義上講，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化

原則。它也要求資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來(lái)決定的。貢獻(xiàn)原則主要適

用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要

素資產(chǎn)將蒙受的損失。

4.替代原則。作為種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)匕具有相同使用價(jià)值和

質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，

具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買者會(huì)選擇價(jià)格較低者。

5.估價(jià)日期原則。在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，

這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱估價(jià)日期，它為斐產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。

資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值就是評(píng)

估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。

【思考題】

1.什么是資產(chǎn)評(píng)估？它有哪些特點(diǎn)？

2.資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型有哪些？

3.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的目的。

4.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè)。

5.資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循哪些工作原則和經(jīng)濟(jì)原則？

第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

第一節(jié)市場(chǎng)法

一、基本涵義

市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類

似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方

法。

二、基本前提

應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件:

1、需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。

2、公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

三、基本程序及有關(guān)指標(biāo)

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，一般按以下程序進(jìn)行：

（-）確定被評(píng)估資產(chǎn)

即要明確被評(píng)估資產(chǎn)是什么。

（二）選擇參照物

選擇參照物是運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：（1）對(duì)

參照物與評(píng)估對(duì)象間的可比性問(wèn)題。（2）通常參照物應(yīng)選擇三個(gè)以匕

（三）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

不論何種資產(chǎn)，影響其價(jià)值的因素基本相同，如資產(chǎn)的性質(zhì)、市場(chǎng)條

件等。但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。例如房

地產(chǎn)主要受地理位置因素的影響，而機(jī)器設(shè)備則受技術(shù)水平的影響。根據(jù)

不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為

對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。

（四）指標(biāo)對(duì)比、量化差異

根據(jù)所選定的對(duì)比指標(biāo)，在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較，并將兩

者的差異進(jìn)行量化。

（五）調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異

即以參照物的成交價(jià)格作為估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)。將己經(jīng)量化的

參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就能得到以每個(gè)參照物

為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初評(píng)結(jié)果。初評(píng)結(jié)果的數(shù)量取決于所選擇的參照物個(gè)

數(shù)。

（六）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果

即由評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，來(lái)確定最終的評(píng)估值。

四、后場(chǎng)法常用具體評(píng)估方法

運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，因市場(chǎng)條件的差異和參照物的不同，采取

的方法也有所不同。

（-）直接法

直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，直接

以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購(gòu)置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方

法。

（二）類比法

類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)

估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參

照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參

照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。這種方法在資

產(chǎn)交易頻繁、市場(chǎng)發(fā)育較好的地區(qū)得到廣泛應(yīng)用。

基本公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=參照物價(jià)格+（-）調(diào)整額

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=參照物價(jià)格X調(diào)整系數(shù)

或被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=參照物價(jià)格X（1土調(diào)整率）

運(yùn)用類比法的關(guān)鍵是通過(guò)嚴(yán)格篩選，找到最適合的參照物，并進(jìn)行差

異調(diào)整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個(gè)方面：

1.時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日

時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素

的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值=參照物價(jià)格義交易時(shí)間修正系數(shù)

2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影

響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之

間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值=參照物價(jià)格X區(qū)域因素修正系數(shù)

3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。

當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用

下式表示為：

評(píng)估值=參照物價(jià)格X功能差異修正系數(shù)

4.交易情況。交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條

件主要是指參照物成交時(shí)的后場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開后場(chǎng)

或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)

間等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)

值可用下式表示為：

評(píng)估值=參照物價(jià)格X交易情況修正系數(shù)

5.個(gè)別因素。個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體

特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)

本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的

差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值=參照物價(jià)格X個(gè)別因素修正系數(shù)

如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可

用下式表示為：

評(píng)估值=參照物價(jià)格X交易時(shí)間修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X功

能差異修正系數(shù)X交易情況修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)

【例2—1］估價(jià)對(duì)象概況:待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地,

面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。

評(píng)估要求:評(píng)估該地塊1997年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。

評(píng)估過(guò)程：

(1)選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行

評(píng)估。

(2)搜集有關(guān)的評(píng)估資料。

①搜集待估土地資料。(略)

②搜集交易案例資料。本次評(píng)估選擇了4個(gè)市場(chǎng)交易案例作為參照物，

具體情況見表2-1o

表2-1交易實(shí)例情況表

案例A案例B案例C案例D評(píng)估對(duì)象

坐落略略略略略

所在地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)

用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅

土地類型空地空地空地空地空地

交易日期1997.41997.31996.101996.121997.10

總價(jià)19.6萬(wàn)元31.2萬(wàn)元27.4萬(wàn)元37.8萬(wàn)元

單價(jià)870元/M?820元/M?8557C/M28407U/M2

面積225m2380m2320m2450m2600m2

形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形略正方形長(zhǎng)方形

地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦

地質(zhì)普通普通普通普通普通

基礎(chǔ)設(shè)施較好定任較好很好很好

交通狀況很好較好較好較好很好

正面路寬8m6m8m8m8m

容積率65666

剩余使35年30年35年30年30年

用年限

(3)進(jìn)行交易情況修正。

經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買賣，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)

例B較正常買賣價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買賣價(jià)格偏低3%。

則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：

交易實(shí)例A:0%；交易實(shí)例B:2%；交易實(shí)例C:3%；交易實(shí)例D:0%。

(4)進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，1996年10月以來(lái)土地價(jià)格平均每月上

漲1%,則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：

交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：

10%,

(5)進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域

因素修正。交易案例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-2判斷。

表2-2區(qū)域因素比較表

BCD

自然條件相同相同相同

社會(huì)環(huán)境稍差相同相同

街道條件相同相同相同

交通便捷度稍差稍好相同

離車站距離稍遠(yuǎn)稍近相同

離市中心距離相同稍近相同

基礎(chǔ)設(shè)施狀況稍差相同稍好

公共設(shè)施完備狀況相同稍差相同

環(huán)境污染狀況相同相同相同

周圍環(huán)境及景觀相同相同相同

規(guī)劃限制相同相同相同

綜合打分88108100

本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100,則根據(jù)表2—2各種區(qū)域

因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88,交易實(shí)例C所

屬地區(qū)為108,交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100,

(6)進(jìn)行個(gè)別因素修正。

①經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比

較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。

②土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年

限相同無(wú)需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)

測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）:

年限修正系數(shù)=口-14-（1+8%）30]4-[1-14-（1+8%）35]

=0.90064-0.9324

=0.9659

（7）計(jì)算待估土地的初步價(jià)格。

交易案例A修正后的單價(jià)為：

參照物A成交價(jià)格X被評(píng)估對(duì)象交易情況指數(shù)/參照物A交易情況指數(shù)

X被評(píng)估對(duì)象交易時(shí)間指數(shù)/參照物A交易時(shí)間指數(shù)X被評(píng)估對(duì)象區(qū)域情

況指數(shù)/參照物A區(qū)域情況指數(shù)X被評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素指數(shù)/參照物A個(gè)別

因素指數(shù)X被評(píng)估對(duì)象使用年限指數(shù)/參照物A使用年限指數(shù)：

870X100/100X106/100X100/100X102/100X0.9659

=909（元/平方米）

同理，可得到交易案例B修正后的單價(jià)為：

820X100/98X107/100X100/88X102/100

=1038（元/平方米）

交易案例C修正后的單價(jià)為：

855X100/97X112/100X100/108X102/100X0.9659

=901（元/平方米）

交易案例D修正后的單價(jià)為：

840X100/100X110/100X100/100X102/100

=942（元/平方米）

（8）采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果.

土地評(píng)估單價(jià)為：

（909+1038+901+942）+4=948（元/平方米）

土地評(píng)估總價(jià)為:600X948=568800（元）

五、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：

市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從

市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；

（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

(1)需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)

用；

(2)不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)

境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。

六、需要強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問(wèn)題

1.關(guān)于方法的選用

只有在與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)存在交易活躍的市場(chǎng)的情況下方可運(yùn)

用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，而且能夠獲得類似資產(chǎn)市場(chǎng)交易的真實(shí)資料。例如，

一些大城市的寫字樓、公司的普通股股票、一些生產(chǎn)設(shè)備等資產(chǎn)，由于其

交易相當(dāng)頻繁，運(yùn)用市場(chǎng)法非常有效。

2.關(guān)于參照物選擇問(wèn)題

(1)必須選擇三個(gè)以上的參照物。

(2)在選擇參照物時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇參照物公平交易的案例。在市場(chǎng)交易

中有時(shí)存在特殊情況，例如交易雙方的地位不平等，買方(賣方)處于劣

勢(shì)地位；或賣方急于將資產(chǎn)脫手；或國(guó)家處于某一特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)中等等，

在選擇參照物時(shí)應(yīng)避免這些特殊的交易案例。

(3)應(yīng)選取近期交易的資產(chǎn)案例作為參照物。

3.對(duì)不同參照物結(jié)果的處理

采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，需要選取三個(gè)以上的參照物，這時(shí)就會(huì)得到若干

個(gè)初評(píng)結(jié)果，評(píng)估師可以對(duì)若干個(gè)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，剔除異常值，對(duì)其

它較為接近的初評(píng)結(jié)果可以采用加權(quán)平均法、簡(jiǎn)單平均法等計(jì)算出平均值

作為最終的評(píng)估結(jié)果，評(píng)估師也可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷確定評(píng)估值的區(qū)間。

第二節(jié)收益法

一、基本涵義

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值

的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，采用資本化

和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。

二、基本前提

收益法涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率

或資本化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰

地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講,

應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：

(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣

衡量；

(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

三、收益法的基本程序和基本參數(shù)

(-)基本程序：

第一，搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)

營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；

第二，分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；

第三，確定折現(xiàn)率或本金化率；

第四，用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；

第五，分析確定評(píng)估結(jié)果。

(三)基本參數(shù)：

1.收益額。收益額是適用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資

產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所

能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比明確的特

點(diǎn)，其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)

實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)

的實(shí)際收益。

2.折現(xiàn)率。收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率,

是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其

構(gòu)成而言，它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦

稱安全利率，一般是參照同期國(guó)庫(kù)券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)

酬率以上部分的投資回報(bào)率。

3.收益期限。收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估

人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、

合同等加以測(cè)定。

四、收益法中的主要技術(shù)方法

收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的

方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未

來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法；其二

是針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非

等額收益方法等等。

（1）在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/r

其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收

益年期無(wú)限。

（2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：

這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：①純收

益每年變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限為n.

（3）無(wú)限年期收益，純收益在若干年后保持不變，其基本公式為：

r

P含5

其成立條件是：①純收益在n年（含第n年）以前有變化；②純收益

在n年（不含n年）以后保持不變：③收益年期無(wú)限；④r大于零。

（4）有限年期收益。其計(jì)算公式為：

其成立條件是：①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益

在t年（不含第t年）以保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。

這里要注意的是，純收益A的收益年期是（n-t）而不是n.

五、應(yīng)用舉例

例1:某企尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債,

現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)個(gè)年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如表2-2:

某企業(yè)未來(lái)三年的預(yù)期收益

收益額(萬(wàn)元)折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值(萬(wàn)元)

第一年3006%0.9434283

第：年4006%0.8900356

第三年2006%0.8369167.9

由此可以確定其評(píng)估值為：

評(píng)估值=283+356+167.9=806.9(萬(wàn)元)

例2：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、

11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定

的折現(xiàn)率和本金化率為10%?確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。

評(píng)估過(guò)程可按下列步驟進(jìn)行：

首先，確定未來(lái)5年收益額的現(xiàn)值。

現(xiàn)值總額

=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%),+14/(1+10%)5

=12X0.9091+15X0.8265+13X0.7513+11X0.6830+14X0.6209

=49.2442萬(wàn)元

計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。

其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，即：14/10%=140(萬(wàn)元)

最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：

企業(yè)評(píng)估值=49.2442+140X0.6209=136.17(萬(wàn)元)

第三節(jié)成本法

一、基本涵義

成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)

己存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)

價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

二、基本前提

第一，被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；

第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；

第三，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的：

第四，被評(píng)估資產(chǎn)隨時(shí)間推移而不斷貶值。

三、基本要素

就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

(1)資產(chǎn)的重置成本。簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再

取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

①?gòu)?fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、

設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資

產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、

規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)

所需的費(fèi)用。

(2)資產(chǎn)的實(shí)體貶值。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由

于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)

的價(jià)值損失。

(3)資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的

資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和

新技術(shù)的采用，而使原有的資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，

以及原有資產(chǎn)的超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。

(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化

引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

四、具體評(píng)估方法

根據(jù)成本法的定義，其基本計(jì)算公式可以表述為：

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本x成新率

(-)重置成本及其估算

重置成本的估算一般可以采用下列方法：

1.重置核算法。該方法在理論上是最貼近重置成本的估算的方法，

但局限性較大。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用

項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

［例2-10］重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000

元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)

計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元。該機(jī)器

設(shè)備重置成本為：

直接成本=50000+1000+800=51800(元)

其中：買價(jià)，50000元

運(yùn)雜費(fèi)，1000元

安裝費(fèi)用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

間接成本(安裝成本)，400元

重置成本合計(jì)，52200元。

2.價(jià)格指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指

數(shù)確定其重置成本。

重置成本=資產(chǎn)的賬面原值x價(jià)格指數(shù)

或，重置成本=資產(chǎn)的賬面原值x(1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù))(2-29)

注意：價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

定基價(jià)格指數(shù)是評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之

比，即:

(評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的價(jià)格指數(shù))X100%

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按以下式求得：

x=(1+ai)x(i+a2)x(1+電)(1+an)xlOO%

式中，X為環(huán)比價(jià)格指數(shù)；an為第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。n=l,2,

3...n。

［例2-11］某被估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為50000元,

當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95%,評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價(jià)格指

數(shù)為160%,則:

被估資產(chǎn)重置成本=50000x(160%/95%)xlOO%

=84210(元)

又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評(píng)

估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為1993年為11.7%,1994年為17%,

1995年為30.5%,1996年為6.9%,1997年為4.8%,則有:

被估資產(chǎn)重置成本=200000x(1+11.7%)x(1+17%)x(1+30.5

%)(1+6.9%)x(1+4.8%)xlOO%

=200000x191%

=382000(元)

注意：價(jià)格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：

（1）價(jià)格指數(shù)法估算的是重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確

定的是復(fù)原重置成木；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技

術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置

成本。

（2）物價(jià)指數(shù)的選擇較重要。一般情況下，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法

相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒(méi)有后者的高。因此選擇價(jià)格指

數(shù)時(shí)，最好用同類價(jià)格指數(shù)。

3.功能價(jià)值類比法。

（1）生產(chǎn)能力比例法。

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量）/（參照物年產(chǎn)量）x參

照物重置成本

（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本

被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量

=參照資產(chǎn)的重置成本X

參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量

公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，

這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4—1.0之間，如加工工業(yè)一般為0.7,房地產(chǎn)行業(yè)一

般為0.9<.

（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法

1.觀察法。（又稱成新率法）

即由專家實(shí)際觀測(cè)，根據(jù)觀測(cè)的情況對(duì)被估資產(chǎn)的新舊程度打分，然

后加權(quán)測(cè)算，從而計(jì)算出成新率。

資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本x（1—實(shí)體性成新率）(2-34)

式中，實(shí)體性成新率=1一實(shí)體性貶值率

2.使用年限法。

資產(chǎn)實(shí)體性貶值

一重置成本-預(yù)計(jì)我值

X實(shí)際已使用年限

息使用年限(2-35)

總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限x資產(chǎn)利用率

截止評(píng)估日費(fèi)產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間

--------------------------------------------------------------------xIUU70

裁止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間

3.修復(fù)費(fèi)用法。

這種方法是利川恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體

性貶值的?種方法。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為

資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。

（三）資產(chǎn)的功能性貶值

資產(chǎn)的功能性貶值是由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的

資產(chǎn)價(jià)值損失。

功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。

功能貶值1又叫超額投資成本：是指復(fù)原重置成本和更新重置成本兩

者的差額。

功能貶值2又叫超額運(yùn)營(yíng)成本：是指使用被評(píng)估資產(chǎn)和使用同類新式

資產(chǎn)向比較，兩者經(jīng)營(yíng)同一段時(shí)間，生產(chǎn)同樣的東西，消耗是不一樣的，

即營(yíng)運(yùn)成本不同，那么二者成本的差額就是使用被評(píng)估資產(chǎn)的超額營(yíng)運(yùn)成

本。

由于超額運(yùn)營(yíng)成本而形成的功能性貶值的計(jì)算，通常情況操作步驟如

下：

（1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年

運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。

（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。

（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。

（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本

折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=2（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本X折現(xiàn)系

數(shù)）（2-37）

［例2-15］某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率

高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表2-4

項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備

月產(chǎn)量1000件10000件

單件工資0.80元1.2元

月工資成本8000元12000元

月差異額月差異額12000-8000=4000元

年工資成本超支額4000x12=48000(元)

減：所得稅（稅率33%）15840元

扣除所得稅后年凈超額工資3216()元

資產(chǎn)剩余使用年限5年

假定折現(xiàn)率10%,5年年金折現(xiàn)系數(shù)3.7908

功能性貶值121912.128元

此外，功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超

額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：

功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本（2-38）

（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

經(jīng)濟(jì)性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)本身

價(jià)值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無(wú)關(guān)。

經(jīng)濟(jì)貶值的測(cè)算，可以有不同的方法：

1.間接計(jì)算法。

■，■產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力

經(jīng)濟(jì)性貶值率JI財(cái)原研生產(chǎn)檢力J］,Q-39）

式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7

之間。

2.直接計(jì)算法。

直接計(jì)算法，就是直接測(cè)貶值額。

［例2-16］某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000分產(chǎn)品，因市場(chǎng)需

求結(jié)構(gòu)變化，在未來(lái)可使用年限內(nèi)，每年量估計(jì)要減速少6000臺(tái)左右，根

據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平上：

經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-(14000/20000)°^X100%]

=[l-0.81]X100%

=19%

=[l-O.81]xlOO%

=19%

又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少6000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)產(chǎn)品損失凈利潤(rùn)

100元，該生產(chǎn)線沿可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10%,

所得稅率為33%。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：

經(jīng)濟(jì)性貶值額=(6000x100)x(1-33%)x(P/A,10%,3)

=402000x2.4869

=999734(元)

第三章資產(chǎn)評(píng)估程序

第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估程序概述

一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義和分類

資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)

評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

程序是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確的程序的必然，程序的保證，也是規(guī)避評(píng)估

風(fēng)險(xiǎn)的保證，評(píng)估屬于預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)就有風(fēng)險(xiǎn)，有可能有誤差，有失誤。如

果失誤屬于技術(shù)失誤，這是個(gè)層面的錯(cuò)誤。如果屬于程序性的工作，偷

懶沒(méi)做，則責(zé)任就比較大。

我國(guó)評(píng)估實(shí)務(wù)界從不同角度對(duì)評(píng)估程序有著不同的理解，可以從狹義

和廣義的角度來(lái)認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估程序。

狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序，一般從接受委托開始，然后提交報(bào)告為止，這

個(gè)過(guò)程的程序。

從接受客戶的委托，到把報(bào)告交給客戶。

廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事

項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。

資產(chǎn)評(píng)估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)：

1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；

3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；

4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；

5.收集資產(chǎn)評(píng)估資料：

6.評(píng)定估算；

7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;

8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔；

2-6為狹義，1-8這廣義。

二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

（-）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和

維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證

（-）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)

（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、

保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一

第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估具體程序

一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

（-）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況

（二）資產(chǎn)評(píng)估目的

（三）評(píng)估對(duì)象基本狀況

（四）價(jià)值類型及定義

（五）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日

（六）資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)

（七）其他需要明確的重要事項(xiàng)

二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

資產(chǎn)評(píng)估約定書具體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：

1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱：

2.資產(chǎn)評(píng)估目的；

3.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象；

4.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；

5.出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要求；

6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍；

7.資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)；

8.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任：

9.簽約時(shí)間

10.雙方認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。

三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃

四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

五、收集資產(chǎn)評(píng)估資料

六、評(píng)定估算

七、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

八、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔

第三節(jié)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求

執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序環(huán)節(jié)中，應(yīng)注意以下要求：

1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建

立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員專業(yè)勝任能力、經(jīng)

驗(yàn)各自不同，所承接的主要業(yè)務(wù)范圍和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也各有不同，各資產(chǎn)評(píng)估

機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，在資產(chǎn)評(píng)估基本程序的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化等

必要調(diào)整，形成本機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估程序制度，并在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中切實(shí)

履行，不斷完善。

2.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)

目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨

意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。

3.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)

辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。

4.如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒(méi)有

履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，如在損害賠償評(píng)估業(yè)務(wù)中評(píng)估對(duì)象

已經(jīng)毀失，無(wú)法進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查，或受到限制無(wú)法實(shí)施完整的資產(chǎn)評(píng)

估程序，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)

論的合理性，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中明確批漏這種狀況及其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)

論可能具有的影響，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作。

5.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工

作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中予以披露。

第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估

第?節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

一、機(jī)器設(shè)備定義

二、機(jī)器設(shè)備的分類

(-)固定資產(chǎn)管理中使用的國(guó)家分類標(biāo)準(zhǔn)

（二）會(huì)計(jì)核算中使用的分類

標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，機(jī)器設(shè)備按其使用性質(zhì)分為六類：

1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備

2.非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備

3.租出機(jī)器設(shè)備

4.未使用機(jī)器設(shè)備

5.不需用機(jī)器設(shè)備

6.融資租入機(jī)器設(shè)備

第二節(jié)成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

成本法的計(jì)算公式為：

P=RC-DP-DrDe（4—1）

P—評(píng)估值；

RC—重置成本；

Dp—實(shí)體性貶值；

Df-功能性貶值；

De—經(jīng)濟(jì)性貶值。

一、重置成本的計(jì)算

機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直

接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接

成本一般包括：設(shè)備凈價(jià)，即購(gòu)買或建造費(fèi)用，以及設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、安裝

費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工

程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。直接成本與每一臺(tái)設(shè)備有直接對(duì)應(yīng)關(guān)系，間接成本

和資金成本有時(shí)不能對(duì)應(yīng)到每一臺(tái)設(shè)備上，它們是為整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的，在

計(jì)算每一臺(tái)設(shè)備的重置成本時(shí)一般按比例攤?cè)?。設(shè)備重置成本構(gòu)成要素是

根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況決定，與設(shè)備的類型、安裝方式等有關(guān)。

（一）設(shè)備凈價(jià)

設(shè)備凈價(jià)指設(shè)備本身的價(jià)格，不包括運(yùn)輸、安裝等費(fèi)用。

1.直接法

（1）市場(chǎng)詢價(jià)

（2）使用價(jià)格資料

2.物價(jià)指數(shù)法

（1）定基物價(jià)指數(shù)

重置成本=歷史成本X（當(dāng)前年份指數(shù)/基年指數(shù)）（4—2）

3.重置核算法

重置核算法是通過(guò)分別測(cè)算機(jī)器設(shè)備的各項(xiàng)成本費(fèi)用來(lái)確定設(shè)備凈價(jià)

的方法。

4.綜合估價(jià)法

綜合估價(jià)法是根據(jù)設(shè)備的主材費(fèi)和主要外購(gòu)件費(fèi)與設(shè)備成本費(fèi)用有一

定的比例關(guān)系，通過(guò)確定設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購(gòu)件費(fèi)用，計(jì)算出設(shè)備

的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤(rùn)、稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)用，確定設(shè)備的重置成

本。

計(jì)算公式為：

RC=(Mm+Km+Mpm)x(1+Kp)x(1+K<j/n)/(1-r0(4V)

RC--設(shè)備價(jià)格：

Mg—主材費(fèi)；

Km—成本主材費(fèi)率；

Mpm一主要外購(gòu)件費(fèi)；

Kp—成本利潤(rùn)率；

rt—綜合稅率；

非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；

n—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。

(1)主材費(fèi)Mm,

主要材料是在設(shè)備中所占的重量和價(jià)值比例大的一種或幾種。主材費(fèi)

可按圖紙分別計(jì)算出各種主材的凈消耗量，然后根據(jù)各種主材的利用率求

了它們的總消耗量，并按材料的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算每一種主材的材料費(fèi)用。計(jì)

算公式為

2某主材凈消耗篁含稅市場(chǎng)價(jià)〕乙<、

小一乙「該主材利用率*1+槽值轅率)

(2)主要外購(gòu)件費(fèi)Mpm

主要外購(gòu)件如果價(jià)值比重很小，可以綜合在成本主材費(fèi)率Km中考慮,

則不再單列為主要外購(gòu)件。外購(gòu)件的價(jià)格按不含稅市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，計(jì)算公

式為：

粒美陣的婕震1

(3)綜合稅率n

綜合稅率包括增值稅稅率、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率和教育附加費(fèi)率等。

計(jì)算公式為：

rt=rt|X(l+rt2+rt3)(4—7)

5.重量估價(jià)法。

RC=WxRwxK+p+T(4—8)

或

RC=WxRWxK(l+rp)/(l-rt)(4—9)

6.類比估價(jià)法—指數(shù)估價(jià)法。對(duì)于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、

石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化

呈某種指數(shù)關(guān)系。

X

RC-(AI/A2)XS2(4-10)

(二)運(yùn)雜費(fèi)

1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。

國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)x國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率(4-12)

2.進(jìn)口設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)。

進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)x進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率

(4—13)

(三)設(shè)備安裝費(fèi)

1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。

國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價(jià)x設(shè)備安裝費(fèi)率(4-14)

2.設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。

進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)x國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率

(4-15)

或

進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)x進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率(4-16)

(四)基礎(chǔ)費(fèi)

國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)x國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

(4-17)

進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)的計(jì)算公式為：

進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備x國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率(4-18)

或

進(jìn)口設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)x進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率(4-19)

(五)進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用

進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、

增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、公司代理手續(xù)費(fèi)，對(duì)車輛還包括車輛購(gòu)置附加費(fèi)等。

1.國(guó)外運(yùn)費(fèi)

海運(yùn)費(fèi)=FOBx海運(yùn)費(fèi)率(4-20)

費(fèi)率：遠(yuǎn)洋一般取5%-8%,近洋一般取3%—4%

2.國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)

國(guó)外運(yùn)輸麟帚干:價(jià))海烈上警費(fèi)率(4-21)

I-俟險(xiǎn)費(fèi)率

3.關(guān)稅

關(guān)稅=到岸價(jià)x關(guān)稅稅率(4-22)

4.消