上海豪宅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告報(bào)告說明：本篇報(bào)告希望通過借上海豪宅中一些代表個(gè)案點(diǎn)評(píng)剖析，挖掘出豪宅產(chǎn)品深層的共性與差異，以求對(duì)日漸興旺的市場(chǎng)有所了解。(本次調(diào)研計(jì)劃參觀仁恒怡庭、匯景天地、龍湖酈城、招商雍華府、湯臣一品、翠湖天地、白金灣、華潤(rùn)橡樹灣、星河灣等九個(gè)項(xiàng)目，仁恒怡庭及匯景天地未能順利參觀，龍湖酈城及招商雍華府項(xiàng)目因項(xiàng)目定位原因，與本次報(bào)告所探討的“豪宅”類項(xiàng)目有偏差，未能在本篇報(bào)告中體現(xiàn)）領(lǐng)一個(gè)城市的風(fēng)氣之先

豪宅城市概況經(jīng)典案例上海簡(jiǎn)稱滬，別稱申,是中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，也是國(guó)際著名的港口城市。在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有極其重要的地位上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分，地處長(zhǎng)江三角洲前緣，北界長(zhǎng)江，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省地處南北海岸線中心，長(zhǎng)江三角洲東緣，長(zhǎng)江由此入海，交通便利，腹地寬闊，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)良好的江海港口。城市簡(jiǎn)介城市的發(fā)展方向：拓展沿江沿海發(fā)展空間，形成濱水城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，繼續(xù)推進(jìn)浦東新區(qū)功能開發(fā)，重點(diǎn)建設(shè)新城和中心鎮(zhèn)，完善城鎮(zhèn)體系，把崇明島作為21世紀(jì)上海可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。市域空間布局結(jié)構(gòu)：按照城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，以中心城為主體，形成“多軸、多層、多核”的市域空間布局結(jié)構(gòu)。“多軸”是由滬寧發(fā)展軸、滬杭發(fā)展軸、濱江沿海發(fā)展軸組成，也是長(zhǎng)江三角洲城市帶的重要組成部分。“多層”是指中心、新城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)所和構(gòu)成的市域城鎮(zhèn)體系及中心村五個(gè)層次?！岸嗪恕敝饕芍行某呛?1個(gè)新城組成。產(chǎn)業(yè)布局分為三個(gè)層次第一層次：城市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的地區(qū)，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，適當(dāng)保留都市型工業(yè)；第二層次：城市內(nèi)外環(huán)線之間的地區(qū)，以發(fā)展高科技、高增值、無污染的工業(yè)為重點(diǎn)，調(diào)整、整治和完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)；第三層次：城市外環(huán)線以外的地區(qū)，以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，提高經(jīng)濟(jì)規(guī)模和集約化水平，集中建設(shè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，積極發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。中心城城市總體布局經(jīng)典案例城市概況湯臣一品華潤(rùn)橡樹灣翠湖天地白金灣星河灣“一個(gè)城市只有一個(gè)唯一……”“地理區(qū)位”及“景觀區(qū)位”的唯一性項(xiàng)目名稱：湯臣一品

開發(fā)商：湯臣集團(tuán)湯臣海景花園有限公司建筑設(shè)計(jì)：臺(tái)灣GDG建筑設(shè)計(jì)

物業(yè)管理：上海大峰物業(yè)管理精裝修“豪華空中別墅”專屬電梯，掌紋門禁，一層一戶上海最大面積的公寓406——1240平米，別墅尺度的公寓?？傮w規(guī)劃由兩棟40層和兩棟44層的精裝修豪華公寓和一座高級(jí)會(huì)所組成。11.2米進(jìn)深，18.6米弧長(zhǎng)的奢華會(huì)客廳。3米進(jìn)深，34.6米弧長(zhǎng)上海最壯觀的觀景陽臺(tái)主臥100平米私密空間，擁有全景景觀視野。全套進(jìn)口廚房設(shè)備德國(guó)POGGENPOHL廚房用具德國(guó)GAGGENAU廚房電器德國(guó)當(dāng)代DORNBRACHT五金龍頭意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸德國(guó)漢斯格雅HANSGROHE沐浴組挪威耐克森NEXANS地坪加熱系統(tǒng)德國(guó)威寶VILLEROYBOCH衛(wèi)浴陶瓷用品全套進(jìn)口衛(wèi)生設(shè)備配備當(dāng)今世界最頂級(jí)的建材設(shè)施公共部分建材設(shè)施大廈外墻進(jìn)口石灰?guī)r（1~3層），3層以上“米金色”日本三菱高科技納米光觸媒鋁復(fù)合板，具有自動(dòng)保潔功能迎賓大堂外墻采用進(jìn)口石灰?guī)r幕墻，室內(nèi)地面采用進(jìn)口大理石入口電梯大堂墻地面采用進(jìn)口大理石及木飾面住宅各層電梯大堂墻地面采用進(jìn)口大理石電梯永大日立高速電梯安保及管理彩色電視監(jiān)控系統(tǒng)消防德國(guó)西門子報(bào)警系統(tǒng)，進(jìn)口暗藏式噴淋頭及自救式不銹鋼消防箱私家建材設(shè)施天花和墻身輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆窗戶鋁合金烤漆門窗、比利時(shí)格拉威泊爾中空Low-E防輻射鋼化玻璃、意大利阿魯克及美國(guó)固力門窗五金，SlientGliss電動(dòng)窗簾軌道陽臺(tái)墻面采用進(jìn)口石灰?guī)r或日本三菱鋁復(fù)合板，地面采用進(jìn)口花崗巖，玻璃金屬欄桿門扇及窗套線實(shí)木花飾門和實(shí)木窗套分戶門德國(guó)Noblesse手工雕花銅門室內(nèi)樓梯金屬欄桿、實(shí)木扶手、進(jìn)口大理石踏步空調(diào)日本大金VRV2戶式中央空調(diào)廚房墻地面采用進(jìn)口大理石，德國(guó)POGGENPOHL櫥具、GAGGENAU廚房電器浴室挪威耐克森NEXANS地坪加熱系統(tǒng)，墻地面采用進(jìn)口大理石，金屬吊頂衛(wèi)生間主衛(wèi)采用德國(guó)威賓VILLEROY&BOCH衛(wèi)浴陶瓷用品及當(dāng)代DORNBRACHT五金龍頭，次衛(wèi)采用Roca浴缸和Bellavista潔具私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸沐浴組德國(guó)漢斯格雅HANSGROHE減壓閥組日本Yoshitake給水泵日本Ebara凈水器開能（Canature）供水冷水日本Sekisui鋼塑復(fù)合管，熱水采用304不銹鋼管排水采用日本（Sekisui）DVLP鋼塑復(fù)合排水管熱水供應(yīng)德國(guó)威能燃?xì)獗趻觳膳仩t電力供應(yīng)法國(guó)海格住戶配電箱照明調(diào)空開關(guān)及電動(dòng)窗簾軌道開關(guān)采用德國(guó)ABB公司EIB系統(tǒng)中央吸塵美國(guó)BEAM中央系統(tǒng)保安系統(tǒng)美國(guó)Honeywell防盜主機(jī)，美國(guó)Dorcon掌形儀，Siedel可視對(duì)講系統(tǒng)，Lonbon緊急對(duì)講系統(tǒng)臺(tái)灣晶華國(guó)際酒店集團(tuán)品牌超五星級(jí)專業(yè)服務(wù)一處改變歷史記憶的博物館“稀缺資源”及“文化價(jià)值”的唯一性新江灣城40萬平方米河道，9.45平方公里原生濕地，50%以上的綠化面積中央學(xué)府區(qū)，復(fù)旦大學(xué)等名校云集滬上首個(gè)大型兒童戶外主題公園——安徒生童話公園入選吉尼斯世界紀(jì)錄的極限運(yùn)動(dòng)公園——SMP極限運(yùn)動(dòng)中心項(xiàng)目名稱：華潤(rùn)橡樹灣發(fā)展商：華潤(rùn)置地建筑設(shè)計(jì)：天華建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理：華潤(rùn)置地物業(yè)管理有限公司

10000㎡的獨(dú)立商業(yè)配套3000㎡的大型超市及英倫風(fēng)情開放式漫游街區(qū)。

7000㎡城西首席會(huì)所華潤(rùn)置地·橡樹灣位于上海市區(qū)僅有的原生態(tài)濕地、環(huán)境優(yōu)美的新江灣城內(nèi)，新江灣城不僅有50％以上的綠化率，40萬平方米河道面積，而且還有著一片上海乃至周邊絕無僅有的的封閉原始濕地，它幾乎未經(jīng)任何人工的污染和破壞，保留十分完好，就像是一個(gè)縮小了的原始叢林，各類珍惜物種、動(dòng)物植物種類繁多，新江灣城的綠地面積有七倍世紀(jì)公園大。

展示中心多玄關(guān)設(shè)計(jì)業(yè)主/客戶隱私保護(hù)售樓處門前崗?fù)I(yíng)銷中心外部壁畫蠟燭吊燈

小品實(shí)景沙盤營(yíng)銷中心內(nèi)部產(chǎn)品價(jià)值的飛躍來自細(xì)節(jié)產(chǎn)品價(jià)值的飛躍來自細(xì)節(jié)入戶大堂石材拼花處理高貴典雅的水晶吊燈淡金色信箱更顯尊貴示范區(qū)小品設(shè)計(jì)樣板間采光效果下沉式花園石材貼面交付現(xiàn)場(chǎng)的力量大于一切！LOCATION上海城市核心地帶，緊臨新天地、徐家匯商圈上海的城市心臟——太平橋！延安高架近在咫尺，出行便捷LOCATIONLOCATION地位和價(jià)值不斷提升翠湖天地是瑞安房地產(chǎn)在太平橋重建計(jì)劃中開發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目。占地52公頃的太平橋項(xiàng)目，以太平湖綠地為中心，融合上海時(shí)尚地標(biāo)新天地，甲級(jí)寫字樓群企業(yè)天地、在建的兩座六星級(jí)酒店、68層標(biāo)志性建筑、百老匯劇院、古董街、國(guó)際學(xué)校等多元要素，以國(guó)際視野，奢享風(fēng)尚生活?！暗乩韰^(qū)位”及“文化價(jià)值”的唯一性外人的眼里上海的“客廳”新天地高尚定位項(xiàng)目名稱：翠湖天地發(fā)展商：上海復(fù)祥房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)：巴馬丹拿國(guó)際公司物業(yè)管理：新昌瑞安物業(yè)管理文化石庫門曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。它盛行于上世紀(jì)20年代，因?yàn)檠髨?chǎng)風(fēng)情的現(xiàn)代化生活，使源自中國(guó)古代的庭院式大家庭傳統(tǒng)生活模式被打破，適合單身移民和小家庭居住、并結(jié)合了西洋建筑風(fēng)格的石庫門弄堂文化成了取而代之的最佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。如同家里的客廳，代表著主人的文化和品位。一個(gè)大都市，也總需要有一個(gè)表現(xiàn)自己個(gè)性的客廳，展示它的傳統(tǒng)與品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海的“客廳”。這個(gè)開放的公共空間，既是時(shí)尚的中心，也展現(xiàn)著城市文化精髓的縮影，還構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)的特殊形態(tài)與休閑生活的新產(chǎn)業(yè)。CasaLakeville集結(jié)了來時(shí)世界各地的特色餐廳、酒吧、時(shí)尚精品店、畫廊、新概念電影中心、購物中心及大型水療中心等，上演著新意迭出的時(shí)尚活動(dòng)。與新天地相連的時(shí)尚中心、頂級(jí)時(shí)裝品牌旗艦店中心和柜機(jī)時(shí)裝設(shè)計(jì)培訓(xùn)中心落戶于CasaLakeville，地鐵站廳和城市超市相連帶來無盡便利。創(chuàng)造出居于CasaLakeville活于新天地的高尚品味生活空間。從精致堅(jiān)固的門鎖開始，流露頂級(jí)國(guó)際品質(zhì)的生活氣息。精裝樣板房客廳進(jìn)戶門高級(jí)實(shí)木防盜門地面天然大理石墻面多樂士等離子電視機(jī)松下壁爐開能開關(guān)面板西門子（德國(guó)）主衛(wèi)生間浴缸Kohler臺(tái)盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龍頭Kohler花灑Kohler五金件Decorlux（英國(guó)）LCD電視機(jī)Comemom（美國(guó)）保姆間臺(tái)盆歐諾坐便器歐諾龍頭Pronto花灑Pronto五金件Karlux、T.C中央系統(tǒng)中央空調(diào)\新風(fēng)松下智能化可視對(duì)講系統(tǒng)i-home廚房地面?；u墻面玻化磚天花白色高級(jí)乳膠漆整體櫥柜Poggenpohl（德國(guó)）料理臺(tái)可樂麗（日本）抽油煙機(jī)Gaggenau雙開門冰箱Kuppersbusch電烤箱Gaggenau洗碗機(jī)Kuppersbusch電磁爐Gaggenau水槽Frank龍頭Kohler微波爐Gaggenau凈水器Pentair熱水器恒熱（澳洲）工作陽臺(tái)洗衣烘干一體機(jī)Teka（西班牙）洗滌池聞洲龍頭Aoleishi翠湖天地御苑精裝修建材標(biāo)準(zhǔn)配套清晨在太平湖公園慢跑喚醒沉睡的四肢午后于咖啡廳享受悠然的陽光、感受閑情逸致隨后再商務(wù)中西投入工作狀態(tài)，在雪茄吧盡天下大事晚上盡享經(jīng)典佳釀，或在桌球棋牌室與有人玩樂……極致尊享生活服務(wù)CLUBDUCASA私人會(huì)所，創(chuàng)造屬于您的尊榮生活與社交的私人天地。24小時(shí)貴賓級(jí)個(gè)性化服務(wù)（交通服務(wù)、郵遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、訂餐服務(wù)等）貴賓級(jí)售后資產(chǎn)服務(wù)（家具套餐、物業(yè)租賃、資產(chǎn)管理等）從國(guó)際金融中心，國(guó)際航運(yùn)中心，國(guó)際泊客中心，到悅榕莊國(guó)際度假中心這是一個(gè)誰也無法預(yù)估的未來……“地理位置”及“區(qū)位配套”的唯一性白金灣出世，占據(jù)“金三角”塔尖之位！立面圍擋樣板何為一線江景？景觀景觀景觀有一種震撼，叫身臨其境！一線江景，一灣傾城！一體五心，絕版灣區(qū)豪宅五心國(guó)際金融與港口地位，促使其走向國(guó)際這是一個(gè)誰也無法預(yù)估的未來！星河灣，跨越品質(zhì)的品味！項(xiàng)目名稱：星河灣發(fā)展商：北京星河灣置業(yè)物業(yè)管理：星河灣物業(yè)“產(chǎn)品價(jià)值”與“品牌價(jià)值”的唯一性2009年年初，業(yè)內(nèi)便傳聞，7月上海浦東星河灣即將開盤，有趣的是，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)似乎在某種程度上給上海的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一陣風(fēng)吹草動(dòng)：趕在星河灣之前開盤！這雖是句笑語，但業(yè)內(nèi)都知道，星河灣有這個(gè)魄力，在上海創(chuàng)造一次又一次美輪美奐的豪宅奇跡。與五星級(jí)酒店一個(gè)院子，這樣的樓盤該是什么樣？

營(yíng)銷展示中心——星河灣酒店接待中心沙盤正上方拱形屋頂?shù)鯚艟频甏筇锰艨諔覓煜麓故剿У鯚舸罅跨R面石材設(shè)計(jì)，整體感覺富麗堂皇景觀示范區(qū)——給上海雙倍的精彩星河灣會(huì)給業(yè)主們打造一個(gè)什么樣的私家園林？所有在廣州或北京參觀過星河灣樓盤的人，都會(huì)感嘆，星河灣的園林設(shè)計(jì)是小區(qū)帶給他們的第一個(gè)刺激：商業(yè)樓盤也可以把綠化做成這樣“只要在地球同一個(gè)緯度發(fā)現(xiàn)最好的園林，都要移植到星河灣里”星河灣的這個(gè)說法既表達(dá)著對(duì)完美園林的不懈追求，同時(shí)也體現(xiàn)著順自然規(guī)律而行的原則。在星河灣的園林里，有很多關(guān)于普通工人的小傳奇，以前星河灣的園林工人被其他發(fā)展商以三倍的薪水挖走之后，又回到了星河灣。因?yàn)閯e的開發(fā)商為了節(jié)約成本，一天只澆兩次水，而星河灣一天澆水六次?！爸挥性谛呛訛巢拍苁┱棺约旱牟湃A”，園林工人更加認(rèn)同星河灣的園林品質(zhì)和對(duì)待工作的態(tài)度。“星河灣選樹就像選對(duì)象一樣”，大概國(guó)內(nèi)沒有哪個(gè)樓盤會(huì)舍得如此用心在植被的優(yōu)化和設(shè)計(jì)上，綠化對(duì)于星河灣來說，不僅僅是數(shù)量，也不是達(dá)標(biāo)，而是基于審美和責(zé)任，其品質(zhì)可想而知植物——綠色的奢華1無刺構(gòu)骨紫薇（盆景）紫薇無刺構(gòu)骨蘇鐵加拿利海藻小菊五色草植物——綠色的奢華2加拿利海藻加拿利海藻白玉蘭紅花檵木小葉梔子花植物——綠色的奢華3香樟比利時(shí)杜鵑垂柳植物——綠色的奢華4實(shí)景樣板間——星河灣有多“舍得”？一切都為了完美和極致。翻查星河灣的企業(yè)理念，“舍得”一詞高高掛在其他所有規(guī)則之上。

價(jià)錢是同類好幾倍的澳洲淡水砂巖，卻因?yàn)樽非笸昝涝俦粭売靡话?；以做家私的?biāo)準(zhǔn)做外立面，所有外墻均用室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)來施工，精度精確到2毫米；圖紙上顯示為鋼鐵材質(zhì)的管井門，施工過程中被要求全部改用黑檀木……淡金色的雕花電梯門未曾相見，已被其深深震撼星河灣的內(nèi)裝標(biāo)準(zhǔn)有多高？臥室那些能讓來訪者震驚三秒鐘的滿眼的黑檀木，這種世界上最名貴最稀少的木種，只產(chǎn)于印尼、泰國(guó)少數(shù)幾個(gè)，星河灣可以為“攢”足內(nèi)裝所用的黑檀木，硬是推遲半年的開盤時(shí)間。餐廳多種風(fēng)格的樣板間，滿足了各區(qū)域，各年齡段，多種文化喜好和追求

“室內(nèi)設(shè)計(jì)不