餐飲選址前置管理制度?一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范餐飲企業(yè)選址前置管理工作，確保選址決策科學合理，降低投資風險，提高項目成功率，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎。（二）適用范圍本制度適用于公司旗下所有餐飲品牌新門店選址的前期調研、分析、評估及決策等相關活動。（三）基本原則1.符合品牌定位原則：選址應與餐飲品牌的市場定位、目標客戶群體相契合，有助于提升品牌形象和市場競爭力。2.市場導向原則：充分考慮所選區(qū)域的市場需求、消費潛力、競爭狀況等因素，確保門店具有良好的市場前景。3.成本效益原則：在滿足經營需求的前提下，合理控制選址成本，提高投資回報率。4.合規(guī)合法原則：選址必須符合國家法律法規(guī)、城市規(guī)劃、環(huán)保要求等相關規(guī)定。二、選址組織架構及職責（一）選址決策委員會1.組成人員：由公司高層管理人員、市場部負責人、運營部負責人、財務部負責人等組成。2.職責負責制定和調整選址戰(zhàn)略及方針政策。審議選址項目的可行性研究報告、評估報告等重要文件。對重大選址決策進行最終審批。（二）選址工作小組1.組成人員：由市場調研專員、數(shù)據(jù)分析員、運營專家、法務專員等相關人員組成。2.職責負責收集、整理、分析選址相關信息，開展市場調研和實地考察。協(xié)助編制選址項目的可行性研究報告、評估報告等。按照選址決策委員會的要求，執(zhí)行具體的選址工作任務。三、選址流程（一）選址需求分析1.根據(jù)公司業(yè)務發(fā)展規(guī)劃和市場拓展目標，明確新門店的選址需求，包括門店類型（如直營店、加盟店）、規(guī)模、經營業(yè)態(tài)等。2.與相關部門溝通協(xié)調，確定選址的關鍵因素，如人流量、租金水平、周邊配套設施、競爭對手分布等。（二）區(qū)域篩選1.收集宏觀經濟數(shù)據(jù)、城市發(fā)展規(guī)劃、人口統(tǒng)計信息等資料，對全國或特定區(qū)域的市場潛力進行評估。2.根據(jù)品牌定位和市場需求，初步篩選出幾個具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘谢虻貐^(qū)作為選址目標區(qū)域。（三）市場調研1.商圈調研了解目標商圈的人口密度、年齡結構、消費習慣、收入水平等基本情況。分析商圈內的商業(yè)氛圍、交通便利性、周邊配套設施（如購物中心、寫字樓、學校、醫(yī)院等）情況。研究商圈內競爭對手的分布、經營狀況、市場份額等信息。2.場地調研實地考察備選場地的地理位置、周邊環(huán)境、建筑物狀況等。評估場地的面積、形狀、樓層、層高、承重等是否符合餐飲經營要求。了解場地的產權情況、租賃期限、租金水平及遞增方式、押金要求等租賃條件。（四）數(shù)據(jù)分析與評估1.對市場調研收集到的數(shù)據(jù)進行整理和分析，運用科學的評估模型和方法，對備選場地進行量化評估。2.評估指標人流量與客流量：分析場地周邊的人流量、不同時間段的客流量變化情況，評估潛在顧客數(shù)量。租金與成本：計算租金成本、裝修成本、設備采購成本、運營成本等各項費用，評估投資回報率和成本效益。市場飽和度：考察商圈內同類型餐飲品牌的數(shù)量及分布情況，判斷市場競爭程度和發(fā)展空間。交通便利性：評估場地周邊的公共交通狀況，包括公交線路、地鐵站位置等，以及停車位數(shù)量和便利性。周邊配套設施：分析周邊配套設施對餐飲經營的支持程度，如是否有利于吸引顧客、滿足顧客需求等。3.根據(jù)評估結果，對備選場地進行排序，確定優(yōu)先考察的場地名單。（五）實地考察與談判1.對優(yōu)先考察的場地進行實地再次考察，深入了解場地的實際情況，與場地業(yè)主或出租方進行面對面溝通。2.談判要點租賃條款：爭取有利的租金價格、租賃期限、租金遞增方式、押金退還條件等。場地條件：協(xié)商場地的裝修改造、設備安裝、水電氣供應等方面的支持和配合。其他條款：如物業(yè)管理費用、廣告宣傳權利、優(yōu)先續(xù)租權等。3.在談判過程中，及時向選址決策委員會匯報進展情況，根據(jù)委員會的意見和建議進行調整和決策。（六）可行性研究報告編制1.選址工作小組根據(jù)市場調研、數(shù)據(jù)分析和實地考察情況，編制選址項目的可行性研究報告。2.報告內容項目概述：介紹選址項目的基本情況，包括項目背景、目標、選址地點等。市場分析：闡述目標市場的需求狀況、競爭態(tài)勢、發(fā)展趨勢等。場地分析：詳細描述備選場地的地理位置、周邊環(huán)境、場地條件、租賃情況等。經營方案：提出餐飲門店的經營業(yè)態(tài)、菜品特色、營銷策略、人員配置等初步方案。財務分析：預測項目的投資預算、成本結構、收入預測、利潤預測等財務指標，評估項目的盈利能力和投資風險。風險評估與對策：分析項目可能面臨的風險因素，如市場風險、經營風險、政策風險等，并提出相應的應對措施。（七）評估與決策1.選址決策委員會對可行性研究報告進行審議和評估，必要時可組織相關專家進行論證。2.根據(jù)評估結果，對選址項目做出決策，明確是否選定該場地作為新門店的地址。3.如決策通過，及時與場地業(yè)主或出租方簽訂租賃協(xié)議等相關合同，啟動后續(xù)籌備工作；如決策未通過，重新篩選和評估備選場地，重復上述選址流程。四、選址風險管理（一）風險識別1.市場風險：包括市場需求變化、市場競爭加劇、消費者口味偏好改變等導致的經營風險。2.選址風險：如選址不當導致人流量不足、租金過高、周邊配套設施不完善等影響門店經營效益。3.政策風險：國家法律法規(guī)、城市規(guī)劃、環(huán)保要求等政策調整對餐飲經營產生的不利影響。4.其他風險：如場地產權糾紛、租賃糾紛、自然災害等不可預見的風險。（二）風險評估1.對識別出的風險進行評估，分析其發(fā)生的可能性和影響程度。2.根據(jù)風險評估結果，確定風險等級，為制定風險應對措施提供依據(jù)。（三）風險應對措施1.市場風險應對加強市場調研和監(jiān)測，及時了解市場動態(tài)和消費者需求變化，調整經營策略和菜品結構。分析競爭對手情況，制定差異化競爭策略，提升品牌競爭力。2.選址風險應對在選址過程中，充分進行市場調研和數(shù)據(jù)分析，科學評估備選場地的各項指標，確保選址的合理性。與場地業(yè)主或出租方簽訂詳細的租賃合同，明確雙方權利義務，降低租賃風險。3.政策風險應對密切關注國家法律法規(guī)、政策動態(tài)，及時調整企業(yè)經營策略，確保合規(guī)經營。在選址前，咨詢專業(yè)法律人士，了解選址區(qū)域的政策環(huán)境，避免因政策問題導致的經營困難。4.其他風險應對對場地進行全面的產權調查，確保產權清晰無糾紛。購買相應的商業(yè)保險，如財產險、責任險等，降低自然災害、意外事故等風險帶來的損失。五、選址信息管理（一）信息收集渠道1.內部信息：公司各部門提供的與業(yè)務發(fā)展、市場動態(tài)、行業(yè)趨勢等相關的信息。2.外部信息政府部門發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市規(guī)劃文件、政策法規(guī)等。專業(yè)市場調研機構提供的行業(yè)報告、市場分析數(shù)據(jù)等。房地產中介機構、物業(yè)代理公司等提供的場地租賃信息。實地考察過程中與當?shù)鼐用?、商家、政府工作人員等交流獲取的信息。（二）信息整理與分類1.對收集到的選址信息進行整理，剔除重復、無效信息。2.按照市場環(huán)境、商圈情況、場地條件、租賃信息等類別進行分類，建立選址信息數(shù)據(jù)庫。（三）信息共享與利用1.選址工作小組各成員可根據(jù)工作需要，隨時查詢和使用選址信息數(shù)據(jù)庫中的信息。2.定期對選址信息進行更新和維護，確保信息的準確性和時效性。3.在選址項目完成后，將相關選址信息進行歸檔保存，為后續(xù)項目提供參考和借鑒。六、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.建立選址工作監(jiān)督機制，對選址工作流程的執(zhí)行情況、工作質量等進行全程監(jiān)督。2.選址決策委員會定期對選址項目進行檢查和指導，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。3.設立舉報渠道，接受公司內部員工及外部相關方對選址工作中違規(guī)行為的舉報。（二）考核指標1.選址成功率：考核在一定時期內成功選址并開業(yè)的門店數(shù)量占選址項目總數(shù)的比例。2.投資回報率：評估選址項目在一定經營期限內的投資回報率，衡量選址決策對企業(yè)經濟效益的影響。3.市場適應性：考察選址門店是否符合品牌定位和市場需求，能否在所選區(qū)域獲得良好的市場反響。4.工作效率：根據(jù)選址項目的完成時間和進度要求，考核選址工作小組的工作效率。（三）獎懲措施1.對選址工作表現(xiàn)優(yōu)秀、為公司成功選址并帶來