云南文山鋁業(yè)有限公司擬進行資產(chǎn)減值測試所涉及的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組可收回金額評估項目中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務報告?zhèn)浒富貓?zhí)報告編碼:5311020179530901202500084合同編號:2024KMV1373報告類型:法定評估業(yè)務資產(chǎn)評估報告報告文號:中和評報字(2024)第KMV1373號報告名稱:云南文山鋁業(yè)有限公司擬進行資產(chǎn)減值測試所涉及的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組可收回金額評估項目資產(chǎn)評估報告評估結論:88,288,221.32元評估報告:2025年03月24日評估機構名稱:中和資產(chǎn)評估有限公司簽名人員:陳炳秀(資產(chǎn)評估師)正式會員編號:53180064陳勇(資產(chǎn)評估師)正式會員編號:53040003陳炳秀、陳勇已實名認可(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明:報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案,不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù),也不作為資產(chǎn)評估機構及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關法律責任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期:2025年03月25日ICP備案號京ICP備2020034749號資產(chǎn)評估報告目錄 2 4 36資產(chǎn)評估報告聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構及其三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此四、資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)五、資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔六、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對七、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，八、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產(chǎn)權九、本資產(chǎn)評估機構出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結論受資產(chǎn)評估報告中假設和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當充分關注資產(chǎn)評估報告中載明的評估結論成立的假設前提、資產(chǎn)評估報告特別事項云南文山鋁業(yè)有限公司擬進行資產(chǎn)減值測試所涉及的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組可收回金額評估項目中和資產(chǎn)評估有限公司(以下簡稱“本資產(chǎn)評估機構”)接受云南文山鋁業(yè)有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，按照必要的評估程序，對云南文山鋁業(yè)有限公司擬進行資產(chǎn)減值測試所涉及的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組在評估基準日的可收回金額評估目的：云南文山鋁業(yè)有限公司擬進行資產(chǎn)減值測試，為此需對所涉及的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組可收回金額進行評估，以確定其在評估基準日的可評估對象：辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西總用地面積35,948.2平方米，總建筑面積16,399平方米，賬面原值為2、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組：共計25項，主要包含房屋構筑物及機云南文山鋁業(yè)有限公司申報評估的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組以及西疇礦業(yè)分公司西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組賬面原值（萬元）賬面凈額（萬元）可收回金額1辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組12,804.6012,076.355,829.042熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組10,548.076,892.55124.402-1房屋2,584.181,503.6395.212-2構筑物6,946.225,127.882-3機器設備1,017.67261.047.053西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組29,409.5814,907.152,875.38資產(chǎn)總計52,762.2533,876.058,828.82有單位積極向云鋁股份、中鋁股份等上級單位匯報，爭取各方支持，反復論證多種盤活利用方案。本次評估依據(jù)產(chǎn)權持有單位出具的盤活方案進行價值測算。若后期盤活方案變動并對評估結論產(chǎn)生重大影響，需重新聘請3．本次評估結論建立在評估對象產(chǎn)權持有人及管理層對未來發(fā)展趨勢準確判斷及相關規(guī)劃落實、相關資產(chǎn)處置方案的基礎上，如企業(yè)未來實際經(jīng)營情況與經(jīng)營規(guī)劃、資產(chǎn)處置方案發(fā)生偏差，且評估對象產(chǎn)權持有單位及時任管理層未采取相應補救措施糾正偏差，則評估結論會發(fā)生重大變估未考慮可能存在的應付未付款項、租賃事項以及抵押事項等對評估結論估對象法律權屬確認或發(fā)表意見不在我們的范圍，我們不對評估對象的法律權屬提供保證。我們僅就委托人提供的資產(chǎn)權屬證明及來源資料進行了查閱，并對查閱情況進行了披露。委托人暨產(chǎn)權持有單位所提供的資料是云南文山鋁業(yè)有限公司擬進行資產(chǎn)減值測試所涉及的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組可收回金額評估項目中和資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資對云南文山鋁業(yè)有限公司擬進行資產(chǎn)減值測試所涉及的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組在經(jīng)營范圍：鋁土礦資源開發(fā)、開采；氫氧化鋁、氧化鋁及其延伸產(chǎn)品的生產(chǎn)加工、銷售；鋁錠、鋁合金及鋁加工制品的生產(chǎn)和銷售；液氧、液氮、硫磺、硫酸銨、鐵精礦、金屬鎵、蒸氣和赤泥的生產(chǎn)和銷售；鋁鹽的生產(chǎn)和銷售；礦山及冶金機械制造；礦產(chǎn)資源科研，地質勘查技術咨詢服務；礦產(chǎn)品銷售；林木種植和銷售；道路運輸；餐飲服務、住宿；打印、復??；綠化工程設計與施工。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后云南文山鋁業(yè)有限公司擬進行資產(chǎn)減值測試，為此需對所涉及的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組可收回金額進行評估，以確定其在評估基準日的可收回金額，根據(jù)本次評估目的，評估對象為辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組、熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組、西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組可收回金額。具體如關于加快完成文山鋁業(yè)有限公司城區(qū)辦公研發(fā)中心裝修整改助力文山市創(chuàng)目建設進度，推進完成主體外觀裝修及項目進出道路、綠化等配套設施的建設工作，助力文山市創(chuàng)建全國文明城市工作，故現(xiàn)勘日該項目正在進行㎡㎡㎡㎡輛㎡㎡㎡）；（2）文山縣發(fā)展和改革局文件《投資備案證》（文發(fā)改備案[2009]33）；）；）；（6）施工圖設計文件審查備案表及審查合格書（WS2010-067~1,）；）；）；）；（10）中華人民共和國不動產(chǎn)權證書（土地云（2021）文山市不）；賬面原值（萬元）賬面凈額（萬元）1熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組房屋2,584.181,503.63構筑物6,946.225,127.88機器設備1,017.67261.04資產(chǎn)總計10,548.076,892.55房屋建筑物共1項，賬面原值為2,584.18萬元，賬面凈額為1,503.63主要為熔鹽加熱站以及加熱站爐體地基和配電室通風，坐落于文山市馬塘根據(jù)文山州生態(tài)環(huán)境局文山分局通知，要求對熔鹽爐設備“兩斷三清”（斷水、斷電、清除原料、清除產(chǎn)品、清除設備），故云鋁文山?jīng)Q定對熔剩余熔鹽爐廠房、上煤系統(tǒng)皮帶轉運站及煙煤倉，管理層一直在積極推進對熔鹽爐廠房及上煤系統(tǒng)皮帶轉運站的利舊工作，但被評估單位可處理原項目建設條件無法繼續(xù)推進。2024年9月份云鋁文山公司在《100萬土礦選礦工程》相同選址處，提出建立《礦石堆場環(huán)保治理項目》的請示西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組共計391項，包含房屋構筑物、機器設備、土地使用權，賬面原值為29,409.58萬元，賬面凈額為14,907.15賬面原值（萬元）賬面凈額（萬元）1西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組房屋建筑物13,638.157,479.20構筑物6,390.053,691.04機器設備6,049.60土地使用權3,331.782,619.15資產(chǎn)總計29,409.5814,907.15房屋共計23項，坐落于文山市西疇縣賣酒坪礦山，總建筑面積為投入使用，主要為生活區(qū)住宿樓、壓濾車間廠房、洗碎車間廠房、食堂等構筑物7項，坐落于文山市西疇縣賣酒坪礦山，賬面原值為6,390.05萬元，賬面凈額為3,691.04萬元。主要為濃縮池、水池、尾礦輸送、尾礦截止評估基準日，以上房屋建（構）筑物均處于正常使用狀態(tài)，維護機器設備共計360項，主要為壓濾機、輸送機、破碎機等設備，安裝截止評估基準日，以上機器設備均處于正常使用狀態(tài)，設備有專門的部門進行管理，設備的維護保養(yǎng)、修理制度基本落實，設備維護一般，基本次評估范圍內涉及土地使用權1宗，賬面原值為3,面凈額為2,619.15萬元，坐落于文山市西疇縣賣酒坪礦山，為采礦用地，文山鋁業(yè)有限公司，地類（用途）為采礦地，使用權類型為出讓，終止日車間廠房、食堂等房屋構筑物。土地無出租，也未發(fā)現(xiàn)存在抵押等他項權西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組主要承擔麻栗坡礦山鋁土礦礦石洗（1）2022年，被評估單位委托文山州土地開發(fā)投資有限公司（“土地開發(fā)公司”）進行賣酒坪采礦權9號采場（以下簡稱”9號采場“）項目復墾時，土地開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該區(qū)域賦存品質較好的鋁土礦礦體。本著充分利用礦產(chǎn)資源的原則，雙方經(jīng)研究討論，擬聯(lián)合開發(fā)利用該鋁土礦資源，實現(xiàn)文山州鋁土礦資源增儲以及持續(xù)利用洗礦生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力。當年，被評估單位與文山州土地開發(fā)投資有限公司簽訂《鋁土礦資源開發(fā)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》和《地質環(huán)境恢復與土地復墾方案補充方案》，擬聯(lián)合開發(fā)利用標任務書》，云鋁文山西疇礦業(yè)分公司按照計劃組織實施《西疇礦業(yè)分公作以便長期持續(xù)有效利用西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力。合同期由于實際回收的尾礦指標未及預期且麻栗坡礦業(yè)可開采需洗選的堆積其他礦石來源，礦山遠離城鎮(zhèn)、地處偏僻，很難通過復產(chǎn)、租賃等方式對西疇礦業(yè)分公司的洗礦生產(chǎn)線進行再利用。根據(jù)麻栗坡礦山礦石儲量及礦本次選取的價值類型為資產(chǎn)于基準日下的資產(chǎn)可收回金額?？墒栈亟痤~為資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。在符合會計準則計量屬性規(guī)定的處置費用，指與資產(chǎn)處置有關的法律費用、相關稅費、搬運費以及為資產(chǎn)組預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，按照資產(chǎn)組在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產(chǎn)生的預計未來現(xiàn)金流量，選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率對其進行折現(xiàn)后（二）該評估基準日由委托人確定。評估基準日的確定主要考慮了會（三）本評估報告的評估基準日與資產(chǎn)評估委托合同約定的評估基準）；）；）；）；）；（七）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國第）；）；）；）；）；（九）《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—不動產(chǎn)》（中評協(xié)［20）；）；）；（一）《中華人民共和國國有土地使用權證》（二）《中華人民共和國不動產(chǎn)權證書》（一）評估人員對評估對象進行勘查核實的記錄，與管理人員的訪談）；（三）《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公（五）《文山鋁業(yè)有限公司80萬噸氧化鋁項目賣酒坪礦山系統(tǒng)建筑工（六）《文山鋁業(yè)有限公司80萬噸氧化鋁項目溶出系統(tǒng)土建部分工程（七）廢舊金屬網(wǎng)；（八）評估基準日市場有關價格信息資料；（九）與此次資產(chǎn)評估有關的其它資料。根據(jù)《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》與《以財務報告為目的的評），資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額，應當根據(jù)公平交易中銷售協(xié)議價格減去可直接歸屬于該資產(chǎn)處置費用的金額確定。不存在銷售協(xié)議但存在資產(chǎn)活躍市場的，應當按照該資產(chǎn)的市場價格減去處置費用后的金額確定。資產(chǎn)的市場價格通常應當根據(jù)資產(chǎn)的買方出價確定，不存在銷售協(xié)議和資產(chǎn)活躍市場的情況下，應當以可獲取的最佳信息為基礎，估計資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額，該凈額可以參考同行業(yè)類似資產(chǎn)的最資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，按照資產(chǎn)在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產(chǎn)生的預計未來現(xiàn)金流量，選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率對其進行折現(xiàn)后的金本次委估資產(chǎn)因截止評估基準日尚未完工，基于現(xiàn)有的企業(yè)財務核算資料，歸屬于該部分資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流無法合理計量，即無法對其未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行合理的分割計量，因此本次評估未能采用資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法測算委估資產(chǎn)可收回金額。本次評估采用公允價值減去處本次辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組主要為文山鋁業(yè)辦公研發(fā)中心項目，至評估基準日尚未完工，賬面成本為該項目的投入成本，由于該項目長期閑置，項目后續(xù)開發(fā)時間節(jié)點、銷售計劃有較大不確定性，銷售回款和成本費用發(fā)生具體時間無法準確預計，本次評估對該項目采用靜態(tài)假設開發(fā)法假設開發(fā)法是將預測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的評估價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-稅金及附加-銷售費后續(xù)開發(fā)成本，為項目要達到完工可銷售狀態(tài)必須支付但尚未支付的稅金及附加，按項目所在地及區(qū)域以增值稅為計稅基礎繳納的城市維土地增值稅，根據(jù)當?shù)囟悇詹块T對所開發(fā)項目規(guī)定，按照備案項目統(tǒng)處置費用包括與資產(chǎn)處置有關的法律費用、相關稅金、搬運費以及為使資產(chǎn)達到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費用等，本次處置費用主要考慮在處根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》規(guī)定，一般納稅人進行資產(chǎn)根據(jù)云南省發(fā)展和改革委員會文件《云南省發(fā)展和改革委員會關于云南產(chǎn)權交易所有限公司產(chǎn)權交易服務費的批復》（云發(fā)改價格[2005]1230號），產(chǎn)權交易綜合服務費以資產(chǎn)整體成交金額為計算基數(shù)，采用差額定計費基數(shù)計費費率（向交易雙方各收取）5‰100-1000萬元（含1000萬）4.5‰1000-5000萬元（含5000萬）4‰5000-10000萬元（含10000萬）3‰10000萬元以上熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)組包含房屋建（構）筑物和機器設備，于評估基準日均已停止使用，本次評估對該部分資產(chǎn)以公允價值減去處置費用后成本法是指用現(xiàn)時條件下重新購置和建造一項全新狀態(tài)的資產(chǎn)所需的全部成本，減去待評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)評估值的一種資產(chǎn)評估方法。其使用前由于委估資產(chǎn)處于閑置狀態(tài)，且后續(xù)將不再繼續(xù)使用，不符合成本法收益法是指通過將待評估資產(chǎn)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象1對于市場存在整機二手市場收購價格的，按整機二手市場價進行公允價值=∑可拆零回收材料的收購單價×可拆零回收材料的重量拆零回收材料單價是指評估基準日資產(chǎn)回收公司將資產(chǎn)拆零后，各類材料單獨回收時的單價，本次評估確定的拆零回收單價為不含增值稅的上拆零回收材料重量：是指評估基準日資產(chǎn)回收公司可以將資產(chǎn)拆解成可單獨回收利用的材料的重量。這些材料可能包括金屬、塑料、電子元件處置費用包括與資產(chǎn)處置有關的法律費用、相關稅金、搬運費以及為使資產(chǎn)達到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費用等，本次處置費用主要考慮在處 根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》規(guī)定，并結合待估對象所處區(qū)域，一般納稅人進行資產(chǎn)處置時增值稅稅率為13%。熔鹽爐加熱站位于垃圾清運費、場地整理費、交通運輸費、涉及高樓層的，還包括大型機械機器設備由于確定的價值內涵是包含拆除清理費的上門收購價，拆除清理費用已在確定價格時進行了考慮，故本次評估對拆除清理費用不再另根據(jù)云南省發(fā)展和改革委員會文件《云南省發(fā)展和改革委員會關于云南產(chǎn)權交易所有限公司產(chǎn)權交易服務費的批復》（云發(fā)改價格[2005]1230號），產(chǎn)權交易綜合服務費以資產(chǎn)整體成交金額為計算基數(shù)，采用差額定計費基數(shù)計費費率（向交易雙方各收?。?‰100-1000萬元（含1000萬）4.5‰1000-5000萬元（含5000萬）4‰5000-10000萬元（含10000萬）3‰10000萬元以上委托單位申報的西疇礦業(yè)分公司洗礦生產(chǎn)線資產(chǎn)組包括房屋建筑物、根據(jù)《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》要求，資產(chǎn)組預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，按照資產(chǎn)組在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產(chǎn)生的預計未來現(xiàn)金流量，選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率對其進行折現(xiàn)后的金額加以確定。公允價值=資產(chǎn)組未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)值+資產(chǎn)組停用后固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)處置可由于減值測試對象為洗礦權資產(chǎn)組，故本次根據(jù)委托人提供生產(chǎn)計劃表，采用所洗礦對象所在的礦山（麻栗坡鐵礦廠）剩余服務年限作為預測折現(xiàn)率是反映當前市場貨幣時間價值和資產(chǎn)特定風險的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產(chǎn)時所要求的必要報酬率。折現(xiàn)率為稅前 固定資產(chǎn)到期公允價值和處置費用的確定參照熔鹽加熱站等閑置資產(chǎn)折現(xiàn)率是反映當前市場貨幣時間價值和資產(chǎn)特定風險的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產(chǎn)時所要求的必要報酬率。折現(xiàn)率為稅前對象的具體條件、用地性質及評估目的，結合評估人員收集的有關資料選值技術的應用中，應當優(yōu)先使用相關可觀察輸入值，只有在相關可觀察輸可觀察輸入值，是指能夠從市場數(shù)據(jù)中取得的輸入值。該輸入值反映結合上述分析，考慮到與待估宗地區(qū)域內有類似土地成交案例，故宜P＝PB×A×B×C×D×E式中：P-待估宗地價格；PB-比較案例價格；A-待估宗地交易情況指數(shù)／比較案例宗地交易情況指數(shù)B-待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價指數(shù)C-待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)D-待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例個別因素條件指數(shù)E-待估宗地年期修正指數(shù)／比較案例年期修正指數(shù)折現(xiàn)率是反映當前市場貨幣時間價值和資產(chǎn)特定風險的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產(chǎn)時所要求的必要報酬率。折現(xiàn)率為稅前本資產(chǎn)評估機構接受委托前，與云南文山鋁業(yè)有限公司的有關人員及審計師進行了會談，詳細了解了此次評估的目的、評估對象與評估范圍、評估基準日等。在此基礎上，本資產(chǎn)評估機構遵照國家有關法規(guī)與云南文根據(jù)云南文山鋁業(yè)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，評估人員于評估人員聽取云南文山鋁業(yè)有限公司有關人員的相關介紹，了解評估對象的現(xiàn)狀，關注評估對象的法律權屬，對云南文山鋁業(yè)有限公司的申報內容進行了賬賬核實、賬表核實、賬實核實。評估人員還根據(jù)評估對象特點和評估業(yè)務情況，通過委托人或者其他相關當事人、相關專業(yè)機構、市場等渠道收集了涉及評估對象和評估范圍，支持評定估算等程序的相關資評估人員已要求委托人或者其他相關當事人對其提供的資產(chǎn)評估明細表及其他重要資料進行了確認，并對資產(chǎn)評估活動中使用的資料進行了核1、辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組的清查：對產(chǎn)權持有人申報的辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組，首先評估人員認真聽取了企業(yè)員工對項目情況的介紹，提供的權屬證明資料，了解建筑結構、建筑質量、完工日期、平面形狀、3、機器設備清查：對產(chǎn)權持有人申報的機器設備、電子設備和運輸4、土地使用權的清查：對于土地使用權，評估人員首先在賬務核對一致的基礎上逐項核對土地使用權證與企業(yè)申報的土地使用權各類性質評估人員在進行必要的市場調查、詢價的基礎上，對評估范圍內資產(chǎn)按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則－資產(chǎn)評估報告》以及《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》的要求進行評估匯總、分析、撰寫資產(chǎn)評估報告書和資產(chǎn)評估說明。并按照本資產(chǎn)評估機構的內部質量控制制度對評估報告進行了交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產(chǎn)評估得以進公開市場假設，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。公開市對于辦公研發(fā)中心項目資產(chǎn)組，目前處于停建狀態(tài)，產(chǎn)權持有單位正積極探索盤活方式，本次評估假設其可持續(xù)使用；對于評估基準日已停用的構筑物及機器設備，假設其不能繼續(xù)使用；對于土地使用權，假設其可