錦繡豪庭

2012年推盤計劃鄭州潤弘房地產(chǎn)顧問有限公司2012年2月謹呈：湯陰縣三鑫置業(yè)有限公司目錄

一、前言

二、項目房源統(tǒng)計

三、項目推盤思路

四、全年營銷目標

五、項目推盤節(jié)奏及營銷節(jié)點劃分

六、項目整體推廣思路

七、項目營銷階段劃分及階段營銷推廣計劃（截止一批房源開盤）一、前言錦繡豪庭至2011年12月14日銷售中心開放以來，已經(jīng)完成項目現(xiàn)場（銷售中心、工地圍擋）包裝、銷售隊伍的基本組建（現(xiàn)有5名置業(yè)顧問，1名銷售經(jīng)理）、營銷物料的初步投放（春節(jié)活動單頁3萬份、項目形象單頁3萬份）、營銷物料（紙抽、紙杯、手提袋）的設計，并即將投放。通過各方努力，錦繡豪庭已經(jīng)以一個嶄新的風貌展現(xiàn)在湯陰新城中心，經(jīng)過初步推廣（春節(jié)期間電視流動字幕、人員派單兩種形式）的初步投放，項目已經(jīng)被周邊區(qū)域居民、部分縣城居民所認知，并積累了第一批意向客戶。截止到2012年2月8日，來訪353組，來電62組。由于屬于意向咨詢階段，客戶的意向深度還無法準確判斷。下階段錦繡豪庭還需加強推廣力度，針對戶外廣告、電視飛播、派單、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展做重點投入，逐步樹立起錦繡豪庭項目在湯陰房地產(chǎn)市場的人居標桿形象與購買首位度，為實現(xiàn)2012年錦繡豪庭全年的營銷目標而精心耕耘。

根據(jù)上述，錦繡豪庭本年度營銷工作將根植于客戶、根植于市場，按照一切從市場出發(fā)的原則推售房源、制定方案、調(diào)整營銷思路，一切都為把錦繡豪庭打造成湯陰縣具有地標意義的人居社區(qū)而謀劃全局，一切都為完成貴司所要求的營銷目標而努力。

二、項目現(xiàn)有房源樓棟號套數(shù)樓棟號套數(shù)

1#樓48套

9#樓33套

2#樓60套

10#樓39套

3#樓35套

11#樓22套

5#樓22套

12#樓44套

6#樓33套

13#樓56套

7#樓39套

15#樓76套

8#樓33套總套數(shù)

539套錦繡豪庭總建筑面積63800平米，住宅59500平米，商鋪4300平米。錦繡豪庭項目房源表三、項目整體推盤思路整體推盤思路：錦繡豪庭地處湯陰新區(qū)人和路與光明路交匯處，屬新城中心區(qū)位，項目居住前景巨大，然而目前項目周邊的配套不完善，無論是居住環(huán)境還是商業(yè)氛圍都無法與縣城中心相比，在很多縣城居民心中，該區(qū)域仍屬于城市發(fā)展地帶。結(jié)合湯陰縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。我們認為本案的整體推盤思路歸納為：

分批開盤，快速推售，連續(xù)引爆市場（在整個推盤計劃中，依據(jù)小區(qū)規(guī)劃，由南至北入手依次推出，最大限度的吸引客戶資源。）分批次推售形式是根據(jù)市場做出的推盤計劃，相較于大分期及一次性整體投放市場，分批次推售形式更能有效規(guī)避市場風險，更穩(wěn)妥安全。多批次推手形式益于銷售人員對客戶心理的把控，烘托市場氛圍，制造“熱銷”態(tài)勢，使項目獲得市場長期關(guān)注，吸引觀望客戶在“趨眾心理”的驅(qū)使下形成購買動機。推盤節(jié)奏將充分掌控入市產(chǎn)品的均好性，無論是產(chǎn)品特色上還是銷售總價上均要體現(xiàn)出良好的市場適應性和靈活性，在制作出眾多銷售節(jié)點的同時，可以根據(jù)市場需求走勢，靈活調(diào)整后續(xù)產(chǎn)品的供應量和推盤策略。整體推盤思路策略依據(jù)及優(yōu)勢：

四、年度營銷目標銷售額：6000萬元銷售面積19000平方米

錦繡豪庭年度銷售目標：樹立項目超高的市場認知度炒作市場，全面建立錦繡豪庭的市場認知度與三鑫置業(yè)的公司品牌形象，樹立并提高錦秀豪庭所在區(qū)域的市場價值，打造城市新人居地標，拉升項目所在新城中心區(qū)的市場形象。最大化的積累客戶數(shù)量對于本案來說，不同媒介、不同渠道推廣中積累不同階層、不同區(qū)域客戶資源，在前期首先要對項目周邊及縣城客戶進行重點營銷促進，在后期要逐步針對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進行針對性客戶推廣，最大化的吸收湯陰整個縣域市場的目標客戶群。最大化的完成銷售目標額通過一批房源的整體推廣與銷售推進，獲得最大化的客戶積累量，為客戶轉(zhuǎn)化率的最大化提供保障，才能為項目整體的資金回籠與后續(xù)的銷售業(yè)績最大化奠定良好銷售基礎。對于本項目，我們希望在首批房源開盤強銷階段完成首批房源的75%的銷售目標。錦繡豪庭年度推廣目標：樓棟號房源面積（約平米）房源數(shù)量（套）1#樓110.4平米、114.5平米48套2#樓104.83平米、112.23平米60套3#樓120平米35套5#樓122.27平米22套6#樓117平米33套總計————198套錦繡豪庭年度推售房源：五、項目年度推盤節(jié)奏劃分首批推出房源二批推出房源推盤節(jié)奏示意首次推售房源：

1#樓、2#樓、6#樓，共計推售房源141套，建筑面積：16399.2平米，預計銷售金額：42637920元。（銷售均價以2600元計劃計算）

二次推售房源：3#樓、5#樓共計推售房源57套，建筑面積：7410.81平米，預計銷售金額：20009187元。（銷售均價以2700元計劃計算）

年度預計總銷金額：62647107元

年度推盤節(jié)奏及目標劃分年度推盤節(jié)奏及目標12月16日錦繡豪庭銷售中心開放2月底首批推售房源全面施工2012年2月下旬推廣廣告全面投放。加大客戶積累。3月23日VIP認籌啟動。6月2日一批房源產(chǎn)品說明會。8月底二批房源認籌，VIP認籌啟動。開盤前一周產(chǎn)品說明會。10月初二批房源開盤6月9日工程部分達到銷售要求。一批房源開盤?？蛻粜钏?月4月4月4月5月4月6月4月7月4月8月4月9月4月10月4月11月客戶蓄水期完成二批房源銷售90%，三批房源認籌，VIP認籌啟動。錦繡豪庭營銷時間軸2011年2月——2012年11月7月底完成一批房源銷售80%，導入二批房源推廣年度推盤營銷節(jié)點劃分六、項目上半年度整體推廣思路一、堅持“高舉高打”鑒于項目所在區(qū)域環(huán)境在短期內(nèi)難以得到目標客戶群體的廣泛認可，此必將阻礙項目營銷推廣及各項工作的推進，因此為了促使較為廣泛的客戶對項目產(chǎn)品更多的期待和認知，樹立和加強客戶對項目所在區(qū)域市場的信心，項目必須采取“高舉高打”的推廣基調(diào)，以引領和影響市場。二、堅持“事件營銷”：作為四級城市且發(fā)展相對較為落后的湯陰房地產(chǎn)市場，宏觀形勢下的市場環(huán)境，缺乏相對完善的媒體推廣渠道，采取常規(guī)的媒體推廣將難以完成項目所既定的目標，而事件營銷則能彌補常規(guī)推廣渠道的不足，在短時間內(nèi)引爆市場使項目推廣力及時轉(zhuǎn)化成銷售力。對本案來講，尚未完善的區(qū)域配套及環(huán)境，是影響制約目標客戶預定本項目的要素之一，而積極有效的事件營銷將會為項目帶來全城的影響力，才能形成項目高大的市場形象與廣泛的市場認知度，完成項目開盤前期的客戶積累量。三、資源整合，聯(lián)動推廣因缺乏較為通暢的大眾性媒體，只有利用多種傳播渠道，以活動、廣告、SP等多位一體的渠道、媒體組合，形成“短、平、快”的推廣攻勢，才能快速鎖定并搶占目標客戶群體。

整體推廣思路：七、項目營銷階段劃分及階段營銷推廣計劃年度營銷推廣計劃第一階段：形象導入期：（2011年12月份——2012年3月）核心：啟動整體市場推廣，建立目標市場對本項目的認知到來訪353批，來電62組。（截止:2011年12月14日——2012年2月8日）主要來訪途徑：路過、飛播廣告、派單、老客戶介紹。階段工作：（1）、項目現(xiàn)場包裝及廣告首次投放。（2）、項目推廣全面展開戶外首次更新（岳廟街廣告更新，再選擇三到四處戶外廣告位作為項目戶外廣告位使用，建議廣告位選擇地點：高速公路進出口附近、光明大道仁和路口附近、周邊重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通要道等）電視飛播投放（建議2月中旬更換廣告語）亞太廣告投放（建議2月中旬開始投放）單頁派發(fā)縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)第二次全面投放（首批單頁已經(jīng)覆蓋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，第二批設計單頁將在2月中旬起開始在縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)再次信息覆蓋）。主題推廣語：推廣語1：天賦藏品御世登場

——錦繡豪庭，即將面市，傾城以待！推廣語2：滿足您對生活的全部想象！

——錦繡豪庭，公開在即，傾城以待！第二階段：一批房源VIP認籌期：（2012年3月底——2012年5月）核心：通過市場預熱、客戶積累期，將客戶積累轉(zhuǎn)化為認購。階段工作：通過現(xiàn)場咨詢、客戶預定與排號。通過咨詢價格摸底，獲得價格調(diào)整依據(jù)。通過持續(xù)的VIP認籌廣告投放，進一步積累客源，把前期到訪意向客戶轉(zhuǎn)化成認籌準客戶。通過產(chǎn)品說明會、項目現(xiàn)場展示，吸引來訪客戶，全力消化客戶資源。階段目的：最大化的完成前期意向積累客戶的認籌轉(zhuǎn)化。通過強勢的立體整合營銷傳播，進一步樹立項目的品牌形象。對目標消費群體深化傳遞本項目各項樓盤信息。開盤前一周內(nèi)進行價格咨詢，以測試開盤效果，為制定價格及開盤效果做以評估。主題推廣語推廣語1：錦繡豪庭“仕豪會”VIP貴賓卡申請全城啟動！推廣語2：“1元游歐洲”！你能！推廣語3：新行政中心巔峰生活范本

——錦繡豪庭產(chǎn)品說明會暨湯陰十大品質(zhì)生活標準發(fā)布儀式

階段活動及推廣執(zhí)行內(nèi)容：項目VIP會員招募活動產(chǎn)品推介會戶外廣告的二次更換，加強對認籌信息的傳達。縣城每周兩次重點區(qū)域、街道派單。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)每周一次巡展活動，利用展臺、展架、易拉寶等巡展?！秮喬珡V告》每周一次的夾報投放。年度營銷推廣計劃第一階段：VIP認籌期——階段活動活動主題：“1元游歐洲”錦繡豪庭VIP會員盛大招募活動推廣主題：“1元游歐洲”！你能！活動時間：3月23日參與對象：所有排卡及意向客戶。活動內(nèi)容：除正常的VIP會員招募之外，凡認籌本項目客戶，即有機會參與“一元游歐洲”大獎抽取活動，本活動分為五個獲獎層次，特等獎為歐洲十國游（預算15000元內(nèi)），一等獎為家電套裝（預算5000元）其他可以此類推設置.活動宣傳：戶外廣告、派單、電視、短信等?；顒淤M用：4萬。第二階段：VIP認籌期——階段活動活動主題：錦繡豪庭產(chǎn)品說明會活動時間：6月2日活動地點：高檔酒店參與對象：所有排卡及意向客戶?；顒觾?nèi)容：由相關(guān)規(guī)劃、景觀設計單位對產(chǎn)品進行講解詮釋，發(fā)布湯陰十大品質(zhì)生活標準，以此奠定錦繡豪庭的湯陰新人居標桿地位，活動中間穿插抽獎活動?；顒有麄鳎簯敉鈴V告、派單、電視、短信等。活動物料：現(xiàn)場包裝、業(yè)主獎品等。活動費用：3萬。核心：實現(xiàn)所推房源75%去化率。本階段的銷售目標是全力與預定客戶簽訂銷售合同，消化已有客戶群。通過系列廣告活動進一步積累客戶。開盤日期及本階段銷售目標：

6月9日開盤（月內(nèi)完成總體推盤總量75%，其中開盤當日完成當日完成65%）階段目的在推廣的配合下，銷售力完全展現(xiàn)，完成客戶由意向認籌到簽約認購的轉(zhuǎn)變。開盤后進行第一次價格調(diào)整，刺激意向客戶進一步下單。具體推廣內(nèi)容：開盤活動、客戶答謝會等三場客戶活動。每周鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展兩天，利用搭建展架、展臺固定地點的形式，采用派單與講解相結(jié)合。電視飛播持續(xù)滾動播出，及時傳達項目信息（開盤前后三個月，持續(xù)播放）?！秮喬珡V告》每周一期整版廣告投放。戶外廣告內(nèi)容更新，更換成反映開盤熱銷的戶外廣告內(nèi)容。第三階段：一批房源VIP開盤熱銷期：（2012年6月份——2012年7月）第四階段：開盤熱銷期——階段活動活動主題：錦繡豪庭公開選房（開盤）暨“一元游歐洲”頒獎盛典?；顒訒r間：6月9日活動地點：高檔酒店參與對象：所有排卡客戶?；顒觾?nèi)容：現(xiàn)場選房+抽獎活動+文藝表演活動宣傳：戶外廣告、派單、電視、短信等。活動物料：現(xiàn)場包裝、業(yè)主獎品等?；顒淤M用：3萬。項目經(jīng)理簽字

營銷副總簽字

總經(jīng)理簽字______9、青少年是一個美好而又是一去不可再得的時期，是將來一切光明和幸福的開端。。2025/4/302025/4/30Wednesday,April