吳江商辦市場調(diào)研報告報告架構(gòu)一、吳江寫字樓市場分析二、吳江商鋪市場分析一、吳江寫字樓市場分析近年：現(xiàn)狀未來展望區(qū)域分布區(qū)域特征小結(jié)個案信息特征概括租金、售價與租賃情況客群特征開展趨勢分析配套綜合分析蘇州市場借鑒處于一個高速開展時期，面對快速的經(jīng)濟開展，蘇州原有的寫字樓條件，遠遠無法滿足進入?yún)墙钠髽I(yè)開展需求。吳江已陸續(xù)形成城中心板塊、城南2大新興商務(wù)區(qū)，商務(wù)聚集效應(yīng)日益顯現(xiàn)。近年：現(xiàn)狀未來展望區(qū)域分布區(qū)域特征小結(jié)個案信息特征概括租金、售價與租賃情況客群特征開展趨勢分析配套綜合分析蘇州市場借鑒1.1、板塊格局分布〔圖示〕一直以來，吳江寫字樓主要分布在城中心和運東；最近城南板塊的寫字樓開始起步開展；寫字樓市場被重新認識，寫字樓品質(zhì)開始提升。1.2、寫字樓板塊分布具體情況目前吳江寫字樓主要分布城中心、城南和運東三大板塊：a)城中心板塊寫字樓主要集中在永康路商圈〔即城市交通干道沿線，如鱸鄉(xiāng)南路、笠澤路、中山北路沿線〕及其輻射范圍內(nèi)b)城南板塊寫字樓開展尚處初期，數(shù)量較少，主要集中高新路、人民路在一帶；c)運東寫字樓分布在云梨路、運東大道沿線，樓的品質(zhì)和配套較差；近年：現(xiàn)狀未來展望區(qū)域分布區(qū)域特征小結(jié)個案信息特征概括租金、售價與租賃情況客群特征開展趨勢分析配套綜合分析蘇州市場借鑒1.城中心板塊城南板塊運東板塊區(qū)域特征城中心板塊在售工程明珠大廈項目名稱明珠大廈項目位置鱸鄉(xiāng)南路與流虹路交接口開發(fā)企業(yè)吳江市物資企業(yè)有限公司主力戶型一二期300-700平米三期45-100平米產(chǎn)品類型寫字樓、商業(yè)（毛坯）容積率3.6占地面積2800平米物業(yè)公司華盛物業(yè)主力價格4700-5500元/平米停車位300項目介紹位于吳江市中心鱸鄉(xiāng)路，交通便捷，周邊配套設(shè)施齊全。該項目1-3層為商業(yè)裙房，4層以上為辦公寫字樓，改變了傳統(tǒng)商務(wù)對辦公空間的呆板分布，推出可自由靈動組合戶型；其價格與同類產(chǎn)品相比具有一定的優(yōu)勢，明珠大廈一、二期大戶型已售罄三期的辦公樓，目前已去化70%。整體銷售情況較好城中心板塊在售工程萬亞廣場項目名稱萬亞廣場項目位置永康路商業(yè)街與中山北路交接處開發(fā)企業(yè)萬亞集團主力戶型公寓50-120平米，寫字樓待定物業(yè)公司戴德梁行產(chǎn)品類型商業(yè)、寫字樓、MOHO公寓主力價格公寓7700元/平米（精裝）項目介紹位于永康路步行街，區(qū)域的商業(yè)環(huán)境及交通均較好；項目定位為購物、餐飲、娛樂、商務(wù)等于一體的現(xiàn)代化商業(yè)廣場，1-8層為商業(yè)投資項目、9-14為商務(wù)寫字樓，15以上為公寓，項目的宣傳力度較大商鋪及公寓的銷售情況比較可觀，目前寫字樓還未推出。城中心板塊在售工程吳郡名座項目名稱吳郡名座項目位置吳江市笠澤路與花園路交叉口處（體育館正北面）開發(fā)企業(yè)吳江新宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力戶型商鋪180-400平米、寫字樓105-850平米自由分割空間；單位建筑面積55-124平米物業(yè)公司不詳產(chǎn)品類型寫字樓、商業(yè)主力價格5200元/平米容積率2.3占地面積8000平米停車位80項目介紹項目位于蒞澤路和花園路交叉口，定位為5A級高檔寫字樓，共14層，其中1－3層為商鋪，以上11層為辦公樓，共有110套房間，在空間上采用靈活分割的形式，滿足了不同消費需求的企業(yè)需要，項目9.6%的高回報率吸引了消費客群的青睞，目前寫字樓已去化75%城中心板塊在租工程偉業(yè)大廈物業(yè)名稱租金費用（元/平米.月）原始售價（元/平米）面積范圍(平米)出租率物業(yè)管理費(元/平米·月)配套總建面積(平米)通鼎國際大廈335000120-15090%///偉業(yè)大廈36420042-9195%3兩部電梯無中央空調(diào)25000案名主要消費客群租售方式租售價格元/月·平米物業(yè)費元/月·平米去化率出租率明珠大廈吳江本地客戶用于投資居多目前只售 4700-5500275%萬亞廣場吳江本地客戶自用及區(qū)域周邊投客戶為主以售為主未開盤 //吳郡名座吳江本地自住客為主目前只售5200275偉業(yè)大廈科技公司、住吳辦事處、律師事所等售罄只租35左右3100%95%通鼎國際大廈貨運、電子、外貿(mào)售罄只租30-35/100%90%板塊特征由于位于商圈的輻射外圍，市區(qū)寫字樓不僅擁有興旺的交通系統(tǒng)，也擁有成熟齊全的市政配套，可為周邊寫字樓提供餐飲、采購、休閑、銀行等配套效勞城市中心土地稀缺，車位有限等因素，檔次不高，偏于中檔特征概括租金、售價與租賃情況較早開發(fā)的寫字樓〔如偉業(yè)大廈和通鼎國際大廈〕租金水平在30-35元/月·㎡；近期開發(fā)建設(shè)的〔如明珠大廈與吳郡名座〕售價在4700-5500元/㎡左右；整體出租出售率都在70％以上；客群特征由于受到交通擁擠以及蘇州中心城區(qū)規(guī)劃控制，市區(qū)土地稀缺等因素的影響，這里未來的寫字樓市場開展空間不大。開展趨勢分析2.城南板塊待售工程新城國際項目名稱新城國際項目位置吳江市體育路南（永鼎醫(yī)院北）開發(fā)企業(yè)吳江天盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力戶型75-190平米產(chǎn)品類型復(fù)式SOHO、寫字樓、商鋪主力價格待定容積率2.5總建面積25024.5平米停車位165客群分析項目SOHO客戶以吳江本地客戶為主項目介紹項目定位為吳江新城CBD經(jīng)濟的前瞻性商業(yè)MIMI綜合體，集辦公、購物、居住3大功能于一體，由西樓3-8層甲級辦公寫字樓、東樓3-12層復(fù)式SOHO及2層風(fēng)情時尚商業(yè)街組成；項目前期開盤推出SOHO公寓，銷售情況一般，寫字樓還未推出2.城南板塊待售工程上領(lǐng)國際中心項目名稱上領(lǐng)國際中心項目位置中山南路、高新路交界開發(fā)企業(yè)蘇州通鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力戶型86-500平米物業(yè)公司戴德梁行產(chǎn)品類型寫字樓、商鋪容積率2.08占地面積18817平米主力價格5800元/平米停車位262客群分析吳江本地客戶用于自住為主項目介紹項目定位為吳江新城CBD核心地帶，寫字樓采用新5T標準定位，5A標準打造吳江首席商務(wù)寫字樓。產(chǎn)品類型多樣，面積分布較廣豐富了投資空間，目前已去化10%2.城南板塊在售工程東大A座項目名稱東大A座項目位置花園路與人民路交界處產(chǎn)品類型寫字樓共14層120戶主力面積150平米左右主力價格5000-6000元/平米物業(yè)公司新安物業(yè)停車位/客群分析以吳江本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主項目介紹項目地處新城區(qū)核心干道花園路與人民路交界口是規(guī)劃中的CBD核心商務(wù)區(qū)，擁有無可復(fù)制的地段和發(fā)展?jié)摿?，周邊配套設(shè)施齊全。項目主要賣點為商務(wù)辦公純寫字樓，具有較高的性價比，目前該案銷售情況較為理想，已是尾盤2.城南板塊在售工程BLOCK鄰里廣場項目名稱BLOCK鄰里廣場項目位置高新路中山路路口開發(fā)企業(yè)恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力戶型50平米左右、靈動空間組合產(chǎn)品類型公寓、寫字樓、商鋪物業(yè)公司恒達物業(yè)主力價格5300元/平米容積率1.5總建面積29000平米停車位320客群分析吳江本地客戶為主項目介紹該項目是一條以時尚格調(diào)和創(chuàng)意個性為主導(dǎo)，以生活、休閑、商務(wù)為核心業(yè)態(tài)的商業(yè)街，共39套寫字樓，開盤至今去化15%，去化周期較為緩慢。案名主要消費客群租售方式租售價格元/月·平米物業(yè)費元/月·平米去化率新城國際吳江本地自住客戶為主以售為主未開盤275%上領(lǐng)國際中心吳江本地客戶自用為主目前只售58002.410%東大A座吳江本地客戶及周邊縣鎮(zhèn)投資客戶為主目前只售5000-6000/95%BLOCK鄰里廣場吳江本地客戶用于自住目前只售5300/15%板塊特征樓盤檔次以中高檔位置，品質(zhì)以5A級為主；由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供標準化的管理與效勞，顯示了寫字樓自身的檔次，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機遇；寫字樓車位充足，停車問題可以得到解決；周邊配套設(shè)施完善，板塊的整體規(guī)劃為該區(qū)域的寫字樓創(chuàng)造了良好的周邊環(huán)境?？驮闯渥悖弘S著城南板塊的不斷開發(fā)，吳江市政府的搬遷，城南板塊各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場的開展提供了契機。特征概括城南板塊寫字樓具有多種檔次，較高檔次寫字樓售價在5500-6000元/月㎡左右。目前東大A座售價在5000-6000元/㎡，而上領(lǐng)國際中心現(xiàn)價元/㎡。銷售情況比較理想，大多在90％以上。租金、售價與租賃情況開展趨勢分析城南板塊作為吳江市政府重點打造的區(qū)域，區(qū)域價值不言而喻，隨著城市整體東南擴的步伐，城南板塊將成為未來的CBD，這點就注定了它將是未來吳江寫字樓聚集之地，尤其是隨城南板塊第三產(chǎn)業(yè)的快速開展，區(qū)域?qū)懽謽堑男枨髮⑦M一步凸顯，從目前供給看，城南板塊周圍寫字樓已然成井噴之勢，后期面臨的競爭壓力較為劇烈城南板塊本身的層次決定了該板塊寫字樓以后仍將走高端路線。3.運東板塊在售工程江南奧斯卡項目名稱江南奧斯卡項目位置運東開發(fā)區(qū)運東大道與三興路交叉口開發(fā)企業(yè)吳江通達房產(chǎn)發(fā)展有限公司主力戶型35-100平米產(chǎn)品類型商鋪、小高層、辦公樓主力價格待定停車位520客群分析吳江本地客戶為主項目介紹項目位居運東商業(yè)核心，是一個集商業(yè)、辦公、住宅多元業(yè)態(tài)為一體的大型綜合項目，周邊生活配套設(shè)施齊全，周邊擁有旺盛人氣，發(fā)展?jié)摿︼@而易見，前期商業(yè)開盤去化情況良好，寫字樓還未推出3.運東板塊在售工程匯金中央廣場項目名稱匯金中央廣場項目位置云梨路與龐金路交匯處開發(fā)企業(yè)蘇州匯金置業(yè)有限公司主力戶型35-100平米產(chǎn)品類型綜合商鋪主力價格待定停車位/客群分析前期商業(yè)部分以吳江本地客戶為主，上海浙江等地投資客占有一定比列項目介紹地處城市核心大道云梨路與龐金路交匯處，集購物休閑、餐飲娛樂、商務(wù)酒店、商務(wù)辦公等多功能為一體的綜合性購物天堂。項目前期商業(yè)去化情況較好，目前寫字樓還未推出3.運東板塊運東板塊寫字樓市場正在開展中，目前板塊內(nèi)無在售寫字樓工程，僅有江南奧斯卡、匯金中央廣場2個正在開工工程，隨著這2個工程的上市，將有效彌補這一市場空白。寫字樓入駐客群〔租戶〕綜合分析生產(chǎn)制造、貿(mào)易、IT、貿(mào)易類客戶是目前吳江寫字樓客戶的主體。數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)大廈、通鼎國際入駐企業(yè)統(tǒng)計近年：現(xiàn)狀未來展望區(qū)域分布區(qū)域特征小結(jié)個案信息特征概括租金、售價與租賃情況客群特征開展趨勢分析配套綜合分析蘇州市場借鑒房地產(chǎn)、生產(chǎn)制造、金融、現(xiàn)代效勞業(yè)、貿(mào)易類客戶是目前蘇州寫字樓客戶的主體。蘇州各個區(qū)域?qū)懽謽强蛻粲兄黠@的行業(yè)特征，現(xiàn)代效勞及IT類企業(yè)多聚集在老城區(qū)，工業(yè)園區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)類企業(yè)比重較大。蘇州寫字樓客戶目前以蘇州本地及蘇州以外的內(nèi)資客戶為主，外資客戶所占比重較小，在15%以內(nèi)工業(yè)園區(qū)內(nèi)歐美客戶比重相對較高房地產(chǎn)、政府機構(gòu)/社會團體及蘇州本地客戶相對占用面積較大，而生產(chǎn)制造、現(xiàn)代效勞、貿(mào)易類客戶及外資客戶占用面積較小相對較小客戶研究入駐企業(yè)行業(yè)分布及分層使用面積分析行業(yè)客戶數(shù)量行業(yè)分布平均占用面積占用面積行業(yè)分布市區(qū)老城區(qū)園區(qū)新區(qū)金融5%500㎡14%9%11%21%IT10%150㎡7%16%3%5%貿(mào)易19%205㎡14%10%8%25%生產(chǎn)制造34%180㎡19%21%17%19%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)18%205㎡13%21%12%9%傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)1%420㎡2%8%0%0%政府機構(gòu)/社會團體2%610㎡5%3%4%8%房地產(chǎn)9%680㎡23%11%40%12%其他2%380㎡3%1%5%1%入駐企業(yè)來源及分層使用面積分析來源地客戶來源數(shù)量分布平均占用面積占用面積行業(yè)分布市區(qū)老城區(qū)園區(qū)新區(qū)蘇州本地45%340㎡48%47%55%44%蘇州以外的大陸地區(qū)39%250㎡38%43%32%39%港/澳/臺/日/韓6%150㎡6%3%2%11%歐美9%195㎡7%6%10%5%其他1%140㎡1%1%1%1%由于吳江寫字樓市場屬于起步階段，缺乏可參考市場依據(jù)，因此在此以蘇州寫字樓的情況作為參考，客戶需求調(diào)查外資,7%蘇州本地,57%蘇州以外的大陸地區(qū),36%獲取寫字樓的途徑購置寫字樓客戶來源地分布選擇寫字樓的主要關(guān)注角度提及率所在寫字樓的主要缺陷期望寫字樓提供的配套設(shè)施在寫字樓品質(zhì)方面，調(diào)研對象中最為關(guān)注的幾個因素依此為物業(yè)管理、安保系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、外部形象及停車場?？照{(diào)系統(tǒng)、停車位、交通、配套、物業(yè)管理等因素是調(diào)研對象提及率較高的對所在寫字樓不滿意的因素銀行、便利店/超市、員工餐廳、快遞中心、餐廳、票務(wù)中心是調(diào)研對象比較需要的配套設(shè)施近年：現(xiàn)狀未來展望區(qū)域分布區(qū)域特征小結(jié)個案信息特征概括租金、售價與租賃情況客群特征開展趨勢分析配套綜合分析蘇州市場借鑒項目明珠大廈萬亞吳郡名座偉業(yè)大廈新城國際上領(lǐng)國際中心東大A坐匯金中央廣場江南奧斯卡智能化CAS有有有無有有有不祥不祥FAS有有有無有有不祥不祥不祥BAS有有有有有不祥不祥不祥SAS有有有無有有不祥不祥不祥OAS有有有有有有有不祥不祥建材空調(diào)獨立分空調(diào)中央空調(diào)//不詳不詳不詳不詳不詳電梯4部三菱16部電梯/2部電梯2部三菱不詳///玻璃墻雙層中空雙層中空防紫外線雙層中空普通玻璃//普通玻璃//進戶門玻璃門玻璃門木門木門//木門//石材/大理石/大理石/不詳//規(guī)劃共享空間大堂會所、大堂大堂無共享空間大堂大堂、會所無共享空間//空中花園無有無無無/無無無車位260/80無165262//520在售工程內(nèi)部配套圖示近年：現(xiàn)狀未來展望區(qū)域分布區(qū)域特征小結(jié)個案信息特征概括租金、售價與租賃情況客群特征開展趨勢分析配套綜合分析蘇州市場借鑒小結(jié)吳江寫字樓市場整體特征區(qū)域市場價值分析吳江寫字樓市場整體特征

〔一〕布局上，吳江的寫字樓主要集中在城南板塊、城中心板塊和運東板塊。吳江寫字樓市場整體特征

〔二〕城中心板塊受到各種因素制約，后期開展前景并不被看好，而城南板塊和運東板塊已經(jīng)開展為兩大新興商務(wù)區(qū)，商務(wù)聚集效應(yīng)日益顯現(xiàn)。吳江寫字樓市場整體特征

〔三〕城南和運東的寫字樓市場已經(jīng)起步，但區(qū)域在短期內(nèi)難以形成較濃郁的商業(yè)氣氛，只從寫字樓這個角度而言，區(qū)域市場的成熟需要一個漫長的培育期。市場上主要以供給中高檔產(chǎn)品為主；從出租出售情況看，低檔產(chǎn)品不能被主流市場所認可，中高檔產(chǎn)品走俏。吳江寫字樓市場整體特征

〔四〕吳江寫字樓市場整體特征

〔五〕區(qū)域市場價值分析小結(jié)蘇州寫字樓市場整體特征區(qū)域市場價值分析〔一〕從吳江整體規(guī)劃談起松陵城區(qū)空間拓展的主要方向是向西和向南，城南板塊將作為吳江CBD核心區(qū)域，這給了城南板塊寫字樓市場巨大的開展空間，預(yù)計隨著城市的進一步開展，城南板塊辦公樓的需求將逐步放大，當然預(yù)判其供給亦將進一步跟進。

〔二〕從區(qū)域開展現(xiàn)狀來看城南板塊已經(jīng)形成了濃郁的商務(wù)氣氛，金融、交通等各種配套也都非常齊備，寫字樓具備了存在價值及價值提升的先決條件，目前供給量也相比照較充足；而城中心盡管其配套也成熟，但面臨各種制約因素，其開展空間不大；運東板塊的寫字樓市場與其區(qū)域開發(fā)進度一致，屬于起步階段，預(yù)計這樣的現(xiàn)狀將在以后幾年得到維持。〔三〕從區(qū)域住宅市場來看根據(jù)大城市的開展經(jīng)驗，寫字樓市場的開展遲滯于住宅市場2～5年：從目前各個板塊的住宅市場來看，城南板塊占據(jù)了吳江市場供給與成交的多半江山，其他區(qū)域那么相對而言要遜色一籌。從以上經(jīng)驗出發(fā)，在未來幾年，城南板塊的寫字樓市場將不斷繁榮起來。近年：現(xiàn)狀未來展望區(qū)域分布區(qū)域特征小結(jié)個案信息特征概括租金、售價與租賃情況客群特征開展趨勢分析配套綜合分析蘇州市場借鑒未來展望〔一〕未來展望〔二〕二、吳江商鋪市場分析1、吳江商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2、區(qū)域商鋪市場分析3、吳江商鋪市場總結(jié)1、吳江商業(yè)網(wǎng)點分布松陵城區(qū)的標志性商業(yè)格局為“一主三副城市商業(yè)中心〞，即永康路市級商業(yè)主中心和城南商業(yè)副中心、運東商業(yè)副中心、東太湖美食休閑商業(yè)副中心。吳江商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一方面攻城掠地爭奪區(qū)域市場，致力打造新商圈，另一方面促進了老商圈的業(yè)態(tài)升級，使其更成熟更完美。2、區(qū)域商鋪市場分析區(qū)域商鋪市場分析運東板塊城北板塊城中心板塊城南板塊2、區(qū)域商鋪市場分析運東板塊2、區(qū)域商鋪市場分析運東板塊運東板塊——在吳江具有舉足輕重的地位，交通便利，配套完善。由于特殊的地理位置和經(jīng)濟地位，數(shù)年間，入駐了557家外資企業(yè)和300余家民營企業(yè)。大量企業(yè)的入駐給整個開發(fā)區(qū)注入了強勁的開展動力。在“2007～2021吳江城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃〞中，運東板塊被規(guī)劃為城市商業(yè)副中心，一個城市開展到一定的階段，城市副中心的價值將在未來整個城市中所表達出來，因此整個運東板塊的價值潛力已經(jīng)顯而易見。從運東板塊總體商業(yè)體量來看，目前運東板塊商業(yè)體量較為充足，且相互競爭較為劇烈。2、區(qū)域商鋪市場分析運東板塊2、區(qū)域商鋪市場分析城北板塊仲英1號地址：仲英大道、江興路物業(yè)類別:高尚住宅

、別墅、公寓、商鋪開發(fā)商：蘇州亨通房地產(chǎn)開發(fā)商鋪面積：17000平方米商鋪樓層:1-4F首層挑高6.5米2層以上3.5米層高價格：一二樓捆綁13000元/平方米三四樓捆綁4000元/平方米面積：100-200平方米(一二樓)54-75平方米(三四樓)銷售策略:三四層以辦公樓的形式推售去化情況:目前其小面積戶型已根本售罄，大面積戶型很難銷售，現(xiàn)總體去化50%。2、區(qū)域商鋪市場分析城北板塊該板塊雖然毗鄰繁華中心地帶，但該板塊周邊目前尚無大型商業(yè)配套,但隨著明珠城的商業(yè)推出，將有效彌補這一市場空白。通過對該板塊中的仲英一號調(diào)查,得出目前該地段商業(yè)氣氛不甚濃厚,市場認知度較低，沒什么人氣,主要是靠小區(qū)住戶來拉動消費.因此經(jīng)營狀況大都一般,但作為吳江與蘇州最近的連接口,該地段的商業(yè)價值還是有很大潛力,這也是商鋪購置者看重該地段的主要因素,當然真正繁榮起來還須時日.2、區(qū)域商鋪市場分析城中心板塊2、區(qū)域商鋪市場分析城中心板塊明珠大廈地址：鱸鄉(xiāng)南路、流虹路交叉口總建筑面積:2.4萬平方米開發(fā)商：吳江市物資企業(yè)商鋪樓層:1-3F單位面積：44-103平米價格:首付3.5萬元起售，5200元起年租金產(chǎn)品特征:購物休閑居住辦公一站式大型商務(wù)廣場去化情況:目前已去化80%，銷售情況較好優(yōu)勢:地處繁榮商圈，具有不可復(fù)制的地段優(yōu)勢。2、區(qū)域商鋪市場分析城中心板塊“第一是地段，第二是地段，第三還是地段！〞該板塊從老吳江人耳熟能詳?shù)呐f時代商業(yè)中心--“倉橋頭〞，到現(xiàn)在