武漢黃陂盤龍城項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1前期分析前期研究規(guī)劃愿景項(xiàng)目背景天河機(jī)場(chǎng)盤龍城開發(fā)區(qū)項(xiàng)目基地黃陂區(qū)武漢市—臨空新城—盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)漢口站江岸區(qū)武漢站武漢是湖北省省會(huì)，中部六省唯一的副省級(jí)市和特大城市，中國(guó)中部地區(qū)的中心城市。市第十三次黨代會(huì)報(bào)告提出，加快新一輪總體規(guī)劃編制，構(gòu)建“1個(gè)主城+3個(gè)副城+3個(gè)新城組群”的城市空間格局，做大做強(qiáng)光谷、沌口、臨空副城。江漢區(qū)武昌區(qū)漢陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目所隸屬臨空新城為武漢三大副城之一（另為沌口和光谷），未來2條地鐵貫穿于此，在空間格局上，大臨空板塊構(gòu)筑“一核兩心、三區(qū)多園”?！耙缓恕笔侵敢蕴旌訖C(jī)場(chǎng)航空樞紐輻射半徑5公里形成臨空核心圈層；“兩洪山區(qū)心”指盤龍新城中心、吳家山新城中心盤龍城片區(qū)定位：科教產(chǎn)業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代制造區(qū)、盤龍旅游區(qū)。交通分析橫店產(chǎn)武漢天河機(jī)場(chǎng)業(yè)園盤龍大道四環(huán)線本案巨龍大道站機(jī)場(chǎng)高速市中心項(xiàng)目所隸屬臨空新城為武漢三大副城之一（另為沌口和光谷），未來2條地鐵貫穿于此，緊鄰擬選址全國(guó)第三大國(guó)際會(huì)展中心。西側(cè)規(guī)劃有50萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體，離市中心較遠(yuǎn)，但周邊道路完善，可達(dá)性強(qiáng)。配套分析7號(hào)線（黃陂一中規(guī)劃）奧萊站（規(guī)劃，到前川）遠(yuǎn)期規(guī)劃到機(jī)場(chǎng)臺(tái)灣康橋?qū)W校百聯(lián)奧特萊斯天匯龍城一中天匯龍城一小本案黃陂醫(yī)院（三乙）華師附小盤龍一小巨龍大道地鐵站名流城市商業(yè)廣場(chǎng)（中百倉(cāng)儲(chǔ)）盤龍德成生活中心（麥德龍）?

東側(cè)緊鄰已招生中小學(xué)，1km可達(dá)盤龍城板塊最核心商圈奧特萊斯，2km范圍內(nèi)已集齊區(qū)域最成熟的配套。3km范圍內(nèi)區(qū)重點(diǎn)小學(xué)+省重點(diǎn)高中，三大購(gòu)物廣場(chǎng)。近地配套資源極其豐富。景觀資源分析1后湖40余公里環(huán)后湖綠道1.后湖site2.盤龍湖3豐荷山2盤龍湖3.豐荷山基地3公里范圍內(nèi)，山水連綿，景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，水系豐富，可利用資源多?，F(xiàn)狀解讀12天縱頤景康城恒達(dá)盤龍灣盤龍大道騰龍大道F天下天璽花園天縱頤景康城4盤龍大道2天匯龍城一小、一中地塊內(nèi)部鑫葉龍城（在建）天匯龍城一小、天匯龍城一中34163道路（40m寬）黃陂區(qū)醫(yī)院5葉店小區(qū)武漢28街天匯龍城商業(yè)街天縱頤景康城底商5640m道路珩生領(lǐng)袖城天匯龍城四至及現(xiàn)狀：西側(cè)臨盤龍大道（南北向主軸），北側(cè)在建小區(qū)，南側(cè)為已入住葉店小區(qū)，南側(cè)40m寬道路已修建至東南角，東側(cè)為已招生的中小學(xué)，地塊有較多堆土。南側(cè)道路已修建至地塊處盤龍大道地段——地處武漢市盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地段，基地周邊尚未開發(fā)環(huán)境——山水之間，基地周邊水系豐富，生態(tài)資源優(yōu)越。教育——地塊周邊緊鄰小學(xué)中學(xué)，教育資源優(yōu)越。交通——距離地2號(hào)線1km以內(nèi)，緊鄰主干道盤龍大道，交通可達(dá)性強(qiáng)基地周邊生態(tài)資源佳，地段坐擁優(yōu)良政策支持，未來規(guī)劃可期規(guī)劃條件詳解規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)?

占地面積：49250.90㎡?

容積率：≤

3.11?

建筑密度：待征詢（目前按30%控制）?

計(jì)容建筑面積：總15.3萬(wàn)平方米，其中住宅11.8萬(wàn)

商業(yè)3.5萬(wàn)?

商業(yè)占比：22.88%?

限高：航空限高110M-120M綠地用地紅線?

南側(cè)用地紅線與道路紅線之間有10m綠化用地，東側(cè)用地紅線外有24m城市綠化用地城市綠化帶建筑控制線19M<H<60M建筑控制線60M<H<100M建筑控制線土地價(jià)值分析住宅價(jià)值研究?

東側(cè)受到干擾少，價(jià)值最高，面積較大，打造高溢價(jià)產(chǎn)品?

北側(cè)中間受到干擾較小，價(jià)值較高?

南側(cè)及西側(cè)住宅緊貼商業(yè)，會(huì)受到干擾，價(jià)值一般住宅價(jià)值指數(shù)：北側(cè)住宅，最高88M商業(yè)價(jià)值研究?

西南角貼近主干道，同時(shí)是人流主要來向，價(jià)值最高?

中間南側(cè)地塊靠近規(guī)劃道路，價(jià)值較高東側(cè)住宅54M?

其余商業(yè)結(jié)合住宅做底商，價(jià)值一般南側(cè)住宅，最高78M商業(yè)價(jià)值指數(shù)：設(shè)計(jì)愿景品牌規(guī)劃品質(zhì)保證，匠心制作貨值最大化，放大的中心園區(qū)，最大提升舒適性產(chǎn)品景觀滿足需求的前提下盡可能提升舒適度內(nèi)部中心景觀最大化，城市綠帶最大化利用設(shè)計(jì)愿景展示產(chǎn)品打造高品質(zhì)形象示范區(qū)，給予業(yè)主良好的第一印象整合社區(qū)商業(yè)等資源，打造“環(huán)形鄰里中心”配套流線整合社區(qū)配套，形成宜居的社區(qū)生活氛圍尊貴舒適的歸家流線打造2限制因素設(shè)計(jì)策略方案比選規(guī)劃設(shè)計(jì)限制因素規(guī)范日照要求根據(jù)《湖北省建筑日照分析技術(shù)規(guī)范》日照影響范圍北面為建筑高度的1.2倍且最大不超過180米半徑的扇形區(qū)域。即室外地坪到屋頂機(jī)房或建筑構(gòu)架最高點(diǎn)距離的1.2倍外不屬于日照影響范圍。且計(jì)算范圍為該區(qū)內(nèi)所有建筑的1.2倍的合集，每一棟都必須滿足。即該高度為100米，其遮擋計(jì)算日照的范圍為100*1.2=120米，在120米以外建筑不計(jì)算日照。限制因素航空限高航空控制高度150.0M（建筑高度116.5，層高2.9，最高38F）航空控制高度155.4M（建筑高度121.9，層高2.9，最高40F）航空控制高度160.8M38F-39F40F-41F（建筑高度127.3，層高2.9，最高42F）42F航空控制高度165.8M（建筑高度132.3，層高2.9，最高43F）本地塊位于天河機(jī)場(chǎng)限高區(qū)域，建筑高度需要按照天河機(jī)場(chǎng)障礙物限高管理規(guī)定執(zhí)行，機(jī)場(chǎng)控制高度為絕對(duì)標(biāo)高。限制因素日照限制北側(cè)鑫葉龍城日照危險(xiǎn)點(diǎn)2122180M日照限制線（26F)）100M日照限制線（33F）180M可建范圍100M可建范圍為滿足北側(cè)在建小區(qū)鑫葉龍城日往南數(shù)第二排日照，基地可建范圍如圖所示，浪費(fèi)土地，土地利用率低設(shè)計(jì)策略規(guī)避措施規(guī)避北側(cè)日照不利因素策略利用《湖北省建筑日照分析技術(shù)規(guī)范》,100米日照控制線在建筑控制線北側(cè)，滿足該規(guī)范要求。為容量考慮，做34F（建筑高度在100以內(nèi)），日照控制線為124.5米，僅距建筑控制線2.3米。每增加一層需多退3.5米。100M建筑日照控制線（33F)）126.8M建筑日照控制線（42F)）結(jié)論：1.本案地塊北側(cè)適合做100m（34F）以內(nèi)高層用地紅線城市綠化帶建筑控制線19M<H<60M建筑控制線60M<H<100M建筑控制線2.超高層住宅無(wú)法有效利用土地，并且建造成本和消防要求都遠(yuǎn)高與高層住宅在滿足日照、間距和容量基礎(chǔ)上能否實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略住宅單價(jià)及貨值34F大高層18F高層（18F層高2.9m

54m）T4得房率較高8-11F洋房（18-34F

層高2.9m

54m-100m）T4得房率較低，但容量高（8F層高3m

24m）T2獨(dú)梯入戶（6F層高3m

）T2獨(dú)梯入戶=＜≤（1.02倍溢價(jià)）（1.15倍溢價(jià)

）（市場(chǎng)1.0基準(zhǔn)價(jià)）（市場(chǎng)1.0基準(zhǔn)價(jià)）單價(jià)較低單價(jià)較高促成項(xiàng)目快銷產(chǎn)品，提升容量提高單元溢價(jià)值結(jié)論建筑越低

成本越低

溢價(jià)越高

收益越高通過拉高拍低，有效利用6-7F洋房產(chǎn)品，打造高貨值高溢價(jià)復(fù)合型產(chǎn)品，提高總溢價(jià)。設(shè)計(jì)策略商業(yè)單價(jià)及貨值LOFT(高層公寓）LOFT(24米以下公寓）1-4F層高5.4m可一改二二層底商（

層高4.5m

）（

層高6m

）（

層高4.5m

）可一改二可一改二，但層高較低＜＜＜（1.4倍溢價(jià)）（2倍溢價(jià)

）（市場(chǎng)1.0基準(zhǔn)價(jià)）（0.8倍溢價(jià)）單價(jià)較低單價(jià)較高結(jié)論溢價(jià)越高

收益越高有效利用大高層，減小密度，提升1F2F商業(yè)容量及24層以下公寓容量，減小高層公寓量，提升溢價(jià)設(shè)計(jì)策略我們的設(shè)計(jì)目標(biāo)?1

2

3求貨值

盡土地

提溢價(jià)

提速度貨值最大化高溢價(jià)產(chǎn)品最大化規(guī)劃合理性規(guī)避日照影響土地最大化利用土地利用率最好的位置最優(yōu)的產(chǎn)品商業(yè)一改二公寓一改二產(chǎn)品分布合理分期開發(fā)順序提升產(chǎn)品舒適度示范區(qū)不設(shè)地庫(kù)底層商業(yè)最大化高層公寓最小化設(shè)計(jì)策略項(xiàng)目規(guī)劃的可能性窮舉07月03日任務(wù)書住宅產(chǎn)品配比及面積段下調(diào)90/105/125(50%/40%/10%)原95下調(diào)至90，原115下調(diào)至105規(guī)劃設(shè)計(jì)布局一34F大高層+27F大高布局三40F+39F+38F超高層布局二34F大高層+18F小高34F34F34F34F34F18F34F18F38F39F40F

39F18F27F27F40F公租房:6490㎡一層商業(yè):7521㎡高層住宅:109520㎡二層商業(yè):

6418㎡公租房:6490㎡高層住宅:109490.00㎡二層商業(yè):5560㎡公租房:6490㎡高層住宅:109502㎡二層商業(yè):6223.㎡一層商業(yè):8900㎡一層商業(yè):6223㎡24F以下公寓:10798㎡

24F以上公寓:10262㎡24F以下公寓:8050㎡

24F以上公寓:12490㎡24F以下公寓:12882㎡

24F以上公寓:9672㎡戶型圖例：1.南高北低，軸線布局2.樓棟數(shù)較少，組團(tuán)間距大，中央大景觀3.住宅與商業(yè)完全脫離，舒適度高4.商業(yè)流線合理樓棟數(shù)少95㎡115㎡1.南高北低，軸線布局2.樓棟數(shù)較少，組團(tuán)間距大，中央大景觀3.18F產(chǎn)品得房率高優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)125㎡1.退界多，北側(cè)土地明顯浪費(fèi)利用率低、中央景觀小2.超高層建造成本高、消防要求高公租房售樓處高層公寓貨值

15.90億元貨值

15.78億元貨值

15.96億元多層公寓商業(yè)方案一34F+27F設(shè)計(jì)策略——優(yōu)中取“優(yōu)”，鎖定方案規(guī)劃詳解規(guī)劃設(shè)計(jì)N盤龍大道34F34F34F4F6F4F27F27F20F設(shè)計(jì)值109502㎡6490㎡12882㎡9672㎡任務(wù)書目標(biāo)值高層住宅公租房24M以下—6490㎡9230㎡—7070㎡3800㎡公寓商業(yè)24M以上一層底商二層商業(yè)6223㎡6223㎡規(guī)劃指標(biāo)73#地塊項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱凈用地面積容積率指標(biāo)49250.903.11單位配置標(biāo)準(zhǔn)㎡總建筑面積總銷售面積地上建筑面積（計(jì)容）住宅194460.3151162.30153000115992.00109502.000.006490.0035000.0022553.739671.9312881.800.0012446.276223.146223.142008.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層住宅疊加別墅公租房其中其中商業(yè)公寓高層公寓其中其中24米公寓其中商墅㎡㎡配套商業(yè)一層二層公共配套及其他設(shè)備用房㎡㎡㎡㎡幼兒園菜市場(chǎng)其他代建配套面積0.002008.00可售比=地上可售面積/總建筑面積-代建建筑面積0.7524.31%11972.413905.000.00396.006223.140.00建筑密度基底面積高層住宅疊加別墅/㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡居住小區(qū)級(jí)公共設(shè)施設(shè)置準(zhǔn)最小配置

基本配置

配置標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)城市實(shí)際社區(qū)配套

項(xiàng)目名稱

建筑名稱社區(qū)服務(wù)用公租房面積面積要求填寫）其中商業(yè)A行政管理300.0030020㎡/百戶且≥300㎡總建筑面積0.2%幼兒園其他不計(jì)容面積房1448.2741290BC社區(qū)服務(wù)

物業(yè)用房

401.374020教育幼兒園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站0.00人防36㎡/輛，高層33㎡/輛，多層、商業(yè)及配套37㎡/輛地下建筑面積41290㎡DE醫(yī)療衛(wèi)生149.45150038-98平/千人其中地下一層面積其中4129007658.521229.0016001601440122721333.0035.00㎡㎡㎡戶輛輛輛輛輛社區(qū)文化中心地下二層面積文化娛樂0.00（500-1000）平/處人防面積總戶數(shù)地上總建筑面積5％社會(huì)福利與保障市政公用設(shè)備用房F托老所245.8024620平/百戶機(jī)動(dòng)車停車位總數(shù)地上GH公廁配電房開閉所60.00630.00120.006063012080（60-80）平/處地下根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范設(shè)置其中地下車位（非人防）I安全用房

消防控制室

80.00地下車位（人防）綜合單車位指標(biāo)綠地率配套環(huán)衛(wèi)休息站

20.0020按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件%總計(jì)（建筑面積）2006.61

2008貨值計(jì)算方案一貨值項(xiàng)目溢價(jià)（萬(wàn)）

面積（㎡）

貨值（萬(wàn)）5.4m層高公寓洋房（6F-7F）1.15100住宅T4大高層高層18F以上公租房(18F以上)住宅貨值合計(jì)1F底商109502649010.950.6534F111.6026223.146223.1412881.89671.931.240.871.290.7734F商2F底商1.41業(yè)

LOFT(5.4米層高）LOFT(4.5米層高）商業(yè)貨值合計(jì)2F0.84F20F34F4.182F27F總貨值合計(jì)15.7827F4F2F6F2F公租房戶型圖例：T4大高層公租房公寓沿街商業(yè)沿街商業(yè)戶型配比產(chǎn)品類型90戶數(shù)56050654戶型比例

任務(wù)書要求50.00%45.18%4.82%100%50%40%105125合計(jì)10%三面寬1120100%小區(qū)入口三面寬小區(qū)入口戶型圖例：兩面寬105㎡90㎡125㎡60㎡（公租房）商業(yè)及配套分析不可售公建配套2008㎡連接商業(yè)部分解決配套24M以下高層公寓公寓

12882㎡24M以上高層公寓公寓9672㎡小區(qū)入口小區(qū)入口戶型圖例：商業(yè)12466.27㎡借助盤龍大道西南角前期作為售樓處，結(jié)合周邊商業(yè)，打造示范區(qū)住宅配套公寓沿街商業(yè)尺度及視線分析景觀組團(tuán)景觀及空間軸外部景觀視線內(nèi)部景觀視線交通分析車行出入口人行出入口主出入口消防車行路線車行出入口地庫(kù)出入口人行出入口城市道路商業(yè)流線分析商業(yè)街入口公寓入口商業(yè)街流線N商業(yè)街入口城市道路分期開發(fā)一期施工，車輛從西側(cè)小車行入口進(jìn)入；二期施工，車輛從南側(cè)主入口進(jìn)入，不影響首開區(qū)用戶使用。N首開區(qū)——住宅用地面積：8572.86㎡住宅計(jì)容面積：

37700㎡二期開發(fā)示范區(qū)用地面積：32507㎡計(jì)容面積：

94666.3㎡用地面積：7500㎡計(jì)容面積1100㎡首開區(qū)-其他用地面積：8090㎡計(jì)容面積：

19704㎡西側(cè)為首開區(qū)，打造地標(biāo)性的示范區(qū)，產(chǎn)品豐富，戶均面積小，總價(jià)低，去化快日照分析結(jié)論：基地內(nèi)部住宅滿足大寒日2小時(shí)日照要求，基地外住宅滿足大寒日2小時(shí)日照要求說明:日照要求：每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間大寒日日照不低于2小時(shí)分析軟件:

天正日照分析軟件TSun20標(biāo)準(zhǔn)名稱:

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)地理位置:武漢,

東經(jīng):114°17',

北緯:30°38'″有效時(shí)間:

大寒日

8:00～16:00計(jì)算方式:

多點(diǎn)沿線分析計(jì)算精度:

5分鐘時(shí)間累計(jì)方式:

累計(jì)日照計(jì)算高度：0.9M日照?qǐng)D例：N0-1小時(shí)1-2小時(shí)2-3小時(shí)3-4小時(shí)4-5小時(shí)5-6小時(shí)6-7小時(shí)方案二34F+18F設(shè)計(jì)策略——優(yōu)中取“優(yōu)”，鎖定方案規(guī)劃詳解規(guī)劃設(shè)計(jì)N盤龍大道34F34F34F18F20F18F18F4F設(shè)計(jì)值109490㎡6490㎡任務(wù)書目標(biāo)值—高層住宅公租房6490㎡9230㎡—7070㎡3800㎡24M以下8050㎡公寓商業(yè)24M以上一層底商二層商業(yè)12490㎡8900㎡5560㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)73#地塊項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱凈用地面積容積率指標(biāo)49250.903.11單位㎡配置標(biāo)準(zhǔn)總建筑面積總銷售面積204070150980.00153000.00115980.00109490.000.006490.0035000.0020540.0012490.008050.000.0014460.008900.005560.002020.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面積（計(jì)容）住宅高層住宅其中洋房公租房商業(yè)公寓高層公寓其中

24米公寓其中其中商墅㎡㎡配套商業(yè)一層二層其中公共配套及其他設(shè)備用房㎡㎡㎡㎡幼兒園菜市場(chǎng)其他代建配套面積0.002020.000.75可售比=地上可售面積/總建筑面積-代建建筑面積建筑密度基底面積高層住宅洋房22.99%11324.554763.00/㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡居住小區(qū)級(jí)公共設(shè)施設(shè)置準(zhǔn)公租房396.550.000.006165.0051070最小配置

基本配

配置標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)城市實(shí)際其中商業(yè)社區(qū)配套

項(xiàng)目名稱

建筑名稱社區(qū)服務(wù)用面積置面積要求填寫）幼兒園其他不計(jì)容面積A行政管理300.0030020㎡/百戶且≥300㎡總建筑面積0.2%房BC社區(qū)服務(wù)

物業(yè)用房

401.314050人防36㎡/輛，高層33㎡/輛，多層、商業(yè)及配套37㎡/輛教育幼兒園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站0.00地下建筑面積47656.03㎡其中DE醫(yī)療衛(wèi)生150.54155038-98平/千人地下一層面積其中3729013780㎡㎡其中洋房地下室贈(zèng)送4522㎡地下二層面積社區(qū)文化中心文化娛樂0.00（500-1000）平/處人防面積7650.00㎡地上總建筑面積5％社會(huì)福利與保障市政公用設(shè)備用房總戶數(shù)機(jī)動(dòng)車停車位總數(shù)地上1238.00160516014441232213戶輛輛輛輛輛F托老所247.6025020平/百戶GH公廁配電房開閉所60.00630.00120.006063012080（60-80）平/處地下根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范設(shè)置其中地下車位（非人防）I安全用房

消防控制室

80.00地下車位（人防）綜合單車位指標(biāo)綠地率配套環(huán)衛(wèi)休息站

20.0020按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件33.0035.00%總計(jì)（建筑面積）2009.45

2020分期開發(fā)N一期施工，車輛從西側(cè)小車行入口進(jìn)入；二期施工，車輛從南側(cè)主入口進(jìn)入，不影響首開區(qū)用戶使用。首開區(qū)——住宅用地面積：9465㎡住宅計(jì)容面積：53040㎡二期開發(fā)首開區(qū)-其他用地面積：33345㎡用地面積：3640㎡計(jì)容面積84898㎡計(jì)容面積：

14256㎡示范區(qū)用地面積：4500㎡計(jì)容面積：

976㎡西側(cè)為首開區(qū)，打造地標(biāo)性的示范區(qū)，產(chǎn)品豐富，戶均面積小，總價(jià)低，去化快地庫(kù)設(shè)計(jì)層數(shù)：一層主要柱網(wǎng)尺寸：7900X5000地下一層平面圖人防區(qū)域車位尺寸：2400X5300車道凈寬：5.5m地下建筑面積約為：41290㎡總車位數(shù)：1440輛人防位置：地下二層人防面積:

7650㎡日照分析結(jié)論：基地內(nèi)部住宅滿足大寒日2小時(shí)日照要求，基地外住宅滿足大寒日2小時(shí)日照要求說明:日照要求：每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間大寒日日照不低于2小時(shí)分析軟件:

天正日照分析軟件TSun20標(biāo)準(zhǔn)名稱:

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)地理位置:武漢,

東經(jīng):114°17',

北緯:30°38'″有效時(shí)間:

大寒日

8:00～16:00計(jì)算方式:

多點(diǎn)沿線分析計(jì)算精度:

5分鐘時(shí)間累計(jì)方式:

累計(jì)日照計(jì)算高度：0.9M：日照?qǐng)D例：0-1小時(shí)1-2小時(shí)2-3小時(shí)N3-4小時(shí)4-5小時(shí)5-6小時(shí)6-7小時(shí)方案對(duì)比方案二方案一34F大高層+27F大高34F大高層+18F小高34F34F27F34F34F34F18F34F18F18F27F1.南高北低，軸線布局2.樓棟數(shù)較少，組團(tuán)間距大，中央大景觀3.住宅與商業(yè)完全脫離，舒適度高4.商業(yè)流線合理公租房:6490㎡高層住宅:109502㎡二層商業(yè):6223.㎡公租房:6490㎡高層住宅:109490.00㎡二層商業(yè):5560㎡1.南高北低，軸線布局2.樓棟數(shù)較少，組團(tuán)間距大，中央大景觀優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)一層商業(yè):6223㎡一層商業(yè):8900㎡24F以下公寓:12882㎡

24F以上公寓:9672㎡24F以下公寓:8050㎡

24F以上公寓:12490㎡3.18F產(chǎn)品得房率高貨值

15.96億元貨值

15.78億元3戶型設(shè)計(jì)公寓設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型專篇如何實(shí)現(xiàn)高贈(zèng)送，提高產(chǎn)品溢價(jià)?KEYQUESTION極致飄窗贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)占比利用最大化（12%）南向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，提升戶型品質(zhì)高層戶型——34F標(biāo)準(zhǔn)層平面圖105+90+90+105改造前改造后105105x9090高層住宅產(chǎn)品面積統(tǒng)計(jì)表格套內(nèi)建筑面積名稱（面積段）戶型套型建筑面積公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)比例

得房率

實(shí)際建筑面積

贈(zèng)送面積

贈(zèng)送比例

備注（不含陽(yáng)臺(tái)）76.421059090105三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)107.2892.9192.91107.2826.2422.7322.7326.249.238.128.129.2381.03570.1811.39%11.57%11.57%11.39%115.25100.86100.86115.257.9757.957.43%8.56%8.56%7.43%贈(zèng)送為半陽(yáng)臺(tái)+飄窗66.1275.54%66.1276.4270.187.9581.0357.975說明：外半墻算公攤面積；陽(yáng)臺(tái)面積按國(guó)家計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算；特殊情況需備注說明。高層戶型——34F標(biāo)準(zhǔn)層平面圖125+90+90+125改造前改造后1251259090高層住宅產(chǎn)品面積統(tǒng)計(jì)表格套內(nèi)建筑面積名稱（面積段）戶型套型建筑面積公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)比例

得房率

實(shí)際建筑面積

贈(zèng)送面積

贈(zèng)送比例備注（不含陽(yáng)臺(tái)）92.31259090125四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)127.1191.0891.08127.1129.1720.9020.9029.1711.288.1297.9470.1870.1897.9411.52%11.57%11.57%11.52%139.6599.0412.547.969.87%8.74%8.74%9.87%贈(zèng)送為半陽(yáng)臺(tái)+飄窗66.1277.05%66.1292.38.1299.047.9611.28139.6512.54說明：外半墻算公攤面積；陽(yáng)臺(tái)面積按國(guó)家計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算；特殊情況需備注說明。公租房戶型——20F標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型AB戶型結(jié)構(gòu)一房一廳一衛(wèi)一房一廳一衛(wèi)套內(nèi)建筑面積39.64陽(yáng)臺(tái)面積4.12得房率套型建筑面積51.93計(jì)容得房率76.34%76.34%39.603.4651.87公寓專篇產(chǎn)品分布24米以下公寓：12882㎡24米以上公寓：9672㎡設(shè)計(jì)策略客群痛點(diǎn)30平米小50+平米戶型大戶型投資門檻低、總價(jià)低溢價(jià)高、可改雙鑰匙出租收益高、贈(zèng)送高市場(chǎng)稀缺雙面寬產(chǎn)品居住舒適度高可住可辦可租、贈(zèng)送多、溢價(jià)高設(shè)計(jì)策略設(shè)計(jì)條件：24M以下公寓：層高：5.4m套型面積：32㎡（營(yíng)銷定位）24M以上公寓：層高4.5m套內(nèi)最小面積50㎡，不能設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間（武漢相關(guān)規(guī)范）如何增加公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力？策略一：超大面積贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送；4.5米層高/5.4米層高均可改造為兩層;

走道上空贈(zèng)送策略二：雙鑰匙可變戶型首層與夾層獨(dú)立，可改造性強(qiáng)，出租收益高設(shè)計(jì)策略4.5m/5.4m層高的利用

投資型-雙鑰匙2.1m2.4m設(shè)計(jì)策略深入推導(dǎo)家具極小尺寸客廳模塊臥室模塊餐廳模塊衛(wèi)生間模塊二人沙發(fā)單人沙發(fā)衣柜單洗臉盆四人餐桌餐椅雙人床馬桶寬度：120cm深度：95cm高度：99cm寬度：75cm深度：78cm高度：90cm寬度：1240cm深度：600cm高度：2000cm寬度：60cm深度：50cm高度：18.3cm寬度：120cm深度：75cm高度：74cm寬度：55cm深度：44cm高度：100cm寬度：1500cm深度：2090cm高度：1140cm寬度：710cm深度：39cm高度：73cm人體行為尺度人體行為尺度人體行為尺度人體行為尺度客廳尺度總結(jié)就寢尺度總結(jié)衛(wèi)浴空間尺度總結(jié)就餐尺度總結(jié)?房間設(shè)計(jì)尺度：沙發(fā)和茶幾組合的總深度宜控制在900mm??能夠進(jìn)行鋪裝作業(yè)所需凈距450mm單人床就寢寬度計(jì)算：????能夠后拉椅子的就餐空間需700mm能夠上菜的就餐空間約900mm緊湊型：700x2+800（餐桌寬）=2200mm成人坐便行為尺度約需1300X800mm坐便器前緣距隔間墻壁600mm國(guó)產(chǎn)坐便器長(zhǎng)度700mm??沙發(fā)與茶幾之間距離在760mm~910mm，沙發(fā)與茶幾之間不考慮通行，間距控制在300mm。950（床寬）+450（作業(yè)寬）+100（床墻間距）+50（抹灰厚度）≈1550mm?

洗臉行為尺度800X1100mm寬度≥800

mm?

舒適型洗臉池前600mm，目前宜家洗臉池深度可做到500mm.??900+800+700=2400mm1050+800+700=2550mm24M以上公寓——層高4.5M改造前2.5面寬1室7.9大面寬客廳，客餐廳一體，通透大氣，舒適性高根據(jù)武漢相關(guān)規(guī)范，套內(nèi)面積不小于50㎡，不能設(shè)立獨(dú)立衛(wèi)生間戶型指標(biāo)建筑面積套內(nèi)面積得房率72.35㎡50.56㎡69.88％改造前平面24M以上公寓——層高4.5M改造后2.5面寬雙鑰2室大面寬客廳，客餐廳一體，通透大氣，舒適性高首層與二層完全分開，分區(qū)明確7.9走道上空贈(zèng)送改造后剖面戶型指標(biāo)鑰匙B鑰匙A建筑面積72.35㎡套內(nèi)面積得房率50.56㎡69.88％65.26㎡贈(zèng)送套內(nèi)面積贈(zèng)送后套內(nèi)面積贈(zèng)送率115.82㎡129.07％改造后首層平面改造后夾層平面24M以下公寓——層高5.4M改造前一面寬1室3.6戶型緊湊戶型指標(biāo)建筑面積31.78㎡23.04㎡72.50％套內(nèi)面積得房率改造前平面24M以下公寓——層高5.4M改造后極小雙鑰首層與二層完全分開，分區(qū)明確戶型緊湊2室3.6走道上空贈(zèng)送鑰匙A改造后剖面戶型指標(biāo)鑰匙B建筑面積31.78㎡套內(nèi)面積得房率23.04㎡72.50％33.12㎡贈(zèng)送套內(nèi)面積贈(zèng)送后套內(nèi)面積贈(zèng)送率56.16㎡143.75％改造后首層平面改造后夾層平面商業(yè)專篇商業(yè)分布商業(yè)贈(zèng)送原則：一層商業(yè)層高6m，可改造為兩層（3m*2）一層商業(yè)：6223㎡二層商業(yè)：6223㎡商業(yè)設(shè)計(jì)1F商業(yè)改造改造前改造后商業(yè)改造后一層平面商業(yè)改造前平面商業(yè)改造后二層平面商業(yè)改造前剖面商業(yè)改造后剖面改造前：65.1㎡改造后：130.2㎡商業(yè)設(shè)計(jì)2F商業(yè)改造改造前改造后商業(yè)改造后一層平面商業(yè)改造后二層平面商業(yè)改造前一層平面商業(yè)改造前二層平面商業(yè)改造后三層平面商業(yè)改造后剖面商業(yè)改造前剖面改造前：130.2㎡改造后：195.3㎡4示范區(qū)設(shè)計(jì)示范區(qū)選址示范區(qū)范圍：7500㎡（城市綠化帶利用3200㎡）小區(qū)門頭實(shí)景打造，展示效果好前期作為售樓處，后期改為商業(yè)24米利用西側(cè)24米寬綠化帶及南側(cè)10寬綠化帶打造前后場(chǎng)前期作為示范區(qū)后場(chǎng)，后期加建10米主要人流來向示范區(qū)總圖示范區(qū)占地面積：7500㎡前場(chǎng)面積：1400㎡后場(chǎng)面積：3400㎡售樓處面積：1000㎡小區(qū)門頭實(shí)景展示示范區(qū)與其他樓棟及地庫(kù)脫開，不影響后期開發(fā)售樓處內(nèi)放置兩個(gè)公寓樣板房（售樓處二層層高5.4m）;示范區(qū)后場(chǎng)放置三個(gè)住宅樣板房迎賓廣場(chǎng)駕車流線分析入口樓給間體前場(chǎng)庭院停車場(chǎng)鳥語(yǔ)潺，都市退在前場(chǎng)庭院迎賓廣場(chǎng)售樓處精致熱情員，美味售樓處后場(chǎng)庭院水苑后場(chǎng)庭院與禪的造術(shù)感詩(shī)意樣板房樣板房經(jīng)過苑空住宅現(xiàn)示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖5立面設(shè)計(jì)立面意向僅—供

學(xué)—習(xí)高交層流立，請(qǐng)面2意4小向時(shí)內(nèi)刪除，資料鋪

https://.立面意向僅—供

學(xué)—習(xí)高交層流立，請(qǐng)面2意4小向時(shí)內(nèi)刪除，資料鋪

https://.立面意向僅—供

學(xué)—習(xí)高交層流立，請(qǐng)面2意4小向時(shí)內(nèi)刪除，資料鋪

https://.立面意向僅—供

學(xué)—習(xí)洋交房流立，請(qǐng)面2意4小向時(shí)內(nèi)刪除，資料鋪

https://.立面意向僅—供

學(xué)—習(xí)洋交房流立，請(qǐng)面2意4小向時(shí)內(nèi)刪除，資料鋪

https://.立面意向僅—供

學(xué)—習(xí)洋交房流立，請(qǐng)面2意4小向時(shí)內(nèi)刪除，資料鋪

https://.06月30日任務(wù)書產(chǎn)品配比95/115

/125(50%/35%/15%)規(guī)劃設(shè)計(jì)34F大高層+6洋房布局二33F大高層+30F大高布局三布局一38F超高層6+1F8+1F33F33F33F33F34F34F34F38F38F

38F38F30F

33F30F38F公租房:6490㎡高層住宅:79321.84㎡

洋房：30203.16

㎡一層商業(yè):8600㎡

二層商業(yè):5400㎡公租房:6490㎡高層住宅:109534㎡二層商業(yè):7764㎡公租房:6490㎡高層住宅:109534㎡二層商業(yè):

7326㎡一層商業(yè):7764㎡一層商業(yè):7326㎡24F以下公寓:13741㎡24F以上公寓:5730㎡24F以下公寓:10798㎡

24F以上公寓:9550㎡24F以下公寓:4000㎡

24F以上公寓:17000㎡戶型圖例：樓棟數(shù)較少，組團(tuán)間距大，有1.高層、洋房東西布局，布局合理95㎡優(yōu)點(diǎn)

樓棟數(shù)少優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)中央大景觀優(yōu)點(diǎn)2.洋房獨(dú)立成區(qū)，住宅屬性更強(qiáng)115㎡125㎡公租房售樓處高層公寓3.洋房溢價(jià)率高，貨值大4.底商量多，溢價(jià)率高5.商業(yè)街區(qū)，商業(yè)更活躍1.退界多，北側(cè)土地明顯浪費(fèi)利用缺點(diǎn)產(chǎn)品單一率低、中央景觀小2.超高層建造成本高、消防要求高貨值

15.94億元貨值

16.29億元貨值

16.07億元多層公寓商業(yè)設(shè)計(jì)策略——優(yōu)中取“優(yōu)”，鎖定方案規(guī)劃詳解設(shè)計(jì)策略——優(yōu)中取“優(yōu)”，鎖定方案規(guī)劃詳解規(guī)劃設(shè)計(jì)盤N6+1F龍大道34F34F6+1F6+1F21F34F20F8+1F設(shè)計(jì)值任務(wù)書目標(biāo)值—高層住宅洋房公租房79321.84㎡30203.16㎡6490㎡住宅—6490㎡9230㎡—7070㎡3800㎡24M以下24M以上一層底商4000㎡公寓商業(yè)17000㎡8600㎡二層商業(yè)5400㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)73#地塊項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)49250.903.11單位㎡配置標(biāo)準(zhǔn)凈用地面積容積率總建筑面積總銷售面積200652.91151015.00153000.00116015.0079321.8430203.166490.0035000.0021000.0017000.004000.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面積（計(jì)容）住宅高層住宅洋房其中其中公租房商業(yè)公寓高層公寓其中其中24米公寓商墅其中㎡㎡配套商業(yè)14000.008600.005400.001985.000.00一層二層公共配套及其他設(shè)備用房㎡㎡㎡幼兒園菜市場(chǎng)代建配套面積0.00其他1985.00㎡可售比=地上可售面積/總建筑面積-代建建筑面積0.7530.00%14774.152653.205559.40396.550.00建筑密度基底面積高層住宅洋房/㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡居住小區(qū)級(jí)公共設(shè)施設(shè)置準(zhǔn)公租房最小配置

基本配置

配置標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)城市實(shí)際其中商業(yè)社區(qū)配套

項(xiàng)目名稱

建筑名稱社區(qū)服務(wù)用面積面積要求填寫）幼兒園其他不計(jì)容面積0.00A行政管理300.0030020㎡/百戶且≥300㎡總建筑面積0.2%6165.0047652.91房BC社區(qū)服務(wù)

物業(yè)用房

401.314050人防36㎡/輛，高層33㎡/輛，多層、商業(yè)及配套37㎡/輛教育幼兒園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站0.00地下建筑面積47652.91㎡其中DE醫(yī)療衛(wèi)生137.41140038-98平/千人地下一層面積其中41500.006152.91㎡㎡地下二層面積社區(qū)文化中心文化娛樂0.00（500-1000）平/處人防面積㎡地上總建筑面積5％7650.001130.001604社會(huì)福利與保障市政公用設(shè)備用房總戶數(shù)機(jī)動(dòng)車停車位總數(shù)地上戶輛輛輛輛輛F托老所226.0023020平/百戶GH公廁配電房開閉所60.00630.00120.006063012080（60-80）平/處160地下1444根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范設(shè)置其中地下車位（非人防）1232I安全用房

消防控制室

80.00地下車位（人防）綜合單車位指標(biāo)綠地率21333.0035.00配套環(huán)衛(wèi)休息站

20.0020按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件%總計(jì)（建筑面積）1974.71

1985貨值計(jì)算方案貨值指標(biāo)溢價(jià)（萬(wàn)）貨值（億）項(xiàng)目面積（㎡）4.5m層高公寓洋房（6F-7F）

1.15

30203.163.477.940.65T4大高層34F住宅商業(yè)高層18F以上公租房(18F以上)住宅貨值合計(jì)1F底商1179321.84649012.0621F34F21.4860054004000170001.720.750.401.362F底商LOFT(5.4米層高）

1LOFT(4.5米層高）

0.8商業(yè)貨值合計(jì)4F20F34F6+1F6+1F4.232F總貨值合計(jì)6+1F6+1F6+1F8+1F16.293F3F6+1F1F8+1F1F戶型圖例：5.4m層高公寓T4大高層T2洋房5.4m層高公寓4.5m層高公寓沿街商業(yè)沿街商業(yè)公租房戶型配比產(chǎn)品類型95戶數(shù)388戶型比例

任務(wù)書要求38.65%38.65%22.71%100%50%35%115388128/131合計(jì)238100415%三面寬100%小區(qū)入口三面寬小區(qū)入口戶型圖例：兩面寬105㎡90㎡128㎡131㎡60㎡（公租房））商業(yè)及配套分析24M以下高層公寓公寓

4000㎡不可售公建配套1985㎡連接商業(yè)部分解決配套小區(qū)入口24M以上高層公寓公寓

17000㎡小區(qū)入口借助盤龍大道西南角前期作為售樓處，結(jié)合周邊商業(yè)，打造示范區(qū)戶型圖例：住宅配套公寓商業(yè)14000㎡沿街商業(yè)尺度及視線分析洋房景觀外部景觀視線高層景觀景觀及空間軸內(nèi)部景觀視線交通分析車行出入口人行出入口主出入口消防車行路線車行出入口地庫(kù)出入口人行出入口城市道路商業(yè)流線分析商業(yè)街入口商業(yè)街入口城市道路商業(yè)街流線商業(yè)街入口分期開發(fā)一期施工，車輛從西側(cè)小車行入口進(jìn)入；二期施工，車輛從南側(cè)主入口進(jìn)入，不影響首開區(qū)用戶使用。N首開區(qū)——住宅用地面積：11657㎡計(jì)容面積：

53312㎡首開區(qū)-其他二期開發(fā)用地面積：3171㎡計(jì)容面積：

19407㎡用地面積：32507㎡計(jì)容面積：

79531㎡示范區(qū)用地面積：4500㎡計(jì)容面積：

920㎡西側(cè)為首開區(qū)，打造地標(biāo)性的示范區(qū)，產(chǎn)品豐富，戶均面積小，總價(jià)低，去化快地庫(kù)設(shè)計(jì)地下一層建筑面積約為：37290㎡車位數(shù)：1242輛地下一層平面圖地庫(kù)設(shè)計(jì)人防區(qū)域地下建筑面積約為：46548㎡其中包含贈(zèng)送地下室4522㎡地下二層平面圖總車位數(shù)：1444輛層數(shù)：一層，局部二層主要柱網(wǎng)尺寸：7900X5000車位尺寸：2400X5300車道凈寬：5.5m地下二層建筑面積約為：13780㎡車位數(shù)：273輛人防位置：地下二層人防面積:

7650㎡日照分析結(jié)論：基地內(nèi)部住宅滿足大寒日2小時(shí)日照要求，基地外住宅滿足大寒日2小時(shí)日照要求說明:日照要求：每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間大寒日日照不低于2小時(shí)分析軟件:

天正日照分析軟件TSun20標(biāo)準(zhǔn)名稱:

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)地理位置:武漢,

東經(jīng):114°17',

北緯:30°38'″有效時(shí)間:

大寒日

8:00～16:00計(jì)算方式:

多點(diǎn)沿線分析計(jì)算精度:

5分鐘時(shí)間累計(jì)方式:

累計(jì)日照計(jì)算高度：0.9M：日照?qǐng)D例：0-1小時(shí)1-2小時(shí)2-3小時(shí)N3-4小時(shí)4-5小時(shí)5-6小時(shí)6-7小時(shí)高層戶型高層戶型——34F115+95+95+115改造前改造后1151159595高層住宅產(chǎn)品面積統(tǒng)計(jì)表格套內(nèi)建筑面積名稱（面積段）戶型套型建筑面積公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)比例

得房率

實(shí)際建筑面積

贈(zèng)送面積

贈(zèng)送比例備注（不含陽(yáng)臺(tái)）85.791159595115三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d1.5衛(wèi)三房?jī)蓮d1.5衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)117.6197.4897.48117.6126.8022.2122.2126.8010.058.2690.81575.2711.71%11.61%11.61%11.71%126.48105.69105.69126.488.8658.217.54%8.42%8.42%7.54%贈(zèng)送為半陽(yáng)臺(tái)+飄窗71.1477.22%71.1485.798.2675.278.2110.0590.8158.865說明：外半墻算公攤面積；陽(yáng)臺(tái)面積按國(guó)家計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算；特殊情況需備注說明。高層戶型——34F125+95+95+125改造前改造后1251259595高層住宅產(chǎn)品面積統(tǒng)計(jì)表格套內(nèi)建筑面積名稱（面積段）戶型套型建筑面積公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)比例

得房率實(shí)際建筑面積

贈(zèng)送面積

贈(zèng)送比例備注（不含陽(yáng)臺(tái)）92.31259595125四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d1.5衛(wèi)三房?jī)蓮d1.5衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)126.4697.1997.19126.4628.5221.9221.9228.5211.288.2697.9475.2775.2797.9411.52%11.61%11.61%11.52%139.00105.40105.40139.0012.548.219.92%8.45%8.45%9.92%贈(zèng)送為半陽(yáng)臺(tái)+飄窗71.1477.45%71.1492.38.268.2111.2812.54說明：外半墻算公攤面積；陽(yáng)臺(tái)面積按國(guó)家計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算；特殊情況需備注說明。洋房戶型131+128洋房戶型洋房戶型首層贈(zèng)送庭院及地下室131+128131+128改造前改造后地下室自然采光131128131128贈(zèng)送超大庭院別墅庭院享受一層平面圖套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)）名稱（面積段）戶型套型建筑面積公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)比例

得房率實(shí)際建筑面積贈(zèng)送面積

贈(zèng)送比例備注131（1F）128（1F）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)140.55135.28116.33111.7618.5617.8711.3111.31121.985117.4159.72%146.20140.945.665.664.02%4.18%贈(zèng)送為半陽(yáng)臺(tái)+86.79%10.12%飄窗洋房戶型二層贈(zèng)送北院及露臺(tái)131+128131+128改造前改造后二層贈(zèng)送庭院極致自然感受131128131128二層平面圖131戶型露臺(tái)面積：8.37㎡、128戶型露臺(tái)面積：7.92㎡套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)）名稱（面積段）戶型套型建筑面積公攤面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

陽(yáng)臺(tái)比例

得房率實(shí)際建筑面積贈(zèng)送面積

贈(zèng)送比例備注131（2F）128（2F）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)132.56128.03109.417.5116.9111.3111.31115.055111.11510.34%10.72%142.12137.409.569.387.21%