注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估章節(jié)練習(xí)試卷2

一、單項(xiàng)選擇題（本題共53題，每題7.0分，共53

分。）

1、土地一般是指（）。

A、陸地及其空間的全部環(huán)境因素

B、由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體

C、地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂

D、地球表面的能為農(nóng)業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)提供場(chǎng)所的部分

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：土地一般是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水域或?yàn)┩?。如果廣義

地看，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生

物和水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。故正確選項(xiàng)為C。

2、在影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素中，對(duì)價(jià)格影響最大的是（）。

A、城市規(guī)劃限制

B、區(qū)域的繁華程度

C、交通通達(dá)程度

D、公共公用配套設(shè)施狀況

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：區(qū)域的繁華程度在影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素中，是影響最大的因

素。

3、某宗土地3000m2,土地單價(jià)為1000元/nF,國(guó)家規(guī)定的容積率為4,建筑密度

為0.5,則樓面地價(jià)為（）。

A、250元/n?

B、5007t/m2

C、1000元/m2

D、3000元/n?

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析;樓面地價(jià)一崎鬻竿—2504元/m：）

4、某宗土地40000?,土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為25000?,第2

層至第10層每層建筑面積為200（）0?,則由此計(jì)算出的建筑容積率為（）。

A、4

B、5.125

C、2

D、6

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

--卷:總面枳2500+2000X9」.

知識(shí)點(diǎn)解析：建筑容枳率土地總面枳-----而工⑵9r

5、在我國(guó)地價(jià)一般是（）o

A、土地的價(jià)格

B、土地使用權(quán)價(jià)格

C、土地所有權(quán)價(jià)格

D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的制度，土地使用權(quán)可以擁

有和轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼说貎r(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格，

6、評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)需要考慮的主要風(fēng)險(xiǎn)是（）o

A、使用時(shí)間長(zhǎng)

B、不可位移

C、不易變現(xiàn)

D、規(guī)劃限制嚴(yán)

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那

樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差，故房地產(chǎn)評(píng)估主要風(fēng)險(xiǎn)是不易變現(xiàn)。

7、從評(píng)估原理的角度劃分，基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法可歸屬于（）o

A、收益法

B、成本扣除法

C、市場(chǎng)法

D、清算價(jià)格法

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析?：市場(chǎng)法是艱據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)

值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。而基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場(chǎng)條

件下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，應(yīng)當(dāng)具有相

似的價(jià)格。

8、在房地產(chǎn)評(píng)估中，當(dāng)無(wú)參照物和無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益時(shí)，則運(yùn)用（）評(píng)估較

為合適。

A、成本法

B、市場(chǎng)法

C、剩余法

D、收益法

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：無(wú)參照物則不能用市場(chǎng)法，未來(lái)收益無(wú)法預(yù)測(cè)則不能用收益法。

9、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)用（）進(jìn)行評(píng)估。

A、成本法

B、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D、剩余價(jià)值法

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：待拆遷改造的地產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估當(dāng)中假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

10、作為房地產(chǎn)評(píng)估依據(jù)的純收益是指（）。

A、實(shí)際純收益

B、客觀純收益

C、實(shí)際純收益與客觀純收益的加權(quán)平均

D、實(shí)際純收益與客觀純收益兩者比較取高者

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：實(shí)際純收益是在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的純收益，由于受到多種

因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。客觀純收益是指在正常的市場(chǎng)條件下的房地

產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，只有客觀純收益才能作為評(píng)估的依

據(jù)。

11、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，非生產(chǎn)用磚混結(jié)構(gòu)二等房的耐用年限是（）年。

A、30

B、40

C、50

D、60

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)窟斤：非生產(chǎn)用磚混結(jié)構(gòu)二等房的耐用年限為50年。

12、建設(shè)單位管理費(fèi)通常按（）的一定比例估算。

A、土地取得費(fèi)

B、建安工程費(fèi)

C、建安工程費(fèi)及工程附加支出

D、建安工程費(fèi)及配套費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)單位管理費(fèi)通常按建安工程費(fèi)的一定比例估算。

13、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，

應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿(mǎn)前（）內(nèi)申請(qǐng)續(xù)期。

A、3個(gè)月

B、6個(gè)月

C、1年

D、1年半

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用

土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿(mǎn)前1年申請(qǐng)續(xù)期。

14、用于資產(chǎn)評(píng)估的房地產(chǎn)收益應(yīng)該是房地產(chǎn)（）。

A、實(shí)際總收益一實(shí)際總費(fèi)用

B、實(shí)際總收益一客觀總費(fèi)用

C、客觀總收益一實(shí)際總費(fèi)用

D、客觀總收益一客觀總費(fèi)用

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

知識(shí)點(diǎn)解析?：用于評(píng)估的房地產(chǎn)收益應(yīng)是由房地產(chǎn)的客觀總收益扣除客觀總費(fèi)用求

得。

15、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)總費(fèi)用的公式正確的是（）。

A、房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

B、房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)

C、房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)

D、房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

知識(shí)點(diǎn)露析：房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

16、某待估房地產(chǎn)，已知建筑物還原利率為8%,二地還原利率為6%,建筑物價(jià)

值占房地產(chǎn)總價(jià)值的45%,則該房地產(chǎn)綜合還原利率應(yīng)為（）o

A、5%.

B、6.5%.

C、6.9%.

D、7.2%.

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：該房地產(chǎn)綜合還原利率=8%x45%+6%x（|-45%）=6.9%。

17、下列關(guān)于地價(jià)特征的敘述，B的是（）o

A、地價(jià)是權(quán)益價(jià)格

B、土地具有增值性

C、地價(jià)具有普遍性

D、地價(jià)具有可比性

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：地價(jià)的特征有：①地價(jià)是地租的資本化；②地價(jià)是權(quán)益價(jià)格；③土

地具有增值性；④地價(jià)與用途相關(guān)；⑤地價(jià)具有個(gè)別性；⑥地價(jià)具有可比性.

18、有一宗土地，出讓年期為30年，資本化率為10%,預(yù)計(jì)未來(lái)5年的純收益分

別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、24萬(wàn)元、21萬(wàn)元、25萬(wàn)元，并從第6年開(kāi)始穩(wěn)定保持在

35萬(wàn)元水平上，那么該宗土地的收益價(jià)格接近于（）萬(wàn)元。

A、281.5

B、279

C、373.5815

D、102.226

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：

35

該宗土地的收益價(jià)格=20X0.3091+22X0.8264+24X0.7513+21X0.6830+25X0.6209+105?X0.6209X

J―（1+10%產(chǎn)］

=281.55元）

19、有一宗土地，第一年的純收益為200萬(wàn)元，資本化率為5%,若：（1）以后各年

的純收益在第一年的基礎(chǔ)上逐年遞增1%；（2）以后各年年純收益逐年增加1萬(wàn)元。

則兩種情況下該宗土地?zé)o限年期價(jià)格應(yīng)分別為（）萬(wàn)元。

A、5000,2000

B、1667,2400

C、5000,4400

D、1667,1600

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：

<1）君普*=500。（萬(wàn)元"（2）微+懸/=4000+400=4400（萬(wàn)元）

20、下表為搜集到的純收益與售價(jià)的交易實(shí)例，則應(yīng)用純收益與售價(jià)比率法確定評(píng)

估標(biāo)的資本化率為（）。

交易實(shí)例純收益（元,年）售價(jià)（元/#）

15005500

24506000

34805800

44606300

A、6.8%.

B、8%.

C、7.1%.

D、7.2%.

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析:資本化率=（線(xiàn)+擺+揣+敲廣仁8%

21、某待估房地產(chǎn)，已知建筑物還原利率為10%,土地還原利率為8%,建筑物價(jià)

值占房地產(chǎn)總價(jià)值的45%,則該房地產(chǎn)綜合還原利率應(yīng)為()。

A、8.9%.

B、6%.

C、6.9%.

D、7.1%.

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：綜合還原利率=10%x45%+8%x(l-45%)=4.5%+4.4%=8.9%

22、待估建筑物賬面原值15U萬(wàn)元，竣工于1995年年底，假定1995年的價(jià)格指數(shù)

為100%,從1996年到2000年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7%、17%、

20.5%,6.9%、4.8%,則2000年年底該建筑物的重置成本最有可能是()萬(wàn)

兀O

A、2650

B、265

C、2410

D、241

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：采用物價(jià)指數(shù)法，該建筑物的重置成本一

150x(l+l1.7%)x(l+17%)x(l+20.5%)x(1+6.9%)x(1+4.8%)=265(萬(wàn)元)

23、若反映宗地地價(jià)水平，()指標(biāo)更具說(shuō)服力。

A、樓面地價(jià)

B、土地單價(jià)

C、建筑單價(jià)

D、基準(zhǔn)地價(jià)

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：樓而地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑而積卜的十

地價(jià)格，能反映宗地地'介水平。

24、運(yùn)用使用年限法估測(cè)建筑物實(shí)體有形損耗率，可以通過(guò)()與建筑物全部

使用年限的比率求得。

A、已提折舊年限

B、實(shí)際已使用年限

C、已使用年限

D、剩余使用年限

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：使用年限法估測(cè)建筑物實(shí)體有形損耗率通常是以實(shí)際已使用年限與建

筑物全部使用年限的比率求得。

25、采用成本法評(píng)估建筑物是以()為依據(jù)的。

A、預(yù)算定額合理

B、建筑物客觀投入合理

C、建材價(jià)格變化不大

D、人工費(fèi)率變化不大

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：成本法是以假設(shè)重新建造被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地

產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需

投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估房地產(chǎn)價(jià)

值。

26、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“三通一平”費(fèi)用屬于()。

A、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

B、公共事業(yè)配套費(fèi)

C、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)

D、城市建設(shè)配套費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)常常概括為“三通一平”、“七通一平”。

27、城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)是()。

A、某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)土地單位面積價(jià)格

B、某時(shí)期城鎮(zhèn)土地單位面積價(jià)格

C、某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價(jià)

D、某時(shí)期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價(jià)

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

知識(shí)點(diǎn)解析：基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格，是單位土地面積平均價(jià)格，同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)

具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。

28、被評(píng)估企業(yè)有一塊土地，總面積1.5萬(wàn)n?,為5年前通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式取得，當(dāng)

時(shí)每平方米價(jià)格為2000元。在最近5年中，土地價(jià)格每年的變化幅度分別為2%、

5%、-1%、4%、-2%,如果不考慮其他因素，則被評(píng)估企業(yè)該宗土地的評(píng)估總值最

接近于()萬(wàn)元。

A、3000

B、3240

C、3242

D、3263

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：5x2000x(1+2%)x(I+5%)x(1-1%)x(1+4%)x(1-2%)=3242(萬(wàn)元)

29、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若純收益s每年不變，資本化率為0,年期為n,

則收益價(jià)格為()。

A、co

nxs

C>s

D、0

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析?：在純收益不變的情況下，而資本化利率等于0的特殊公式適用于：P

=A/r=A/0=cOo

30、土地的經(jīng)濟(jì)供給是（）的。

A、固定

B、有彈性

C、永續(xù)增加

D、不可再生

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)。析：土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)

發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿(mǎn)足人類(lèi)不同需求的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是通過(guò)人類(lèi)開(kāi)

發(fā)利用而形成的土地供給。因而土地經(jīng)濟(jì)供給數(shù)量會(huì)受人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)的影響。由此

可見(jiàn)，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。

31、某宗地，土地單價(jià)為3000元/nF,該宗地容積率為1.5,建筑面積為150m2,

則樓面地價(jià)為（沅/nA

A、20

B、200

C、2000

D、4500

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：土地面積=建筑面積?容積率=1507.5=100（0?）,則土地總價(jià)值

為：3000x100=300000（元），故樓面地價(jià)為：300000X50=2000（元/n/）。

32、最能反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)是（）。

A、建筑高度

B、覆蓋率

C、建筑面積

D、容積率

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

知識(shí)點(diǎn)解析：本題考核點(diǎn)為容積率在土地使用以及土地評(píng)估中的重要意義。

33、有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%,預(yù)計(jì)未來(lái)每年

的純收益為15萬(wàn)元，則該宗地的評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。

A、128

B、141

C、149

D、150

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：P=A/r（l-l+（l+2）n）=15X0%x[l-l+（l+10%）30]=128（萬(wàn)元）

34、有一宗房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計(jì)為70萬(wàn)元，資本化率為

8%,已知未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%,則該宗房地產(chǎn)的永續(xù)評(píng)

估價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。

A、700

B、800

C、1000

D、1100

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：P=A/(r-s)=70-(8%-l%)=1000(萬(wàn)元)

35、在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，可以通過(guò)對(duì)交易日期修正，將可比交易實(shí)例

價(jià)格修正為()的價(jià)格。

A、評(píng)估時(shí)間

B、評(píng)估基準(zhǔn)

C、過(guò)去時(shí)點(diǎn)

D、未來(lái)時(shí)點(diǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)涵析：市場(chǎng)法就是通過(guò)與近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行

修正，從而得到被估房地產(chǎn)在被評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)狀況下的價(jià)格水平。這些囚素主要有

交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素四類(lèi)。通過(guò)對(duì)交易情況修正，

可以將可比交易實(shí)例修正為正常交易情況下的價(jià)格；通過(guò)對(duì)交易H期因素修正，可

以將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。

36、某待估房地產(chǎn)預(yù)計(jì)在評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年年總收入200萬(wàn)元，年總費(fèi)用550萬(wàn)

元，以后年收益將以每年1%比率遞減，當(dāng)折現(xiàn)率為10%時(shí)，該房地產(chǎn)永續(xù)價(jià)值接

近于()萬(wàn)元。

A、858

R、900

C、1000

D、5222

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：P=A/(r+s)=(200-110)：(10%+l%)=81808(萬(wàn)元),最接近于858萬(wàn)

元，因此選A。

37、某可比案例成交地,介為3000元/nf,對(duì)應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓

年期為40年，土地資本化率為7%,則通過(guò)年期修正該宗土地的價(jià)格最接近于

()元/0?。

A、2900

B、3223

C、3322

D、4000

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：P=3000x(P/A,7%,30)=修正后土地價(jià)格x(P/A,7%,40)；修正后

土地價(jià)格=3000X(P/A,7%,30HP/A,7%,40)=3223(元/n?)。

38、用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價(jià)款為基數(shù)，按

（）計(jì)算。

A、整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)工期

B、開(kāi)發(fā)建設(shè)工期的一半

C、整個(gè)空置期

D、空置期的一半

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)地價(jià)款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用等的投入額

及各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。例如：預(yù)

付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價(jià)款為基數(shù)，按整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)工期計(jì)算。開(kāi)發(fā)費(fèi)

和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開(kāi)發(fā)費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)為基數(shù)，按建造期的

一半計(jì)算。

39、土地使用權(quán)按土地不同用途規(guī)定相應(yīng)的最高出讓年限，如：（1）居住用地；（2）

工業(yè)用地；（3）教育科研文化衛(wèi)生體育用地；（4）商業(yè)旅游娛樂(lè)用地；（5）綜合或其他

用地。它們的最高出讓年限正確的分別是（）。

A、70、50、50、40、50

B、70、50、50、40、40

C、60、50、50、40、50

D、60、50、40、40、50

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年：（2）工

業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛

樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

40、某宗土地，土地單分為10000元/nA規(guī)劃容積率為8,建筑密度為0.5,則其

樓面地價(jià)為（）元的2。

A、5000

B、1250

C、800

D、20000

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=10000-8=1250（元/n/）

41、某待估宗地剩余使用年限為30年，還原利率為6%,比較實(shí)例價(jià)格為3000元

/m2,剩余使用年限為40年，若不考慮其他因素，則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于

（沅八一。

A、3279

B、2250

C、2744

D、4000

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

i_____1_

土地使用年期修正后的地價(jià)=3000X—3；/。，=2744（元/m4

知識(shí)點(diǎn)解析：1一（】十6%）。

42、有一宗地深度為150米，若標(biāo)準(zhǔn)深度為100米，按照“四三二一”法則，該宗地

的單獨(dú)深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%,則其平均深度百分率為

（）。

A、117%.

B、78%.

C、58.5%.

D、19.5%.

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

用加爾廊小京一（40%+30%+20%+10%+9%+8%）乂10。_%

知識(shí)點(diǎn)解析：平均深度百分率—15078%

43、如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為1000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為600萬(wàn)元，地價(jià)400萬(wàn)

元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為72萬(wàn)元，建筑物的資本化率為8%,那么土地的資

本化率最接近于（）o

A、8%.

B、7.5%.

C、6%.

D、5%.

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

爾夫兒如72—600X8%八/

知識(shí)點(diǎn)解析：土地的資本化率―-400—=6%

44、待估土地年總收入為300萬(wàn)元，年總費(fèi)用250萬(wàn)元，剩余使用年限40年，折

現(xiàn)率為6%,則其評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。

A、700

B、800

C、833

D、752

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

知識(shí)點(diǎn)解析：土地的評(píng)估值=*/X[—』]=752（萬(wàn)元）

45、地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性是由土地的（）決定的。

A、稀缺性

B、用途多樣性

C、位置固定性

D、價(jià)值增值性

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

知識(shí)點(diǎn)3析：由于土地位置的固定性，其交易往往是單個(gè)進(jìn)行，因此形成的地產(chǎn)市

場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

46、我國(guó)土地使用權(quán)出讓的最高年限由（）確定并公布。

A、國(guó)土資源部

B、建設(shè)部

C、財(cái)政部

D、國(guó)務(wù)院

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

知識(shí)點(diǎn)解析：在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以

擁有和轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼说貎r(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格可因土地使用年

限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種年期的使用權(quán)價(jià)格，其出讓的最高年限由國(guó)務(wù)院確定。

47、標(biāo)定地價(jià)是（）。

A、省政府公告的具有獨(dú)立權(quán)屬單位的宗地地價(jià)

B、市、縣政府公告的具體地塊在一定使用年期內(nèi)的宗地地價(jià)

C、土地使用權(quán)出讓底價(jià)

D、地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)

管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

48、由于土地用途改變而帶來(lái)的增值收益應(yīng)歸（）擁有。

A、轉(zhuǎn)讓人

B、占有人

C、使用人

D、所有人

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

知識(shí)點(diǎn)解析：由于土地改變用途帶來(lái)的增值收入是土地所有權(quán)人允許改變土地用途

帶來(lái)的，應(yīng)歸土地所有者所有。

49、土地價(jià)格主要受需求影響的特征是由土地的（）決定的。

A、稀缺性

B、效用水續(xù)性

C、位置固定性

D、不可再生性

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

知識(shí)點(diǎn)解析：土地價(jià)格主要受需求影響的特征主要是由于土地的不可再生性。

50、根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一市場(chǎng)上效用相同或相近的資產(chǎn)在競(jìng)爭(zhēng)作用下其價(jià)格將趨

于一致，依據(jù)這一原理建立的房地產(chǎn)評(píng)估原則是（）。

A、供需原則

B、替代原則

C、最佳使用原則

D、貢獻(xiàn)原則

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)這一原理建立的房地產(chǎn)評(píng)估原則是替代原則。

51、對(duì)于整個(gè)工程已接近完工只是尚未交付使用的住建工程，可采用（尸印

估。

A、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

B、成本法

C、形象進(jìn)度法

D、市場(chǎng)法

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)0析：整個(gè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采

用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估。

52、用成本法評(píng)估土地，介格時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）。

A、整個(gè)開(kāi)發(fā)期

B、整個(gè)銷(xiāo)售期

C、整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期

D、整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期的一半

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

知識(shí)點(diǎn)解析：土地取得費(fèi)在土地開(kāi)發(fā)動(dòng)工前即要全部付清，在開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售后方能

收回，因此，計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期。

53、單位建筑物面積地價(jià)是指平均每單位建筑面積卜?的土地價(jià)格，它稱(chēng)為

（）。

A、樓面地價(jià)

B、總價(jià)格

C、單位價(jià)格

D、土地使用權(quán)價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)。

二、多項(xiàng)選擇題（本題共22題，每題7.0分，共22

分。）

54、機(jī)器設(shè)備按工作原理分類(lèi)具體可劃分為（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：B,DE

知識(shí)點(diǎn)》析:應(yīng)工作原理分類(lèi)，機(jī)器設(shè)備可以分為熱力機(jī)械、流體機(jī)械、蒸汽動(dòng)力

機(jī)械、往復(fù)機(jī)械等。

55、機(jī)器設(shè)備按功能分類(lèi)具體可劃分為（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D.E

知識(shí)點(diǎn)》析「亂功能分類(lèi)，機(jī)器設(shè)備可以分為起重機(jī)械、運(yùn)輸機(jī)械、動(dòng)力機(jī)械、粉

碎機(jī)械等。

56、導(dǎo)致設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值的原因大致有（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,D,E

知識(shí)點(diǎn)解析：除選項(xiàng)B、C、D、E之外，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值的因素還有：勞動(dòng)力及

其他費(fèi)用上漲，但產(chǎn)品價(jià)格得不到相應(yīng)提高；通貨膨脹等。

57、進(jìn)口機(jī)器設(shè)備的從屬費(fèi)用包括（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E

知識(shí)點(diǎn)解析：關(guān)稅、公司代理于?續(xù)費(fèi)、國(guó)外運(yùn)費(fèi)、消費(fèi)稅都是進(jìn)口機(jī)器設(shè)備從屬費(fèi)

用。

58、機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,E

知識(shí)點(diǎn)解析：機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直

接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。

59、運(yùn)用觀測(cè)分析法估測(cè)設(shè)備成新率時(shí)需考慮的主要因素有（）o

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C

知識(shí)點(diǎn)解析：運(yùn)用觀察法（觀測(cè)分析法）估測(cè)設(shè)備成新率時(shí)，是通過(guò)觀察，憑借現(xiàn)

覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)或借助少量的檢測(cè)工具，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)判斷。D項(xiàng)和E項(xiàng)是無(wú)法

通過(guò)直接觀察分析能力判斷的。

60、機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費(fèi)用主要有（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D

知識(shí)點(diǎn)解析：機(jī)器設(shè)備的間接成本包括：管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)

等。

61、評(píng)估機(jī)器設(shè)備，估測(cè)其重置成本常用的直接方法有（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E

知識(shí)點(diǎn)解析：評(píng)估機(jī)器沒(méi)備重置成本的直接方法有直接法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算

法、綜合估價(jià)法、重量估價(jià)法、類(lèi)比估價(jià)法等。

62、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備通常采用（）等具體技術(shù)方法進(jìn)行評(píng)估。

標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,E

知識(shí)點(diǎn)解析：運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估機(jī)器設(shè)備是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)參照物進(jìn)行價(jià)值調(diào)整完成

的，常用的調(diào)整方法有三種：直接匹配法，因素調(diào)整法，成本比率調(diào)整法。

63、一般來(lái)講，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估設(shè)備，設(shè)備的比較因素一般包括（）因素.

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,E

知識(shí)點(diǎn)解析：一般來(lái)講，設(shè)備的比較因素可分為四大類(lèi)，即個(gè)別因素、交易因素、

地域因素、時(shí)間因素。

64、重置核算法常用于一（）設(shè)備重置成本的估算。

標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D

知識(shí)點(diǎn)解析：重置核算法常用于確定非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備重置成本的計(jì)算。

65、在重置核算法中，設(shè)備凈價(jià)由（）組成。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D

知識(shí)點(diǎn)解析：機(jī)器設(shè)備的重置成本由生產(chǎn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金組成。

66、當(dāng)利用參照物及比技法估測(cè)機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，需考慮（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D

知識(shí)點(diǎn)解析：設(shè)備所在地與參照物所在地的地區(qū)自然景觀顯然不是影響機(jī)器設(shè)備市

場(chǎng)價(jià)值的因素，A項(xiàng)屬于時(shí)間因素，B項(xiàng)屬于個(gè)別因素，D項(xiàng)屬于地域因素。

67、設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用（）進(jìn)行。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C

知識(shí)點(diǎn)解析：設(shè)備成新率常用的確定方法包括：觀察法、年限法和修復(fù)費(fèi)用法。

68、進(jìn)口設(shè)備的重置成本除包括到岸價(jià)外，還包括（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,E

知識(shí)點(diǎn)解析：境外運(yùn)雜費(fèi)和境外途中保險(xiǎn)費(fèi)包括在到岸價(jià)內(nèi).

69、機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值通常與（）有關(guān)。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B

知識(shí)點(diǎn)解析：機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值（De）是由于外部因素引起的貶值。這些因索包

括：由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開(kāi)工不足，生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)

剩；原材料、能源等提，介，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有相應(yīng)提高；國(guó)家

有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等法律、法規(guī)使產(chǎn)品生產(chǎn)成本提高或者使設(shè)備強(qiáng)制報(bào)廢，縮短

了設(shè)備的正常使用壽命等。

70、下列各項(xiàng)中，影響沒(méi)備評(píng)估結(jié)果的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)有（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D

知識(shí)點(diǎn)解析：影響設(shè)備評(píng)估結(jié)果的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)主要有評(píng)估價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估特定目

的。

71、設(shè)備的功能性貶值主要表現(xiàn)為（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C

知識(shí)點(diǎn)解析：機(jī)器設(shè)備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本。

72、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備價(jià)值，選擇參照物時(shí)，應(yīng)特別注意參照物與評(píng)估對(duì)象

在（）等方面的可比性。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C

知識(shí)點(diǎn)解析：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備價(jià)值，設(shè)備的比較因素分為個(gè)別因素、交易

因素、地域因素、時(shí)間因素四大類(lèi)。規(guī)格型號(hào)和制造廠家是個(gè)別因素，市場(chǎng)條件是

市場(chǎng)條件因素。

73、在設(shè)備評(píng)估中收益法一般適合于（）的價(jià)值評(píng)估。

標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D

知識(shí)點(diǎn)解析：對(duì)于生產(chǎn)線(xiàn)、成套化工設(shè)備等具有獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備可以使用

收益法評(píng)估。

74、機(jī)器設(shè)備直接成本的費(fèi)用項(xiàng)目包括（）。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E

知識(shí)點(diǎn)解析：設(shè)備的直接成本一般包括設(shè)備凈價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他

合理成本。

75、在選擇或參考機(jī)器沒(méi)備運(yùn)雜費(fèi)率表中的區(qū)間費(fèi)率時(shí)，對(duì)于（）的設(shè)備應(yīng)取

費(fèi)率的下限。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C

知識(shí)點(diǎn)解析：在選擇或參考機(jī)器設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率表中的區(qū)間費(fèi)率時(shí)，對(duì)于體積小、重

量輕而價(jià)值高的設(shè)備，其費(fèi)率取下限；體積大、重量大而價(jià)值并不大的設(shè)備，或交

通不便、運(yùn)輸困難的設(shè)備，其費(fèi)率取上限。

三、綜合題（10分）（本題共3題，每題1.0分，共3

分。）

76、什么是流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些？

標(biāo)準(zhǔn)答案：流動(dòng)資產(chǎn)是由企業(yè)在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗

用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、各種存款以及其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、

存貨以及其他流動(dòng)資產(chǎn)等。流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）周轉(zhuǎn)速度快。流動(dòng)資

產(chǎn)在使用中經(jīng)過(guò)一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期就改變其實(shí)物形態(tài)，并將其全部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)移到形成

商品中去，構(gòu)成成本費(fèi)用的組合部分，然后從營(yíng)業(yè)收入中得到補(bǔ)償。（2）變現(xiàn)能力

強(qiáng)。各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變賣(mài)，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能

力，是企業(yè)對(duì)外支付和償還債務(wù)的重要保證。（3）形態(tài)多樣化。流動(dòng)資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)過(guò)

程中不斷改變其形態(tài)，依次由貨幣形態(tài)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)供應(yīng)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，最后

變成為貨幣形態(tài)。各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)在企業(yè)中同時(shí)并存，且分布于企業(yè)的各個(gè)環(huán)

節(jié)。這些流動(dòng)資產(chǎn)按其存在形態(tài)可分為四種類(lèi)型：貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、各

種存款以及短期投資等；實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，包括各種材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品（庫(kù)存

商品）等：債權(quán)類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，包括應(yīng)收賬款、預(yù)付款以及其他應(yīng)收款等；其他流動(dòng)

資產(chǎn)。

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

77、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)表現(xiàn)在哪些方面？

標(biāo)準(zhǔn)答案：（1）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。它是以單項(xiàng)資產(chǎn)為對(duì)象進(jìn)行的資產(chǎn)

評(píng)估。因此，它不需要以其綜合能力進(jìn)行綜合性?xún)r(jià)值評(píng)估。（2）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基

準(zhǔn)時(shí)間。流動(dòng)資產(chǎn)與其池資產(chǎn)的顯著不同在于其流動(dòng)性和波動(dòng)性。而評(píng)估則是確定

在某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，不可能人為地停止流動(dòng)資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，所選評(píng)估基準(zhǔn)日

應(yīng)盡可能在會(huì)計(jì)期末，必須在規(guī)定的時(shí)點(diǎn)清查、登記和確定流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量和賬面價(jià)

值，應(yīng)避免重復(fù)登記和遺漏登記現(xiàn)象的發(fā)生。（3）既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又

要分清主次，掌握重點(diǎn)。對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估往往需要根據(jù)不同企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和

流動(dòng)資產(chǎn)分布的情況，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)分清主次及重點(diǎn)和一般，選擇不同的方法進(jìn)行清

查和評(píng)估，做到突出重點(diǎn)，兼顧一般。（4）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)，在

價(jià)格變化不大的情況下，資產(chǎn)的賬面價(jià)值基本上可以反映出流動(dòng)資產(chǎn)的現(xiàn)值。因

此，在特定的情況下，也可以采用歷史成本作為評(píng)估值。同時(shí)，與其他長(zhǎng)期資產(chǎn)不

同的是，評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)時(shí)一般需考慮資產(chǎn)的功能性貶值因素，而資產(chǎn)的實(shí)體性損耗

的計(jì)算也只使用于低值易耗品以及呆滯、積壓存貨等流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估。

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

78、簡(jiǎn)述流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估程序。

標(biāo)準(zhǔn)答案：流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的程序：（1）確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。被評(píng)估對(duì)象和評(píng)

估范圍應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所涉及的資產(chǎn)范圍而定。同時(shí)，在實(shí)施評(píng)估前應(yīng)作好下列工

作：第一，鑒定流動(dòng)資產(chǎn)；第二，查核待評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)；第三，對(duì)被評(píng)估流

動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行抽查核實(shí)，驗(yàn)證基礎(chǔ)資料-。（2）對(duì)有實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)

和技術(shù)測(cè)定。對(duì)企業(yè)需要評(píng)估的材料、半成品、產(chǎn)成品等流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)和

技術(shù)鑒定。（3）對(duì)企業(yè)的債權(quán)情況進(jìn)行分析。根據(jù)對(duì)被評(píng)估企業(yè)與債權(quán)人經(jīng)濟(jì)往來(lái)

活動(dòng)中的資信情況的調(diào)查了解，以及對(duì)每項(xiàng)債權(quán)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容、發(fā)生時(shí)間的長(zhǎng)短

及未清理的原因等因素進(jìn)行核查，綜合分析確定各項(xiàng)債權(quán)回收的可能性、回收的時(shí)

間、回收時(shí)將要發(fā)生的費(fèi)用等。（4）合理選擇評(píng)估方法。評(píng)估方法的選擇，一是根

據(jù)評(píng)估目的；二是根據(jù)不同種類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)的類(lèi)型影響評(píng)估方法的

選擇。（5）評(píng)定估算流動(dòng)資產(chǎn)，出具評(píng)估結(jié)論。

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

四、綜合題（12分）（本題共70題，每題上。分，共

70分。）

79^待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)4年的預(yù)期收益率為200萬(wàn)元、150萬(wàn)元、220萬(wàn)元、240

萬(wàn)元，假設(shè)本金化率15%,根據(jù)企業(yè)情況推斷：①?gòu)牡?年起，企業(yè)的年預(yù)期收

益額將維持240萬(wàn)元；②從第5年起，將在第4年的基礎(chǔ)上以4%的年增長(zhǎng)率增

長(zhǎng)。試估測(cè)待估企業(yè)的整體價(jià)值。

標(biāo)準(zhǔn)答案：采用分段法進(jìn)行評(píng)估：

￡LR.X（1+，）-叮4--X（l+r）T

則其評(píng)估值占了

240

=200X0.8696+150X0.7561+220X0.6575+240X0.4796+15^X0.4792

=1313.71（萬(wàn)元）

（2）從第5年起，將在第4年的基礎(chǔ)上以4%的年噌長(zhǎng)率增長(zhǎng).

P=y[R,X（1+冷一叮

則其前4年的評(píng)估值乙乙，L*

240X（1+華）

=200X0.8696+150X0.7561+220X0.6575+240X0.4792+-~15%-4%-X0.4792

=1634.34（萬(wàn)元）

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

80、待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、

120萬(wàn)元、130萬(wàn)元，假定資本化率為10%,試用年金法估測(cè)該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件

下的企業(yè)價(jià)值。

標(biāo)準(zhǔn)答案：運(yùn)用年金法進(jìn)行評(píng)估：

cn

p=X[RX（l+r）-r]+Z（l+r）-'+r

，=[z=l=

（100x0.90914-110X0.8264+120x0.7513+120x0.6830+130x0.6209）-（0.9091+

0.8264+0.7513+0.6830+0.6209）:10%=

（90.91+90.904+90.156+81.96+80.717）^3.7907^10%=434.6^3.7907^10%=1146.5（75

元）

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

81、待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、

120萬(wàn)元、130萬(wàn)元，并從第6年開(kāi)始，企業(yè)的年收益額將維持在150萬(wàn)元水平

上，假定資本化率為10%，試估測(cè)該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的企業(yè)價(jià)值。

標(biāo)準(zhǔn)答案：運(yùn)用分段法進(jìn)行評(píng)估：

P=S[RX(l+r)-']+—X(l+r)-n

,=ir-

(100x0.9091+110x0.8264+120x0.7513+120x0.6830+130x0.6209)+150：10%x0.6209

=434.6+1500x0.6209=1366(萬(wàn)元)

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

82、待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、

120萬(wàn)元、130萬(wàn)元，并從第6年開(kāi)始，企業(yè)的年收益額將在第5年的水平上以2%

的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，假定資本化率為10%,試估測(cè)該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的企業(yè)價(jià)

值。

標(biāo)準(zhǔn)答案：運(yùn)用分段法進(jìn)行評(píng)估：

P=￡[RX(1+,尸]/(l+r)-n

(100x0.9091+110x03264+120x0.7513+120x0.6830+130x0.6209)+130(1+2%)/(10%-

2%)x0.6209=434.6+132.6：8%x0.6209=434.6+1657.5x0.6209=434.6+1029=

1464(萬(wàn)元)

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

83、待估企業(yè)距其企業(yè)章程規(guī)定的經(jīng)營(yíng)期限只剩5年，到期后不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。：預(yù)

計(jì)未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、120萬(wàn)元、130萬(wàn)

元，5年后，該企業(yè)變現(xiàn)預(yù)計(jì)可收回500萬(wàn)元，假定資本化率為10%,試估測(cè)該企

業(yè)價(jià)值。

91

w

P"2[RX(1+廠)一叮+P1tx(l+r)-

標(biāo)準(zhǔn)答案：一1=

(100x0.9091+110x0.8264+120x0.7513+120x0.6830+130x0.6209)+500x0.6209=

434.6+310.45=745(萬(wàn)元)

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

84、假定社會(huì)平均資金收益率為10%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)

的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2,求被評(píng)估企業(yè)適用的折現(xiàn)率。

標(biāo)準(zhǔn)答案：根據(jù)題意：折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=5%風(fēng)

險(xiǎn)報(bào)酬率=(10%-5%)xl.2=6%折現(xiàn)率=5%+6%=11%

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

85、假定社會(huì)平均資金收益率為10%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)

的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.5,被評(píng)估企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占全部投資資本的

40%,平均利息為6%（稅后），所有者權(quán)益占投資資本的60%,試求用于評(píng)估該企

業(yè)投資資本價(jià)值的資本叱率。

標(biāo)準(zhǔn)答案：根據(jù)題意：企業(yè)評(píng)估的折現(xiàn)率=長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的比重x長(zhǎng)期負(fù)債

利率+所有者權(quán)益占投資資本的比重x凈資產(chǎn)投資要求的回報(bào)率：（1）確定被評(píng)估企

業(yè)自有資本要求的回報(bào)率：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：10%5%=5%行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：

5%xl.5=7.5%自有資本要求的報(bào)酬率=5%+7.5%=12.5%⑵用于企業(yè)評(píng)估的資本

化率：40%x6%+60%x12.5%=2.4%+7.5%=9.9%

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

86、某被評(píng)估企業(yè)基本情況如下：（I）該企業(yè)未米5年預(yù)期利潤(rùn)總額分別為：100

萬(wàn)元、120萬(wàn)元、140萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元；從第6年開(kāi)始，利潤(rùn)總額將在第

5年的基礎(chǔ)上，每年比前一年度增長(zhǎng)2%。（2）該企業(yè)適用的所得稅稅率為33%。

（3）據(jù)查，評(píng)估基準(zhǔn)日社會(huì)平均收益率為8%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,被評(píng)估企業(yè)所

在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為7%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率（仇為

1.5。（4）被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。試評(píng)估該企業(yè)的凈資產(chǎn)

價(jià)值。

標(biāo)準(zhǔn)答案：根據(jù)題意：企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：（8%-4%）xl.5=6%企業(yè)資本化

率：6%+4%=10%企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值：

p_100X（1一33%）,12OX<1-33%）.14OX（1一？3%）,15OX.

1—1+10%~（1+10%）2-~（1+10%）3—十（1+10%），

160X（1一33%）160X—義（1+之％）

—（1+10%）5-十（10%—2%）X（1+10%）1

107.2型.02

=67X0.9091-W.4X0.8264+93.8X0.7513+100.5X0.6830+107.2X0.6209+X0.6209

=1182（萬(wàn)元）

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

87、某被評(píng)估企業(yè)基本情況如下：（1）該企業(yè)未來(lái)5年預(yù)期凈利潤(rùn)分別為：100萬(wàn)

元、120萬(wàn)元、140萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元c（2）該企業(yè)適用的所得稅稅率為

33%。（3）據(jù)查，評(píng)估基準(zhǔn)日社會(huì)平均收益率為8%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,被評(píng)估

企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為7%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比

率（0）為1.5。（4）該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的50%,平均長(zhǎng)期負(fù)債利息為6%［稅

后），未來(lái)5年中年平均長(zhǎng)期負(fù)債利息額為20萬(wàn)元，年流動(dòng)負(fù)債利息額為10萬(wàn)

元。（5）被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。試用年金法評(píng)估該企業(yè)

的投資資本價(jià)值。

標(biāo)準(zhǔn)答案：根據(jù)題意：企業(yè)自有資產(chǎn)收益率：（8%-4%）xl.5+4%=10%投資資本收

益率：6%x50%+10%x50%=8%投資資本價(jià)值：

P=*［號(hào)《】+「〉-，］r2<l+r>-*：r

■■1

_「100+20X（1-33%）I120+20X1140+20X?15O+2OX（1-33%）

■［訐叔+（1+8%>十（1+8%）5（1+8%?

16O+2OX（1—33%）i.弋八1oo/、-」oo/

+（―/%（1+8%）

=1113.4x0.9259+133.4x0.8573+153.4x0.7938+163.4x0.7350+173.4x0.6806匕

(0.92594-0.8573+0.7938+0.735+0.6806)4-0.08=1813(77TC)

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

88、背景資料?：被評(píng)估企業(yè)是一個(gè)以生產(chǎn)出口礦產(chǎn)品為主業(yè)的礦山企業(yè)，2001年

的收益情況見(jiàn)企業(yè)的利潤(rùn)表，其中表中補(bǔ)貼收入30萬(wàn)元中包括了企業(yè)增值稅出口

退稅20萬(wàn)元和因水災(zāi)政府專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼10萬(wàn)元；表中營(yíng)業(yè)外支出15萬(wàn)元為企業(yè)遭受

水災(zāi)的損失支出。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，預(yù)計(jì)從2002年到2005年企業(yè)的凈利潤(rùn)

將在2001年正常凈利潤(rùn)水平上每年遞增2%,從2006年到2021年企業(yè)凈利潤(rùn)將保

持在2002年至2005年各年凈利潤(rùn)按現(xiàn)值計(jì)算的平均水平上（年金）。根據(jù)最優(yōu)原

則，企業(yè)將在2021年年底停止生產(chǎn)實(shí)施企業(yè)整體變現(xiàn)，預(yù)計(jì)變現(xiàn)值約為100萬(wàn)

元，假設(shè)折現(xiàn)率為8%,現(xiàn)行的稅收政策保持不變，試評(píng)估2001年12月31日該企

業(yè)的價(jià)值。要求：（1）分步計(jì)算，并寫(xiě)出各步驟的數(shù)學(xué)表達(dá)式。（2）計(jì)算中折現(xiàn)系

數(shù)保留小數(shù)點(diǎn)后4位，各步驟及最終結(jié)果計(jì)算保留到個(gè)位，小數(shù)點(diǎn)后四舍五入，貨

利潤(rùn)表

項(xiàng)目行次本年累計(jì)數(shù)

一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入19500000

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本45500000

主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加5300000

二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)103700000

力口：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)110

營(yíng)業(yè)費(fèi)用14200000

管理費(fèi)用151900000

財(cái)務(wù)費(fèi)用16400000

三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)181200000

力口：投資收益190

補(bǔ)貼收入22300000

營(yíng)業(yè)外收入230

M：營(yíng)業(yè)外支出25150000

四、利潤(rùn)總額271350000

減所得稅（33%）28445500

幣單位為元。五、凈利潤(rùn)30904500

標(biāo)準(zhǔn)答案：計(jì)算企業(yè)2001年正常凈利潤(rùn)：正常凈利潤(rùn)：904500+（150000-

100000）x（1-33%）=938000（元）（2）計(jì)算2002?2005年各年凈利潤(rùn)①2002年凈利

潤(rùn)：938000x（1+2%）=956760（7C）0②2003年凈利潤(rùn)：938000x（1+2%）2=

975895.2（元）。或：956760x（l+2%）=675895.2（元戶(hù)975895（元）。③2004年凈利

潤(rùn)：975895x（l+2%）=995413（元）。④2（X）5年凈利潤(rùn)：995413x（1+2%）=

1015321（元）。（3）計(jì)算2006?2021年的年金收益：

44

A12R.(l+r)-^力(l+r)-f

101

一「9567§D...97§8!)3,_—受§$1.3__p>015321((14-g%)?十(1+g%)，+《1+8%>,+

[14-8%(1+8%產(chǎn)(1十8%>《1+8%尸J.I。十86十"+86+"+8%>+

。+8%廣]

956760X0.9259卜975^95X0.85734995413X0.7938+1015321X0.735

行磁9而前75拜丁痢鉉演

.88586』+836635+79OI59+746261

"3.3121

-3258919X0.3019

=9S3868(x)

(4)計(jì)范企業(yè)價(jià)值：

P=￡[R(""I+77fe[i-cR^]+v-《】+「廣

.956760.975895995413.10153219838687.

一中％十(1+8%),(FT前廳+《1+8%尸一《訃8%產(chǎn)，十】000000

X(1+8%尸

=3258919+12298350x(1-0.2919)x0.735+1000000x0.2145=

3258919+6400719+214500=9874138(元)(注：如果所有計(jì)算式A,允許最終評(píng)估

值結(jié)果有一定的誤差，誤差控制在小數(shù)點(diǎn)前3位數(shù)內(nèi))

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

五、綜合題（18分）（本題共3題，每題7.0分，共3

分。）

89、美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有哪幾種類(lèi)型？

標(biāo)準(zhǔn)答案：美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要有三種類(lèi)型：完整

型評(píng)估報(bào)告、概述型評(píng)估報(bào)告和限制使用型評(píng)估報(bào)告。

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

90、美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中的不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有哪些區(qū)別？

標(biāo)準(zhǔn)答案：完整型評(píng)估來(lái)告、概述型評(píng)估報(bào)告、限制使用型評(píng)估報(bào)告三種評(píng)估意見(jiàn)

的根本區(qū)別在于所提供信息的詳細(xì)程度不同。完整型評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含所有對(duì)解決

評(píng)估問(wèn)題具有重要意義的信息。要求用足夠的信息對(duì)進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)所涉及的工作范

疇向客戶(hù)和評(píng)估的期望使用者加以說(shuō)明。完整型評(píng)估報(bào)告的閱讀者可以期望所有重

要數(shù)據(jù)都被詳細(xì)報(bào)告。完整型評(píng)估報(bào)告和概述型評(píng)估報(bào)告之間的重要區(qū)別在于提供

資料的詳細(xì)程度。概述型評(píng)估報(bào)告應(yīng)該包含對(duì)解決評(píng)估問(wèn)題具有重要意義的信息

作出概略說(shuō)明。要求用足夠的信息對(duì)進(jìn)行評(píng)估?業(yè)務(wù)所涉及的工作范疇向客戶(hù)和評(píng)估

的期望使用者加以概略說(shuō)明。概述型評(píng)估報(bào)告的閱讀者可以期望在表格或簡(jiǎn)單敘述

中發(fā)現(xiàn)所有重要數(shù)據(jù)。限制使用型評(píng)估報(bào)告是僅僅為客戶(hù)使用的。在進(jìn)入評(píng)估作

業(yè)之前，評(píng)估人員應(yīng)該與客戶(hù)明確這種類(lèi)型的報(bào)告的使用條件，應(yīng)該保證使客戶(hù)明

白限制使用型評(píng)估報(bào)告的限制性效用。限制評(píng)估報(bào)告應(yīng)該包含對(duì)解決評(píng)估問(wèn)題具有

重要意義的信息的簡(jiǎn)短陳述。要求對(duì)數(shù)據(jù)的收集、核實(shí)和報(bào)告過(guò)程的范圍予以簡(jiǎn)單

說(shuō)明或者摘引保存在評(píng)估人員的工作底稿中的描述所進(jìn)行的評(píng)估工作范疇的評(píng)估協(xié)

議內(nèi)容。限制使用型評(píng)估報(bào)告的閱讀者不應(yīng)期望所有的重要數(shù)據(jù)都被報(bào)告。

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

91、簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)制作的技術(shù)要點(diǎn)中，文字表達(dá)方面的技能要求？

標(biāo)準(zhǔn)答案：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)既是一份對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值有咨詢(xún)性和公證性作用的文

書(shū)，又是一份用來(lái)明確資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員工作責(zé)任的文字依據(jù)，所以它的文

字表達(dá)技能要求既要清楚、準(zhǔn)確，又要提供充分的依據(jù)說(shuō)明，還要全面地?cái)⑹稣麄€(gè)

評(píng)估的具體過(guò)程。其文字的表述必須準(zhǔn)確，不得使用模棱兩可的措詞。

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

六、判斷題（本題共40題，每題1.0分，共40分。）

92、物價(jià)指數(shù)法是評(píng)估設(shè)備的重置成本最好的估測(cè)方法。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

93、各種機(jī)器設(shè)備原始成本的費(fèi)用構(gòu)成都是相同的。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

94、在機(jī)器設(shè)備評(píng)估實(shí)踐中，確定設(shè)備成新率的唯一手段是技術(shù)檢測(cè)。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

95、技術(shù)檢測(cè)是機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基礎(chǔ)工作之一。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

96、確定評(píng)估目的和評(píng)估基準(zhǔn)口是接受機(jī)器設(shè)備評(píng)估委托的前提條件。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

97、機(jī)器設(shè)備評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作完成的標(biāo)志是查明了實(shí)物，落實(shí)了評(píng)估對(duì)象。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

98、在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定只是針對(duì)每一臺(tái)設(shè)備，而不需要對(duì)

設(shè)備間的匹配情況進(jìn)行鑒定。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

99、設(shè)備的重置成本，是指評(píng)估時(shí)點(diǎn)再獲取與評(píng)估對(duì)象相同或相似全新設(shè)備的取得

成本。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

100、從價(jià)值構(gòu)成的角度看，設(shè)備的重置成本的價(jià)值是由C+V構(gòu)成的。（）

A、正確

B、錯(cuò)誤

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析

101、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅是進(jìn)口設(shè)備重置成本中的從屬費(fèi)用。