開發(fā)公司對物業(yè)管理制度總則一、目的為規(guī)范開發(fā)公司所屬物業(yè)的管理，提高物業(yè)服務質量，保障業(yè)主和使用人的合法權益，根據(jù)國家有關法律法規(guī)和政策，結合本公司實際情況，制定本制度。二、適用范圍本制度適用于開發(fā)公司所屬的各類物業(yè)，包括住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇、工業(yè)園區(qū)等。三、管理原則1.以人為本，服務至上。以滿足業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務。2.依法管理，規(guī)范運作。嚴格遵守國家法律法規(guī)和政策，按照規(guī)定的程序和標準進行管理，確保管理工作的合法性和規(guī)范性。3.科學管理，創(chuàng)新發(fā)展。運用現(xiàn)代管理理念和技術，不斷創(chuàng)新管理模式和服務內容，提高管理效率和服務水平。4.協(xié)調配合，共同發(fā)展。與業(yè)主、使用人、政府部門、物業(yè)服務企業(yè)等相關方密切配合，形成合力，共同推動物業(yè)的發(fā)展。四、管理機構及職責1.開發(fā)公司設立物業(yè)管理部，負責公司所屬物業(yè)的管理工作。物業(yè)管理部設經理一名，副經理若干名，工作人員若干名。2.物業(yè)管理部的主要職責：（1）制定和完善物業(yè)管理制度，組織實施物業(yè)管理制度的執(zhí)行情況檢查和考核。（2）負責物業(yè)的日常管理工作，包括環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、設施設備維護等。（3）協(xié)調處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，維護業(yè)主和使用人的合法權益。（4）負責物業(yè)服務費的收取和管理工作，確保物業(yè)服務費的及時足額收取。（5）組織開展物業(yè)的宣傳和文化活動，營造良好的社區(qū)氛圍。（6）完成公司領導交辦的其他工作任務。五、業(yè)主和使用人的權利和義務1.業(yè)主的權利：（1）依法享有物業(yè)的所有權、使用權、收益權和處分權。（2）依法享有物業(yè)服務的權利，有權要求物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務。（3）有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督和評價，有權提出整改意見和建議。（4）有權參加業(yè)主大會，行使業(yè)主大會賦予的權利。（5）有權依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備，有權要求物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維護和管理。（6）有權依法轉讓物業(yè)或者出租物業(yè)，有權要求物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助辦理相關手續(xù)。2.業(yè)主的義務：（1）遵守物業(yè)管理區(qū)域內的各項規(guī)章制度，維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。（2）按時繳納物業(yè)服務費，不得拖欠或者拒交物業(yè)服務費。（3）配合物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)的維護和管理工作，不得損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備。（4）不得擅自改變物業(yè)的用途，不得擅自占用、挖掘物業(yè)共用部位、共用設施設備。（5）不得違反法律法規(guī)和政策的規(guī)定，不得從事違法違規(guī)的活動。3.使用人的權利和義務：（1）使用人的權利參照業(yè)主的權利執(zhí)行。（2）使用人的義務參照業(yè)主的義務執(zhí)行。使用人違反物業(yè)服務合同約定或者法律法規(guī)和政策的規(guī)定，給物業(yè)服務企業(yè)或者其他業(yè)主造成損失的，應當承擔賠償責任。物業(yè)服務內容一、環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標準和要求，定期對環(huán)境衛(wèi)生進行檢查和考核。2.負責物業(yè)區(qū)域內的公共道路、公共區(qū)域的清掃和保潔工作，保持公共道路、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。3.負責物業(yè)區(qū)域內的垃圾收集、清運工作，保持垃圾收集點、垃圾桶的清潔衛(wèi)生，定期對垃圾收集點、垃圾桶進行消毒和清洗。4.負責物業(yè)區(qū)域內的公共廁所的清掃和保潔工作，保持公共廁所的清潔衛(wèi)生，定期對公共廁所進行消毒和清洗。5.負責物業(yè)區(qū)域內的綠化養(yǎng)護工作，定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，保持綠化植物的生長良好。二、綠化養(yǎng)護管理1.制定綠化養(yǎng)護管理制度，明確綠化養(yǎng)護標準和要求，定期對綠化養(yǎng)護工作進行檢查和考核。2.負責物業(yè)區(qū)域內的綠化植物的種植、移植、補種工作，保持綠化植物的品種豐富、數(shù)量充足。3.負責物業(yè)區(qū)域內的綠化植物的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，保持綠化植物的生長良好。4.負責物業(yè)區(qū)域內的綠化設施的維護和管理工作，保持綠化設施的完好無損。三、安全保衛(wèi)管理1.制定安全保衛(wèi)管理制度，明確安全保衛(wèi)標準和要求，定期對安全保衛(wèi)工作進行檢查和考核。2.負責物業(yè)區(qū)域內的安全保衛(wèi)工作，建立健全安全保衛(wèi)制度，加強安全保衛(wèi)人員的培訓和管理，提高安全保衛(wèi)人員的素質和業(yè)務水平。3.負責物業(yè)區(qū)域內的門禁管理工作，建立健全門禁管理制度，加強門禁設施的維護和管理，確保門禁設施的完好無損。4.負責物業(yè)區(qū)域內的巡邏檢查工作，建立健全巡邏檢查制度，加強巡邏檢查人員的培訓和管理，提高巡邏檢查人員的素質和業(yè)務水平。5.負責物業(yè)區(qū)域內的消防安全管理工作，建立健全消防安全制度，加強消防安全設施的維護和管理，確保消防安全設施的完好無損。6.負責物業(yè)區(qū)域內的突發(fā)事件的應急處理工作，建立健全突發(fā)事件應急預案，加強應急處理人員的培訓和管理，提高應急處理人員的素質和業(yè)務水平。四、設施設備維護管理1.制定設施設備維護管理制度，明確設施設備維護標準和要求，定期對設施設備維護工作進行檢查和考核。2.負責物業(yè)區(qū)域內的設施設備的日常維護和管理工作，建立健全設施設備檔案，加強設施設備的巡查和保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和排除設施設備的故障和隱患。3.負責物業(yè)區(qū)域內的設施設備的維修和更新工作，建立健全設施設備維修和更新制度，加強設施設備的維修和更新管理，確保設施設備的正常運行。4.負責物業(yè)區(qū)域內的設施設備的節(jié)能管理工作，建立健全設施設備節(jié)能管理制度，加強設施設備的節(jié)能管理，降低設施設備的能耗。五、客戶服務管理1.制定客戶服務管理制度，明確客戶服務標準和要求，定期對客戶服務工作進行檢查和考核。2.負責物業(yè)區(qū)域內的客戶服務工作，建立健全客戶服務檔案，加強客戶服務人員的培訓和管理，提高客戶服務人員的素質和業(yè)務水平。3.負責物業(yè)區(qū)域內的客戶投訴和建議的處理工作，建立健全客戶投訴和建議處理制度，加強客戶投訴和建議的處理管理，及時處理客戶的投訴和建議，提高客戶的滿意度。4.負責物業(yè)區(qū)域內的客戶關系管理工作，建立健全客戶關系管理制度，加強客戶關系的維護和管理，提高客戶的忠誠度。物業(yè)服務收費一、收費標準1.物業(yè)服務費的收費標準按照國家有關法律法規(guī)和政策的規(guī)定，結合本物業(yè)的實際情況制定。2.物業(yè)服務費的收費標準應當公開、透明，不得擅自提高或者降低物業(yè)服務費的收費標準。3.物業(yè)服務費的收費標準應當在物業(yè)服務合同中明確約定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費。二、收費方式1.物業(yè)服務費的收費方式可以采用按月收取、按季收取、按年收取等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。2.業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定按時繳納物業(yè)服務費，不得拖欠或者拒交物業(yè)服務費。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，不得擅自提高或者降低物業(yè)服務質量。三、收費管理1.開發(fā)公司設立物業(yè)服務費專用賬戶，用于收取和管理物業(yè)服務費。2.物業(yè)服務費的收取應當使用合法的收費票據(jù)，不得使用非法的收費票據(jù)。3.物業(yè)服務費的收取應當按照規(guī)定的程序和標準進行，不得擅自收取其他費用。4.物業(yè)服務費的收支情況應當定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)的使用與維護一、物業(yè)的使用1.業(yè)主和使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的用途。2.業(yè)主和使用人應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內的各項規(guī)章制度，不得損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備。3.業(yè)主和使用人應當愛護綠化植物，不得擅自砍伐、移植綠化植物。4.業(yè)主和使用人應當遵守消防安全規(guī)定，不得占用、堵塞消防通道，不得私拉亂接電線，不得存放易燃易爆物品。二、物業(yè)的維護1.開發(fā)公司應當按照規(guī)劃設計要求和國家有關法律法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維護和管理。2.業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定，對其專有部分的物業(yè)進行維護和管理。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維護和管理，定期對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和排除物業(yè)共用部位、共用設施設備的故障和隱患。4.業(yè)主和使用人對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新時，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并按照規(guī)定的程序和標準進行維修和更新。物業(yè)的檔案管理一、檔案的內容1.物業(yè)的規(guī)劃設計資料，包括規(guī)劃圖、設計圖、施工圖等。2.物業(yè)的竣工驗收資料，包括竣工驗收報告、驗收記錄、驗收證書等。3.物業(yè)的產權資料，包括房產證、土地證、購房合同等。4.物業(yè)的管理資料，包括物業(yè)管理合同、物業(yè)服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議等。5.物業(yè)的設施設備資料，包括設施設備清單、設施設備維修記錄、設施設備保養(yǎng)記錄等。6.物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生資料，包括環(huán)境衛(wèi)生檢查記錄、環(huán)境衛(wèi)生整改記錄等。7.物業(yè)的綠化養(yǎng)護資料，包括綠化養(yǎng)護計劃、綠化養(yǎng)護記錄、綠化植物病蟲害防治記錄等。8.物業(yè)的安全保衛(wèi)資料，包括安全保衛(wèi)檢查記錄、安全保衛(wèi)整改記錄、突發(fā)事件應急預案等。二、檔案的管理1.開發(fā)公司設立物業(yè)檔案管理部門，負責物業(yè)檔案的管理工作。物業(yè)檔案管理部門設檔案管理員一名，負責物業(yè)檔案的收集、整理、歸檔、保管、利用等工作。2.物業(yè)檔案的管理應當遵循安全、完整、準確、及時的原則，建立健全物業(yè)檔案管理制度，加強物業(yè)檔案的管理和利用。3.物業(yè)檔案的收集應當及時、全面、準確，不得遺漏或者丟失。物業(yè)檔案的整理應當按照規(guī)定的程序和標準進行，不得隨意涂改或者損壞。物業(yè)檔案的歸檔應當按照規(guī)定的期限進行，不得拖延或者積壓。物業(yè)檔案的保管應當采取安全、可靠的措施，不得丟失或者損壞。物業(yè)檔案的利用應當按照規(guī)定的程序和權限進行，不得擅自泄露或者篡改。物業(yè)的移交與交接一、移交的條件1.物業(yè)竣工驗收合格后，開發(fā)公司應當將物業(yè)移交給物業(yè)服務企業(yè)。2.物業(yè)移交時，開發(fā)公司應當向物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)的規(guī)劃設計資料、竣工驗收資料、產權資料、管理資料、設施設備資料等相關資料。3.物業(yè)移交時，開發(fā)公司應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)移交協(xié)議，明確雙方的權利和義務。二、交接的程序1.物業(yè)移交后，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)移交協(xié)議的約定，對物業(yè)進行接管和驗收。2.物業(yè)服務企業(yè)在接管和驗收物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行全面檢查和測試，確保物業(yè)的共用部位、共用設施設備完好無損、運行正常。3.物業(yè)服務企業(yè)在接管和驗收物業(yè)時，發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在質量