房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度總則一、目的為加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。本制度旨在明確成本管理的職責(zé)與權(quán)限，建立科學(xué)合理的成本控制體系，確保企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)成本得到有效控制和管理。二、適用范圍本制度適用于本房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬各項(xiàng)目公司、分公司、項(xiàng)目部等相關(guān)部門和單位，涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全生命周期，包括項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)階段。三、成本管理原則1.全面性原則：成本管理應(yīng)貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面和環(huán)節(jié)，包括土地成本、建安成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用等。2.目標(biāo)性原則：以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和成本控制目標(biāo)為導(dǎo)向，通過(guò)成本核算與控制，確保項(xiàng)目的成本控制在預(yù)定的目標(biāo)范圍內(nèi)。3.責(zé)任制原則：明確各部門和崗位在成本管理中的職責(zé)與權(quán)限，建立健全成本管理責(zé)任制，確保成本管理工作的有效落實(shí)。4.動(dòng)態(tài)性原則：成本管理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化等因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本管理中存在的問(wèn)題。5.效益性原則：在保證項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，通過(guò)成本管理降低項(xiàng)目成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。四、成本管理組織架構(gòu)1.公司設(shè)立成本管理委員會(huì)，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任主任，分管成本的副總經(jīng)理?yè)?dān)任副主任，成員包括財(cái)務(wù)、工程、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。成本管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定公司的成本管理政策和目標(biāo)，審批重大成本支出項(xiàng)目，協(xié)調(diào)解決成本管理中的重大問(wèn)題。2.公司設(shè)立成本管理部，負(fù)責(zé)公司的成本管理日常工作，包括成本核算、成本控制、成本分析等。成本管理部配備專業(yè)的成本管理人員，具備豐富的房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)。3.各項(xiàng)目公司、分公司、項(xiàng)目部等相關(guān)部門設(shè)立成本管理崗位，配備相應(yīng)的成本管理人員，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本管理工作。成本管理人員應(yīng)接受公司成本管理部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。成本核算管理一、成本核算對(duì)象1.成本核算對(duì)象的確定應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和管理要求進(jìn)行，一般以單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以分期項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；對(duì)于同一項(xiàng)目中包含不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，可以分別以不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象。2.成本核算對(duì)象的確定應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保持一致，不得隨意變更。如確需變更成本核算對(duì)象，應(yīng)經(jīng)成本管理委員會(huì)批準(zhǔn)，并在財(cái)務(wù)報(bào)表中予以說(shuō)明。二、成本項(xiàng)目的劃分1.土地成本：包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等與土地取得相關(guān)的費(fèi)用。2.建安成本：包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等與建筑物建造相關(guān)的費(fèi)用。3.配套設(shè)施成本：包括小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、供水、供電、供氣、通訊、安防等配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。4.營(yíng)銷成本：包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、樣板房及售樓處建設(shè)費(fèi)等與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的費(fèi)用。5.管理費(fèi)用：包括公司總部及項(xiàng)目公司的行政管理費(fèi)用、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、招待費(fèi)等與企業(yè)管理相關(guān)的費(fèi)用。6.財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款利息、匯兌損益等與資金籌集和使用相關(guān)的費(fèi)用。7.其他成本：包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、稅費(fèi)等其他與項(xiàng)目成本相關(guān)的費(fèi)用。三、成本核算方法1.采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將成本分為直接成本和間接成本。直接成本直接計(jì)入成本核算對(duì)象，間接成本按照一定的分配方法分配計(jì)入成本核算對(duì)象。2.土地成本、建安成本等直接成本按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本核算對(duì)象；配套設(shè)施成本、營(yíng)銷成本等間接成本按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入成本核算對(duì)象。3.成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，按照實(shí)際發(fā)生的成本進(jìn)行核算，不得提前或延后核算成本。四、成本核算流程1.成本數(shù)據(jù)的收集與整理：各部門應(yīng)按照成本核算的要求，及時(shí)收集和整理與成本相關(guān)的數(shù)據(jù)，包括合同、發(fā)票、付款憑證等，并將數(shù)據(jù)提交給成本管理部。2.成本的核算與分?jǐn)偅撼杀竟芾聿繎?yīng)根據(jù)成本核算的方法和流程，對(duì)收集到的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行核算和分?jǐn)?，?jì)算出各成本核算對(duì)象的成本。3.成本報(bào)表的編制與審核：成本管理部應(yīng)定期編制成本報(bào)表，包括成本明細(xì)表、成本匯總表等，并將報(bào)表提交給成本管理委員會(huì)審核。成本管理委員會(huì)應(yīng)對(duì)成本報(bào)表進(jìn)行審核，確保成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。4.成本信息的反饋與分析：成本管理部應(yīng)將成本核算結(jié)果及時(shí)反饋給各相關(guān)部門，為各部門的成本控制和決策提供依據(jù)。同時(shí)，成本管理部應(yīng)定期對(duì)成本核算結(jié)果進(jìn)行分析，找出成本管理中存在的問(wèn)題，并提出改進(jìn)措施。成本控制管理一、成本控制目標(biāo)1.制定項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)，包括土地成本控制目標(biāo)、建安成本控制目標(biāo)、配套設(shè)施成本控制目標(biāo)、營(yíng)銷成本控制目標(biāo)等，并將成本控制目標(biāo)分解到各個(gè)部門和崗位。2.成本控制目標(biāo)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)、市場(chǎng)情況和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)等因素進(jìn)行確定，具有合理性和可操作性。二、成本控制措施1.前期策劃階段（1）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和可行性分析，合理確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格，避免盲目投資和過(guò)度開(kāi)發(fā)。（2）參與土地出讓合同的談判和簽訂，爭(zhēng)取有利的土地出讓條件，降低土地成本。（3）組織編制項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低建安成本和配套設(shè)施成本。2.設(shè)計(jì)階段（1）參與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審和優(yōu)化，提出成本控制建議，確保設(shè)計(jì)方案既滿足項(xiàng)目的功能需求，又符合成本控制要求。（2）推行限額設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算控制設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，避免因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致成本增加。（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理和監(jiān)督，確保設(shè)計(jì)單位按照合同要求和成本控制目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。3.招標(biāo)采購(gòu)階段（1）制定招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃，明確招標(biāo)采購(gòu)的范圍、方式和時(shí)間等，確保招標(biāo)采購(gòu)工作的有序進(jìn)行。（2）建立健全招標(biāo)采購(gòu)管理制度，規(guī)范招標(biāo)采購(gòu)流程，加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程的監(jiān)督和管理，確保招標(biāo)采購(gòu)的公平、公正、公開(kāi)。（3）加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理和評(píng)估，選擇信譽(yù)良好、價(jià)格合理的供應(yīng)商，降低采購(gòu)成本。4.施工階段（1）加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理和監(jiān)督，確保施工單位按照合同要求和施工圖紙進(jìn)行施工，避免因施工質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致返工和成本增加。（2）嚴(yán)格控制工程變更，對(duì)于確需變更的工程，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的審批和評(píng)估，確保變更的必要性和合理性，避免因工程變更導(dǎo)致成本增加。（3）加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度的管理和控制，確保工程按時(shí)完成，避免因工程延期導(dǎo)致成本增加。（4）加強(qiáng)對(duì)工程結(jié)算的管理和審核，確保工程結(jié)算的準(zhǔn)確性和合理性，避免因工程結(jié)算問(wèn)題導(dǎo)致成本增加。5.銷售階段（1）制定合理的銷售價(jià)格和銷售策略，確保項(xiàng)目的銷售收益最大化。（2）加強(qiáng)對(duì)銷售費(fèi)用的管理和控制，嚴(yán)格控制廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用的支出，避免因銷售費(fèi)用過(guò)高導(dǎo)致項(xiàng)目的利潤(rùn)下降。三、成本控制責(zé)任1.公司總經(jīng)理對(duì)公司的成本控制工作負(fù)總責(zé)，分管成本的副總經(jīng)理對(duì)公司的成本控制工作負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，各部門負(fù)責(zé)人對(duì)本部門的成本控制工作負(fù)直接責(zé)任，各崗位人員對(duì)本崗位的成本控制工作負(fù)具體責(zé)任。2.成本管理部負(fù)責(zé)公司的成本控制日常工作，制定成本控制計(jì)劃和措施，監(jiān)督和檢查各部門的成本控制工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本控制中存在的問(wèn)題。3.各部門應(yīng)按照成本控制的要求，制定本部門的成本控制計(jì)劃和措施，將成本控制目標(biāo)分解到各個(gè)崗位和環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)本部門成本的管理和控制。四、成本控制考核1.公司建立成本控制考核制度，對(duì)各部門和崗位的成本控制工作進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)。2.成本控制考核應(yīng)定期進(jìn)行，一般每年進(jìn)行一次?？己私Y(jié)果應(yīng)與部門和崗位的績(jī)效掛鉤，作為部門和崗位人員薪酬調(diào)整、晉升、獎(jiǎng)懲等的重要依據(jù)。3.對(duì)于成本控制工作成績(jī)突出的部門和崗位人員，應(yīng)給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于成本控制工作不力的部門和崗位人員，應(yīng)給予批評(píng)和處罰。成本分析管理一、成本分析的目的1.定期對(duì)項(xiàng)目的成本情況進(jìn)行分析，了解項(xiàng)目成本的構(gòu)成和變化情況，找出成本管理中存在的問(wèn)題和不足。2.為成本控制提供依據(jù)，通過(guò)成本分析找出成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，制定相應(yīng)的成本控制措施，提高成本控制的效果。3.為企業(yè)的決策提供參考，通過(guò)成本分析了解項(xiàng)目的成本效益情況，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供依據(jù)。二、成本分析的內(nèi)容1.成本構(gòu)成分析：對(duì)項(xiàng)目的成本構(gòu)成進(jìn)行分析，了解各成本項(xiàng)目的占比情況，找出成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。2.成本變化分析：對(duì)項(xiàng)目的成本變化情況進(jìn)行分析，了解各成本項(xiàng)目的變化趨勢(shì)，找出成本變化的原因和影響因素。3.成本效益分析：對(duì)項(xiàng)目的成本效益情況進(jìn)行分析，了解項(xiàng)目的成本投入與收益之間的關(guān)系，找出成本效益的平衡點(diǎn)和優(yōu)化方向。4.成本差異分析：對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比分析，找出成本差異的原因和影響因素，為成本控制提供依據(jù)。三、成本分析的方法1.比較分析法：將項(xiàng)目的實(shí)際成本與預(yù)算成本、歷史成本等進(jìn)行比較，分析成本的差異和變化情況。2.比率分析法：計(jì)算各成本項(xiàng)目的占比、成本變化率等比率指標(biāo)，分析成本的構(gòu)成和變化情況。3.因素分析法：分析影響成本變化的各種因素，如材料價(jià)格、人工成本、工程量等，找出成本變化的主要原因。4.趨勢(shì)分析法：對(duì)項(xiàng)目的成本變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)未來(lái)成本的變化情況，為成本控制提供參考。四、成本分析的報(bào)告1.成本分析報(bào)告應(yīng)定期編制，一