物業(yè)日常巡查管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)日常巡查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決各類問題，保障物業(yè)區(qū)域的正常運(yùn)行，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等。（三）基本原則1.全面覆蓋原則：對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序等進(jìn)行全方位巡查。2.及時(shí)高效原則：巡查人員應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效措施進(jìn)行處理，確保問題得到及時(shí)解決。3.責(zé)任明確原則：明確各巡查崗位的職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)，確保巡查工作落實(shí)到人。4.持續(xù)改進(jìn)原則：通過巡查發(fā)現(xiàn)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，不斷完善管理制度和工作流程，提高物業(yè)管理水平。二、巡查組織架構(gòu)與職責(zé)（一）巡查管理小組成立以物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理為組長，各部門負(fù)責(zé)人為成員的巡查管理小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)日常巡查工作，制定巡查計(jì)劃，監(jiān)督巡查工作的執(zhí)行情況，對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題進(jìn)行決策和處理。（二）巡查人員職責(zé)1.項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)日常巡查工作的組織、領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。定期召開巡查工作會(huì)議，分析總結(jié)巡查情況，制定改進(jìn)措施。對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行處理。2.秩序維護(hù)主管制定秩序維護(hù)巡查計(jì)劃，安排秩序維護(hù)員進(jìn)行日常巡查。監(jiān)督秩序維護(hù)員的巡查工作，確保巡查到位，記錄準(zhǔn)確。對巡查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)組織處理，對突發(fā)事件進(jìn)行應(yīng)急指揮。3.工程主管制定設(shè)施設(shè)備巡查計(jì)劃，安排工程維修人員進(jìn)行日常巡查。指導(dǎo)工程維修人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)施設(shè)備故障。對巡查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備問題進(jìn)行分析，提出維修、改造建議。4.環(huán)境主管制定環(huán)境衛(wèi)生巡查計(jì)劃，安排保潔人員進(jìn)行日常巡查。監(jiān)督保潔人員的巡查工作，確保物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。對巡查中發(fā)現(xiàn)的環(huán)境衛(wèi)生問題及時(shí)組織清理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決衛(wèi)生死角等問題。5.巡查人員（秩序維護(hù)員、工程維修人員、保潔人員等）按照規(guī)定的巡查路線和時(shí)間進(jìn)行巡查，認(rèn)真填寫巡查記錄。及時(shí)發(fā)現(xiàn)并報(bào)告各類問題，協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行處理。對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行初步處理，如遇緊急情況應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。三、巡查內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）建筑物巡查1.外觀建筑物外立面無明顯破損、脫落、污漬，門窗玻璃完好無損。屋頂防水良好，無滲漏現(xiàn)象。2.結(jié)構(gòu)建筑物主體結(jié)構(gòu)無裂縫、傾斜等異常情況。墻體、地面無明顯沉降、空鼓等問題。3.公共區(qū)域樓道、電梯前室等公共區(qū)域地面、墻面干凈整潔，無雜物堆積。樓梯扶手、欄桿無松動(dòng)、損壞，保持完好。電梯運(yùn)行正常，轎廂內(nèi)整潔，樓層按鈕、照明等設(shè)施完好。（二）設(shè)施設(shè)備巡查1.給排水系統(tǒng)水管無滲漏，閥門開關(guān)靈活，水表讀數(shù)正常。排水管道暢通，無堵塞、積水現(xiàn)象。雨水井、污水井定期清理，無雜物淤積。2.供電系統(tǒng)配電箱、配電柜運(yùn)行正常，無異味、過熱現(xiàn)象。電線電纜無破損、老化，接地良好。公共區(qū)域照明設(shè)施完好，按時(shí)開關(guān)，亮度符合要求。3.消防系統(tǒng)消防設(shè)施設(shè)備完好有效，包括滅火器、消火栓、噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。消防通道暢通無阻，無雜物堆放。消防標(biāo)識(shí)清晰，疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明正常。4.電梯系統(tǒng)電梯運(yùn)行平穩(wěn)，無異常噪音、震動(dòng)。電梯轎廂內(nèi)通風(fēng)良好，求救報(bào)警裝置正常。電梯機(jī)房溫度、濕度正常，設(shè)備運(yùn)行記錄完整。5.弱電系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)圖像清晰，存儲(chǔ)正常，覆蓋范圍符合要求。門禁系統(tǒng)正常工作，刷卡開門功能正常。對講系統(tǒng)通話清晰，無故障。（三）環(huán)境衛(wèi)生巡查1.公共區(qū)域道路、廣場等公共區(qū)域無垃圾、雜物，地面干凈整潔。綠化帶內(nèi)無雜草、雜物，修剪整齊。垃圾桶、果皮箱定期清理，無滿溢現(xiàn)象，周邊地面無污漬。2.樓道樓道內(nèi)無雜物堆放，墻面、地面干凈。樓梯間窗戶明亮，通風(fēng)良好。3.垃圾處理垃圾日產(chǎn)日清，運(yùn)輸過程中無泄漏、拋灑現(xiàn)象。垃圾中轉(zhuǎn)站定期消毒，無異味。（四）安全秩序巡查1.人員出入管理門崗對進(jìn)出人員、車輛進(jìn)行嚴(yán)格登記，核實(shí)身份。外來人員、車輛進(jìn)入小區(qū)需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)或登記相關(guān)信息。2.巡邏檢查秩序維護(hù)員按照規(guī)定的巡邏路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)部位加強(qiáng)巡查。檢查消防設(shè)施設(shè)備、安全防范設(shè)施是否完好，有無異常情況。注意觀察小區(qū)內(nèi)有無可疑人員、車輛，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告并處理。3.治安防范加強(qiáng)小區(qū)治安防范，預(yù)防各類治安案件的發(fā)生。對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知巡邏人員前往處理。四、巡查計(jì)劃與安排（一）巡查周期1.秩序維護(hù)巡查：實(shí)行24小時(shí)不間斷巡邏，白天每2小時(shí)巡查一次，夜間每1小時(shí)巡查一次。2.工程設(shè)施巡查：每天至少巡查一次，對重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施等）增加巡查頻次。3.環(huán)境衛(wèi)生巡查：每天上午、下午各巡查一次，對衛(wèi)生死角等重點(diǎn)區(qū)域隨時(shí)檢查。（二）巡查路線制定根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況，合理制定巡查路線，確保巡查無死角。巡查路線應(yīng)覆蓋建筑物、設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域等各個(gè)部位，并明確標(biāo)注在巡查記錄表格上。（三）排班安排各部門根據(jù)巡查周期和人員情況，合理安排巡查人員的排班，確保巡查工作按時(shí)、按質(zhì)完成。排班表應(yīng)提前公布，并報(bào)巡查管理小組備案。五、巡查記錄與報(bào)告（一）巡查記錄巡查人員應(yīng)認(rèn)真填寫巡查記錄，詳細(xì)記錄巡查時(shí)間、地點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。巡查記錄應(yīng)字跡清晰、內(nèi)容準(zhǔn)確，不得涂改。巡查記錄表格應(yīng)統(tǒng)一格式，便于統(tǒng)計(jì)和分析。（二）問題報(bào)告巡查人員在巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題后，應(yīng)及時(shí)報(bào)告給相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。一般問題可通過口頭或電話報(bào)告，重要問題應(yīng)填寫《巡查問題報(bào)告單》，詳細(xì)說明問題情況，并提出處理建議。（三）處理反饋相關(guān)部門負(fù)責(zé)人接到問題報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)組織人員進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果反饋給巡查人員。處理結(jié)果應(yīng)記錄在巡查記錄中，形成閉環(huán)管理。對于暫時(shí)無法解決的問題，應(yīng)說明原因和預(yù)計(jì)解決時(shí)間，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。六、問題處理與跟蹤（一）問題分類根據(jù)問題的性質(zhì)和嚴(yán)重程度，將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題分為以下幾類：1.緊急類問題：如消防設(shè)施故障、電梯困人等，可能危及人身安全或造成重大損失的問題，需立即處理。2.重要類問題：如建筑物結(jié)構(gòu)損壞、給排水系統(tǒng)嚴(yán)重滲漏等，影響物業(yè)正常使用和業(yè)主生活的問題，應(yīng)在較短時(shí)間內(nèi)解決。3.一般類問題：如公共區(qū)域衛(wèi)生問題、設(shè)施設(shè)備小故障等，不影響正常使用，但需要及時(shí)處理的問題。4.輕微類問題：如樓道內(nèi)小廣告、綠化修剪不及時(shí)等，對物業(yè)形象有一定影響，但不影響正常使用的問題。（二）處理流程1.緊急類問題巡查人員發(fā)現(xiàn)緊急問題后，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，并報(bào)告給秩序維護(hù)主管或相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。秩序維護(hù)主管或相關(guān)部門負(fù)責(zé)人接到報(bào)告后，應(yīng)迅速組織人員進(jìn)行現(xiàn)場處置，同時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。相關(guān)部門應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)排除故障，恢復(fù)正常運(yùn)行。處理過程中應(yīng)做好記錄，包括問題發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、處理措施、處理結(jié)果等。2.重要類問題巡查人員發(fā)現(xiàn)重要問題后，填寫《巡查問題報(bào)告單》，報(bào)告給工程主管或相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。工程主管或相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組織技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，分析問題原因，制定解決方案。相關(guān)部門按照解決方案組織實(shí)施維修或整改工作，維修或整改完成后進(jìn)行驗(yàn)收，確保問題得到徹底解決。處理結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給巡查人員，并記錄在巡查記錄中。3.一般類問題巡查人員發(fā)現(xiàn)一般問題后，報(bào)告給相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人安排人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行處理，處理完成后進(jìn)行檢查驗(yàn)收。處理結(jié)果反饋給巡查人員，記錄在巡查記錄中。4.輕微類問題巡查人員發(fā)現(xiàn)輕微問題后，可直接通知責(zé)任部門或責(zé)任人進(jìn)行處理。責(zé)任部門或責(zé)任人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成處理，并將處理情況反饋給巡查人員。（三）跟蹤復(fù)查對處理后的問題進(jìn)行跟蹤復(fù)查，確保問題得到徹底解決，不再復(fù)發(fā)。復(fù)查周期根據(jù)問題的嚴(yán)重程度和處理情況確定，一般為13天。跟蹤復(fù)查由巡查管理小組安排專人負(fù)責(zé)，復(fù)查結(jié)果記錄在案。七、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.巡查管理小組定期對巡查工作進(jìn)行檢查，查看巡查記錄是否完整、準(zhǔn)確，問題處理是否及時(shí)、有效。2.設(shè)立業(yè)主意見箱，收集業(yè)主對巡查工作的意見和建議，對業(yè)主反映的問題及時(shí)進(jìn)行處理和反饋。3.利用監(jiān)控系統(tǒng)對巡查人員的工作情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提醒和糾正。（二）考核辦法1.建立巡查人員考核制度，對巡查人員的工作表現(xiàn)進(jìn)行量化考核?？己藘?nèi)容包括巡查記錄填寫情況、問題發(fā)現(xiàn)數(shù)量、問題處理及時(shí)性、業(yè)主滿意度等。2.每月對巡查人員進(jìn)行一次考核評(píng)分，考核結(jié)果與績效獎(jiǎng)金掛鉤。對考核優(yōu)秀的巡查人員給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對考核不達(dá)標(biāo)或違反巡查制度的人員進(jìn)行批評(píng)教育、扣發(fā)績效獎(jiǎng)金等處罰，情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退。3.對各部門的巡查工作進(jìn)行綜合考核，考核結(jié)果作為部門年度評(píng)優(yōu)評(píng)先的重要依據(jù)。八、培訓(xùn)與提升（一）培訓(xùn)內(nèi)容1.巡查制度、流程和標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，使巡查人員熟悉巡查工作的要求和規(guī)范。2.設(shè)施設(shè)備知識(shí)培訓(xùn)，包括給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等，提高巡查人員發(fā)現(xiàn)問題的能力。3.安全防范知識(shí)培訓(xùn)，如治安防范、消防安全等，增強(qiáng)巡查人員的安全意識(shí)和應(yīng)急處理能力。4.溝通技巧培訓(xùn)，提高巡查人員與業(yè)主、其他部門人員的溝通能力，更好地處理問題和協(xié)調(diào)工作。（二）培訓(xùn)方式1.定期組織內(nèi)部培訓(xùn)課程，邀請專業(yè)人員進(jìn)行授課。2.現(xiàn)場實(shí)操培訓(xùn)，