房產(chǎn)公司成本管理制度總則一、目的為加強(qiáng)房產(chǎn)公司成本管理，規(guī)范成本行為，降低成本消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。本制度旨在明確成本管理的職責(zé)、流程和方法，確保公司成本控制在合理范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)。二、適用范圍本制度適用于公司所有部門和項(xiàng)目，包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)。三、成本管理原則1.全面性原則：成本管理應(yīng)涵蓋公司所有的成本項(xiàng)目，包括直接成本和間接成本，確保成本的全面性和準(zhǔn)確性。2.目標(biāo)性原則：成本管理應(yīng)圍繞公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)，制定明確的成本控制目標(biāo)，并將其分解到各個(gè)部門和項(xiàng)目，確保成本管理的有效性和針對性。3.責(zé)任制原則：成本管理應(yīng)明確各部門和人員的成本管理職責(zé)，建立健全成本管理責(zé)任制，確保成本管理的責(zé)任落實(shí)到具體的部門和人員。4.全過程原則：成本管理應(yīng)貫穿于公司的整個(gè)經(jīng)營過程，包括項(xiàng)目的前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保成本管理的全過程性和連續(xù)性。5.動態(tài)性原則：成本管理應(yīng)根據(jù)公司的經(jīng)營環(huán)境和市場變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和方法，確保成本管理的動態(tài)性和適應(yīng)性。四、成本管理組織架構(gòu)1.公司成立成本管理委員會，由公司總經(jīng)理擔(dān)任主任，分管副總經(jīng)理擔(dān)任副主任，各部門經(jīng)理為成員。成本管理委員會負(fù)責(zé)制定公司的成本管理政策和目標(biāo)，審批重大成本支出項(xiàng)目，協(xié)調(diào)解決成本管理中的重大問題。2.公司設(shè)立成本管理部，負(fù)責(zé)公司的成本管理工作，包括成本預(yù)算、成本核算、成本控制、成本分析等。成本管理部經(jīng)理由公司總經(jīng)理任命，直接向成本管理委員會負(fù)責(zé)。3.各部門設(shè)立成本管理員，負(fù)責(zé)本部門的成本管理工作，包括成本預(yù)算的編制、成本核算的執(zhí)行、成本控制的實(shí)施、成本分析的報(bào)告等。成本管理員由各部門經(jīng)理任命，直接向本部門經(jīng)理和成本管理部負(fù)責(zé)。成本預(yù)算管理一、成本預(yù)算編制1.成本預(yù)算編制的依據(jù)（1）公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計(jì)劃；（2）項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)方案；（3）市場調(diào)研和同類項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)；（4）公司的財(cái)務(wù)預(yù)算和資金計(jì)劃。2.成本預(yù)算編制的流程（1）各部門根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)方案，編制本部門的成本預(yù)算草案；（2）成本管理部對各部門的成本預(yù)算草案進(jìn)行審核和匯總，編制公司的成本預(yù)算草案；（3）成本管理部將公司的成本預(yù)算草案提交成本管理委員會審議，經(jīng)審議通過后，由成本管理部下達(dá)各部門執(zhí)行。3.成本預(yù)算編制的內(nèi)容（1）土地成本：包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等；（2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察測繪費(fèi)、可行性研究費(fèi)等；（3）建筑安裝工程費(fèi)：包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括道路、供水、供電、供氣、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、會所等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；（6）開發(fā)間接費(fèi)：包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、水電費(fèi)等開發(fā)間接費(fèi)用；（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括借款利息、匯兌損失等財(cái)務(wù)費(fèi)用；（8）銷售費(fèi)用：包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、代理費(fèi)等銷售費(fèi)用；（9）稅金及附加：包括增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅金及附加。二、成本預(yù)算調(diào)整1.成本預(yù)算調(diào)整的條件（1）公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計(jì)劃發(fā)生重大變化；（2）項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)方案發(fā)生重大變化；（3）市場調(diào)研和同類項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)發(fā)生重大變化；（4）公司的財(cái)務(wù)預(yù)算和資金計(jì)劃發(fā)生重大變化。2.成本預(yù)算調(diào)整的流程（1）各部門根據(jù)成本預(yù)算調(diào)整的條件，提出成本預(yù)算調(diào)整申請，并說明調(diào)整的原因和調(diào)整的金額；（2）成本管理部對各部門的成本預(yù)算調(diào)整申請進(jìn)行審核和匯總，編制公司的成本預(yù)算調(diào)整草案；（3）成本管理部將公司的成本預(yù)算調(diào)整草案提交成本管理委員會審議，經(jīng)審議通過后，由成本管理部下達(dá)各部門執(zhí)行。三、成本預(yù)算執(zhí)行1.成本預(yù)算執(zhí)行的責(zé)任各部門應(yīng)按照成本預(yù)算的要求，嚴(yán)格控制成本支出，確保成本預(yù)算的執(zhí)行。成本管理部應(yīng)加強(qiáng)對成本預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本預(yù)算執(zhí)行中存在的問題。2.成本預(yù)算執(zhí)行的控制（1）建立成本預(yù)算執(zhí)行報(bào)告制度，各部門應(yīng)定期向成本管理部報(bào)告成本預(yù)算執(zhí)行情況，成本管理部應(yīng)定期向成本管理委員會報(bào)告成本預(yù)算執(zhí)行情況；（2）實(shí)行成本預(yù)算執(zhí)行預(yù)警制度，當(dāng)成本預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)異常情況時(shí)，成本管理部應(yīng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號，提醒相關(guān)部門采取措施加以控制；（3）加強(qiáng)對成本預(yù)算執(zhí)行的考核，將成本預(yù)算執(zhí)行情況納入各部門的績效考核體系，對成本預(yù)算執(zhí)行好的部門給予獎(jiǎng)勵(lì)，對成本預(yù)算執(zhí)行差的部門給予處罰。成本核算管理一、成本核算對象1.成本核算對象的確定原則（1）能夠滿足成本計(jì)算的需要；（2）能夠反映項(xiàng)目的實(shí)際成本水平；（3）能夠便于成本的控制和分析。2.成本核算對象的確定方法（1）對于單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)將該項(xiàng)目作為成本核算對象；（2）對于多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，如果項(xiàng)目具有相同的設(shè)計(jì)方案、施工單位、建設(shè)周期等，可以將這些項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對象；（3）對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)將每期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)成本核算對象。二、成本核算方法1.成本核算的基本方法（1）采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開發(fā)項(xiàng)目的成本分為直接成本和間接成本，直接成本直接計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本，間接成本按照一定的方法分配計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（2）采用分期核算的方法，將開發(fā)項(xiàng)目的成本按照開發(fā)階段進(jìn)行分期核算，每期核算的成本作為該期開發(fā)項(xiàng)目的成本。2.成本核算的具體方法（1）土地成本的核算：土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等直接計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（2）前期工程費(fèi)的核算：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察測繪費(fèi)、可行性研究費(fèi)等按照一定的比例分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（3）建筑安裝工程費(fèi)的核算：土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等按照實(shí)際發(fā)生的金額計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的核算：道路、供水、供電、供氣、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用按照一定的比例分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的核算：幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、會所等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用按照一定的比例分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（6）開發(fā)間接費(fèi)的核算：管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、水電費(fèi)等開發(fā)間接費(fèi)用按照一定的比例分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用的核算：借款利息、匯兌損失等財(cái)務(wù)費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生的金額計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（8）銷售費(fèi)用的核算：廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、代理費(fèi)等銷售費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生的金額計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本；（9）稅金及附加的核算：增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅金及附加按照實(shí)際發(fā)生的金額計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本。三、成本核算的程序1.確定成本核算對象和成本項(xiàng)目；2.收集和整理成本核算資料；3.對成本核算資料進(jìn)行審核和確認(rèn)；4.按照成本核算方法計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的成本；5.編制成本核算報(bào)表，反映開發(fā)項(xiàng)目的成本情況。四、成本核算的要求1.成本核算應(yīng)遵循真實(shí)性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性的原則，確保成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性；2.成本核算應(yīng)按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行，確保成本核算的規(guī)范性和統(tǒng)一性；3.成本核算應(yīng)與成本預(yù)算、成本控制、成本分析等相結(jié)合，形成完整的成本管理體系；4.成本核算應(yīng)定期進(jìn)行，及時(shí)反映開發(fā)項(xiàng)目的成本情況，為成本控制和決策提供依據(jù)。成本控制管理一、成本控制的目標(biāo)1.降低開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益；2.確保成本預(yù)算的執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)；3.提高成本管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。二、成本控制的原則1.事前控制原則：在項(xiàng)目的前期策劃和設(shè)計(jì)階段，就應(yīng)考慮成本控制的因素，制定成本控制的方案；2.事中控制原則：在項(xiàng)目的施工和銷售階段，應(yīng)加強(qiáng)對成本的監(jiān)控和管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本控制中存在的問題；3.事后控制原則：在項(xiàng)目的竣工和結(jié)算階段，應(yīng)對成本進(jìn)行核算和分析，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后的成本控制提供參考。三、成本控制的措施1.加強(qiáng)成本預(yù)算管理，嚴(yán)格控制成本支出，確保成本預(yù)算的執(zhí)行；2.優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低工程成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；3.加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和工程進(jìn)度，避免因工程質(zhì)量和工程進(jìn)度問題而導(dǎo)致的成本增加；4.加強(qiáng)材料管理，嚴(yán)格控制材料的采購和使用，降低材料成本；5.加強(qiáng)人力資源管理，合理配置人力資源，提高工作效率，降低人工成本；6.加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同的簽訂和執(zhí)行，避免因合同糾紛而導(dǎo)致的成本增加；7.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，及時(shí)識別和評估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)成本。四、成本控制的考核1.建立成本控制考核制度，將成本控制指標(biāo)納入各部門的績效考核體系；2.定期對各部門的成本控制情況進(jìn)行考核，考核結(jié)果與部門的績效獎(jiǎng)金掛鉤；3.對成本控制成績突出的部門和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對成本控制不力的部門和個(gè)人給予批評和處罰。成本分析管理一、成本分析的目的1.了解項(xiàng)目的成本構(gòu)成和成本水平，為成本控制提供依據(jù)；2.分析成本控制的效果，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后的成本控制提供參考；3.為公司的經(jīng)營決策提供支持，幫助公司制定合理的價(jià)格策略和營銷策略。二、成本分析的內(nèi)容1.成本構(gòu)成分析：分析項(xiàng)目的各項(xiàng)成本占總成本的比例，了解項(xiàng)目的成本構(gòu)成情況；2.成本水平分析：分析項(xiàng)目的各項(xiàng)成本與同類項(xiàng)目的成本水平相比，是否合理，是否存在成本過高或過低的情況；3.成本控制效果分析：分析成本預(yù)算的執(zhí)行情況，成本控制措施的實(shí)施效果，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；4.因素分析：分析影響項(xiàng)目成本的因素，如設(shè)計(jì)方案、施工質(zhì)量、材料價(jià)格、人工成本等，找出影響項(xiàng)目成本的主要因素，并采取相應(yīng)的措施加以控制。三、成本分析的方法1.比較分析法：將項(xiàng)目的各項(xiàng)成本與同類項(xiàng)目的成本進(jìn)行比較，分析成本水平的差異；2.比率分析法：計(jì)算項(xiàng)目的各項(xiàng)成本占總成本的比例，分析成本構(gòu)成的合理性；3.因素分析法：分析影響項(xiàng)目成本的因素，找出影響項(xiàng)目成本的主要因素，并采取相應(yīng)的措施加以控制；4.趨勢分析法：分析項(xiàng)目的各項(xiàng)成本在不同時(shí)期的變化趨勢，了解成本的變化情況。四、成本分析的報(bào)告1.成本分析報(bào)告的內(nèi)容：成本分析報(bào)告應(yīng)包括成本分