大廈物業(yè)設(shè)備管理制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)大廈物業(yè)設(shè)備的管理，確保設(shè)備的正常運(yùn)行，提高設(shè)備的使用效率，保障大廈的安全與正常運(yùn)營(yíng)，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于大廈內(nèi)所有物業(yè)設(shè)備的管理，包括但不限于電氣設(shè)備、暖通設(shè)備、給排水設(shè)備、消防設(shè)備、電梯設(shè)備等。（三）管理原則1.預(yù)防性維護(hù)原則：通過定期巡檢、保養(yǎng)等措施，預(yù)防設(shè)備故障的發(fā)生，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。2.科學(xué)性管理原則：運(yùn)用科學(xué)的管理方法和技術(shù)手段，對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面、系統(tǒng)的管理。3.責(zé)任明確原則：明確各部門及人員在設(shè)備管理中的職責(zé)，做到責(zé)任到人。4.安全第一原則：確保設(shè)備運(yùn)行安全，保障大廈人員和財(cái)產(chǎn)的安全。二、設(shè)備管理組織架構(gòu)及職責(zé)（一）設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組由物業(yè)經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，各部門負(fù)責(zé)人為成員。負(fù)責(zé)制定設(shè)備管理的方針、政策和重大決策，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系，監(jiān)督設(shè)備管理制度的執(zhí)行情況。（二）設(shè)備管理部門設(shè)立專門的設(shè)備管理部門，配備專業(yè)的設(shè)備管理人員。其職責(zé)如下：1.負(fù)責(zé)制定設(shè)備管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程，并組織實(shí)施。2.編制設(shè)備年度維護(hù)計(jì)劃、更新改造計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3.負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡檢、保養(yǎng)、維修工作，及時(shí)處理設(shè)備故障。4.建立設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的基本信息、運(yùn)行狀況、維護(hù)維修情況等。5.負(fù)責(zé)設(shè)備操作人員的培訓(xùn)和考核工作。6.參與設(shè)備的選型、驗(yàn)收工作。（三）其他部門職責(zé)1.使用部門：負(fù)責(zé)本部門設(shè)備的日常使用和保管，配合設(shè)備管理部門進(jìn)行設(shè)備的巡檢、保養(yǎng)和維修工作，及時(shí)反饋設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。2.采購(gòu)部門：負(fù)責(zé)設(shè)備的采購(gòu)工作，確保所采購(gòu)設(shè)備符合質(zhì)量要求和使用需求。3.財(cái)務(wù)部門：負(fù)責(zé)設(shè)備管理費(fèi)用的預(yù)算編制、核算和監(jiān)督，確保設(shè)備管理費(fèi)用的合理使用。三、設(shè)備采購(gòu)與驗(yàn)收（一）采購(gòu)計(jì)劃設(shè)備管理部門根據(jù)大廈設(shè)備的運(yùn)行狀況、維修需求、更新改造計(jì)劃等，編制設(shè)備年度采購(gòu)計(jì)劃。采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)明確設(shè)備的名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、采購(gòu)時(shí)間等內(nèi)容。（二）采購(gòu)流程1.采購(gòu)部門根據(jù)設(shè)備管理部門編制的采購(gòu)計(jì)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，選擇合格的供應(yīng)商。2.采購(gòu)部門與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同，明確設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、價(jià)格、交貨時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等條款。3.采購(gòu)部門負(fù)責(zé)跟蹤采購(gòu)合同的執(zhí)行情況，確保設(shè)備按時(shí)、按質(zhì)、按量到貨。（三）驗(yàn)收1.設(shè)備到貨后，采購(gòu)部門應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備管理部門、使用部門等相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收人員應(yīng)按照采購(gòu)合同和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、外觀、質(zhì)量等進(jìn)行檢查。3.對(duì)于重要設(shè)備或技術(shù)復(fù)雜的設(shè)備，應(yīng)邀請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行驗(yàn)收。4.驗(yàn)收合格后，驗(yàn)收人員應(yīng)填寫驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，簽字確認(rèn)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)包括設(shè)備名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、供應(yīng)商、驗(yàn)收情況等內(nèi)容。5.對(duì)于驗(yàn)收不合格的設(shè)備，采購(gòu)部門應(yīng)及時(shí)與供應(yīng)商聯(lián)系，要求其更換或處理。四、設(shè)備檔案管理（一）檔案建立設(shè)備管理部門應(yīng)建立設(shè)備檔案，對(duì)每臺(tái)設(shè)備進(jìn)行單獨(dú)編號(hào)，并記錄設(shè)備的基本信息、技術(shù)資料、運(yùn)行狀況、維護(hù)維修情況等內(nèi)容。設(shè)備檔案應(yīng)包括以下資料：1.設(shè)備采購(gòu)合同、發(fā)票、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。2.設(shè)備使用說明書、操作手冊(cè)、維修手冊(cè)等技術(shù)資料。3.設(shè)備巡檢記錄、保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄等運(yùn)行維護(hù)資料。4.設(shè)備更新改造記錄、報(bào)廢記錄等。（二）檔案保管設(shè)備檔案應(yīng)妥善保管，采用紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合的方式。紙質(zhì)檔案應(yīng)分類存放，便于查閱；電子檔案應(yīng)定期備份，防止數(shù)據(jù)丟失。（三）檔案查閱1.內(nèi)部人員查閱設(shè)備檔案，應(yīng)填寫查閱申請(qǐng)表，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可查閱。2.外部人員查閱設(shè)備檔案，應(yīng)持有單位介紹信或相關(guān)證明文件，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可查閱。查閱時(shí)，應(yīng)在設(shè)備管理部門人員的陪同下進(jìn)行，并做好查閱記錄。五、設(shè)備巡檢與保養(yǎng)（一）巡檢1.設(shè)備管理部門應(yīng)制定設(shè)備巡檢計(jì)劃，明確巡檢的時(shí)間、內(nèi)容、人員等要求。2.巡檢人員應(yīng)按照巡檢計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期巡檢，檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況、外觀、連接部位、潤(rùn)滑情況等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的問題。3.巡檢人員應(yīng)填寫巡檢記錄，記錄巡檢時(shí)間、設(shè)備名稱、巡檢內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。巡檢記錄應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。（二）保養(yǎng)1.設(shè)備管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)和使用要求，制定設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，明確保養(yǎng)的時(shí)間、內(nèi)容、人員等要求。2.保養(yǎng)人員應(yīng)按照保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)，包括清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整等工作，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。3.保養(yǎng)人員應(yīng)填寫保養(yǎng)記錄，記錄保養(yǎng)時(shí)間、設(shè)備名稱、保養(yǎng)內(nèi)容、更換的零部件等。保養(yǎng)記錄應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。（三）巡檢與保養(yǎng)的監(jiān)督與考核1.設(shè)備管理部門應(yīng)定期對(duì)巡檢與保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保巡檢與保養(yǎng)工作按時(shí)、按質(zhì)、按量完成。2.對(duì)巡檢與保養(yǎng)工作表現(xiàn)優(yōu)秀的人員，應(yīng)給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)巡檢與保養(yǎng)工作不到位的人員，應(yīng)進(jìn)行批評(píng)教育，并責(zé)令其限期整改。六、設(shè)備維修管理（一）維修申請(qǐng)1.使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障后，應(yīng)及時(shí)填寫設(shè)備維修申請(qǐng)表，注明設(shè)備名稱、故障現(xiàn)象、故障發(fā)生時(shí)間等內(nèi)容，并提交給設(shè)備管理部門。2.設(shè)備管理部門接到維修申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修。對(duì)于緊急故障，應(yīng)立即組織維修人員進(jìn)行搶修。（二）維修流程1.維修人員接到維修任務(wù)后，應(yīng)首先對(duì)設(shè)備故障進(jìn)行檢查，分析故障原因，制定維修方案。2.維修人員按照維修方案進(jìn)行維修，更換損壞的零部件，修復(fù)設(shè)備故障。3.維修完成后，維修人員應(yīng)填寫維修記錄，記錄維修時(shí)間、設(shè)備名稱、故障原因、維修內(nèi)容、更換的零部件等。維修記錄應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。4.維修人員應(yīng)向使用部門反饋設(shè)備維修情況，經(jīng)使用部門確認(rèn)后，維修工作結(jié)束。（三）維修質(zhì)量監(jiān)督1.設(shè)備管理部門應(yīng)定期對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保維修質(zhì)量符合要求。2.對(duì)于維修質(zhì)量不合格的設(shè)備，應(yīng)責(zé)令維修人員重新維修，直至達(dá)到質(zhì)量要求。（四）維修費(fèi)用管理1.設(shè)備維修費(fèi)用應(yīng)納入物業(yè)成本核算，嚴(yán)格控制維修費(fèi)用支出。2.維修費(fèi)用的報(bào)銷應(yīng)按照公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行，憑維修發(fā)票、維修記錄等相關(guān)憑證進(jìn)行報(bào)銷。3.設(shè)備管理部門應(yīng)定期對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，找出維修費(fèi)用高的原因，采取有效措施降低維修費(fèi)用。七、設(shè)備更新改造管理（一）更新改造計(jì)劃設(shè)備管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況、技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)、使用需求等，編制設(shè)備更新改造計(jì)劃。更新改造計(jì)劃應(yīng)明確設(shè)備的名稱、規(guī)格型號(hào)、更新改造內(nèi)容、投資預(yù)算、實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容。（二）更新改造流程1.設(shè)備管理部門提出設(shè)備更新改造申請(qǐng)，經(jīng)設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2.公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施設(shè)備更新改造工作。更新改造工作應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保更新改造質(zhì)量。3.設(shè)備更新改造完成后，設(shè)備管理部門應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，辦理固定資產(chǎn)變更手續(xù)。（三）更新改造費(fèi)用管理1.設(shè)備更新改造費(fèi)用應(yīng)納入公司固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，嚴(yán)格控制更新改造費(fèi)用支出。2.更新改造費(fèi)用的報(bào)銷應(yīng)按照公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行，憑更新改造合同、發(fā)票、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等相關(guān)憑證進(jìn)行報(bào)銷。八、設(shè)備報(bào)廢管理（一）報(bào)廢條件1.已超過規(guī)定使用年限，且設(shè)備技術(shù)性能落后，無法滿足使用要求的。2.因意外事故或自然災(zāi)害等原因，設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，無法修復(fù)的。3.設(shè)備能耗高、效率低、污染嚴(yán)重，國(guó)家明令淘汰的。4.其他符合報(bào)廢條件的設(shè)備。（二）報(bào)廢申請(qǐng)?jiān)O(shè)備使用部門或設(shè)備管理部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備符合報(bào)廢條件后，應(yīng)填寫設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表，注明設(shè)備名稱、規(guī)格型號(hào)、購(gòu)置時(shí)間、報(bào)廢原因等內(nèi)容，并提交給設(shè)備管理部門。（三）報(bào)廢審批設(shè)備管理部門接到報(bào)廢申請(qǐng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行鑒定，確認(rèn)設(shè)備是否符合報(bào)廢條件。經(jīng)鑒定符合報(bào)廢條件的，報(bào)設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，辦理設(shè)備報(bào)廢手續(xù)。（四）報(bào)廢處理1.設(shè)備報(bào)廢后，設(shè)備管理部門應(yīng)及時(shí)組織清理，將報(bào)廢設(shè)備拆除、解體，妥善處理。2.對(duì)于有利用價(jià)值的零部件，應(yīng)進(jìn)行回收利用；對(duì)于無利用價(jià)值的零部件，應(yīng)按照環(huán)保要求進(jìn)行處理，防止環(huán)境污染。3.設(shè)備報(bào)廢處理完成后，設(shè)備管理部門應(yīng)填寫設(shè)備報(bào)廢處理記錄，記錄報(bào)廢設(shè)備的名稱、規(guī)格型號(hào)、報(bào)廢時(shí)間、處理方式等內(nèi)容。設(shè)備報(bào)廢處理記錄應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。九、設(shè)備操作人員管理（一）培訓(xùn)1.設(shè)備管理部門應(yīng)定期組織設(shè)備操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括設(shè)備的操作規(guī)程、安全注意事項(xiàng)、維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)等。2.培訓(xùn)方式可采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操等多種形式，確保操作人員熟悉設(shè)備的性能和操作方法。（二）考核1.設(shè)備管理部門應(yīng)定期對(duì)設(shè)備操作人員進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括設(shè)備操作技能、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)、安全意識(shí)等。2.考核方式可采用理論考試、實(shí)際操作等多種形式，考核合格的