保利地產(chǎn)成本管理制度一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范保利地產(chǎn)成本管理工作，確保成本核算的準確性、成本控制的有效性，提高公司經(jīng)濟效益，增強公司市場競爭力。（二）適用范圍本制度適用于保利地產(chǎn)旗下各項目公司、區(qū)域公司及相關(guān)職能部門。（三）基本原則1.全面性原則涵蓋項目開發(fā)全過程的成本管理，包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、招標、施工、竣工結(jié)算等各個環(huán)節(jié)。2.目標性原則明確成本管理目標，將成本控制責任分解到各部門、各崗位，確保成本目標的實現(xiàn)。3.動態(tài)管理原則根據(jù)項目進展情況和市場變化，及時調(diào)整成本管理策略和措施，實行動態(tài)監(jiān)控和管理。4.全員參與原則成本管理涉及公司各個部門和全體員工，鼓勵全員參與，形成成本管理的合力。二、成本管理組織架構(gòu)及職責（一）成本管理委員會1.組成由公司高層管理人員、各相關(guān)職能部門負責人組成。2.職責審批成本管理制度、流程和重大成本事項。審議年度成本預算、成本控制目標和成本分析報告。協(xié)調(diào)解決成本管理工作中的重大問題。（二）成本管理部門1.職責制定和完善成本管理制度、流程和標準。負責項目成本預算的編制、審核和執(zhí)行監(jiān)控。組織成本核算、成本分析和成本考核工作。參與項目招標、合同談判、工程變更等成本管理工作。對項目成本管理工作進行指導、監(jiān)督和檢查。（三）其他部門1.工程部門負責項目工程進度、質(zhì)量控制，合理安排施工順序，減少工程變更。及時提供工程進度報表和工程變更資料，配合成本管理部門做好成本核算和控制工作。2.設(shè)計部門優(yōu)化設(shè)計方案，控制設(shè)計成本，確保設(shè)計質(zhì)量符合項目要求。配合成本管理部門進行設(shè)計概算的編制和審核，及時解決設(shè)計變更問題。3.采購部門負責項目物資設(shè)備的采購工作，嚴格控制采購成本。建立供應商評估體系，選擇優(yōu)質(zhì)供應商，簽訂合理的采購合同。及時提供采購價格信息和采購合同執(zhí)行情況，配合成本管理部門做好成本核算和控制工作。4.財務部門負責項目成本核算和財務報表編制，提供準確的成本數(shù)據(jù)。對項目成本進行財務分析和監(jiān)控，提出成本控制建議。配合成本管理部門做好成本預算的編制和審核工作。三、成本預算管理（一）預算編制原則1.依據(jù)充分原則以項目開發(fā)計劃、市場價格信息、歷史成本數(shù)據(jù)等為依據(jù)，確保預算編制的合理性和準確性。2.全面覆蓋原則涵蓋項目開發(fā)全過程的各項成本費用，包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。3.動態(tài)調(diào)整原則根據(jù)項目進展情況和市場變化，及時調(diào)整預算，確保預算的科學性和有效性。（二）預算編制流程1.項目啟動階段成本管理部門組織相關(guān)部門對項目進行成本預測，確定項目成本控制目標和預算編制大綱。2.預算編制階段各部門根據(jù)預算編制大綱，結(jié)合項目實際情況，編制本部門的成本預算，并提交成本管理部門匯總。3.預算審核階段成本管理部門對各部門提交的成本預算進行審核，提出審核意見，反饋給各部門進行修改完善。4.預算審批階段成本管理部門將審核后的成本預算提交成本管理委員會審批，經(jīng)審批通過后的成本預算作為項目成本控制的依據(jù)。（三）預算執(zhí)行與監(jiān)控1.預算分解成本管理部門將批準后的成本預算分解到各部門、各崗位，明確成本控制責任。2.預算執(zhí)行各部門按照成本預算組織實施項目開發(fā)工作，嚴格控制各項成本費用支出。3.預算監(jiān)控成本管理部門定期對項目成本預算執(zhí)行情況進行監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和解決預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。4.預算調(diào)整如因項目變更、市場價格波動等原因?qū)е鲁杀绢A算需要調(diào)整，由成本管理部門提出調(diào)整申請，經(jīng)成本管理委員會審批后進行調(diào)整。四、成本核算管理（一）核算原則1.權(quán)責發(fā)生制原則按照收入與費用的配比原則，準確核算項目成本。2.一致性原則成本核算方法和口徑應保持一致，確保成本數(shù)據(jù)的可比性。3.真實性原則成本核算數(shù)據(jù)應真實、準確、完整，不得虛報、漏報。（二）核算對象以單個開發(fā)項目為成本核算對象，對于同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工的多個開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。（三）核算內(nèi)容包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。（四）核算流程1.成本數(shù)據(jù)收集各部門按照成本核算要求，及時收集、整理本部門發(fā)生的成本費用資料，并提交給成本管理部門。2.成本數(shù)據(jù)錄入成本管理部門將收集到的成本費用資料錄入成本核算系統(tǒng)，進行成本數(shù)據(jù)的歸集和分類。3.成本核算成本管理部門按照成本核算方法和流程，對項目成本進行核算，生成成本核算報表。4.成本分析成本管理部門對成本核算報表進行分析，找出成本控制的關(guān)鍵點和存在的問題，提出改進措施和建議。五、成本控制管理（一）土地成本控制1.土地獲取階段進行充分的市場調(diào)研和項目可行性研究，選擇合適的土地獲取方式和時機。合理確定土地價格，通過談判、招標、拍賣等方式爭取有利的土地條件。2.土地開發(fā)階段優(yōu)化土地開發(fā)方案，提高土地利用率，降低土地開發(fā)成本。及時辦理土地開發(fā)相關(guān)手續(xù)，減少土地閑置時間和成本。（二）前期工程費控制1.規(guī)劃設(shè)計階段優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，控制設(shè)計標準和規(guī)模，避免不必要的設(shè)計變更。進行設(shè)計招標，選擇資質(zhì)高、經(jīng)驗豐富、設(shè)計費用合理的設(shè)計單位。2.前期工程費用管理嚴格控制前期工程費用支出，對各項費用進行審核和監(jiān)控。加強與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，確保前期工程順利進行，減少工期延誤和費用增加。（三）建筑安裝工程費控制1.招標階段制定合理的招標策略，選擇合適的招標方式，確保招標過程的公平、公正、公開。編制詳細的招標文件，明確工程范圍、技術(shù)要求、質(zhì)量標準、付款方式等條款，避免合同糾紛。2.合同管理階段簽訂詳細的施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務，嚴格控制工程變更和簽證。加強對施工合同執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。3.工程施工階段加強工程進度、質(zhì)量控制，合理安排施工順序，減少工程返工和浪費。嚴格控制工程變更，對于確需變更的工程，應按照規(guī)定的程序進行審批，并及時調(diào)整成本預算。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費控制1.規(guī)劃設(shè)計階段合理規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施布局，優(yōu)化設(shè)計方案，降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，確?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)符合城市規(guī)劃和項目要求。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段加強對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程的管理，嚴格控制工程質(zhì)量和進度，確保按時交付使用。對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用進行審核和監(jiān)控，防止出現(xiàn)超支現(xiàn)象。（五）公共配套設(shè)施費控制1.規(guī)劃設(shè)計階段合理確定公共配套設(shè)施的種類、規(guī)模和標準，避免過度配套或配套不足。優(yōu)化公共配套設(shè)施設(shè)計方案，降低建設(shè)成本。2.公共配套設(shè)施建設(shè)階段加強對公共配套設(shè)施建設(shè)工程的管理，確保工程質(zhì)量和進度。對公共配套設(shè)施建設(shè)費用進行審核和監(jiān)控，嚴格控制成本支出。（六）開發(fā)間接費控制1.費用核算與管理明確開發(fā)間接費的核算范圍和標準，嚴格按照規(guī)定進行核算。加強對開發(fā)間接費的控制和管理，減少不必要的費用支出。2.人員費用控制合理配置項目管理人員，控制人員數(shù)量和工資水平。加強對項目管理人員的績效考核，提高工作效率，降低人工成本。六、成本分析與考核管理（一）成本分析1.定期分析成本管理部門每月對項目成本進行分析，編制成本分析報告，提交給成本管理委員會和相關(guān)部門。2.專項分析針對項目成本控制中的重點、難點問題，開展專項成本分析，提出解決方案和建議。3.成本分析內(nèi)容包括成本構(gòu)成分析、成本變動分析、成本指標對比分析、成本控制措施效果分析等。（二）成本考核1.考核指標成本控制目標完成率：考核項目實際成本與成本控制目標的對比情況。成本降低率：考核項目成本較預算成本的降低幅度。成本費用占比：考核各項成本費用在總成本中的占比情況。2.考核對象包括項目公司、區(qū)域公司、各職能部門及相關(guān)崗位人員。3.考核周期年度考核與項目竣工考核相結(jié)合。4.考核結(jié)果應用將成本考核結(jié)果與績效獎金、晉升、獎勵等掛鉤，激勵各部門和員工積極做好成本管理工作。七、成本信息管理（一）信息收集1.內(nèi)部信息收集各部門按照成本管理要求，定期收集、整理本部門的成本信息，包括成本預算、成本核算、成本控制、成本分析等方面的資料。2.外部信息收集成本管理部門收集市場價格信息、行業(yè)成本數(shù)據(jù)、政策法規(guī)等外部信息，為成本管理提供參考依據(jù)。（二）信息整理與分析1.信息整理成本管理部門對收集到的成本信息進行分類、匯總和整理，建立成本信息數(shù)據(jù)庫。2.信息分析成本管理部門運用數(shù)據(jù)分析方法，對成本信息進行分析，為成本管理決策提供支持。（三）信息傳遞與共享1.信息傳遞