江門市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告

調(diào)研說明一、背景

近年來，隨著江門房地產(chǎn)市場的不斷開展與成熟，市場主導(dǎo)者也在不斷改變著，以往由開發(fā)企業(yè)全權(quán)決定產(chǎn)品的形態(tài)和定位的時代已經(jīng)過去。隨著供給量的不斷增加，市場供求關(guān)系的不斷改變，以購房者消費傾向為導(dǎo)向主導(dǎo)市場開展的力量正在形成與壯大，因此市場意識強、敏感度高的大型和知名開發(fā)企業(yè)開始注重購房者購房趨勢和特點變化的研究。隨著市場競爭將日趨劇烈，因此開發(fā)企業(yè)均提高了對潛在購房者需求研究的認識，潛在購房需求的調(diào)查結(jié)果逐漸成為工程定位和決策過程的重要參考依據(jù)和根底。由于潛在購房群體的消費傾向?qū)ξ磥懋a(chǎn)品定位與功能設(shè)計具有一定的前瞻性指導(dǎo)作用,因此我司通過問卷調(diào)研，對于未來購房者的購房心理和經(jīng)濟能力以及產(chǎn)品需求等方面進行普查，結(jié)合目前市場的供需現(xiàn)狀進行比照分析，來幫助開發(fā)商確定不同區(qū)域具有競爭力的產(chǎn)品定位、消費者定位以及今后的營銷策略，幫助開發(fā)企業(yè)了解消費者需求、欲望、心理、行為、對產(chǎn)品的評價等。使之能夠不斷創(chuàng)新產(chǎn)品、找出市場時機點，為成功打造工程奠定根底，為工程籌劃定位提供一定的市場依據(jù)，更能為成熟產(chǎn)品找到新的用途和新的市場。 在本次調(diào)研過程中，我們考慮到江門的房地產(chǎn)市場開展方向是以非別墅類的大型生活區(qū)為主導(dǎo)，因此本次調(diào)研主要是針對這類產(chǎn)品為主，而對別墅市場作了忽略，特此說明。調(diào)研說明二、目標1、揭示需求市場最新動向2、研究新政后樓市的走勢和未來趨勢3、跟蹤預(yù)測未來購房者自身特征及其變化4、揭示未來樓市購置力水平及產(chǎn)品需求特征5、探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因調(diào)研說明數(shù)據(jù)源于：五邑大學(xué)工程管理專業(yè)調(diào)研說明四、樣本分布本次調(diào)查共完成合格樣本585個，經(jīng)復(fù)審和復(fù)核，有效樣本519個，其中：1、總體住宅需求局部〔江門主城區(qū)塊〕：133個；2、南新區(qū)住宅需求局部：137個；3、北新區(qū)住宅需求局部：204個；4、新會區(qū)住宅需求局部：45個；數(shù)據(jù)源于：五邑大學(xué)工程管理專業(yè)需求市場最新動向北新區(qū)板塊受關(guān)注度再創(chuàng)新高，新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)迎來快速開展期。

南新區(qū)板塊前景被看好，輕軌建成后將迎來快速開展期。2、雖然南新區(qū)板塊比之北新區(qū)板塊關(guān)注低，但是比這早幾年已大大提高，目前的市場關(guān)注度甚至已超過市區(qū)，這主要歸功于市政府對南新區(qū)近幾年來的持續(xù)投入，如江?；▓@、南泉花園等這些江門高尚小區(qū)的建立，高新區(qū)的開發(fā)、江門一中的遷入等，都使得南新區(qū)的開展前景有目共睹?！皩幰颖币粡埓?，不要河南一間房〞的歷史已成為過去，參加規(guī)劃中2021年前輕軌將建成投入使用，南新區(qū)的地位更是直線上升，特別是輕軌的建成投入使用后，其開展?jié)摿σ巡蝗菀芍谩馁徶媚康膩砜?，自住型中?1.44％的潛在購置者還是購房自己使用，其次那么是給兒女使用。自住型消費，改善居住狀況成為購房主要動因平層產(chǎn)品最受歡送，躍式和錯層開始受到關(guān)注平層仍舊是偏好度最高的產(chǎn)品，也是目前最群眾化產(chǎn)品，同時近期我們也可以看到，近年來流行的躍式和錯層也開始受到關(guān)注，兩種戶型也占了一定的比例。實用的三室二廳和舒適型四室二廳是需求的主要戶型套型需求分布來看，經(jīng)濟、實用又具備一定舒適性的三室兩廳和四室二廳是潛在購房者的打算購置的主流產(chǎn)品，四室以上的相對豪華的住宅需求比較穩(wěn)定。功能經(jīng)濟實用的91-130平方米的面積段套型成為需求主流91-130平方米的面積段需求占到總需求的50％左右。可以說絕大局部的需求面積都集中在這一段，經(jīng)濟性和實用性的需求傾向又一次得到市場的證實。總價承受主力區(qū)間30－50萬/套，面積段在91-130平米。潛在購房者的總價承受能力分布在31-50萬到達峰值，21－60萬是目前潛在購房者購房總價承受主流區(qū)間，而從供給情況看，由于供給套均面積和單價均高于購置者的預(yù)算，因而供給總價高于需求總價，將導(dǎo)致需求區(qū)域受價格影響而外移。2021年江門樓市開展趨勢成交量與價格均穩(wěn)步提升，市民對目前樓市充滿信心，因此當(dāng)前政府的各工程新政敏感度降低，未來一段時間內(nèi)樓市將處于穩(wěn)定上升的開展通道。需求總價以及單價都保持上升趨勢，與目前的實際成交均價走勢趨同。需求市場經(jīng)濟型、實用型產(chǎn)品受青睞，需求面積均值都在90－130平米左右，需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。隨著各大房地產(chǎn)商的進駐，樓盤結(jié)構(gòu)會有有所改變，供給市場將打破舒適型產(chǎn)品占主流的局面，主導(dǎo)產(chǎn)品向經(jīng)濟、實用和升值空間大等類型轉(zhuǎn)變。成交量與價格均穩(wěn)步提升，市民對目前樓市充滿信心，因此未來一段時間內(nèi)樓市將處于穩(wěn)定上升的開展通道。

成交量與價格均穩(wěn)步提升，市民對目前樓市充滿信心，因此，未來一段時間內(nèi)樓市將處于穩(wěn)定上升的開展通道。跟蹤預(yù)測未來購房者自身特征及其變化31-45歲成為未來主力購置年齡段，其次那么為26-30歲，可以說目前購房年齡跨度較大，不同年齡層對產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同

我們調(diào)查的平均年齡為36.45歲，但是從分面積段看主力需求年齡段為31-45歲，其次為26－30歲，我們可以根據(jù)目前的年齡需求變化看目前的消費群體的需求變化。高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購房者的重要特征，他們對樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌的提出更高要求

高學(xué)歷成為目前主城區(qū)需求者的一個重要特征。潛在購房者的職業(yè)分布以企業(yè)、公司高層員工為主，另外公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員也占有較大比例。從職業(yè)分布中可以看出，未來住宅的購置群體還是以中高收入階層為主。區(qū)域情節(jié)仍舊存在，北新區(qū)板塊成為各板塊主動遷出人群的最正確選擇本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前打算購置住房的潛在購房者主要居住區(qū)域在以老城區(qū)為主的城中，其中包括了炮臺、北街等地，其次是河南、南新區(qū)等。而目前居住在外地和五邑其它地區(qū)郊縣、會城等的購房者比例也有一定的份額。而北新區(qū)是大多數(shù)人購置的首選。從置業(yè)頻次的分布來看，首次置業(yè)比例相對較小，同時二次及屢次購房比例仍然保持上升態(tài)勢?？梢钥闯鰟?chuàng)業(yè)初期的年輕購房者并沒有全部投入商品房市場，一局部受經(jīng)濟能力制約轉(zhuǎn)移到二手房市場；另一方面二次以上置業(yè)者多以賣舊買新為主，因此對產(chǎn)品的功能性和舒適性要求較高，同時地段的升值空間也成為其購置影響的重要因素。有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購置選擇。和往年相比較，有車一族明顯增加，不準備購置的比例下降。隨著收入水平的不斷提高，以及城市化進程帶來的城市邊界的不斷擴大，有車一族比例不斷上升，因此對樓盤車位配比提出更多的需要，能否滿足停車需要也成為購房影響要素之一。未來樓市購置力水平及產(chǎn)品需求特征地段、交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購置的最主要因素。完善生活配套的根本生活需求遠遠高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為很多樓盤的高檔會所難以存活的主要原因。主流需求面積集中在91－130平米，不同板塊需求面積段不同。單套購置總價集中在30－50萬，單價承受力集中在3000－5000元/平米，預(yù)示未來成交區(qū)域向中心區(qū)域以外和城區(qū)邊緣擴散。交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購置的最主要因素

目前影響購房決策的因素仍主要以地段、樓盤質(zhì)量和價格為主。另外可以看到物業(yè)管理等后續(xù)效勞質(zhì)量的提高也成為潛在購房者考慮的重要因素，所占比重與價格的影響度接近；影響購房者購置的心理因素正從樓盤的硬件向軟件過渡，開發(fā)商必須加強效勞意識，融洽業(yè)主關(guān)系，加強文化環(huán)境的建設(shè)。完善生活配套的根本生活需求遠遠高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為中高檔樓盤的會所難以存活的主要原因

公交站點、購物場所和醫(yī)療保健這些與生活息息相關(guān)的配套設(shè)施仍舊是潛在購置者最關(guān)注的要素。隨著城市化進程的加快，城市非中心區(qū)域和邊緣開發(fā)量不斷增加，對于生活配套的需求成為潛在購置者的重中之重。也成為很多相對距離較遠的樓盤吸引客群的重要賣點。而餐飲娛樂、體育健身、文化活動等在購置初期并不是潛在購房者最關(guān)注的配套。局部高樓樓盤斥巨資建起的高檔會所不如引入一間生活超市更能夠賺得人氣和利潤的現(xiàn)象也就缺乏為奇了。主流需求面積集中在80-120平米，不同板塊需求面積段不同總體來看主流需求面積還是集中在91-130平方米之間。從目前最受關(guān)注的北新區(qū)板塊來看，110-120平方米是最受關(guān)注的面積段，其次就是81-100平方米和121-144平方米兩個面積段，經(jīng)濟型與舒適性并存。江門南新區(qū)板塊檔次和形象處于轉(zhuǎn)型期，因此舒適豪華型的產(chǎn)品引起未來客群的認可和關(guān)注，加上整體供給量受限，未來供需結(jié)構(gòu)仍存在一定的不平衡性。近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因江門局部現(xiàn)售或已售樓盤相關(guān)情況嘉悅豪庭（江門市潮江路）投資開發(fā)商江門市蓬江區(qū)南鴻實業(yè)發(fā)展公司開盤時間2006.09推廣賣點座北向南倚臨東湖目視東湖全景均價4500（最高價8500元,最低價2380元/㎡）市場歡迎程度極受歡迎，目前已售完主要層高20層綠化率60%交樓時間2007.08總戶數(shù)158物業(yè)管理費1.5元/㎡容積率2.35周邊配套城市生活設(shè)施齊全園林風(fēng)格中式園林主要戶型三房兩廳、四房兩廳住宅棟數(shù)3車位配比1:0.8總建筑面積34010建筑風(fēng)格歐陸洋房風(fēng)格占地面積8952平方樓盤本身配套煤氣管道、智能化物業(yè)管理成功及不足享受東湖無敵美景，絕版地塊,江門獨一無二。外立面現(xiàn)代,時尚。

中天國際（江門市院士路）投資開發(fā)商江門市中集天宇房地產(chǎn)公司開盤時間2002年推廣賣點北新中心區(qū)軸心位置，毗鄰五邑華僑會展中心。均價目前均價約3500元/㎡市場歡迎程度較受好評，口碑好。主要層高11層綠化率５５%物業(yè)管理費1元/㎡總戶數(shù)約1200戶周邊配套因為在新行政中心，各項生活配套工程將來完善容積率１．８３主要戶型３房２廳、４房２廳、２房２廳，94---138平方米為主園林風(fēng)格中式、簡約、現(xiàn)代、明快車位配比接近１：１綠化率50%建筑風(fēng)格現(xiàn)代、都市、新潮總建筑面積總建筑面積約2０萬平方米樓盤本身配套會所、泳池、生態(tài)園林、在江門首次采用了１８０００平方米的地下生態(tài)車庫成功點知名度高，園林、建筑風(fēng)格在地本突出。不足處

怡康華庭（江門市白石大道）投資開發(fā)商江門市白石房地產(chǎn)開發(fā)公司開盤時間2002年推廣賣點北新區(qū)中心位置，江門高樓盤代表作之一均價目前均價約4000元/㎡市場歡迎程度極受歡迎，目前已售完，明年8月才能交樓住宅層數(shù)及主要層高11層綠化率48%物業(yè)管理費0．8元每平方米/㎡（套內(nèi)）總占地約１４萬平方米周邊配套因為在新行政中心，各項生活配套工程將來完善容積率１．８３主要戶型三房兩廳，100---130平方米為主園林風(fēng)格中式,人工湖，以小橋流水為主車位配比接近１：１住宅棟數(shù)40棟建筑風(fēng)格歐陸洋房風(fēng)格總建筑面積２５萬平方米樓盤本身配套豪華會所、幼兒園、泳池、生態(tài)園林景觀、休閑場所成功點知名度高，園林、建筑風(fēng)格在地本突出。不足處樓宇外觀不太高檔

金海灣花園（江門市港口二路潮連橋腳）投資開發(fā)商江門三旺房地產(chǎn)開發(fā)公司開盤時間2002年推廣賣點無敵西美景，面臨濱江大道，每戶擁有近３０平方米的空中花園均價目前均價約3800元/㎡市場歡迎程度市場口碑一般。但其臨江而起主要層高17層為主占地面積約１２８畝物業(yè)管理費0．8元每平方米總戶數(shù)總戶數(shù)為９３８戶周邊配套有公交車站，附近有市場等相關(guān)生活設(shè)施綠化率為４８％主要戶型三房兩廳以及四房兩廳，138---158平方米為主園林風(fēng)格中西結(jié)合車位配比近1：1住宅棟數(shù)２０棟建筑風(fēng)格西式總建筑面積１６．８萬平方米樓盤本身配套有泳池、球場、溜冰場、露天咖啡廣場成功點位置好,近西江邊不足處樓宇外形太次，設(shè)計一般，園林風(fēng)格差

江海花園（江門市南新區(qū)）投資開發(fā)商江門城啟房地產(chǎn)開發(fā)公司開盤時間2000年推廣賣點知名品牌城啟和南新區(qū)中心地段均價當(dāng)初2380元/㎡起到現(xiàn)在均價5000元/㎡市場歡迎程度得到部分年輕精英和白領(lǐng)的歡迎的小高層之一，市場口碑良好主要層高12層占地面積700畝物業(yè)管理費0．96元/㎡總戶數(shù)2100戶周邊配套小超市，小診所，有公交車站綠化率59%主要戶型三房兩廳，130㎡左右園林風(fēng)格現(xiàn)代、都市、清新車位配比近1：1容積率1.8建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡約、明快、都市式總建筑面積近100多萬平方米樓盤本身配套大型會所，泳池成功點營銷比較到位，能成功利用口碑不足處南新區(qū)附近較多工業(yè)區(qū)

金匯豪庭一期（江門市逸豪酒店后）投資開發(fā)商江門金匯房地產(chǎn)發(fā)展公司開盤時間2006年1月1日推廣賣點江門頂級高檔小區(qū)均價4500元/㎡市場歡迎程度相當(dāng)理想，消費者對其評價較高，認為其性價比值主要層高12層占地面積30畝物業(yè)管理費1.2元/㎡總戶數(shù)519戶周邊配套酒店、大型超市、醫(yī)院等，相當(dāng)完善。綠化率40%主要戶型3房2廳，120－140㎡為主園林風(fēng)格新加坡風(fēng)情車位配比4：5住宅棟數(shù)12棟建筑風(fēng)格新加坡風(fēng)情式總建筑面積88000㎡樓盤本身配套園林、智能化物業(yè)管理成功點口碑好，在五星級的逸豪酒店后，江門最繁華的商業(yè)中心黃金地段不足處因鄰近逸豪酒店，酒店排出的廢氣可能會影響到家居生活

駿景灣豪庭（江門市白石大道）投資開發(fā)商江門市南昌房地產(chǎn)開發(fā)公司位置及開盤時間2006年5月推廣賣點園林、水景，首層送門庭花園均價4500市場歡迎程度比周邊樓盤都火爆主要層高住宅樓最小層數(shù)為9.5層，最高層數(shù)為22.5層綠化率52%物業(yè)管理費1.2元/㎡占地面積138734平方周邊配套附近是育德生活區(qū)，院士路有超市等總戶數(shù)2242戶主要戶型134－158㎡的三房兩廳至四房兩廳園林風(fēng)格歐洲水岸風(fēng)情園林車位配比1：1住宅棟數(shù)31棟建筑風(fēng)格歐式簡約風(fēng)格總建筑面積29萬平方米樓盤本身配套會所成功點開售時善于利用江門06年上半年貨少的原因推盤，一炮而紅、首層送私家花園不足處樓宇外立面不高檔，樓宇設(shè)計、外形略為粗糙

中天國際朗晴苑８、9號樓投資開發(fā)商江門市中集天宇房地產(chǎn)公司開盤時間2007年9月28推廣賣點位于北新中心區(qū)軸心位置，毗鄰五邑華僑會展中心。均價目前均價約3600元/㎡起，高至4500元/㎡，均價4000元/㎡市場歡迎程度反應(yīng)良好。住宅層數(shù)18層綠化率５５％物業(yè)管理費1元/㎡總戶數(shù)約100戶周邊配套因為在新行政中心，各項生活配套工程將會完善容積率１．８３主要戶型３房２廳、４房２廳、２房２廳，最受青睞的是140---170平方米的大戶型園林風(fēng)格中式、簡約、現(xiàn)代、明快車位配比接近１：１園林設(shè)計深圳華藝設(shè)計顧問有限公司建筑風(fēng)格現(xiàn)代、都市、新潮總建筑面積總建筑面積約2０萬平方米樓盤本身配套會所、泳池、生態(tài)園林、在江門首次采用了１８０００平方米的地下生態(tài)車庫成功點知名度高，園林、建筑風(fēng)格在地本突出。不足處邊樓,近五邑風(fēng)華商業(yè)街

江門07年江門國慶開售的主要樓盤樓盤名稱江?；▓@名門開盤時間10月1日推廣賣點湖景、大戶型、錯層、復(fù)式、4、5米高的空中客廳主打產(chǎn)品及均價三錯層高廳復(fù)式高廳平層均價近5000元/㎡樓盤名稱五邑碧桂園盛景別墅星語洋房開盤時間國慶期間推廣賣點超高綠化率,人工河,送裝修主打產(chǎn)品及均價面積由181-510㎡從4房2廳到7房2廳的大獨立“盛景”別墅及由68-174㎡，從2房2廳－4房2廳的“星語”洋房。價格未公開樓盤名稱駿景灣豪庭湖景庭3幢開盤時間10月1日推廣賣點處于小區(qū)的中心地帶，是駿景灣