物業(yè)中大修管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)中大修管理工作，確保物業(yè)設施設備的正常運行，延長物業(yè)使用壽命，提升業(yè)主居住質量，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司管理的各類物業(yè)項目中大修工程的管理。（三）基本原則1.安全第一原則：中大修工程必須確保施工安全，保障人員生命和財產安全。2.質量至上原則：嚴格按照相關標準和規(guī)范進行施工，確保工程質量達到優(yōu)良水平。3.成本控制原則：在保證工程質量和安全的前提下，合理控制成本，提高資金使用效益。4.業(yè)主滿意原則：充分考慮業(yè)主需求，積極溝通協(xié)調，確保中大修工程實施過程中及完成后業(yè)主滿意度較高。二、職責分工（一）公司層面1.工程管理部門負責制定物業(yè)中大修年度計劃，并報公司審批。組織對中大修項目進行可行性研究和方案設計審核。監(jiān)督檢查中大修工程的施工進度、質量和安全。協(xié)調解決中大修工程實施過程中的重大問題。2.財務管理部門負責中大修工程資金的預算編制、審核和撥付。對中大修工程費用進行核算和監(jiān)督，確保資金使用合規(guī)。3.客戶服務部門負責收集業(yè)主對中大修項目的意見和建議，并及時反饋給相關部門。協(xié)助工程管理部門做好施工期間的業(yè)主溝通和協(xié)調工作，處理業(yè)主投訴。4.品質管理部門對中大修工程質量進行全程監(jiān)督檢查，定期開展質量評估。對違反質量標準和管理制度的行為進行查處。（二）項目層面1.項目經理全面負責中大修項目的組織實施，確保項目按計劃完成。協(xié)調項目各參建方之間的關系，及時解決施工過程中的問題。對項目的質量、安全、進度和成本負責。2.工程主管具體負責中大修工程的現場施工管理，包括施工隊伍的組織、施工進度的跟蹤、施工質量的監(jiān)督等。協(xié)助項目經理做好與業(yè)主、監(jiān)理等相關方的溝通協(xié)調工作。3.維修人員按照施工方案和操作規(guī)程進行施工，確保施工質量和安全。及時反饋施工過程中發(fā)現的問題，并配合做好整改工作。三、中大修計劃管理（一）計劃編制依據1.物業(yè)設施設備的運行狀況和使用年限。2.業(yè)主的需求和意見。3.公司的發(fā)展規(guī)劃和資金狀況。（二）計劃編制流程1.每年[具體時間]前，項目管理處組織對物業(yè)設施設備進行全面檢查和評估，梳理出需要進行中大修的項目。2.項目管理處根據設施設備檢查評估結果和業(yè)主需求，編制物業(yè)中大修年度計劃草案，報工程管理部門。3.工程管理部門對各項目管理處上報的中大修年度計劃草案進行匯總審核，結合公司資金狀況和發(fā)展規(guī)劃，對計劃進行調整和完善，形成公司物業(yè)中大修年度計劃初稿。4.公司物業(yè)中大修年度計劃初稿經公司領導審批后正式下達各項目管理處執(zhí)行。（三）計劃調整1.因不可抗力因素或其他特殊原因需要調整中大修計劃的，項目管理處應及時向工程管理部門提出書面申請。2.工程管理部門對申請進行審核，提出調整意見，報公司領導審批。3.經公司領導審批同意后，工程管理部門及時下達計劃調整通知，各項目管理處按照調整后的計劃組織實施。四、中大修項目立項管理（一）立項申請1.項目管理處根據中大修年度計劃，對具體中大修項目進行立項申請，填寫《物業(yè)中大修項目立項申請表》，詳細說明項目名稱、地點、內容、預算、計劃工期等信息。2.立項申請應附項目可行性研究報告、初步設計方案、工程預算書等相關資料。（二）立項審批1.工程管理部門收到項目管理處的立項申請后，組織相關人員對申請資料進行審核。2.審核通過后，工程管理部門將立項申請報公司領導審批。3.公司領導根據項目情況進行審批，批準后的項目正式立項。（三）項目備案立項項目經公司領導批準后，工程管理部門負責將項目相關信息進行備案，建立項目檔案，包括項目立項申請表、可行性研究報告、初步設計方案、工程預算書、審批文件等。五、中大修項目招標管理（一）招標范圍單項合同估算價在[具體金額]以上的中大修工程項目，必須進行招標。（二）招標方式1.公開招標：通過發(fā)布招標公告的方式，邀請不特定的法人或其他組織投標。2.邀請招標：向三個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。（三）招標程序1.組建招標工作小組：由工程管理部門、財務管理部門、法務部門等相關人員組成招標工作小組，負責招標工作的組織實施。2.編制招標文件：招標工作小組根據項目特點和要求，編制招標文件，明確招標項目的技術規(guī)格、商務條款、評標標準等內容。3.發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書：公開招標項目通過指定媒體發(fā)布招標公告，邀請招標項目向特定投標人發(fā)出投標邀請書。4.資格預審：對潛在投標人進行資格預審，審查其資質、業(yè)績、信譽等情況，確定合格投標人名單。5.發(fā)售招標文件：向合格投標人發(fā)售招標文件，并收取招標文件費用。6.組織現場踏勘和答疑：招標人根據需要組織潛在投標人進行現場踏勘，并對投標人提出的疑問進行解答。7.開標、評標和定標：按照招標文件規(guī)定的時間、地點開標，由評標委員會對投標文件進行評審，推薦中標候選人，招標人根據評標委員會的推薦意見確定中標人。8.簽訂合同：中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，并在規(guī)定時間內與中標人簽訂合同。六、中大修項目合同管理（一）合同簽訂1.中標人確定后，項目管理處應在規(guī)定時間內與中標人簽訂合同。2.合同應明確雙方的權利和義務、工程內容、工程質量標準、工程進度要求、工程造價、付款方式、違約責任等條款。3.合同簽訂前，應經法務部門審核，確保合同合法合規(guī)。（二）合同執(zhí)行1.合同簽訂后，雙方應嚴格按照合同約定履行各自的義務。2.項目管理處應定期對合同執(zhí)行情況進行檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現和解決合同執(zhí)行過程中出現的問題。3.如因特殊情況需要變更合同條款的，應經雙方協(xié)商一致，并簽訂書面補充協(xié)議。（三）合同結算1.工程竣工后，施工單位應按照合同約定提交工程結算報告及相關資料。2.項目管理處組織相關人員對工程結算報告進行審核，審核通過后報財務管理部門辦理結算手續(xù)。3.財務管理部門根據合同約定和審核后的結算報告，支付工程款項。七、中大修項目施工管理（一）施工準備1.施工單位應在開工前組織施工人員進行技術交底，熟悉施工圖紙和施工要求。2.施工單位應按照施工組織設計要求，做好施工場地的“三通一平”等準備工作。3.施工單位應準備好施工所需的材料、設備和工具，并確保其質量符合要求。（二）施工過程管理1.項目管理處應安排專人負責施工現場的監(jiān)督管理，確保施工安全和質量。2.施工單位應嚴格按照施工圖紙和施工規(guī)范進行施工，不得擅自變更工程內容。3.施工過程中如發(fā)現質量問題或安全隱患，應立即停止施工，采取有效措施進行整改。4.項目管理處應定期組織召開工程例會，協(xié)調解決施工過程中出現的問題。（三）施工進度管理1.施工單位應按照合同約定的工期要求，編制詳細的施工進度計劃，并報項目管理處審核。2.項目管理處應定期對施工進度進行檢查和評估，及時發(fā)現和解決影響施工進度的問題。3.如因不可抗力因素或其他特殊原因導致工期延誤的，施工單位應及時向項目管理處提出書面報告，經批準后可適當延長工期。（四）施工質量管理1.施工單位應建立質量管理體系，制定質量管理制度和質量保證措施。2.施工過程中應嚴格執(zhí)行質量檢驗制度，對每道工序進行質量檢驗，確保工程質量符合標準要求。3.項目管理處應定期對工程質量進行檢查和評估，對發(fā)現的質量問題及時督促施工單位進行整改。4.工程竣工后，施工單位應提交工程質量驗收報告，項目管理處組織相關人員進行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。（五）施工安全管理1.施工單位應建立安全管理體系，制定安全管理制度和安全操作規(guī)程。2.施工單位應加強對施工人員的安全教育培訓，提高施工人員的安全意識和操作技能。3.施工現場應設置明顯的安全警示標志，配備必要的安全防護用品和消防器材。4.項目管理處應定期對施工現場的安全情況進行檢查和監(jiān)督，對發(fā)現的安全隱患及時督促施工單位進行整改。5.如發(fā)生安全事故，施工單位應立即采取應急措施，并及時報告項目管理處和相關部門。八、中大修項目驗收管理（一）驗收申請1.工程竣工后，施工單位應向項目管理處提交工程竣工驗收申請報告，申請報告應包括工程概況、施工情況、質量檢驗情況、竣工資料等內容。2.項目管理處收到施工單位的驗收申請報告后，對工程進行初步檢查，確認具備驗收條件后，組織相關人員進行竣工驗收。（二）驗收組織1.成立竣工驗收小組，由項目管理處、工程管理部門、財務管理部門、業(yè)主代表等人員組成。2.竣工驗收小組負責對工程質量、工程進度、工程資料等進行全面檢查和評估。（三）驗收內容1.工程質量：檢查工程是否符合設計文件和施工規(guī)范要求，各項性能指標是否達到標準。2.工程進度：檢查工程是否按照合同約定的工期完成。3.工程資料：檢查施工單位提交的竣工資料是否齊全、真實、有效。4.設備運行：對工程中安裝的設備進行試運行，檢查設備運行是否正常。（四）驗收程序1.施工單位向竣工驗收小組匯報工程建設情況。2.竣工驗收小組對工程進行現場檢查和資料審查。3.竣工驗收小組對工程質量、進度、資料等進行綜合評價，形成竣工驗收意見。4.如工程驗收合格，各方在竣工驗收報告上簽字蓋章；如工程驗收不合格，施工單位應按照竣工驗收意見進行整改，整改完成后重新申請驗收。九、中大修項目檔案管理（一）檔案收集1.項目管理處負責收集整理中大修項目從立項到竣工驗收全過程的檔案資料，包括立項申請、可行性研究報告、初步設計方案、工程預算書、招標文件、投標文件、合同、施工圖紙、施工記錄、質量檢驗報告、安全檢查記錄、竣工資料等。2.檔案資料應真實、完整、準確，字跡清晰，簽字蓋章齊全。（二）檔案整理1.項目管理處對收集到的檔案資料進行分類整理，按照檔案管理的要求進行編號、裝訂。2.檔案整理應便于查閱和保管，確保檔案資料的系統(tǒng)性和完整性。（三）檔案歸檔1.整理好的檔案資料應及時歸檔，建立項目檔案目錄，注明檔案資料的名稱、編號、日期、存放位置等