有關(guān)房地產(chǎn)信托投資基金在我國的發(fā)展分析一.房地產(chǎn)信托投資基金在我國發(fā)展的背景房地產(chǎn)業(yè)一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，越來越多的人們將目光投向房地產(chǎn)業(yè)，開始尋覓新的投資。房地產(chǎn)業(yè)基于自身特性,屬于資本密集型產(chǎn)業(yè),在其開發(fā)和消費(fèi)過程中離不開金融的支持。自2009年末以來，為了控制房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)過熱，國家開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，并發(fā)布了一系列措施控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。主要有要求土地出讓金首付比例提高到50%，控制二套房貸首付比例，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，收縮銀行信貸。在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，由于一些房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款來運(yùn)作，因此其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)也大大加重。與此同時(shí)，隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平的提高，形成了巨額的社會(huì)閑散資金。然而由于缺乏投資渠道，居民的巨額儲(chǔ)蓄一直無法用于多元化投資。一方面房地產(chǎn)企業(yè)的資金日趨緊張，另一方面，居民的閑置資金無處投資，而且就房地產(chǎn)特點(diǎn)而言，近年來經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加劇，房地產(chǎn)投資的價(jià)值開始顯現(xiàn)，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)資本密集型的特點(diǎn)，個(gè)人投資者幾乎無法問津。只有稍有實(shí)力的民間資金則趁著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)大舉進(jìn)入樓市，卻因此造成房?jī)r(jià)暴漲，各大城市房屋空置率居高不下，樓市有出現(xiàn)泡沫的危險(xiǎn)。如果可以讓民間資本也能順利分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的利益，同時(shí)拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就可以解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的這一難題?？v觀國際地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金成為比較科學(xué)的方案之一。二.房地產(chǎn)信托投資基金的概念對(duì)于很多人來說，房地產(chǎn)信托投資基金還是一個(gè)生疏且較為復(fù)雜的名詞。其實(shí)其很好理解。首先，我們要先弄懂投資基金信托的概念。投資基金信托，就是指集合不特定的投資者，將資金集中起來，設(shè)立投資基金，并委托具有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的投資專家經(jīng)營操作，共同分享投資利益。而加上“房地產(chǎn)”三個(gè)字，就是由專門投資機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動(dòng)從而賺取利潤。由此也可以看出，房地產(chǎn)信托投資基金正是可以平衡房地產(chǎn)企業(yè)資金缺乏的寒冬與個(gè)人投資者持幣貶值的酷夏的一個(gè)全新的融資形式。因此，房地產(chǎn)投資信托基金是十分必要的。科學(xué)的講，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。其最早產(chǎn)生于20世紀(jì)中期美國的新英格蘭地區(qū),經(jīng)歷了40多年的發(fā)展，美國的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)無論在資產(chǎn)規(guī)模、收益率以及市場(chǎng)占有率等多方面遙遙領(lǐng)先于全球其他房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)，穩(wěn)居全球的霸主地位。房地產(chǎn)信托投資基金在美國的成功，吸引了諸多西方發(fā)達(dá)國家和亞洲新興國家的目光。進(jìn)入21世紀(jì)以來，歐洲、亞洲、南美洲的一些國家紛紛借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金在其國家和地區(qū)的發(fā)展。從房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)所需資金來看,房地產(chǎn)投資信托基金可以較低的成本來籌集資金,它通過對(duì)現(xiàn)存房款證券化，而房地產(chǎn)信托投資基金中與住宅抵押貸款證券化有直接關(guān)聯(lián)的部分很小，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷、與次貸危機(jī)關(guān)聯(lián)較大的抵押性房地產(chǎn)信托投資基金受到的影響又較大，美國全國房?jī)r(jià)指數(shù)同比增長(zhǎng)是1997年第三季度以來的最小漲幅。受住房抵押貸款市場(chǎng)問題拖累,9月份,美國新房開工數(shù)量、新房銷售數(shù)量和待售新房數(shù)量季節(jié)調(diào)整后折年率同比分別下降30.8%、23.3%和6.6%。與此對(duì)應(yīng),根據(jù)美國國家房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),截至2008年底,美國公開上市的房地產(chǎn)信托投資基金數(shù)量從2006年的183家減少至136家,市值規(guī)模則由4300多億美元下降為1900多億美元。具體而言,美國次貸危機(jī)主要對(duì)抵押性房地產(chǎn)信托投資基金有較大的影響。因?yàn)榈盅盒头康禺a(chǎn)信托投資基金是持有的標(biāo)的資產(chǎn)以放款債權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)抵押證券為主,所以次級(jí)房貸的延遲繳款與違約率的上升,同樣發(fā)生在部分抵押型房地產(chǎn)信托投資基金的放款對(duì)象上。除上述直接影響外,次貸危機(jī)打擊了投資者的信心,二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托投資基金的供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)信托投資基金遭遇投資拋售,市值大幅縮水。盡管，房地產(chǎn)信托投資基金已在美國發(fā)展多年，且相對(duì)較成熟，但是一旦爆發(fā)金融危機(jī)，其也難以幸免。其中，最突出的問題就是房地產(chǎn)信托投資基金的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)了。因此，我國在其發(fā)展尚不完善的條件下，更應(yīng)該借鑒其他國家發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，建立和完善房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)。根據(jù)一些參考文獻(xiàn)，我總結(jié)了一些目前我國亟待解決的房地產(chǎn)信托投資基金的問題。主要有以下幾點(diǎn)：1.完善理論體系2.健全管理制度3.培養(yǎng)專業(yè)人才4.建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理5.加強(qiáng)法律建設(shè)目前，雖然有不斷的報(bào)道說商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的種種問題，但是涉及大量商業(yè)房地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)信托投資基金其實(shí)表現(xiàn)一直很強(qiáng)勁。有關(guān)報(bào)道也顯示，房地產(chǎn)信托投資基金的資本正在持續(xù)增加，負(fù)債卻在不斷減少，這是任何其他行業(yè)都做不到的。由此也可以看出房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展前景是相當(dāng)樂觀的。綜上所述，我相信我國房地產(chǎn)信托投資基金體系會(huì)不斷完善，并在不久的將來趨于成熟。參考文獻(xiàn)：《我國房地產(chǎn)融資新途徑探析——房地產(chǎn)信托投資基金》，韓冬《房地產(chǎn)信托投資基金在我國的發(fā)展》，鄭志慧《房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)在我國發(fā)展的若干思考》，徐云松《房地產(chǎn)投資信托