廣州甲級寫字樓市場季度報告knight萊Frank坊2025年第一季度/research2025年第一季度，廣州甲級寫字樓市場延續(xù)供應主導的深度調(diào)整周期，租金環(huán)比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，空置率環(huán)比上升1.4個百分點至14.7%。新增供應集中體現(xiàn)在城祥大廈約7.5萬平方米入市；凈吸納量由2024年第四季度的負值反彈至4,353平方米，顯示短期需求回從需求結(jié)構(gòu)看，全市租賃需求由軟件開發(fā)的大面積成交帶動；制造業(yè)依賴美妝研發(fā)與醫(yī)療設備企業(yè)的擴張需求支撐去化，專業(yè)服務業(yè)則以健康咨詢及教育培訓的增長需求對沖傳統(tǒng)律所的收縮。交易類型中，搬遷需求占比52.2%，反映企業(yè)成本優(yōu)化趨勢，而新租及新設立需求占比34.0%，顯示部分行業(yè)的擴張韌性。大宗交易市場則陷入低迷，全季度無單筆超人民幣1億元成交案例，天盈廣場東塔整層辦公單元掛牌超兩個月仍無人競價，凸顯資本對資產(chǎn)流動性的審慎態(tài)度。展望第二季度，新增供應預計超20萬平方米，疊加現(xiàn)有庫存超140萬平方米的影響，供需失衡將進一步加劇。盡管需求端可能因租約重組與搬遷升級實現(xiàn)進一步的釋放，但供應端的壓力將延長修復周期，市場企穩(wěn)或需等待宏觀經(jīng)濟面有序修復后的增量需求釋放。圖一：廣州甲級寫字樓市場參考指標[1]2025年第一季度凈吸納量2025年第一季度凈吸納量4,353平方米2025年第一季度租金128.8元/平方米/月2025年第一季度空置率14.7%2025年第一季度新增供應74,076平方米按季變幅：3.7%按季變幅：3.7%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2025-2027各區(qū)域新增甲級寫字樓面積●琶洲●琶洲●金融城●白鵝潭.廣州南站●珠江新城2,0001,5001,000500資料來源:萊坊研究部2025年第一季度，廣州甲級寫字樓市場延續(xù)供應主導的下行周期，租金環(huán)比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，跌幅較上季度擴大。全市各細分市場租金均錄得下跌，其中金融城因新增供應集中入市疊加庫存積壓，租金環(huán)比暴跌8.5%，領跌全市；天河北受限于老舊商務區(qū)升級滯后，租戶外遷壓力加劇，業(yè)主被迫加大租金折讓力度，區(qū)域租金環(huán)比下挫5.0%；珠江新城為應對琶洲、金融城等區(qū)域的分流效應，主動下調(diào)租金區(qū)間以吸引成本敏感型劇市場分化，新增供應持續(xù)放量與存量去化緩慢形成雙重壓力。金融城和琶洲作為供應熱點區(qū)域，庫存高企導致業(yè)主陷入“北則因硬件設施老化、產(chǎn)業(yè)能級不足，難以匹配企業(yè)升級需求，租戶加速向新興商務區(qū)遷移。珠江新城雖為傳統(tǒng)核心區(qū)，但面對周邊區(qū)域的價格競爭，其租金溢價空間被持續(xù)壓縮，反映出市場整體投資邏輯圖三：廣州甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月200180160140圖三：廣州甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月200180160140201420152016201720182019202020212022202320242025資料來源:萊坊研究部展望2025年第二季度，市場新增供應預計超20萬平方米，疊加現(xiàn)有庫存超140萬平方米，供需失衡將進一步加劇。歷史數(shù)據(jù)顯示，過去三年季度平均凈吸納量僅約3萬平方米，廣州寫字樓市場仍將長期處于去庫存階段。新增供應的持續(xù)入市將迫使存量物業(yè)業(yè)主采取更激進的租金策略，預計租金下行通道將進一步拓寬，部分非核心區(qū)域或迎來更大跌幅。表一：廣州甲級寫字樓各細分市場參考指標，2025年第一季度4.2-3.7%4.0-5.0%8.3%0.5%4464.7-4.3%0.8%-0.8%8.8%0.8%3.8-5.8%24.6%4.6%28-8.5%43.5%第一季度，廣州甲級寫字樓市場呈現(xiàn)供需動態(tài)調(diào)整的復雜格局。城祥大廈作為本季度唯一新增供應項目入市，為市場注入約7.5萬平方米的新增供應，全市空置率環(huán)比攀升1.4個百分點至14.7%。盡管供應壓力顯現(xiàn)，但需求端復蘇信號顯著，凈吸納量自2024年第四季度的負值區(qū)間反彈至4,353平方米，標志著市場進入階段性修復期。這一矛盾格局表明，短期內(nèi)需求回暖的動能弱于供應擴張的壓力。從需求結(jié)構(gòu)來看，TMT、制造業(yè)及專業(yè)服務業(yè)構(gòu)成核心驅(qū)動力。TMT行業(yè)以59.0%的租賃面積占比主導市場，其中影視傳媒與軟件開發(fā)領域分別貢獻單宗超1萬平方米的大面積成交，直播電商及游戲行業(yè)呈現(xiàn)活躍需求；制造業(yè)以16.6%的占比緊隨其后，主要受益于美妝研發(fā)制造與醫(yī)療機械設備企業(yè)的旺盛需求；專業(yè)服務業(yè)雖以9.3%的占比位列第三，但細分領域分化顯著——健康咨詢及教育培訓類需求增長對沖了律所等傳統(tǒng)領域的收縮趨勢。值得注意的是，TMT與制造業(yè)的協(xié)同發(fā)力凸顯廣州產(chǎn)業(yè)升級對辦公需求的支撐作用。交易類型層面，成本敏感型企業(yè)的策略調(diào)整主導市場行為。搬遷需求以幅下滑，反映部分租戶已完成階段性優(yōu)化；新租及新設立需求韌性凸顯，占比達34.0%，主要受影視傳媒企業(yè)選址擴張及商貿(mào)類企業(yè)區(qū)域布局調(diào)整推動。此類需求的結(jié)構(gòu)性特征表明，企業(yè)端對成本控制與業(yè)務擴張的平衡決策正在重塑市場活躍度。圖四：甲級寫字樓供應量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)25%70060020%50015%40030010%200圖四：甲級寫字樓供應量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)25%70060020%50015%40030010%2005%10002013201420152016201720182019202020212022202320242025E0%資料來源:萊坊研究部注：2025的甲級寫字樓供應量及凈吸納量為累計值2025的空置率為第一季度的空置率資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實表二：甲級寫字樓主要租賃成交，2025年第一季度5,600新設立2,800搬遷2,000新設立環(huán)球都會廣場1,600搬遷展望第二季度，市場將進入結(jié)構(gòu)性調(diào)整窗口期。盡管一季度成交滯后效應或推動凈吸納量進一步增長，但新增供應入市與存量去化壓力將使空置率延續(xù)上行趨勢。當前租金深度回調(diào)正激發(fā)租戶端的價值重估行為，租約重組與搬遷升級的需求釋放可能加速。需警惕的是，供應端壓力與需求復蘇的博弈將延長市場修復周期，但租金急速下跌形成的價值洼地效應或為中長期市場企穩(wěn)埋下伏筆。2025年第一季度，廣州寫字樓大宗交易市場延續(xù)深度調(diào)整期的低迷態(tài)勢，市場活躍度顯著下降。全季度未錄得單筆成交金額超過人民幣1億元的交易案例，投機性資本基本退出市場，交易重心轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)消化與自用需求的審慎釋具體來看，珠江新城華普廣場商鋪及捷登都會物業(yè)因多次流拍觸發(fā)變賣程序，分別以人民幣1.06億元和1.02億元掛牌后仍無人問津，凸顯大宗投資市場流動性不足的困境。此外，天盈廣場東塔38層整層（2,026.88平方米）自1月31日起掛牌拍賣（起拍價人民幣1.18億元，每平方米均價人民幣58,217.56元截至報告期末尚未達成交易，反映出資本方對核心資產(chǎn)租賃回報周期的審慎態(tài)度及對資產(chǎn)定價的敏感性。與寫字樓市場的低迷形成鮮明對比，工業(yè)用地板塊在制造業(yè)自用需求的驅(qū)動下保持韌性。南沙2025NGY-2地塊以人民幣1.7億元出讓至廣東華創(chuàng)安全智慧醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)有限公司，擬建設華創(chuàng)智慧醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園項目；花都J11-KGW03分地塊一、二，合共凈用地面積約9.9萬平方米的工業(yè)用地由廣州花都萬谷眾創(chuàng)科技城發(fā)展有限公司摘得。此類交易中，制造業(yè)企業(yè)自用需求占主導地位，且選址集中于非核心區(qū)，凸顯企業(yè)對低成本、高定制化產(chǎn)業(yè)載體的偏好。寫字樓與工業(yè)用地的分化本質(zhì)源于資產(chǎn)屬性與產(chǎn)業(yè)趨勢的錯配。當前廣州甲級寫字樓平均租金持續(xù)承壓，空置率高企，供需失衡削弱了投資屬性。與此同時，制生產(chǎn)”體化布局，進一步擠壓傳統(tǒng)寫字樓的租賃需求。展望2025年第二季度，逆全球化沖擊與內(nèi)需深化將加劇市場分化。外向型制造業(yè)受貿(mào)易摩擦影響或進一步收縮，但國內(nèi)擴大內(nèi)需催生的美妝、直播電商等新興產(chǎn)業(yè)擴張更多依托存量資產(chǎn)租賃或產(chǎn)業(yè)園定制開發(fā)，而非傳統(tǒng)寫字樓買賣。預計寫字樓大宗交易市場將長期維持買方市場格局，核心資產(chǎn)需通過功能轉(zhuǎn)型（如研發(fā)辦公、產(chǎn)業(yè)孵化）或更優(yōu)的投資回報率重構(gòu)價值支點。市場信心的修復需等待租金回報率回歸理性區(qū)間及新興產(chǎn)業(yè)釋放增量需求，這一過程或?qū)⒀永m(xù)至2025年下半2025年第一季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率金融城存量:28金融城存量:28租金:97.3空置率:43.5%珠江新城租金:143.2越秀 ●琶洲存量:215空置率:24.6%存量:446存量:215空置率:24.6%存量:446租金:106.9空置率:8.8%天河北存量:159租金:122.3空置率:8.3%961961資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率因樣本庫調(diào)整，金融城租金變幅和存量以本季度數(shù)據(jù)為準如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務，歡迎與我們聯(lián)絡：研究及咨詢部楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@王兆麒高級董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@廣州商業(yè)物業(yè)服務